Pendekatan pendapatan mewakili sudut pandang investor dimana nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan masa depan. Pendekatan ini cocok untuk properti yang menghasilkan pendapatan dengan menghitung nilai dari pendapatan bersih yang dikapitalisasi.

1. Income Approach
Mewakili sudut pandang investor
Nilai properti adalah nilai sekarang dari
perkiraan pendapatan yang akan datang
sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.
Income approach baik untuk diterapkan
terhadap properti yang menghasilkan
PIESTA pendapatan (income producing property).
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

2. Persamaan Sederhana
Sebagai analog adalah deposito.
I
V = -------; dimana
R
V = nilai
I = pendapatan netto
R = tingkat kapitalisasi
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

3. Proses Pendekatan Kapitalisasi
Pendapatan
Potential Gross Income
Vacancy and Rental Loss
Effective Gross Income : Gross Income dikurang
Vacancy dan Rental Loss
Operational Expenses
Net Operational Income : Effective Gross Income
dikurang Expenses
PIESTA
in association with Capitalization Rate
FINCH
FREEMAN
Kapitalisasi pendapatan bersih
International Property Consultant

4. Penentuan Tingkat Kapitalisasi
Summation Method
Comparative Sales method
Band of Investment Method
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

5. Summation Method
“safe rate” disesuaikan atas:
– Resiko atas pendapatan
– Likuiditas
– Beban manajemen
– Peluang apresiasi dan depresiasi nilai properti
– Manfaat Perpajakan
PIESTA
– Kemampuan sebagai jaminan /. Hipotek
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

6. Comparative Sales Method
Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan
data transaksi dan data sewa (net income).
Paling akurat dalam menghitung tingkat
kapitalisasi
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

7. Band of Investment
Prosentasi Nilai Pengembalian yg Hasil
diinginkan
Pinjaman 70% X 20% = 14.00%
Modal Sendiri 30% X 22% = 6.60%
Cost of 100% 20.60%
Capital
Inflasi 10.00%
Cap.Rate 10.60%
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

8. Teknik Kapitalisasi
Tekhnik Penyisaan Properti
Tekhnik Penyisaan Tanah
Tekhnik Penyisaan Bangunan
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

9. Discounted Cashflow (DCF)
Mangakomodir pendapatan yang
berubah-ubah
Umur ekonomis terbatas
Menggunakan discount rate untuk
menghitung nilai kini atas pendapatan
yad.(bukan cap.rate)
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant

10. Value = ∑ discounted NI’s
= N I 1 + N I 2 + N I 3 +……… N I n-1 + N I n
(1+ i1) 1 (1+ i2)2 (1+ i3)3 (1+ in-1) n-1 (1+ in)n
PIESTA
in association with
FINCH
FREEMAN
International Property Consultant