1. Note trimestrielle
N°24 - Avril 2010
Trois freins menacent la reprise du marché en 2010
E n 2009, le marché immobilier résidentiel français ne s’est pas
effondré. Les résultats ont même été légèrement supérieurs
aux attentes. Les ventes de logements neufs ont connu une reprise
Tendances récentes dans l’ancien
- Léger redressement des ventes
2
significative, +35 % en moyenne par rapport à 2008. Celles de de logements anciens en cours d’année 2009
logements anciens ont baissé en moyenne (-13 % environ) mais se - Des prix de l’ancien à nouveau en léger repli
sont redressées dès le deuxième trimestre. Surtout, les prix sont
restés à peu près stables sur l’année, dans l’ancien comme dans le Tendances récentes dans le neuf 3
neuf. Ils n’ont finalement baissé que de 9 % dans l’ancien depuis le
- Rebond des ventes marqué en 2009
début de la correction (fin 2007).
- Ajustement rapide des stocks
Les « fondamentaux » plutôt rassurants du marché français
expliquent en partie cette résistance du marché, dont l’ajustement - Légère hausse des prix de vente
a été beaucoup moins violent que par exemple celui du marché - Rappel des principales mesures de soutien
britannique (cf. page 7). en 2010 dans le neuf
Mais la bonne tenue relative du marché en 2009 s’explique aussi
par des éléments ponctuels, et donc non extrapolables : les stimuli 2010 : une reprise hésitante 5
fiscaux (notamment le dispositif Scellier pour les investissements - 2009 : un marché assez résistant
locatifs dans le neuf) ; la baisse des taux de crédit ; un ajustement - Une stabilisation artificielle
temporaire de l’offre (dans l’ancien comme dans le neuf). La
- 2010 : trois freins et une reprise hésitante
stabilisation observée est donc en partie artificielle.
Début 2010, la tendance reste incertaine, avec notamment un Royaume-Uni : amélioration fragile 7
nouvel effritement des prix de l’ancien. Cette année, trois éléments du marché résidentiel
au moins vont brider le redressement du marché immobilier : un
taux de chômage qui va continuer à s’accroître ; l’arrêt probable - Signes fragiles de stabilisation
de la baisse des taux de crédit habitat ; des prix qui restent depuis la mi-2009
encore assez nettement surévalués (de l’ordre de 10 à 15 %). - Des fondamentaux plutôt à risque
Une franche reprise est donc peu probable cette année. Les - Pourquoi les prix remontent-ils depuis la mi-2009 ?
acheteurs potentiels les plus sensibles au problème du chômage - 2010 : stabilisation des ventes, léger recul des
ou à la solvabilité la plus dégradée vont rester en dehors du prix
marché. Le marché des « secondo-accédants » (acheteurs/
vendeurs) sera peu actif. Les volumes de transactions pourraient L’immobilier de bureaux 9
se redresser peu à peu dans l’ancien, mais de façon lente et
hésitante. Dans le neuf, les volumes de ventes seront de plus - Une demande placée toujours faible
affectés par l’insuffisance de l’offre et pourraient baisser un peu. début 2010
- L’offre disponible se stabilise à un haut niveau
La fragilité de la demande et le risque de remontée des taux de
crédit pourraient conduire à un léger repli des prix dans l’ancien. Ils - Les valeurs locatives tendent à se stabiliser
resteraient stables dans le neuf. - Niveau toujours très bas de l’investissement
en immobilier d’entreprise
Olivier ELUERE

2. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Tendances récentes dans l’ancien
Léger redressement des ventes de logements anciens milliers
Transactions de logements anciens
en cours d’année 2009 900
En France, le nombre de transactions dans l’ancien avait chuté de 800
17 % en 2008, à 673 000 (à comparer à des niveaux de l’ordre de ( p)
700
820 000 par an en 2003-2007). Ces estimations sont établies par ( p)
Conseil général de l’environnement et du développement durable 600
(d’après les bases fiscales et notariales). 500
En 2009, les ventes de logements anciens ont connu à nouveau un
recul assez marqué, de 13 % en moyenne. Elles atteignent 400
575 000 unités en novembre (cumul douze mois) et avoisineront 300
584 000 unités sur l’année 2009. Mais le profil a été très contrasté : 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
effondrement au T4 2008 et au T1 2009 (apogée de la crise So urce : CGEDD, No taires, Crédit A grico le S.A .
économique et financière) ; remontée au T2 vers le niveau moyen
du second semestre 2008 et stabilisation à ce niveau au T3 et T4.
Les ventes se sont donc redressées en cours d’année, tout en
restant à des niveaux assez modestes.
