Saneamiento Inmobiliario (Curso Materias Especializadas)

1. DERECHO INMOBILIARIO
SANEAMIENTO

2. Es un proceso técnico, jurisdiccional,
registral, de orden público e interés social,
mediante el cual, el Estado, por intermedio
de los Órganos que componen la Jurisdicción
Inmobiliaria cumple su misión de Regular el
registro de los terrenos no saneados.
Saneamiento: Concepto

3. Cuando hablamos de un terreno no
saneado, debemos entenderlo como aquel
que no ha sido individualizado
materialmente, que no ha sido depurado y
que no ha sido registrado,
independientemente de que haya sido
formalmente mensurado.
Saneamiento: Concepto

4. Un terreno saneado ha cumplido con
todos los principios de especialidad e
individualidad antes descritos, y registrados
a consecuencia de un proceso de
saneamiento.
Saneamiento: Concepto

5.  La Ley 108-05 ni sus normativas
complementarias prevén la figura del terreno
comunero, la cual estaba contemplada en el
artículo 2 de la Ley 1542 de Registro de
Tierras.
Terreno Comunero:

6. Se entiende por terreno comunero, aquellos
predios indivisos que pertenecen a dos o más
personas, cuyos derechos estaban representados
en acciones de pesos (títulos sobre terrenos
comuneros), donde ningún accionista era dueño de
determinar ninguna porción de terreno ni en cuanto
a su extensión ni en cuanto a su ubicación.
Los terrenos comuneros también eran sometidos
a saneamiento.
Terrenos Comuneros
(Cont).

7.  Determinar.
 Individualizar.
 Depurar el Terreno.
 Depurar el derecho de propiedad y la
persona sobre la cual recae.
 Registrar por primera vez (art. 20).
Objeto del Saneamiento

8.  El Estado Dominicano por intermedio de
cualquiera de sus dependencias.
 Toda persona física que se crea titular del
derecho de posesión.
 Toda persona moral en las mismas
condiciones (20.1).
No requiere ministerio de abogado, salvo
que el mismo se torne litigioso (20.2).
Calidad para reclamar:

9.  Existe posesión cuando una persona tiene un
terreno bajo su poder a título de dueño o por
otro que lo ejerce en su nombre (21.1).
 El artículo 2228 del CC la define como la
ocupación o el goce de una cosa o de un
derecho que tenemos o ejercemos por
nosotros mismos o por otro que ejerce en
nuestro nombre.
Posesión:

10.  Para que la posesión sea causa de un
derecho de propiedad debe ser:
 Pública.
 Pacífica.
 Inequívoca.
 A título de propietario.
 Por el tiempo que prescribe la Ley (art. 21.2
Ley y 2229 CC).
Criterios de Posesion:

11. Presunciones legales en materia de posesión:
a)Siempre se posee por sí mismo a y título de
propietario.
b)Si se ha comenzado a poseer por otro, siempre
será así, salvo prueba en contrario.
c)El poseedor actual, que pruebe haber poseído
antiguamente, se presume que haber poseído en
el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
Criterios de Posesión
(Cont).

12. La prescripción es un medio legal de
adquirir o extinguir un derecho o una
obligación, por el transcurso del tiempo y bajo
las condiciones que establece la Ley, siendo el
punto de partida del proceso de saneamiento.
Tipos: a) Adquisitiva de derechos.
b) Extintiva de derechos.
Plazos: 5 años, 10 años, 20 años (arts. 2262
y 2265 CC).
Prescripción:

13.  Aquella que ha sido ejercida en estricto apego a las
condiciones materiales de posesión y que ha cumplido
con el plazo de prescripción adquisitiva establecido.
 Los simples actos de pura facultad, de tolerancia o de
violencia no originan posesión y prescripción
adquisitiva de derecho de propiedad.
 Los que poseen por otro no prescriben nunca, ni a su
favor ni de sus sucesores.
¿Cuál es la posesión que
origina derecho de propiedad:

14.  Existen actos posesorios en los siguientes
casos:
a)Cuando los terrenos se hallen cultivados.
b)Cuando se hallen dedicados a usos
lucrativos.
c)Cuando generen y se perciban sus frutos.
d)Cuando tienen edificación de mejoras.
e)Cuando sus limites materiales se encuentran
identificados (art. 21.3).
La Posesión se prueba por todos los medios
(art.22)
Actos Posesorios:

15. Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente, según el lugar de
ubicación del inmueble en fase técnica.
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente en fase judicial.
Registro de Títulos territorialmente competente en
fase registral. (arts. 3, 23, 25.9).
Competencia para conocer
del Saneamiento

16. a)Mensura: Es la etapa mediante la cual se
individualiza, se ubica y se determina el terreno
sobre el cual recae el proceso y posterior derecho de
propiedad.
b)Judicial: Es la etapa mediante la cual el tribunal
competente depura los derechos a registrar y su
titular.
c)Registral: Es la etapa que se encarga de ejecutar la
sentencia de saneamiento, registrando por primera
vez el derecho y expidiendo el primer certificado
de título.
Etapas del Saneamiento:

