O documento apresenta uma análise de quatro áreas potenciais para a construção de um estádio para a Copa do Mundo de 2014 em Manaus. As áreas consideradas foram: Vivaldão, Campus, SESI e Infraero. A análise comparou os locais considerando fatores como acessibilidade, comércio e serviços, saúde e vetores de desenvolvimento da cidade.

1. COPA MANAUS 2014
A Copa da Amazônia
Manaus, AM
Julho, 2009
Desenvolvimento urbano e Sustentabilidade
Econômica
Política
Social
Ambiental
1

2. A metodologia utilizada neste estudo e os
conceitos exclusivos da Urban Systems Brasil,
orientam todas as conclusões, resultando em
cenários da Lógica Urbana que explicam as Análise relacional dos dados e
influências e as correlações entre o mercado, DIFERENCIAL: comportamentos pesquisados,
as instituições e os indivíduos em Manaus baseada no conceito de que a cidade
é um agente ativo na definição das
Para analisar a Lógica Urbana, a Urban decisões de consumo.
Systems trabalha com a contextualização de
dados, mapas e comportamentos, integrando
os instrumentos Pesquisa de Mercado e
Geoprocessamento.
PESQUISA DE MERCADO GEOPROCESSAMENTO
Metodologia
Orientada para obter informações consistentes Todos os dados pesquisados são apresentadas
sobre o comportamento e hábitos da demanda. em mapas digitais para análise das informações
O objetivo é entender também os desejos do sobre o tecido urbano. Possibilita identificar e
cliente potencial e sua relação com a cidade. desenhar cenários das tendências do mercado.
LÓGICA URBANA
A cidade é um agente ativo na definição do ciclo
mercadológico dos equipamentos urbanos. A
Lógica Urbana traduz a relação de uso da cidade,
diante dos anseios e comportamentos da
demanda.
2

3. Os planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana:
PLANO SÓCIO-ECONÔMICO
O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades
e dos vetores de desenvolvimento urbano permite identificar
potencias sistêmicos da região em estudo, ou seja, as principais
oportunidades de investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus
desejos, necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental,
que representa os padrões de deslocamentos e preferências no
tecido urbano. Permite compreender os seus parâmetros de
Metodologia
qualidade de vida e os processos das decisões de consumo.
PLANO DO NEGÓCIO
A quantificação da oferta existente, com a qualificação das
percepções do público, orientam a avaliação da demanda latente
pelo produto a ser ofertado e resultam na análise de riscos que
determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.
3

4. Áreas para implantação do Estádio
para Copa 2014
Fatores de relevância
4

5. Áreas disponíveis
Existem em Manaus outras áreas que apresentam
pontualmente espaço físico disponível, que foram
comparadas nas condições de mercado favoráveis ou
necessidades prementes,
3 tópicos relevantes :
–Acessibilidade e Transportes,
–Centralidades e Desenvolvimento Social
–Mercado e sustentabilidade
Comparados com o mesmo peso e potencial
estratégico da área onde se encontra o estádio
Vivaldão.
5

6. Centralidades e Vetores de Desenvolvimento
Vetor de Desenvolvimento Ponta Negra: Vetor de Desenvolvimento Parque 10 de Novembro e Região:
Complexo hoteleiro Tropical Resort e Business. Região consolidada urbanisticamente, com crescimento vertical
Crescimento e desenvolvimento imobiliário vertical voltado para o público de classe média e média alta de Manaus.
e horizontal com implantação de edifícios e Shopping Manauara, recém-inaugurado, induzirá o crescimento da
condomínios de alto padrão. região.
Shopping Ponta Negra com Edifícios Residenciais
e Escritórios (suspenso temporariamente).
Região Ponta Negra
 Shopping Manauara
 Estádio Vivaldo Lima
 
Região Valorizada
 Região de Moradia
Vetor de Crescimento Centro:  Imprópria e Baixa Renda
Região consolidada urbanisticamente,
  Pólo Hoteleiro
com crescimento vertical voltado Vetores de Crescimento e
estabelecimento de comércio e Desenvolvimento Imobiliário
serviços.  Expansão da Região Central
– Centralidade Zona Franca :  Shopping Regional
Shopping Cecomiz e Studio 5 Festival Mall.  Futuro Shoppings Regionais
Centro Manaus Novotel Manaus, Comfort e Ibis Manaus.  Shoppings de Vizinhança
6

7. Mapas Renda
7

8. Mapas Densidade Populacional
8

9. Mapas Comércio e Serviços
9

10. Mapas Turismo e Negócios
10

11. Mapas Saúde
11

12. Matriz Síntese - Arena Entorno Vivaldão
Perfil Avaliação
Área do Complexo 1.000 m x 580 m = 580.000 m²

Região com presença de domicílios com renda heterogênea.
Perfil Demográfico
(entorno)
Ao sul e a oeste com presença de população média e alta
renda e ao norte e leste com baixa e média renda.

