Slides presentate al convegno promosso dal movimento difesa del cittadino.

1. Il caso Palazzo Sgariglia
HOUSING SOCIALE
O GIOIA DELLE BANCHE D’AFFARI?
13 maggio 2013

2. Partecipante:
Fondazione Carisap
Presidente CdA: V. Marini
Partecipante:
Comune di
Ascoli Piceno
Partecipante:
Comune di Teramo
Partecipante:
Fondo FIAFondo FIA
(Cassa Depositi e Prestiti Investimenti
S.G.R.)
Presidente Coll. Sindacale: V. Marini
n. 64 quote
del fondo
Classe “C”
non
privilegiate
Palazzo
Sgariglia
( valutato
Mln 3,2)
Conferimento immobile
(valore Mln 1,3)
n. 26 quote di classe “C”
(non privilegiate)
Denaro
Mln 14,4,2
FONDO H.S. ITALIA CENTRALE schema sinottico dell’operazione
ImmobileC.so
Di SottoAscoli P.(valore Mln 6,2)
oltre denaro:€ 5.500.000
H.S. ITALIA CENTRALE
fondo immobiliare chiuso
Durata: anni 27 dal 2011 Partecipante:
Fondazione Tercas
Enti promotori:
- Fondazione Cassa di Risparmio di Ascoli Piceno
- Fondazione Cassa di Risparmio di Teramo
n.
134 quotedi classe
“A”
nonprivilegiate
n.
288 quote
di classe
“B”
PRIVILEGIATE
Denaro € 5.5 mil
n. 134 quote di classe “A”
(non privilegiate)

3. PALAZZO SGARIGLIA
destinazione e modello di business ipotizzato
Investire Immobiliare S.G.R., società controllata da Banca Finnat S.p.A.
di proprietà della famiglia Nattino di Roma
ha proposto al Comune di Ascoli Piceno l’adesione al fondo “HS (Housing Sociale) Italia Centrale”.
Il Comune ha accettato mediante delibera di Giunta n. 139 del 31/07/2012
Comune di
Ascoli Piceno
Conferisce
– cioè cede la proprietà –
del Palazzo Sgariglia
al fondo
HS Italia Centrale e
riceve quote
Proventi
gestione
Fondo
HS Italia Centrale
PROPRIETARIO
degli immobili
Remunerazione
quote del fondo
sottoscritte dal Comune:
solo eventuale
Che Affida la gestione
del Palazzo Sgariglia
alla società
Investire immobiliare SGR
di Banca Finnat
Società Investire
Immobiliare SGR
(Banca Finnat)
GESTORE
degli immobili
commissioni
per il gestore:
Certe e
prestabilite

4. Palazzo Sgariglia, Gestione del fondo
Investire Immobiliare
S.G.R.
(Banca Finnat)
GESTORE
DEL FONDO
a) Realizzazione n. 24 appartamenti da 90 mq. da
destinarsi all’housing sociale
1) Locazione € 516,00/mese
2) Durata locazione 12 anni
3) Vendita (riscatto) al termine della
locazione ad € 2.400,00/mq.
b) Realizzazione n. 6 appartamenti di pregio da
vendersi sul libero mercato
 € 2.800,00/mq.
c) Realizzazione di locali commerciali sul piano
strada
 Locazione € 60,00/mq mensili
 Durata locazione 12 anni
 Vendita sul libero mercato a € 2000,00/mq.
COMPENSO
Certo e prestabilito
per il gestore
€ 200.000,00/anno
e
1,5% dei costidei costi
ristrutturazioneristrutturazione
N.B.: LA Camera di Commercio di Ascoli Piceno ha
aggiornato il “Listino dei prezzi dell’immobili” il 06
maggio 2013: DAL 2007
I PREZZI SONO SCESI DEL 30%.

