Research och intervjuer samt svensk copywriting till årsredovisning för HSB Södertörn i samarbete med deras marknadsavdelning.

1. Å r s r e d ov i s n i n g H s B s ö d e rtö r n
2006

2. HSB Södertörn Vår vision
HSB Södertörn verkar inom Huddinge, Botkyrka HSB Södertörn skapar det goda boendet med
och Nynäshamn. Vi bedriver medlemsverksam- stöd av en medlemsägd, kooperativ organisa-
het, vi levererar förvaltningstjänster till bostads- tion som kombinerar federativ samverkan med
rättsföreningar och andra fastighetsägare samt lokalt självbestämmande.
bygger nya bostäder.
HSB Södertörn påverkar samhällsutveck-
lingen och skapar goda villkor för boendet.
HSB Södertörn har en effektiv och lönsam
Verksamhetsidé verksamhet som skapar utrymme för nya
satsningar som utvecklar medlemsvärdet.
HSB Södertörn, som är medlemsägt, skapar i
HSB Södertörn är en attraktiv arbetsplats
samverkan, genom sparande, byggande och
med stolta medarbetare och som satsar
förvaltning, ett tryggt och prisvärt boende.
på kompetensutveckling.

3. Innehåll
Viktiga händelser under 2006 4
Långsiktiga mål 4
VD har ordet 5
Medlemmar 6
Förvaltning 7
Teknisk förvaltning 8
Ekonomisk förvaltning 8
Projekt 10
Marknad & Utveckling 11
Nyproduktion 12
Personal 14
Ekonomi & Administration 15
Mål 16
Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning 17
Hållbarhet 18
Organisationsschema 21
Styrelse 22
Förvaltningsberättelse 23
Producerad av HSB Södertörn 2007
Redaktör och projektledare: Helena Lundberg, HSB Södertörn
Art Director: Göran Holm, sixfeetsevendesign. Grafisk form: Birgitta Fors, ConForza
Copywriter: Maria Lindberg Howard, beep. Foto: Håkan Flank, Maria Holmkvist
Tryck: Ekotryck Redners. Tryckt på miljövänligt papper
Omslag 250 g Maxi offset, inlaga 150 g Maxi offset

4. VIkTIgA HäNDELSEr
UNDEr 2006
• Brf Sörgården och Brf Hörningsnäs
stod klara för inflyttning
• Byggstart för Brf Måsen i Nynäshamn
• Vi ökade antalet medlemmar under
25 år med 305 st
• Vi startade arbetet med särskilda
kundgrupper och ansvariga för
varje kund
• Vi ökade vår omsättning inom
förvaltningen med 11 procent
• Vi ökade vår förvaltning med 454 lägen-
heter och tecknade 6 nya avtal med
externa kunder gällande skötsel och drift
• Vi startade 22 nya OV7-projekt
• 40 brf anslöt sig till Styrelsewebben
– vår digitala förvaltning
LåNgSIkTIgA MåL
Medlemmar
• Öka kontakten och medlemsvärdet
• Fler unga medlemmar
Nya bostäder
• Bibehållen marknadsandel
• Fler hyresrätter
Förvaltning
• Ökad marknadsandel
• Fler kvalificerade tjänster
Ekonomi
• Alla verksamheter lönsamma
• Stabil resultatnivå
Personal
• Hög kompetens
• Vilja till utveckling
4 2006

5. Vi skapar en framgångsrik Verksamhet som ger mer
Ännu ett år är lagt till handlingarna. Det är inte utan när ska vi bli som indianerna?
stolthet som vi nu gör bokslut. Under året som gått Framtiden börjar idag. I fokus har vi naturligtvis miljön.
har vi fokuserat på långsiktig verksamhetsutveckling Vi kan inte längre leva som om någon annan ska sopa
– hela tiden med medlemmarna, kunderna och deras upp efter oss. Vi är ansvariga.
nytta i fokus. Vi har lyssnat på våra kunder och i dialog Indianerna fattade aldrig några beslut innan de tänkt
med dem utvecklat nya, spännande och framför allt över konsekvenserna för flera generationer framåt. Låt
relevanta tjänster. oss göra likadant. Vad kan vi förbättra i vårt eget miljö-
Vi har utvecklat den digitala förvaltningen som arbete? Hur kan vi hjälpa våra föreningar att minska
trots att den sker via datorn faktiskt för oss närmare miljöbelastningen. Hur stödjer vi våra kunder i att minska
varandra. Kunden får ökad inblick i sin verksamhet utsläppen av koldioxid – en av de få faktorer där vi alla
och fler möjligheter att påverka. Vi har skapat fler faktiskt kan vara med och göra stor skillnad. Hur skapar
utbildningar som ger kunden möjlighet att med ännu vi en hållbar verksamhet som framtida generationer kan
större trygghet driva sin förening och föra en dialog vara stolta över?
med medlemmarna. En hel del tjänster finns redan att tillgå, till exem-
Vi har ytterligare vässat vårt kvalitetsledningssys- pel energianalysen som hjälper föreningarna att sänka
tem för att säkerställa långsiktig leverans av tjänster förbrukningen av energi, PCB-inventering, ombyggnad
till kunder och medlemmar. Och på tal om medlem- och injustering av ventilation, ombyggnad och kon-
mar – vi blir fler och vi blir yngre. Det känns bra för vertering från olja till fjärrvärme för att nämna några.
framtiden. Nyproduktionen och planeringen av nya Men vi behöver din hjälp för att skapa ännu fler. Låt
bostäder har gått på högvarv. Vi bygger i alla våra mig därför veta vad du har för tankar kring detta. Maila
kommuner. Och vi bygger mycket. Flera hundra mig på radda.varlden@sodertorn.hsb.se och berätta om
lägenheter är planerade de närmaste åren – alla med dina idéer kring hur vi tillsammans kan rädda världen.
en central placering. Eller i alla fall göra den lite bättre.
Till slut – i vårt utvecklingsarbete strävar vi efter
återbäring i sann kooperativ anda ständiga förbättringar, allas delaktighet och engagerat
Det går bra för oss. Under året som gått har vi fått ledarskap. Den verksamhet som vi redovisar här är ett
fler uppdrag och fler kunder. Vi har effektiviserat vår bevis för att vi verkligen lever upp till detta. Tack alla
organisation och skapat smartare sätt att arbeta på. som är med och gör detta möjligt. Låt oss fortsätta i
Vi har fokuserat ytterligare på kundrelationer och samma goda anda!
varit lyhörda för de önskemål kunderna har på oss
som leverantör. Kort sagt så har vi arbetat hårt. Detta
tillsammans gör att vi visar ett fortsatt gott resultat.
Faktiskt så gott att vi har möjlighet att ge alla avtals-
kunder som är medlemmar återbäring för 2006. Ulf Tapper
Detta är ett unikt ögonblick i HSB Södertörns histo- VD HSB Södertörn
ria. Fortsätter vi det framgångsrika arbetet hoppas jag
att det inte blir sista gången.
2006 5

6. Medlemmar
Alla som bosparar eller bor i våra bostäder är medlemmar i HSB Allt fler unga börjar bospara
Södertörn. Varje dag har Inger Fjellander och Jessica Agdahl person- Men värvningsarbetet sker också via olika aktiva insatser.
lig kontakt med många av dem. Idag är det totala antalet medlem- Hösten 2006 genomfördes en lokal medlemskampanj.
mar ca 18 000 varav ca 70-75 procent äger en bostadsrätt medan I parker och på gator och torg dök plötsligt spisar, dörrar,
resten är bosparare eller medlemmar. Och fler ska de bli. vitvaror och toaletter upp försedda med prislappar. De
var märkta ”Max 300 kr/mån” vilket skulle väcka tanken
Många fördelar med medlemskap att det lönar sig att bospara i HSB.
Oavsett boendeform kan man bli medlem i HSB och Många väljer också att ringa direkt till HSB Söder-
får då tillgång till en mängd förmåner och rabatter. törn och prata medlemskap och bosparande.
– Medlemskapet är en förutsättning för att börja – Bland de roligaste samtalen är när mor- eller
bospara. farföräldrar ringer och vill börja bospara till barn-
Som medlem får man både medlemstidning, för- barnen, säger Inger som har märkt att även allt fler
månlig hemförsäkring, förtur till hyreslägenheter, rätt unga föräldrar har börjat göra likadant.
till juridisk rådgivning, tillgång till hantverkstjänster, Båda lever de som de lär. Inger äger en bostadsrätt
vitvaror till medlemspriser samt en mängd rabatter på i HSB och är en aktiv medlem som utnyttjar sina
allt från glasögon till bredband, säger Jessica som svar förmåner och sin rösträtt. Dessutom bosparar hon
på frågan om vad som ingår i medlemskapet. till barnbarnen. Jessica däremot bor i villa men hon
bosparar till sina barn. Så de har inte svårt för att hitta
kvalitet och kvantitet är lika viktigt argument för varför man ska vara medlem i HSB.
De kooperativa principerna bygger på engagerade
medlemmar i samverkan så arbetet går ut både på att
utveckla medlemskapet och att värva fler medlemmar.
– Det är viktigt att stärka kvaliteten på medlemskapet,
inte bara öka kvantiteten medlemmar, säger Inger.
Internet har blivit en allt viktigare kommunikations-
kanal som även lockar nya medlemmar. Under 2006
tillkom ”Mina sidor” där bosparande medlemmar kan
anmäla intresse för nyproducerade bostadsrätter. Nya
funktioner fylls på vartefter.
”Hållbarhet är alla engagerade medlemmar som tänker långsiktigt.”
Jessica Agdahl och Inger Fjellander
6 2006

