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Mietrecht in den Niederlanden

  1. 1. MIETRECHT in den NL Ben van Meurs Advocaat Vondenhoff Sijben Advocaten Akerstraat 104 NL - 6417BN HEERLEN T +31 - 45 - 560 22 00 E vanmeurs@vondenhoffsijben.nl 1
  2. 2. [VondenhoffWas wird vermietet? A D V O C A T E N Sijben]• Beweglichen Sachen (z.B. Kfz) & unbebaute Grundstücke (z.B. Weideland)• Gewerberaum: 2 Kategorien• Wohnraum (= woonruimte) 2
  3. 3. [Vondenhoff A D V O C A T E N Sijben]Gewerberaum:• Gewerberaum für Einzelhandel / Mittelstandsunternehmen (= middenstandsbedrijfsruimte)• Gewerberaum im Übrigen (= overige bedrijfsruimte) 3
  4. 4. [Vondenhoff§§ 7:290 ff. NL-BGB A D V O C A T E N Sijben]Gewerberaum für Einzelhandel:• Kleinhandel• Handwerksbetriebe• Hotel- und Gaststättengewerbe, usw.: Gewerberaum, wo unmittelbar ans Publikum Produkte geliefert werden: z.B. Apotheke, Friseur, Kiosk, Galerie, Restaurant, Tankstelle 4
  5. 5. [VondenhoffGewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N Sijben]Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nlMieterhöhung:• Nur bei Vertraglichem Vereinbarung (jährliche Indexierung möglich)• Aber: Richter kann neue Miete anordnen (nur 1 Mal pro 5 Jahre) 5
  6. 6. [VondenhoffGewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N Sijben]Mietverträge sind gesetzlich befristet:• Zuerst: 5 Jahren• Nachher: wieder 5 Jahren (oder Kündigung)• Erst danach: unbefristeter MietvertragAusnahme: Mietverträge < 2 Jahre 6
  7. 7. [VondenhoffGewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N Sijben]Ende des Mietvertrages:• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. Mietrückstand)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter: - Kündigungsfrist: mindestens 1 Jahr - Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe 7
  8. 8. [VondenhoffGewerberaum für Einzelhandel A D V O C A T E N Sijben]Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Interessenabwägung (erst nach 10 Jahren)• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen neuen Mietvertrag abschlagt (erst nach 10 Jahren) 8
  9. 9. [Vondenhoff§§ 7:230a ff. NL-BGB A D V O C A T E N Sijben]Gewerberaum im Übrigen:Voraussetzungen:• bebautes Grundstück; und• kein Gewerberaum für Einzelhandel; und• kein Wohnraum; 9
  10. 10. [Vondenhoff A D V O C A T E N Sijben]Gewerberaum im Übrigen:z.B.: Anwaltskanzlei, Bankfiliale, Bürogebäude, Fahrschule, Garage, Kasino, Kino, Lager, Praxis (Arzt, Krankengymnast, Psychologe usw.), Schwimmbad 10
  11. 11. [VondenhoffGewerberaum im Übrigen A D V O C A T E N Sijben]Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nlMieterhöhung:• Vertragsfreiheit• Praxis: Indexierungsklauseln• Kaum Mieterschutz 11
  12. 12. [VondenhoffGewerberaum im Übrigen A D V O C A T E N Sijben]Mietvertrag nach Wahl (un)befristetEnde des Mietvertrags:• Befristet: beim Vertragsende (vertragliche Verlängerung möglich)• Unbefristet: Kündigung (nur K.Frist beachten)• Kaum Mieterschutz. Wohl Räumungsschutz 12
  13. 13. [Vondenhoff§§ 7:232 ff. NL-BGB A D V O C A T E N Sijben]Wohnraum:• Selbstständige Wohnung => eigene Haustür, Küche, Bad und Toilette• Unselbstständige Wohnung (Zimmer)• Wohnwagen 13
  14. 14. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Zwingendes Recht: Mieterschutz!• Ende des Mietvertrags• Miete (sog. nicht liberalisierte Wohnräume)• Mieterhöhung (sog. nicht liberalisierte Wohnräume) 14
  15. 15. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Liberalisierte Wohnräume(= geliberaliseerde woonruimte / “vrije sector”)• Nur selbständige Wohnungen• Kaltmiete > 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012)• Miete nicht gesetzlich eingeschränkt (aber Mieter kann Miete prüfen lassen)• Mieterhöhung nicht gesetzlich eingeschränkt (aber nur 1 Mal pro Jahr. Indexierung möglich) 15
  16. 16. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Nicht liberalisierte Wohnräume => Huurprijzenrecht (UHW, BHPW & WWS)• Kaltmiete < 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012)• Miete gesetzlich eingeschränkt• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt: - Am 1.7.2012: +2,3% (am 1.7.2011: +1,3%)• Manchmal braucht Mieter Genehmigung der Gemeinde (Huisvestingsvergunning, so wie WBS) 16
  17. 17. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Miete bei nicht liberalisierte Wohnräume:• Woningwaarderingsstelsel (WWS)• Miete hängt von Zahl der Qualitätspunkte ab• Mieterhöhung bedarf Schriftform: mindestens 2 Monate bevor (meistens bevor 1. Mai)• Prüfung durch Huurcommissie und Richter 17
