- Lo studio di fattibilità economico-finanziaria: strumento indispensabile per l'apertura di un nuovo albergo - Lo studio di fattibilità economico-finanziaria per il riposizionamento di mercato di un albergo esistente - Le caratteristiche del progetto di fattibilità economico-finanziaria: lo studio della location dell'albergo e delle sue caratteristiche economiche e sociali - L'analisi della location dell'albergo: lo studio dei concorrenti e dei trend della domanda turistica - L'analisi di fattibilità economico-finanziaria dell'albergo: l'analisi SWOT

1. 6 Giovedì 7 Febbraio 2013
realty
Uno strumento indispensabile
Le caratteristiche ideali di una efficace analisi di fattibilità economico-finanziaria
■ di Federico Belloni*
 Gli elementi tipici di una matrice Swot
www.tsmconsulting.it • La location, ovvero le specifiche caratteristiche del • La consistenza, la tipologia e i trend della domanda
N
territorio nel quale l’albergo si trova ad operare turistica e degli specifici segmenti di mercato che
on solo al momento di decidere l’even- • Le caratteristiche dell’offerta ricettiva comples- la compongono;
tuale costruzione di una nuova struttura siva e della sua evoluzione nel tempo, aspetto che • Le specificità del contesto competitivo presente nel
alberghiera, ma anche quando si vuole determina la composizione della concorrenza e territorio di riferimento, valutato attraverso l’analisi
valutare l’opportunità di una sua mes- l’identificazione degli specifici competitor diretti delle tariffe alberghiere medie e l’andamento degli
sa a reddito attraverso la stipula di un e indiretti indicatori di performance del settore.
contratto di gestione o di management,
magari tramite l’apposizione di un brand da parte di una
catena internazionale; oppure ancora quando risultati dalle quali si può trarre
aziendali non soddisfacenti suggeriscono l’opportunità vantaggio. La destina-
di cambiare il proprio posizionamento sul mercato, con zione dovrebbe essere
lo scopo di ottenere un migliore vantaggio competitivo ri- analizzata sia dal pun-
spetto alla concorrenza. L’analisi di fattibilità economico- to di vista comples-
finanziaria di una struttura alberghiera è uno strumento sivo, sia nel dettaglio
indispensabile in molteplici occasioni. rispetto alla specifica
Al di là dei singoli contesti di applicazione, però, tale area d’influenza di-
analisi, per essere efficace dal punto di vista informativo retta, approfondendo
e previsionale, ovvero per fare in modo che evidenzi cor- soprattutto la valuta-
rettamente le reali prospettive di redditività dell’impresa zione degli elementi
alberghiera nel medio periodo, deve essere sempre rea- che si trovano nelle Nella pagina, degli hotel in costruzione.
lizzata studiando nel dettaglio, e cercando di prevedere immediate prossimità Federico Belloni Licenza Creative Commons. Foto di chooyutshing
con un elevato grado di sicurezza, tutti gli elementi che della struttura. Fa par-
direttamente o indirettamente incidono sulle opportuni- te dell’analisi della location anche la valutazione della sua striali e di grandi imprese, in grado di generare flussi di
tà di business e sul rendimento gestionale dell’albergo, immagine percepita, che incide notevolmente sulla sua domanda spesso consistenti. Molto importante è anche
nuovo o da riposizionare, nel corso degli anni. attrattività. Un aspetto, peraltro, non sempre semplice il reperimento di informazioni sulle eventuali opere di
La valutazione congiunta di tutti questi elementi per- da stimare: per farlo con un elevato grado di sicurezza è riqualificazione del paesaggio urbano in corso o che si
mette infatti di redigere la cosiddetta matrice Swot: una però possibile costruire utili indicatori, basati sulla rie- prevede saranno realizzate nel prossimo futuro, così
sintesi articolata dei punti di forza e di debolezza, delle op- laborazione dei dati che provengono dalle fonti ufficiali. come dei progetti urbanistici già approvati o che si pre-
portunità e delle minacce che devono essere attentamente La delimitazione dell’area di vede lo saranno, perché questi possono
e prudentemente considerate nelle scelte gestionali e di diretta influenza è poi un aspetto influire in modo molto determinante
marketing, e che incidono nella proiezione di costi e ricavi molto rilevante anche nella fase sulle opportunità di business e quindi
in sede di redazione del conto economico previsionale dell’analisi della concorrenza: se la sul posizionamento stesso della strut-
e nell’eventuale determinazione del rendimento dell’in- struttura è localizzata in una picco- tura alberghiera.
vestimento immobiliare, che ovviamente dipende dalla la località, sarà ovviamente neces- Un altro aspetto di grande importanza,
redditività che si sario considerare le caratteristiche che incide sulle potenzialità per la strut-
prevede di gene- di tutta l’area; mentre, se sorge in tura alberghiera di generare redditività,
rare nel tempo. una grande città, come per esempio è inoltre l’analisi dell’accessibilità e del
Le caratteristi- Roma, occorrerà focalizzarsi sugli elementi che caratte- sistema dei trasporti. A questo proposito occorre, tra l’al-
che della location rizzano lo specifico quartiere e quelli immediatamente tro, considerare la vicinanza del proprio hotel agli accessi
rappresentano, circostanti. In questo contesto, in ogni caso, è importante stradali e autostradali, la distanza dagli aeroporti di rife-
in particolare, il essere in grado di valutare l’insieme delle caratteristiche rimento e dalle fermate dei mezzi del trasporto pubblico,
primo importante socio-economiche locali, tra cui la presenza di elementi così come le loro condizioni infrastrutturali e l’efficienza
aspetto da con- capaci di incidere positivamente sull’attrattività dei di- dei collegamenti. In particolare, l’analisi della qualità del
siderare. Queste versi segmenti di flussi turistici, come per esempio punti sistema aeroportuale, il traffico generato e la sua evolu-
consentono, in- di particolare rilevanza storico-culturale, attrattive natu- zione passata e prevista per il futuro, così come lo studio
fatti, di fornire ralistiche e strutture orientate allo svago e all’intratteni- delle città di provenienza dei voli, permettono di avere
indispensabili in- mento, quali musei, gallerie d’arte o centri sportivi, così utili informazioni sulla consistenza, sulle caratteristiche
dicazioni di base come la presenza e rilevanza di università e ospedali, di e sul profilo dei flussi turistici, che sono determinanti per
sull’ambiente nel una zona fieristica, congressuale o di centri di ricerca. la scelta delle strategie e delle relative azioni di marketing
quale l’azienda si Parallelamente occorre quindi studiare la composi- e di comunicazione.
trova a operare, e zione e l’evoluzione del tessuto imprenditoriale e dello
Licenza Creative Commons. quindi sulle occa- scenario economico, identificando soprattutto l’eventua- *Titolare della società di comunicazione Tsm
Foto di wallyg sioni di business le presenza nelle vicinanze di interporti, distretti indu- Consulting