5. L’atto di apporto
fonte: Executive Summary del Regolamento del Fondo
allegato 4 alla delibera Giunta 139/2012

6. Classi di quote
fonte:
proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvata
dalla delibera di Giunta 139/2012

7. Condizioni economiche
fonte:
proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvata
dalla delibera di Giunta 139/2012

8. Segue Condizioni economiche
IL “DIRITTO”
DI PRIMA OFFERTA DEL COMUNE
fonte: proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvata
dalla delibera di Giunta 139/2012

9. Liquidazione del fondo
fonte: Executive Summary del Regolamento del Fondo
allegato 4 alla delibera Giunta 139/2012

11. Classi differenziate
fonte: Executive Summary del Regolamento del Fondo
allegato 4 alla delibera Giunta 139/2012

12. (Segue) classi differenziate
fonte: Executive Summary del Regolamento del Fondo
allegato 4 alla delibera Giunta 139/2012

13. PALAZZO SGARIGLIA
criticità rilevate
• Criticità politico-istituzionali
• Criticità economico-finanziarie
• Criticità giuridico-amministrative

14. PALAZZO SGARIGLIA
(criticità rilevate)
Criticità politico-istituzionali
È una vera operazione di “housing sociale”?
• Canone mensile elevato.
• Solo 12 anni di locazione.
• Prezzo di vendita/riscatto non calmierato (di mercato).
• Gli alloggi saranno assegnati e gestiti da un fondo di una
merchant/investment Bank. Gli assegnatari saranno soggetti
svantaggiati?
– Perché non utilizzare i canali ordinari (leggi regionali su ERP e
convenzionata)?
– Vantaggi dalla dismissione di un palazzo storico, cioè un
immobile di pregio?

15. PALAZZO SGARIGLIA
(criticità rilevate)
Criticità economico-finanziarie
Il Comune ha sottoscritto quote di classe “C”
RISCHIO: proventi solo eventuali, possibile perdita valore asset
conferito, possibile incremento costi ristrutturazione rispetto al
preventivo, remunerazione quote non garantita.
- Privilegio su rendimenti e rimborsi accordato a CDPI S.G.R. e alle FOB
(Fondazioni di Origine Bancaria).
A CDPI S.G.R. è riconosciuto un rendimento privilegiato e garantito al 3%
oltre al tasso di inflazione (quindi il 5% circa ad oggi) e cioè corrisposto
prima dei sottoscrittori delle diverse classi.
– Le FOB sono privilegiate rispetto ai Comuni nel rimborso.
– Eventuale riacquisto da parte del Comune soltanto a prezzi di
mercato.
– Liquidazione fondo: penalizzazione Comune nel riparto dell’attivo:
privilegi solo per CDPI SGR e FOB.

16. (segue) Criticità economico-finanziarie
E’ previsto il conferimento in denaro da parte della
Fondazione Carisap per € 5.500.000,00 (pag. 2
della proposta di Investire Immobilaire SGR); ma,
dall’ultimo bilancio di esercizio della Fondazione
stessa risulta un conferimento di soli € 500.000,00
(pag. 109, bilancio di esercizio 2012).
Perché?

17. Le quote
fonte proposta investimento di Investire Immobiliare allegata e approvata
dalla delibera di Giunta 139/2012

18. (Segue) Criticità economico-finanziarie
sperequazione tra i diversi investitori
le quote di classe “C” ed “A”
sono assimilabili ad OBBLIGAZIONI SUBORDINATE
Comune di Ascoli
Piceno
Fondazione
Carisap
Fondo FIA
Cassa DD.PP. SGR
S.p.A.
Quote di classe “C”:
• Non privilegiate nella distribuzione dei proventi del fondo;
• Non garantite nel rendimento atteso;
• Posposizione nella liquidazione del fondo;
•RISCHIO di mancato recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);
Quote di classe “A”:
•privilegiata solo rispetto al Comune nella distribuzione dei proventi del fondo;
• Non garantito il rendimento (stimato dell’1%);
• Posposizione nella liquidazione del fondo;
• RISCHIO di mancato recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);
Quote di classe “B”:
• Privilegiate nella distribuzione dei proventi del fondo;
• Garantite nel rendimento atteso: 3% annuo oltre inflazione;
• Privilegiate nella liquidazione del fondo;
•Garantite nel recupero valore sottoscrizione (pag. 6 regolamento fondo);