Região possuí fácil acesso ao centro de Manaus e ao pólo
turístico da Ponta Negra. Há problema de tráfego intenso
nos horários de pico. O projeto do VLT é um diferencial para
Acessibilidade essa localização, facilitando o deslocamento do Norte
(dormitório) em direção ao Centro empresarial e comercial

de Manaus. A região também já possuí presença de
transporte público advindo de outras regiões de Manaus.
Próximo a grandes estabelecimentos de comércio e serviços,
Comércio e Serviços destacando-se a proximidade com os Shoppings Amazonas,
Manauara e Milleniun.

Hotelaria
Apesar de distante dos pólos hoteleiros de Manaus, há fácil
acesso aos hotéis da Ponta Negra e do Centro de Manaus. 
Região é pólo de saúde de Manaus, com forte presença de
Saúde (Hospitais e
Clinicas)
hospitais e clínicas médicas, facilitando atendimento de
público flutuante advindo da Copa 2014.

Vetor de Localizado no eixo de desenvolvimento de Manaus
Desenvolvimento de valorizando todo investimento necessário para o projeto da

Área 1
Manaus Copa 2014
Todo investimento realizado para Copa 2014 será valorizado e integrado com o município de Manaus sendo
Consideração aproveitado pela sociedade manauara.
12

13. Matriz Síntese - Campus
Perfil Avaliação
Área do Complexo Área Aproximada: 970 m x 1.000 m = 970.000 m²

Região pouco adensada, com maior adensamento junto ao
Perfil Demográfico
(entorno)
bairro Armando Mendes. Predomínio de população de renda
média baixa

Ponto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do
Acessibilidade
projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro
Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av.
Constantino Nery.

Região conta com dois centro de compras o Manaus
Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca-
Comércio e Serviços se também a presença dos supermercados Atacado Atck e
Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de

agências bancárias e de serviços.
Área sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais
Hotelaria próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus,
a 7 km pela Avenida Buriti, todos de perfil executivo.

Área em estudo próxima a três centros de saúde de
destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste,
Saúde (Hospitais e
Clinicas)
Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona
Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos

hospitalares para o público da Copa 2014.
Vetor de Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus,
Área 2
Desenvolvimento de
Manaus
próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros
em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de
Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.

Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus,
Consideração diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus.
13

14. Matriz Síntese - SESI
Perfil Avaliação
Área do Complexo Área Aproximada : 830 m x 770 m = 639.000 m²

Bairros São José Operário e Tancredo Neves apresentam
Perfil Demográfico
(entorno)
grande adensamento populacional, ambos a Noroeste do
ponto m estudo. Região de Perfil de classe média, ao norte
da Av. Cosme Ferreira, sentido bairro Adrianópolis.

Ponto próximo ao terminal urbano São José. A 2ª fase do
Acessibilidade
projeto do VLT privilegia a região, unindo desde o Bairro
Zumbi dos Palmares, até o terminal de integração na Av.
Constantino Nery.

Região conta com dois centro de compras o Manaus
Shoppings São José e o Shopping Grande Circular, destaca-
Comércio e Serviços se também a presença dos supermercados Atacado Atck e
Super DB. A região no entanto possui baixa variedade de

agências bancárias e de serviços.
Área sem opções de hotéis no entorno. Os hotéis mais
Hotelaria próximos estão localizados no Distrito Industrial de Manaus,
a 8 km pela Avenida do Contorno, todos de perfil executivo.

Área em estudo próxima a três centros de saúde de
destaque: Maternidade de Referência da Zona Leste,
Saúde (Hospitais e
Clinicas)
Hospital Dr. Lucio P Machado e Hospital da Criança da Zona
Leste, facilitando a implantação de leitos e atendimentos

hospitalares para o público da Copa 2014.
Área 3
Vetor de Região fora do principal vetor de crescimento de Manaus,
Desenvolvimento de
Manaus
próxima do Distrito Industrial Castelo Branco e dos bairros
em desenvolvimento residencial vertical Parque Dez de
Novembro, Adrianópolis e Nossa Senhora das Graças.

Investimentos nesta região para a Copa pode impulsionar a criação de uma nova Centralidade em Manaus,
Consideração diminuindo o grande adensamento na região Central do município e valorizando a região Leste de Manaus.
14

15. Matriz Síntese - Infraero
Perfil Avaliação
Área do Complexo Área Aproximada: 1.200 m x 800 m = 960.000 m²

Terreno inserido em área de baixo adensamento
Perfil Demográfico
(entorno)
populacional, próximo ao bairro de Novo Israel, região mais
adensada próxima, de perfil de baixo padrão.

