1. ¿Se paga impuestos al vender una propiedad?
Una gran parte de las personas que venden su propiedad
suponen que el trámite de venta de una propiedad se
concreta con el simple pago de la misma y por ende el
contrato que genera la entrega de la vivienda, pero
muchos de ellos olvidan que una de las consideraciones de
toda persona como ente que tributa es que se debe pagar
un impuesto por las ganancias que uno pueda tener; por lo
tanto, si uno vende una propiedad, estaría afecta a
realizar un impuesto por dicha ganancia. Ese impuesto es
conocido como una RENTA DE SEGUNDA CATEGORIA, es
decir pagaras un impuesto por la venta de una propiedad.
Pero en nuestro país, el sector inmobiliario estaba tan deprimido, que las ventas en años
anteriores eran muy bajas, así podemos ver que por ejemplo desde el periodo de 1992
hasta el año 2000, el crecimiento anual en promedio en el sector construcción fue de
solo 3.5% (fuente BCRP), es por ello que hasta Diciembre del 2008 se pagaba un
impuesto del 0.5% por el precio de venta.
A partir del 2009, aparecen nuevas reglas de juego para la venta de una propiedad, y es
aquí lo que más le debe interesar a usted, preste mucha atención, a saber:
1. Si usted adquirió un inmueble (ojo cualquier tipo de propiedad: casa, cochera,
almacén, etc) antes del 01 de Enero del 2004, y piensa hoy venderlo, USTED NO
PAGA NINGUN IMPUESTO, así tenga un millón de casas y los vende todos, no paga
un solo sol, más clarito que el agua verdad!.
2. Tampoco pagaría impuestos si lo que vendo es EXCLUSIVAMENTE mi casa
habitación, es decir distinto a una propiedad comercial, almacén, cochera o
similares. Entonces, si vendo mi casa donde yo hoy vivo NO PAGARE IMPUESTOS,
SIEMPRE Y CUANDO ESTE TENGA MAS DE 2 AÑOS DE PROPIEDAD, sino cumple
esta última condición frito pescadito, habría que pagar un impuesto.
3. Finalmente, no pagaría impuestos si lo que vendo no tiene ganancias, es decir el
precio de venta tiene el mismo precio de lo que me costo. Si no tengo ganancias
obviamente no tengo que pagar impuestos.
Bueno, estimado lector ya sabe usted cuando no debe pagar impuestos, así que siempre
debe tener en consideración estas últimas tres situaciones.

2. ¿Y en el caso que tuviera que pagar un impuesto, cuanto es lo que debo pagar?
En el caso de que no cumpla los tres anteriores supuestos, le corresponderá pagar el 5%
por la ganancia de la venta. ¿La ganancia? ¿Y eso cómo es?
La ganancia es igual a: Valor de venta de la propiedad - Costo de adquisición de la
vivienda (lo que le costó al inicio).
Ahora como la vivienda la compro años anteriores, esta se ajusta por un factor de
corrección monetaria, en términos “parroquianos” significa que el valor inicial de
compra lo actualizamos de acuerdo a la inflación del periodo, esos datos lo sacamos de
los datos de la SUNAT, no se preocupe no es nada difícil.
Por tanto, si tuviera que pagar impuestos la tasa seria así:
Impuesto = 5% x (Valor venta – valor original x factor corrección)
Espero que les haya sido útil esta información.
División Residencial Tomasto SAC

3. Cuando se debe pagar por el impuesto de Alcabala?
Existe una gran cantidad de consultas respecto
a este tema; y si efectivamente, se paga una
alcabala al momento de comprar una vivienda,
pero cuando compras una vivienda
anteriormente habitada.
Empecemos señalando que la Alcabala es un impuesto que grava las transferencias
de propiedades de bienes inmuebles, bien sea que a usted le regalan una propiedad
o bien lo desea comprar, entonces la alcabala en este contexto se paga si o si, pero
siga teniendo presente que está comprando una casa de “segunda”.
Siempre será el comprador el obligado a pagar este impuesto. La base imponible para
este caso es el valor de transferencia de la propiedad, el cual además no podrá ser
menor al valor del autoavaluo, correspondiente al ejercicio en que se produce la
transferencia (se ajusta con el IPM-índice de precios al por mayor).
