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  1. 1. Bewirtschaftung -Fogging (Nebel) -Schimmel -Untervermietung -Kaution -Obhutspflicht -Mietarten -Schönheitsreparaturen Fogging Es passiert immer im Winter. Wenn die Heizperiode beginnt, kommt der schwarze Ruß wie aus dem Nichts: An der Zimmerdecke oder an der Wand der Wohnung setzt sich ein schwarzer Belag fest. So manche Wohnung sieht aus wie nach einem Schwelbrand. Das Phänomen wird Fogging-Effekt genannt. Das Wort kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Vernebelung. Nebulös ist auch die Entstehung des Fogging-Effekts: Nichts Genaues weiß man nicht. Man könnte daher vom schwarzen Nebel des Grauens sprechen. Dem Grauen ein Ende setzen möchte das Umweltbundesamt, das zahlreiche Fälle auf der Suche nach den Ursachen der Staubattacken untersuchte. Ursachen für schwarze Ablagerungen an Wand und Decke In mehr als 50 Prozent aller untersuchten Fälle wurden Malerarbeiten durchgeführt, bevor es zu den Ablagerungen kam. Bei einem weiteren Drittel war zuvor der Fußbodenleger im Haus. Deshalb deutete vieles darauf hin, dass Substanzen eine Rolle spielen, die in den hierbei eingesetzten Materialien enthalten sein könnten. In zahlreichen Produkten, darunter auch umweltfreundliche Farben und Kleber sowie in Kunststoffoberflächen von Möbeln, sind sogenannte Weichmacher enthalten. Das sind organische Verbindungen, die über einen längeren Zeitraum an die Raumluft abgegeben werden. Gemeinsam mit anderen Institutionen und Hochschulen fand das Umweltbundesamt heraus, dass solche Weichmacher mit dem Auftreten des Fogging-Effekts in Zusammenhang stehen. Weitere Ursachen können unter anderem Wärmebrücken, Risse und Undichtheiten im Mauerwerk sowie das Lüftungs- und Heizungsverhalten sein. Wie lässt sich der Fogging-Effekt vermeiden und beseitigen? In vielen Fällen verschwindet das Phänomen nach einer Heizsaison wieder. Um dem Fogging-Effekt möglichst vorzubeugen, sollte die Wohnung im Sommer renoviert und in der Zeit danach ausgiebiger als sonst gelüftet werden. Dadurch verflüchtigen sich die Weichmacher eventuell bis zur kalten Jahreszeit. Kehrt der schwarze Film mit jeder Heizperiode zurück, hilft meist nur der komplette Austausch der Einrichtungsgegenstände gegen Naturprodukte. Dazu gehören Stoffe aus Wolle, Kokos- oder Sisalteppiche sowie Rauhfaser- oder Papiertapeten. Den eigentlichen Verursacher des "Nebel des Grauens" zu finden, ist ziemlich schwierig. Urteil So gab das Landgericht Duisburg einem Mieter Recht, der sich weigerte, die Schwärzungen zu beseitigen, wie die Rechtsanwaltkammer Berlin berichtet. In dem Fall hatte der Vermieter dem Mieter unterstellt, die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt zu haben. Er wertete die schwarzen Flecken als Dekorationsmängel, die der Mieter zu beseitigen habe. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger stellte jedoch fest, dass eine Kältebrücke in der Wohnung die schwarzen Flecken verursachte. Für diese bauliche Ursache trage allein der Vermieter die Verantwortung. (Aktenzeichen: 13 S 345/01)
