1. Il caso di un hotel di Rimini
Ferdinando Fabbri - Studio TI Società di Ingegneria
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2. PREMESSA (necessaria)
Ci troviamo di fronte a due scenari:
 Il primo è la fine della vecchia edilizia
• Ciò vuol dire che la progettazione, le tecniche di produzione,
le tecnologie applicate, la cultura - basata sul modello
quantitativo - che l’hanno espressa, sono obsolete e
insostenibili con i nuovi parametri dello sviluppo
• Il patrimonio edilizio italiano nelle sue diverse tipologie e
funzioni, privato e pubblico, ha bisogno di una profonda
rigenerazione per essere “sostenibile” e per “avere mercato”
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3.  La fine della vecchia edilizia
• Nel XIX Rapporto 2012 (congiunturale e previsionale) su “Il
mercato delle costruzioni”, a cura del Centro Studi e Ricerche
CRESME , si registra nel 2011 un mercato a tre facce:
 a) gli investimenti in impianti per le Fonti Energetiche Rinnovabili
‘superano’ nel 2011 gli investimenti della nuova edilizia residenziale e
certificano la riconfigurazione del settore;
 b) boom per gli impianti trainati dall’energy technology;
(tengono le finiture sostenute dalla riqualificazione)
 c) è profondo rosso per strutture e opere edilizie
(tradizionali) affossate dal crollo della nuova
costruzione
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4. • Per i sindacati del comparto edilizio (Feneal-Uil, Cgil-Fillea e
Filca-Cisl), in un documento recente alla base della
manifestazione nazionale dei primi di marzo, il settore delle
costruzioni è uno dei più gravemente danneggiati dalla crisi
economica, in termini sociali, economici e occupazionali.
• Sarebbero 300.000 i lavoratori che, a partire dal 2007 (inizio
della grande contrazione) hanno perso il posto, a cui si
aggiunge l’aumento dell’illegalità e dell’irregolarità del lavoro,
in un sistema già di per sé critico.
La fine della vecchia edilizia 4

5.  Il secondo scenario è rappresentato dalle strategie di
sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali
che spingono verso la riqualificazione urbana e la
rigenerazione edilizia
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6.  Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali
e locali.
L’Europa
• Nel dicembre 2008 il Parlamento europeo ha approvato il
(famoso) pacchetto clima-energia volto a conseguire gli
obiettivi che l'UE si è fissata per il 2020: ridurre del 20% le
emissioni di gas a effetto serra, portare al 20% il risparmio
energetico e aumentare al 20% le fonti energetiche
rinnovabili.
• Nel marzo 2010 la Commissione Europea ha varato un
documento importante per l’Europa del 2020 incentrato su
tre priorità: crescita intelligente, sostenibile, inclusiva.
• Riproponendo (per quanto riguarda la sostenibilità) il filo
conduttore che orienta e vincola l’opera degli Stati membri:
ridurre le emissioni di gas a effetto serra almeno del 20%
rispetto ai livelli del 1990, portare al 20% la quota delle fonti
di energia rinnovabile nel nostro consumo finale di energia e
migliorare del 20% l'efficienza energetica.
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7. I governi locali
Regione Emilia-Romagna
• la Delibera di Assemblea Legislativa n. 156/2008:
“Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti
di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione
energetica degli edifici”
• la deliberazione della Giunta Regionale del 20 settembre
2010, n.1362: “Modifica degli allegati di cui alla parte seconda
della delibera di Assemblea legislativa n. 156/2008”
Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali 7

8. I Comuni
In quelle delibere regionali devono provvedere:
• ad individuare le parti del territorio per le quali si prevede la
realizzazione di infrastrutture energetiche a rete a servizio del
sistema insediativo;
• ad individuare le aree idonee a realizzare gli impianti di
produzione di energia da fonti rinnovabili o mediante
cogenerazione ad alto rendimento;
• ad attivare le procedure attraverso cui selezionare, anche con
modalità concorsuali, le proposte di intervento più idonee a
realizzare infrastrutture e impianti, di interesse pubblico e
della comunità locale, conformemente a quanto previsto dalla
L.R.20/2000.
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Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali

9. Ma soprattutto la L.R. n.6/2009 (Governo e riqualificazione
solidale del territorio) prevede che:
Il Consiglio Comunale individui gli ambiti del territorio
urbanizzato da assoggettare a riqualificazione definendo e tempi
e i temi d’azione e gli obiettivi di qualità energetica, ambientale,
sociale e architettonica che si intendono realizzare.
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Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali

10. Si segnala inoltre:
La Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio,
del 19 maggio 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia
(che modifica la Direttiva 2002/91/CE) per cui
• “Gli edifici sono responsabili del 40 % del consumo globale di
energia nell’Unione.
• Pertanto, la riduzione del consumo energetico e l’utilizzo di
energia da fonti rinnovabili nel settore dell’edilizia
costituiscono misure prioritarie, necessarie per ridurre la
dipendenza energetica dell’Unione e le emissioni di gas a
effetto serra…”
• Si impone quindi che a partire dal 1° gennaio 2021 si
realizzino solo nuovi edifici neutrali dal punto di vista
energetico, cioè a consumi “quasi zero”
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Le strategie di sviluppo dell’Europa e dei governi nazionali e locali

11. Il quadro è dunque chiaro:
 da una parte, è finita una fase e il mercato delle costruzioni
sta radicalmente cambiando aprendosi sempre più verso
nuove tecnologie costruttive trainate dalle Fonti Energetiche
Rinnovabili
 dall’altra precisi obiettivi e direttive europee (non sempre
suffragate da adeguate politiche locali e nazionali) dentro le
quali occorre muoversi
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12. Come muoversi Le cinque
Si sta aprendo una fase nuova:
 nella programmazione pubblica
 nel mondo delle professioni tecniche
 nella formazione e ricerca
 nella consapevolezza delle imprese
 nella sensibilità dei cittadini
ecupero – iuso – iqualificazione – igenerazione – icerca
Questi non sono solo termini accademici ma parametri che
stanno plasmando giorno dopo giorno il lavoro, il mercato,
l’abitare…
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13. Il Convegno CNA
la CNA Emilia Romagna e i tecnici incaricati cercano di offrire un
piccolo contributo concreto verso…
soluzioni (modelli) di fattibilità che proprio in quanto fattibili
reclamano:
• politiche fiscali adeguate;
• progetti finanziari dedicati;
• politiche urbanistiche con al centro la rigenerazione edilizia
(gli strumenti normativi ci sono tutti a partire dalla legge
20/2000);
• azioni dell’impresa non più orientate alla semplice rendita
immobiliare ma sempre più alla qualità totale del prodotto
edilizio, che per essere tale (e perciò per avere mercato) deve
incorporare un’alta qualità sociale.
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14. Il lavoro svolto
Abbiamo esaminato tre tipologie di edifici:
• la residenza
• l’albergo
• la scuola (presa come esempio più diffuso di edificio pubblico)
Oggi presentiamo le prime due:
la residenza e la struttura ricettiva alberghiera
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15. L’albergo
Perché l’albergo?
Per aspetti generali:
 rappresenta una costruzione originale che deve essere in
grado di farsi abitare (bene) rispondendo in tempo reale ad
esigenze mutevoli;
 è condizionato e condiziona il territorio che lo ospita;
 deve avere una sua identità strutturale e immaginaria;
 si tratta di una progettazione complessa e ad alta
specializzazione, l’albergo non è solo casa ma è allo stesso
tempo città.
Il lavoro svolto 15

16. Per aspetti concreti, di rilevanza quantitativa
In Emilia Romagna sono 8.800 le strutture ricettive alberghiere
di cui:
 3200 sulla costa
 290 nelle città capoluogo
 349 sugli Appennini
 207 in città termali
Il lavoro svolto 16

17. CASO DI STUDIO: struttura alberghiera realizzata negli anni ’60
e ristrutturata negli anni ‘90 in Provincia di Rimini
Sintesi dei dati ingresso – Situazione Attuale
Dati generali
• Luogo: Rimini
• Tipologia: struttura alberghiera di 5 piani fuori terra con
ingresso, sala da pranzo, circa 40 camere da letto ed un
seminterrato ad uso cantine, lavanderia e centrale termica.
• Struttura portante: in muratura e solai misti in laterizio e cls.
• Murature perimetrali: mattoni pieni e semipieni portanti.
• Serramenti: vetrocamera e telaio metallico.
• Solaio verso seminterrato: misto in laterizio e cls non
coibentato.
• Copertura: copertura piana con solaio misto in laterizio e cls
non coibentato.
• Produzione di energia da fonti rinnovabili: nessuna.
• Consistenza: superficie utile 1.279 mq. 17