Área Alternativa mais próxima do Aeroporto Internacional
Eduardo Gomes, porém distante de terminais urbanos. As
Acessibilidade
Avenidas Djalma Batista e Constantino Nery apresentam
problemas de tráfego intenso. O Projeto da linha 1 do VLT
contempla a linha até o cruzamento com a Av. Max Teixeira,

distante 1,5 km da área em estudo.
Região com pouca variedade de comércio e serviços.
Comércio e Serviços
Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o
mais próximo o Carrefour a 5Km. Inexistência de serviços de
apoio como por exemplo agências bancárias.

Área Alternativa mais distantes dos pólos hoteleiros de
Manaus. Potencial para incorporação de hotel executivo
Hotelaria próximo ao aeroporto. Acesso facilitado pelas Avenidas
Santos Dummont e do Turismo à região de Ponta Negra, 12

km de distância.
Saúde (Hospitais e
Clinicas)
Ausência de estabelecimento hospitalares, os mais próximos
estão localizados no entorno do Estádio Vivaldão. 
Área 4
Vetor de Localização próxima da área de desenvolvimento de Manaus,
Desenvolvimento de
Manaus
junto ao aeroporto, e próxima de uma das áreas mais
valorizadas do município, Ponta Negra.

Região com potencial de crescimento, porém distantes das áreas de desenvolvimento imobiliário e das áreas
Consideração consolidadas do município, o Centro d Manaus.
15

16. Matriz Síntese - Ponta Negra
Perfil Avaliação
Área do Complexo Área Aproximada: 960 m x 720 m = 691.200 m²

Ponto em estudo localizado m área de baixo adensamento,
porém com área próximas, como os bairros Redenção e
Perfil Demográfico
(entorno)
Alvorada, a leste, apresentam maior adensamento
populacional. Área alternativa próxima da região de Ponta

Negra, uma das regiões mais valorizadas de Manaus.
O acesso a esta área é facilitado pela Av. Desembargador
João Machado e por vias secundárias, a partir da Av. Cel.
Acessibilidade Teixeira, principal via de acesso a Ponta Negra. Entretanto a
falta de uma grande via que dê acesso direto ao ponto irá

dificultar o acesso para turistas e gerar congestionamentos.
Região com pouca variedade de comércio e serviços.
Ausência de grandes estabelecimentos de comércio, sendo o
mais próximo o Carrefour a 4Km. Inexistência de serviços de
Comércio e Serviços apoio como por exemplo agências bancárias. No entanto o
desenvolvimento viário da região irá facilitar com acesso ao

comércio e serviços da Ponta Negra a 3 Km do ponto em
estudo.
Área Alternativa próximo aos hotéis em Ponta Negra, região
Hotelaria valorizada com potencial de crescimento hoteleiro. Próximo
também ao Diamond Convention Center.

A pouca variedade de hospitais na proximidade da área em
Saúde (Hospitais e

Área 5
estudo, destacando-se a Clínica Materno Inf. Planalto e os
Clinicas) hospitais do entorno do Estádio Vivaldo de Lima.
Vetor de
Desenvolvimento de
Manaus
Próximo ao principal vetor de desenvolvimento de Manaus e
da região mais valorizada do município. 
Investimentos de infraestrutura nesta região podem aproximar Ponta Negra, do Centro e Centro-Norte
Consideração de Manaus, distribuindo melhor algumas opções de comércio e serviços na cidade.
16

17. Matriz Síntese - Iranduba
Perfil Avaliação
Área do Complexo Área Aproximada: 1.000 m x 800 m = 800.000 m²

Região distante das áreas residenciais de Manaus.
Perfil Demográfico
(entorno)
Região afastada, com baixa densidade populacional e
baixa renda média domiciliar.

Região de difícil acesso. Projeto da Ponte Manaus-
Iranduba com extensão de 3.505 m. Projeto conta com
Acessibilidade
investimentos da ordem de R$ 574 milhões, recursos do
BNDES. As rampas de acesso serão construídas na Rod. 
AM-070, do lado de Iranduba, e na Estrada da Estanave,
em Manaus.
Área com ausência de estabelecimentos de comércio e
Comércio e Serviços
serviços de apoio ao projeto da Copa 2014 e de difícil
integração urbana com os estabelecimentos existentes 
em Manaus.
Região carente de infraestrutura hoteleira. O pólo
Hotelaria hoteleiro na região central de Manaus está a um raio de
10 km do ponto em estudo.

Ausência de estabelecimentos hospitalares de qualidade
Saúde (Hospitais e
Clinicas)
para atender público advindo da copa 2014, ficando esse
dependente da oferta hospitalar existente em Manaus.

