Dokumen tersebut membahas tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang mencakup dasar hukum, pengertian, sejarah, prinsip-prinsip UU BPHTB, objek pajak, subjek pajak, tarif, dasar pengenaan, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, dan saat terutangnya pajak BPHTB."

1. 5/5/2015Meiriska Meiriska
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
(bphtb)
Perpajakan I
Perpajakan I

2. Dasar hukum
5/5/2015Meiriska
2
 UU Nomor 21 Tahun 1997
 UU Nomor 20 Tahun 2000
 UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah.
Pengertian Pasal 1
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak
pengelolaan berserta bangunan diatasnya.

3. Sejarah bphtb
5/5/2015Meiriska
3
Pada masa lalu ada pungutan pajak dengan nama Bea Balik Nama
yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama (Staatsblad 1924
Nomor 291), dimana Bea Balik Nama ini dipungut atas perjanjian
pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia,
termasuk peralihan harta karena hibah wasiat yang ditinggalkan
oleh orang-orang yang bertempat tinggal terakhir di Indonesia.
Sejak ada UU tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tahun
1960, Bea Balik Nama atas harta tetap berupa hak atas tanah tidak
dipungut lagi, dan sebagai penggantinya diadakan pungutan pajak
dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

4. Prinsip-prinsip uu bphtb
5/5/2015Meiriska
4
Pemenuhan kewajiban BPHTB adalah berdasarkan self assesment, yaitu WP
menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya.
Besarnya tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
WP maupun pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak
melaksanakan kewajibannya, akan dikenakan sanksi menurut peraturan
perundang-undagan yang berlaku.
Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah untuk meningkatkan pendapatan daerah
guna membiayai penyelenggaraan pemerintah daerah dan dalam rangka
memantapkan otonomi daerah.
Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di luar
ketentuan UU ini tidak diperkenankan.
Tanah merupakan kebutuhan pokok manusia untuk bertempat tinggal, tempat
usaha dan sebagai alat investasi, sehingga wajib bagi setiap orang yang
memperoleh hak atas tanah untuk memberikan kontribusi kepada negara dengan
membayar BPHTB.

5. objek pajak (pasal 2)
5/5/2015Meiriska
5
1. Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
a. Pemindahan hak karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. Penggabungan usaha
11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
b. Pemberian hak baru, karena
1. Kelanjutan pelepasan hak
2. Diluar pelepasan hak

6. Pengertian hak
5/5/2015Meiriska
6
1. Hak milik
Hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan
hukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.
2. Hak guna usaha
Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu
sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.
3. Hak guna bangunan
Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan
4. Hak Pakai
Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan
dalam keputusan pemberiannya.
5. Hak milik atau satuan rumah susun
Hak milik atas satuan yang bersifat perseroangan dan terpisah meliputi hak atas bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang
tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
6. Hak pengelolaan
Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya antara lain berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah,
penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari
tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

7. objek pajak yang tidak dikenakan bphtb (pasal 3)
5/5/2015Meiriska
7
1. Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik
2. Objek pajak yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan
atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Objek pajak diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional uang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha
atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan
organisasi tersebut.
4. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau
karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf
6. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah.
Objek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan pemberian
pengelolaan, pengenaan pajaknya diatur dengan peraturan pemerintah.

8. Subjek pajak (pasal 4)
5/5/2015Meiriska
8
1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
2. Subjek pajak sebagaimana dimaksud pada butir 1 yang
dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak
menurut UU ini.
Subjek pajak BPHTB sesuai dengan ketentuan tersebut menjadi
Wajib Pajak BPHTB apabila dikenakan kewajiban membayar
pajak.

9. Tarif bphtb (pasal 5)
5/5/2015Meiriska
9
Tarif Pajak ditetapkan 5%.
Tarif ini disebut tarif tunggal karena besarnya tarif hanya ada satu,
tetapi dapat juga disebut tarif proporsional / sebanding karena
besarnya pajak terutang akan naik atau turun secara proporsional
dengan naik atau turunya Nilai Objek Pajak Kena Pajak.

10. dasar pengenaan (pasal 6)
5/5/2015Meiriska
10
Dasar Pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, dalam hal :
1. Jual beli adalah harga transaksi
2. Tukar menukar adalah nilai pasar
3. Hibah adalah nilai pasar
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar
5. Waris adalah nilai pasar
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
8. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
10. Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar
11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
12. Peleburan usaha adalah nilai pasar
13. Pemekaran usaha adalah nilai pasar
14. Hadiah adalah nilai pasar
15. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang.
Bila NPOP tidak diketahui atau NPOP lebih rendah dari NJOP PBB maka yang menjadi dasar
pengenaan adalah NJOP PBB.

