1. Орон сууцны үнийн шинжилгээ,
цаашдын хандлага,
хөрөнгө оруулалтын боломж
“Эрдмийн шувуу” Оюутны Эрдэм Шинжилгээний Бага Хуралд зориулав.
Эдийн засгийн салбар
Боловсруулсан: Т. Цэрэндорж1
С. Мягмарсүрэн1
Удирдагч: Б. Эрдэнэбат‡
1
МУИС-ЭЗС-ийн гуравдугаар курсын оюутнууд
МУИС-ЭЗС-Санхүүгийн тэнхим болон Манчестерийн их сургуулийн хэрэглээний
Эконометрикын багш доктор,профессор
‡
-1-

2. АГУУЛГА
Хураангуй
Талархал
I. ТАНИЛЦУУЛГА
I.1. Судалгааны үндэслэл, зорилго
I.2. Сэдвийн судлагдсан байдал
II. СУДАЛГАА НЭГ.МАКРО ЭДИЙН ЗАСГИЙН ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН
ШИНЖИЛГЭЭ
II.1. Макро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд ба орон сууцны үнэ
II.2. Орон сууцны үнийн хөөс, хөөрөгдөл
II.2.1. Онолын үндэслэл
-2-

3. II.2.1.1. Олон улсын туршилга
II.2.2. Эмпирик судалгаа
II.2.2.1. Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлтийг тодорхойлогч
үзүүлэлтүүдийн шинжилгээ
II.2.2.1.1.
Орон сууцны үнийн өсөлт
II.2.2.1.2.
Мөнгөний агрегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт
II.2.2.1.3.
Эдийн засгийн халалт
II.2.2.1.4.
Бусад үзүүлэлтүүд
II.2.2.2. Орон сууцны барилгын зардлын өсөлтийг орон сууцны үнийн
өсөлттэй харьцуулах нь
II.2.2.3. Орон сууцны үнийн богино хугацааны таамаглал
II.3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн инфляцид үзүүлэх нөлөө
III. СУДАЛГАА ХОЁР. МИКРО ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ШИНЖИЛГЭЭ
IV. СУДАЛГАА ГУРАВ. ИПОТЕКИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН БОЛОМЖ
IV.1.
Онолын хэсэг
IV.1.1. Зээлийн ангилал
IV.1.2. Зээлийн шилжих магадлалын матриц
IV.2.
Барилгын салбарын зээлийн динамикийн шинжилгээ
IV.3.
Барилгын салбарын зээлийн шилжих магадлал
IV.4.
Ипотекийн зээлийн динамикийн шинжилгээ
IV.5.
Ипотекийн зээлийн шилжих магадлал
IV.6.
Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас
V. ДҮГНЭЛТ, ЗӨВЛӨМЖ
AШИГЛАСАН МАТЕРИАЛ
ХАВСРАЛТ
Хураангуй
Бидний судалгаа ерөнхийдөө гурван дэд судалгаанаас бүрднэ.Энхий хэсэгт орон сууцны
үнэнд нөлөөлөгч макро эдийн засгийн хүчин зүйлсийг шинжилсэн. Дараагийн хэсэгт
орон сууцны үнэ ялгаатай тогтож байгаа шалтгааныг илрүүлж, ялгаатай байдлын
нөлөөллийг хэмжсэн. Гуравдугаар хэсэгтээ барилгын салбарт олгогдсон зээл болон
ипотекийн зээлийн динамик эгнээг судалж зээлийн чанарын шилжилтийн магадлалын
матрицыг байгуулсан. Энэ нь ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны эрсдэлийг
үнэлэхэд нэг том багана болох болвуу гэж үзэж байна.
Судалгааны үр дүнгээс цухас дурдвал:
Орон сууцны үнийн хурдацтай өсөлтөд ямар хүчин зүйлс нөлөөлж байгааг судалж,
үнийн хөөсөн өсөлт байгаа эсэхийг тодорхойлсон.
-3-

4. Хедоник загварт орон сууцны үнэнд нөлөөлж болох 7 дамми хувьсагчийг оруулж
үнэлсэн хэдий ч зөвхөн хоёр нь ач холбогдолтой гарсан. Ийнхүү ач холбогдолгүй гарсан
нь утаа болон байршлаас бусад чанарын үзүүлэлтүүд орон сууны үнэд хүчтэй нөлөө
үзүүлдэггүй гэсэн үр дүнд хүрч болохоор байна.
Нэгдүгээр улиралд барилгын салбарт зээл хамгийн бага олгогддог эсрэгээр Гуравдугаар
улиралд хамгийн их олгогддог байна.
Ипотекийн Хэвийн зээл дараагийн сард хэвийн түвшингээ хадгалах магадлал 99 хувь,
хугацаа хэтэрсэн зээл өөрийн түвшинээ хадгалах магадлал 68 хувь,чанаргүй зээл нь
өөрийн түвшингээ хадгалах магадлал 84 хувьтай байна.
Түлхүүр үг:Үнийн хөөсрөлт, Шилжих магадлалын матриц, Хедоник регресс, Ипотек
Талархал
Энэхүү судалгааны ажлыг амжилттай дуусгахад тоон мэдээлэл санал зөвлөмжөөр
дэмжлэг үзүүлсэн Х. Тэмүүлэн, Худалдаа хөгжийн банкны ажилтан Д. Мөнх-Эрдэнэ,
Рио-Тинто компанийн зэх зээлийн шинжээч П. Хишигбаяр, Монголын санхүүгийн зах
зээлийн холбооны ахлах партнер Г.Отгонжаргал нарт баярлаж талархсанаа
илэрхийлье.
I.
ТАНИЛЦУУЛГА
I.1 Судалгааны үндэслэл, зорилго
Монгол улс төвлөрсөн төлөвлөгөөт эдийн засгаас зах зээлийн эдийн засагт шилжсэнээс
хойш ард иргэддээ орон сууц, үл хөдлөх хөрөнгийг хувьчилж өгснөөр иргэд орон
сууцаа өөрийн өмч хөрөнгө болгож авсан. Ингэснээр энэхүү үл хөдлөх хөрөнгийг эдийн
засгийн эргэлтэнд оруулах зах зээлийн болон эрх зүйн боломжтой болов. Улс орон
хөгжиж Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын боломж нэмэгдэхийн хэрээр тус салбарын
үнэлгээ нэмэгддэг.
Сүүлийн үед маш ихээр яригдаж байгаа сэдэв бол Голланд өвчин юм. Голланд өвчний
шинж тэмдгүүд манай улсад аль хэдийн илрээд эхэлсэн нь барилгын салбарыг тойрч
гарахгүй. Уул уурхайн салбарын өндөр өсөлтөөс шалтгаалан төгрөгийн ханш чангарч,
-4-

5. цаашдаа бусад салбарын өрсөлдөх чадварыг бууруулдаг. Харин худалдаалагддаггүй(non
tradable) салбар буюу зөвхөн дотооддоо үйлдвэрлэгдэж, хэрэглэгддэг салбар өсдөг
байна. Худалдаалагддаггүй салбарт үсчин, гоо сайхан, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл,
эмийн сан, ресторан, худалдаа гэх мэт ордог. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ
буурахгүй гэдгийн нэгэн баталгаа болж байна.
Засгийн газар “100 мянган орон сууц” хөтөлбөрийн хүрээнд 6 хувийн хүүтэй орон
сууцны зээл авах боломж олгосон. Энэ нь санхүүгийн түрээсийн зардлыг бууруулж,
орон сууцны эрэлтийг өдөөж, үнийг улам өсгөх болно. Үнэ эрэлт нийлүүлэлтийн
тэнцвэрээр тогтдог. Дээрх эрэлтээс өсөлтөөс давсан хэмжээний нийлүүлэлтийг бий
болгож чадахгүй. Учир нь барилгын материалыг гаднаас импортолдог, гэтэл Замын үүд
боомтын нэвтрүүлэх чадвар маш хангалтгүй байгаа(үүнийг эдийн засагт Bottle neck гэж
нэрлэдэг) бөгөөд уул уурхайн тоног төхөөрөмж ихээр импортлогдож байгаагаас болж
боомтын ачаалал улам нэмэгдэж байгаа. Иймээс нийлүүлэлт талаасаа орон сууцны
зардал өснө. Замын үүд боомтын асуудлыг МУ-ын ерөнхийлөгч Монголын эдийн
засгийн форумын илтгэлдээ онцлон дурьдсан.
Сүүлийн жилүүдэд хөдөөгөөс хотруу шилжих шилжилт хөдөлгөөн эрчимжиж түүнтэй
холбогдох асуудлууд хурцаар тавигдаж байгаа билээ. Улаанбаатар хотод нийт хүн амын
41% амьдарч байхад хоѐр дахь том хот болох Дарханд ердөө 3.3%-тай тэнцэх хүн
оршин сууж байна. Нэг хотдоо хэтэрхий төвлөрсөн байдал нь нийтийг орон
сууцжуулахад хүндрэл дагуулдаг. Хөдөөгөөс хотруу шилжих шилжилт хөдөлгөөнд
боловсролын ситемийн гажуудал ихээр нөлөөлж байна. Доорх бүдүүвчээр үзүүлбэл:
Их дээд
сургуулиудын
төвлөрөл
(Улаанбаатарт)
+
Орон нутгаас
хотод суралцахаар
ирэх оюутнууд
Хотод
амьдрах
шийдвэр
Хот хөдөөгийн
хөгжлийн ялгаа,
цалин
Мэдээллийн
урсгалнэмэгдэж,
танилуудынх нь
шилжин ирэх
шийдвэрийг
сэдэлжүүлнэ
Шилжилт
нэмэгдэнэ
Төсвийн орлогын дийлэнх хэсгийг бүрдүүлдэг татварын орлого уул уурхайн салбарын
өсөлтөөс шалтгаалан хурдтай нэмэгдэж байгаа. Нөгөө талаас төсвийн зарлага тэлж
дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 40-өөд хувийг эзэлж байна. Уг зарлагын бараг тал
хувийг Улаанбаатар хотод зарцуулж байна. Төрөөс захын хорооллуудыг тохижуулах,
сургууль цэцэрлэг барих, цахилгаанаар хангах гэх мэт шилжин ирэгсдийн асуудлуудыг
шийдвэрэж байгаа нь шилжих хөдөлгөөнийг улам идэвхижүүлж байгаа.
-5-

6. Албан бус судалгаагаар байнга идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулдаг 800 орчим байрны
ченжүүд байна. Дээр нь хашаа байшингийн ченж, газрын ченж гээд тоочих юм бол
нилээд тоо гарах байх. Олон байртай, үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлэн амьдардаг маш
олон иргэд байна. Зарын нэг сонины дугаарт 5-6 нүүр битүү 600-700 барилга, орон
сууцны түрээсийн зар байна.Орон сууцны үнийн өсөлтийн тодорхой хэмжээг ченжүүд
бий болгож байна. Манай улсад нэг хүн хоѐроос дээш орон сууц эзэмшихийг хуулиар
хязгаарласан заалт байдаггүй. Мөн эдгээр хүмүүст нэмэлт татвар оноодоггүй, түрээсийн
орлогоос татвар авдаггүй зэрэг нь ченжүүдийг өөхшүүлж байна.
Зорилго
Орон сууцны үнэнд нөлөөлөх микро болон макро хүчин зүйлсийг шинжилж, цаашдын
хандлагыг тодорхойлж, санхүүжилтийн шинэ боломжийг судлах зорилготой. Бид
энэхүү судалгаагаараа дараах асуудлуудыг хөндөхийг зорьсон.







