Business Plan per la costruzione di un nuovo campus universitario ecosostenibile

1. Business Plan
Campus universitario
“Riva Ostiense”
Elisa Marino
Stefania Ventriglia

2. 1. Il progetto
Campus Riva Ostiense è il nuovo progetto del Campus universitario
dell'Università degli Studi Roma 3, che nasce per rispondere
fondamentalmente a due esigenze: la reale necessità di alloggi per i
giovani universitari e la creazione di un punto di riferimento che sia più
di un semplice dormitorio, ma un luogo che abbracci a 360 gradi la
vita dello studente.
Il campus sarà come una piccola isola verde, poiché tutte le strutture
saranno realizzate in bio edilizia, l’approvvigionamento di elettricità
sarà alimentato da fonti rinnovabili e si abbraccerà una politica eco
sostenibile in tutte le sue sfaccettature.
E' stata individuata un'area edificabile, sita tra via Ostiense e Riva
Ostiense, la zona é di proprietà dell'Italgas ma tutt'ora non risultano dei
progetti in fase di realizzazione.

3. La scelta del luogo risulta strategica, sia per la vicinanza all'università
di Roma 3, sia per rispondere alla crescente esigenza di alloggi per gli
studenti dell'Ateneo .
1.1 La Struttura
Vogliamo offrire ai nostri futuri studenti un ambiente accogliente,
moderno, eco sostenibile e sicuro, ideale per favorire allo stesso tempo
studio, relazioni tra gli studenti e divertimento.
Il Campus si compone di due edifici (24mt larghezza*65 lunghezza)
contrapposti e convergenti, ognuno di tre piani su cui sono disposti al
piano terra alcuni servizi (food court, biblioteca…) e al secondo e
terzo piano gli appartamenti, per un totale di 192 posti letto.
A fare da perno ai due edifici si erge la conference hall panoramica,
che ospita una sala conferenze, una leisure room e un bar. Lo spazio
esterno sarà attrezzato con impianti sportivi (tennis, calcetto, basket,
palestra), una piccola zona relax e con viabilità e parcheggi
auto/moto.

4. 1.2 Gli Appartamenti
Tutti gli appartamenti sono dotati di aria condizionata, due camere
singole e bagno privato, soggiorno, angolo cottura e balconcino.
Grazie alle facciate continue in vetro, è garantita un'illuminazione a
giorno.
Gli arredi comprendono:
− salottino con divano, tavolo con sedie, allaccio tv, piano cottura,
pensili con piatti e stoviglie, pattumiere per raccolta differenziata;
− camere con letto singolo, comodino, armadio con cassetti,
scrivania con sedia, mensola;
− bagno con box doccia, scalda salviette, mobile portaoggetti,
sgabello.
Il costo mensile sarà di 900 euro ad appartamento, spese incluse.

5. 1.3 I Servizi
• Biblioteca e aule studio con postazioni ad uso pc
• Lounge bar panoramico
• Leisure room panoramica
• Conference hall
• Minimarket
• SPORT area : palestra, campi da calcio/tennis/basket
• Lavanderia a gettoni
• Internet Wi-Fi in tutta la struttura
• Punto copisteria
• Info Campus
• Tabacchi cartoleria
• Parcheggio
• Paramedico h24
• Servizio di pulizia settimanale (+ volte sovrapprezzo)
• Reception
• Videosorveglianza
• Sportello Bancomat
• Servizi bancari convenzionati con banca finanziatrice del
progetto
L’accesso al campus sarà regolato da una tessera di riconoscimento
da “timbrare” ad ogni accesso. Inoltre il sistema di videosorveglianza e
il moderno impianto d’illuminazione garantiranno un ambiente sicuro
anche durante le ore notturne.
2. Panoramica e struttura del mercato
Il mercato di riferimento è quello degli alloggi per giovani lavoratori
ma soprattutto studenti universitari “fuori sede”.