18. Consumi energetici dell’ultimo anno
• Gas metano (al netto delle cucine): 23.204 smc (222.759
kWh), costo in bolletta pari a 0,43 €/smc (compresi servizi di
rete e imposte), per un totale di 9.977,00 €/anno.
• Energia elettrica: 215.000 kWh circa, costo in bolletta pari a
0,16 €/kWh (compresi servizi di rete e imposte), per un totale
di 34.400,00 €/anno.
• Acqua: 4.907 mc/anno costo in bolletta pari a 1,50 €/mc (al
netto dei costi per l’impianto antincendio) per un totale di
7.350,00 €/anno (*).
(*) il dato relativo al consumo d’acqua è stato riportato solamente per valutazione
statistica, non essendo stato inserito fra gli interventi migliorativi
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Caso di studio

19. Il totale costi di gestione
con le soluzioni impiantistiche,elettriche e meccaniche attuali,
prese in considerazione per la valutazione economica, al netto
dei costi idrici, risulta pari a
44.377,00 €/anno
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Caso di studio

20. Indicatore di performance basato sui consumi
(energia primaria):
• Gas metano: 206,10 kWh/mq
• Energia Elettrica: 122 kWh/mq di sup. utile
I consumi sopra indicati individuano un indice di prestazione
energetica dell’intero fabbricato pari a 206 kWh/mqanno
(85% riscaldamento e 15% per produzione ACS).
Tale indice colloca l’edificio nella Classe F
Caso di studio 20

21. A titolo di esempio il raggiungimento della Classe A (con un
valore EPtot≤40 kWh/mqanno) è ottenibile soltanto a seguito di
un intervento di demolizione e ricostruzione del fabbricato.
E comunque nel caso di una nuova costruzione, il limite (minimo)
di prestazione energetica per il condizionamento invernale e la
produzione di acqua calda sanitaria è pari a Eptot limite : 65,25
kWh/mqanno, e corrisponde alla Classe C (tra 60<Eptot≤90
kWh/mq anno).
Caso di studio 21

22. Interventi migliorativi
Gli interventi applicabili ed economicamente sostenibili risultano:
• Caso 1 Rifacimento dell’involucro edilizio: coibentazione delle pareti perimetrali
esterni e della copertura piana.
• Caso 2 Ristrutturazione impiantistica: sostituzione della caldaia con generatore a
gas a condensazione ad alto rendimento; ottimizzazione del sistema di
distribuzione con installazione di pompe di circolazione ad inverter, istallazione di
recuperatore a flussi incrociati sulle unità di trattamento aria.
• Caso 3 Ristrutturazione impiantistica elettrica: sostituzione delle pompe di
circolazione del tipo on-off a portata costante con pompe a portata variabile,
sostituzione lampade ad incandescenza all’interno delle camere e del sistema di
gestione delle accensioni nei corridoi ai piani, sistema di gestione che valuti
l’occupazione o meno della camera stessa, sostituzione ascensore da 4 persone
obsoleto con ascensore a fune a basso consumo elettrico.
• Caso 4 Ristrutturazione globale: ristrutturazione dell’involucro edilizio e
contestuale ristrutturazione impiantistica.
- sfruttamento della micro-cogenerazione;
- installazione di un sistema di pannelli fotovoltaici integrati nella struttura della
pensilina
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Caso di studio

23. Caso 1) Rifacimento dell’involucro edilizio
• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:
EPtot:143,06 kWh/mqanno
• Minor costo approvvigionamento gas metano:
3.600,00 €/anno
• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
22.306 kgCO2/anno
• Costo dell’intervento di ristrutturazione involucro edilizio:
circa 37.000,00 €
• Classe energetica raggiungibile:
Classe E
Caso di studio – interventi migliorativi 23

24. Caso 2) Ristrutturazione impiantistica meccanica
• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:
EPtot:169 kWh/mqanno
• Minor costo approvvigionamento gas metano:
2.110,00 €/anno
• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
13.040 kgCO2/anno
• Costo dell’intervento di ristrutturazione impianti meccanici:
circa 28.500,00 €
• Classe energetica raggiungibile:
Classe E
Caso di studio – interventi migliorativi 24

25. Caso 3) Ristrutturazione impiantistica elettrica
• Costo dell’intervento di ristrutturazione impianti elettrici:
circa 116.000,00 €
• Illuminazione - Nuovo Consumo: 5.511 kWh/anno
• Costo complessivo (energia + mantenimento):
5.342,00 €/anno
• Pompe Centrale Termica - Nuovo Consumo: 4.200 kWh/anno
• Costo energia: 672,00 €/anno
• Sistema di Gestione camere - Nuovo Consumo stimato:
17.865 kWh/anno
• Costo energia: 2.858,00 €/anno
• Ascensore - Nuovo Consumo: 8.750 kWh/anno
• Costo energia: 1.400,00 €/anno
• Classe energetica raggiungibile: Classe E
Caso di studio – interventi migliorativi 25