Макро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд болон орон сууцны үнийн хоорондын
хамаарлыг тогтоох,
Орон сууцны “хөөсөн” өсөлт байгаа эсэхийг шинжлэх,
Богино хугацааны үнийн таамаглал гаргах,
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн инфляцид үзүүлэх нөлөөллийг онолын түвшинд
тайлбарлах,
Улаанбаатар хотын орон сууцны үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөх хүчин
зүйлсийг тодорхойлж, нөлөөллийг нь хэмжих,
Зээлийн чанарын шилжих магадлалын матрицийг байгуулж, ипотекийн зээлийн
эрсдлийн түвшинг шинжлэх,
Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргах боломжийн талаар судлах,
Аргачлал, товч танилцуулга
Бид макро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд ба орон сууцны үнийн хамаарлыг график,
харьцуулалтын аргаар судласан.
Окина, Ширакава, Ширацука(Okina, Shirakawa, Shiratsuka.2000)нарын орон сууцны
үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлт байгааг тодорхойлогч гурван хүчин зүйл (Хөрөнгийн
үнийн огцом өсөлт, Мөнгөний аргегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт, Эдийн
засгийн халалт зэргийг)болон бусад үзүүлэлтүүдийг авч үзсэн. ДНБ-ий алдагдлыг
тооцохдоо Hodrick Prescott-ийн шүүлтүүрийг ашиглан тооцсон.
Орон сууцны барилгын зардлын өсөлтийг орон сууцны үнийн өсөлттэй харьцуулж
судалсан. Барилгын ажлын гол материалуудын үнийн дундаж өсөлтийг гаргасан.
Богино хугацааны үнийн таамаглалыг гаргахдаа 2002 оны I улиралаас 2011 оны IV
улиралын орон сууцны м2-ийн үнийг ашиглан 2012 оны IV улирал хүртэлх таамаглалыг
X12-ARIMA загвараар гүйцэтгэсэн.
-6-

7. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн инфляцид үзүүлэх нөлөөллийг онолын түвшинд судалж,
шилжих механизмийг зургаар харуулсан.
Орон сууцны үнийн ялгаатай байдал, түүнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийг судлахдаа
Тэнхлэг зууч сэтгүүлийн дугаараас 77 орон сууцны мэдээллийг түүвэрлэн авч Crosssection өгөгдөл үүсгэн хедоник регрессийн загвар үнэлсэн.
Барилгын салбарт олгосн зээл болон ипотекийн зээлийн динамик шинжилгээг хийхдээ
Census X12-ARIMA загвараар хугацааны цувааг задлан шинжилсэн. Зээлийн чанарын
шилжих магадлалын матрицийг байгуулахдаа Марковын шилжих магадлалын матриц
байгуулах аргачлалыг ашигласан.
Тоон өгөгдөл
Судалгаанд ашигласан макро эдийн засгийн тоон өгөгдлийг ҮСХ-оос гаргадаг жилийн
тайлан, сарын бюллетень, Монголбанкны сарын бюллетень, арилжааны банкуудын
зээлийн тайлан, ипотекийн зээлийн тайлан зэргээс авч ашигласан.
Орон сууцны үнийн хугацаан цувааны тоон мэдээллийг “Master Properties”-оос гаргасан
өгөгдлийг ашигласан. Харин микро хүчин зүйлийн судалгаанд ашигласан тоон
өгөгдлийг Тэнхлэг зууч сэтгүүлийн2011 оны дугаар 15 –аас авсан. Чанарын
хувьсагчдын өгөгдлийг google earth, www.map.gogo.mn сайтуудыг ашиглан үүсгэсэн.
I.2Сэдвийн судлагдсан байдал
Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлтэй
холбоотой сэдвээр судалж бичсэн олон
судалгааны
ажлууд
байдаг.
Жишээ
нь
:
Дэлхийн банк, Чикагогийн холбооны нөөцийн
банкны
2002
оны
“Хөрөнгийн
үнийн
хөөсөн
өсөлт”сэдэвт хурлын материалд үнийн хөөсөн
өсөлтийн талаар эдийн засагчдын тавьсан
илтгэл, судалгааны ажлуудын тайлбарыг
өгсөн бөгөөд гол санаа нь үнийн хөөсөн өсөлтийг
тодорхойлоход
хэцүү
байдгийг,
түүнд
зээлийн өсөлт, зээлийн хүүгийн бууралт,
зөөлөн мөнгөний бодлого хүчтэй нөлөөлдөгийг,
үнийн хөөсөн өсөлтийн үед хэрэгжүүлэх мөнгөний
бодлого,
зохицуулалтын
талаар
өгүүлсэн
байна. Шигенори Ширацукагийн “1980-д оны
Японы хөрөнгийн үнийн хөөсөн өсөлт” сэдэвт
-7-

8. судалгааны ажилд дэлхийн 2-р дайны дараа
Япон улсад болсон гурван хөрөнгийн үнийн
хөөсөн
өсөлтийн
үр
дүнгээс
үнийн
хөөсөн
өсөлтийг тодорхойлох гол гурван үзүүлэлтүүд,
мөн
нөлөөлөгч
хүчин
зүйлүүд
болон
эдийн
засгийн үзүүлэлтүүдийг гарган тэдгээрийг
графикаар харьцуулжээ.
Карл Е.Кейс, Роберт Ж.Шиллер нарын “Орон
сууцны зах зээлд үнийн хөөсөн өсөлт байна
уу?” сэдэвт судалгааны ажилд орон сууцны
үнийн хөөсөн өсөлтийн элементүүдийг үзүүлсэн
бөгөөд судалгааны үр дүнд орон сууцны үнийн
хөөрөгдөл нь орлогын өсөлт, орон сууцны
ирээдүйн үнэ өснө гэсэн хэт их хүлээлтээс
болдог
гэжээ.
1988,
2003
онуудад
хийсэн
судалгааны асуултанд дунджаар 90% нь орон
сууцны үнэ ирээдүйн өссөөр байх болно гэсэн
хүлээлттэй байв. Мөн орон сууцны үнийн
хөөрөгдлийн дийлэнх хувийг орлогын өсөлт
эзэлдэг гэж дүгнэсэн.
Фред Е.Фолдварингийн “Калифорниягийн үл
хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөсөн өсөлт” сэдэвт
өгүүллэгт орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлтийн
эдийн засагт үзүүлэх нөлөөллийг дурьдан,
АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хөөрөгдлийг
1800-д оноос эхэлсэн гэж үзсэн бөгөөд циклийг
18 жилийн давтамжтай гэж тодорхойлжээ. Мөн
үнийн өсөлтийн дараа барилгажилтийн оргил
үе эхэлж, эцэст нь эдийн засгийн гол
үзүүлэлтүүд
унаж
эхэлдэг
гэжээ.
Сүүлийн
жилүүдэд Холбооны нөөцийн систем мөнгийг
ихээр
нийлүүлж,
зээлийн
хүүг
түүхэнд
байгаагүйгээр бууруулсан нь орон сууцны
үнийн
хөөсөн
өсөлтийг
бий
болгожхөрөнгө
оруулагч, дамын наймаачдыг татан, орон
-8-

9. сууцны
үнийн
хөөрөгдөл
ихэсдэг
гэж
үзсэн
байна.
Манай улсын хувьд үл хөдлөх хөрөнгө, орон
сууцны үнийн өсөлттэй холбоотойТ. Хоролжав
“Хот байгуулалтанд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн
нөлөө”, Д. Ган-Очир“Улаанбаатар хотын орон
сууцны
газрын
үнийн
ялгаатай
байдалд
нөлөөлөгч хүчинзүйл”, Д. Ганхуяг “Үл хөдлөх
хөрөнгийн эдийн засгийн үнэлгээ”, зэрэг
судалгааныажлууд,
Барилга
хот
байгуулалтын яамны “Орон сууцны үнийн
өсөлтийн талаар”дүгнэлтүүд хийгдэж байсан.
Зээлийн чанарын шилжих магадлалын
талаар:
ОУВС-н
судлаач
Matthew
T.Jones
(2005)
АНУ-н
банкуудынзээлийнтөрөлболонрейтингтогтоолгосонкомпаниудынтоонөгөгдлийгашиглан
Марковын
аргачлалааршилжихмагадлалынматрицыгбайгуулсан.Ингэхдээтухайнэдийнзасгийннөхц
өлбайдалболонбүтцийнөөрчлөлтийннөлөөгхаргалзанавчсудалсан.
Wharton
–н
санхүүгийнинститутынсудлаачTilSchuermann,
YusulfJafry
(2003)
“Зээлийншилжихматрицынаргачлал”
сэдэвтсудалгааныажлынголагуулганьзээлийншилжихматрицыгбайгуулахүндсэн 3 –н
арга
“Cohort,
Homogeneous,
Non-Homogeneous”
байдагбөгөөдэдгээраргуудынхоорондохялгаагтодорхойжишээндээравчүзсэн.
МөнтүүнчлэнЯпонытөвбанкнаасарилжааныбанкуудынзээлийнбагцыгмакростресстестлэ
хсудалгаандзээлийншилжихматрицыгсоhortхандлагадээрсуурилан 1985 оноосхойшхи
5.5 саязээлдэгчидийгтаванангилалындагуузээлийншилжихматрицыгбайгуулахсудалгааг
2009 онд Akira Otana, Shigenori Shiratsuka, RyokoTsuruiнарынсудлаачидбичжээ.
Энэхүүсудалгаанаасшилжихмагадлалынматрицыгмакростресстесттэйхолбожтайлбарлаа
дбанктусбүрдээрэнэхүүматрицыгбайгуулахболомжтойбөгөөдөгөгдлийнхувьдбогинохон
байдагньүнэлэхэдасуудалболдоггэжүзжээ.
ДэлхийнсанхүүгийнтогтолцооныхолбоонысудлаачидболохKavvathas,
NickellбаBangia
(2004)
зээлийншилжихматрицыгбизнесийнмөчлөгийнхөдөлгөөнтэйхолбонавчсудалсанбөгөөдм
акроэдийнзасгийннөхцөлбайдалөөрчлөгдөхөдзээлийнангиллыншилжилтэндхэрхэннөлө
өлөхньсонирхолтойсудалгааболжчадсан.
Манай орны хувьд,Г.Тогтохцэрэн:Зээлийн ангиллын хөдөлгөөний шилжилтийн
магадлалын матриц болон X-12-ARIMA загварын комбинац таамаглал, түүний
-9-