11. Npop tkp (pasal 7)
5/5/2015Meiriska
11
Dasar :
 Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 tanggal 1 Desember 2000
 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember 2000
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.03/2008 tanggal 22 Februari 2008
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 14/PMK.03/2009 tanggal 05 Februari 2008
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling
banyak 60 juta kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedasrah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami/istri, NPOP TKP ditetapkan secara regional paling banyak 300 juta.
NPOP TKP secara regional adalah penetapan nilai NPOP TKP untuk masing-masing
Kabupaten/Kota.
NPOP TKP dapat diubah dengan mempertim bangkan perkembangan perekonomian
regional

12. Npop tkp (PMK 33/2008)
5/5/2015Meiriska
12
a. Untuk perolehan hak karena waris , atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke
atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri,
ditetapkan paling banyak Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah)
b. Untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2007 tentang
Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi
Perumahan Melalui KPR bersubsidi, dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana diatur
dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 7/PERMEN/M/2007
tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi
Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi, ditetapkan sebesar Rp49.000.000,00
(empat puluh sembilan juta rupiah)
c. Untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha
kecil atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk
Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil, ditetapkan sebesar
Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)

13. Npop tkp (PMK 33/2008) - LANJUTAN
5/5/2015Meiriska
13
d. Untuk perolehan hak selain perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf
a, huruf b, dan huruf c, ditetapkan paling banyak Rp60.000.000,00 (enam
puluh juta rupiah)
e. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d
lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada
huruf b, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada
huruf b ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada
huruf d
f. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d
lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada
huruf c, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada
huruf c ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada
huruf d.

14. Npop tkp (PMK 14/2009)
5/5/2015Meiriska
14
Dalam PMK No. 14/PMK.03/2009 yang diubah hanya point b, menjadi sebesar Rp
55.000.000
b. Untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diatur dalam
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2007 tentang
Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi
Perumahan Melalui KPR bersubsidi, dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana
diatur dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
7/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan
Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi, ditetapkan
sebesar Rp55.000.000,00 (lima puluh lima juta rupiah)
Keputusan ini mulai berlaku pada April 2009.

15. Saat terutangnya pajak(pasal 9 ayat 1)
5/5/2015Meiriska
15
Saat terutangnya pajak adalah :
1. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
2. Tukar menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4. Waris adalah sejak tanggal ybs mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
7. Lelang adalah sejak tanggal penujukan pemenang lelang
8. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap
9. Hibah wasiat adalah sejak tanggal ybs mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan
10. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
11. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya
surat keputusan pemberian hak
12. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
13. Peleburan saha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
14. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
15. Hadiah adalah Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

16. Perhitungan bphtb
5/5/2015Meiriska
16
Untuk mengetahui besarnya BPHTB, beberapa unsur yang harus diketahui adalah :
Tarif
Dasar pengenaan / NPOP
NPOP TKP
Cara perhitungan :
Mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Pajak Kena Pajak (NPOPKP)
Dimana NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
BPHTB terutang = Tarif x (NPOP – NPOPTKP)
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) = xxxxxx
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP TKP) = xxxxxx
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP KP) = xxxxxx
Pajak terhutang = Tarif X NPOP KP = xxxxxx

17. Bphtb atas waris dan hibah wasiat
5/5/2015Meiriska
17
 BPHTB terutang karena waris dan hibah wasiat sebesar : 50 % dari yang
seharusnya terutang.
 Saat terutang pajak adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
 Dasar pengenaan (NPOP) adalah nilai pasar pada saat pendaftaran hak.
 Apabila NPOP lebih kecil dari NJOP PBB maka yang menjadi dasar
pengenaan adalah NJOP PBB
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP) terdiri dari 2
jenis :
a. Maksimum Rp 300 juta terhadap waris dan juga terhadap hibah wasiat
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan satu derajat
ke bawah dengan pemberi hibah wasiat termasuk suami/istri.
b. Maksimum Rp 60 juta terhadap penerima hibah wasiat selain dari yang
diatas, yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga

18. Bphtb atas pemberian hak pengelolaan
5/5/2015Meiriska
18
 Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara
atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah,
menggunakan tanah untuk keperluan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian
tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.
 Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :
a. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila penerima Hak Pengelolaan
adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah
Propinsi/Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Lain dan Perum Perumnas
b. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang untuk selain yang diatas.
c. Saat terutang Pajak yaitu sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya
keputusan pemberian Hak Pengelolaan
d. Dasar pengenaan ( NPOP) adalah Nilai Pasar
e. Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari NJOP PBB maka yang dipakai adalah
NJOP-PBB.