7. Förvaltning
Som tjänsteföretag måste HSB Södertörn lyfta blicken för att få organisationen som har genomförts är faktiskt resultatet
ett längre och mer hållbart tidsperspektiv. Förvaltningschefen av OV7-projektet ”Leverans av förvaltningstjänster i
Stefan Younes ser förvaltarnas nya roll som rådgivare med specifika framtiden”.
detaljkunskaper. De samlar all nödvändig kompetens inom kund- Andra OV7-projekt har generat nya tjänster och
gruppen och har direkt kundansvar. ökad kvalitet. En av dem är Lägenhetstillsyn som an-
vänds av bostadsrättsföreningen i förebyggande syfte.
Ny kundtjänst förbättrar servicen Tjänstens innehåll har förtydligats och den ingår nu i
Förvaltningen har tidigare haft en bred funktion men affärsområdet Projekt.
dagens avancerade tekniska installationer gör arbetsom- – Vi började marknadsföra tjänsten under våren
rådet mer komplext. För att tydliggöra förvaltarens roll och kundernas respons har varit positiv, säger Stefan.
och förbättra servicen har medlemmarnas kundtjänst
utvecklats medan bostadsrättsföreningarnas styrelser har Bredare verksamhet skapar kundfördelar
direktkontakt med förvaltaren. Stefan ansvarar även för den strategiska affärsutveck-
– Min ambition är att lyfta kundtjänstfunktionen lingen. HSB Södertörns primära kundgrupp är givetvis
i organisationen, säger Stefan som även är chef för bostadsrättsföreningarna men för att utveckla förvalt-
affärsområdet Förvaltning. Det skapar högre tillgäng- ningen måste verksamheten breddas. Det ger viktiga
lighet och kringfunktionerna kan skötas på ett mer erfarenheter och med ökad volym skapas en mängd
kundorienterat sätt. stordriftsfördelar som gynnar befintliga kunder. Under
Idag finns ett grundpaket som består av underhålls- 2006 genomfördes en noggrann analys av den externa
besiktning och tillgång till lokala HSB-kontor. Utifrån marknaden och det finns en stor potential med många
det kan kunderna köpa tilläggstjänster allt efter behov. intressanta kundgrupper.
– Det är kunderna som avgör hur lyhörda och flexibla – Ett av de företag som har valt att samarbeta med
vi faktiskt är och om vi motsvarar deras förväntningar oss är Nynäshamnsbostäder med 2580 lägenheter,
och kan leverera utifrån deras behov, säger Stefan. säger Stefan. Där har vi nu ansvar för mark och ytter-
miljö i halva beståndet.
OV7-projekt leder till nya tjänster
Det omfattande kvalitets- och utvecklingsarbetet OV7
rullade vidare under 2006 med 22 nya projekt (du kan
läsa mer om OV7 på sidan 17). Hela den förvandling av
”Hållbarhet handlar om långsiktiga kundrelationer.”
Stefan Younes
2006 7

8. TEkNISk FörVALTNINg – För varje procent som energikostnaderna sänks
påverkas även miljön positivt, säger Johan.
Affärsområdet Teknisk förvaltning omfattar såväl drifttekniker Den ökande datoriseringen av driftanläggningarna
som fastighetsskötare. Tillsammans med sina kollegor ser affärs- har effekt. Det spar energi och med bättre överblick
områdeschefen Nicolai Ussing och Johan Löfgren, gruppchef över fastigheterna från en och samma plats minskar
drift, till att fastigheter och bostadsområden hålls i bästa skick antalet resor för driftteknikerna. Jobbet blir utfört
genom förebyggande underhåll och löpande skötsel. med mindre belastning på miljön. Fastighetsskötarna
jobbar traditionellt nära kunderna men även här kan
ökat fokus på driftfrågor transporterna bli färre och kortare. Under 2006 inled-
Under 2006 bildade drift och skötsel ett eget affärsom- des även diskussioner om vad som kan förbättras när
råde för att ytterligare stärka fokuset och effektivisera det gäller drivmedel samt bil- och maskinparken.
arbetet. Trädgården kan också göras mer miljövänlig. En
Driftteknikerna arbetar med styrning och reglering felaktig utemiljö kan vara onödigt energikrävande
av värme och ventilation vilket är ett område under både när det gäller produkter, material, maskiner och
stark utveckling. Övervakningen av anläggningarna transporter.
datoriseras och nya produkter dyker ständigt upp på – Genom att förändra och skapa en utemiljö med
marknaden så det gäller att hålla sig uppdaterad. den rätta växtligheten och rätt inramning, får vi i sin
– Det här kräver noggrann omvärldsbevakning och tur lättare skötsel och mindre underhåll, men även en
tät kontakt med branschen. Den förmånen har vi ge- bättre miljö att uppleva och bo i säger Nicolai.
nom det nära samarbetet med andra HSB-föreningar,
säger Johan. EkONOMISk FörVALTNINg
Att samarbeta mer över gränserna kommer på sikt
att ge betydande samordningsvinster. Ekonomisk förvaltning handlar om så mycket mer än bara
– Vi måste givetvis vara effektiva men vårt arbete siffror. Det är själva grunden för ett tryggt boende.
handlar framför allt om kvalitet, närvaro och trygghet – I vårt arbete strävar vi alltid efter att se helheten, säger
för kunderna, säger Nicolai. Susanne Tiderman som är affärsområdeschef för HSB Söder-
törns ekonomiska förvaltning.
god närmiljö ökar fastighetens värde
I avtalet med kunderna ingår regelbundna driftmöten Allt fler köper ekonomitjänster
där frågor och problem effektivt fångas upp. Det är Susanne och hennes kollegor har idag 96 procent av
en viktig kommunikationslänk som ökar kvalitetstänk- HSB Södertörns bostadsrättsföreningar som kunder.
andet där fastighetstjänsterna löpande utvärderas och När det gäller den externa marknaden överträffades
utvecklas i samverkan med kunden. målet för 2006 med 68 procent. Det är tydligt att allt
– Vi är marknadsledande inom affärsområdet men fler har upptäckt HSB Södertörns gedigna kunskaper
ska bli bättre på affärsmannaskap, säger Nicolai. Alla och starka engagemang.
kan träna sig i ansvarstagande och återkoppling, det HSB-föreningens kompetens och nätverk ska stå för
handlar om ständig förbättring. trygghet och det viktigaste i samarbetet med kunderna
Ett av OV7-projekten har handlat om att analysera är att skapa förtroende.
den externa marknaden och potentialen är överrask-
ande god. Under våren 2007 kommer också ett helt kundbehov ledde till nya tjänster
nytt trädgårdskoncept att lanseras med en rad tjänster På HSB Södertörn läggs mycket tid och kraft på
för planering, anläggning, garantiskötsel och besikt- budgetarbetet och för att hjälpa kunderna går man in
ning av grönområden. En god närmiljö bidrar till att i minsta detalj. Under 2006 skapades tilläggstjänsterna
öka fastighetens värde. Flerårsprognos och Likviditetsprognos som förenklar
planeringen ytterligare. Tillsammans med budgeten
Aktivt miljöarbete har effekt skapar det ännu bättre underlag för planering på kort
Miljötänkandet är en naturlig del av drift- och skötsel- och lång sikt. Idag väljer allt fler bostadsrättsföreningar
arbetet. Att minska energiförbrukningen och hjälpa att låta prognostjänsterna ingå i avtalet.
kunderna att se över underhållsplaner och föreslå Även Styrelsewebben, det digitala förvaltningssys-
förbättringar har stor påverkan på miljön. temet, har fått fler tjänster. Förutom webbfakturor kan
8 2006

9. ”Hållbarhet är att skapa effektiv logistik som värnar miljön.”
Nicolai Ussing och Johan Löfgren
”Vi känner ett starkt ansvar för att våra ”Långsiktighet och hållbarhet går hand
medlemmars redovisning och utveckling är i hand. Det handlar om att ha en helhetssyn
ekonomiskt och socialt hållbar.” för ekonomi, livslängd och miljö.”
Susanne Tiderman Lennart Nordlund
2006 9