10. тодорхой бус байдлын үнэлгээ, Л.Энх-амгалан: Зээлийн өрийн үлдэгдэл болон түүнд
нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн шинжилгээ
II.
СУДАЛГАА НЭГ.МАКРО ЭДИЙН ЗАСГИЙН ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН
ШИНЖИЛГЭЭ
II.1 Макро эдийн засгийн үзүүлэлтүүд ба орон сууцны үнэ
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бол ерөнхий эдийн засгийн төлөв байдлыг даган хөдөлж
макро эдийн засгийн бараг бүхий л хүчин зүйлүүдтэй нөхцөлдөж байдаг онцлогтой зах
зээл. Өөрөөр хэлбэл эдийн засгийн бүх гол индикаторууд, гадны шок, хэрэглэгчдийн
хүлээлтэд гарсан бүхий л өөрчлөлтүүд орон сууцны үнэд шууд хүчтэй нөлөөлдөг гэсэн
үг юм. Жишээ нь аж үйлдвэр сэргэж, ажлын байр бий болж ард иргэдийн цалин хөлс
өсөх юм бол тэдний байр орон сууц худалдан авах эрэлт нь нэмэгдэж улмаар орон
сууцны үнэ өсөх болно. Эсрэгээрээ эдийн засаг унаж эхлэхэд хамгийн түрүүнд уналтын
үр дүнг мэдэрдэг зах зээл бол мөн л үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл юм. Учир нь
орлогогүй хүмүүс тохилог сайхан орон сууц авах гэхээсээ илүүтэйгээр яаж өдөр
хоногоо аргацаах талаар л бодох болно. Цаашлаад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь
бүхэл бүтэн улс орныг төдийгүй дэлхийн эдийн засгийг хямраах чадвартай бөгөөд 2008
оны санхүү эдийн засгийн хямрал уг зах зээлийн гажуудлаас үүсэлтэй билээ. Сүүлийн
жилүүдэд АНУ-ийн томоохон банкууд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт баталгаагүйгээр их
хэмжээний зээл олгож уг зээлээ үнэт цаасжуулж цааш арилжаалжээ. Энэхүү их
хэмжээний үнэт цаасыг худалдан авсан (жишээ нь Lehman Brothers)хөрөнгө оруулалтын
банкуудын актив нь зээлийн чанар муудаж эхэлмэгц үйл ажиллагаа нь доголдож улмаар
дампуурлаа зарлан Их Хямралын эхлэлийг тавьсан юм. Уг жишээнээс ҮХХЗЗ нь эдийн
засгийн хувьд хичнээн чухал зах зээлийн бүрэлдхүүн хэсэг вэ гэдэг нь харагдаж байгаа
юм. Доорх хэсэгт 2002-2009 эдийн засгийн ерөнхий индикаторууд орон сууцны зах
зээлийн үнэд хэрхэн нөлөөлснийг авч үзэв.
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Нэг хүнд ногдох ДНБ
Орон сууцны үнэ м2
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
- 10 -
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Мянган ₮
Мянган ₮
Нэг хүнд ногдох ДНБ, орон сууцны м2 үнэ

11. 2002-2010 оны хугацаандах нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдхүүн болон орон
сууцны дундаж өсөлтийн хамаарлыг энэхүү зураг харуулав. Эндээс харахад хүн амын
худалдан авах чадвартай зэрэгцээд орон сууцны үнэ ижил чиг хандлагатай өссөн дүр
зураг харагдаж байна. Харин эдийн засгийн өсөлт буурч, төгрөгийн ханшийн уналт бий
болсон 2008-2009 оны хооронд Монгол банкнаас баримталсан мөнгөний хатуу
бодлогын хүрээнд банкны зээлийн тасалдсан. Энэ нь борлуулалтын ихэнх хэсэг нь
зээлээр хийгддэг барилгын салбарын хувьд хүндхэн цохилт болсон бөгөөд улмаар орон
сууцны эрэлт, үнэд хүчтэй нөлөө үзүүлж мэдэгдэхүйц буурсан гэдгийг эндээс харж
болно. Харин сүүлийн 2009 оны дунд үеэс эдийн засагт эерэг өөрчлөлтүүд тэр дундаа
Оюу Толгой төслийн гэрээ зэрэг ирээдүйд Монгол орны хөгжил дэвшилд мэдэгдэхүйц
нөлөө үзүүлэх үйл явдлууд нийгэмд нааштай хүлээлтийг бий болгосон нь буцаагаад
зээл олголт нэмэгдэж, орон сууц үнэ цаашид өсөхөөр хүлээгдэж байна. Монгол улсын
хөгжлийн бодлого, стратегийг тодорхойлж байгаа Үндэсний Хөгжил Шинэтгэлийн
хорооны урьдчилсан прогнозод тусгагдсанаар манай эдийн засаг 2013 он буюу Оюу
Толгойн үйлдвэрлэл явуулж эхлэх үеэс эхлэн жил бүр дунджаар 15% 2өсөх төлөвтэй
байна. Энэ нь хүн амын худалдан авах чадварт шууд нөлөө үзүүлж орон сууцны үнэ
цаашдаа огцом өсөх нөхцлийг бүрдүүлж болзошгүй юм.
5000
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Орон сууцны үнэ м2
4000
3000
2000
1000
0
Мөнгөний нийлүүлэлт
Мянган ₮
Тэрбум ₮
Мөнгөний нийлүүлэлт, орон сууцны м2 үнэ
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Энэхүү зургаас харахад орон сууцны үнэ болон мөнгөний нийлүүлэлт шууд эерэг
хамааралтай гэдэг нь харагдаж байна. Сүүлийн жилүүдэд төрийн албан хаагчдын цалин
эрс өссөн нь (төрийн албан хаагчдын цалин өсөхөөр хувийн сектор ч цалингаа өсгөхөөс
өөр аргагүй болж улмаар үйлдвэрлэлийн зардал өсч энэ цаашлаад бараа бүтээгдхүүний
үнийг өсгөдөг) мөнгөний нийлүүлэлт ийнхүү өсөхөд гол түлхэц үзүүлсэн бөгөөд үүнтэй
уялдан ерөнхий үнийн түвшин өсч энэ ч уг зах зээлийг тойроогүй нь мэдээж юм. Харин
2008 оны сүүлч 2009 оны эхээр бий болсон төгрөгийн ханшийн тогтворгүй байдалд
хариу болгож явуулсан мөнгөний хумих бодлого 2009 оныхоо эцэс гэхэд хугацааны
хоцрогдолтой нөлөө үзүүлж банкны зээлжилтийг бууруулснаар байрны үнэ метр
квадрат нь буурсан байна.
- 11 -

12. 25%
20%
15%
10%
5%
0%
Орон сууцны үнэ м2
Инфляци
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Мянган ₮
Инфляци, орон сууцны м2 үнэ
2009
Энэхүү графикт хэрэглээний үнийн индексээр тооцсон инфляци болон орон сууцны
дундаж үнийн хамаарлыг харууллаа. Эндээс орон сууцны үнэ болон инфляци
ерөнхийдөө фазын хувьд харилцан адилгүй байсан байна. 2001-2008 оны хооронд орон
сууцны үнэ тасралтгүй өссөн бол инфляци өсөлттэй бууралттай гарч байжээ. 2008 онд
инфляци болон орон сууцны үнэ нэгэн зэрэг өндөр хурдацтай өссөн нь өндөр
инфляцитай үед ард иргэд мөнгөн хөрөнгөө үнэгүйдлээс хамгаалахын тулд үл хөдөлх
хөрөнгөнд тих хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийсэн байж болох юм. Харин 2009 онд
мөнгөний хатуу бдлогын үр дүнд инфляци буурч, банкны зээл зогссоноор орон сууцны
үнэ буурсан. Ерөнхийдөө орон сууцны ихэнх борлуулалт банкны зээлээр хийгддэг
учраас орон сууцны үнэнд банкны салбараас олгогдох зээл хамгийн их нөлөө үзүүлдэг
хүчин зүйл юм.
600.00
1500
400.00
1000
200.00
500
0.00
Мюнган ₮
Тэрбум ₮
Барилгын салбарт олгосон зээл, орон сууцны м2
үнэ
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Барилгын салбарт олгосон зээл
2008
2009
2010
Орон сууцны үнэ м2
2000-2007 оны хооронд барилгын салбарт олгох зээлийн хэмжэээрс өсөж энэ нь барилга
орон сууцны үнэ өсөхөд ихээхэн түлхэц болсон. Харин эдийн засгийн байдал хүндэрч
эхэлсэн 2008 оноос уг салбарт олгох зээл эрс буурснаар орон сууцны үнэ 2009 онд
буцаад буурсан гэдэг нь харагдаж байна.
- 12 -

13. 7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Ашиглалтанд орсон орон сууц, биет
хэмжээгээр
Орон сууцны үнэ м2
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Мянган ₮
Ашиглалтанд орсон орон сууц, м2 үнэ
2009
2001-2009 оны хооронд Улаанбаатар хотод ашиглалтанд орсон орон сууцны тоо жилд
дунджаар 20 орчим хувиар өсч нийлүүлэлт харьцангуй өссөн хэдий ч орон сууцны үнэ
сүүлийн жилд өссөн. Эдийн засгийн онолын үүднээс авч үзвэл нийлүүлэлт ихсэхэд үнэ
буурах ёстой байтал ийнхүү өссөн нь уг зах зээлд илүүдэл эрэлт бий болсныг харуулж
байгаа юм. Энэхүү эрэлтийн гол шалтган нь хүмүүсийн худалдан вах чадвар, банкны
урт хугацаат зээлийн зэрэгцээгээр хөдөө орон нутгаас Улаанбаатар хотыг чиглэсэн
шилжих хөдөлгөөн ихээхэн нөлөө үзүүлсэн байж болно.
ТОП 20, орон сууцны м2 үнэ
12000.00
ТОП 20 индекс
Орон сууцны үнэ м2
10000.00
8000.00
6000.00
4000.00
2000.00
0.00
1400000
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ээлжит графикт Монголын Хөрөнгийн Биржийн хувьцааны индекс ТOP-20 болон орон
сууцны үнийн өсөлтийг харуулллаа. Орон сууцны үнэ болон хувьцааны индекс мөн
адил нэг чиглэлтэй хөдөлдөг гэдэг нь харагдаж байгаа бөгөөд энэ эдийн засгийн нөхцөл
байдал ямар байгаагаас шууд хамаарч худалдан авагчид хөрөнгө оруулагч нар орон
сууц, хувьцаа худалдан авах хандлагатай байна. Хувьцааны үнэ 2006 оноос идэвхтэй
өсч 2007 оны намар түүхэндэх хамгийн өндөр үедээ хүрээд буцаад унасан нь эдийн
засгийн ерөнхий нөхцөл байдалтай холбоотой байсан ба энэхүү хувьцааны үнийн
бууралт үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчын ирээдүйн шийдвэрт нөлөөлж орон сууцны
үнэ буурсан байж болох юм.
- 13 -