  2. 2. Schimmelpilz Wie entsteht Schimmelpilz? Schimmel richtet sich vor allem dort ein, wo ihm in einer warm-feuchten Umgebung, organische Stoffe als Nährboden dienen. Die kommen nun fast überall vor: in der Erde, im Holz, in Staubkörnern und sogar in Kunststoffen. Bei einer dauerhaft feuchten Wärme gedeiht er prächtig und es entstehen schnell größere Pilzgeflechte, die sich ungebremst weiter vermehren. Durch die heutigen bautechnischen Möglichkeiten, bei denen, durch Abdichten und Dämmen von Gebäuden, viel Heizenergie gespart werden kann, entsteht nämlich eine unerwünschte Nebenwirkung: Dichte Häuser sind prinzipiell schlechter durchlüftet und so reichen kleine (schwer erkennbare) Schwachstellen in der Wärmedämmung, um die Schimmelpilzbildung zu begünstigen. Schlafzimmer, Badezimmer und Küchen sind hier besonders gefährdete Bereiche, denn in diesen Räumen entsteht - rein nutzungsbedingt - eine höhere Raumluftfeuchtigkeit, bei seltenerer Beheizung. Aber Gefahrenstellen sind ganz grundsätzlich alle Orte, an denen warme, feuchte Luft nach Außen gelangen kann - sprich: Fensternischen, Balkontüren und Raumecken in Außenwänden. Möbelstücke und Gardinen vor Außenwänden verstärken noch die Gefahr der Schimmelbildung, denn sie bilden quasi eine Innendämmung, die die innere Oberflächentemperatur der Wände so verändert, dass sich Feuchtigkeit niederschlagen kann. Zusammengefasst liegt die Entstehung von Schimmel in Gebäuden also meist in einer Kombination von Nutzerverhalten und Mängeln in der Baukonstruktion begründet. Vorbeugung Räume lüften Regelmäßiges, kontrolliertes Durchlüften aller Räume, besonders im Winter, ist ein Muss. Um Wohnräume effektiv zu lüften, sollte man die Fenster vollständig öffnen. Einen intensiven Luftaustausch stellt man her, indem man die Fenster auf gegenüber liegenden Hausseiten gleichzeitig öffnet. In der Regel reicht es aus, Räume auf diese Art drei Mal täglich mindestens 5 Minuten zu lüften. Wichtig zu wissen: öfter kurz und wirksam lüften ist besser, als selten lang und damit teuer. Mietminderung Mietminderung durch Schimmel? In jedem Fall ist es ratsam, den Vermieter sofort bei Entdeckung des Schadens zu benachrichtigen. Ein Anrecht auf Mietminderung entsteht aber nur, wenn einwandfrei bewiesen werden kann, dass es vor allem Konstruktionsfehler und nicht falsches Wohnverhalten sind, die den Schaden verursacht haben. Und das kann eben nur der Sachverständige klären. Sonst hat man statt einer Mietminderung plötzlich eine Kündigung seitens des Vermieters auf dem Tisch! Untervermietung (§§ 540 ,553 BGB) Ein Recht auf Untervermietung wird deshalb nur selten im Mietvertrag eingeräumt. Will der Mieter die ganze Wohnung oder auch nur einzelne Räume untervermieten, braucht er die Erlaubnis des Vermieters. Doch nur bei der Untervermietung einzelner Räume gibt es einen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung. Diese Regeln müssen Sie bei der Untervermietung beachten: • Keine Untervermietung ohne Erlaubnis, sonst riskieren Sie eine fristlose Kündigung. Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen. Dafür reicht aber eventuell schon das Vorhandensein eines Namensschildes des Untermieters an Tür oder Briefkasten aus. Die Erlaubnis zur Untervermietung muss grundsätzlich schriftlich beantragt werden. • Wurde die Erlaubnis erteilt und betrifft sie nur eine bestimmte Person, so muss der Mieter jede weitere Untervermietung neu genehmigen lassen. Wenn der Vermieter eine generelle und nicht