10. nu kunderna även hämta uppdaterade resultat- och Bristen på snabb tillgång till fastighetsritningar har
balansräkningar samt objekts- och restsaldolistor. länge varit ett problem. Men nu kan HSB Söder-
törn hjälpa kunderna att få sina ritningar digitalise-
Hårt arbete med kommande affärssystem rade. Mätning, distribution och utskrift sköts enkelt
Under 2006 påbörjades arbetet med att upphandla med hjälp av en bildvisare. Ritningarna kommer så
ett nytt affärssystem. Det nuvarande affärssystemet är småningom att kunna nås direkt via Styrelsewebben.
ändamålsenligt men med kraven på tydligare rapporter Via energianalyser får bostadsrättsföreningarna
har det blivit omodernt. Dagens rapporter är svårlästa hjälp att se över sitt energibehov. Att sänka energiför-
för icke-ekonomer och man ska inte behöva vara expert brukningen och byta ut viss utrustning innebär ofta en
för att ta till sig informationen. energieffektivisering som lönar sig redan inom 1-2 år.
När det nya affärssystemet väl tas i drift i början av
2008 kommer även Styrelsewebben att få en helt annan Underhållsplan för gemensam upphandling
dignitet med en rad nya sökmöjligheter på detaljnivå. Varje enskild fastighet har en underhållsplan inför
kommande reparationsåtgärder. Nu har samtliga
underhållsplaner samlats i ett dataprogram där de har
PrOjEkT gjorts sökbara för att man enkelt ska kunna se om det är
flera fastigheter som behöver genomföra samma typ av
Projektledning handlar om att på ett effektivt och lönsamt sätt
underhåll under kommande verksamhetsår. Från hösten
bevara, optimera och utveckla medlemmarnas investerade kapital.
2007 erbjuds kunderna gemensam upphandling av
Som affärsområdeschef ser Lennart Nordlund sig framför allt
material och tjänster med alla fördelar det innebär.
som samordnare och det han uppskattar mest med sitt arbete
Underhållstjänsten har nyligen slagits ihop med
är att han är med redan från början i varje projekt. Tillsam-
tjänsterna Lägenhetstillsyn och Lekplatsbesiktning i ett
mans med sina kollegor arbetar han med allt från att reda ut
serviceavtal som projektledarna genomför på löpande
försäkringsskador till att samordna ROT-projekt.
basis åt kunderna.
– Den här servicen förenar den kooperativa prin-
Statusbesiktning lönar sig
cipen med våra tankar om hållbarhet, säger Lennart.
Projektledning omfattar såväl problemlösning, förbear-
betning, upphandling och kalkyler som att nollställa
anbud, skriva beställningar, sköta drift av entreprenad
och utföra slut- och garantibesiktningar.
Utöver projektledningen erbjuder man en rad
specialisttjänster som utredningsuppdrag samt en-
treprenad- och statusbesiktningar. När ett problem
uppstår kan projektledaren föreslå en statusbesiktning
som bedömer hela anläggningens livslängd utifrån ett
hållbarhetsperspektiv. Det fungerar sedan som besluts-
underlag inför kommande reparationer så att man
slipper förhastade åtgärder.
– Det lönar sig ofta att tänka lite större, säger
Lennart. Byt inte däcken när bilen ändå är skrotfärdig.
Enhetsmätning, digitala ritningar
och energianalyser
En annan specialisttjänst är enhetsmätning av el,
värme och vatten. Trenden pekar mot att energiför-
brukningen kommer att debiteras individuellt, men
med dagens olika mätmetoder är det svårt att göra
jämförelser. Lennart sitter med i en utvecklingsgrupp
som ska ta fram ett gemensamt tankesätt kring en-
hetsmätning för HSB.
10 2006

11. Marknad och utveckling
För en medlemsägd organisation är närheten till medlemmarna en föra ut varumärket och fördelarna med HSB – både
naturlig del av den dagliga verksamheten. Som nybliven chef för till våra medlemmar och våra kunder samt till med-
Marknad och Utveckling arbetar Helena Lundberg med att skapa arbetarna i organisationen.
och vårda goda relationer med alla intressenter.
Fokus på unga
Dialogen är den högsta formen av samvaro Kommunikationsarbetet bygger på HSB:s kärnvärde-
HSB har en stark samhällsnärvaro via lokala kontor ringar, framför allt tryggheten. Men dessa, tillsammans
och direktkontakt mellan medlemmar och medar- med de kooperativa principerna och bosparandets
betare. Med sina kunskaper och sitt engagemang fördelar måste kommuniceras annorlunda gentemot
förkroppsligar de HSB:s värderingar och synsätt. unga människor som till stor del har växt upp i en tid
– Medarbetarna är vår främsta kommunikations- av mer individualistiskt tänkande.
kanal och tydligaste varumärkesbärare, säger Helena. – Vi arbetar på att hitta nya former för dialogen och
Därför är den interna kommunikationen lika viktig också försöka se över hur unga vill aktivera sig i bostads-
som den externa. Under 2006 förstärktes kommunika- rättsföreningen. I fokusgrupper där unga har fått ge
tionsarbetet ytterligare. sin syn på hur de vill engagera sig har de bland annat
– Vi vill att våra medlemmar och kunder agerar i uttryckt en önskan om möjlighet att delta utanför de
samverkan med oss, säger Helena. Vi vill föra en dia- fasta former styrelsearbetet erbjuder. Fokusgrupperna
log med dem istället för att bara föra ut information. har gett en hel del handfasta tips på vad som kan locka
Medlemmarna står oss närmare som företag än vad unga till engagemang och det kommer att bli ett spän-
kunder vanligtvis gör. Det ger en tätare koppling till nande arbete att prova dem i praktiken.
de människor vi vill kommunicera med.
Hållbarhet är ett naturligt arbetssätt
Ett tydligare HSB En del av dialogen är att föra ut hur HSB arbetar med
Inför 2007 har en marknadsplan och kommunika- hållbar utveckling. Att förvalta för framtida generationer
tionsstrategi tagits fram som följer HSBs värderingar är ett tydligt uppdrag.
och målgruppsdefinition samt är anpassad efter lokala – Hållbarhet har egentligen länge varit ett naturligt
förutsättningar. arbetssätt för oss, säger Helena. Men vi vill tydliggöra
– Vi vill upplevas ännu tydligare så att alla förstår det ännu mer. Vi ser det både som livsnödvändigt och
vilka vi är och vad HSB står för, säger Helena. Vi ska som en konkurrensfördel.
”Med kommunikation hålls dialogen om hållbarhetsarbetet levande.”
Helena Lundberg
2006 11

12. Nyproduktion
HSB Södertörn är känt som en flitig nybyggare. Under 2006 året var det klart för inflyttning och de 32 lägenheterna
färdigställdes 116 lägenheter varav 60 hyresrätter. Samtidigt var det var sedan länge sålda.
byggstart för 65 lägenheter. Produktionschefen Lasse Mikkola och Men det projekt som har legat Lasse särskilt varmt
hans kollegor har ständigt fullt upp med nya spännande byggprojekt. om hjärtat finns i Tullinge. Ovanpå centrumanlägg-
ningen har det byggts 60 attraktiva hyreslägenheter
Från glänta till egen härd som alla fördelades mellan HSB:s medlemmar och
Att bygga bostäder är en av HSB Södertörns allra vik- bosparare. De kunde flytta in i februari 2006.
tigaste arbetsuppgifter. Ofta är många av lägenheterna
sålda innan spaden ens har satts i marken. Ett bevis på Flera spännande byggprojekt på gång
att husen byggs på platser där människor vill bo. Ett flertal spännande byggprojekt ligger just nu i
Målet för nyproduktionen är att både behålla och startgroparna, bland dem Brf Östliden i Tullinge där
öka marknadsandelarna och det finns en hel del mark- planarbetet för uppemot 180 lägenheter har påbörjats.
områden runtom hela Södertörn som lämpar sig för Och i oktober 2006 togs det första spadtaget för Brf
bostäder. Ett av dem var till bara för några år sedan Måsen i Nynäshamn med beräknad inflyttning som-
en liten skogsglänta inom gångavstånd från Huddinge maren 2007. Mellan 150-200 lägenheter är planerade
centrum. Men sommaren 2006 kunde 24 lyckliga i centrala Huddinge de närmaste åren.
familjer flytta in i Brf Hörningsnäs. Några timmars båtresa från Nynäshamn planeras
fler nybyggen. Även Gotland ingår i HSB Södertörns
Många exempel på hållbart miljötänkande marknadsområde. Under hösten 2006 påbörjades
All nyproduktion kretsar kring hållbarhet. Stor möda positiva diskussioner med kommunen om flera tänk-
läggs ner i val av material och byggmetoder och man bara byggprojekt i och omkring Visby. Samtal om
är mån om att värna miljön. samarbete med olika intressenter har redan inletts.
– Inget avverkas i onödan, säger Lasse och näm-
ner Brf Norrgården i Tullinge Trädgårdsstad som ett
exempel på miljöhänsyn. Här byggs 40 lägenheter i
tvåvåningshus kring en innergård där ett skogsparti
med en liten bergknalle har bevarats. Även Brf Sör-
gården inte långt därifrån är en vidareutveckling av
småstaden med skyddade innergårdar. Mot slutet av
”Att värna om miljön vid nyproduktion, det är hållbarhet.”
Lasse Mikkola
12 2006