6. In Italia sono iscritti all'università 1.808.665 studenti, di cui 257.016 nel
Lazio.
Di questi, esclusivamente 173.652 studenti sono anche residenti in
questa stessa regione, ciò significa che ci sono 83.364 “fuori sede” nel
Lazio, di cui la maggior parte a Roma, nella più grande università
europea “La Sapienza”*.
Sono proprio loro, gli “studenti fuori sede”, che saranno i nostri
principali clienti, giovani che necessitano di un posto dove dormire,
ma che sia per loro anche un punto di riferimento. Infatti, nonostante
non dispongano di grandi risorse economiche, saranno disposti a
pagare ad una economica tariffa alcuni servizi che gli agevoleranno
la vita in una città sconosciuta, e probabilmente molto più grande
della realtà da cui venivano. Questo senso di disorientamento iniziale
e paura del nuovo, li porterà a scegliere un campus in cui siano vicini
ad altri studenti come loro. Avranno a disposizione centri di
orientamento dove risolvere i loro problemi e soprattutto un luogo
dove poter studiare, vivere ma anche lavorare, magari per poter
coprire una parte delle spese sostenute. Inoltre, saranno propositivi nei
confronti di un ambiente ecocompatibile e a tutti gli effetti “green”: i
giovani sono sempre più vicini alle tematiche ambientali, e spesso si
chiedono in che modo potrebbero dare un contributo attivo per
salvaguardare l'ambiente e il loro futuro. Nel nostro campus, potranno
fare la loro parte, vivendo in strutture che rispettano l'ambiente per
l'uso di energie alternative, in cui viene fatta obbligatoriamente la
raccolta differenziata e in cui vengono proposte attività di
educazione ambientale.
2.1 Concorrenza
Parlando di Campus universitari, è molto difficile fare un'analisi della
concorrenza su Roma. In particolare, anziché concorrenza, si
potrebbe parlare di uno scenario, essendo la richiesta talmente alta
che anche gli attuali “concorrenti” non sono in grado di rispondervi.
Troviamo quindi piccole realtà, che mettono a disposizione alloggi per
studenti, ma senza dar loro un reale servizio di Campus, gli enti come
Laziodisu, con appartamenti ai quali si accende tramite bando e per
fasce di reddito basse (con conseguenti pessime condizioni di vita
negli appartamenti), ed un unico possibile concorrente reale, cioè il
nuovo “Campus X” di Tor Vergata. La struttura prevede 1500 posti letti
(disponibili attualmente solo 950), e si trova nel comprensorio della

7. seconda università romana. È stato inaugurato il 20 ottobre 2010, e per
questo motivo ancora in fase di start up.
2.2 Segmentazione
Abbiamo detto che il nostro è un prodotto principalmente rivolto agli
studenti universitari e ai giovani. Andiamo quindi ad analizzare nel
dettaglio le loro caratteristiche.
- Caratteristiche geografiche
Come già detto, vogliamo entrare nel mercato romano, creando un
prodotto che sia però adatto all'intera popolazione studentesca
italiana e straniera (vedi studenti erasmus). Roma risulta infatti essere la
città con maggior studenti fuori sede, ma anche una città molto
grande: è infatti in una metropoli come Roma che si crea
disorientamento per gli studenti, che diventano quindi bisognosi di un
punto di riferimento per vivere e per studiare. Il nostro Campus, può
risolvere questi problemi presenti oggi nella capitale.
- Caratteristiche demografiche
Ragazzi e ragazze, tra i 18 e i 30, senza alcuna distinzione di sesso ed
etnia. Spesso non economicamente autosufficienti, con un budget
limitato da spendere ogni mese e senza possibilità di comprare tutto
ciò che gli si propone.
- Caratteristiche psicologiche
Costantemente in movimento, con ritmi frenetici e gusti spesso
transitori. Sono portati a ragionare, e per questo sono molto critici e
scettici. Sono molto attenti alle tecnologie e affascinati dagli ultimi
arrivi nel mercato tecnologico, e usano internet considerandolo come
la seconda opportunità d’informazione ed istruzione, nonché luogo di
socialità. Tra i loro bisogni primari troviamo l'approvvigionamento di
dispense e libri a basso costo.
2.3 Tendenze
Sintetizzando quindi queste informazioni, possiamo affermare di
trovarci in un mercato assolutamente ancora in espansione, in cui non
è facile entrare ma che può portare grandi profitti. Analizzando le
attuali tendenze, è evidente di come sta prendendo piede un’idea di
campus simile a quelli americani: vicino alle facoltà, nei quali gli
studenti possano dormire e vivere circondati da tutti i servizi di cui