  3. 3. personengebundene Berechtigung zur Untervermietung ausgesprochen hat, so muss ihm nur der Name des jeweils aktuellen Untermieters mitgeteilt werden. • Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann er dies notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Ein solches berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist dann gegeben, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe anführen kann. So ein Grund könnte sein, dass der Mieter nicht mehr über dieselben finanziellen Mittel wie zur Zeit des Mietvertragsabschlusses verfügt, der Ehepartner oder ein Familienmitglied aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, auch eine längeren Abwesenheit oder ein Lebenspartner in die Wohnung einziehen will. Wichtig ist, dass dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein darf. Aus diesen Gründen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern: • Wenn die Person des Untermieters die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht. Diesen Grund kann der Vermieter in den meisten Fällen aber erst nach Beginn des Untermietverhältnisses feststellen. • Wenn die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt werden würde. Kaution Ihre Höhe darf drei Monatsmieten, § 551 BGB nicht überschreiten. Verträge, die eine höhere Kaution vorsehen, sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Der Mieter muss keinesfalls mehr als die drei Monatsmieten leisten. Zuviel gezahlte Beträge darf er zurückfordern. Regelmäßig dient nur die Nettomiete als Grundlage, nicht auch die Nebenkosten. Ist die Wohnung zu einem festen Preis "warm" vermietet, muss nach der Neuregelung des §551 BGB der geschätzte Kostenanteil aus der Warmmiete herausgerechnet werden. Nach der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers und der vorherrschenden Meinung der Gerichte und der juristischen Literatur kommt es für die Höhe der Kaution nur auf die Höhe der vereinbarten Monatsmiete zu Anfang des Mietverhältnisses an. Vertragliche Vereinbarungen, wonach sich der Kautionsbetrag bei Mieterhöhung ebenfalls erhöhen soll, sind aber zulässig. Der Vermieter ist auf Verlangen verpflichtet, dem Mieter Auskunft über Verbleib und gegenwärtige Höhe der Kaution, auch unter Belegvorlage, zu erteilen. Der Mieter darf mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen etwaige Mietforderungen des Vermieters nicht aufrechnen, BGH WuM 72, 57. Zahlung der Barkaution Erhält der Vermieter das Geld in bar, sollte der Mieter aus Beweisgründen eine Quittung darüber verlangen. Im Falle von Überweisungen oder Scheckhingabe läßt sich der Nachweis durch den - hoffentlich aufgehobenen - Kontoauszug führen. Die Kaution ist geleistet, sobald der Vermieter das Geld erhalten hat. Im Fall der Übergabe ist dies dann der Fall, wenn der Vermieter das Geld in Händen hält, im Fall der Überweisung oder Scheckhingabe, wenn das Geld auf das vom Vermieter angegebene Konto eingetroffen, bzw. gutgeschrieben ist. Irrtümlich falsche Überweisungen gehen daher zu Lasten des Mieters. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen, § 551 BGB, beginnend mit Beginn des Mietverhältnisses. Entgegenstehende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. In der Praxis wird der Vermieter den Mietvertrag aber oftmals erst dann unterschreiben, wenn der Mieter die Kaution "auf den Tisch" legt.