13. Nyproduktion
1. Brf Sörgården – byggd 2006
1 Under 2006 färdigställdes Brf Sörgården i Tullinge
Trädgårdsstad. Totalt 32 lägenheter på 1-3 rum ligger
naturskönt nära till grönområden och Tullinge Cent-
rum. Husen är av radhuskaraktär och alla lägenheter
har egen ingång.
2. Brf Hörningsnäs – byggd 2006
Under 2006 byggde vi Brf Hörningsnäs, ett trevligt om-
råde fint beläget i Hörningsnäs mellan äldre flerbostads-
områden och fristående villor från 1900-talets början.
Husen har totalt 24 lägenheter i fyra huskroppar i klassisk
stil. Lägenheterna består av 2-5 rum, alla mycket ljusa
2 och välplanerade med natur utanför fönstren.
3. Brf Måsen – projekterad 2006
I Nynäshamn, några kvarter från hamnen bygger vi
tre hus med totalt 25 lägenheter, med 1-4 rum. Alla
hus har hiss. Brf Måsen kommer att ligga i kvarteret
Apotekaren vid lugna gator med lite trafik, men sam-
tidigt mitt i centrum nära butiker, restauranger, service
och pendeltågsstationen.
4. Brf Norrgården – projekterad 2006
I Tullinge Trädgårdsstad, i närheten av Tullinge C
och med fantastiska friluftsmöjligheter, bygger vi 40
3 lägenheter i tvåvåningshus. Mellan husen bildar in-
nergården en grönskande trädgårdsmiljö med plats för
lek och avkoppling. Lägenheterna har 2-4 rum med
entrébalkong/uteplats och egen ingång.
PLANErAD NyByggNATION 2007/2008
Nynäshamn
Ett efterlängtat projekt i absolut bästa läge. Cen-
tralt i Nynäshamn - ovanför hamnen – bygger vi
ca 80 lägenheter med sjöutsikt. Byggstart i slutet
4 av 2007.
Tullinge
Vi fortsätter att växa i Tullinge. Vi bygger ca
160-180 centralt belägna lägenheter med trevlig
gårdsbildning, nära till centrum och pendeltåg.
Säljstart vintern 2007/2008.
Trångsund
Nära till järnvägsstationen och centrum bygger vi
ca 100 lägenheter. Grön gårdsbildning ger härlig
utemiljö. Säljstart vintern 2007/2008.
2006 13

14. Personal
Som personalansvarig ansvarar Roger Friberg för företagets kundernas och omvärldens förväntningar. Inventering
främsta resurs. Och han vet hur betydelsefull trivseln på arbets- av den befintliga kompetensen fungerar också som
platsen är. Att skapa välbefinnande för 75 unika individer kräver stöd för personalförsörjningsplanen och det underlättar
öppenhet, återkoppling och samarbetsvilja. framtida rekrytering.
Platt organisation ger delaktighet Snabbare information och bättre hälsa
Delaktighet innebär att alla är med och påverkar och NMI är ett verktyg som mäter hur nöjda medarbetarna
det stämmer ovanligt väl in på HSB Södertörn som är med sin arbetsplats. Det som särskilt har efterfrågats
arbetsplats. Organisationen är platt och det finns en klar är bättre information och mindre stress. Tack vare det
struktur för hur problem ska synliggöras och åtgärdas. nya intranätet och snabbare mötesrapportering har
– Men med delaktighet menas också att medarbe- informationsflödet förbättrats avsevärt.
tarna i sin tur måste tillföra företaget något mer utöver Medarbetarnas lojalitet mot HSB och omtanke
sina arbetsuppgifter, säger Roger. Först då skapas om kunderna gör att många arbetar hårt. Men att
varaktigt engagemang på alla nivåer i företaget. ha mycket att göra och att känna sig stressad är inte
samma sak.
Engagerade ledare och kunniga medarbetare – Genom bättre planering, större uppmärksam-
Samordningsvinsterna med den nyligen genomförda het samt uppskattning och återkoppling minskar
omorganisationen är redan tydliga men det innebär vardagsstressen, säger Roger. Alla medarbetare har
också att flera nya chefer ska slussas in i verksamheten. fått en egen årsplanering som ska hjälpa till att jämna
Därför har en ledarpolicy tagits fram som bildar en ut arbetstoppar.
gemensam plattform för de femton medarbetare som Friskvård är en hjärtefråga och enligt Roger hand-
har en chefsposition. Ledstjärnorna är engagerat ledar- lar det om två saker: vad man stoppar i sig och hur
skap, ständiga förbättringar och allas delaktighet. mycket man rör sig. Mycket kan förändras med enkla
– Hur cheferna upplevs är avgörande och via två- medel och målet är att 10 procent av medarbetarna
vägsfeedback i medarbetarsamtalen får även de reda ska förbättra sitt BMI.
på hur väl de fungerar i sin ledarroll, säger Roger.
Med hjälp av individuella kompetensutvecklings-
planer kan alla medarbetare mäta sin kunskapsnivå
och stämma av egna behov mot företagets mål och
”Hållbarhet bygger på allas delaktighet.”
Roger Friberg
14 2006

15. Ekonomi och administration
Som ekonomichef kan Ann Ullerfors se tillbaka på ännu ett år – Det är viktigt att vi kan hjälpa kunderna att tänka
med ett mycket gott resultat där samtliga verksamheter och affärs- långsiktigt samtidigt som vi hela tiden säkerställer att
områden visar lönsamhet. Så hon har all anledning att vara nöjd. allt blir gjort i rätt tid, säger Ann.
Men den som arbetar med ständig förbättring håller blicken stadigt
riktad framåt. Allt kan alltid göras bättre
I sin roll som IT-chef ansvarar Ann för HSB Söder-
ökad inlåning ger bättre ränta törns tekniska hjälpmedel och här sker snart stora
Finansverksamhetens uppgift är att skapa god avkast- förändringar. Under våren 2007 byts telefonväxeln
ning som gynnar såväl bostadsrättsföreningarna som ut och till årsskiftet 2008 ska ett helt nytt affärssys-
HSB Södertörn. tem vara installerat. Den moderna tekniken skapar
– Idag har vi hand om hela 80 procent av bostads- fantastiska möjligheter – fler funktioner, nya tjänster
rättsföreningarnas tillgängliga medel, säger Ann. Det och bättre service samtidigt som det blir enklare att
är en mycket bra ökning vilket gör att vi kan erbjuda säkerställa rutiner.
dem bättre ränta. – Jag började arbeta på HSB 1964 och hade aldrig
kunnat föreställa mig den här tekniska utvecklingen,
Handlingsplan säkerställer arbetet säger Ann som minns hur allt då gjordes för hand.
Att säkerställa kvaliteten i allt som görs är själva kär- Förändringen kommer att innebära stora förbättringar
nan i Anns jobb. Verksamhetens inbyggda system för för såväl kunder och medlemmar som medarbetarna.
planering, kontroll och uppföljning måste därför kon- – Uttrycket ”så här gör vi för så har vi alltid gjort”
tinuerligt förbättras. Alla affärsområden har tidigare är det värsta som finns, säger Ann. Allt kan ju alltid
gjort en egen verksamhetsplan men nu finns det även göras bättre!
en detaljerad handlingsplan som fungerar som en ren
kvalitetssäkring gentemot kunderna.
– När vi nu går från verksamhetsplanens VAD till
handlingsplanens HUR, NÄR och VEM blir arbetet
mer strukturerat, säger Ann.
Dessutom har vi tagit fram ett kvalitetssystem i
form av en årsplan för alla yrkesgrupper. Uppföljningen
av arbetet sker löpande.
”Hållbarhet för mig är säkerhet och korrekthet.”
Ann Ullerfors
2006 15