En Ile-de-France, la tendance est comparable. Les ventes de
logements anciens, qui s’étaient effondrées au premier trimestre
2009 sont remontées au cours des trimestres suivants. Sur l’année
entière, le repli est de 11,3 % par rapport à 2008 pour les
appartements et de 8 % pour les maisons. Malgré le redressement
observé en cours d’année, les ventes restent assez nettement en
deçà des niveaux de 2004-2007. Le nombre de transactions a/a Prix des logements anciens euro s / m²
annuelles est en 2009 en baisse de 26 % (appartements) et de 20 2 800
25 % (maisons) par rapport à 2007. 15
2 600
Les tendances ne sont pas uniformes selon les départements : en 2 400
10 2 200
2009, les ventes d’appartements anciens ont été en baisse de
2 000
6,9 % sur un an à Paris, de 13,9 % en Petite Couronne (dont -20 % 5
1800
en Seine-Saint-Denis) et de 12,4 % en Grande Couronne. 0 1600
1400
-5
1200
Des prix de l’ancien à nouveau en léger repli -10 1000
début 2010 Variatio n sur un an, % euro s/m²
Les prix des logements anciens, qui avaient nettement baissé en So urce : Fnaim, Crédit A grico le S.A .
2008, -10 % sur un an (T4 08/T4 07) se sont stabilisés en 2009. Ils
ont même enregistré une légère hausse de 2,2 % sur un an (T4 09/
T4 08) (source : FNAIM). Au premier trimestre 2010, les prix sont à
nouveau sur une tendance légèrement baissière, -1,5 % sur le
trimestre. Le glissement annuel (T1 2010/T1 2009) freine à 1,8 %
(après 2,2 % au T4 2009). Ce glissement pourrait d’ailleurs
redevenir négatif au deuxième trimestre, compte tenu des effets de
base (hausse marquée au T2 2009).
Les prix des appartements stagnent, avec une hausse de 1 % sur
un an, ceux des maisons progressent de 2,6 % sur un an. En mars
2010, les prix au m2 atteignent 2 386 € en moyenne en France,
2 880 € pour les appartements et 2 035 € pour les maisons.
La baisse cumulée des prix depuis le pic (atteint fin 2007) est
relativement modérée : elle atteint -9 % (cf. analyse p.5). Appartements anciens vendus libres
40 000 en Ile-de-France
Selon les chiffres des Notaires Paris-Ile-de-France (source Base
BIEN), la baisse des prix a été plus tardive en Ile de France que
30 000
dans les autres régions. Elle a été très faible en 2008 et plus
prononcée en 2009. Les prix des appartements anciens se sont
repliés de 3,9 % sur un an au quatrième trimestre à Paris, de 4,7 % 20 000
en Petite Couronne et de 5,8 % en Grande Couronne. Les prix des
maisons anciennes ont reculé de 7,4 % sur un an. Le prix moyen 1 000
0
du mètre carré des appartements anciens s’élève à 6 250 € à 04 05 06 07 08 09
Paris, 3 670 € en Petite Couronne et 2 760 € en Grande Cou- No mbre de transactio ns
ronne. ■ 0
So urce : Chambre des no taires, Crédit A grico le S.A .
2 N° 24 — Avril 2010

3. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Tendances récentes dans le neuf
Rebond des ventes marqué en 2009
Au quatrième trimestre 2009, les ventes de logements neufs
(réservations, filière promoteurs, programmes d’au moins Commercialisation de logements neufs
cinq logements) sont restées élevées. Elles ont atteint 27 700 49 milliers par trim.
unités, niveau un peu inférieur à celui du troisième trimestre
(28 880) mais en hausse de 75 % sur un an. 41
Sur l’année entière, les ventes de logements neufs ont atteint 33
106 000 logements, soit un net redressement, de 35 %, par
rapport à 2008 (79 000 logements). 25
18
Les niveaux de ventes actuels sont élevés, mais en deçà de ceux
atteints en 2004-2007 (125 000 par an environ). Surtout, la 10
hausse marquée observée entre 2008 et 2009 ne signifie pas 91 94 97 00 03 06 09
qu’un cycle de reprise durable est à l’œuvre. M ises en vente Ventes
On peut en effet penser qu’une partie des transactions des So urce : M inistère de l'Eco lo gie, Crédit A grico le S.A .
derniers mois correspond à des reports d’achat décidés fin 2008
mais retardés par la crise économique et financière. Surtout, le
rebond concerne avant tout les investisseurs. Sur 106 000
ventes, 65 à 70 000 concernent des investissements locatifs soit
près des deux tiers contre 40 % habituellement (source
Fédération des Promoteurs Constructeurs). Ceci tient au succès
du dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf,
très attractif fiscalement (cf. détails page suivante). Ceci, joint à
la faible attractivité des placements financiers, a conduit à un
succès marqué. Stocks de logements neufs (France)
Le rebond est en revanche beaucoup moins net chez les milliers mo is
130 23
acquéreurs classiques (achetant un bien pour y habiter) et
notamment les primo accédants : 35 000 ventes, niveau 10
1 19
historiquement faible. Ces acheteurs bénéficiaient pourtant de 90 15
plusieurs facteurs favorables :
■ les efforts commerciaux consentis par les promoteurs ; 70 11
■ le début de baisse des taux de crédit habitat ; 50 7
■ le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-
30 3
accédants, sous condition de ressources (cf. page suivante).
91 94 97 00 03 06 09
Mais les facteurs négatifs à l’œuvre en 2008 ont continué à jouer : Sto cks à vendre Sto ck en mo is de vente (éch. dr.)
inquiétudes liées à une conjoncture économique incertaine et un So urce : M inistère de l'Eco lo gie, Crédit A grico le S.A .
taux de chômage en hausse ; prix de vente jugés trop élevés ;
difficulté pour les « secondo-accédants » à combiner achat dans le
neuf et vente dans l’ancien.
