Sachkosten Management für Immobilienunternehmen


Düsseldorf im April 2009
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Sachkosten sind in der Immobilienwirtschaft dominant...



KOSTEN EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS1)   ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



...und zeigen erhebliche Einsparpotentiale


                          MENGENGERÜST              ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Betriebs- und Heizkosten sind teilweise beeinflußbar



TYPISCHE KOSTENBESTANDTEILE              ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Viele Budgets für Instandhaltung und Modernisierung haben Spielräume



KLIENTENBEISPIELE INSTAND...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Die IT Kosten schwanken im Markt erheblich
                                                      ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Die IT Kosten sind im Schwerpunkt Einkaufskosten
                                                ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Extrakt der wichtigsten Handlungsempfehlungen/Maßnahmenplan
                                     ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Maßnahmen zur Begegnung von IT Kosten



KOSTENARTEN UND HERANGEHENSWEISE        OPTIMIERUNGSANSÄ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Die wichtigsten Verträge im IT Bereich


                                   AUFWAND              ...
SACHKOSTEN MANAGEMENT



Sachkosten haben eine hohe Bedeutung in der Immobilienwirtschaft



SACHKOSTENFELD              B...
DÜSSELDORF                     MÜNCHEN

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40629 Düsseldorf               81679 Mü...
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20090424 Sachkosten Management

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Sachkostenmanagement greift den größten Kostenblock in der Immobilienwirtschaft an. In der Präsentation werden die Stellhebel für eine nachhaltige Verbesserung der Sachkosten vorgestellt.

Veröffentlicht in: Business, Gesundheit & Medizin
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20090424 Sachkosten Management

