Raportul Finmentor pentru luna mai 2012

1. 31 Mai, 2012
FinMentor's
Global Market Perspective
Andrei T. Munteanu
www.finmentor.ro

2. Visul American faptul ca doua variabile aleatoare au un
grad de corelatie foarte ridicat, nu spune
nimic despre modul in care aceste
In urma recesiunii economice care a variabile interactioneaza sau se
insotit criza financiara din 2008, marea influenteaza reciproc. In termeni
majoritate a economistilor si analistilor tehnici, corelatia si efectul de cauzalitate
financiari s-au asteptat la o revenire sunt doua lucruri complet diferite. Ca
pronuntata a pietei imobiliare din Statele atare, in ceea ce priveste piata de capital
Unite, fapt care nu s-a materializat nici si stirile economico-financiare, fluxul
pana in momentul de fata. In ciuda preturilor este cel care influenteaza
faptului ca de-a lungul istoriei, precizia fluxul stirilor si nu viceversa, asa cum si-
previziunilor financiare, si in mod ar dori poate mass-media ca publicul sa
special a celor cu privire la pietele de creada. Altfel spus, mass-media poate
capital, nu s-a putut atribui nici oricand sa rasuceasca raportarile sale in
capabilitatilor inerente ale analistilor tandem cu fluxul si refluxul pietei de
care au intemeiat astfel de prognoze si capital, creand astfel o impresie falsa ca
nici metodelor stiintifice aplicate de printr-o monitorizare continua a
acestia, ci mai degraba purului noroc, evolutiei pietei, mentine publicul cu un
majoritatea investitorilor individuali pas in fata, adaugand valoare
solicita in nestire sfatul acestor experti in informationala. Acest fapt devine
formularea propriilor decizii observabil ori de cate ori volatilitatea
investitionale. Prin urmare, sectorul pietei depaseste media istorica. Intr-un
financiar si cel bancar, impreuna cu astfel de scenariu, intrucat indicii
masina sa de propaganda mass-media, bursieri pot inregistra variatii violente in
si-au asumat rolul de a informa si a perioada unei sesiuni de tranzactionare,
sfatui publicul cu privire la tendintele in ceea ce priveste stirile, mass-media
macroeconomice si investitionale, si de deseori trece dintr-o extrema intr-alta (de
asemenea, de a educa (sau mai bine zis la pozitiv la negativ si viceversa), in
indoctrina) investitorul de rand cu functie de directia cea mai recenta a
privire la anumite aspecte academice pietei.
sofisticate precum alocarea activelor,
diversificarea si alte subiecte similare. Pe termen mediu si lung insa,
interactiunea dintre raportarile mass-
Cu toate acestea, daca un investitor ar media si evolutia pietei de capital poate
monitoriza cu atentia relatia dintre asuma uneori un mecanism de feedback
fluctuatiile zilnice ale indicilor bursieri pozitiv. Conform acestei setari,
(precum ar fi S&P-500) si fluxul de stiri tendintele actuale ale pietei pot fi
difuzat de catre mass-media, o remarca amplificate de interpretarile evolutiilor
importanta ar deveni aparenta: corelatia economico-financiare facute de catre
dintre anterioarele doua variabile investitori. Este important de remarcat
aleatoare se apropie de 100%! Cu alte insa, ca astfel de mecanisme de feeback
cuvinte, mass-media pare sa aiba o pozitiv nu sunt generate in mod aleator,
intelegere perfecta a dinamicii pietelor dar de fapt provin ca urmare a unui
de capital. Oare chiar asa sa fie? Cu dezechilibru fundamental intr-un anumit
siguranta raspunsul este un categoric, sector economic. Dupa cum vom
"NU!" Conform analizei statistice, discuta in detaliu in scurt timp, cresterea
FGMP 31 Mai, 2012 2