8. hanno bisogno. Assolutamente di tendenza è anche la voglia di
avvicinarsi alla bioedilizia e alla eco sostenibilità, grazie alla forte
sensibilità dei giovani rispetto a queste tematiche.
Infine, ci possiamo facilmente rendere conto di come, con il passare
degli anni si è affermato il concetto di integrazione culturale, sia per la
presenza di studenti fuori sede, sia per la presenza di studenti erasmus
stranieri, con esigenze e necessità simili ai primi: case vicine alla
propria facoltà, dotate di ogni comfort e servizio che possa agevolare
la vita degli stessi.
2.4 Tecnologie
Negli ultimi anni la domanda di alloggi sul mercato ha registrato lo
spostamento da una produzione di quantità a una produzione di
qualità, con un’attenzione sempre crescente alla bio-eco-
compatibilità del prodotto. Il trend è evidente non soltanto nella fascia
alta del mercato, dove l’utente ormai non lesina più investimenti mirati
al miglioramento della qualità della vita, ma anche nel segmento
medio-basso, dove il problema del contenimento dei costi è avvertito
in maniera più marcata. Indubbiamente l’affermarsi di questo nuovo
modo di pensare è diventato realtà grazie alle nuove tecnologie
applicate ai materiali, che hanno reso accessibili soluzioni considerate
inavvicinabili soltanto qualche anno fa. Prendiamo il caso del sughero,
che per le sue proprietà uniche nell’isolamento acustico e termico si
colloca necessariamente in una fascia di prezzo medio-alta: oggi la
gamma dei prodotti è talmente ampia da risultare accessibile a tutti e
soddisfare esigenze dalle più semplici alle più complesse.
* Dati Istat 2007- 2008.
3. Il team
Il management team del progetto consiste attualmente in due
membri.
Elisa Marino
Elisa Marino si sta diplomando presso lo IED di Roma in organizzazione
di eventi e relazioni pubbliche. In futuro, le piacerebbe lavorare nel
mondo degli eventi, in particolare nel ramo della gestione operativa.
Le sue caratteristiche peculiari e vincenti sono senza dubbio la

9. perseveranza che ha nel portare avanti i progetti e le idee, la cura del
dettaglio e del particolare, e l'abilità nell'uso del computer.
Ha voluto investire le sue energie e risorse in “Riva Ostiense Campus”
poiché crede fermamente nella necessità di creare qualcosa che sia
vicino agli studenti. Grazie infatti alle sue conoscenze, ha potuto
comprendere il mal contento e i numerosi problemi che gli studenti, in
particolare i fuori sede, devono affrontare quando vengono a studiare
e vivere in una città grande e caotica come Roma, la quale non offre
ancora un punto che sia realmente di riferimento per questi ragazzi.
Le sue parole d'ordine sono concretezza, praticità e trasparenza.
Stefania Ventriglia
Stefania Ventriglia é una studentessa dell'Istituto Europeo di Design,
dove sta per terminare il suo percorso di studi in Relazioni Pubbliche ed
Organizzazione di eventi.
Le piacerebbe lavorare appunto nel mondo degli eventi,
occupandosi in particolare della parte operativa e logistica.
Si ritiene una persona pragmatica, con una grande capacità di
problem solving e di gestione delle relazioni professionali all'interno di
un team di lavoro.
Nonostante la sua inesperienza nel campo della bioedilizia e delle
costruzioni, ha voluto impegnare le proprie risorse e capacità nella
realizzazione di questo progetto, offrendo una risposta concreta ai
bisogni degli studenti universitari.
La sua USP é certamente l'assertività.
4. Processi operativi
4.1 Differenze
Uno dei nostri vantaggi più importanti e significativi è senza dubbio la
creazione di una costruzione bio edile, che garantisca una qualità
superiore del vivere in un ambiente sano. Oltre a permettere una vita
più salutare per se stessi e per gli altri, le costruzioni di questo tipo
garantiscono una gamma di facilitazioni per i costruttori e per gli
acquirenti finali, che vanno dallo sconto sugli oneri di urbanizzazione,
all'aumento della volumetria concessa, fino allo sconto Ici. Inoltre,
nonostante una piccola maggiorazione (13-15%) sul costo di
realizzazione, le costruzioni bio-edili fanno sì che ci sia un notevole