Au vu des enquêtes auprès des promoteurs, la demande de
logements neufs à acheter continue à remonter et est repassée
au-dessus de sa moyenne de longue période. Le volume de
ventes pourrait en 2010 être voisin de celui de 2009. Une hausse
est toutefois peu probable et un léger repli pourrait intervenir
(cf. analyse page 6).
Ajustement rapide des stocks
Les mises en ventes de logements ont atteint 21 700 unités au
quatrième trimestre, niveau en hausse par rapport aux trimestres
précédents. Ce niveau reste assez modéré, la moyenne Ventes et stocks de logements neufs
trimestrielle sur vingt ans étant de 23 000. Sur l’année entière, les 45
ventes en milliers mo is de vente 24
mises en vente ont nettement reculé, de 18 % sur un an : elles 40 20
ont été limitées à 77 000 unités. Les promoteurs sont restés 35
16
prudents et, malgré le rebond de la demande, ont limité l’offre de 30
12
nouveaux programmes. 25
Les stocks de logements neufs ont ainsi connu une forte 20
8
réduction au cours de l’année. En décembre 2009, ils étaient 15 4
ramenés à 68 000 logements, contre 109 000 fin 2008. Compte 10 0
tenu de la baisse des stocks et de la remontée des ventes, le 91 94 97 00 03 06 09
ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d’écoulement des Ventes Sto cks en mo is de vente
stocks, a diminué rapidement, passant de 19,6 mois de vente en
So urce : M inistère de l'Eco lo gie, Crédit A grico le S.A .
décembre 2008 à 7,2 mois en décembre 2009 (7,6 pour les
N° 24 — Avril 2010 3

4. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
appartements, 9 pour les maisons individuelles). Rappelons que Prix des appartements neufs
la moitié seulement des stocks est achevée ou en cours de 30 variatio n annuelle, %
construction, et la moitié est en projet. 25
Cette réduction des stocks tient à plusieurs facteurs : la baisse 20
des mises en vente, liée à la prudence des promoteurs ; des 15
annulations de projets ; la reprise des ventes ; le rachat, par la 10
5
CDC et des organismes HLM, de 30 000 logements neufs 0
(mesure décidée en octobre 2008 et appliquée progressivement). -5
-10
Les mises en chantier reculent mais ne s’effondrent -15
pas 91 94 97 00 03 06 09
France Ile-de-France
La chute des ventes en 2008 et le niveau élevé des stocks atteint
So urce : M inistère de l'équipement, Crédit A grico le S.A .
fin 2008 ont conduit les promoteurs et les constructeurs à ajuster
leur offre et à réduire les mises en chantier de logements en
2009. Ils ont été plus prudents et plus réactifs qu’au moment du
« krach » de 1991-1992.
Les mises en chantier (cumul douze mois) ont atteint 316 000
unités en décembre 2009, soit un recul de 21 % sur un an. Les
permis de construire ont totalisé sur la même période 397 000
unités, en baisse de 18 % sur un an.
La construction de logements s’ajuste significativement par
rapport aux pics atteints mi-2007, 460 000 pour les mises en
chantier et 590 000 pour les permis. Mais il ne s’agit pas d’un
effondrement et les niveaux actuels restent assez élevés.
Appartements neufs en France :
Légère hausse des prix de vente variatio n annuelle, prix et stocks mo is
Les prix du neuf se sont accrus en glissement annuel en 2009, de 0
4,2 % pour les appartements et de 7 % pour les maisons. En 10 5
moyenne annuelle, les prix sont toutefois restés stables 10
(appartements), voire en léger repli, -2,2 % (maisons). 0 15
La hausse des prix observée au cours de l’année s’explique par
20
la baisse des taux de crédit et par des niveaux de stocks de plus
en plus bas. Par ailleurs joue la nécessité d’amortir les hausses -10 25
de coûts de production, avec notamment le poids grandissant des 91 94 97 00 03 06 09
normes environnementales. Rappelons qu’il s’agit de prix « à la prix des appartements neufs
réservation ». sto cks en mo is de vente(éch.dte inv)
So urce : M inistère de l'Eco lo gie, Crédit A grico le S.A .
Rappel des principales mesures de soutien en 2010
dans le neuf
■ le dispositif fiscal Scellier pour les investissements locatifs
dans le neuf. Celui-ci permet en 2010 une réduction d’impôt de
25 % (étalée à parts égales sur neuf ans) du montant de
l’investissement, ce dernier pris en compte dans la limite de
300 000 euros. L’économie d’impôt peut donc atteindre 8 333
euros par an. Les biens doivent être situés dans des communes
où la demande locative est élevée. Ce dispositif est donc très
attractif. En 2011-2012, les dispositions sont un peu modifiées : la
réduction sera de 25 % en 2011 et 20 % en 2012 pour les
logements BBC (respectant le label « bâtiment basse
consommation ») ; elle sera de respectivement 15 % et 10 % France : mises en chantier et permis
pour les logements non-BBC. milliers,
de construire
■ le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les cumul 1 2m
acquisitions de logement neuf (résidence principale) par des 600
primo accédants (sous conditions de ressources). Cette 500
mesure joue au premier semestre. Le PTZ (qui varie en fonction
des zones et de la taille du ménage) peut ainsi atteindre jusqu’à 400
65 100 €. Au second semestre, le PTZ n’est majoré que de 50 % 300
et peut atteindre 48 750 €.