3. exorbitanta a preturilor la imobile in si iesirile de capital erau extrem de
Statele Unite in perioada anilor 2000, a restrictive, chiar uneori interzise), ele nu
luat forma unui mecanism de feedback reprezentau un bastion atractiv pentru
pozitiv (adica a unei bule speculative), a investitorii straini, unde ar fi putut sa-si
carui origine poate fi asociata cu debutul aloce economiile proprii in scopul de a
expansiunii creditelor private la le inmulti.
inceputul anilor 1980.
In emisfera de sud situatia economica nu
Fundatia balonului imobiliar era foarte diferita. In timp ce tarile din
America Latina beneficiau de o
Sfarsitul anilor 1970 si inceputul anilor stabilitate politica, iar economiile lor
1980, reprezenta o perioada in care erau mult mai colaborative cu occidentul
intrega lume se confrunta cu tulburari decat Uniunea Sovietica, Europa de Est
atat politice cat si economice. Mai bine sau Asia, ele se confruntau cu alte
de o treime din populatia lumii se afla in obstacole care le impiedicau de la a-si
mijlocul unui experiment politic si continua ascensiunea economica de care
economic, comercializat de revolutia beneficiasera de mai bine de o decada.
Bolsevica in prima parte a seculului 20. Incepand de la mijlocul anilor 1960 si pe
Intrucat la inceput sistemul economic parcursul anilor 1970, cresterea
comunist, care se baza pe o planificare economica de care tarile din America
centralizata a productiei, parea sa creeze Latina se bucurau se datora in mare parte
minuni, discrepanta dintre cerere si intrarilor de capital strain care incercau
oferta, care deseori lua forma fie a sa beneficieze de industrializarea acestor
supraproductiei in unele sectoare sau a economii. Mai mult de atat, o scadere
subproductiei in altele, in cele din urma abrupta a stocurilor de marfuri (si in
a inceput sa-si lase amprenta asupra mod special a celor de titei) si o crestere
economiilor multor tari precum URSS, corespunzatoare a preturilor in a doua
China si cele din Europa de Est. partea a anilor 1970, a contribuit de
Impreuna cu un exces de investitii in asemenea la un aflux net de capital
productia armamentelor datorita strain. In cele din urma, excesul de
Razboiului Rece, si cresterii nivelului de capital a fost directionat catre trezoreriile
lacomie in cadrul conducerii politice, autoritatilor guvernamentale, intrucat
spre sfarsitul anilor 1970, nivelul de trai bancile erau dispuse sa canalizeze marea
din aceste tari a inceput un declin parte a acestor fonduri catre titlurile de
constant si prelungit. Cu cat mai stat emise de aceste tari, datorita
receptiv a devenit publicul la aceste avantajului de a fi denominate in dolari.
fapte, datorita unui sistem lipsit de Intrucat boom-ul din piata marfurilor si-
meritocratie si a drepturilor de a atins apogeul la inceputul anilor 1980,
proprietar, cu atat mai mult a impiedicat timp in care ratele la dobanzi in Statele
clasa muncitoare de la a-si creste Unite continuau sa depaseasca pragul de
productivitatea, promovand de altfel 10% datorita inflatiei galopante,
privatizarea castigurilor publice si majoritatea economiilor din America
nationalizarea pierderilor de catre clasa Latina s-au confruntat cu o dubla
politica. Mai mult de atat, datorita lovitura: (a). o scadere semnificativa a
faptului ca in mare parte economiile exporturilor si (b). o crestere a costului
acestor state erau inchise (adica, intrarile de finantare a datoriilor suverane,
FGMP 31 Mai, 2012 3