Se debe indicar que a esa base imponible se le deduce 10 UIT (valor hoy UIT =
S/3,650), una vez deducido dicho importe se le aplica la tasa de 3%.
¿Tengo un plazo para pagar la Alcabala después de comprar una propiedad?
El plazo por el pago de este impuesto se puede realizar hasta el ultimo día hábil del
mes siguiente de efectuada la transferencia, de lo contrario le van a contabilizar
intereses moratorios.
¿Y qué pasa cuando compro una casa nueva?
A efectos de promover el desarrollo del sector construcción en el país, se ha
normado que la primera venta de inmuebles que realicen las constructoras, no se
encontrara afecta al impuesto de la Alcabala, salvo en la parte correspondiente al
valor del terreno, el cual para el caso de los departamentos que hoy se venden es
realmente mínimo el pago.
Recuerde que para que pueda ser exonerado en ese pago de impuesto deberá
presentar a la SAT (Servicio de Administración Tributaria) el documento que acredite
que el que le está vendiendo es una constructora; o en el caso de personas que no
realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos 3 ventas efectuadas en el año.

4. ¿Y cuando se realiza autoconstrucción se paga Alcabala?
Una de las modalidades de construcción de viviendas es la autoconstrucción, es decir
una propiedad es adquirida por un número de personas (ejemplo: nos juntamos un
grupo de personas para comprar un terreno), estas personas se encontraran
registradas en Registros Públicos como los propietarios del terreno. Estos deciden
construir departamentos en dicho terreno para ese número de personas. Al momento
de adjudicar los departamentos, estos estarán inafectos de pagar Alcabala por cuanto
son todos los que aportaron antes para comprar un terreno, lo edificaron y ahora
cada uno tiene su departamento, allí no hay que pagar Alcabala (articulo 27 inciso G
de la Ley de tributación municipal).
Algunos otros actos en el cual no se paga Alcabala:
1. En un anticipo de herencia, y se mencione una propiedad, no se paga
alcabala, así lo indica la ley tributaria municipal.
2. Las transferencias de propiedad que se produzcan por causa de muerte o
sucesión intestada.
3. Las transferencias de propiedad producidas por la división y partición de una
herencia.
Espero que les haya sido útil.
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5. ¿Porque está subiendo el precio de la vivienda por M2 en la
capital?
Desde hace unos años estamos apreciando un incremento
continuo en el precio de los terrenos; ello ocurre en cada
uno de los sectores de la capital limeña. ¿Qué está
pasando? ¿Por qué antes todo era estacionario y se tenía
que esperar mucho tiempo para vender una propiedad?
¿Por qué ahora es más rápido y ágil a la vez?
Normalmente, y esto lo dice la experiencia en cada país, que cuando la economía de
una nación se estabiliza, obtiene el soporte necesario para seguir creciendo
productivamente, y hay sectores que se dinamizan, y en ese contexto el sector
construcción se convierte en uno de los ejes de desarrollo, se tienen casos ya vistos
como España, China, Estados Unidos, etc. Se da a conocer el boom inmobiliario que
puede durar muchos años, y normalmente este trae crecimiento en los otros
sectores secundarios a la construcción como la ingeniería, los proyectos de diseño, la
arquitectura, los bienes intermedios para la construcción, etc.
En nuestro país este boom recién ha empezado hace poco menos de dos años y tiene
mucho por desarrollarse. Evidentemente, las constructoras e inmobiliarias han
atacado su nivel de inversión en los sectores de mayor desarrollo llamase Miraflores,
San Isidro y Surco, generando un aumento vertiginoso en el precio de los terrenos
por M2. Llama poderosamente la atención del aumento de precios en el año 2011 en
el distrito de Miraflores, en el último año ese incremento de precios ha bordeado en
promedio por encima del 20% anual. Es decir que al comprar una propiedad en
algunas zonas y venderlo al año siguiente se podría obtener rendimientos superiores
a una ganancia anual en la bolsa de valores de Lima, y obviamente con un menor
riesgo de inversión que esta última. ¿Puede creerlo eso amigo lector? ¿Estamos
correctos en decir aquello? Pues sí, hay zonas en Lima que han llegado a subir en un
año en casi 30% el valor de la propiedad (ver diario Gestión del 22/03/2012 pag.8),
más aun cuando en esos distritos se permiten levantar 4, 5 ò 7 pisos, ello hace que
se revalorice mas la zona, y al final es una cadena para una mayor apreciación en la
venta de un departamento de otros propietarios.
