- Il fenomeno Condo Hotel nel settore alberghiero - Condo Hotel e ospitalità di lusso - Condo Hotel e innovazione della gestione alberghiera - I nuovi trend nell'offerta turistica alberghiera - Condo Hotel e marketing alberghiero - La comunicazione alberghiera attraverso i Condo Hotel

1. MARKETING ALBERGHIERO
Condo Hotels
Un modo diverso
per vendere il lusso
Il container
trasparente che è
stato posizionato
in Largo La Foppa
a Milano per
promuovere il
nuovo House Hotel
Ramada Plaza
Milano, primo
Condo Hotel
in Italia
La saturazione verso cui sta andando il mercato alberghiero per quanto riguarda
i progetti tradizionali, anche quelli di gamma alta, unita alle mutate esigenze
degli ospiti, soprattutto quelli appartenenti alle classi con più alta potenzialità di
spesa, molti dei quali considerano con sempre maggior favore la possibilità
di acquistare seconde case per trascorrere le proprie vacanze e sfruttarle anche come
opportunità di investimento, sta spingendo verso il sempre maggiore sviluppo di
concept alberghieri relativamente nuovi, formule miste, tra le quali quella
dei cosiddetti Condominium Hotels o “Condo Hotels”
Federico Belloni – belloni@tsmconsulting-barcelona.com
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2. I
n realtà più che un’assoluta
novità, si tratta di
un’evoluzione sotto questo
nome commerciale di un
altro sistema che esiste
da molti anni soprattutto
in diversi paesi latini tra i quali
la Spagna, con il nome di Apart
Hotel, ovvero strutture frazionate
sotto il regime di proprietà
orizzontale, però con architettura
e servizi tipicamente alberghieri,
con unità abitative di dimensione
generalmente superiori a quelle
delle tradizionali camere d’albergo
ma con servizi di standard inferiore
a quelli internazionali.
In generale ogni unità è venduta
separatamente in modo tale che l’insieme,
comprese quindi le aree comuni,
risulta essere una proprietà del tutto
frammentata tra i diversi proprietari.
Rispetto agli Apart Hotel, i Condo Hotel
si differenziano per il fatto di essere
realizzati in edifici prestigiosi, situati L’House Hotel Ramada Plaza Milano (nelle foto) comprende 96 appartamenti suddivisi in diverse
tipologie (57 monolocali, 37 bilocali e trilocali, 2 attici)
per lo più in zone con elevata capacità
di attrazione, disegnati e gestiti come
veri e propri hotel di lusso, ma dove però
le stanze sono in vendita, o addirittura
in pre-vendita, dove cioè il passaggio
di proprietà avviene su progetto,
ancora prima della loro apertura, con il
vantaggio per la società promotrice di
reperire addirittura in anticipo i fondi
per la loro realizzazione, riducendo in
questo modo il basso livello di redditività
dei progetti alberghieri tradizionali e
riducendo il periodo di ammortamento
dell’investimento che nel settore
alberghiero è tradizionalmente lungo;
spesso il sold-out avviene addirittura
entro due anni dall’apertura, tempo che
appare veramente limitato se si considera
che spesso questo tipo di strutture è
composto da diverse centinaia di camere
e suite. Il proprietario, che ovviamente
dispone dell’immobile acquistato per
trascorrere le proprie vacanze, per la
porzione dell’anno nel quale non intende
soggiornarvi può cedere in affitto la
propria porzione a terzi, ottenendo una quello che concerne l’organizzazione e come in un normale albergo. In realtà
redditività che oscilla tra il 30% e il la pianificazione dei servizi tipici del ci sono diversi modi per strutturare
60% degli introiti generati dalla propria settore alberghiero, che in questo caso legalmente la relazione tra gestore e
proprietà al netto dei costi di competenza. sono di lusso, e della manutenzione proprietario, e succede che dietro alla
Il resto è destinato alla società di della struttura, si occupa degli aspetti figura dell’“operatore” si concretizzano
gestione che, oltre a occuparsi di tutto commerciali, gestendo le prenotazioni tre ruoli differenti: lo sviluppatore, il
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3. MARKETING ALBERGHIERO
tra le catene anche per il mantenimento
della proprietà dell’immobile, tanto che
sono diversi i brand che sono stati attratti
da questa opportunità, che ad oggi
continua ad essere sviluppata soprattutto
negli Stati Uniti, in particolare nelle zone
con maggiore rilevanza dal punto di vista
turistico, come Florida, California, New
York e Nevada, così come nel Caribe,
Messico, Costa Rica, Canada, Panama
e Dubai, molto spesso convertendo le
strutture tradizionali già di proprietà.