14. Дээр дурьдсан баримтуудаас нэгтгэн дүгнэвэл Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, зах
зээлийн чиг хандлага эдийн засгийн ерөнхий үзүүлэлтүүдтэй нягт уялдаатай гэж 100%
хэлж болох юм. Энэ нь мөн дээр авч үзсэнчилэн эдийн засгийн бүх макро хувьсагчдын
үйл хөдлөл эцсийн дүндээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэнд хамгийн хүчтэй нөлөөлдөг
гэдгийг батлан харуулж байна. Цаашдаа эдийн засгийн төлөв байдал ямар байх нь уг зах
зээлийн ирээдүйн чиг хандлага болон худалдан авагч хөрөнгө оруулагчдын шийдвэр
гаргалтанд чухал ач холбогдолтой юм.
II.2 Орон сууцны үнийн хөөс, хөөрөгдөл
II.2.1 Онолын үндэслэл
1980-ээд оноос орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт (housing bubble)гэх нэр тмоъѐо англи
хэл дээр бичигддэг сонингуудад гарч ирэх болсон.
Чарлес Киндлебергер (Charles Kindleberger.1987)үнийн хөөсөн өсөлтийг дараах
байдлаар тодорхойлсон. Эхний үнийн өсөлт нь цаашдаа үнэ өснө гэсэн хүлээлтийг
үүсгэснээр шинэ худалдан авагч, дамын наймаачид, ченжүүдийг татан, хөрөнгийн
үнийн огцом өсөлтийг үүсгэдэг. Цаашдаа энэ нь үнийн бууралтыг авчирч, хөөс хагардаг
гэжээ.
Мөн орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлтийг эрдэмтэн, судлаачид дараах
байдлаар тодорхойлсон байна. Үүнд:




Байкер(Baker.2002) орон сууцны үнийн огцом өсөлт.
Кейс, Шиллер (Case, Schiller.2003)ирээдүйн үнэ өснө гэсэн хэт их хүлээлт.
Гарбер (Garber.2000)эдийн засгийн суурь үзүүлэлтүүдээс хэт тасарсан орон
сууцны үнэ.
Сиегел (Siegel.2003)хөөс хагарах буюу орон сууцны үнийн бууралт гэх мэт.
Дээрхи тохиолдлуудад шинжилгээ хийж үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнийн
хөөсөн өсөлт гэдэг нь: Орон сууц гэх мэт хөрөнгийн өртөг, үнэлгээ нь эдийн засгийн
үзүүлэлтүүд, орлогын түвшнээс хэт тасарсан тогтворгуй түвшинд хүрч өсөхийг хэлэх
бөгөөд хүмүүсийн ирээдүйн үнэ цэнэ өснө гэсэн хэтэрхий туйлширсан, хэм хэмжээнээс
хэтэрсэн хүлээлтээс орон сууцны үнийн хөөрөгдөлт, хэт өсөлт үүсдэг болох нь харагдаж
байна.
Окина, Ширакава, Ширацука(Okina, Shirakawa, Shiratsuka.2000)нар орон сууцны үнийн
хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлт байгааг тодорхойлогч гурван хүчин зүйлд:
1. Хөрөнгийн үнийн огцом өсөлт
2. Мөнгөний аргегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт
- 14 -

15. 3. Эдийн засгийн халалт зэргийг авч үзсэн байна.
Орн сууцны үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлт нь эхлээд идэвхижиж (boom), эцэстээ
хагарч (bubble burst), орон сууцны үнэ ханш буурдаг(bust) байна.
Карл Э.Кейс, Роберт Ж.Шиллер нарын “Орон сууцны зах зээлд үнийн хөөсөн өсөлт
байна уу?” сэдэвт судалгааны ажилд ирээдүйн орон сууцны үнэ өснө гэсэн хэт их
нийгмийн хүлээлтээс орон сууцны үнэ түр зуур өндөр болох нөхцөл байдлыг үнийн
хөөсөн өсөлт гэж тодорхойлсон. Мөн орон сууцны үнийн хөөрөгдөлт болох шалтгаан
нь:




Цаашид өсөх үнийн өсөлтөөс нөхөн төлбөр(compensate) авах боломжтой тул
орон сууцны үнэ өндөр байсан ч зөвшөөрч болох худалдаа болдог.
Хүмүүс хадгаламж хийх шаардлагагүй гэж үзэх бөгөөд тэдний орон сууцны өсөж
буй өртөг нь тэдэнд хадгаламжийг хийж өгч байгаа гэж үздэг.
Анхны удаа байр авч буй хүмүүс одоо л авахгүй бол дараа авч чадахгүй болно
гэж санаа зовдог.
Цаашлаад хүмүүс орон сууцны үнийг урт хугацаанд унахгүй гэж үзвэл орон
сууцанд хөрөнгө оруулах нь эрсдэл багатай гэдэгт итгэдэг.
Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт нь тодорхой хугацаанд үргэлжлэх боловч аажмаар
эрэлтийг бий болгож байсан хүчин зүйлүүд суларч, үнийн өсөлт нь хүлээлттэйгээ, бодит
амьдралтай нийцэхгүй болонгуут, үнийн өсөлт зогсч, орон сууцанд хөрөнгө оруулсан
хүмүүс үнэ нь өсөхөө больсон орон сууцыг эргээд зарах гэж хичээх тул орон сууцны
үнэ эрчимтэйгээр буурч эхэлдэг. Тэгээд л хөөс хагардаг(bubble burst) байна.
Эдгээр онолын үндэслэлүүдээс манай орны хувьд орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт,
хөөрөгдөл байгаа эсэхийг шалгахдаа:



Окина, Ширакава, Ширацука нарын тодорхойлсон орон сууцны үнийн хөөсөн
өсөлтийг тодорхойлогч гурван гол үзүүлэлт.
Бусад судлаачдын судалгаандаа ашигласан орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч гол гол
хүчин зүйлс.
Өөрийн орны орон сууцны үнийн өсөлтөд нөлөөлж буй үзүүлэлтүүдийг
судалгаандаа ашиглана.
Эдгээр үзүүлэлтүүдийг уялдаа хамаарлаар нь нэгтгэн харуулбал:
1. Хөрөнгийн үнийн огцом өсөлт.
a. Орон сууцны үнийн өсөлт.
2. Мөнгөний агрегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт.
a. Ипотекийн зээлийн өсөлт, ипотекийн зээлийн хүүгийн бууралт.
b. Ипотекийн зээл, ДНБ-ний харьцаа.
c. Зээлийн хүүгийн бууралт.
- 15 -

16. d. Нийт хадгаламж.
3. Эдийн засгийн халалт.
a. ДНБ-ний өсөлт, зөрүү, инфляци.
b. Хэрэглээний өсөлт.
4. Бусад үзүүлэлтүүд.
II.2.1.1Олон улсын туршилга
Үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлтийг төлөөлөх олон улсын
туршилгуудаас авч үзье.
1. Дэлхийн II дайны дараах Японы гурван идэвхижил бууралтын (boom-bust)
мөчлөг.
 Ивато идэвхижилт(boom) нь 1950-аад оны II хагасаас эхэлсэн. Япон улс
эдийн засгийн өндөр өсөлттэй үе рүү орж жилийн 10%-иас хэтэрсэн эдийн
засгийн өсөлт нь технологийн шинэ санаачлагад хөрөнгө оруулах
эрэлтийг ихэсгэн, дайны дараа барих барилгажилтанд зарцуулагдах
хөрөнгийг шинэ санаачлага руу оруулан санхүүжүүлсэн. Ингээд
хөрөнгийн үнэ өсч эхэлсэн байна.
 Ерөнхий сайд Танакагийн “Японы бүлэг арлыг дахин загварчилах”
төслийн идэвхижил(boom). Газрын тосны анхны үнийн хямралын үед
мөнгөний илүүдэл өссөнөөс хөрөнгийн үнэ хамгийн түрүүнд өсч, дараа
нь хэрэглээний үнэ өсчээ.
 Хейсей идэвхижилт(boom) нь 1980-аад оны II хагасаас эхэлж 1990 оны
эхэн хүртэл үргэлжилсэн. Япон улс эдийн засгийн хөгжлийн шинэ эрин үе
рүү орж, удаан хугацааны эдийн засгийн өсөлт, тогтвортой инфляцийн үр
дүнд хөрөнгө, хадгаламжийн хуримтлал их болж, мөн хүн амын дийлэнх
нь бодит өсөлтөөс илүү оптимистик хүлээлттэй болсноос хөрөнгийн
үнэ маш хурдацтайгаар өссөн байна.
2. 1950-аад оны АНУ-ын барилга байгууламжийн идэвхижил(boom). Дэлхийн II
дайны дараа АНУ-ын барилгажилтын хөрөнгө оруулалт 1950 онд 2005 оныхоос ч
илүү ДНБ-ний 7.3%-ийг эзэлж байв. 1950 оны орон сууцны хуулиар зээлийн хүүг
бууруулж, зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлэн, 20 жилээр олгодог байсан зээлийг 30
жилийн хугацаатай болгосон нь орон сууцны үнийн хөөрөгдөл болоход гол
нөлөөллийг үзүүлсэн байна.
3. 1970-аад оны АНУ-ын ХАА-н газрын(farmland)идэвхижил(boom). 1970-1980
онуудад хоол хүнсний үнэ өсөж, өндөр инфляци үүссэн. ХАА-н газрын үнийн
өсөлт нь эцэстээ байшин, дэлгүүр гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгө рүү шилжсэн.
Ирээдүйд үнэ өснө гэдэг нь өнөө үеийн хэрэглээг нэмэгдүүлж энэ нь өнөө үеийн
үнийг өсгөдөг байна.
- 16 -

17. 4. АНУ-ын 1980-аад оны болон 2007 оны хямралын үед орон сууцны үнийн хөөсөн
өсөлт, идэвхижилт(boom) болжээ.
Дэлхийн ихэнхи улс орон хүн амаа орон сууцаар хангах тусгай хөтөлбөр боловсруулж
хэрэгжүүлдэг байна. Тухайлбал:







1970-1979 онуудад ХБНГУ жил бүр 600 мянган орон сууц.
1980-1989 онуудад ХБНГУ жил бүр 200 мянган орон сууц.
1990-1999 онуудад ХБНГУ жил бүр 550 мянган орон сууц.
БНСУ 1988-1992 онуудад 2 сая орон сууц.
БНСУ 1992-1996 онуудад 2.6 сая орон сууц.
1996-2000 онуудад Малайз улс 800 мянга,
Этопи улс жил бүр 40 мянган орон сууц барих хөтөлбөр2 боловсруулан
хэрэгжүүлжээ.
Эдгээр улс орнууд нь орон сууцны дэд бүтцийг барьж байгуулах ажлыг бүрэн
хэмжээгээр улсаас санхүүжүүлдэг. Ихэнхи улс орнууд орон сууц хөгжүүлэх сан болон
бусад хөрөнгийн эх үүсвэрээр бага орлоготой иргэдийг түрээсийн байраар хангаж, дунд
орлоготой иргэдэд орон сууцны урт хугацаатай зээл олгох замаар ирэгэдээ орон сууцаар
хангадаг туршилгуудтай.
Мөн орон сууцны урт хугацаатай зээлийн өрийн үлдэгдэл тухайн орны ДНБ-д өндөр
хувь эзэлдэг байна. Жишээ нь: Данид 70, Нидерландад 66, Англид 59, Германд 50,
Амеркт 53, Сингапурт 59, Японд 35 хувьтай тэнцэж байхад энэ үзүүлэлт хөгжиж буй
орнуудад дөнгөж 3-10 хувьтай байна.
Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлтийг бууруулж дамын наймаанаас
хамгаалахын тулд Солонгост худалдан авсан орон сууцаа 3 жилийн дотор зарвал
орлогын 50%-ийг татварт хураалгадаг болсон бол 2007 оны 8 сараас Хятадад гадаад
иргэнд орон сууцыг зарахыг хориглох арга хэмжээ авч хэрэгжүүлжээ.
II.2.2 Эмпирик судалгаа
Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт, хөөрөгдөлт байгаа эсэхийг судласан.
II.2.2.1Орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлтийг тодорхойлогч үзүүлэлтүүдийн
шинжилгээ
Онолын хэсэгт дурьдсан үзүүлэлтүүдийг өөрийн орны хувьд тооцон, дүн шинжилгээ
хийсэн. Окина, Ширакава, Ширацука нарын орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт байгааг
тодорхойлогч гурван хүчин зүйл болон судалгааны ажлуудад үзүүлэлт болгон
2
БХБЯ. Хүн амыг орон сууцаар хангах хөтөлбөр 2006 он.
- 17 -

18. ашигласан орон сууцны үнийн өсөлтөнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг нэгтгэн
тодорхойлбол:
1. Хөрөнгийн үнийн огцом өсөлт.
a. Орон сууцны үнийн өсөлт.
2. Мөнгөний агрегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт.
a. Ипотекийн зээлийн өсөлт
b. Ипотекийн зээл, ДНБ-ний харьцаа.
c. Зээлийн хүүгийн бууралт.
d. Нийт хадгаламж.
3. Эдийн засгийн халалт.
ДНБ-ний өсөлт, зөрүү, инфляци.
4. Бусад үзүүлэлтүүд орох ба эдгээр үзүүлэлт тус бүрийг өөрийн орны хувьд
судалсан болно.
1. Хөрөнгийн үнийн огцом өсөлт
2010 оны байдлаар Улаанбаатар хотын орон сууцны 1м2 талбайн үнэ дунджаар 1 сая
300 мянган төгрөг байлаа.
1а.Орон сууцны үнийн өсөлт
мянган ₮
Шинэ орон сууцны м2 үнэ
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2008 он хүртэл орон сууцны үнэ өсч байсан тухайлбал2007, 2008 онд дунджаар 35%-иар
өсч байсан. 2009 онд өмнөх оны дунджаасаа 10%-иар буурчээ, 2012 оны 2-р сард шинэ
орон сууцны үнэ өмнөх оны дунджаас 20%-иар өссөн нь огцом өсөлт болсныг харуулж
байна.
2. Мөнгөний агрегатуудын өсөлт, зээлийн хэмжээний өсөлт
- 18 -

19. 2.00
М2 мөнгө
100%
80%
1.50
60%
40%
1.00
их наяд ₮
их наяд ₮
М1 мөнгө
6.00
5.00
4.00
20%
1.00
-40%
0.00
2000
2001
2.00
-20%
0.00
3.00
0%
0.50
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
7.00
M1 өсөлт
M2 өсөлт
M1(сар)
M2(сар)
М1 мөнгө нь улсын болон хувийн секторын харилцах дансан дахь мөнгө, иргэдийн
хугацаагүй хадгаламж, банкнаас гадуурх бэлэн мөнгөнөөс бүрдэх ба М1-ийн
нийлүүлэлт 2010 оны эцэст1.16 их наяд төгрөг болж 78хувиар өссөн байсан бол 2011
оны эцэст 50 хувиар өссөн байна.
М2 мөнгө нь М1 болон бараг мөнгөний нийлбэр дүн юм. Бараг мөнгөнд иргэд,
байгууллагуудын хугацаатай хадгаламж, гадаад валютын хадгаламжийг хамруулдаг
бөгөөд 2010 оны эцэст 4.68 их наяд төгрөг болж өмнөх оны мөн үеэс 62 хувиар өссөн
бол 2011 оны эцэст 37 хувиар өссөн байна. Өөрөөр хэлбэл орон сууцны үнийн хөөсөн
өсөлт байгааг тодорхойлогч үзүүлэлтийн 2-р үзүүлэлт болох мөнгөний агрегатуудын
өсөлт сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй явагдсаныг харуулж байна.Мөнгөний
нийлүүлэлтийн өсөлтөд гадаадын шууд хөрөнгө оруулалт, гаднаас явуулж буй мөнгөн
шилжүүлгэ нэмэгдэж байгаа зэрэг нь их хэмжээгээр нөлөөлсөн.
Нийт зээл олголтын хэмжээ, өсөлтийн хувь:
- 19 -

20. Тэрбум ₮
Зээлийн өрийн үлдэгдэл, өсөлт
6000.0
120%
5000.0
100%
80%
4000.0
60%
3000.0
40%
2000.0
20%
1000.0
0%
Өсөлт
2011
2009
2007
2005
2003
-20%
2001
0.0
ЗӨҮ(сар)
Нийт зээлийн өрийн үлдэгдлийн хэмжээ 2012 оны 1 сард 5,6 их наяд төгрөг болж өмнөх
оны мөн үеэс 64%-иар өссөн байна. Сүүлийн 9 сарын туршид зээлийн өрийн
үлдэгдлийн өсөлт 50%-иас өндөр байгаа нь зээл олголт өндөр байгааг харуулж байна.
2а. Ипотекийн зээлийн өсөлт
Ипотекийн зээлийн хэмжээ болон жилийн өсөлтийн хувийг 2008 оны 1 сараас 2012 оны
1 сарын байдлаар авч үзвэл:
800
700
600
500
400
300
200
100
0
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Өсөлт
2012
2011
2010
2009
-20%
2008
Тэрбум ₮
Ипотекийн зээлийн өсөлт
Ипотекийн зээл(сар)
2010 оны эхээс эхлэн ипотекийн зээлийн өсөлтийн хурд тасралтгүй өссөн байна. Дээрхи
графикаас харахад орон сууцны эрэлт ихээр нэмэгдэж, орон сууцны үнэ огцом өсч
эхэлсэн шалтгаан нь ипотекийн зээлийн хэмжээ ихээр нэмэгдсэнээр тайлбарлаж
болохоор байна.
- 20 -

21. Орон сууцны урт хугацаатай ипотекийн зээлийн өсөлт нь орон сууцны эрэлтийг өсгөж,
богино хугацаанд мэдрэмжгүй орон сууцны нийлүүлэлттэй тулгарснаар орон сууцны
үнэ өсч эхлэн, үнийн өсөлтөөс ашиг олох гэсэн дамын наймаачдыг татан, цаашдаа орон
сууцны үнийн хөөсөн өсөлтийг бий болгожээ. Орон сууцны үнийн өсөлт нь хөрөнгөө
барьцаалж өмнөхөөсөө илүү их зээл авах бололцоог хөрөнгө эзэмшигчдэд бий болгосон.
Мөн орон сууцны үнэ сүүлийн үед тасралтгүйгээр огцом өсч байгаагаас хүмүүс орон
сууцны үнэ цаашдаа ч үргэлжлэн өснө гэсэн хүлээлттэй болж, үнэ нь хямд байгаа дээр
одоо л худалдаж авахгүй бол дараа авч чадахгүй болно гэсэн ойлголт нь орон сууцны
үнийн өсөлтийн талаар хүлээлтийг өөрчилж, орон сууцны зээлд хамрагдах сонирхлыг
улам нэмэгдүүлж байна.
2b. Ипотекийн зээл, ДНБ-ий харьцаа
Харин ипотекийн зээл олголтын хэмжээг ДНБ-нд эзлэх хувиар илэрхийлбэл:
2007
Ипотекийн
зээл(тэрбум)
ДНБ (тэрбум)
Эзлэх хувь
2008
2009
2010
2011
165
218
226
334
656
4957
3.5%
6556
3.3%
6591
3.4%
8415
4%
10830
6.1%
Дээрх хүснэгтээс харахад ипотекийн зээлийн хэмжээ 2008 оноос дөрөвдүгээр улиралын
байдлаар ДНБ-ний 22%-тай тэнцэж байгаа нь том үзүүлэлт юм.
2c. Зээлийн хүүгийн бууралт
2002-2005 онуудад зээлийн хүү тогтвортойгоор жилд 1.7%-иар буурч байсан. Харин
2010 онд зээлийн хүү 14%-иар буурч, 2011 онд 13.5%-иар буурчээ. Энэхүү зээлийн
хүүгийн бууралт нь зээлийн эрэлтийг нэмэгдүүлж, нийт зэлийн хэмжээ өсч, өндөр
өсөлтөд хүрчээ. Үнийн өсөлт үргэлжилж, мөнгөний ханш унах тухай цуурхал гарах үед
зээлийн хүүний бууралт болсон энэ нөхцөл байдал зээл авах нь зээлдэгчдэд ашигтай
байдаг тул их хэмжээгээр зээл авах сонирхлыг улам нэмэгдүүлж, орон сууцыг их
хэмжээгээр худалдан авахад нөлөөлжээ.
2002 2003
Төгрөгийн
зээлийн хүү
Валютын
зээлийн хүү
2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011
33.4
31.48
30
28.3
24.5
19.9
20.4
20.82 17.91
15.5
19.8
19.61
17.9
14.8
15.5
14.2
16.8
16.51 12.64
12.1
2d. Нийт хадгаламж
- 21 -