17.  A) solicitud de autorización (Art. 34
Resolución 628/2009), con los siguientes
requisitos:
 a) Generales del solicitante y su domicilio.
 b) Tipo de trabajo a realizar.
 c) Descripción de terreno a mensurar para saneamiento.
 d) Generales del agrimensor actuante.
 e) Indicación del Contrato de Mensura.
 f) Solicitud de remisión de los trabajos al tribunal
competente.
 g)Firma de los reclamantes y del agrimensor, legalizadas
por Notario Público.
Procedimiento:

18.  B) En un plazo no superior a los 20 días de recibido el
expediente, la DRMC emitirá su opinión de autorización,
rechazo u observación del expediente. (En todos los demás
casos el plazo es de 10 días, art. 37).
 C) La autorización inviste al agrimensor del carácter de
oficial público para la actuación autorizada (art. 5,
Párrafo III, Ley y 39, Res. 628/2009), sin que esto
signifique que sus actuaciones están dotadas de fe pública,
en materia técnica, son oficiales auxiliares de la justicia,
cuyas actuaciones son legitimadas mediante la autorización
correspondiente, y que son creíbles hasta prueba en
contrario.
Procedimiento Cont.

19. D) Vigencia de la Autorización: 60 días,
prorrogable por 30 días (art. 25-IV Ley y 40 Res.
628/2009).
La designación catastral definitiva del inmueble
se otorga con la aprobación de los trabajos.
 E) Una vez comenzados los trabajos de mensuras, si el
agrimensor tiene alguna dificultad para realizar el
trabajo de campo debe requerir la fuerza pública, lo
cual suspende el plazo para la presentación de los
trabajos mientras dura la diligencia (art. 44
Resolución).
Procedimiento (cont.).

20.  F) Ya presentados los planos, la DRMC tiene un plazo
de 45 días para pronunciarse sobre ellos.
 G) Una vez aprobados, dentro de los 15 días
posteriores a la aprobación los remitirá al Tribunal
(Art. 51.a del R. Mensuras).
Lo plazos en materia técnica se cuentan en días
hábiles (Art. 57 Regl. Mensuras, a diferencia de la
teoría general de los plazos que rige para los
tribunales: días calendarios (Art. 112 Regl.
Tribunales).
Procedimiento (cont.).

21.  H) Una vez recibido el expediente técnico de la
DRMC, el Tribunal de Jurisdicción Original
apoderado directamente o por sorteo, debe
notificar a los reclamantes y al Abogado del
Estado que se ha iniciado la fase judicial del
saneamiento, anexando auto de fijación de
audiencia y autorizando a emplazar a la audiencia
fijada y para que realicen las medidas de
publicidad antes de la primera audiencia. (art. 50
Reglamento Tribunales y 26.1 Ley).
Procedimiento Fase
Judicial:

22.  La primera audiencia debe ser celebrada dentro
del plazo de los 60 días posteriores al
apoderamiento del Tribunal. (Art. 26.2 Ley).
 El Abogado del Estado debe emitir su opinión
con relación al proceso por lo menos 5 días
antes de la primera audiencia (Arts. 26.3 Ley y
118 Reglamento Tribunales).
Procedimiento Fase
Judicial (Cont).

23. Procedimiento (Cont)
 La Falta de Opinión o de comparecencia a la
audiencia por parte del Abogado del Estado,
se entenderá como falta de interés y no
objeción al saneamiento, sin embargo,
esto no impide que el inmueble sea
adjudicado, en caso de ser procedente el
saneamiento.
 Dentro de los 10 días posteriores a la
notificación del tribunal, los reclamantes
harán publicar en un periódico de circulación
nacional emplazando a la audiencia.

24. Procedimiento (Cont.)
 Se fijará una copia certificada del aviso en
un lugar visible del terreno.
 En las instalaciones del Ayuntamiento.
 Del Juzgado de Paz del lugar de la ubicación
del terreno, por lo menos 15 días antes
de la fecha de la audiencia (Arts. 50 y 51
del Reglamento Trib.).

25. Procedimiento (Cont.)
 Las audiencias se llevan igual que las
demás, pudiendo ser celebradas tantas
como fuere necesario. En ella podrá
participar toda persona interesada, se deben
citar los colindantes por acto de alguacil, los
testigos y al Abogado del Estado (este último
a cargo del Tribunal). El Juez en su papel
activo puede ordenar todas las medidas que
estime de lugar.

26. Procedimiento (Cont).
 Si el saneamiento no es litigioso no necesita el
ministerio de abogado; en un saneamiento litigioso
se pueden presentar todos los incidentes
procesales que las partes entiendan de lugar.
 Durante la instrucción del proceso, los solicitantes
deben aportar su hoja de vida (Art. 119), la
declaración del alcalde pedáneo, la certificación de
conservaduría de hipoteca, el avalúo realizado por
Catastro Nacional y todas las pruebas documentales
que estime de lugar, así como la prueba testimonial.

27. Procedimiento (Cont.)
 El Tribunal valora los criterios de posesión y
los requisitos de la misma, los cuales serán
probados por:
 A) actos de notoriedad.
 B) Inspecciones y comprobaciones realizadas
por el juez o tribunal o por funcionario
designado por el tribunal.
 C) Interrogatorios.
 D) todo tipo de documentos probatorios
(libertad de pruebas, Arts. 22, Principio
General IX Ley, y 121 Reglamento).