Área 6
Vetor de Região fora de vetor de desenvolvimento. A abertura da
Desenvolvimento de
Manaus
Ponte Manaus-Iranduba pode facilitar ocupação na
região.

Apesar do projeto da Nova Ponte, a região está fora da área urbana de Manaus e dificilmente a infraestrutra
Consideração ali instalada será utilizada pelos manauaras.
17

18. Matriz Síntese – Análise Comparativa
Arena
Entorno Campus SESI Infraero Ponta Negra Iranduba
Vivaldão
Área do
Complexo      
Perfil
Demográfico      
(entorno)
Acessibilidade      
Comércio e
Serviços      
Hotelaria      
Saúde (Hospitais
e Clinicas)      
Vetor de
Desenvolvimento      
de Manaus
Avaliação Final
Melhor Menos
(Melhor Opção a 3ª Opção 2ª Opção 5ª opção 4ª opção
Menos provável) Opção provável
Área 6
18

19. Melhor Opção: Arena Entorno Vivaldo de
Lima
19

20. Centralidades e Vetores de desenvolvimento
• A Av. Constantino Nery é a principal ligação norte-sul de Manaus,
• A 7ª. RA (Cidade Nova e bairros vizinhos) ao norte do município é a
região mais populosa com 20% da população e com baixa oferta de
empregos,
• Alguns distritos mais próximos ao Centro apresentam estrutura viária
estreita, e ocupação consolidada com espaço insuficiente para
reordenação viária restringindo seu crescimento,
• O Centro é historicamente a principal centralidade da cidade, e seu
esgotamento leva o crescimento para novas regiões,
• Novas centralidades surgiram espontaneamente: Ponta Negra, Parque
10 de Novembro (Djalma Batista)
• Centralidade induzida: Zona Franca
• Descentralização equilibrada favorece o desenvolvimento
sustentável
20

21. Eixos Estruturantes Facilitadores
• O projeto se apóia em grandes eixos estruturantes:
1. Sistema viário e transportes
2. Mercado imobiliário, desenvolvimento, adensamento e expansão de
pólos indutores de crescimento
3. Requalificação dos espaços públicos
4. Operação Urbana e Viabilidade econômico financeira
5. Aeroporto
21

22. Diretrizes
• Incorporar e implementar projetos do setor público municipal e
estadual de maneira sinérgica com a iniciativa privada
• Otimizar o sistema de transporte público
• Promover a reestruturação viária especialmente no eixo de ligação
norte-sul da cidade.
• Requalificação urbanística da Avenida Constantino Nery
• Integração dos bairros e no contexto de uma Operação Urbana.
• Coibir a degradação das áreas verdes.
• Reestruturação urbanística dos bairros Chapada, Alvorada e D. Pedro I
• Melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada.
22

23. Lógica Urbana Copa 2014
23

24. Estádio Vivaldo Lima (entorno próximo)
Destaques
Até 1 km de distância
Além de 1 km
AMBEV (600 m) Ginásio
Rodoviária de
Posto de Saúde - SPA Alvorada Sambódromo Indu. Arosuco Manaus (1 km) Carrefour (1 km)
(640 m) (400m)
UNIP (800 m).
Vila Olímpica
Av. Constantino Nery
Terreno Andrade
Gutierrez
Estádio Vivaldo Lima
Av. Loris Cordovil
Universidade
Estadual do
Amazonas (400 m)
DB Supermercados
lI
(1 km)
ra
et
im
a
e ir
Av. Djalma Batista
er
eix
.P
oT Habib’s (2,2 km)
Av
Pca. Dom Pedro r
ed
(1,3 km) .P
Av
Colégio La Salle
(1,3 km)
Av
.R
ec
ife
Espantalho te
Lógica
n
Autocenter Po Av Darcy Futuro Shopping
da gra
Urbana
(1,3 km) t. Automotivo
Es Ne Vargas
Hosp. Medicina
Tropical (800 m) Universidade
Lançamento Hosp. Estadual do
Delegacia SENAC
Empresarial – Skie Hemoam Amazonas – UEA
de Polícia (1,8 km) Amazonas Shopping
(1,8 km) (1,8 km)
Galerias comerciais: Jacira (1,8 km)
Reis, Yellow Mall e Ahtha Futuras instalações da Empresarial Empire
(2,2 km) CETAM (Educ. Tec.) Center (340 m)
24

25. O Mercado
• Nos últimos anos, o mercado vem apostando em algumas “ilhas” da
região, com novos lançamentos imobiliários residenciais (na Ponta
Negra e Adrianópolis/Pque 10 Novembro);
• Os shoppings e edifícios de escritórios se instalaram na Av Djalma
Batista, tornando esta região um vetor de crescimento;
• Este interesse poderá ser potencializado e o desenvolvimento
imobiliário induzido de forma equilibrada entre equipamentos
residenciais, comerciais e de serviços, seguindo o eixo norte rumo ao
estádio Vivaldão;
• O novo estádio poderá ser indutor de crescimento imobiliário a ser
potencializado com um projeto integrado de transportes,
reestruturação viária e a revisão do Plano Diretor.
25