4. datorita denominarii acestor titluri de pozitionau Statele Unite pentru a
stat intr-o moneda straina (adica, dolari). beneficia de o crestere semnificativa a
Avand un grad de indatorare foarte productivitatii fortei de munca. In al
ridicat, guvernele acestor tari au fost doilea rand, intrucat pentru mai bine de
nevoite sa impuna presiuni fiscale asupra un deceniu SUA se confrunta cu o rata a
sectorului privat, alegand sa creasca inflatiei de peste 10%, numirea lui Paul
impozitele, in scopul de a preveni o Volcker in calitate de presedinte a FED-
potentiala falimentare. Acest lucru nu a ului in august 1979 a reprezentat un
facut decat sa promoveze dezinvestirea punct de inflexiune pentru economia
si sa accentueze declinul economic, americana. In ciuda faptului ca inflatia
datorita simplului fapt ca investitorii continua sa creasca de la an la an
straini nu mai erau suficient de bine datorita unei politici monetare foarte
remunerati pentru riscul asumat. acomodative precum si a unor socuri de
productie in piata de marfuri, domnul
In consecinta, ultimele bastioane de Volcker a promis sa puna capat spiralei
siguranta pentru capitalul strain inflationiste prin cresterea si mentinerea
ramasesera Europa de Vest, Japonia si ratelor dobanzii la un nivel cat mai
Statele Unite. In timp ce Anglia, Franta ridicat si pentru o perioada cat mai
si Germania inregistrasera o revenire indelungata, astfel incat sa modifice
economica deplina in urma devastarii ce permanent asteptarile investitorilor. In
urmase celui de-l doilea razboi mondial, ciuda faptului ca aceasta masura a adus o
economiile acestor tari ramaneau expuse contractie economica foarte abrupta in
la amenintarea politica a URSS-ului, fapt perioada anilor 1981-82, pana la urma
care in nici o circumstanta nu oferea rata dobanzilor a atins un apogeu in jurul
investitorilor straini suficienta siguranta nivelului de 15%, dupa care a inceput un
pentru a-si mobiliza capitalul propriu declin perpetuu, scazand sub pragul de
catre aceste tari. Pe de alta parte, 10% in mai putin de 3 ani de zile. In
Japonia oferea nu numai sigurata si astfel de conditii, Statele Unite incepuse
protectie a capitalului, dar de asemenea, incet incet sa absoarba din ce in ce mai
se mandrea cu o crestere economica fara multe economii straine, fapt care a
precedent, care a dus la contribuit la relansarea economiei si mai
internationalizarea multor conglomerate mult de atat, la promovarea crearii de
precum Toyota si Sony. Cu toate credit din partea sectorului bancar.
acestea, limitele geografice si
demografice a Japoniei erau insuficiente Intrucat in stadiile initiale, sectorul
pentru a absorbi economiile vaste ale corporativ a fost cel care a beneficiat in
lumii. Ca urmare, Statele Unite ramanea deplin de imbunatatirea conditiilor de
sa fie cea mai atractiva optiune pentru creditare datorita unei scaderi
investitorii straini. Pe langa faptul ca semnificative a costuli de finantare
oferea acces la o forta de munca educata pentru corporatii, in momentul in care
si vasta, in momentul respectiv, Statele rata somajului a inceput sa scada iar
Unite treceau printr-o transformare salariile sa creasca (in termeni reali),
economica semnificativa. Pe de o parte, consumatorul american a urmat aceeasi
automatizarea sectorului industrial in cale ca si corporatiile americane: de a se
anii 1960-70 si aparitia computerului imprumuta si a-si creste gradul de
personal la inceputul anilor 1980, indatorare. Caderea comunismului si
FGMP 31 Mai, 2012 4