  4. 4. Anlage und Verzinsung der Kaution Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Die Anlage und Verzinsung muss unverzüglich nach Erhalt des Geldes erfolgen, ansonsten kann sich der Vermieter wegen des eintretenden Zinsverlustes dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Die Kaution muss verzinslich angelegt werden und zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Hierbei ist der Vermieter nicht verpflichtet, das Bankinstitut mit des höchsten Zinssatz auszuwählen. Ausnahme: Wird Wohnraum vermietet, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist, ist eine Verzinsung der Kaution nicht Pflicht. Die erzielten Zinsen hat der Vermieter dem Kautionskonto des Mieters gutzuschreiben. Sie erhöhen die Sicherheit, § 551 BGB. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen vor Ablauf des Mietverhältnisses. Obhutspflicht (§ 536c BGB) Obhutspflicht des Mieters Mit der Übernahme der Mietwohnung treffen den Mieter so genannte Obhutspflichten. Er hat die Wohnung sorgfältig und pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schäden zu bewahren, ( BGHZ 108, S.8) denn er bewohnt eine fremde, nicht ihm gehörende Sache. Deshalb gehört es auch zu seinen Pflichten, einen gegebenenfalls entstehenden Mangel der Mietsache dem Vermieter anzuzeigen, damit der Schaden sich nicht vergrößert und die davon gegebenenfalls ausgehende Gefahr unterbunden wird, § 536c BGB. Der Mieter hat somit gegen voraussehbare Schäden Vorkehrungen zu treffen, z.B. gegen Feuchtigkeit Lüften, gegen Frostschäden Heizen, gegen Ungeziefer regelmäßiges Reinigen der Wohnung usw. Bei längerer Abwesenheit muss er einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Obhutspflichten beauftragen, wobei dieser nicht Tag und Nacht die Wohnung überwachen muss, es dürfte im Regelfall ausreichen, wenn diese Person zweimal die Woche "nach dem Rechten" sieht. Sind Gefahrenherde oder Problemherde bekannt, entsprechend häufiger. In eiligen Fällen kann der Mieter verpflichtet sein, von sich aus sofortige Maßnahmen zu ergreifen, so z.B. bei einem Wasserrohrbruch einen Installateur zu beauftragen, den Haupthahn, soweit bekannt, abzustellen, bei Brand die Feuerwehr zu rufen usw., wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder nur verspätet reagieren könnte. Dabei gegebenenfalls entstehende Kosten kann der Mieter als Aufwendungsersatz gegen den Vermieter geltend machen. Die Obhutspflicht erstreckt sich nicht nur auf den eigenen Wohnraum, sondern auch auf die dem Mieter zum Mitgebrauch überlassenen Räume wie Waschküche, Treppenhaus, Aufzug, usw., es sei denn, der Vermieter wohnt im gleichen Haus. Die Obhutspflicht endet erst bei Rückgabe der Wohnung, das heißt bei vollständiger Räumung und Herausgabe der Schlüssel. Wenn der Mieter wegen eines Wohnungswechsels früher auszieht, kann er die Wohnung also grundsätzlich nicht sich selbst überlassen, sondern ist immer noch verpflichtet, sich um die Wohnung zu kümmern. Mietarten Grundmiete oder Nettomiete:
  5. 5. Das ist die Miete die Sie von Ihrem Mieter alleine für das belassen der zu vermietenden Einheit bekommen. Der Betrag fließt direkt an Sie und bleibt bei Ihnen. Betriebskosten sind hier nicht enthalten. Zusätzlich werden hier oft Vorrauszahlungen für die Betriebskosten vereinbart. Bruttomiete oder Inklusivmiete: Die ist dann gegeben wenn Sie einen Betrag von Ihrem Mieter bekommen mit dem gleichzeitig die Betriebskosten abgegolten sind. Heute hat diese Mietart eine untergeordnete Bedeutung. Da vorgeschrieben ist das über verbrauchsabhängige Kosten gesondert abzurechnen ist. Zumindest dann wenn mehr als zwei Wohnungen in einem Objekt gegeben sind. Heute findet man diese Mietart daher meist nur noch bei Zweifamilienhäusern. Hier wohnen Vermieter und Mieter oft unter einem gemeinsamen Dach. Teilinklusivmiete: Die Bruttomiete oder Inklusivmiete wurde so Vorlage für die Teilinklusivmiete. Bei der Teilinklusivmiete zahlt Ihr Mieter nur einige Betriebskosten zusätzlich. Meist sind das die verbrauchsabhängigen Betriebskosten über die gesondert abgerechnet wird. Das sind z.B. Müllabfuhrgebühren, Heizkosten, Abwasser, Wassergeld usw. Die Teilinklusivmiete