26. O Mercado
Evolução das áreas em m2
• expressiva contribuição do incremento de área construída residencial e
comercial;
• destacam-se os padrões:
– vertical médio padrão e
– vertical alto padrão
• reforçando o peso e a importância desses dois padrões na gravitação
do investimento imobiliário e sua localização territorial na cidade de
Manaus
• Favorecimento de um desenvolvimento urbano sustentável
• Relação positiva com a iniciativa privada no desenvolvimento
26

27. Todas essas considerações levam em conta a continuidade de
crescimento da cidade em direção ao estádio Vivaldão, tanto
latente quanto induzido, mas que precisa de um eixo articulador
com projeto urbano global que preze pelo incremento de
qualidade de vida, criação de centralidades dinâmicas, e que
estimule a emergência de potenciais sistêmicos na região.
27

28. Desenvolvimento Urbano
Novo pólo, ícone e centralidade de Manaus – Projeto Estádio Vivaldo de Lima
LEGADO POSITIVO PARA AMAZÔNIA
Financeiro / Investidores / Mercado
Gestão do Risco do Negócio
Político
MIX IDEAL – GAP’S URBANOS
3
DESEJÁVEIS
(Político – Social)
2
NECESSÁRIOS
Estudo e definição dos eixos estruturantes
($)
de desenvolvimento buscando atender ao
menos 3 níveis de prioridades
1
IMPRESCINDIVEIS ($
$)
28

29. Sugestão de Integração
 Integração Urbana (Aeroporto-Estádio Vivaldo Lima): 
Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na 
Av. Torquato Tapajos e Av. Santos Dumont.
 Integração Urbana (Ponta Negra-Estádio Vivaldo Lima):  

Meio: linear por meio da melhoria da acessibilidade, do sistema viário e
da sinalização na Av. Pedro Teixeira e Av. Cel. Teixeira.
 Integração Urbana (Centro-Estádio Vivaldo Lima): 
Meio: expansão empresarial e comercial por meio da centralidade linear

existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, ambas com
presença de empreendimentos comerciais e empresariais.
 Integração Urbana (Centralidade Zona Franca-Estádio Vivaldo Lima):
Meio: linear por meio de melhorias no sistema viário e sinalização na Av.
Efigenio Sales e Av. Rodrigo Otavio.
Integração Urbana (Parque 10 de Novembro e região -Estádio Vivaldo
 Lima):
Lógica
Urbana
Meio: Direto atendendo os Gaps de mercado existentes na região de
influência direta, o projeto também deve manter uma relação paisagística
com a região obedecendo aspectos culturais, econômicos e políticos.
29

30. Sugestão de Integração
Cidade Nova
 NOVO CENTRO DA
AMAZONIA
Atração cultural / educacional
Atração residencial
Atração comercial
Ponta Negra
Atração empresarial
Região de crescimento
 populacional de baixa renda
Região Valorizada
 Pólo Hoteleiro e comercial

  Vetores de Crescimento e
Desenvolvimento Imobiliário
Distrito Industrial
Expansão da Região Central
 Shopping Regional

 Futuro Shoppings Regionais
 Shoppings de Vizinhança
30

31. Sugestão de Integração
Áreas do Entorno
Possibilidade de
integração norte-sul
com um corredor verde
(parque linear) e
prolongamento da
avenida
31

32. Matriz de Possibilidades
A Matriz de Possibilidades apresenta um amplo panorama sobre a região analisada, facilitando a tomada de
decisões que possam, aproveitar as oportunidades e avaliar as ameaças, sempre em favor do sucesso dos
investimentos.
A partir do cruzamento dos fatores temos a pontuação das possibilidades, sendo ela a soma das
oportunidades que interferem no negócio reduzido pela soma das ameaças que o afeta.
FATORES EXTERNOS AOS EMPREENDIMENTOS
OPORTUNIDADES AMEAÇAS
AMEAÇAS QUE AFETAM A
OPORTUNIDADES QUE
DEMANDA POR
DEMANDAM EMPREENDIMENTOS
POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO
EMPREENDIMENTOS DE REAL
DE REAL STATE
STATE
POTENCIALIDADES
Onde concentrar ações para que as Onde concentrar as ações para que as
potencialidades explorem as potencialidades possam neutralizar as
oportunidades, de modo a projetar a ameaças, aumentando as oportunidades
de Negócio
demanda do negócio de sucesso do negócio.
Plano
32