5. spargerea bulei imobiliare din Japonia la pronuntata si prelungita va fi aceasta
sfarsitul anilor 1980, nu a facut decat sa discrepanta dintre cerere si oferta, cu atat
asigure ca expansiunea economica mai probabil va fi ca noi firme si/sau
americana, care era alimentata de crearea competitori sa fie atrasi catre industria
de nou credit, sa continue neabatuta respectiva pe termen mediu si lung, fapt
pentru cel putin inca un deceniu, intrucat care va duce la cresterea capacitatii de
capitalul strain nu era dispus sa-si productie si in cele din urma la o scadere
schimbe destinatia avand in vedere a preturilor.
incertitudinile economice si politice care
aveau sa afecteze continentul European Exista insa cazuri cand acest mecanism
si cel Asiatic. Si in ciuda faptului ca de feedback negativ este eludat, iar
consumatorul american se apropia deja dezechilibrul initial dintre cerere si
de un punct de saturatie in ceea ce privea oferta amplificat. Pentru ca acest lucru
gradul de indatorare personal, sa aiba loc, ar trebui nu numai ca socul
expansiunea economica care a avut loc a economic initial sa fie semnificativ de
beneficiat de un aflux ridicat de mare, dar mai mult de atat, necesita
imigranti, fapt care la randul sau a existenta unei mase critice de
actionat ca un combustibil suplimentar participanti economici, care prin
pentru motorul economic, prin actiunilor lor colective ar putea mentine
stimularea sectorului imobiliar si mai cererea la un nivel atat de ridicat incat
precis prin formarea de noi locuinte. In chiar daca capacitatea de productie va
concluzie, scheletul bulei imobiliare era creste in termen scurt, nu va fi suficient
deja format chiar de la inceputul anilor pentru a preveni o continuare a cresterii
1990. preturilor. In cazul pietei imobiliare,
viziunea miopica a publicului cu privire
Etapa de umflare la performanta istorica a preturilor la
imobile, impreuna cu disponibilitatea
Contrar teoriilor academicienilor creditelor ieftine, a fost suficient sa
economici care stipuleaza ca o economie deschida poarta catre o asa-zisa "noua
se afla intotdeauna intr-o stare de era de prosperitate fara limite":
echilibru, in realitate va exista tot timpul oportunitatea oricarui proprietar de a-si
un dezechilibru intre cerere si oferta, fie refinanta casa la o valoare mai ridicata si
intr-un anumit sector, fie in intreaga la o rata de dobanda mai scazuta,
economie, astfel incat acei agenti folosind-si veniturile corespunzatoare
economici care sunt ageri sa recunoasca pentru consum. In cele din urma, acest
o astfel de lipsa de echilibru, au lucru a contribuit la supraindatorarea
oportunitatea sa profite de pe urma ei. consumatorului american, intrucat acesta
Mecanismul prin care astfel de poate fi spus ca avea la disponibilitatea
dezechilibre sunt recunoscute si sa posibilitatea de a cheltuii intr-o
rezolvate va lua forma unui feedback perioada scurta de timp, echivalentul
negativ. Spre exemplu, o crestere a capacitatii proprii de productie pe o
cererii pentru un anumit produs sau perioada de aproximativ 10 ani din
serviciu, care nu poate fi satisfacuta in viitor. Cu alte cuvinte, el consuma in
totalitate printr-o crestere a capacitatii de prezent ceea ce avea sa produca in viitor.
productie, va duce invariabil la o
crestere a preturilor. Cu cat mai
FGMP 31 Mai, 2012 5

6. Intrucat stocul de case disponibile pentru exactitate cand bula imobiliara era sa
vanzare continua sa creasca, iar cererea izbucneasca, nimeni nu poate estima
sa stagneze, in cele din urma oferta si cand si la ce nivel declinul perpetuu al
cererea s-au reechilibrat, dar cu preturilor la imobile se va opri. Ca
consecinte devastatoare asupra pietei urmare, avand in vedere circumstantele
imobiliare. Ca atare, pe parcursul actuale, orice persoana care ar fi
ultimilor 5 ani, pretul mediu la imobile interesata sa investeasca in piata
in SUA a suferit o cadere record de mai imobiliara este sfatuit sa renunte la a
bine de 33% in termeni nominali si pana incerca sa prezica cu exactitudine
la 40% in termeni reali (adica ajustati la minimul declinului curent, si in schimb
inflatie) [Figura 1 & Tabel 1]. La fel sa-si concentreze eforturile catre a
cum nimeni nu putea sa preconizeze cu determina daca la preturile curente, o
FGMP 31 Mai, 2012 6