¿Cuanto podrá durar este boom de construcciones?
Evidentemente, las zonas en la que los precios por M2 se incrementaron en gran
proporción, el futuro incremento de precios será más lento por la propia condición
que los terrenos allí serán cada día mas escasos, a las constructoras se les será difícil
encontrar un lugar para poder invertir, y por ende esa demanda inicial se moderara;
es así como pensamos que el siguiente y fuerte desarrollo se dará en las otras zonas,

6. como por ejemplo San Miguel, Pueblo Libre, Lince, Barranco, Chorrillos, La Victoria,
Cercado de Lima, etc.
Las constructoras estarán buscando también el desarrollo de otro sector que no tuvo
un desarrollo en el país: oficinas inteligentes, y es que el mundo de los negocios se
desarrolla de una manera vertiginosa en el país, y por ende se necesita tener la
infraestructura necesaria para estar a la par de la competencia; crecimiento de
oficinas administrativas y comerciales para las empresas. Por ello consideramos que
el mayor nivel de construcción en los próximos años será en los distritos que aun
tienen terrenos libres para construir.
Después de esta información, uno se podría preguntar. ¿Vale la pena invertir hoy en
un terreno o en la compra de un departamento? Si miramos desde el punto de vista
del riesgo, nos damos cuenta que la inversión se daría en un bien inmueble que no se
devalúa fácilmente a no ser que el país termine en recesión total, algo que es muy
lejano desde el punto de vista económico que hoy vive el país. Por lo tanto, si es una
buena decisión invertir, incluso hoy se ganaría en un año mucho más que cualquier
fondo mutuo de inversión. La decisión al final lo tiene cada inversor de acuerdo a su
nivel de riesgo.
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7. ¿Qué se debe saber antes de comprar un departamento,
terreno o casa de segundo uso?
Antes de comprar un inmueble, sea un departamento,
terreno, local comercial, o casa, se deben tomar ciertas
precauciones, a fin que la inversión realizada sea una
buena alternativa y no un futuro dolor de cabeza; por ello,
usted debería siempre asesorarse de profesionales de nivel,
que tengan la capacidad de gestionarle eficientemente:
 Después de visitar el inmueble que desea adquirir y vea que esta cumple con los
requisitos que usted desea llámese cercanía a un colegio, al centro de labores, a
centros comerciales, o el terreno se encuentre cerca a vías principales, el
consejo es primero buscar a un arquitecto o ingeniero a fin que vea más allá,
como percibir humedad, la calidad de los acabados, las condiciones de la
propiedad, etc.
 Posteriormente negociara con el vendedor el precio acordado; antes de que
usted firme cualquier documento usted debe cerciorarse que dicha propiedad
seta exenta de cualquier gravamen; por ende es necesario la asesoría de
especialistas en la materia que le indicaran los pasos a seguir. NO FIRME NINGUN
ARRAS (podría perder ese adelanto que usted entrega) hasta estar seguro que
toda la documentación de la propiedad esta en perfecta condiciones.
Acciones a tomar antes de la compra:
1. Solicitar al vendedor el número de partida registral del inmueble, solicitar en
Registros Públicos una copia de la partida registral del inmueble, la cual se
deberá revisar para conocer si el vendedor es realmente el propietario, si
sobre el inmueble pesa algún gravamen como hipoteca o embargo, si la
declaratoria de fábrica está debidamente inscrita; si fuese un departamento,
conocer si está inscrita la independización, asimismo, deberá comprobarse el
M2 del inmueble inscrito en Registros Públicos.