22. Сэдвийн судлагдсан байдалд авч үзсэн судалгааны ажлуудад нийт хадгаламжийг орон
сууцны үнийн хөөрөгдлийг тодорхойлогч нэг хүчин зүйлээр авч үзсэн байсан бөгөөд
орон сууцны үнийн өсөлт, хөөрөгдөлтийн үед хүмүүс орон сууцанд хөрөнгө оруулах нь
хувьцааг бодвол эрсдэл маш бага гэж үздэг учраас орон сууцыг ихээр худалдаж авдаг.
Орон сууцны үнийн өсөлт нь хүмүүст хадгаламжийн хүүгийн орлогоос илүү ашиг
авчирдаг ба хэрвээ хэдэн жилийн дараа орон сууцны үнэ буурлаа гэхэд хоосорч
үлдэхгүй, өөрийн үл хөдлөх өмчтэйгээ үлдэх тул хадгаламжийн түвшин буурдаг байна.
Тэрбум ₮
Хадгаламж
3000.00
100%
2500.00
80%
60%
2000.00
40%
1500.00
20%
1000.00
0%
Өсөлт
2010
-40%
2007
0.00
2004
-20%
2001
500.00
Хадгаламж
Нийт хадгаламжийн графикийг харахад манай оронд хадгаламжийн түвшин буурах
биш, харин ч эсрэгээрээ байна. Хадгаламжийн өсөлтийн хувь нь 2 жилийн мөчлөгтэй
байдаг ба 2009 оны дөрөвдүгээр улиралаас нийт хадгаламж өсч, 2011 оны хоѐрдугаар
улиралд өмнөх оны мөн үеийнхээсээ 66%-иар өссөн байна.
Эндээс дүгнэлт хийхэд хэрвээ дийлэнх хүмүүс орон сууцыг ашигтай хөрөнгө оруулалт
мөн гэж үздэг байсан бол хадгаламжийн хувь хэмжээ буурах ѐстой байсан. Орон сууцны
үнийн өсөлт хөаөрөгдөлтийг дийлэнх хүмүүс биш, их хэмжээний хөрөнгөтэй цөөн
хүмүүс, ченжүүд орон сууцыг их хэмжээгээр худалдан авч өндөр үнээр борлуулж байх
магадлалтай. Манай улсын хувьд нэгээс дээш орон сууц эзэмшдэг этгээдэд оногдуулах
нэмэлт татвар байдаггүй, мөн орон сууцны түрээсээс татвар авдаггүй зэрэг нь нэг хүн
олон орон сууц авч, үнэ нэмэн борлуулах түрээслэх зэрэг үйл ажиллагаа эрхлэхийг улам
дэмжиж байна.
3. Эдийн засгийн халалт
Нийлүүлэлт болох үйлдвэрлэлийн зардал эрэлтийнхээ (хэрэглээ, хөрөнгө орулалт)
хурдыг гүйцэхгүй үед эдийн засгийн халалт үүсдэг. Өөрөөр хэлбэл эдийн засгийн хүчин
- 22 -

23. чадал нь бараа үйлчилгээний эрэлтийг гүйцэж чадахгүй болохыг хэлдэг байна.Эдийн
засгийн халалтын үед нийт эрэлт нийлүүлэлтээсээ давсан байдаг тул орон сууцны үнэ
өндөр байх боломжтой юм. Мөн инфляцийн түвшин өндөр үед хүмүүс мөнгөнөөс
зайлсхийж үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг илүүд үздэг байна. Энэ нь орон сууцны
эрэлтийг нэмэгдүүлж, үнийг нь улам өсгөдөг байна.
3а. ДНБ-ний өсөлт, зөрүү, инфляци
Сүүлийн үед судлаачид эдийн засагчид мөчлөг болон илүүдэл эрэлтийг тоон утгаар
хэмжих нь ДНБ-ний зөрүү(бодит болон потенциал ДНБ-ийн зөрүү)-г тооцох явдал
гэдэгтэй санал нэгдэх болсон. ДНБ-ний зөрүү нь эдийн засаг дахь нөөц ашиглалт ямар
байдалтай байгааг илэрхийлэх үзүүлэлт болдог.ДНБ-ний зөрүү эерэг байх нь
үйлдвэрлэлийн нөөц хэт ашиглагдсан болохыг илэрхийлэх бөгөөд эдийн засагт
инфляцийн дарамт өндөр байхыг илэрхийлнэ. ДНБ-ний зөрүүг шинжлэх байдлаар эдийн
засгийн халалтын талаар танин мэдэх бөгөөд олон улсад түгээмэл ашиглагддаг Hodrick
болон Prescott-н аргачлалаар тайлбарлан шинжилнэ. Потенциал ДНБ болон ДНБ-ий
зөрүүг шууд түүвэрлэх боломжгүй тул эдийн засагчид макро эдийн засгийн
түүвэрлэгдэх өгөгдлүүдэд агуулагдаж буй мэдээллээс эдгээрийг тооцох олон төрлийн
техник аргуудыг хөгжүүлээд байна. Эдгээрээс тухайн судалгаанд ДНБ-ий зөрүүг тооцох
нэг хувьсагчийн аргуудыг ашигласан. Харин олон хувьсагчийн аргуудаар тооцоход
манайд тоон мэдээллийн боломж хомс буюу капитал, хөдөлмөр эрхлэлт, бүтээмж болон
ажилгүйдлийн түвшний тоон мэдээлэл улирлаар гарахгүй байна. Иймд энэ талын
статистик мэдээлэл тодорхой болсны дараагаар олон хувьсагчийн аргаар тооцох нь
зүйтэй гэж үзсэн. Гэхдээ нэг хувьсагчийн аргаар тооцсон ДНБ-ий зөрүү нь олон
хувьсагчийн аргаар тооцсон ДНБ-ий зөрүүтай адил чиглэлд өөрчлөгдөж, ерөнхий
хандлага нь адил байдгийг олон судалгааны үр дүнгүүд харуулсан байдаг.ДНБ-ний
зөрүүг тодорхойлохдоо ҮСХ-оос гаргадаг улиралбүрийн тоон өгөгдөлийг ашигласан.
Хүчтэй улиралын нөлөөтэй цаувааг CENSUS-X12 ARIMA аргачлалаар засаж улиралын
хэлбэлзлийг арилгасан цуваанаас ДНБ-ний зөрүүг ялган авсан болно.
- 23 -

24. ДНБ зөрүү, инфляци
100000
30
80000
25
60000
40000
20
20000
15
2011
2010
10
5
-60000
0
-80000
-100000
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
-40000
2001
-20000
2000
0
Инфляци
ДНБ-ний зөрүү
-5
Тооцсон ДНБ-ний зөрүү болон инфляцийг харуулсан бөгөөд тооцооны үр дүн ихээхэн
сонирхол татаж байна. Учир нь Монгол улсын хувьд эдийн засгийн халалтын шинж
тэмдэг илэрсэн буюу мөчлөгийн оргил руугаа дөхсөн байна бөгөөд 2011 оны II
улиралаас ДНБ-ний зөрүү огцом өсч эхэлсэн байна. ДНБ-ний зөрүү буюу эдийн засгийн
халалт нь манай улсын эдийн засгийн 2008-2009 оны хооронд дайрсан эдийн засгийн
хямралын үеэсээ илүү их хэмжээгээр халсан байна. Энэ үед инфляцийн түвшин 10%-иас
дээш гарч, цаашидөсөх хандлагатай харагдаж байна. Ойрын ирээдүйд инфляци өснө
гэсэн хүлээлт бий болсон гэдэг нь Монголбанкны инфляцийн хүлээлтийн түүвэр
судалгаа, инфляцийн таамаглал, төсвийн зардлын өсөлт, сонгууль зэргээс харагдаж
байна. Инфляци үргэлжлэн өснө гэсэн хүлээлт, төгрөгийн ханш унах тухай цуурхал,
дэлхийн эдийн засгийн тогтворгүй байдал нь хүмүүсийг гар дээрээ бэлэн мөнгө байлгах
хүслийг бууруулж, бэлэн мөнгөө үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууц болгох сонирхлыг бий
болгож байна.
Иймээс дээрх үзүүлэлтүүдээс дүгнэхэд орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт байгааг
тодорхойлогч 3-р үзүүлэлт болох эдийн засгийн халалтын шинж чанар манай оронд
ажиглагдаж байгааг харуулж байна.
4. Бусад үзүүлэлтүүд
4a. Дундаж цалин
Орон сууцны зээл авахад цалингийн хэмжээ чухал үзүүлэлт болдог. Энэ зээлийн эргэн
төлөлтийн баталгаа болдог.
Төрийн байгууллагуудын цалин өссөн нь хувийн хэвшлийн цалинг өсгөхөд хүргэж,
дундаж цалингийн хэмжээг өсгөв.Дундаж цалин 2002-2005 онд жилийн өсөлт нь
дунджаар 14%-иар өссөн бол 2006-2008 онд дунджаар 40%-д хүрч өндөр өсөлттэй
- 24 -

25. байсан. Харин 2008 оны IV улиралаас дэлхийн эдийн засгийн хямрал манай улсын
бодит секторт нөлөөлж, цалингийн өсөлт эрс буурсан байна. 2009 оны IV улиралаас
цалингийн өсөлт эрчимжсэн.Мөн 2012 оны I улиралд төрийн албан хаагчдын цалинг
өсгөх шийдвэр гарсан.
Дундаж цалин
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Өсөлт
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Дундаж цалин
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
4b. Хүн ам
Сүүлийн жилүүдэд Улаанбаатар хотын хүн амын өсөлтийн хувь нэмэгдэх болов. Үүнд
төрөлтийн түвшингийн өсөлт нөлөөлсөн боловч хамгийн гол нөлөө нь хөдөөнөөс
шилжин ирэгсдийн өсөлттэй холбоотой.
1400.00
1200.00
1000.00
800.00
600.00
400.00
200.00
0.00
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Мянга
Улаанбаатар хотын хүн амын тоо
Улаанбаатар хотын хүн ам 2007 онд анх удаагаа 1 сая болж, нийт хүн амын 41% нь
Улаанбаатарт амьдарч байна. Үүнийг дагаад орон сууцны эрэлт хэрэгцээ нэмэгдэх
болсон. Манай улсын хүн амын дийлэнх хэсгийг залуучууд эзэлж байгаагаас шинээр гэр
бүл бологсдын тоо сүүлийн жилд эрчимтэй нэмэгдэж, орон сууцны эрэлтийг
нэмэгдүүлж байна.
- 25 -

26. II.2.2.2Орон сууцны барилгын зардлын өсөлтийг орон сууцны үнийн өсөлттэй
харьцуулах нь:
Орон сууцны барилгын ажлын зардлыг:
1.
2.
3.
4.
Барилгын материал
Ажиллагсдын цалин
3.Тээврийн зардал
Бусад зардал бүрдүүлэх бөгөөд эдгээрийг барилгын ажлын нийт зардалд эзлэх
хувиар харуулбал:
Тээвэр
10%
Бусад
15%
Барилгын
материал
45%
Ажиллагсдын
цалин
30%
Эх үүсвэр: Орон сууцны барилгынажлын
төсвийн норм, норматив(дунджаар)
Одоо орон сууцны барилгын ажлын нийт зардлын өсөлтийг зардал тус бүрийн өсөлтөөр
харйцуулан тооцъѐ.
1. Барилгын гол нэр төрлийн материалын үнийн өөрчлөлт
Хэмжих
нэгж
Бетон
зуурмаг
Цемент
Тоосго
Хөнгөн
бетон
1м.куб
2007
2008
2009
2010
53667
56000
77000
78667
50 кг
мян.ш
90458
6496
201083
5327
178333
5800
142500
1м.куб
57167
65333
83000
88583
Дээрх хүснэгтээс харахад 2009 оноос 2010 он хүртэл гол нэрийн барилгын материалын
дундаж үнийн өөрчлөлт 6% байжээ. Харин 2010 онд бетон зуурмагийн үнэ 2%-иар,
- 26 -