16. Mål
Att veta vägen framåt Nu kraftsamlar vi för framtiden
Mål är viktiga. De ska vara visionära men samtidigt Under 2007 kommer målen att vara något mindre
realistiska. De ska utmana oss men inte vara omöj- tuffa, men fortfarande tillräckligt utmanande. Tanken
liga att nå. Att sätta mål är en svår konst, men det är är att vi då ska kraftsamla, konsolidera oss och bygga
nödvändigt. Att veta vart man ska ger mening åt det en verksamhet som är redo för en rejäl expansion
dagliga arbetet. Målen ger riktningen. Sen är det upp under 2008. Riktningen är fortfarande uppåt och
till oss alla att börja gå åt rätt håll. Med stolthet kan vi framåt men stigningen är mindre brant. Utan vila
konstatera att alla medarbetare är väl medvetna om orkar ingen vara framgångsrik.
våra mål. Alla vet vi också vad som krävs av oss för att
målen ska uppfyllas. Några av våra mål för 2007
Våra fem övergripande mål beskrivs närmre på • Lönsamheten ska vara 4,75 procent
sidan 4. De styr hur vi ska arbeta med medlems- • Det totala resultatet ska uppgå till 4,1 Mkr
verksamheten, nya bostäder, förvaltningen, ekonomin • Egna fastigheter ska ha en direktavkastning
och personalen och de ligger till grund för den årliga på 6,2 procent
målsättningen. Under 2006 var målen särskilt tuffa, • Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska
det sticker vi inte under stol med. Men nu när vi har öka med 500 lgh
sett resultatet av vår måluppfyllelse visar de sig ha varit • Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka
en bra utmaning. Alla mål har inte gått att nå men med 500 lgh
merparten har uppfyllts, somliga mer än väl. • Inflyttningsenkäten ska visa minst 95 procent
nöjda kunder
Några av våra mål och resultat 2006 • Fungerande kundgrupper och upprättade
• Lönsamheten ska vara 5,5 procent förvaltningsplaner för alla avtalskunder 2007
Den blev 10,75 procent • Minst 35 procent av avflyttade medlemmar
• Omsättningsökning Förvaltning ska vara 5 procent ska behålla sitt medlemskap
Den blev 11,1 procent • Minst tre långsiktiga mervärden i medlemskapet
ska tas fram
• Resultatet ska uppgå till 4,5 Mkr
• HSB Södertörn ska etableras på gotland
Det blev 9,1 Mkr
• Ett basutbildningspaket skapas för personalen
• Affärsområde Ekonomisk förvaltning ska vårdas • Minst fem nya förvaltningstjänster och två nya
och breddas medlemstjänster
Det blev 247 fler lgh • Ett trädgårdsskötselkoncept ska lanseras
• Affärsområde Teknisk förvaltning ska öka med 5 avtal • Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh
Det blev 6 avtal
• Antalet medlemmar i fria gruppen ska öka med 300 st
Det blev 305 st
• Antalet sjukdagar ska stanna på 2004 års nivå
Vi låg under 2004 års nivå
• Minst 35 Brf ska anslutas till Styrelsewebben i steg 1
Det blev 40 Brf
• Minst fem nya tjänster ska lanseras under året.
Det blev fem: webbfakturor, fallskydd brunnar, under-
hållsplan mark, placeringsprodukter och flerårsprognos
• Nybyggnadsprojekt om minst 100 lgh med byggstart
senast 31/12 2007
Det blev 294 lgh Under 2006 har vi expanderat kraftigt. Under 2007 kommer
• 90 procent av våra avtal ska vara enligt AFF vi att kraftsamla och slå av på takten något för att orka med den
Det blev 83 procent planerade expansionen 2008.
16 2006

17. Verksamhetsutveckling och kvalitetsledning
En verksamhet i ständig utveckling Några projekt från 2006
HSB Södertörns utveckling är alla medarbetares Här är några av de 22 projekt vi arbetat med under
angelägenhet. Genom allas delaktighet skapas också 2006. Samtliga har direkt kundanknytning.
en större förståelse för verksamheten på ett övergrip- • Gruppanslutning till Bredbandsbolaget
ande plan. Förståelse i sin tur skapar engagemang • Uppföljning av NKI
och engagemang skapar vilja till förbättringar. Det är • Utveckla och samordna kundtjänst
själva ledmotivet i utvecklingsverktyget OV7 - Offensiv • Samordna upphandling åt Brf med stöd av
Verksamhetsutveckling 2007. Arbetet påbörjades 2005 underhållsplan
med siktet inställt på tre år av förbättringsarbete – hela • Utveckla tjänsten Underhållsplanering
tiden med kunden i fokus. Under 2006 har totalt 22 • Utveckling av tjänsten Långtidsprognos
projekt startats som har involverat merparten av de • Utveckla affärsområdet Teknisk förvaltning
anställda. Projekten har varit av både strategisk och • Utveckla Styrelsewebben – paket 2
rent praktisk karaktär med framtida kundnytta som
gemensamt kundfokus. Att det uppskattas av kunderna Några projekt för 2007
visar inte minst årets resultat. Under 2007 kommer projekten att vara något färre
– totalt 14 st – men av mer strategisk karaktär. Färre
Information gör arbetet levande medarbetare kommer att vara involverade direkt i
Utvecklingsarbetet bedrivs i projektform med tydliga något projekt. Det gör informationen kring OV7 till
mallar och direktiv som gör att arbetet hela tiden styrs ett ännu viktigare verktyg för att skapa delaktighet.
framåt, mot målet. Noggrann dokumentation är obliga- Därför kommer vi utöver den vanliga informationen
toriskt och via intranätet kan alla ta del av projektens att hålla informationsträffar kring OV7 varannan
status. Information om OV7 har också varit en ständig månad, där vi kan fånga upp tankar kring de projekt
punkt på dagordningen vid personalmötena. Under som löper i organisationen.
2006 har dessutom två speciella OV7-dagar genomförts
med syfte att informera, entusiasmera och fånga upp Här är några av de projekt vi kommer att arbeta med:
tankar och idéer från personalen. Det är viktigt att alla • Mervärden i medlemskapet
känner sig delaktiga i alla projekt – även de som de inte • HSB-ledamotens uppdrag
själva aktivt deltagit i. • Utveckla affärsområdet Ekonomisk förvaltning
• Nyproduktionsprocessen
Verksamhetsutveckling och • Utveckla driftstjänsterna
kvalitetsledning – allt i ett. • Skapa webbmastertjänst till Brf
Arbetet slutar inte när ett projekt är i mål. Snarare • Förnyelse av kursmaterialet
tvärtom. Det är då det verkliga arbetet startar. Att ha
implementerat projektets resultat i verksamheten bety- Under 2005 drev vi totalt 38 projekt.
der inte att det kan stå på egna ben. Fortfarande krävs
en viss övervakning och vägledning.
Den stora fördelen med OV7 är att det inte bara är
ett verktyg för verksamhetens utveckling utan även ett
kvalitetsledningssystem. Under 2006 har resultaten från
2005 års projekt löpande följts upp. De har delats upp i
tre nivåer med olika behov av övervakning och ledning.
Nivå 1 betyder att projektet är alldeles färskt i verksam-
heten och behöver mycket stöd och vägledning. Nivå 2
är projekt som bara behöver tillsyn då och då. När Nivå
3 har uppnåtts betyder det att man arbetar enligt önske-
mål och övervakningen kan avslutas. Vid det här laget
är projektet och dess resultat i hamn och verksamheten
har tagit ytterligare ett steg framåt.
2006 17

18. Hållbarhet
Hållbarhet handlar om att finna balans mellan ekonomisk
tillväxt och hänsyn till miljö och social utveckling. Överdriven De internationella kooperativa principerna
vinst för ett perspektiv får inte ske på bekostnad av de två övriga. • Frivilligt och öppet medlemskap
Hållbar utveckling kräver ett helhetstänkande – det går inte att • Demokratisk medlemskontroll
strunta i någon av de tre delarna. • Medlemmarnas ekonomiska deltagande
• Självständighet och oberoende
HSBs synsätt på hållbarhet innebär att vi ska ge våra • Utbildning, praktik och information
• Samarbete mellan kooperativa föreningar
intressenter information och kunskap om hur vi;
• Samhällssyn
• lever i enlighet med våra kärnvärderingar
• lever efter de kooperativa principerna och
värderingarna HSBs synsätt
• efterlever samtliga synsätt och riktlinjer som HSB:s synsätt styr hela verksamheten. De ger oss
gemensam fastställts inom HSB riktlinjer för hur vi ska arbeta och fungerar som en
• utvecklar relationen till våra intressenter ledstjärna när vi sätter upp mål för verksamheten.
HSBs inriktningsmål Finansverksamhet
1. Vi ska vara den mest ansedda aktören när det 2006 antog HSB Södertörns styrelse en ny finanspolicy
gäller boendet; för HSB Södertörn. I policyn finns riktlinjer för placering
• HSB ska arbeta för en hållbar utveckling av medel, upplåning/inlåning av medel samt utlåning.
• HSB ska verka för en god hushållning med resurser Av inlånade medel ska 90 procent hållas tillgängligt för
och vara konkurrenskraftiga på marknaden omedelbar utbetalning. Se verksamhetsberättelsen på
• HSB ska vara en arbetsplats som attraherar sidan 26.
kompetenta medarbetare
Utvecklingsarbete
2. Vi ska tydligt visa att vi lever efter den Vårt utvecklingsarbete går under namnet Offensiv
kooperativa idén; Verksamhetsutveckling. Ledorden för vårt utvecklings-
• genom våra kärnvärderingar arbete är allas delaktighet, ständiga förbättringar och
engagerat ledarskap. All verksamhetsutveckling sätter
kärnvärderingarna medlemmar och kunder i fokus. Läs mer på sidan 17.
Kärnvärderingarna är närvarande i all vår verksamhet
– från fastighetsskötarens dagliga arbete i och omkring kvalitetsarbete
fastigheterna till hur vi kommunicerar med vår om- Vårt kvalitetsarbete går hand i hand med vår verksam-
värld. Av våra fem värdeord är trygghet det vi särskilt hetsutveckling. Alla utvecklingsprojekt kvalitetssäkras
arbetar med. i tre steg, personal och ledade säkras via våra policys
och kundrelationerna säkras via våra kundgrupper.
HSB:s kärnvärderingar Läs mer på sidan 17.
• Engagemang – intresse, kunskap, vilja, självhjälp
• Trygghet – ekonomisk, fysisk, social kommunikation
• Hållbarhet – långsiktighet, miljömedvetenhet, kvalitet Kommunikation innebär att göra något gemensamt
• Omtanke – hänsyn, empati, rättvisa och inget passar väl bättre för en medlemsägd verk-
• Samverkan – demokrati, samarbete, solidaritet, samhet. Vi för en ständig dialog med våra intressenter.
öppenhet och kunskapsutbyte Kommunikationen syftar till att skapa kunskap och
delaktighet i vårt arbete. Den ger oss även återkopp-
kooperativa principer ling så att vi ännu bättre kan utforma vår verksamhet
Vi är en medlemsägd verksamhet. Våra medlemmar efter våra intressenters önskemål.
äger oss och samtidigt är vi deras samarbetspartner.
Medlemmarna har insyn, är med och beslutar och är De viktigaste interna kommunikationskanalerna
delaktiga i vår verksamhet. Vi samarbetar med andra • Chefer
HSB-föreningar samt övriga kooperativa föreningar. • Intranät
• Möten och sammankomster
18 2006