200
■ le prêt pass-foncier. Il permet (jusqu’à fin 2010) d’acheter un
1997 1999 2001 200 200 200 200
logement neuf, avec une TVA à 5,5 % et non 19,6 %. Il s’agit d’un
prêt à remboursement différé. L’acheteur doit être un primo- mises en chantier de lo gements
accédant à revenu modéré. ■ permis de co nstruire
So urce : M inistère de l'équipement, Crédit A grico le S.A .
4 N° 24 — Avril 2010

5. Olivier ELUERE
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2010 : une reprise hésitante
2009 : un marché assez résistant
Le marché immobilier résidentiel français ne s’est pas effondré, en
dépit de l’ampleur exceptionnelle de la crise économique et Taux de chômage en France
financière. Après une correction assez marquée en 2008, il a 12
% (métropole)
montré une certaine résistance au cours de l’année 2009.
■ Les ventes de logements neufs ont connu une reprise 11
significative, +35 % en moyenne par rapport à 2008, et ont atteint 10
106 000 unités.
■ Celles de logements anciens ont baissé en moyenne (-15 % 9
environ) mais se sont redressées dès le deuxième trimestre. 8
■ Surtout, les prix sont restés à peu près stables sur l’année, dans
7
l’ancien comme dans le neuf. Ils n’ont finalement baissé que de
8 % dans l’ancien depuis la fin 2007. 6
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Cette bonne tenue relative tient en partie aux fondamentaux du So urce : Insee, Crédit A grico le S.A .
marché français qui (comme nous l‘expliquons depuis 2007) sont
plutôt rassurants.
Les prises de risque sont restées relativement limitées et les fortes
corrections baissières observées depuis deux ans aux Etats-Unis
et au Royaume-Uni n’étaient pas a priori transposables au cas
français. La demande de logements reste soutenue par divers
facteurs structurels (démographie, décohabitation, retraite, désir
d’accéder à la propriété). Le poids des marchands de biens est
resté assez limité. Les promoteurs sont restés prudents, il n’y a
pas eu d’excès marqués en matière de construction. Et surtout, les
banques sont restées vigilantes en matière de crédit habitat : octroi France : prix des logements anciens
fondé sur la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt et non
et taux de chômage
pas sur la valeur du bien, exigence d’un taux d’effort(1) limité à un 20 6
tiers du revenu, prêts amortissables majoritairement à taux fixe. 15
10 8
Une stabilisation artificielle 5
La résistance du marché en 2009 s’explique aussi par des 0 10
éléments ponctuels, non extrapolables : les stimuli fiscaux, la -5
baisse des taux de crédit, l’ajustement de l’offre. -10 12
■ Dans le neuf (filière promoteurs), la reprise des ventes tient 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
largement à un stimulus fiscal très attractif, le dispositif Scellier, qui hausse des prix sur un an
a conduit à un nombre très élevé d’achats au titre de taux de chô mage (éch.dte inversée)
l’investissement locatif, 70 000 environ, soit les deux tiers du total
So urce : FNA IM , B dF, Crédit A grico le S.A .
(cf. pages 3 et 4). La tendance a été en revanche beaucoup moins
bonne chez les acquéreurs classiques, accédants à la propriété,
malgré le doublement du prêt à taux zéro. Ces achats n’ont totalisé
que 35 000 unités, niveau très faible historiquement.
■ Dans l’ancien, la chute du marché s’est arrêtée et les ventes se
sont un peu redressées au deuxième trimestre, puis stabilisées au
second semestre. Cette remontée tient en partie à un effet report
(achats décidés fin 2008 mais retardés par la crise économique et
financière). De plus, l’environnement économique est devenu
moins anxiogène. Enfin, la baisse des prix (de 2008) et le repli des
taux de crédit ont légèrement amélioré la solvabilité des acheteurs. Taux de crédit habitat
mo yennes trimestrielles en %
Les ventes sont toutefois restées à des niveaux assez bas, les 13
facteurs négatifs à l’œuvre en 2008 jouant encore dans une 11
certaine mesure : inquiétudes liées à une conjoncture économique
encore fragile et à un taux de chômage qui continue à progresser ; 9
solvabilité des acheteurs encore dégradée malgré la baisse des 7
prix et des taux de crédit ; attentisme et prudence persistants chez 5
les « secondo accédants » (acheteurs/vendeurs).
■ Les prix se sont stabilisés. Mais dans l’ancien comme dans le 3
neuf, cette résistance des prix s‘explique en bonne partie par la 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
baisse des taux de crédit et par un ajustement de l’offre. Dans le taux mo yen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG)
neuf, les promoteurs ont limité les nouvelles mises en vente et la taux OA T 1 ans
0
réduction des stocks a été rapide ; dans l’ancien, une partie des So urce : B dF, Crédit A grico le S.A .
vendeurs ont préféré retirer provisoirement leurs biens du marché.
Le marché s’est équilibré à un bas niveau (peu d’acheteurs et peu
de vendeurs), mais ceci n’est pas tenable à moyen terme.