33. Matriz de Possibilidades
Possibi
SEGMENTO TIPOLOGIA RESUMO QUALITATIVO URBANO
lidade
A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av. Djalma Batista, permite explorar a implantação de
EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS /
1 Edifício Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da região central e da Zona Franca de
TELEPORTO
Manaus.
As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar
CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS
1 secretarias otimizando custos operacionais e a performance de integração no desenvolvimento social,
DE ESTADO)
econômico e político.
IMOBILIÁRIO Área próxima a região de desenvolvimento imobiliário residencial vertical, o projeto pode integrar o ponto em
RESIDENCIAL 1
estudo ao Parque 10 de Novembro, com empreendimento voltado para classe média e médio-alta.
Manaus possui alta concorrência para Shoppings, (14,06 mil habitantes por m² de ABL). Mercado aquecido com
SHOPPING CENTER / POWER a implantação do Manaus Plaza Shopping e do Shop Manauara. Há ainda a possível entrada no mercado do
2
CENTER Shop Ponta Negra. Há possibilidade de implantar Power Center com oferta de comércio e serviços de apoio ao
complexo.
Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a demanda para grandes eventos indoor. A centralidade
CENTRO DE EVENTOS 1
permite explorar essa demanda atraindo empresas e público advindo de toda Manaus.
TURISMO
A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao Distrito Industrial permite atender demanda turística de
HOTEL / FLAT 1 negócios. A localização estratégica próximo ao principal atrativo turístico da copa e da atual atração turística do
Carnaval e da Festas do Boi também permite atender demanda de turista de lazer.
Galpões e centro aduaneiro não possui potencial pela localização central do empreendimento, com intenso
GALPÕES / CENTRO ADUANEIRO tráfego de veículos e pedestres. A implantação também desse tipo de estabelecimento também seria de alto
impacto no tecido urbano degradando assim a região.
LOGÍSTICA
POSTO DE COMBUSTÍVEL COM O posto de combustível com comércio e serviços, pode ser implantado para atender a futura centralidade de
de Negócio
2
COMÉRCIO E SERVIÇOS negócios e lazer propostos.
Plano
Qualificação urbana dos produtos possíveis de acordo com o perfil da região, tendência econômica e integração entre os
produtos sistêmicos.
Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível
33

34. Matriz de Possibilidades
Possibi
SEGMENTO TIPOLOGIA RESUMO QUALITATIVO URBANO
lidade
Próximo já há oferta de hospitais. A relação de 2,34 leitos/mil habitantes na cidade e tendência mundial de
HOSPITAL / POSTO DE SAÚDE redução de leitos médicos, e aumento no número de estabelecimentos de medicina preventiva (Day Clinic,
Laboratórios e Postos de Saúde) não indicam potencial para este tipo de estabelecimento.
Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade
SAÚDE DAY CLINIC / CONSULTÓRIOS 1
de implantar Day Clinic de bom padrão operacional complementando a oferta pública e privada já existente.
Ausência de laboratórios clínicos na região possibilita explorar esse perfil de estabelecimento de apoio ao
LABORATÓRIOS 2
Centro de Day Clinic.
Há elevado número de lançamento imobiliários nas proximidades, no entanto a população da região apresenta-
EDUCAÇÃO BÁSICA se com maior idade em relação á média de Manaus, há também presença de estabelecimentos concorrentes e
tendência de queda no número de matrículas.
Aumento no número de matrículas privadas. Há possibilidade de implantar Campus Universitário junto ao
EDUCAÇÃO SUPERIOR /
EDUCAÇÃO 2 centro empresarial com cursos voltados para negócios. Necessidade de aperfeiçoamento profissional da cadeia
TECNOLÓGICO
de serviços e turismo de Manaus de forma permanente e também para a Copa.
EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR Há presença de 3 escolas de Idiomas em um raio de 2,5Km do Estádio Vivaldo de Lima.
O Centro Cultural de Manaus está concentrado na região central. Há possibilidade de criar nova centralidade
MUSEU 2 cultural no empreendimento, somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS próximos e agregando o tema do
MUSA Museu da Amazonia.
Os cinemas estão concentrados junto aos Shopping Centers de Manaus, a entrada de dois novos
CINEMA
estabelecimentos tende a aumentar o número de salas, tornando o mercado competitivo para esse segmento.
Região consolidada urbanisticamente, com elevado fluxo de veículos e pessoas e valorização imobiliária. A
LAZER e
PARQUE TEMÁTICO implantação de Parques de Diversão e Temáticos tem como premissa necessidade de grandes terrenos com
CULTURA
de Negócio
baixo custo, tornando o terreno analisado incompatível para este uso.
Parque público com paisagismo e passeios que integre o Estádio, Arena, e demais empreendimentos
PARQUE PÚBLICO 2 internamente favorecendo sua sinergia e externamente com a Região de N.Senhora das Graças e Adrianópolis
favorecendo sua atratividade.
Plano
O número de espetáculos realizados aumentou substancialmente em 2008, comparado a 2007. Há possibilidade
TEATRO / CASA DE SHOWS /
2 de criar vida noturna no projeto com a implantação de empreendimento que possa realizar Espetáculos Teatrais
ESPETÁCULOS
e Shows.
Compatível 1 Apoio ao Produto Sistêmico 2 Incompatível
34