2. El profesional que le asesorara en la materia deberá además coordinar con un
ingeniero para que revisen los planos del inmueble, verificar si la
construcción realizada se encuentra dentro de los parámetros urbanísticos del
distrito. Esto es importante puesto que si usted no toma en cuenta esto, y
compra el inmueble, en un futuro si quisierase hacerle alguna modificación al
inmueble podrían salir a la luz que el inmueble posiblemente se ha construido
sin respetar los parámetros urbanísticos, lo cual le generaría una multa a su
nombre como propietario actual y por ende, no podría realizar ninguna
modificación al inmueble hasta subsanar los errores u omisiones realizadas
por su anterior propietario.

8. 3. El asesor legal también deberá realizar las consultas a saber si la propiedad
tiene alguna deuda o multa municipal por no haber realizados los pagos de
impuesto predial, arbitrios, o multas sin pagar, como que también es
importante conocer la razón que generó la multa.
4. Solicitar el borrador de la minuta de compra y venta, cerciórese todo lo que
dice allí para no tener ningún problema posteriormente.
Terminado todas estas indicaciones usted se encontraría en optima condición de
entregar un adelanto por la venta de la propiedad (normalmente el arras es del 10%).
Recuerde que el código civil peruano señala en el artículo 1481, que “si se retracta la
parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante (vendedor). Si
se retracta quien recibe las arras (el vendedor), debe devolverlas dobladas
al tiempo de ejercitar el derecho”.
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9. ¿Que me conviene vender mi propiedad-terreno o asociarme
con la constructora para edificar viviendas allí y así obtener
varias departamentos? ¿Cuál es más rentable?
Hoy en día muchas personas están dispuestas a vender su propiedad a efectos de
obtener ganancias debido a que el precio de los mismos se ha incrementado con el
devenir de los años. Dentro de esta venta, de acuerdo a la experiencia que tenemos la
mayoría de ellos venden su propiedad por cuanto el tamaño de estas les es demasiado
amplio, y pues hoy prefieren simplemente vivir en aéreas mas pequeñas como
departamentos y/o tener pisos más modernos. Sea cual fuese sus motivos cabe la
pregunta: ¿De qué forma me convendría a mí vender mi propiedad? La pregunta tiene
su propia respuesta dependiendo la necesidad del cliente.
Suponga que usted necesita hoy invertir en un futuro negocio y considera que con la
venta de su propiedad puede obtener un nuevo departamento y con el saldo invertir en
su negocio, bajo ese concepto es evidente que la recomendación es que usted venda al
contado su propiedad, ergo se entiende que usted piensa invertir una parte de ella en
UN PROYECTO YA DETERMINADO PARA EL CUAL YA TIENE EL FUTURO RENDIMIENTO Y EL
COSTO DE OPORTUNIDAD DE INVERTIR ALLI, por lo tanto, eso sería su mejor alternativa
de inversión.
Pero que sucede si usted no tiene un negocio a futuro y sabe bien que con la venta le
quedara un remanente de dinero. ¿Qué haría usted con ese saldo de dinero?. Para ese
caso tendría dos alternativas: i) O bien el saldo lo guarda en depósitos o fondos mutuos
libres de riesgo, o ii) busca negociar con una constructora el uso de su terreno, edificar
allí y luego compartir algo de esa futura ganancia. Nuestro cuestionamiento viene por
la última alternativa; es decir, ¿si me queda un saldo de dinero que hago? Yo no quiero
ganar esas magras rentabilidades de los bancos con 3% a 7% anual, yo buscaría mejores
ganancias. ¿Cómo podría hacerlo?
Hoy en día existe un sistema de coparticipación de ganancias en el negocio
inmobiliario: ASOCIACION EN PARTICIPACION. Por dicho contrato, se entiende que la
constructora realiza un contrato con el propietario por el cual le entrega al inicio al
propietario un adelanto de efectivo por su participación (algunas constructoras lo
hacen otras no). El propietario aporta su terreno para la edificación de viviendas. En el
caso dicha propiedad fuese la única alternativa actual de vivienda para los
propietarios, se dan los casos en que se puede obtener un alquiler a favor de ellos
hasta que termine la construccion del edificio (promedio un año). Posterior a ello, al
finalizar la construcción, la constructora le entregara al propietario departamentos
construidos allí. Si usted sumase todo lo que ha recibido, es obvio suponer que su
ganancia seria por encima de vender al contado sin tener otra mejor alternativa de
inversión en un año.