19. Hållbarhet
De viktigaste externa kommunikationskanalerna
• Medarbetare Verksamhetens skriftliga policys
• HSB-ledamöter • Miljö
• Infobrev • jämställdhet
• Medlemstidning • Mångfald
• Webb • Finans
• IT
• kommunikation
kompetensutveckling
• Sponsring
Vi utvecklas ständigt, det gäller både vår egen personal,
• Ledarskap
våra kunder och våra medlemmar. Kompetensutveck- • Arbetsmiljö
ling är en förutsättning för att kunna hänga med i en • kvalitet
allt mer föränderlig värld. Kunskap skapar nya vägar • Mobil
och nya tankar. Tillsammans blir vi bättre och bättre. • Personal
• Attestinstruktioner
Totalt antal utbildningstimmar
för personalen 2 440 NkI/NMI
Antal erbjudna utbildningar för Nöjd-kund-Index (NkI) och Nöjd-Medarbetar-
förtroendevalda i Brf-styrelserna 32 Index (NMI) undersöks med ca 18 månaders
Antal utbildningar som genomförts 20 mellanrum. resultaten från undersökningarna
Totalt antal deltagare 235
används för att sätta upp mål för verksamheten
Totalt antal lärarledda timmar 151 ur kund- och medarbetarperspektiv.
HSB:s intressenter Vi har tecknat ramavtal med 36 lokala leverantörer
Vi har definierat vilka våra intressenter är i vårt närom- som våra bostadsrättsföreningar har tillgång till.
råde. Vi har en aktiv plan för hur vi ska nå dem med
olika former av informationsinsatser, kontakt och dialog. Samhället
HSB Södertörn deltar i:
HSBs intressenter • Södertörns samarbete för att utveckla regionen
• Medlemmarna
• Södertörns utvecklingscentrum
• Personalen
• Företagarföreningen
• kunderna
• Leverantörer/partners • Handelskammaren i Huddinge
• Samhället - lokalt och globalt • organisatoriskt deltagande samt ekonomiska bidrag
till olika grupper nationellt och internationellt
Personal • praktikantplatser för skolungdom sommartid
• näringsliv och skola
• upplåter lägenheter för kommunalservice
• omsorgsverksamhet
• pensionärsverksamhet
• engagemang i föräldrar på stan
• samarbete med Kooperation Utan Gränser i ett
biståndsprojekt i Sydafrika
• samarbete med Smittskyddsinstitutet för bekämpning
av legionella
Vi har en personalförsörjningsplan som löper över fem
år samt en jämställdhetsplan.
2006 19

20. Hållbarhet
Miljö
Vår miljöpolicy slår fast att vårt arbete är en del av ar-
• Miljösamordnare •
• Handledning med flödesschema
vet till kommande generationer. Vi ska arbeta förebyg- för statistikinsamling •
gande med ständiga förbättringar i samverkan med lo- • Miljöhandlingsplan •
kalt beslutade miljöprogram och gällande lagstiftning. • Policy för tjänsteresor •
I vårt engagemang för samspelet mellan människa och • Tjänstebilar, samtliga miljöklass 2 •
miljö skapar vi trygga och hållbara boendeformer. • IT-baserad kommunikationspolicy •
• Skrivare och kopiatorer för
Miljöledningssystem dubbelsidig utskrift •
Vårt miljöledningssystem är integrerat i verksamheten • Miljökrav för entreprenörer och leverantörer •
och bygger på följande hållpunkter. • Miljökrav vid val av produkter •
• Engagemang hos de anställda • Utbildning i miljöfrågor, intern och extern •
• Miljöpolicy samt övergripande miljömål
• Detaljformulering, handlingsplan, budget och
• Lagbevakning av miljöfrågor •
• Bevakning och årsrapportering
aktivitetsplan av freonanläggningar •
• Processövervakning, lagbevakning, uppföljning • Arbetsplatsbesiktningar internt och externt •
samt mätning • Refillsystem för tonerkassetter •
• Avstämning av måluppfyllelse och prestanda • Miljöbesiktningar •
samt förbättringar • Lekplatsbesiktningar •
• Ombyggnad/injustering värmesystem •
Prioriterade nationella miljömål
• Begränsad klimatpåverkan
• Vattenbesparingsåtgärder •
• Energiuppföljning/månatlig
• Giftfri miljö med rapportredovisning •
• God bebyggd miljö • El-besparande åtgärder •
• Ombyggnad/injustering av ventilation •
övergripande miljömål • PCB-inventering •
• Bygga friska hus
• Reducera förbrukning av energi och öka använd-
• Radonmätning •
nigen av förnyelsebar energi • Finns
• Minska resursanvändningen genom att öka återan-
vändningen av material samt minska andelen deponi
• Finns delvis
• Ta miljöhänsyn vid inköp och upphandling
• Ge utbildning och information så att miljömål
uppnås
Betydande miljöaspekter
• Byggande; materialval, placering, energisystem,
byggprocessen, upphandling
• ROT; materialval, upphandling/AF, byggledning,
sortering av byggavfall, transporter
• Löpande drift av fastighet; energiförbrukning,
skötsel hus och grönytor, städning, avfall, upp-
handling/inköp
• Kontor och medlemstjänst; lokaler, resursan-
vändning, transporter, upphandling, informations-
hantering, städning, utbildning
Miljödata verksamhet
• Miljöpolicy •
• Miljöledningssystem •
20 2006

21. Hållbarhet
OrgANISATIONSScHEMA
VD
Ulf Tapper
Personal
roger Friberg
Marknad & Ekonomi & Nyproduktion Förvaltning
Utveckling Administration Lasse Mikkola Stefan younes
Helena Lundberg Ann Ullerfors
AO Ekonomisk AO Förvaltning
Ekonomisk AO Teknisk AO Projekt
Förvaltning Fövaltning
Stefan younes Förvaltning Lennart Nordlund
Susanne Tiderman Susanne Tiderman Nicolai Ussing
2006 21

22. Styrelsen
Under året har styrelsen utöver ordinarie samman- Faddergruppen
träden träffats i olika arbetsgrupper: Verkar för att öka kontakten mellan föreningen och
bostadsrättsföreningarna bland annat genom att
Omvärldsanalysgruppen besöka samrådsgrupperna.
Syftet med gruppens arbete är att se till att HSB
Södertörn ständigt har en aktuell bild av den omvärld Ledamotsgruppen
som påverkar vår verksamhet. Ser till att HSB-ledamöterna får tillgång till kunskap
och information som gör att de i sin tur kan stötta
bostadsrättsföreningarnas styrelser.
2
1
3
4
5
6 7
8
9 10
1. Alf Norberg 2. jonte Söderström 3. rune Matsson 4. Ulla Lavér
5. Lena Ingren 6. Per kregert 7. Marie Magnusson 8. Mats Sultan
9. åke Nilsson 10. Stig Edvardsson. Saknas på bild: Bo Beckman
22 2006