35. Matriz de Possibilidades
Pontuação = Potencialidades - Ameaças
PONTUAÇÃO
MATRIZ DE POSSIBILIDADES POTENCIALIDADES
OPORTUNIDADES - AMEAÇAS
HOSPITAL / POSTO DE SAÚDE 9
SAÚDE
DAY CLINIC 16
LABORATÓRIOS 15
EDUCAÇÃO EDUCAÇÃO BÁSICA 6
EDUCAÇÃO SUPERIOR / TECNOLÓGICO 12
EDUCAÇÃO COMPLEMENTAR 13
POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO
MUSEU 13
7
POTENCIALIDADES
CINEMA
LAZER
PARQUE TEMÁTICO 7
PARQUE PÚBLICO 10
TEATRO / CASA DE SHOWS / ESPETÁCULOS 12
22
LOGÍSTICA TURISMO IMOBILIÁRIO
EMPRESARIAL / ESCRITÓRIOS / TELEPORTO
CENTRO CÍVICO (SECRETARIAS DE ESTADO) 19
RESIDENCIAL 16
de Negócio
SHOPPING CENTER / POWER CENTER 15
CENTRO DE EVENTOS 18
Plano
HOTEL / FLAT 19
GALPÕES / CENTRO ADUANEIRO 4
POSTO DE COMBÚSTIVEL COM COMÉRCIO E SERVIÇOS 11
35

36. Matriz de Possibilidades
Atração Cultural / Educacional Atração Empresarial
• Aumento no número de matrículas privadas. Há
 possibilidade de implantar Campus Universitário
junto ao centro empresarial com cursos
• A centralidade linear existente na Av. Constantino Nery e Av.
Djalma Batista, permite explorar a implantação de Edifício
Empresarial. Atendendo demanda de empresas advindas da
voltados para negócios. Necessidade de região central e da Zona Franca de Manaus.
Atração Residencial aperfeiçoamento profissional da cadeia de • As secretarias do Estado estão descentralizadas em diversos
• Área próxima a região de serviços e turismo de Manaus de forma imóveis alugados. O projeto possibilita aproximar secretarias
desenvolvimento imobiliário permanente e também para a Copa. otimizando custos operacionais e a performance de
residencial vertical, o projeto pode • O Centro Cultural de Manaus está concentrado integração no desenvolvimento social, econômico e político.
integrar o ponto em estudo ao na região central. Há possibilidade de criar nova • Região próxima ao estádio é cluster de saúde (forte
Parque 10 de Novembro, com centralidade cultural no empreendimento, presença de clinicas e hospitais), indica boa possibilidade de
empreendimento voltado para classe somando com o Pque. Bilhares, o Zoo do CIGS implantar Day Clinic de bom padrão operacional
média e médio-alta. próximos e agregando o tema do MUSA Museu complementando a oferta pública e privada já existente.
da Amazônia.
NOVO CENTRO DA
AMAZONIA
Atração cultural / educacional
Atração Comercial
 • Atual Arena Poliesportiva Amadeu Teixeira já atende a
demanda para grandes eventos indoor. A centralidade
Atração residencial
Atração comercial
 permite explorar essa demanda atraindo empresas e
público advindo de toda Manaus. Atração empresarial
 
• A facilidade de acesso ao centro de Manaus e ao
Distrito Industrial permite atender demanda turística de
negócios. A localização estratégica próximo ao principal
Região de crescimento
populacional de baixa renda
atrativo turístico da copa e da atual atração turística do
Carnaval e da Festas do Boi também permite atender Região Valorizada
de Negócio
demanda de turista de lazer. Pólo Hoteleiro e comercial
Vetores de Crescimento e
Plano
Desenvolvimento Imobiliário
Expansão da Região Central
  Shopping Regional
 Futuro Shoppings Regionais
 Shoppings de Vizinhança
36

37. Perfil das Áreas - Situação Atual
Arena
esportiva
existente
Corredores desvalorizados pela proximidade com
ocupação residencial de baixa renda.
O acesso pela Av. Pedro Teixeira é valorizada.
• Permite integração entre a área em estudo e a Ponta
Sambódromo e Estádio
Negra.
galpões existentes
Existente
• Possui fácil acesso ao Hipermercado Carrefour.
• Avenida possui ocupação residencial de classe média
e comercial de bom padrão operacional.
• O novo sistema viário entre a área e o sambódromo,
permite um distanciamento de ocupação e usos entre
Esquina mais valorizada. Localizada
esses espaços.
no cruzamento da Av. Pedro
Teixeira e Av. Constantino Nery.
Permitindo integração com Ponta
Negra, Centro de Manaus.
Lógica
Urbana
37