N° 24 — Avril 2010 5

6. Olivier ELUERE
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2010 : trois freins et une reprise assez hésitante Taux d'effort théorique en France
Au vu des indicateurs récents, la tendance reste incertaine au en %
premier trimestre, avec notamment un nouvel effritement des prix 37
de l’ancien. 35
En effet, trois éléments au moins fragilisent la demande et 33
brident le redressement du marché immobilier : un taux de
31
chômage qui continue à s’accroître, un risque de remontée
des taux de crédit, des prix encore surévalués. 29
■ Prix surévalués : les prix restent encore significativement 27
surévalués (de 10 à 15 %) et l’assainissement du marché n’est pas 25
terminé. Les prix étaient en effet, au début de la crise (fin 2007), 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
surévalués de 20 à 25 %, au vu d’outils comme la « prime de annuité de crédit habitat/revenu
risque » sur un investissement immobilier ou le taux d’effort
So urce : B dF, FNA IM , calculs Crédit A grico le S.A .
théorique. Le recul des prix ayant été modéré en 2008-2009 (-8 %
en cumulé dans le logement ancien), une baisse supplémentaire
des prix de 10 à 15 % serait donc a priori nécessaire pour
restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs.
■ Conjoncture médiocre : le climat économique reste incertain, le
PIB ne devrait se redresser que modérément, 1,1 % en moyenne
Taux de rendement locatif à Paris
en 2010, et le taux de chômage va continuer à remonter, vers en %
10,1 % en fin d’année contre 9,6 % fin 2009 (métropole). 1 1
■ Taux de crédit : la baisse des taux de crédit habitat est 10
9
probablement proche de son terme. Ils devraient rester stables au
8
cours des prochains mois, puis légèrement remonter, du fait de la
7
hausse prévue des taux de marché en 2010 et 2011. 6
5
La demande va donc rester assez fragile et le nombre d’acheteurs 4
ne devrait pas s’accroître sensiblement. En particulier, les 3
acheteurs potentiels les plus sensibles au problème du chômage 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
ou à la solvabilité la plus dégradée vont rester en dehors du
marché. Le comportement des vendeurs (notamment dans taux de rendement lo catif initial taux des o bligatio ns
l’ancien) sera déterminant. Reviendront-ils en nombre et So urce : OLA P , B dF, Crédit A grico le S.A .
accepteront-ils de réduire leurs prix ? Il est probable qu’ils ne
reviendront que graduellement et que le marché des « secondo-
accédants » va rester peu actif. Les prix pourraient ainsi baisser un
peu dans l’ancien, face à la légère remontée de l’offre et à la
nécessité de compenser la hausse éventuelle des taux de crédit.
Peu à peu, le marché pourrait se redresser, mais de façon lente et
hésitante.
en %
Prime de risque sur l'investissement
Dans le neuf, les ventes pourraient même se replier un peu, par immobilier en France
rapport au niveau élevé atteint en 2009 : d’une part, l’offre sera 4
limitée, voire insuffisante sur certains marchés, du fait de la
contraction des mises en chantier en 2009 ; d’autre part, le nombre 2
d’investissements Scellier risque d’être moins élevé (après le
record de 2009) et le retour des accédants reste incertain (facteurs 0
négatifs précités, fin du doublement du PTZ à fin juin 2010). Les
-2
prix devraient en revanche rester à peu près stables.
-4
Une franche reprise semble donc peu probable cette année. 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
Les ventes de logement seraient en hausse de 10 % dans
l’ancien (ceci étant lié en partie à un effet de base, avec les P rime de risque sur un investissement immo bilier
bas niveaux de début 2009) et en repli de 5 % dans le neuf. So urce : Insee, B dF, Crédit A grico le S.A .
Les prix pourraient se replier légèrement dans l’ancien (-3 %)
et rester stables dans le neuf. ■
__________________
(1) Le taux d’effort est la charge de remboursement annuelle d’un crédit habitat
(capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux
d’effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des
crédits), mais en supposant constants la surface, le taux d’apport et le profil de
revenu des acheteurs.
6 N° 24 — Avril 2010

7. Olivier ELUERE
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Royaume-Uni : amélioration
fragile du marché résidentiel
Signes fragiles de stabilisation depuis la mi-2009
Au Royaume-Uni, une bulle immobilière et plus spécifiquement une
bulle marquée du crédit hypothécaire ont gonflé entre 1997 et 2007
et avant d’éclater (en 2007-2009) du fait de l’ampleur
exceptionnelle de la crise économique et financière. Des signes
d’amélioration apparaissent depuis quelques mois.