19. Tata cara pembayaran (pasal 10)
5/5/2015Meiriska
19
Pembayaran tidak mendasarkan kepada adanya Surat Ketetapan Pajak,
tetapi berdasarkan self assesment system.
BPHTB Dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Bea ( SSB )
BPHTB ke Kas Negara melalui Bank/Kantor Pos atau Tempat
Pembayaran lain yang ditunjuk
SSB juga berfungsi sebagai SPOP dan sekaligus digunakan untuk
melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
Kewajiban Bayar pada saat :
1. Dibuat dan ditandatanganinya Akta
2. Pendaftaran Hak untuk Waris dan Hibah Wasiat
3. Ditunjuknya pemenang Lelang
4. Ditandatanganinya SK Pemberian Hak dalam hal pemberian Hak Baru
5. Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap
Apabila pajak yang terutang tidak dilunasai sesuai ketentuan, maka akan
ditagih dengan Surat Tagihan BPHTB atau SKP BPHTB

20. Pembagian hasil bphtb
5/5/2015Meiriska
20
20% untuk Pemerintah Pusat
80% untuk Pemerintah Daerah yang bersangkutan
Bagian Pemerintah Pusat dibagikan lagi secara merata kepada
seluruh pemerintah kabupaten / kotamadya
Hasil penerimaan Pemerintah Daerah dibagi sbb :
20% untuk Pemerintah Propinsi
80% untuk Pemerintah Kabupaten/Kotamadya

21. Ketentuan peralihan bphtb
5/5/2015Meiriska
21
Sejak berlakunya UU No 28 Tahun 2009 mulai 1 Januari 2009,
maka PBB (pajak bumi dan bangunan) dan BPHTB (bea perolehan
hak atas tanah dan bangunan) yang selama ini merupakan wilayah
pajak pusat (walaupun hasilnya diberikan ke daerah) dialihkan
menjadi Pajak Daerah (PDRD).
Namun dalam pelaksaannya akan dilakukan secara bertahap yaitu
PBB mulai 2014 dan BPHTB mulai 2011. Hal ini diatur di Pasal
182 UU No. 28 Tahun 2009.
Proses pengalihan diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan dan
Menteri Dalam Negeri.

22. Cara penentuan npop dan NPOP TKP
5/5/2015Meiriska
22
Dasar NPOP :
Harga transaksi
Nilai Pasar
Harga Transaksi dalam Risalah Lelang
Jika NPOP :
Tidak diketahui, maka NPOP = NJOP PBB
Lebih kecil dari NJOP PBB, maka NPOP = NJOP PBB
NPOP karena lelang = harga transaksi dalam risalah lelang.
NPOP TKP :
Umum : Maksimal Rp 60 juta (ditetapkan regional setiap Dati – II)
Waris/hibah wasiat (umum - bukan keluarga sedarah) = Maksimal Rp 60 juta
(ditetapkan regional setiap Dati – II)
Waris/hibah wasiat (khusus - hubungan keluarga sedarah satu tingkat ke atas /
kebawah, termasuk suami istri : maksimal 300 juta (ditetapkan regional setiap
Dati-II)

23. Cara perhitungan
5/5/2015Meiriska
23
BPHTB (umum) = 5% X (NPOP – NPOP TKP)
BPHTB karena waris / hibah wasiat (umum) =
50% X 5% X (NPOP – NPOP TKP)  NPOP TKP maksimal 60 juta
BPHTB karena waris / hibah wasiat (khusus) =
50% X 5% X (NPOP – NPOP TKP)  NPOP TKP maksimal 300 juta
BPHTB karena pemberian hak pengelolaan :
1. Kepada Departemen, lembaga non Departemen, Pemda Propinsi, Pemda
Kabupaten / Kotamadya, lembaga Pemerintahan dan Perum Perumnas
0% X 5% X (NPOP – NPOP TKP)  NPOP TKP maksimal 60 juta
2. Kepada selain point 1 diatas
50% X 5% X (NPOP – NPOP TKP)  NPOP TKP maksimal 60 juta

24. soal
5/5/2015Meiriska
24
Hitunglah besarnya BPHTB :
1. Ali membeli sebidang tanah seharga Rp 48.000.000
2. Budi membeli sebidang tanah seharga Rp 120.000.000 dengan NJOP PBB Rp
100.000.000
3. Cici membeli sebidang tanah seharga Rp 175.000.000, tanah tersebut dikenakan PBB
dengan NJOP Rp 200.000.000
4. Didin membeli tanah melalui lelang dengan harga transaksi Rp 220.000.000, NJOP
PBB Rp 300.000.000
5. Edi mendapat warisan sebidang tanah dari pamannya dengan nilai pasar Rp
300.000.000, dan NJOP PBB diketahu Rp 330.000.000
6. Fitri mendapat warisan sebidang tanah dari suaminya dengan nilai pasar Rp
400.000.000 dan NJOP PBB Rp 380.000.000
7. Gugun mendapat warisan sebidang tanah dari ayah kandungnya. Harga pasar tanah
tersebut Rp 360.000.000 dengan NJOP PBB Rp 350.000.000
8. Yayasan Kasih mendapat hibah wasiat dari Bapak Hadi sebidang tanah, nilai pasarnya
Rp 500.000.000, NJOP PBB Rp 460.000.000
9. Perum Perumnas mendapat hak pengelolaan 200 ha tanah dari Pemerintah dengan
NJOP tanah sebesar Rp 1,5 milyar
10. PT. Domino mendapat hak pengelolaan 250 Ha tanah dari Pemerintah dengan NJOP
tanah tersebut Rp 2,2 milyar.