10. Pero: ¿es seguro realizar una asociación en participación? Pues sí, porque usted para el
negocio está aportando su propiedad y este sigue perteneciendo a usted hasta el
momento de terminado la construcción, y posterior independizacion. Es decir, la
propiedad se vende figurativamente en el momento de término del edificio.
Por otro lado, también podría gestionar un contrato de venta a futuro, es decir
transfiere a la constructora su propiedad desde el inicio, con el objeto de que a futuro
le entreguen departamentos después de finalizada la edificación.
Por lo tanto, es necesario asesorarse y conocer a inmobiliarias y constructoras que le
puedan orientar de la mejor forma.
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11. En qué momento se abona la Alcabala, o pago del
impuesto por comprar una propiedad?
Recordar que cuando uno compra una vivienda nueva, “recién
edificada por UNA EMPRESA CONSTRUCTORA”, se está exenta de
pagar el impuesto de Alcabala, solo allí se cumple ese supuesto, por
cuanto si se compra una casa ya habitada o por decir de segunda
mano, allí si como se dice “caballero nomas” tienes que pagar dicho
impuesto. (Inclusive sea gratis la venta = donación).
Entonces, si compras una casa “usada” pagaras el 3% del monto
acordado en la venta, ahora el ente impositivo te dice que puedes
descontar a ese monto de compra 10UIT = US$13,730:
ALCABALA A PAGAR = 3% X (VALOR COMPRA (US$) – US$13,730)……Eso pagarías.
¿Pero en qué momento pago?
Se paga antes de ir al Notario con tu contrato de compra-venta,
porque el notario te indicara que para firmar el contrato, la alcabala
debe ser pagada, si bien en la SAT dan un plazo de días, eso no se
cumple en la realidad, por cuanto en notaria para toda transferencia
te indican primero PAGAS la Alcabala.
¿Entonces si se vende a 1 nuevo sol mi propiedad no pago nada?
La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual
no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble
correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia,
ajustado por el Índice de Precios al por Mayor.
¿Y si me asocio con una constructora para edificar departamentos y
locales comerciales en mi terreno, en qué momento se paga la
Alcabala?
Partamos de dos premisas:

12. 1. Si la empresa constructora te indica que te comprara el terreno
y que luego de terminar la edificación te entregara
propiedades, pues la compra que la constructora hace de tu
terreno esta afecta al pago de la alcabala, porque habrá una
transferencia, y toda transferencia paga ese impuesto, sino el
notario no eleva a escritura pública el contrato de compra-
venta. El que paga es el constructor. Ahora bien, los
departamentos que te entregarían serian libre de alcabalas, de
acuerdo a lo indicado al inicio (son departamentos nuevos, libre
de pago del impuesto).
2. Si se efectúa una asociación en participación, que es un
contrato mercantil donde cada inversionista pone un activo
para el desarrollo de dicha operación; en ese caso, cada uno
sigue siendo dueño de la propiedad que invierte en ese
proyecto hasta terminar de construir el edificio. Al término de
este, para poder independizar obviamente debe haber una
desmembración del terreno; es decir lo que se estaría
realizando es una división de la propiedad en partes. El
asociado, el que puso el terreno obtendrá departamentos o
dinero en efectivo por su aporte, estamos hablando de división
de ganancias; por ende de acuerdo al Decreto Supremo Nº
156-2004-EF - Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación
Municipal, en su Artículo Nro. 27., indica q están inafectas del
impuesto de alcabala…..inciso f) las producidas por la división y
partición de la masa hereditaria, de gananciales o de
condóminos originarios. Por ende, en este caso no habría pago
de Alcabala, al ser división ganancial.
Mediante la Directiva N° 001 – 006 – 00000012, aprobada por la
Municipalidad de Lima, del 06/06/2008, se preciso los
momentos en que nace la obligación del pago de la alcabala, en

13. el punto Nro. 5 inciso g) se indica que se pagara alcabala por
una transferencia: “En los aportes para la constitución de
personas jurídicas o aportes a su capital o disolución de la
sociedad, en la fecha que se otorgue la escritura pública”.