10. risparmio sui costi di mantenimento (in particolare sulle bollette) che
permettono di ammortizzare la spesa iniziale in circa 5-10 anni.
Tra gli altri vantaggi, la risposta a un'esigenza di mercato dove i
concorrenti sono davvero pochi, nonostante sia un settore in continua
crescita. Il nostro prodotto finale garantisce una risposta effettiva alle
reali esigenze degli studenti fuori sede, conseguendo approvazione e
interesse a saperne di più, e generando un passaparola positivo a
favore del nostro Campus.
Infine, un altro punto di forza è quello di aver creato non solo una serie
di appartamenti per gli studenti, ma un vero e proprio punto di
incontro per i giovani, nel quale oltre a svolgere le loro classiche
attività studentesche, potranno utilizzare gli spazi comuni anche
attività di svago e lavorative. Teniamo a sottolineare in particolare
quest'ultimo punto, quello delle opportunità lavorative indirizzate ai
nostri studenti: le postazioni per il personale del bar, degli impianti
sportivi e delle altre numerose attività all'interno del Campus saranno
strettamente riservate ai ragazzi che alloggeranno nello stesso, con dei
turni brevi lavorativi a rotazione, per un piccolo sostentamento alla vita
studentesca.
4.2 Esperienza
Essendo la nostra un'azienda in fase di start- up, “Riva Ostiense”
rappresenta il nostro primo progetto, tuttavia impiegheremo tutte le
nostre competenze, abilità e conoscenze del mercato al fianco di
esperti della progettazione che si occuperanno della parte tecnica.
4.3 Approvvigionamenti
Dopo aver indetto una gara d'appalto, valuteremo le varie proposte
per scegliere quella più vantaggiosa, in linea con il nostro progetto e
budget di spesa.
4.4 I Rischi
Dopo un’attenta analisi abbiamo valutato quali potrebbero essere i
rischi legati al nostro progetto:
· rischi finanziari: eventuale difficoltà di reperire fonti finanziarie
necessarie per lo sviluppo della nostra idea.
· rischi tecnici: ritardi nei tempi di costruzione, mancato rilascio delle
licenze edilizie necessarie, problemi con i fornitori.

11. · rischi tecnologici: problemi di installazione degli impianti tecnologici.
4.5 Autorizzazioni e licenze
I moduli di autorizzazioni legate al nostro progetto, scaricabili dal sito
del Comune di Roma, sono:
− certificato di destinazione urbanistica;
− variazione della destinazione d'uso;
− permesso per costruire;
− denuncia inizio attività;
− certificato di agibilità;
5. Conclusioni
Crediamo fermamente che da questa idea possa nascere qualcosa
di reale, che rappresenti una risposta concreta alla crescente
domanda di alloggi da parte degli studenti e che, inoltre, generi una
riqualificazione degli spazi urbani in chiave “green”.
Infatti, la nostra scelta di costruire in Bioedilizia rappresenta una presa
di coscienza nei confronti dell’ambiente e cavalca un “trend” molto
forte in questo momento.
Non andremo a intaccare il business di altre strutture simili
fondamentalmente per tre ragioni: la prima perché gli altri campus
sono collocati in zone diverse della città e poi perché sono legati ad
altre università, infine perché solamente il nuovo Campus X di Tor
Vergata potrebbe rappresentare un competitor per la nostra struttura.