1. ‫כנס החורף בים המלח‬
‫לשכת רואי חשבון‬
‫4102.2.71‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח‬
‫מיסוי מקרקעין‬

2. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

3. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫להלן ארבע דוגמאות לחישובי מס שבח אשר‬
‫יחולו במכירת דירת מגורים מזכה אשר נרכשה‬
‫לפני יום המעבר – הוא יום 4102.1.1 ונמכרת‬
‫לאחר מכן.‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

4. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫ ‬
‫דוגמא א – מכירת דירת מגורים יחידה לאחר 4102.1.1‬
‫נתונים עיקריים:‬
‫51 שנה חלפו מיום הרכישה של הדירה עד יום המעבר.‬
‫1 שנה חלפה מיום המעבר.‬
‫ ‬
‫000,005,6‬
‫שווי מכירה‬
‫ ‬
‫לפי סעיף 94)א1(‬
‫שווי הפטור הוגבל ל- 5.4‬
‫000,005,4‬
‫מליון ₪‬
‫ ‬
‫0056/0002 = %13‬
‫000,000,2‬
‫שווי מכירה חייב‬
‫ ‬
‫ההנחה: שווי רכישה והניכויים‬
‫670,329‬
‫שווי רכישה‬
‫יחד מותאמים ליום המכירה‬
‫הינו 3 מיליון ₪ בגין %001‬
‫הדירה. %13‪3,000,000X‬‬
‫שבח ראלי כולל‬
‫ ‬
‫61/51 פטור‬
‫61/1 חייב במס %52‬
‫329,670,1‬
‫728,61=%52‪1/16X1,076,923=67,307X‬‬
‫728,61 ש"ח לתשלום‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

5. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ב – מכירת דירת מגורים יחידה לפי 94 ב) 2 ( החדש שמחירה מושפע‬
‫מזכויות בניה נוספות החל מ 4102.1.1 ‬
‫נתונים עיקריים:‬
‫3 שנים עד יום התחילה 1002.11.7‬
‫01 שנים עד יום השינוי 1102.21.13 )המדוייק זה 01 שנים וקצת...(‬
‫3 שנים ממועד השינוי עד יום המכירה.‬
‫תקופת השבח – 61 שנים.‬
‫000,006,3‬
‫שווי מכירה‬
‫לפי סעיף 94ז‬
‫000,000,2‬
‫שווי הבית לפטור‬
‫0063/0061 = %44‬
‫000,006,1‬
‫שווי מכירה חייב‬
‫לפי סעיף84א)ב3( ימוסה בלינארי‬
‫"זכות אחרת"‬
‫רגיל‬
‫ההנחה: שווי רכישה והניכויים‬
‫000,553‬
‫שווי רכישה‬
‫יחד מותאמים ליום המכירה‬
‫הינם 000,008 ש"ח‬
‫000,553 = 000,008‪44%X‬‬
‫000,542,1‬
‫שבח ראלי כולל‬
‫61/3 מתוך 000,542,1 ימוסה ב %84 שהם 000,211 ₪)*(‬
‫61/01 מתוך 000,542,1ימוסה ב %02 שהם 526,551 ₪‬
‫61/3 מתוך 000,542,1 ימוסה ב %52 שהם 953,85 ₪‬
‫)*( שולי עד %84‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬
‫ סה"כ מס שבח לתשלום: 935,143 ₪‬
‫ש"ח‬

6. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ג – מכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 94 ב) 2 ( החדש שמחירה‬
‫מושפע מזכויות בניה נוספות אולם שווי הבית במצבו הינו מעל 5.4 מיליון ‬
‫שלב ראשון:‬
‫000,006,7‬
‫שווי מכירה‬
‫000,006,5‬
‫שווי הבית לפטור‬
‫0067/0002 = %3.62‬
‫000,000,2‬
‫שווי מכירה חייב‬
‫לפי סעיף84א)ב3( ימוסה‬
‫"זכות אחרת"‬
‫בלינארי רגיל‬
‫ההנחה: שווי רכישה והניכויים‬
‫148,637‬
‫שווי רכישה‬
‫יחד מותאמים ליום המכירה‬
‫הינם 000,008,2 ש"ח‬
‫148,637 = 000,008,2‪26.3%X‬‬
‫שבח ראלי כולל‬
‫ש"ח‬
‫951,362,1 לפי לינארי רגיל‬
‫61/3 מתוך 951,362,1ימוסה ב %84 486,311‬
‫61/01 מתוך 951,362,1 ימוסה ב %02 598,751‬
‫מתוך 951,362,1 ימוסה ב %52 012,95 61/3‬
‫₪ סה"כ מס: 987,033‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

7. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ג – מכירת דירת מגורים יחידה לפי סעיף 94 ב) 2 ( החדש שמחירה‬
‫מושפע מזכויות בניה נוספות אולם שווי הבית במצבו הינו מעל 5.4 מיליון‬
‫שלב שני:‬
‫חישוב המס החל על עודף השווי מעל 5.4 מיליון ₪‬
‫000,006,5‬
‫שווי מכירה‬
‫תקרת 5.4‬
‫לשווי הפטור 000,005,4‬
‫0067/001,1 = %74.41‬
‫000,001,1‬
‫שווי מכירה חייב‬
‫לפי סעיף84א)ב2( ימוסה בלינארי‬
‫ההנחה: שווי רכישה והניכויים יחד‬
‫362,504‬
‫שווי רכישה‬
‫מותאמים ליום המכירה‬
‫הינם 000,008,2 ש"ח‬
‫362,504 =000,008,2‪14.47%X‬‬
‫מוטב‬
‫ש"ח‬
‫לפי לינארי מוטב‬
‫737,496‬
‫שבח ראלי כולל‬
‫61/1 מתוך 737,496 ימוסה ב %52 – המס שישולם 558,01 ₪ בגין חלק זה.‬
‫סה"כ מס שבח 558,01+987,033 = 446,143 ש"ח‬
‫* חשוב לציין כי אם הרכישה של הזכות הינה לפני 3991.21.13 – מחשבים גם חישוב מס על הסכום האינפלציוני החייב,‬
‫וממסים ב %01.‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

8. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ד – מכירת דירת מגורים יחידה על ידי תושב חוץ או "מרובה דירות"‬
‫לאחר 4102.1.1‬
‫ ‬
‫נתונים עיקריים:‬
‫51 שנה חלפו מיום הרכישה של הדירה עד יום המעבר.‬
‫1 שנה חלפה מיום המעבר עד יום המכירה.‬
‫ ‬
‫000,005,6‬
‫שווי מכירה‬
‫ ‬
‫ההנחה: שווי רכישה והניכויים‬
‫000,000,3‬
‫שווי רכישה‬
‫יחד מותאמים ליום המכירה הינו 3‬
‫מיליון ₪ בגין %001 הדירה.‬
‫ ‬
‫000,005,3‬
‫שבח ריאלי כולל‬
‫ ‬
‫61/51 פטור‬
‫61/1 חייב במס %52‬
‫786,45=%52‪1/16X3,500,000=218,750X‬‬
‫786,45 ש"ח לתשלום‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

9. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ד – מכירת דירת מגורים יחידה על ידי תושב חוץ או "מרובה דירות"‬
‫לאחר 4102.1.1‬
‫ ‬
‫הסברים לדוגמא ד:‬
‫הדוגמה הזו חופפת בנתוניה לדוגמא א לעיל.‬
‫ההבדל היחיד הוא מעמד המוכר. תושב חוץ שאינו בגדר "מוכר זכאי", כלומר מוכר שהוא תושב ישראל או‬
‫תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו, לא נכנס לפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.‬
‫בחוק תוקן סעיף 94 א)א(, ובמקום "מוכר המוכר את כל הזכויות במקרקעין..." נרשם – "תושב ישראל או‬
‫תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות..."‬
‫כמו כן, בחוק נוסף סעיף חדש 94א)א1(: "על אף האמור בסעיף 94ב, עלה סכום שווי המכירה על‬
‫000,005,4 ש"ח... יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד לסכום התקרה..."‬
‫במילים אחרות, כאשר מוכרים דירה יחידה בשוווי הנמוך מסך 5.4 מליון ש"ח, תושב ישראל מקבל את‬
‫הפטור המוחלט שלו על מלוא השווי והשבח הריאלי שמחושב לו. כאשר תושב חוץ מוכר דירה יחידה או‬
‫דירת ירושה החל מיום 4102.1.1 , הוא מחוייב בחישוב מס של ליניארי מוטב על מלוא השבח הריאלי‬
‫שמחושב.‬
‫במקרה ששווי המכירה עולה על 5.4 מליון ש"ח אצל תושב ישראל – השבח הריאלי יחושב לאחר שנוטרלה‬
‫התקרה, אצל תושב חוץ לא מנטרלים את התקרה כמו בדוגמא לעיל.‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬

10. ‫כנס החורף בים המלח לשכת רואי חשבון 4102.2.71‬
‫דוגמא ד – מכירת דירת מגורים יחידה על ידי תושב חוץ או "מרובה דירות"‬
‫לאחר 4102.1.1‬
‫ ‬
‫הסברים לדוגמא ד:‬
‫הדוגמה הזו חופפת בנתוניה לדוגמא א לעיל.‬
‫ההבדל היחיד הוא מעמד המוכר. תושב חוץ שאינו בגדר "מוכר זכאי", כלומר מוכר שהוא תושב ישראל או‬
‫תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו, לא נכנס לפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.‬
‫בחוק תוקן סעיף 94 א)א(, ובמקום "מוכר המוכר את כל הזכויות במקרקעין..." נרשם – "תושב ישראל או‬
‫תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות..."‬
‫כמו כן, בחוק נוסף סעיף חדש 94א)א1(: "על אף האמור בסעיף 94ב, עלה סכום שווי המכירה על‬
‫000,005,4 ש"ח... יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד לסכום התקרה..."‬
‫במילים אחרות, כאשר מוכרים דירה יחידה בשוווי הנמוך מסך 5.4 מליון ש"ח, תושב ישראל מקבל את‬
‫הפטור המוחלט שלו על מלוא השווי והשבח הריאלי שמחושב לו. כאשר תושב חוץ מוכר דירה יחידה או‬
‫דירת ירושה החל מיום 4102.1.1 , הוא מחוייב בחישוב מס של ליניארי מוטב על מלוא השבח הריאלי‬
‫שמחושב.‬
‫במקרה ששווי המכירה עולה על 5.4 מליון ש"ח אצל תושב ישראל – השבח הריאלי יחושב לאחר שנוטרלה‬
‫התקרה, אצל תושב חוץ לא מנטרלים את התקרה כמו בדוגמא לעיל.‬
‫הרצאתה של דורית גבאי, רו"ח – מיסוי מקרקעין‬