  1. 1. Sachkosten Management für Immobilienunternehmen Düsseldorf im April 2009
  2. 2. SACHKOSTEN MANAGEMENT Sachkosten sind in der Immobilienwirtschaft dominant... KOSTEN EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS1) TYPISCHE PROBLEME SACHKOSTENANTEIL = 82%   Geringe Kostentransparenz 52%   Fehlende Strategien pro Sachkostenfeld   Breit gestreute Kostenverantwortung 22% 18%   Geringe Professionalisierung der Sachkosten Einkäufer 8%   Häufig ist die Behandlung der Sachkosten nur ein Abfallprodukt anderer Überlegungen PERSONAL BEKO INSTAND- SONSTIGE HALTUNG/ MODERNI- SIERUNG 1) Klientenbeispiel ohne Zukauf von Wohnungen und Projektentwicklung 1
  3. 3. SACHKOSTEN MANAGEMENT ...und zeigen erhebliche Einsparpotentiale MENGENGERÜST EINKAUFS- PROZEßKOSTEN- [IN MIO EUR] VERBESSERUNG SENKUNG MAßNAHMEN 1. Modernisierung 15 2.500 Vorgänge 5-10% 20-25 % GU Vergabe 2. Periodische 18 4.000 Vorgänge 5-10% 5-10 % Bündelung von Instandhaltung Leistungspaketen 3. Laufende 19 120.000 Vorgänge 5%1) 50% Outsourcing und Instandhaltung Rahmenverträge 4. BEKO/Reinigung 5 3.300 Vorgänge 10-15% 15% Insbesondere Leistungskontrolle 5. IT 6,5 - 25-30% - Neue DL Verträge ggf. Make or Buy 6. Sonstiges - - 10%2) - - 1) Ggf. deutlich höhere Einsparungen bei Outsourcing 2) Zielwert 2
  4. 4. SACHKOSTEN MANAGEMENT Betriebs- und Heizkosten sind teilweise beeinflußbar TYPISCHE KOSTENBESTANDTEILE ANSÄTZE ZUR OPTIMIERUNG BETRIEBSKOSTEN €/QM   Energieliefercontracting, Lastgangmanagement Strom Strom, Wasser, Entsorgung 0,96   Neukonzepte Entsorgungsleistungen Reinigung und Gartenpflege 0,41   Ausschreibungen IFM, Gartenpflege, Schneeräumung   Ausschreibung TFM Leistungen TFM Leistungen 0,12   Outsourcing TFM Leistungen Versicherung 0,10   Verhandlung oder Neuvergabe Versicherungen   Wärmecontracting Heizkosten 0,79   Höhere Verteilung der Nebenkosten an die Mieter SUMME 2,38 3
  5. 5. SACHKOSTEN MANAGEMENT Viele Budgets für Instandhaltung und Modernisierung haben Spielräume KLIENTENBEISPIELE INSTANDHALTUNGSBUDGETS [€/QM] MASSNAHMEN   Erweiterung der von der Technik determinierten Budgets um eine konsequent betriebswirtschaftliche 5,03 4,99 Perspektive 3,87   Professionalisierung des Einkaufs von 3,27 3,16 Bauleistungen 2,27 1,85   Ausschreibung und ggf. Outsourcing 1,19 von TFM Leistungen   Definition und Verhandlungen von Einheitspreiskatalogen LAUFENDE MIETER- PERIODISCHE MODERNI- INSTAND- WECHSEL INSTAND- SIERUNG   Festlegung von HALTUNG HALTUNG Ausstattungsstandards Kunde A Kunde B 4
  6. 6. SACHKOSTEN MANAGEMENT Die IT Kosten schwanken im Markt erheblich – KLIENTENBEISPIEL – IT KOSTEN BEISPIEL BENCHMARK ZIEL IT KOSTEN 203.500 20.982 1,7%1) -48% 6.655 6.655 3.195 1.274 3.460 3.460 5.384 GEMEINKOSTEN IT KOSTEN MIETEINNAHMEN ZIEL DERZEITIGE IT BUDGET 50 € EINSPARZIEL GESAMT 303 € 96 € PRO INKLUSIVE KOSTEN 96 € PRO EINHEIT (46 €) PRO EINHEIT EINHEIT SUBVENTIONEN PRO EINHEIT 1) Banchenbenchmark 5
  7. 7. SACHKOSTEN MANAGEMENT Die IT Kosten sind im Schwerpunkt Einkaufskosten – KLIENTENBEISPIEL – KOSTEN IT NACH ARTEN [IN TEUR] SACHKOSTEN IT NACH DISZIPLINEN 17%1) 83%1) PERSONAL- KOSTEN SACHKOSTEN 1.066,3 7.029,8 1.225,5 5.853,5 715,0 4.072,2 1.279,6 5.853,5 911,8 2.436,6 1.176,3 1.176,3 PERSONAL- DIENST- HARD- SOFT- GESAMT- INFRA- SAP- SAP- NON-SAP- SACH- KOSTEN LEIST- WARE WARE BUDGET STRUKTUR BASIS ANWEN- ANWEN- KOSTEN UNGEN IT BEREICH DUNGEN DUNGEN GESAMT Sachkosten Personalkosten 1) Budgetanteil 6
  8. 8. SACHKOSTEN MANAGEMENT Extrakt der wichtigsten Handlungsempfehlungen/Maßnahmenplan – KLIENTENBEISPIEL – HANDLUNGSBEDARF LG ORG/IT Organisation etablieren anpassen Mögl. ERP- Eindeutige HOCH System prüfen ERP-Strategie IT-Vertrags- Sourcing IT- Management Betrieb (KI-A) Workflow-System Reporting Fremdverw. etablieren erstellen/verbessern GERING Systemlandschaft Interne und externe bereinigen Portallösungen Schulungsdefizite Schlankes beseitigen IT-Controlling KURZFRISTIGE GERING HOCH WIRKSAMKEIT 7
  9. 9. SACHKOSTEN MANAGEMENT Maßnahmen zur Begegnung von IT Kosten KOSTENARTEN UND HERANGEHENSWEISE OPTIMIERUNGSANSÄTZE/EFFEKTIVE KOSTEN [IN TEUR]   IT Manager ersetzen 1 PERSONAL AUSTAUSCH   Insourcing von SAP Know How 1.274   Reduzierung Infrastrukturpersonal   Serverkonsolidierung von 67 auf 30 KOMPLEXITÄTS- 2 INFRASTRUKTUR   Druckerkonsolidierung von 100 auf 20 2.313 REDUKTION   Kundenkonsolidierung von 650 auf 500   Lizenzreduzierung von 575 auf 301 ANPASSUNG   Modifikationsreduzierung von 700 auf 0 3 SAP 1.312 NUTZERPROFIL   Neuveröffentlichungen (2007)   Neues Internet-Dienstleistungskonzept   Beendigung NAVISION Projekt 4 NON-SAP LASTSTEUERUNG 542   Konsolidierung Ticket Tool   Insourcing von Know How 5 IT BERATUNG NEUE SLA 835   Neue kosteneffiziente Verträge 9
  10. 10. SACHKOSTEN MANAGEMENT Die wichtigsten Verträge im IT Bereich AUFWAND LAUFZEIT VERTRÄGE P. A. [IN TEUR] INHALT 2007 2008 2009 2010 2011 2012   BERATUNG 521,0 Projektmanagement, Verträge, Verhandlungen, Projekte   SBS I 587,7 SAP-Basis   WISCORE 182,3 SAP-Lizenzen, SAP-Wartung   SHD 286,0 Infrastrukturservice   GFAD 146,0 PC-Support Geschäftsstellen   IBM 121,4 SAP-HR   SAPERION 275,2 Dokumentenmanagement   SBS II 134,6 Massendruck, Mieterbriefe, Beko   TELEKOM 366,5 WAN, VOIP SUMME = 2.620,71) 1) Entspricht 44,9% der Sachkosten IT 8
  11. 11. SACHKOSTEN MANAGEMENT Sachkosten haben eine hohe Bedeutung in der Immobilienwirtschaft SACHKOSTENFELD BEMERKUNGEN/PROBLEME   Ggf. technisch determinierte Budgets 1 BAULEISTUNGEN   Geringer Professionalisierungsgrad im Einkauf Bauleistungen   Erhebliche Budgetreserven   Kritische Schnittlinie zwischen Eigenleistung und Zukauf FACILITY MANAGEMENT 2   Erhebliche Einsparpotentiale bei Zukauf von FM Leistungen LEISTUNGEN   Anstieg der Sachkosten durch Outsourcing   Hoher Kostenfaktor der Immobilienservices 3 IT LEISTUNGEN   Hoher Zukaufanteil an technischen DL   Hohes Einsparpotential auf den Beschaffungsmärkten VERWALTUNGS-   Kleinteilige Einkaufsvolumen 4 SACHKOSTEN   Geringer Professionalisierungsgrad 10
  12. 12. DÜSSELDORF MÜNCHEN Am Keienhof 4 Besselstr.4 40629 Düsseldorf 81679 München Telefon: +49 211 60 27 70 0 Telefon: +49 89 21 89 58 64 Telefax: +49 211 60 27 70 15 Telefax: +49 89 21 89 58 65 11

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