19. PALAZZO SGARIGLIA
(criticità rilevate)
Criticità giuridico-amministrative
– Delibera adottata senza istruttoria ed acquisizione agli atti del
regolamento integrale del fondo: è solo un “executive summary”.
– Divieto, per enti pubblici, di sottoscrizione di prodotti finanziari
derivati di cui al D.L. 25-6-2008 n. 112, art. 62, comma 6: ELEVATA
RISCHIOSITA’: il documento informativo di Investire Immobiliare
SGR, allegato alla delibera di Giunta, afferma che il patrimonio dei
fondi da essa gestiti può essere investito in strumenti
finanziari derivati.
– Il Sindaco ha sottoscritto una dichiarazione di operatore professionale e
qualificato: perché? Si tratta di un’operazione rischiosa?
– In caso affermativo, perché non è stato investito il Consiglio
comunale della decisione?

20. Palazzo Sgariglia
(segue) criticità giuridico-amministrative
come si è formata la volontà del Comune
– È sufficiente solo un estratto del Regolamento del
Fondo (“executive summary”) per impegnare l’
Amministrazione Comunale in una operazione
richiosa?
– L’art. 11 del Regolamento che dovrebbe individuare la
remunerazione del Fondo FIA è solo citato ma non
riportato
– L’art. 22 sui costi di gestione è solo citato ma non
riportato

21. PALAZZO SGARIGLIA
(criticità rilevate)
Criticità affidamento progettazione e lavori
Perché coinvolgere gli Ordini Professionali degli
Ingegneri e degli Architetti di Ascoli Piceno ed
esporli pubblicamente a svolgere un ruolo attivo in
tale procedura di carattere meramente
privatistico?

22. PALAZZO SGARIGLIA
UNA IPOTESI ALTERNATIVA
• L’esborso di € 5.500.000 (in denaro) previsto da parte della Fondazione
CARISAP nel fondo HS Italia Centrale, poteva essere un investimento
diretto su Palazzo Sgariglia, d’intesa con il Comune di Ascoli Piceno?
• I benefici sarebbero stati:
1) permanenza della proprietà del Palazzo Sgariglia al Comune, che
invece non sarà verosimilmente possibile recuperare;
2) effettiva destinazione sociale permanente degli alloggi;
3) risparmio sul rendimento garantito a CDP Investimenti sgr;
4) risparmio sulle commissioni del gestore del Fondo HS Italia
Centrale, società del gruppo Banca Finnat;
5) rispetto della destinazione assistenziale prevista nel lascito
Sgariglia;
6) Assegnazione e gestione degli alloggi per soggetti bisognosi da parte
dell’ente pubblico: maggiori garanzie di imparzialità e
perseguimento fine sociale.

23. EDILIZIA SOCIALE
Decr. Ministero Infrastrutture 22/04/2008 n. 32438
art 1
“………. E’ definito alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad uso
residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse
generale nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio
abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in
grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.
L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia
residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al
soddisfacimento delle esigenze primarie.
…rientrano nelle definizione gli alloggi destinati alla locazione temporanea per
almeno otto anni ed anche alla proprietà.
Il servizio viene erogato …perseguendo l’integrazione di diverse fasce sociali
…”

24. conclusioni
• Una merchant bank gestisce con lauti
profitti un immobile di pregio che una
volta era del Comune … prima che se ne
disfacesse
• Housing si, ma sociale?

25. Possibili iniziative
In base al piano economico-finanziario allegato alla delibera di Giunta,
il Comune si è esposto al RISCHIO di due sole possibili opzioni
• riacquistare l’immobile a condizioni particolarmente
svantaggiose (valore di apporto + costo ristrutturazione +
inflazione)
Oppure
• detenere quote del fondo senza alcuna garanzia di
remunerazione e nemmeno di recupero in sede di
liquidazione
Ipotesi di DANNO ERARIALE?Ipotesi di DANNO ERARIALE?