27. цемент 9%-иар, хөнгөн бетон 7%-иар тус тус өссөн бол тоосгоны үнэ 20%-иар буурсан
байна.
2. Барилгын салбарын ажиллагсдын цалин
300.0
Барилгын салбарт ажиллагсдын цалин
250.0
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0
I
III
2002
I
III
I
2003
III
2004
I
III
2005
I
III
2006
I
III
2007
I
III
2008
I
III
2009
I
III
2010
Барилгын салбар нь улиралын хэлбэлзэлтэй байдаг бөгөөд үүнийгээ дагаад барилгын
салбарт ажиллагсдын цалин 4-р улиралаас буурч, харин 1-р улиралаас өсч эхэлдэг
байна. Графикаас харахад барилгын салбарын цалингийн өсөлтийн түвшин 2010 оны 2р улиралд 16%-иар, цаашдаа 3, 4-р улиралдаа харгалзан 10% ба 2%-иар тус тус өсчээ.
3. Тээврийн зардлын өсөлт
Тээврийн зардлыг шатахууны үнийн өөрчлөлтөөр авч үзвэл 2010 оны 7 сараас 2011 оны
12 сар хүртэл шатахууны үнэ харьцангуй тогтвортой байсан бол 2012 оны 1 сард өмнөх
сараас даруй 13 хувиар өссөн3.
Орон сууцны барилгын зардалд эзлэх бүрэлдэхүүн зардал тус бүрийн хувийн жинг
зардал тус бүрийн өсөлтийн хувиар үржүүлэн орон сууцны барилгын зардлын өсөлтийн
хувийг тооцоолж, орон сууцны үнийн өсөлттэй харьцуулж судалъя.
2011 онд барилгын салбарт ажиллагсдын цалин 8%-иар, тээврийн зардал 6%-иар,
барилгын гол нэрийн материалын үнэ 18%-иар өссөн байна. Эндээс зардал тус бүрийн
жингээр жигнэж, нэмбэл барилгын зардал 2011 онд өмнөх оноос 14%-иар өссөн байна.
Харин орон сууцны үнэ 20%-иар өссөн.
Орон сууцны үнийн өсөлт нь барилгын ажлын зардлын өсөлтөөс 6%-иар илүү өссөн нь
харагдаж байна. Иймд 2011 онд манай оронд орон сууцны үнийн хөөсөн өсөлт
явагдсаныг баталж байна.
II.2.2.3Орон сууцны үнийн богино хугацааны таамаглал
3
ҮСХ, сарын бюллетень ашиглан шатахууны үнийн индексийг тооцсон.
- 27 -

28. Динамик эгнээний өөрчлөлтийг тренд-мөчлөгийн, улирлын болон санамсаргїй гэсэн 3
тєрлийн хэлбэлзлээс үүдэлтэй гэж үзэж болно. Эдгээр хэлбэлзлийг нарийн зєв
тооцсноор тухайн динамик эгнээнд ямар тєрлийн хэлбэлзэл хэрхэн нөлөөлж байгааг
ялган тодорхойлохоос гадна тус динамикийн хэтийн таамаглалыг илїї сайн хийх
боломжтой болдог.X12-ARIMA аргачлал нь богино хугацааны таамаглалыг алдаа
багатай сайн хийдэг4.
“Master Properties” ХХК-аас цуглуулсан орон сууцны 1м2-ын үнийн 2002 оны I
улиралаас 2011 оны IV улиралын хоорондох 40 улиралын тоон өгөгдлийг ашиглан, X12ARIMA аргачлалаар 2012 оны орон сууцны үнийг таамаглаж харууллаа. Ингэхдээ 95%ийн итгэх магадлалд интервал таамаглал хийсэн.
Мянган ₮
Шинэ орон сууцны үнийн таамаглал X12- ARIMA
2500
2000
1500
1000
500
Доод
Гол
Дээд
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Графикаас харахад 2012 онд орон сууцны үнэ өссөн хэвээр байх бөгөөд уг өсөлт нь 2012
оны эцэст эрчимжих төлөвтэй харагдаж байна.
II.3 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн инфляцид үзүүлэх нөлөө
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт нь макро эдийн засгийн гол үзүүлэлт болох
инфляцид хэрхэн нөлөөлдөг, нөлөөлөх сувгуудыг тодорхойлох болно. Энэхүү сувгийг
нөлөөлөх байдлаар нь үндсэн хурван хэсэгт авч үздэг5. Үүнд:
1. Орон сууцны зардлын шууд нөлөө
2. Өрхүүдийн баялагийн нөлөө
3. Банкуудын блансын нөлөө
4
Д.Ган-Очир Инфляцийн динамик эгнээг судлах, таамаглах: X12-ARIMA улиралын зохицуулалтын арга,
2007 он
5
Ф.Мишкины Мөнгөний бодлогын шилжих механизмд активын үнийн гүйцэтгэх үүрэг роль судалгааны
ажил(2001)
- 28 -

29. [1]
Орон сууцны зардлын шууд нөлөө гэдэг нь мөнгөний тэлэх бодлогын(M↑)
нөлөөгөөр зээлийн хүүгийн түвшин буурч улмаар орон сууцны санхүүгийн түрээсийн
зардал буурч орон сууцны үнэ ( ) өсдөг.Орон сууцны өндөр үнэтэй харьцуулахад
барилгын зардал бага учир барилгын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг компаниуд
нийлүүлэлтээ нэмэгдүүлж, их хэмжээгээр орон сууцуудыг барих эдгээрийн үр дүнд
нийт гарцын түвшин болон нийт эрэлт өснө.
M↑ ⇒ Ph↑ ⇒ H↑⇒ Y↑
[2] Өрхүүдийн баялагийн нөлөө: Үл хөдлөх хөрөнгө(орон сууц)-ны үнэ нь өрхүүдийн
баялагийн нилээд чухал бүрдэл хэсэг юм. Орон сууцны үнэ өсөх нь өрхийн баялагийг
нэмэгдүүлнэ, хэрэглээг өсгөнө. Хэрэглээний зардлын өсөлт нь эргээд эдийн засагт
тэлэлтийг авч ирж улмаар орон сууцны эрэлтийг бий болгож нийт эрэлтээ дэмждэг
байна.
M↑⇒ h↑⇒
P баялаг↑⇒
хэрэглээ↑⇒
Y↑
[3]
Банкуудын балансын нөлөө: Аль ч эдийн засгийн хувьд банк нь санхүүгийн
салбарын гол оролцогч бөгөөд үүрэг болон хэмжээгээрээ бусдаасаа ялгардаг. Банкны
зээлийн зах зээл дээрх тэгш бус мэдээлэл болон морал хазард нь банкны тулгамдсан
асуудал байдаг бөгөөд эдгээрийг банкнаас тухайн пүүсийн өртөг тухайлбал үл хөдлөх
хөрөнгийн хэмжээгээр эрсдлээ багасгах арга замыг дэвшүүлдэг. Мөнгөний тэлэх
бодлогын үе орон сууцны үнэ өсөх бөгөөд капиталын хэмжээ нэмэгдэж илүү их зээлийг
гаргах ба энэ нь хөрөнгө оруулалтад нөлөөлж нийт эдийн засаг гарцыг дэмждэг. Үүнийг
схемээр харуулбал:M↑ ⇒ Pe↑ ⇒ БАНКНЫ КАПИТАЛ↑ ⇒ ЗЭЭЛ↑⇒ I↑ ⇒ Y↑
- 29 -

30. Хөрөнгийн
үнэ
(+)
(+)
Үл хөдлөх
хөрөнгийн
үнэ
(+)
(+)
- 30 -
Хөрөнгө
Оруулалт
Хэрэглээ
(+)
(+)
(+)
Банкны
зээл
хэмжээ
Нийт
Эрэлт
Бодит
ДНБөсөлт
Инфляци
(+)
Барьцаа
-лах үнэ
Банкны
балансын
суваг
Өрхүүдийн
баялаг
Нийт гарцын
хэмжээ
Орон
сууцны
нийлүүлэл
т
(+)
Орон
сууцны
зардал
Орон
сууцны
үнэ
(+)
(-)
(+)
(+)
(+)
(+)
(+)

31. Энд (+) тэмдэг нь тухайн хоѐр үзүүлэлтийн хооронд эерэг, (-) тэмдэг нь сөрөг утгатай болохыг
илэрхийлнэ.
Иймээс онолын хувьд орон сууцны үнэ нь инфляцид хэрэглээгээр дамжин, шууд бусаар
нөлөөлдэг байна. Үүнийг эмпирик судалгаагаар шалгахын тулд давтамж өндөртэй, урт
хугацааны тоон өгөгдөл шаардлагатай болно. Гэвч үнэлгээ хийхэд шаардлага хангахуйц
албан ёсны тоо байдаггүй. Учир нь ҮСХ 2008 оноос эхлэн орон сууцны үнийн индекс
тооцож эхэлсэн.
Үл хөдлөх хөрөнгө ба инфляцийн түвшин хоорондын хамааралыг судалсан
судалгаанууд
Fama ба Schwert (1977) нарын судалгаанд хувийн орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх
хөрөнгө иргэдийг хүлээгдэж байгаа болон хүлээгдээгүй инфляциас хамгаалах гол
хэджи болдог ба хувийн орон сууцны өгөөж болон инфляцийн түвшин хоѐрын хооронд
өндөр хамаарал байх магадлал өндөр гэж тодорхойлсон. Гэвч тэдний хэрэглсэн тоон
мэдээлэл хомсдолтой байсан.
Fogler, Granito ба Smith (1985) нар үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөж болон инфляцийн
түвшин хоѐрын хооронд судалгаанд ашигласан түүврийн хувьд эерэг хамаарал оршиж
байгаа ба хөрөнгө оруулагчийн(орон сууц худалдан авагч) хүлээлтийн өөрчлөлт нь
инфляциас хамаардаг нь нотлогдсон.
Hartzell, Hekman ба Miles (1987) нарын тодорхойлсоноор үл хөдлөх хөрөнгөөр
бүрдүүлсэн багц нь инфляцийн эрсдэлээс хамгаалах үр дүнтэй хэрэгсэл ба Fama ба
Schwert (1977) үр дүнг өргөн түүврийн хувьд нотлосон.
Rubens, Bond ба Webb (1989) нар үл хөдлөх хөрөнгийг үндсэн гурван бүлэг
болгон(Арилжааны, Иргэний, ХАА фермерийн) тус тусад нь инфляциас хамгаалах
хэрэгсэл болох боломжтойг харуулсан.
III.
СУДАЛГАА ХОЁР. МИКРО ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ШИНЖИЛГЭЭ
Улаанбаатар хотод орон сууцны үнэ харилцан адилгүй байна. Үнийн ялгаатай байдал нь
чухам ямар ямар хүчин зүйлсээс хамаарч байгааг илрүүлэх, нөлөөллийг хэмжих нь ач
холбогдолтой юм. Орон сууцны үнэнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийг судлахдаахедоник
үнийн загварыг ашигласан. Хедоник үнийн загвар нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг
тодорхойлоход ихээхэн ашиглагддаг бөгөөд орон сууцны шинж чанар (байршил,
халаалт, гаднах орчны үзүүлэлт гэх мэт) бүхэнд өгөгдсөн үнэ гэж байхгүй, харин бүх
шинж чанарууд нийлж байж цогцоороо үнэ бүрэлдэхэд нөлөөлдөг гэж үздэг. Өөрөөр
хэлбэл орон сууцны үнэ шинж чанаруудаасаа хамааран хэрхэн ялгаатай тогтож байгааг
харах боломжийг олгодог.
- 31 -

32. Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийг тодорхойлох,
тэдгээрийн нөлөөллийг судлах зорилготой.
“Тэнхлэг зууч”6 сэтгүүлийн 2011 оны 15-р дугаарт нийтлэгдсэн Улаанбаатар хотод
баригдаж ашиглалтанд орж буй шинэ орон сууцны мэдээлэл болон Улаанбаатар хотын
газрын зургийн тусламжтайгаар cross section өгөгдөл үүсгэж, орон сууцны үнэнд
нөлөөлөгч гол хүчин зүйлсийг тодорхойлно. Хамгийн гол нь регрессийн үр дүн бодит
байдалтай нийцэж байхын тулд үнэ бүрэлдэхэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн тоон
мэдээлэл үнэн зөв, найдвартай байх шаардлагатай юм.
Хедоник функц нь:
харуулав.
Хувьсагчид
Үнэ
ханшийн
үзүүлэлтүүдS
Орон сууцны үнэТалбайн нийт хэмжээ-S
Хотын төвөөс алслагдсан
зай-dis
Байршлын
үзүүлэлтүүдА
Бүсчилэлийн
үзүүлэлт-C
Дам
нөлөөллийн
үзүүлэлтүүдR
Автобусны буудалд ойр
эсэхийг тодорхойлогч
дамми хувьсагчХудалдаа үйлчилгээний
төвд ойр эсэхийг
тодорхойлогч дамми
хувьсагчОрчны аюулгүй байдлыг
тодорхойлогч дамми
хувьсагчТухайн орон сууц аль
дүүрэгт оршиж байгааг
тодорхойлогч дамми
хувьсагчидТухайн орон сууц дуу
шуугиантай бүсэд орших
эсэхийг тодорхойлогч
дамми хувьсагчТухайн орон сууц агаарын
бохирдолтой бүсэд оршиж
буй эсэхийг тодорхойлох
байх бөгөөд хувьсагчдыг доор тайлбарлан
Тайлбар, эх үүсвэр
Тэнхлэг зууч сэтгүүлийн 2011 оны 15 дахь дугаар дээр нийтлэгдсэн
шинэ орон сууцнуудын танилцуулга дээрээс 1м2-н үнийг авсан.
2 өрөө байрны талбайн хэмжээг мөн тэнхлэг зууч сэтгүүл дээрээс
харгалзуулан авсан. Учир нь 2 өрөө байрны талбай олдоцтой байсны
дээр хамгийн их эрэлттэй байдаг.
Улаанбаатар хотын төв цэг буюу Сүхбаатарын талбайгаас тухайн
орон сууц хүртэлх авто замаар явах зайг www.map.gogo.mn,
www.maps.google.comашиглан хэмжиж олсон.
Тухайн орон сууцнаас 300м дотор автобусны буудал байгаа эсэхийг
www.map.gogo.mn, www.maps.google.com-ийн тусламжтайгаар
тодорхойлсон бөгөөд хэрэв байсан бол 0, үгүй бол 1 гэсэн чанарын
хувьсагч оруулсан.
Тухайн орон сууцнаас 300м дотор томоохон худалдаа үйлчилгээний
төв, зах байгаа эсэхийг www.map.gogo.mn, www.maps.google.comийн тусламжтайгаар тодорхойлсон бөгөөд хэрэв байсан бол 0, үгүй
бол 1 гэсэн чанарын хувьсагч оруулсан.
Тухайн орон сууцны орчин тойронд хүн ам ихтэй, гэрэлтүүлэг
сайтай бол 0, үгүй бол 1 гэсэн утга өгсөн.
Орон сууцны үнэнд оршиж буй дүүрэг нь нөлөөтэй эсэхийг шалгах
зорилготой дамми хувьсагч бөгөөд i-р дүүрэгт оршиж байгаа бол 1,
бусад дүүрэгт оршиж байгаа бол 0. Тэнхлэг зууч сэтгүүл дээрх
дүүргээр ангилсан ангилалыг ашиглан тодорхойлсон.
Тухайн орон сууц зам дагуу эсвэл дуу чимээ ихтэй объекттой ойр
бол (200м) 1, үгүй бол 0 гэсэн утгыг оруулж өгсөн.
Тухайн орон сууц гэр хороол эсвэл дулааны цахилгаан станцын
бүсэд оршдог бол 1, үгүй бол 0 гэсэн утга өгсөн.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэдээ мэдээллээр төрөлжсөн сэтгүүл
6
- 32 -

33. дамми хувьсагч Барилгын
төлөв
байдлын
үзүүлэлтүүдCH
Барилгын орчин тойрны
зохион байгуулалтыг
илтгэх дамми хувьсагчНийт айлын тоо-HQ
Сүүлийн жилүүдэд орон сууцны барилгууд томоохон хотхон
байдлаар баригдах болсон. Энэ нь худалдан авагчдын хувьд бас
нэгэн өдөөгч хүчин зүйл болдог бөгөөд хэрэв хотхон бол 0, хотхон
биш бол 1 гэсэн утгыг авна.
Нэг орон сууцанд олон айл байх нь оршин суугчдын амгалан тайван
байдалд сөргөөр нөлөөлдөг байж болох гэдэг үүднээс энэхүү
үзүүлэлтийг сонгож авлаа.
Хедоник регрессийн функцийн хэлбэр:
Дээрх функцийн хоѐр талаас натурал логарифм авбал
өгөгдлөөр үнэлэгдэх эконометрик загвар маань:
Энд
(intercept);
-регрессийн үлдэгдэл;
- параметр болно.
буюу cross section
- регрессийн сул гишүүн
Сонгон авсан тайлбарлагч хувьсагчдын нэмэлт тайлбар, онолын таамаглал:






Талбайн нийт хэмжээ-S, Орон сууцны талбайн хэмжээ өсөхөд түүнийг барих
зардал нь өсөх тул энэ зардал үнэнд шингэж үнэ өндөр тогтоход нөлөөлж болно.
Эсвэл худалдан авагчдын эрэлт талаас нөлөөлж болно.
Хотын төвөөс алслагдсан зай-dis, Уг үзүүлэлтийг тооцохдоо тухайн орон
сууцнаас Сүхбаатарын тайлбай хүртэлх авто замаар явах зайг авсан. Учир нь
хотын төв ороход гарах тээврийн зардал өндөр байхыг орон сууц худалдан авагч
таашаахгүй. Үүнээс гадна барилгын өртөгт өндөр хувь эзэлдэг газрын үнэ ханш
хотын төвд хэт өндөр байдагтай холбоотой. Иймд dis үзүүлэлт үнэнд сөрөг
нөлөөтэй.
Автобусны буудалд ойр эсэхийг тодорхойлогч дамми хувьсагч- , тухайн орон
сууц автобусны буудалтай хол байх нь үнэнд сөргөөр нөлөөлнө.
Худалдаа үйлчилгээний төвд ойр эсэхийг тодорхойлогч дамми хувьсагч- ,
тухайн орон сууц томоохон худалдаа үйлчилгээний төвөөс хол орших нь оршин
суугчдын ая тухтай байдалыг муутгана. Иймд үнэнд сөргөөр нөлөөлнө.
Орчны аюулгүй байдлыг тодорхойлогч дамми хувьсагч- , тухайн орон сууцны
ойр орчимд гэрэлтүүлэг муутай, хүн ам багатай бол орон сууцны үнэнд сөрөг
нөлөөтэй гэж үзсэн.
Тухайн орон сууц аль дүүрэгт оршиж байгааг тодорхойлогч дамми хувьсагч- ,
Хан-Уул болон Сүхбаатар дүүрэгт орон сууцны үнэ харьцангуй өндөр байдаг.
Иймд уг хувьсагч үнэнд эерэг нөлөөтэй.
- 33 -

34. 



Тухайн орон сууц дуу шуугиантай бүсэд орших эсэхийг тодорхойлогч дамми
хувьсагч- , дуу шуугиантай бүсэд амьдрах нь оршин суугчдын орчны ая тухтай
байдлыг алдагдуулна. Иймд үнэнд сөргөөр нөлөөлнө.
Тухайн орон сууц агаарын бохирдолтой бүсэд оршиж буй эсэхийг тодорхойлох
дамми хувьсагч - , гэр хороолол, дулааны цахилгаан станцтай ойрхон
байрласан бол утаатай бүсэд оршиж байна гэж үзсэн. Утаатай бүсэд орших орон
сууцны үнэ илүү хямд байна гэж таамагласан.
Барилгын орчин тойрны зохион байгуулалтыг илтгэх дамми хувьсагч,
барилгын зохион байгуулалтын хувьд хотхон эсэх нь үнэнд нөлөөтэй үгүйг
шалгах зорилгоор оруулсан.
Нийт айлын тоо-HQ, нэг орон сууцанд олон айл байх нь тав тухтай байдлыг
муутгана. Иймд үнэнд сөрөг нөлөөтэй байж болно.
Үнэлгээний үр дүн:
“Тэнхлэг зууч” сэтгүүл дээрээс авсан 76 түүврийн хувьд үнэлж, тайлбарлах чадвар
өндөртэй, статистикийн хувьд хүлээж авах боломжтой, коеффициентүүд нь онолын
таамаглалтай нийцтэй, загварын алдаа хамгийн бага (AIC7шинжүүрээр) байгаа,
сонгодог регрессийн нөхцлүүд биелж байх үр дүнг харууллаа.
Хамааран хувьсагч: LOG(P)- шинэ орон сууцны үнийн логарифм
Үнэлгээний арга: ХБКА
Түүвэр: 76 түүврээр байгуулагдсан cross section
Тайлбарлагчхувьсагчид
C
DIS
S
D_AIR
D_REGION
S.E of regression
Sum squared resid
Prob(F-statastic)
Коэффициент
Стандарт алдаа
6.6846
0.0836
-0.0298
0.0086
0.0043
0.0013
-0.0901
0.0385
0.0994
0.5035
0.4839
0.1709
3.1269
0.0000
0.0285
Meandependent var
S.D. dependent var
AIC
SC
Durbin-Watson stat
t-статистик
79.9207
-3.4744
3.3629
-2.3403
3.4903
Магадлал
0.0000**
0.0007**
0.0011**
0.0211*
0.0009**
13.9901
0.1703
0.6595
0.5619
1.8091
Akaike information criterion (1973) буюу түүврийн хувьд хамгийн сайн төлөөлж байгаа тэр
загварыг сонгодог шинжүүр юм.Доорх томъѐогоор тодорхойлогддог.
7
уг үзүүлэлтийг минимумчилэх замаар загвараа сонгодог. (Griffiths, Hill,
Judge Learning and Practicing Econometrics 1993, p341)
- 34 -