enthält also meist die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten und enwickelte sich aus der Bruttomiete. Kaltmiete und Warmmiete: Die nächsten Begriffe die häufig zu hören sind betrachten die Zahlung der Heizkosten. (Der Volksmund nimmt übrigens oft fälschlich an hier seien die Betriebskosten gemeint). Bei einer Warmmiete zahlen Sie als Vermieter die Heizkosten. Bei einer Kaltmiete zahlt der Mieter die Heizkosten zusätzlich. Hieraus sind nun verschiedene Kombinationen denkbar. Bruttokaltmiete - Nettokaltmiete, Bruttowarmmiete- Nettowarmmiete Schönheitsreparaturen (§§ 538, 535 Abs. 1 S. 2 BGB) Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch zumeist abgewichen und im Mietvertrag wird der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen über eine Renovierungsklausel verpflichtet. Definition von "Schönheitsreparaturen" Wer auch immer auf den Begriff "Schönheitsreparaturen" gekommen ist. Im Gesetz ist der Begriff nicht definiert. Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man nach Ansicht des Mieterbundes alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dazu gehört: Tapezieren von Wänden und Decken, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen innerhalb der Wohnung, Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen. Quotenklausel (Abgeltungsklausel) im Mietvertrag Die Quotenklausel findet man im Mietrecht im Zusammenhang mit dem Thema Schönheitsreparaturen. Diese Schönheitsreparaturen umfassen gemäß § 28 Abs. 4 der II. BV das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach dem BGB ist der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verantwortlich, er trägt auch deren Kosten. Da es sich jedoch um abdingbares Recht handelt, werden diese Arbeiten üblicher Weise auf den Mieter übertragen.
  6. 6. Hat der Mieter diese Arbeiten gemäß Mietvertrag übernommen, so muss er diese erst dann vornehmen, wenn der Zustand es erfordert. An regelmäßig vereinbarte Fristenpläne sind strenge Anforderungen zu stellen, auf keinen Fall dürfen diese verbindlich sein. Was aber tun, wenn der Mieter bspw. bereits nach 2 Jahren auszieht und der Zustand annehmbar ist? Hier greift nun die Quotenklausel, sofern man diese ebenfalls im Mietvertrag vereinbart hat. Die Quotenklausel führt dazu, dass der Mieter an den Renovierungskosten quotal beteiligt wird. Als Grundlage dient ein Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes. Üblicher Weise beträgt die Beteiligung 20%, wenn die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurückliegen, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60% und länger als 4 Jahre 80%. Eine Beteiligung mit 100% würde die Unwirksamkeit der Klausel bewirken, da dann nicht mehr der Zustand berücksichtigt werden würde. Eine Beteiligung bei einer Mietdauer von weniger als einem Jahr wird ebenfalls unwirksam sein. Da der Mieter ggf. selbst renovieren möchte, da dies für ihn preiswerter wäre, als die Beteiligung zu tragen, muss dem Mieter bereits im Mietvertrag diese Option eingeräumt werden. Andernfalls wäre die Vereinbarung wieder unwirksam. Grundsatz: Unwirksam sind alle "formularmäßigen" Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer oder immer nach seinem Auszug zu renovieren. Auch so genannte formularmäßige Quotenklauseln sind unwirksam. Unter einer Quotenklausel wird hier eine Regelung verstanden, die für jedes volle abgelaufene Jahr dem Mieter mit einer Quote von bis zu X Prozent an den entstehenden Renovierungskosten beteiligt. So heißt es in dem BGH-Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06: "Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt." Eine zulässige Quotenklausel muss so beschaffen sein, dass der Mieter stets erkennen kann, dass er den Einwand der geringeren als der üblichen Abnutzung erheben kann. Zulässig sind hingegen Mietvertragsklauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Bedarf. Hierbei handelt es sich um Klauseln, die keine starren Fristen oder Termine für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Die Verpflichtung zur Renovierung ergibt sich erst bei einem "Renovierungsbedarf".

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