Les prix des logements, qui avaient connu une baisse Prix des logements
marquée, -23 % de septembre 2007 à avril 2009 (indice Halifax) a/a, % Halifax/Nationwide
sont depuis mai 2009 sur un trend haussier, mais de façon
30
modérée. En février 2010, la hausse sur un an atteint 4,2 %. Et la
progression de mai 2009 à février 2010 ressort à 8 %. 20
L’amélioration est beaucoup moins nette sur le volume des ventes
et le crédit. Selon le Council of Mortgage Lenders (CML), le 10
nombre de transactions de logements est en 2009 en baisse de
0
10 % par rapport à 2008 et de 50 % par rapport à 2007. Le nombre
de prêts hypothécaires avait connu une chute spectaculaire, à -10
30 000 par mois fin 2008, contre 110 000 par mois entre 2002 et
2007. Il est un peu remonté depuis la mi-2009, mais reste -20
historiquement bas, 50 000 par mois (source : Bank of England). 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
La production de nouveaux prêts hypothécaires (cumul douze So urce : Halifax, Natio nwide Halifax Natio nwide
mois) est en repli de 41 % sur un an début 2010. Enfin, les mises
en chantier de logements neufs en Grande-Bretagne, proches de
220 000 par an en 2006-2007, sont tombées à 110 000 environ en
cumul douze mois.
Le marché résidentiel reste donc assez dégradé. Comment
peut-on interpréter le léger redressement des prix ?
Des fondamentaux plutôt à risque '000 UK : Prêts hypothécaires accordés
Rappelons qu’entre 1995 et 2007, le marché britannique avait 1 000
60
connu un emballement très marqué : hausse cumulée des prix de 1 000
40
220 %, rythme record en Europe après l’Irlande ; taux 1 000
20
d‘endettement hypothécaire des ménages (encours des crédits
1 000
00
logement rapporté aux revenus) extrêmement élevé, 136 % début
80 000
2008 (à comparer avec 53 % en France) ; production de crédits
60 000
mortgage en hausse de 20 % par an, de 2001 à 2006.
40 000
L’offre de crédit a en effet été très accommodante, avec des prises
20 000
de risque élevées : octroi d’un prêt mortgage déterminé avant tout
0
par la qualité de la garantie (la valeur de l’actif) et non pas par la
02 03 04 05 06 07 08 09 10
solvabilité de l’emprunteur ; large éventail de mortgages, y compris
non standards ; prêts de maturité assez longue et principalement à So urce : B ank o f England, Crédit A grico le S.A .
taux variable ; recours massif au mortgage equity withdrawal
(extraction hypothécaire).
D’où une forte demande de logements, une hausse soutenue des
prix, qui a elle-même stimulé l’offre et la demande de crédits, un
développement des mécanismes spéculatifs, la formation d’une
bulle de crédit et une nette montée des risques. La solvabilité des
ménages s’est sensiblement dégradée. Au vu d’outils comme la
prime de risque sur un investissement locatif, les prix étaient
surévalués d’environ 40 % fin 2007. % a/a UK : production de prêts habitat
La correction du marché immobilier, qui était inéluctable après dix (house purchase et remortgaging)
ans de boom, a été accélérée et amplifiée par la crise économique
30
et financière mondiale, à travers notamment la remontée rapide du
taux de chômage et un net resserrement du crédit. Le nombre de 10
crédits avec retard de paiement (arrears) est évalué à 188 000 fin
-10
2009. Le nombre de saisies s’accroît assez nettement. Il a atteint
40 000 en 2008 et 46 000 en 2009 contre 8 000 par an en 2003- -30
2004 (source : CML).
-50
Pourquoi les prix remontent-ils depuis la mi-2009 ? 04 05 06 07 08 09 10
Après une correction très marquée (effondrement des ventes et du cumul 12m, cro issance sur un an
crédit, forte baisse des prix), le marché immobilier s’est à peu près So urce : B ank o f England, Crédit A grico le S.A .
N° 24 — Avril 2010 7

8. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
stabilisé au second semestre 2009. La légère hausse de prix
% Taux d'endettement habitat
observée depuis neuf mois peut s’expliquer par les facteurs
(encours de crédit habitat/revenus des
suivants : 150
ménages)
■ le net repli du coût du crédit. Face au krach immobilier et à
120
l’ampleur de la crise économique et financière ont été mis en place
un plan massif d’aide aux banques et une politique monétaire très 90
accommodante, via notamment une forte baisse du taux de base
60
de la Banque d’Angleterre, de 5,5 % début 2008 à 0,5 % en mars
2009. Le taux moyen d’un prêt habitat (à taux variable) est ainsi 30
passé de 7,68 % fin 2007 à 3,82 % en avril 2009. Il est depuis
0
remonté très légèrement, à 4,08 % en janvier 2010. La baisse des
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
taux a aussi permis à certains ménages endettés d’éviter de
Italie France Allemagne Espagne UK
tomber dans la catégorie des « arrears », voire des saisies.
■ la forte baisse passée des prix immobiliers qui, jointe au net recul Sources : Banques Centrales
du coût du crédit, a permis de « resolvabiliser » en partie les
acheteurs potentiels.
■ un ajustement probable de l’offre de logements (il n’y a pas eu
d’excès marqués en matière de construction et dans l’ancien une
partie des vendeurs ont retiré leurs biens du marché),
■ les diverses mesures de soutien direct au bâtiment et au
logement mises en place en 2009.