26. Caso 4) Ristrutturazione globale
• Indice di prestazione energetica a seguito dell’intervento:
EPtot:112 kWh/mqanno
• Minor costo approvvigionamento gas metano:
5.375,00 €/anno
• Minor costo approvvigionamento energia elettrica:
7.000,00 €/anno
• Riduzione delle emissioni di CO2 in atmosfera:
33.340 kgCO2/anno
• Costo dell’intervento di ristrutturazione globale:
circa 181.500,00 €
• Classe energetica raggiungibile: Classe D
Caso di studio – interventi migliorativi 26

27. Con l’applicazione delle soluzioni impiantistiche proposte, a
fronte di un importo degli investimenti pari a circa 181.500,00 €,
un consumo di gas metano di 10.704 smc/anno e un consumo di
energia elettrica di 36.326 kWh/anno, si evidenzia un risparmio
annuo di circa 12.375,00 €/anno
[A questa differenza va aggiunta una quota parte di risparmio legato
all’impianto di micro cogenerazione, che dipenderà dall’esatto
dimensionamento della macchina e dalle ore di funzionamento
previste e una quota parte legata all’impianto fotovoltaico, che a sua
volta dipenderà dalla superficie di pannello effettivamente realizzata e
dalle condizioni del contratto con Enel]
Caso di studio – interventi migliorativi 27

28. Consuntivo economico costi/ricavi
Alla luce delle analisi fatte sull’hotel in esame possiamo
concludere che :
Costo interventi migliorativi
 Involucro edilizio: 37.000,00 €
 Impiantistica meccanica ed edile: circa 28.500,00 €
 Impiantistica elettrica: circa 116.000,00 €
Totale costo degli investimenti: 181.500,00 €
Risparmio economico totale di gestione: 12.375,00 €/anno (*)
Tempo di rientro complessivo: 15 anni
(*) Che corrisponde a circa il 28 % del costo di gestione totale per gas ed elettricità,
riportato al capitolo “Consumi energetici dell’ultimo anno”.
28
Caso di studio

29. Sintesi conclusiva
5 punti critici
1
Pur essendo, quello esaminato, un hotel di buona qualità media:
siamo sotto la soglia di efficienza (minima)
energetica e ambientale (fascia f);
29

30. 2
I processi di miglioramento delle prestazioni energetiche e
ambientali possono essere ammortizzati nell’arco medio di
13/15 anni
senza tener conto di alcun tipo di incentivo.
Solo utilizzando gli incentivi in essere (36%-55%) si potrebbe
stare attorno alla soglia dei 10 anni, ma non vi sono sicurezze a
lungo periodo.
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31. 3
Si apre il tema degli
incentivi mirati,
nati e proposti a livello locale, modulando in maniera premiale,
per esempio, l’IMU, la tassa sui rifiuti, l’imposta soggiorno
(qualora venga applicata) e alcuni tributi comunali (pubblicità,
occupazione suolo pubblico, passi carrai ecc.),
a favore delle imprese che investono.
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32. 4
Se il focus della valutazione
si sposta dal singolo esercizio al contesto macro, abbracciando
dunque decine e decine di alberghi,
è possibile ipotizzare un grande e fattibile progetto di
rigenerazione edilizia delle strutture ricettive della Costa
su ampia scala (ad esempio con l’uso della geotermia sfruttando
l’acqua del mare) avente al centro le fonti rinnovabili e
l’ambiente salubre, a partire dall’aria.
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33. 5
Infine, l’azione deve spostarsi anche sul versante delle imprese
del settore edilizio.
I consorzi degli artigiani, cresciuti e strutturatesi in maniera
efficace negli ultimi anni in molte realtà provinciali, potrebbero
farsi carico, sostenuti dal mondo bancario e assicurativo, di
pacchetti mirati in grado di far convergere in un processo
virtuoso le condizioni di base, da quelle tecniche a quelle
operative, da quelle finanziarie a quelle strutturali, per il
raggiungimento di elevati standard energetici e ambientali nelle
attività ricettive della regione.
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34. Ferdinando Fabbri
Studio TI – Società di ingegneria
Via Flaminia, 138 Rimini
www.studioti.com
www.slideshare.net/ferdinandofabbri
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