Como mencionamos al inicio la asociación en participación no
genera una nueva persona jurídica, por ende no hay
transferencia de la propiedad, al final lo que se tiene es una
división de propiedad en partes.
Para independizar una unidad de dominio, SUNARP requiere:
i). Formulario de solicitud.
ii). Solicitud en documento privado con firma legalizada del
titular del predio. Documento ejecutado por Ingeniero y/o
Arquitecto.
iii). Planos de independizacion, autorizado por Ingeniero Civil o
Arquitecto.
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14. ¿Cómo asegurar la compra de una vivienda después de
haber dado un adelanto por el valor de la propiedad?
Para formalizar la compra de una
propiedad normalmente el interesado deja
una señal o garantía, usualmente una
cantidad de dinero, donde específica que
se está realizando un acuerdo contractual
por el cual se adjudicara una propiedad y
bajo un precio previamente establecido
entre las partes.
Es allí que surge el acuerdo contractual llamado “arras
confirmatorio”. Un arras confirmatorio implica que las partes
acuerdan celebrar un contrato definitivo, y por el cual se
comprometen a cumplir con lo establecido allí. Por ejemplo, al
comprar una propiedad el interesado de la compra entrega un
adelanto por dicha adquisición, por ende se entrega un anticipo, para
que luego en el plazo determinado se cancele la obligación.
Aquí existe una ley que ayuda a clarificar mejor esta cuestión en caso
que alguien desista de la operación luego de haber dado un adelanto
previo (un arras), y es que el articulo Nro. 1478 del Código Civil
Peruano señala: “Si la parte que hubiese entregado las arras
no cumple la obligación por causa imputable a ella, la
otra parte puede dejar sin efecto el contrato
conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte
que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el
contrato y exigir el doble de las arras.”.

15. Entonces para ponerlo en un ejemplo práctico: si compro
una propiedad, entrego un anticipo (un arras) y a los
días desisto de la compra, pues “piña” no tendría
derecho a reclamar la devolución del anticipo. Y en el
caso que resultase que el que desiste es el vendedor,
pues a este se le aplica el doble, es decir te devolvería el
doble que le diste inicialmente.
Pero en el caso que el vendedor desista y yo no quiero que me
devuelva dos veces el arras que le entregue. ¿Puedo yo ejecutar mi
compra?. Pues si!, al firmar un contrato hubo un consentimiento o
acuerdo de voluntades, legalmente el comprador tiene todo el
derecho de exigir que se ejecute el contrato. El artículo 1361 del
Código Civil Peruano señala: “los contratos son obligatorios en
cuanto se halla expresado en ellos. Se presume que la declaración
expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes
y quien niegue esta coincidencia debe probarla”. Por tanto, si este
no desea venderlo debería demostrar porque rehúsa la venta,
evidentemente este seria ya un trámite judicial, pero aquí el
comprador tiene todo el derecho de ser el propietario, por
cuanto firmo un contrato de de acuerdo de voluntades.
Pero si yo doy un adelanto y deseo comprar la propiedad y no deseo
entrar en conflictos legales judiciales. ¿Cómo aseguro la compra?.
Aquí en este último caso puedes usar EL BLOQUEO REGISTRAL.
El bloqueo registral te permite acudir a registros públicos y poder
registrar dentro de la partida registral del predio de adquisición, que
se está próximo a realizar una venta en dicha propiedad y por el cual
se encuentra activa un contrato de compra y venta con el dueño del
predio. Con este acto el comprador se asegura por 60 días hábiles
(desde el momento de fecha de inscripción del bloqueo) que nadie
podrá comprar dicha propiedad hasta que este pueda ejecutar su
compra. ¿Qué requisitos son exigibles para ello?.

16. Los notarios son los encargados de solicitar el bloqueo de las partidas
registrales en los Registros Públicos. Por ende, se debe acudir al
notario ni bien realices la minuta de compra y venta.
Documentos a presentar en registros públicos:
• Formulario de solicitud de inscripción (es de gran importancia indicar la
partida registral involucrada).
• Copia del documento de identidad del presentante.
• Solicitud notarial.
• Copia simple de la minuta que contiene el acto o contrato cuya prioridad se
busca reservar.
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