2010 : stabilisation des ventes, léger recul des prix
Cette légère remontée des prix ne signifie pas qu’un processus de
reprise est clairement à l’œuvre. Les ventes en volume et la Taux de crédit mortgage
%
production de crédit sont, on l’a vu, en phase de stabilisation, mais
on ne peut pas encore parler de redressement. Surtout, plusieurs 10
9
facteurs négatifs vont continuer à peser sur le marché immobilier 8
en 2010. 7
D’abord, les banques, qui restent dans une situation financière 6
relativement fragile, devraient demeurer prudentes et sélectives en 5
4
matière d’octroi de crédit. Ensuite, la montée du chômage (9,2 % 3
fin 2010 contre 8,3 % fin 2009), les incertitudes sur la conjoncture 2
économique et le contexte électoral risquent de renforcer les 1
inquiétudes et l’attentisme d’une partie des acheteurs potentiels. 0
Enfin, la solvabilité des emprunteurs est loin d’être pleinement 95 97 99 01 03 05 07 09
restaurée : si l’on considère que les prix étaient surévalués taux de base taux de crédit (variable)
d’environ 40 % fin 2007, et sachant que la baisse cumulée de fin So urce : B ank o f England, Crédit A grico le S.A .
2007 à début 2010 est de 16 %, il est clair qu’une nouvelle baisse
significative des prix serait a priori nécessaire pour solvabiliser une
bonne partie des nouveaux acheteurs potentiels. De plus, la baisse
des taux de crédit est probablement terminée et une légère
remontée est probable sur les prochains trimestres, du fait de la
hausse prévue des taux trois mois, 1,70 % fin 2010 contre 0,65 %
en mars.
Pour toutes ces raisons, le marché résidentiel risque de se
maintenir sur une tendance assez hésitante en 2010. Les % Prime de risque sur l'investissement
ventes en volume devraient être à peu près stables en 4 immobilier au Royaume-Uni
moyenne par rapport à 2009. Les prix pourraient connaître des 3
baisses ponctuelles sur les prochains mois et en glissement 2
sur douze mois enregistrer un léger recul de l’ordre de -5 % fin 1
2010. 0
-1
En 2011, la conjoncture devrait connaître une certaine
-2
amélioration (croissance du PIB de 1,8 %, repli du taux de
chômage vers 8,2 % fin 2011, contre 9,2 % fin 2010). Après -3
trois ans de correction, un nouveau cycle haussier du marché -4
immobilier pourrait ainsi se mettre en place. ■ 90 93 96 99 02 05 08
So urce : Co mmunities and Lo cal Go vernment,
Crédit A grico le S.A .
8 N° 24 — Avril 2010

9. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
L’immobilier de bureaux
Une demande placée toujours faible début 2010 Demande placée de bureaux
Sur le marché des bureaux en Ile-de-France, la demande placée 3 500 en Ile-de-France
auprès des utilisateurs (en location ou à la vente) s’était fortement
repliée en 2009, de 24 %, pour atteindre 1,8 million de m2. Au 3 000 milliers de m²
premier trimestre 2010, la demande reste faible, 472 000 m2, 2 500
même si elle est en légère hausse sur un an. (source : CB Richard
2 000
Ellis).
1500
La demande reste motivée par les facteurs suivants : 1000
la recherche de loyers plus bas ;
500
les opérations de rationalisation et de regroupement, afin de
83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
réduire les coûts ;
So urce A tis Real So urce CB RE
la recherche de modernisation des implantations et de meilleurs
équipements techniques.
Mais les entreprises restent très prudentes. Le contexte écono-
mique est encore fragile, même si un léger redressement de
l’activité est en cours, et la croissance devrait cette année rester
très modérée, 1,1 % en moyenne. Les entreprises cherchent donc
à réduire leurs coûts et préfèrent souvent renégocier leurs baux
plutôt qu’envisager une nouvelle implantation. Par ailleurs, même
si la croissance s’améliore, les effectifs continuent à diminuer, ce
qui réduit les besoins de nouvelles surfaces. Le taux de chômage,
qui a atteint 9,6 % fin 2009, devrait encore s’accroître, et atteindre
10,1 % fin 2010. Stock de bureaux en Ile-de-France
5000
milliers
Les grandes transactions (supérieures à 5 000 m2) sont en léger 4000 m²
retrait par rapport à 2009, leur poids totalisant 35 % de la demande 3000
totale. En revanche, la part des transactions de surfaces
intermédiaires se redresse. A Paris, la demande placée s’est assez 2000
nettement redressée et concentre 50 % de la demande en Ile-de- 1000
France. La demande a en revanche reculé en périphérie, et
0
notamment à la Défense. La proportion de locaux neufs ou
89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 10T1
restructurés atteint 38 % (contre 36 % en 2009).
Certain à mo ins d'un an
Immédiatement dispo nible
Sur les prochains mois, les entreprises vont rester hésitantes, dans So urce : CB RE Demande placée
un contexte de reprise très lente et modérée. La demande placée
pourrait toutefois remonter légèrement, du fait de la baisse des
valeurs locatives, qui incite à la recherche de nouvelles
implantations, et d’un redémarrage graduel des opérations de
fusions-acquisitions.
L’offre disponible se stabilise à un haut niveau
Le stock d’offres disponibles immédiatement en Ile-de-France s’est
stabilisé au T1 2010, à un niveau élevé, 3,6 millions de m2, en
hausse de 23 % sur un an (source : CB Richard Ellis).