23. Förvaltningsberättelse
2006
2006 23

24. Förvaltningsberättelse
Styrelsen och VD för HSB Södertörn ekonomisk före­ Revisorer
ning (org nr 769601­3775) avger årsredovisning för Revisorer är auktoriserade revisorn Liselotte Herrlander
räkenskapsåret 2006­01­01–2006­12­31, föreningens med auktoriserade revisorn Bengt Abrahamsson som
elfte verksamhetsår. suppleant och BoRevision AB, utsedd av HSB Riksför­
Styrelse bund.
Styrelsen hade vid årets utgång följande sammansätt­
ning:
Valberedning
Jonte Söderström Ledamot samt ordförande
Ordinarie ledamöter är Bertil Siggelin (sammankal­
Bo Beckman Ledamot, utsedd av
lande), Sven Gustavsson och Marianne Molander.
Huddinge kommun
Suppleant är Kjell Larsson.
samt vice ordförande
Ulla Lavér Ledamot
Ledningsgrupp
Åke Nilsson Ledamot
Rune Mattsson Ledamot Ledningsgruppen i HSB Södertörn hade vid årets
Per Kregert Ledamot utgång följande sammansättning: Ulf Tapper, Ann
Alf Norberg Ledamot Ullerfors, Lasse Mikkola, Helena Lundberg, Stefan
Lena Ingren Ledamot Younes och Roger Friberg.
Mats Sultan Ledamot, personalrepresen­ Medlemsutvecklingen
tant Fastighetsanställda Vid utgången av 2006 hade HSB Södertörn 17 975
Marie Magnusson Ledamot, personalrepresen­ medlemmar fördelade på 17 879 enskilda medlemmar
tant SIF och 96 bostadsrättsföreningar, varav 12 bostadsrätts­
Stig Edvardsson Suppleant föreningar är registrerade för framtida nyproduktion.
Aina Ellingsen Suppleant, utsedd av
Huddinge kommun Väsentliga händelser under året
Leif Aura Suppleant, personalrepresen­ samt efter räkenskapsårets utgång
tant Fastighetsanställda
• Nyproduktion – Påbyggnad av Tullinge Centrum med
Per­Eric Peterzon Suppleant, personalrepresen­
60 lägenheter i hyresrätt har färdigställts.
tant SIF
Inflyttning har skett under perioden februari–
I tur att avgå vid kommande ordinarie fullmäktige­ mars. Samtliga lägenheter är uthyrda.
sammanträde är ledamöterna Ulla Lavér, Åke Nilsson Brf Sörgården i Tullinge med 32 lägenheter har
och Rune Matsson samt suppleanten Stig Edvardsson. färdigställts under året och inflyttning har skett.
Huddinge kommun kommer fr o m år 2007 inte att Samliga lägenheter är sålda.
utse några representanter till HSB Södertörns styrelse. Brf Hörningsnäs i Huddinge med 24 lägenheter
har färdigställts under året och inflyttning har
VD för HSB­föreningen har under året varit Ulf Tapper. skett. Samtliga lägenheter är sålda.
Brf Måsen i Nynäshamn, 25 lägenheter. Byggstart
Sammanträden har skett under året och vid årsskiftet var 19 lägen­
Ordinarie fullmäktigesammanträde hölls 2006­05­20. heter sålda.
Styrelsen har under året hållit åtta protokollförda sam­ Brf Norrgården i Tullinge, 40 lägenheter. Bygg­
manträden. start har skett under året och vid årsskiftet var
13 lägenheter sålda.
Styrelsens arbetsformer • Fastighetsförsäljning – Järnvägen 13 i Nynäshamn, del
Under året har styrelsen haft flera arbetsgrupper som av marken har sålts.
arbetat med speciella frågor, till exempel: • Personal – Ny chef för teknisk förvaltning har
• omvärldsfrågor anställts, med inriktning på yttre skötsel. Även
• utbildning av HSB­ledamöter ny chef för marknad och utveckling har anställts
• fadderverksamhet avseende HSB Södertörns under året.
bostadsrättsföreningar • Kvalitetsarbete – Vi arbetar kontinuerligt med vårt
kvalitetsledningssystem OV7. I OV7 arbetar vi i
24 2006

25. projektform med verksamhetsutvecklingen. Projek­ • Nyproduktion – Planer för nyproduktion pågår i
ten involverar merparten i företaget och sedan Brf Östliden, Tullinge med cirka 160 lägenheter,
starten 2005 har alla medarbetare deltagit i minst Järnvägen i Nynäshamn cirka 70 lägenheter totalt
ett, i många fall fler, projekt var. Alla arbetar efter ihop med NCC och i Trångsund med cirka 100
samma mallar och system och projektarbetet rap­ lägenheter och på lite längre sikt ytterligare pro­
porteras till en styrgrupp. När ett projekt avslutas jekt i alla tre kommunerna. Planer finns att under
går det över i ett bevakningssystem för att säker­ kommande verksamhetsår etablera oss på Gotland.
ställa att det landar i vardagen och efterlevs. Bevak­ Möjligheten att förvärva hyresrätter i Huddinge
ningen sker i tre nivåer där den första kräver nog­ undersöks.
grann övervakning, den andra mer regelbundna
• Marknad – Ett nytt affärs­ och ekonomisystem
kontroller och där den tredje och sista nivån är
kommer att installeras med driftstart 1/1 2008.
steget till en rutin.
Systemet gör det möjligt för oss att utöka antalet
• Organisation – From 1/6 har en ny organisation ge­ webbtjänster vi erbjuder till våra kunder vad gäller
nomförts som ytterligare ska säkerställa vårt fokus rapporter och ekonomisk uppföljning.
på kundrelationer och affärsutveckling. Organisa­
Arbetet med kundgrupperna – som upprättades
tionen består av kundgrupper med en utsedd kun­
under 2006 – kommer att fortgå och utökas till att
dansvarig för respektive kund. Grupperna täcker in
omfatta alla våra avtalskunder. Dessutom kommer
våra fyra affärsområden och syftet är att kunna er­
vi att arbeta aktivt med att öka marknadsandelen
bjuda våra kunder en helhetssyn på förvaltningen.
hos våra HSB Brf:er
I samband med detta har också personalen kompe­
tensutvecklats i linje med den nya organisationen. Vi kommer också att öka våra insatser gentemot
den externa marknaden som till exempel bostads­
• Lönsamhet – Det goda resultatet av årets verksamhet
rättsföreningar utanför HSB­sfären, privata fastig­
gör det möjligt att lämna 5 procent rabatt till av­
hetsägare samt allmännyttan.
talskunder. Återbäringen kommer att krediteras
respektive bostadsrättsförening. Vi utvecklar ett trädgårdskoncept som kommer att
lanseras under 2007. Tjänsterna har efterfrågats
Ramavtal med 36 entreprenörer har träffats. Syftet
hos våra kunder och vi är glada över att framgent
är att säkerställa att vi kan erbjuda våra kunder
kunna tillhanda hålla dessa tjänster. Trädgårds­
kvalitetssäkrade leverantörer av tjänster och pro­
gruppen kommer att kunna hantera allt från ans­
dukter. Avtalen är lokala och är ett komplement till
ning av häckar till planering och projektering av
de riksavtal som finns. Genom avtalen kan också
utemiljöer.
prisnivåerna gentemot våra kunder förbättras.
Under 2007 tas en marknadsplan fram med syfte
att ge företagets kommunikation och marknads­
Förväntad framtida utveckling föring en övergripande struktur. Marknadsplanen
• OV7 – Vi fortsätter med vårt kvalitetsledningssystem, beskriver strategiskt hur vi identifierar våra mål­
OV7, under kommande år. Under 2007 kommer grupper och kanaler samt hur vi ska kommunicera
projekten att vara färre till antalet, 14 stycken, och med utgångspunkt från de styrdokument vi har
av mer strategisk karaktär. Detta leder också till att centralt. Marknadsplanen säkerställer att vi kom­
färre från personalen kommer att vara involverade. municerar vårt utbud och våra tjänster till befint­
Dock kommer projekten löpande att rapporteras liga och nya målgrupper i rätt kanal, rätt tid och
via vårt intranät samt via personalmöten för att med rätt resurser.
säkerställa allas delaktighet.
Under 2007 kommer själva projektarbetets former Föreningens resultat
att vara föremål för ett projekt med syfte att utveckla
och ekonomiska ställning
och förbättra arbetsformerna/rutinerna och också
göra dem rustade för framtida behov. Föreningens resultat och ekonomiska ställning vid
årets utgång framgår av resultat­ och balansräkningar.
År 2002 År 2003 År 2004 År 2005 År 2006
Resultat efter finansiella poster 6 878 391 4 884 475 8 868 632 16 039 779 9 560 093
Nettoomsättning 87 286 821 85 986 867 84 789 289 79 513 421 84 202 921
Balansomslutning 268 331 522 303 652 709 278 398 337 334 905 940 398 430 447
Eget kapital 35 009 537 39 434 723 47 298 040 59 693 729 67 681 009
Soliditet, exkl. brf:s inlåning 26,39% 25,46% 30,87% 38,02% 38,71%
2006 25