38. Croqui
Arena
esportiva
existente
Nova Arena
Sambódromo e permanece
galpões existentes onde é o
Área para desenvolvimento
estádio
imobiliário (residencial, escritórios,
atual
hotel, shopping)
Centro de Eventos projetado
Lógica
Urbana
38

39. Zoneamento - Atual
UES FLORES: FRENTE PARA SUL – NORTE (SUL): ÁREA DE INTERESSE SOCIAL – ABS
• HORIZONTAL DE MÉDIA DENSIDADE • VERTICALIZAÇÃO ALTA ALVORADA
• CAMT - 2,0 • CAMT - 4,8 Considera-se área de interesse social
• TO - 60% • TO - 30% aquelas destinadas à implantação de
• GABARITO 3 PAVIMENTOS • GABARITO 18 PAVIMENTOS política e programas para a promoção da
habitação de interesse social, definidas
ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA DO ADMITIDA APLICAÇÃO DE OUTORGA ONEROSA
DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE DE DO DIREITO DE CONSTRUIR, COM COEFICIENTE pelo Plano Diretor.
APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO CABT = 2,0. DE APROVEITAMENTO BÁSICO DO TERRENO -
CABT = 2,0.
O terreno em análise possui áreas sob as PARA ATENDER DEMANDA ESTRUTURAL DA COPA 2014
3 restrições de zoneamento acima, sendo TORNA-SE NECESSÁRIO AUMENTAR O ADENSAMENTO
sua maior parte na UES Flores. NA ÁREA DO ESTÁDIO VIVALDO DE LIMA
CAMT = Coeficiente de Aproveitamento Máximo do Terreno
CABT = Coeficiente de Aproveitamento Básico do Terreno
Fonte: Plano Diretor do Município, 2002
TO = Taxa de Ocupação e revisões de 2005 e 2008
39

40. Operação Urbana Integrada
O Sucesso da Operação Urbana Integrada está apoiado em um tripé
• Intervenção Estrutural
• Reestruturação fundiária
• Diversificação de uso e ocupação do solo
• Incremento no potencial imobiliário
PROJETO
• Requalificação e valorização da
• Agentes públicos e privados
URBANO área
• Formação de parceria • Interesse do Mercado
Imobiliário
POLÍTICO MERCADO
40

41. Adensamento Ampliado e Investimento em
Infraestrutura Urbana
Operação Urbana
• OBJETIVO: Operação Urbana Consorciada consiste em um conjunto de intervenções e medidas com o
objetivo de alcançar, em área específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a
valorização ambiental, contando com a participação dos promotores públicos ou privados,
proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados.
• Uma Operação Urbana Consorciada também é uma forma de financiar investimentos em intervenções
estruturais em uma área da cidade recuperando parte do lucro imobiliário promovido pelas próprias
intervenções ou medidas através da venda de potencial construtivo acima do limite permitido pela
legislação urbanística.
• A Operação Urbana Consorciada é uma forma de antecipação de receita para custear as intervenções
em uma área específica, permitindo que as transformações urbanísticas estruturais, as melhorias
sociais e a valorização ambiental sejam alcançadas antes que ocorra o adensamento da região.
41

42. Adensamento Ampliado e Investimento em
Infraestrutura Urbana
Operação Urbana
• Quando existe uma demanda imobiliária reprimida, uma intervenção urbanística
estrutural ou uma área degradada a ser recuperada capazes de gerar interesse do
mercado imobiliário estão consolidadas as condições para a implementação de uma
Operação Urbana Consorciada
• demanda imobiliária reprimida,
• uma intervenção urbanística estrutural ou,
• uma área degradada a ser recuperada
capazes de gerar interesse do mercado imobiliário
42

43. Adensamento Ampliado e Investimento em
Infraestrutura Urbana
Operação Urbana - Integrada
Sistema viário
Operação Urbana
e transporte
Viabilidade
Econômica
Qualidade de vida
43

44. Adensamento Ampliado e Investimento em
Infraestrutura Urbana
Exemplo Esquema de verticalização e adensamento de CURITIBA
COM ESTAÇÃO DE PARADA
Incentivar/permitir a verticalização e adensamento ordenados, próximo das
avenidas e estações de transporte público, SEÇÃO TIPO DO EIXO PRINCIPAL
• O mercado valoriza imóveis com maior visibilidade
• A população flutuante percorre menor distância à pé
44