In Europa, anche se il fenomeno dei
Condo Hotel è molto più recente, sta
riscuotendo un grande interesse, sia
tra gli investitori che tra i proprietari
potenziali, che si orientano soprattutto
verso strutture di elevato interesse
storico, situate in aree esclusive dal punto
di vista ambientale e paesaggistico. È ad
esempio il caso del Château du Franport,
antico monastero francese dell’XI secolo,
utilizzato da Napoleone come residenza
di caccia e convertito negli ultimi anni
in residenza di lusso, con 74 suite
appartenenti a tre differenti standard di
qualità: Standard Suite, King Size Suite
ed Executive Suite, che possono essere
acquistate dai turisti-investitori attraverso
I proprietari degli appartamenti usufruiscono dei servizi di alto livello offerti dal Ramada Plaza Milano
(portineria 24 ore su 24, centro benessere e fitness, accesso privilegiato al bar e al ristorante ecc.) lo “Suite Ownership Purchase Scheme”
e che, come dichiarato dalla società
gestore e il franchisor. Il primo organizza il tempo anche quelli dell’acquisto, di gestione nello schema finanziario
l’operazione alberghiera e se ne assume entrambi spesso molto elevati. presentato ai clienti potenziali, garantisce
il rischio; assume i dipendenti, vende I servizi, di lusso, spesso includono un ritorno sull’investimento (ROI) che
l’ospitalità gestendo le tariffe, paga le servizio in camera no-stop, impianti può andare da un minimo del 5,83%
spese di mantenimento. Il gestore si home teather di alta fedeltà, terrazze per la Standard Suite che implica un
assume la piena responsabilità della con viste mozzafiato, ma anche centri investimento per l’acquisto di 160 mila
gestione e prende le decisioni circa le benessere e sportivi, grandi aree fitness euro (con un’occupazione del 35%),
operazioni ordinarie e straordinarie, in attrezzate e servizi di concierge full- per arrivare al 14,01% (nel caso di
cambio di un onorario. time. La gestione di questi complessi occupazione al 75%) per l’Executive
L’ultimo è chi pone il marchio, a cui alberghieri spesso è condotta dalle Suite, top della gamma, in vendita al
generalmente si aggiungono altri grandi catene internazionali, che prezzo di 215 mila euro. In Spagna la
servizi connessi con la promozione e generalmente si assumono il ruolo di catena Kempinsky, proprietaria tra l’altro
la commercializzazione. Al momento gestore o di franchisor, coerentemente dell’omonimo resort, nelle immediate
dell’acquisto il proprietario di ogni con il modello di business che da anni vicinanze di Marbella, in piena Costa del
stanza firma, oltre all’atto di proprietà stanno progressivamente assumendo, e Sol, mette in vendita le unità abitative
e al regolamento della co-proprietà, il che si sostanzia nel concentrare il loro ad un prezzo che oscilla a seconda delle
contratto con l’operatore alberghiero, core business sugli aspetti gestionali dimensioni e delle finiture tra i 406 mila
dove tra le altre cose è pattuito il tempo e di marketing, e abbandonando e 1,875 milioni di euro, mentre in Italia
di utilizzo della porzione immobiliare progressivamente il focus sul real estate, è la catena Ramada che sta mostrando
acquistata, che generalmente è così da garantirsi una maggiore liquidità un certo interesse verso queste soluzioni,
abbastanza limitato. Ovviamente il che serve per potenziare i loro progetti di aprendo a Milano il primo Condo
vantaggio di poter ottenere una rendita espansione. La formula dei Condo Hotel, Hotel, iniziativa che sicuramente farà
dall’affitto è particolarmente attrattivo dato che come abbiamo detto si basa sulla da apripista a molte altre nei prossimi
perché consente all’acquirente di vendita delle unità abitative, sta però anni… c’è da scommetterci!
recuperare i costi della gestione e con contribuendo ad un ritorno di interesse © RIPRODUZIONE RISERVATA ■
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