26. Finanspolicy Vinstdisposition
Den 23 augusti 2006 antog HSB Södertörns styrelse Till föreningsstämmans förfogande
Finanspolicy för HSB Södertörn. I policyn finns rikt­ står följande vinstmedel:
linjer för placering av medel, upplåning/inlåning av Balanserat resultat 47 037 276:81
medel samt utlåning. Av inlånade medel ska 90 procent Årets resultat 7 825 430:25
hållas tillgängligt för omedelbar utbetalning. Kronor 54 862 707:06
Styrelsen och verkställande direktören
Inlåning från bostadsrättsföreningar per 2006-12-31
föreslår att vinstmedlen disponeras så att;
Avistamedel 135 241 990:– Till reservfonden avsätts 391 271:–
Bunden inlåning 91 540 000:– I ny räkning överförs 7 434 159:25
226 781 990:– Kronor 7 825 430:25
90% 204 103 791:–
Avistamedel, kassa och bank 180 811 739:–
Finansiella instrument 6 000 000:–
Delfinansiering av produktion Tullinge
Centrum i stället för att utnyttja beviljat
kreditiv, Swedbank AB 49 160 000:–
235 971 739:–
Belåningsutrymme av egna lägenheter
och obelånade fastigheter 20 833 000:–
256 804 739:–
Mkr
Mkr
År År
Visar förändringen av eget kapital mellan åren.
Soliditet inkl/exkl avräkning med brf
%
%
30
25
20
15
10
5
År År
Avser eget kapital i förhållande till balansomslutningen Resultatet efter finansiella intäkter och kostnader/
med hänsyn tagen till obeskattade reserver, inkluvsive eget kapital + 72% av obeskattade reserver
respektive exklusive inlåning från bostadsrättsföre­
ningarna.
26 2006

27. Resultaträkning
Not 2006 2005
tkr tkr
Nettoomsättning 2 84 203 79 513
Kostnad för sålda tjänster -68 364 -63 712
Fastighetskostnader -5 393 -5 589
Bruttoresultat 10 446 10 212
Administrations­ och försäljningskostnader -9 958 -9 264
Jämförelsestörande poster 3 486 6 352
Övriga rörelseintäkter 2 968 1 304
Rörelseresultat 4 3 942 8 604
Resultat från finansiella investeringar
Resultat från andelar i intresseföretag 5 3 -1
Resultat av anläggningstillgångar 6 3 610 5 894
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 6 176 5 475
Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -4 171 -3 932
Resultat efter finansiella poster 9 560 16 040
Avsättning till periodiseringsfond -935 -1 424
Uppskjuten skatt 0 -467
Årets skatt -800 -1 197
Årets resultat 7 825 12 952
2006 27

28. Balansräkning
Not 2006 2005
tkr tkr
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 9 156 810 101 312
Pågående ombyggnation 10 0 50 063
Inventarier 11 2 234 1 677
159 044 153 052
Finansiella anläggningstillgångar 12
Andelar i vilande koncernföretag 300 300
Andelar i intresseföretag 50 50
Andra långfristiga värdepappersinnehav 41 173 41 173
Andra långfristiga fordringar 7 279 16 669
48 802 58 192
Summa anläggningstillgångar 207 846 211 244
Omsättningstillgångar
Varulager
Pågående arbeten 13 0 175
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 4 756 3 965
Avräkning förvaltade företag 713 2 621
Avräkning vilande dotterföretag 426 455
Övriga fordringar 2 341 1 760
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 536 1 997
9 772 10 798
Kortfristiga placeringar
Övriga kortfristiga placeringar 89 775 55 690
Kassa och bank 91 037 56 998
Summa omsättningstillgångar 190 584 123 661
Summa tillgångar 398 430 334 905
28 2006

29. Not 2006 2005
tkr tkr
Eget kapital och skulder
Eget kapital 15
Bundet eget kapital
Andelskapital 10 278 10 116
Reservfond 2 540 1 892
12 818 12 008
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 47 037 34 733
Årets resultat 7 825 12 952
54 862 47 685
Summa eget kapital 67 680 59 693
Obeskattade reserver 16 2 581 1 646
Avsättningar 83 225
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17 74 703 76 923
Inlåning från Brf 8 000 0
Summa långfristiga skulder 82 703 76 923
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17 2 152 2 218
Förskott från kunder 2 362 1 121
Leverantörsskulder 7 867 6 702
Avräkning förvaltade företag 18 218 782 174 776
Skatteskulder 1 229 1 738
Övriga kortfristiga skulder 1 698 1 462
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 11 293 8 401
Summa kortfristiga skulder 245 383 196 418
Summa eget kapital och skulder 398 430 334 905
Poster inom linjen
Ställda säkerheter 20 136 679 141 027
Ansvarsförbindelser 21 73 011 227 039
2006 29

30. Kassaflödesanalys
2006 2005
tkr tkr
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 3 942 8 604
Övriga finansiella intäkter 9 786 11 369
Övriga finansiella kostnader -4 171 -3 932
Skatt -800 -1 197
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet
Avskrivningar och nedskrivningar 2 108 2 322
Förändringar av avsättningar -143 -6
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 10 722 17 160
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av varulager och pågående arbeten 190 178
Förändring av hyres­ och kundfordringar -791 746
Förändringar av övriga omsättningstillgångar -91 2 419
Förändring av leverantörsskulder 1 164 2 672
Förändring av övriga rörelseskulder 3 846 995
Kassaflöde från den löpande verksamheten 15 040 24 170
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar -8 732 -63 881
Försäljning av materiella anläggningstillgångar 633 13 904
Investeringar i finansiella anläggningstillgångar
exkl andra långfristiga värdepappersinnehav 390 912
Kassaflöde från investeringsverksamheten -7 709 -49 065
Finansieringsverksamheten
Förändring av inlåning från bostadsrättsföreningar 53 914 46 542
Förändring av andelskapitalet 162 -451
Amortering av lån ­2 287 -9 620
Återbäring/utdelning 3 -2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 51 792 36 469
Årets kassaflöde 59 123 11 574
Likvida medel vid årets början 127 689 116 114
Likvida medel vid årets slut 186 812 127 688
59 123 11 574
I likvida medel ingår kassa och bank samt övriga kortfristiga placeringar
samt långfristiga placeringar med möjlighet till omedelbar omsättning.
30 2006

31. Bokslutskommentarer
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
HSB Södertörn ek för äger Erax Service AB org. nr 556434­7978 till 100% samt Gamla Stans Fastighets
AB org. nr 556549­8093 till 100%. Ingen verksamhet förekommer i något av dessa bolag.
Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd.
Tillgångar har värderats till anskaffningsvärde. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till
belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder redovisas till nominellt belopp.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod.
Inventarier avskrives med 20% årligen och datautrustningar med 33,33%. Avskrivning av förbättringar
på annans fastighet sker med 20% per år. Fastigheterna har planmässigt avskrivits med 1%.
Uppskjutna skatter
Vid bokslutstillfället bedöms att det inte föreligger någon skatt.
Medelantalet anställda
År 2006 År 2006 År 2005 År 2005
totalt varav män totalt varav män
Medelantalet anställda 67 38 75 43
Sjukfrånvaro fördelar sig enligt nedan:
År 2006 År 2005
Total sjukfrånvaro 4,6% 7,0%
varav långtidssjukfrånvaro 54,0% 74,0%
sjukfrånvaro för män 4,0% 6,0%
sjukfrånvaro för kvinnor 5,5% 8,4%
anställda –29 år 1,0% 0,0%
anställda 30–49 år 4,8% 5,3%
anställda 50– 5,6% 8,8%
2006 31

32. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
År 2006 År 2005
Löner och Sociala Löner och Sociala
ersättningar kostnader ersättningar kostnader
Styrelse och VD 1 089 520 995 446
Övriga 23 578 11 241 23 367 11 070
Varav pensionskostnader, styrelse och VD 168 131
Övriga 3 307 3 128
Förmåner till ledande befattningshavare
För VD i HSB Södertörn ek. för. gäller att vid anställningens upphörande på initiativ av företaget utgår
24 månaders avgångsersättning. Efter fyllda 55 år utgår 36 månaders avgångsersättning. VD har möj­
lighet att gå i pension vid fyllda 62 år vid fyra års anställning (60 år vid mer än åtta års anställning).
Pensionen utgår med 40%–80% av pensionsmedförande lön. VD är 49 år.
Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelse­
ledamöter och deras suppleanter samt till nuvarande och tidigare VD förekommer ej.
Not 2 Nettoomsättningens fördelning
År 2006 År 2005
Egna fastigheter 16 901 13 895
Förvaltning – teknisk förvaltning 23 833 23 629
Projekt och Teknik 19 421 18 883
Ekonomisk förvaltning 11 538 11 621
Övriga intäkter 12 510 11 485
84 203 79 513
I övriga intäkter ingår medlemsavgifter med 5 171 tkr, motsvarande belopp återfinns på kostnadssidan
av medlemsverksamheten. Nettoomsättningen är reducerad med en rabatt till avtalskunder på 5%.
Not 3 Jämförelsestörande poster
År 2006 År 2005
Korrigering värde såld mark -103 0
Avskrivning utöver plan, lokalombyggnad 0 -286
Vinst vid avyttring av fordon 5 0
Vinst vid avyttring av fastigheter 584 6 638
486 6 352
Not 4 Revisorns arvode
År 2006 År 2005
Arvode till BoRevision AB
har varit för revisionsuppdrag 134 186
Övriga rådgivningstjänster 29 6
Not 5 Resultat från andelar i intresseföretag
Avser resultatet från HSB Fastigheter i Huddinge­Botkyrka HB, org. nr 916627­2535.
Bolaget ägs tillsammans med HSB Fastigheter AB. Bolaget ägs med 50 procent vardera.
Samtliga fastigheter har sålts under tidigare år.
32 2006