7. investitie in sectorul imobiliar reprezinta Avand in vedere nivelul scazut al ratelor
o oportunitate mai atragatoare decat a-si la dobanzi (randamentul unui titlu de stat
aloca economiile catre alte sectoare cu scadenta in 30 de ani se afla in
economice sau clase de active. prezent sub nivelul de 3%), achizitia
unui imobil cu capital imprumutat are
O simpla evaluare istorica potentialul de a-i genera unui investitor
un venit lunar net de peste $450 [Figura
Ca pentru oricare alta categorie de 3]. Mai mult de atat, luand in
active, din perspectiva unui potential considerare ca dobanda lunara pe care o
investitor, imobilul poate fi clasificat ca ipoteca o genereaza in momentul de fata
fiind atractiv sau neatractiv in functie de reprezinta o treime din valoare unei
capacitatea sa de a genera venituri din chirii medii, atunci intradevar o
chirii. Metoda cea mai simpla si investitie cu levier intr-un imobil
frecvent utilizata in evaluarea unei reprezinta o propunere foarte atractiva
proprietati este de a calcula randamentul [Figura 4].
brut la inchiriere. Conform Figurii 2, in
momentul de fata, randamentul anual In concluzie, intrucat este putin probabil
implicit la o proprietate detinuta de o ca am asistat la sfarsitul declinului a
familie este de aproximativ 5%, un nivel pietei imobiliare, noi suntem de parerea
care corespunde cu media ultimilor 50 ca in conjunctura actuala, preturile se
de ani. O alta metoda de evaluare care afla la un nivel destul de atractiv astfel
deseori este folosita de acei investitori incat sa ofere unui potential investitor un
care sunt interesati sa investeasca cu randament mediocru din punct de vedere
bani imprumutati, presupune a compara istoric.
costul unui impoteci cu venitul pe care
un imobil il poate genera prin inchiriere.
FGMP 31 Mai, 2012 7

8. FGMP 31 Mai, 2012 8

9. FinMentor's Global Market Perspective (FGMP) este o
publicatie economica si financiara editata lunar, care se
focalizeaza asupra diverse oportunitatiti de investitie din intreaga
lume.
Pentru a va abona la raportul FGMP, va rugam sa urmati link-ul:
www.finmentor.ro/business/resurse/newsletter/newsletter.aspx
ABONAMENTE
1 - luna 3 - luni 6 - luni 12 - luni
$15 $39 $69 $129
(45 RON) (120 RON) (210 RON) (390 RON)
FGMP 31 Mai, 2012 9

10. DISCLAIMER
Informatiile, metodele, materialele si analizele prezentate in acest raport sunt oferite doar cu scopul de a
informa si nu ar trebui folosite sau considerate ca o oferta sau solicitare de a cumpara sau ca o oferta
sau solicitare de a vinde sau subscrie la valorile mobiliare, produsele de investitie sau alte instrumente
financiare, si nici nu ar trebui sa constitue un sfat sau o recomandare cu privire la astfel de active,
produse investitionale sau alte produse financiare. Acest raport de cercetare este pregatit in scopul de a
fi circulat in publicul larg si nu ia in considerare obiectivele personale, situatia financiara si/sau nevoile
specifice a unei persoane care se subscrie sau primeste acest raport. Orice persoana ar trebui sa
evalueza independent orice investitie in parte si sa se consulte cu un consultant financiar inainte de a
face orice fel de investitie sau de a intra intr-o tranzactie care este in legatura cu activele, produsele
financiare si sau instrumentele financiare mentionate in acest raport.
FGMP 31 Mai, 2012 10