28. Procedimiento (Cont).
 En la fase de instrucción serán depurados
los derechos como consecuencia de la
posesión adquisitiva, verificará la existencia
o no de mejoras en el terreno y procederá a
fallar el expediente (Art. 124 Reglamento).
 Si durante la instrucción del proceso surgen
modificaciones a los planos definitivos
aprobados, se ordena al agrimensor que
proceda a las correcciones o rectificaciones
de lugar, otorgando plazo suficiente (Art. 128
Regl. Tribunales).

29.  El escuchará tantos testigos como fuere de
lugar, según su relevancia (Art. 78 R. Trib.) el
plazo de 5 días y el momento procesal de
audición de testigos contemplados en los
arts. 79 y 80 R. Trib. No es obligatorio su
cumplimiento en materia de saneamiento.
 Una vez instruido el expediente y agotadas
todas las medidas de publicidad y diligencias
procesales de lugar, el juez procede a fallar
el expediente.
Procedimiento (Cont).

30. Procedimiento (Cont).
 Si después de la instrucción del proceso
ninguna de las partes reclamantes puede
probar su derecho de propiedad, el terreno
será adjudicado al Estado Dominicano (Art.
26.V.II) si fuere procedente.
 Puede darse el caso de que el juez
compruebe que la posesión es real, pero el
plazo de prescripción no ha sido vencido, se
puede disponer el cierre del proceso.

31. Procedimiento (Cont).
 La sentencia así pronunciada habilita a los
reclamantes para iniciar nuevamente el
proceso, la sentencia así emitida utilizada
como prueba de los nuevos procesos (Art. 25
Reglamento 517/2007.
 El artículo 125 del Reglamento de Tribunales
establece una presunción de propiedad
sobre las mejoras a favor de los reclamantes,
salvo prueba en contrario.

32.  Todo proceso de saneamiento termina con
una sentencia.
 Toda sentencia de saneamiento debe
consignar en su dispositivo:
 a) que la adjudicación del derecho esta
condicionada al pago de la contribución
especial (0.5% fondo de garantía art. 40. (a),
41.III, 42.V Ley, y 129 R. Trib.) sobre la base
imponible, según avalúo de Catastral
Nacional.
Procedimiento (Cont).

33. En este momento aún esta en vigencia el
artículo 2 de la Resolución 622-2007, que
aplaza la entrada en vigencia del cobro de la
contribución especial hasta tanto se organicen
las estructuras internas de recaudación y
administración. No aplicación de la prohibición
contenida en el art. 129-párrafo R. Trib.
Procedimiento (Cont).

34.  b) Todos los requisitos contemplados en el
artículo 101 del Reglamento Trib., y 141 del
CPC.
 c) Ordenará al Registro de Títulos que al
momento de expedir el certificado de título
consigne el plazo de recurso de revisión
por causa de fraude.
Procedimiento (Cont).

35.  Una vez emitida la sentencia, la misma debe
ser publicada en las instalaciones internas
del tribunal (arts. 71 Ley 48 y 49 R. Trib.)
dentro de los primeros 2 días y durante
un plazo de 15 días. Pero el plazo de
apelación comienza a correr a partir de la
notificación por acto de alguacil (Art. 26.V.2
y 71.2 Ley).
Procedimiento (Cont).

36. ¿A quien se le notifica la sentencia?
 Al Abogado del Estado.
 A los colindantes.
 A los acreedores.
 A cualquier parte que haya intervenido en el
proceso.
Vencido el plazo para recurrir en apelación (30
días art. 81 Ley) la sentencia debe ser
remitida al Registro de Títulos, dentro del
plazo de 15 días (art. 26.VII Ley).
Procedimiento (Cont).

37.  La sentencia debe ir acompañada de:
 Copia del Recibo de pago de la contribución
especial.
 Una vez recibida la sentencia por ante el RT,
en un plazo no mayor de 30 días el
registro debe inscribirla (art. 27.3, Ley).
 Debe expedir el primer certificado de título
que ampara el derecho de propiedad de la
naciente parcela.
Fase Registral.

38.  El primer certificado de título y todos los que
se expidan sobre esa parcela durante el
primer año deberán contener la lectura de
que ese certificado de título puede ser
atacado mediante recurso de revisión por
causa de fraude durante el plazo de un año
(calendario) a partir de su emisión (Art. 86,
párrafos I, II y IV Ley, art. 72 R. Títulos No.
2669/2009).
Fase Registral (Cont).

39.  Todo adquiriente del derecho de propiedad
durante ese plazo se reputa tercer
adquiriente de mala fe (Art. 86, párrafo III
Ley, y 131 Párrafo R. Trib.); derogación
expresa en materia de saneamiento al
artículo 2268 del CC, sobre presunción de
buena fe, aquel que adquiere cualquier tipo
de derechos en esas condiciones no podrá
alegar nunca la buena fe como medio de
defensa.
Fase Registral (Cont).