  18. 18. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Ende des Mietvertrages: nicht automatisch• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. 3 Monate Mietrückstand oder kein „guter Mieter“)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter: - Kündigungsfrist - Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe 18
  19. 19. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen neuen Mietvertrag abschlagt• Verwirklichung eines Bebauungsplans• „Zwischen Vermietung“ (= tussenhuur) 19
  20. 20. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Zwingend notwendiger Eigenbedarf:• Zwingend notwendig (!)• Interessenabwägung• Mieter in der Lage geeigneter Wohnraum anderswo zu finden• Erst wenn Vermieter 3 Jahre Eigentümer ist• Schadensersatz möglich (z.B. Kosten Umzug und Einrichtung) => 5.081 EUR ?? 20
  21. 21. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Wie kann man einen Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher• Jeder (Mit)Mieter muss gekündigt werden• Kündigungsgründe melden, sonst nichtig!• Kündigungsfrist: 3-6 Monate + Datum nennen• Erkundigung ob Mieter innerhalb von 6 Wochen die Kündigung zustimmt 21
  22. 22. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Wieso Zustimmung der Mieter?• Kündigung unwirksam, wenn Mieter nicht innerhalb von 6 Wochen zustimmt (§ 7:272 NL-BGB)• Vermieter muss sich dann ans Gericht wenden, damit den Richter das Datum feststellt, an welches der Mietvertrag endet• Richter überprüft nur Kündigungsgründe im Einschreiben (bzw. Gerichtsvollzieher) 22
  23. 23. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Bei Zuweisung der Klage:• Mieter muss an einem bestimmten Datum die Wohnung geräumt habenBei Zurückweisung der Klage:• Mietvertrag wird (un)befristet verlängert;• Vermieter kann erst wieder nach 3 Jahren (unbefristet) bzw. 3 Monate bevor Ende der neuen Frist (befristet) kündigen 23
  24. 24. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Wie kann der Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher• Ohne Kündigungsgrund• Kündigungsfrist: 1-3 Monate + Datum nennen 24
  25. 25. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Vorübergehend vermieten: Gesetz zur Regelung der Rechtslage leer stehender Wohnungen in den Niederlanden (= Leegstandswet) 25
  26. 26. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Vorübergehend vermieten:• Nur wenn „Leegstandswet“ es erlaubt• Wohnraum ist zu verkaufen und steht leer: - Neubau - Eigentümer hat Wohnung letztes Jahr selbst benutzt - Letzte 10 Jahren nicht länger als 3 Jahren vermietet• Mietwohnung: Renovierung oder Abriss 26
  27. 27. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Vorübergehend vermieten:• Kein Mieterschutz (einfache Kündigung)• Vermieter braucht Genehmigung (Gemeinde)• Mietvertrag (schriftlich!) mindestens 6 Monate• Mietvertrag muss Genehmigung erwähnen und von der Gemeinde bestimmte Miete (WWS)• ... 27
  28. 28. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Vorübergehend vermieten:• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt• Kündigungsfrist Vermieter mindestens 3 Monate• Kündigungsfrist Mieter höchstens 1 Monat• Mietvertrag endet, wenn Genehmigung endet• Verlängerung Genehmigung bis insgesamt 5 Jahren möglich (In Zukunft sogar 7 Jahren) 28
  29. 29. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Gesetzänderung in Vorbereitung:• Mieter nicht liberalisierte Wohnräume die mehr als 43.000 EURO pro Jahr verdienen• Gilt nicht pro Kopf sondern per Familie (Ausnahme: Kindern < 13.200 EUR Einkommen)• Nicht nur gesetzliche Mieterhöhung (+2,3% per 1.7.2012)•… 29
  30. 30. [VondenhoffWohnraum A D V O C A T E N Sijben]Gesetzänderung in Vorbereitung:• Sondern zusätzliche Mieterhöhung von 5% pro Jahr (insgesamt +6 bis 8% pro Jahr)• Vermieter erkundigt beim Finanzamt nach Einkommen der Mieter und bekommt Auskunft• Richter hat am 13.4.2012 diese Auskünfte aber vorübergehend verboten• Gesetz gilt ab 1.7.2012 ??? (Sonst ab 1.7.2013) 30
  31. 31. [VondenhoffFragenkatalog A D V O C A T E N Sijben]F: Müssten wir uns grundsätzlich die Genehmigung zur Vermietung nachweisen lassen?A:Nein, zum Glück nicht. In Prinzip darf jeder Eigentümer ohne Genehmigung vermieten. Aber, bei Vermietung von Zimmer an z.B. Studenten können zusätzliche Regeln gelten. 31
  32. 32. [VondenhoffFragenkatalog A D V O C A T E N Sijben] Sonstige Fragen? Auch: vanmeurs@vondenhoffsijben.nl 32
  33. 33. [Vondenhoff A D V O C A T E N Sijben]Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 33

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