En effet, la demande reste faible. Et la réduction des effectifs et la
priorité donnée aux opérations de rationalisation et de Taux de vacance
%
regroupement conduisent les entreprises à libérer plus de surfaces 12
qu’elles n’en consomment. L’absorption nette est donc à peu près 10
nulle et le stock d’offres disponibles stable.
8
Le taux de vacance moyen en Ile-de-France reste inchangé à 6
6,8 % en mars 2010. Ce niveau est assez élevé, à comparer avec 4
un taux de vacances moyen de cinq mois en 2006-2007. Il reste 2
toutefois en deçà de ses plus hauts historiques. À Paris, il atteint
0
5,5 %. À Paris Centre-Ouest, il est à 6 %. À la Défense, il atteint
89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 10T1
5 %. En revanche, il reste élevé en Première Couronne Nord,
So urce : CB RE
9,5 %, et en Première Couronne Sud, 11,1 %.
N° 24 — Avril 2010 9

10. Olivier ELUERE
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Les valeurs locatives tendent à se stabiliser Loyers faciaux des meilleurs
Les loyers de bureaux en Ile-de-France se replient depuis 2008. immeubles de bureaux
Ceci est lié à la priorité donnée par les entreprises à la réduction 900
euro s-HT-HC/an/m²
des coûts, à une demande en baisse et à la remontée de l’offre 800
disponible. Au T1 2010, les loyers se stabilisent par rapport au 700
trimestre précédent, mais restent en repli sur un an. Ils atteignent 600
304 euros/m2/an pour les immeubles neufs ou restructurés, soit 500
une baisse de 3 % sur un an (source : CB Richard Ellis). 400
300
Toutefois, sur les marchés « prime » (bureaux haut de gamme), les
200
loyers remontent au premier trimestre. A Paris QCA (quartier
100
central des affaires), le loyer prime s’est accrû de 9 % par rapport à
85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 10T1
la fin 2009, à 726 €. À la Défense, il a rebondi de 10 %, à 442 €.
Dans le Croissant Ouest, il est remonté légèrement, à 437 € (prix/ So urce : CB RE P aris QCA La Défense
m2/an, source : CB Richard Ellis).
Niveau toujours très bas de l’investissement
en immobilier d’entreprise
En 2009, le montant des investissements en immobilier
d’entreprise s’était effondré à 7,6 milliards, en baisse de 40 %, par
rapport à 2008. Et les investissements avaient déjà reculé
brutalement en 2008, de 55 %. Au premier trimestre 2010, les
investissements atteignent 1,4 milliard, montant encore très modé-
ré (source : CB Richard Ellis). Investissements en immobilier
d'entreprise en France
L’effondrement constaté depuis deux ans s’explique par les 28
milliards euro s
facteurs suivants : 24
les investisseurs, confrontés à un contexte économique très
20
médiocre, à la dégradation du marché locatif et à la baisse des
loyers, sont restés très prudents et attentistes ; 16
la crise financière a conduit à un relatif resserrement des 12
conditions de crédit, qui tend toutefois à s’atténuer ; 8
les prix de vente se sont fortement repliés, de l’ordre de 30 % en 4
2008 à Paris QCA, et ceci a conduit certains acquéreurs à attendre
0
des niveaux de prix encore plus bas.
83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09
La tendance est toutefois moins dégradée fin 2009 et début 2010, So urce : CB RE Invt français Invt étrangers
du fait de la relative amélioration de la conjoncture, des baisses de
prix et de la détente des taux de crédit.
Les baisses de prix ont permis une nette remontée des taux de
rendement « prime ». A Paris QCA, le taux de rendement, qui
atteignait 4 % fin 2007, est remonté vers 5,50/6,50 % en décem-
bre 2009 et 5,25/6,25 % en mars 2010. A la Défense, il atteint 6 à
7 %. Dans le croissant Ouest de la région parisienne, il est situé
dans une fourchette 5,75/8,50 %.
L’Ile-de-France reste majoritaire, avec 61 % des investissements.
Ceux-ci se portent principalement sur le marché des bureaux Prix des Bureaux Paris Centre Ouest
(64 % des investissements) et des commerces (30 %). Le poids 15000 euro s/m2
des investisseurs étrangers n’atteint que 24 % de l’ensemble.
13000
Sur les prochains mois, le marché de l’investissement pourrait
1 000
1
s’améliorer, mais très modérément, même si la remontée des taux
de rendement a permis de reconstituer en bonne partie la « prime 9000
de risque ». La conjoncture économique reste fragile et le marché
7000
locatif de bureaux ne se redressera que très progressivement. Les
investisseurs devraient rester très sélectifs et continuer à privilégier 5000
les produits « prime » les mieux situés. Les prix de ces actifs 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
« prime » tendent ainsi à remonter légèrement. ■ prix bureaux immeubles neufs o u restructurés
So urce : CB RE
10 N° 24 — Avril 2010

11. Olivier ELUERE
olivier.eluere@credit-agricole-sa.fr
Indicateurs des marchés immobiliers français
Résidentiel Non résidentiel
Ancien Neuf
Ventes Demande
Prix Offre
Construction Taux de Vacance
Valeurs locatives
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Rédaction en chef : Jean-Paul Betbèze — Olivier Eluère
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Achevé de rédiger le 29 avril 2010
N° 24 — Avril 2010