O documento discute a situação das companhias habitacionais (COHABs) perante o Sistema Financeiro da Habitação no Brasil. As COHABs são devedoras dos empréstimos contraídos junto ao FGTS para projetos habitacionais, mas são credoras dos saldos devedores dos contratos de financiamento com os adquirentes dos imóveis. Entretanto, a valorização desses ativos é problemática devido à morosidade e complexidade do processo de habilitação dos créditos junto ao FCVS.

1. Funcionamento do SFH
Ativos e Passivos das COHABs
Processo de habilitação junto ao FCVS

2. Caracterização do Agente
Empresas
de
economia
mista, criadas por Leis Municipal
ou Estadual – maioria na segunda
metade da década de 60, atuando
como:
Agente Promotor e Agente Financeiro do Sistema
Financeiro de Habitação - SFH.
As COHAB construíram mais de 1,5 milhões de casas
populares, com recursos do FGTS, sempre para
atender à população de baixa renda.

3. Atribuições do Agente Promotor
Identificação da
demanda, seleção e classificação
dos inscritos.
Seleção de áreas, elaboração de projetos
em seus aspectos sócioeconômicos, financeiros, jurídicos e técnicos
(loteamento, habitações, infra-estrutura e
equipamentos comunitários).

4. Atribuições do Agente Promotor
Aprovação do projeto para
obtenção de empréstimos
oriundos do FGTS, junto ao BNH
até 1986 e junto à Caixa
Econômica Federal daí em diante.
Licitação e fiscalização da construção das
unidades habitacionais.

5. Atribuições do Agente Promotor
 Venda
das unidades habitacionais
através de contrato de promessa de
compra e venda.
Pagamento dos empréstimos contratados ao
FGTS.
Remuneração: Taxa do Custo de Administração e
Fiscalização de Obras (CAFO)

6. Atribuições do Agente Financeiro
Financiamento da promessa de
compra e venda.
Refinanciamento do
empréstimo contraído pelo
Agente Promotor.

7. Atribuições do Agente Financeiro
Administração dos contratos:
emissão
e
recebimento
das
prestações, Controle do saldo
devedor, repasse das contribuições
ao FCVS e recolhimento e repasse
dos prêmios de seguro.

8. Atribuições do Agente Financeiro
Transferências/recomercialização
e retomada dos imóveis em caso
de inadimplemento.
Remuneração: diferencial de 1 a 2
% na taxa nominal de juros.

9. Situação atual das Cohabs
perante o Sistema Financeiro da
Habitação:
DEVEDOR junto ao FGTS/União, dos
empréstimos contraídos – dívida tem
valor certo e definido, resultante dos
contratos
de
empréstimo
por
empreendimento executado

10. Situação das Cohabs perante o
Sistema Financeiro da Habitação:
CREDOR do adquirente do imóvel e do
saldo devedor residual junto ao FCVS
apurado quando da liquidação do
contrato do promitente comprador
(término de prazo ou antecipadamente)

11. Situação das Cohabs perante o
Sistema Financeiro da Habitação:
Entretanto, para fazer jus a esse
crédito, o agente necessita comprovar a
liquidez do mesmo mediante a
apresentação de dossiês de cada
contrato individualizado, juntando toda
a documentação da operação, inclusive
do (s) promitente (s) comprador (es) e
dos eventos verificados durante a
execução do contrato.
Esse processo é oneroso e demorado

12. Situação das Garantias das
Cohabs perante o Sistema
Financeiro da Habitação:
Quando da tomada dos empréstimos as
garantias oferecidas ao FGTS eram os
próprios imóveis, o que se mostrou
frágil e insuficiente.
Para assegurar o retorno dos haveres o
governo federal e o FGTS buscaram
outros mecanismos, de modo a
substituir as antigas garantias pelos
recursos transferidos aos Estados e
Municípios - FPE e FPM.

13. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Situação 1
Estados que rolaram a dívida na década
de 90, ao amparo da Lei 8727/92
Intra-limite – os estados assumiram as
dívidas e os pagamentos são feitos
dentro de limite de comprometimento
de despesas para pagamento de dívidas.
Os prazos ajustados encerrar-se-ão em 2014, admitindose uma prorrogação por mais 10 anos.

14. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Dentre os agentes enquadrados nessa
situação alguns venderam as suas
carteiras, foram liquidados ou mudaram
sua missão e/ou modo de atuação.
Outros ainda administram carteiras e, de posse do
crédito habilitado junto ao FCVS têm a opção de vender
no mercado ou, em tese, até mesmo oferecer em
garantia para novas operações junto ao FGTS ou outro
funding.

15. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Situação 2
Agentes que rolaram as suas dívidas nos
termos da Lei 8727, tendo o acionista
majoritário (Estados ou Municípios) como
garantidor.
Garantia vinculada ao FPE ou FPM.

16. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Os principais problemas enfrentados
pelos agentes nessa situação são:
 insuficiência de garantias e
 fluxo de caixa, porque os saldos
residuais dos contratos com término de
prazo devem ser pagos em 60 meses - o
que eleva substancialmente o valor das
prestações do retorno.
Nessas duas situações o credor da dívida deixou de ser o
FGTS e passou a ser o Tesouro Nacional.

17. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Situação 3
Agentes que refinanciaram as suas
dívidas, comprando títulos CVS de
titularidade do FGTS, para pagamento
em até 2027 – Resoluções 479 e 512 do
Conselho Curador do FGTS
na
prática
alongaram
o
prazo
de
pagamento, resolvendo os sobressaltos no valor do
retorno e deu-se a substituição de garantias para
ressarcimento dos créditos do FGTS – antes o
imóvel, depois da operação, o FPM.

18. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Nessa situação existem casos de
agentes que mantiveram a sua condição
de devedor, tendo o município como
garantidor e casos em que o município
é o devedor;
Muitos já estão inadimplentes ou em
via de perderem as sua condição de
adimplência.

19. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
.
Situação 4
Casos em que o Agente não aderiu a
nenhuma dessas alternativas.
Muitos estão inadimplentes e as
garantias para o FGTS continua sendo os
imóveis.
Porém o Governo Federal tem
instrumentos para negativar os
acionistas nos cadastros de devedores.

20. Situações das garantias das
dívidas das
frente ao FGTS
Para esses casos, o FGTS editou
recentemente a Res. 716, que consiste
no refinanciamento da dívida em até
240 meses. A taxa de juros nesses
casos é de 3,08% ao ano até 2026 e de
6% ao ano a partir dessa data.
Os agentes que haviam contratado as
operações pelas Resoluções 479 e 512
e que não estão conseguindo pagar
também podem refinanciar as suas
dívidas nos termos da Resolução 716

21. A valorização dos ativos é o
problema comum de todos
Embora sejam CREDORAS do saldo
devedor residual junto ao FCVS apurado
quando da liquidação do contrato do
promitente comprador (término de
prazo ou antecipadamente) – as
COMPANHIAS
HABITACIONAIS
necessitam comprovar a liquidez do
crédito, mediante a apresentação de
dossiês
de
cada
contrato
individualizado, inclusive com toda a
documentação do (s) adquirente (s) do
imóvel.

22. Situação das Cohabs perante o
Sistema Financeiro da Habitação:
Como se verifica, a dívida é por
empreendimento e o crédito é
por contrato individualizado.

23. Situação das Cohabs perante o
Sistema Financeiro da Habitação:
Teoricamente o débito e crédito
deveriam resultar em diferença
positiva para as COHABs, tendo
em vista o diferencial de
juros, mas em decorrência de
diversos
fatores,
esta
diferença, via de regra, é
negativa.

24. Alguns motivos da diferença negativa
Características próprias de administração
da carteira – percentuais de reajustes não
repassados para o adquirente;

25. Alguns motivos da diferença negativa
Apropriação
pelos
acionistas
majoritários de recursos das prestações
para
realização
de
projetos
habitacionais próprios ou manutenção
de estruturas para prestação de
serviços, sem a devida compensação –
custeio para manter equipe para
projetos habitacionais e outros;

26. Alguns motivos da diferença negativa
Descarte
ou
extravio
de
documentos
necessários
a
comprovação do direito ao crédito
quando da habilitação do contrato;
Não observância na época da comercialização de
existência de outro financiamento habitacional em
data anterior em nome do beneficiário ou seu
cônjuge, o que acarreta negativa total de cobertura.

27. Alguns motivos da diferença negativa
Não reconhecimento pela
Caixa Adm do FCVS das
condições especiais de
comercialização autorizadas
pela Caixa Operadora do
FGTS.

28. Alguns motivos da diferença negativa
Aplicação da TR diária pela Caixa
Adm do FCVS de forma diversa do
procedimento adotado pela Caixa
Operadora do FGTS. - Atinge de
forma diferente os
agentes, conforme a característica
de cada um.
Diferencial de juros a partir de
01/01/1997 (lei 10.150/2000 0 –
VAF).

29. Alguns motivos da diferença negativa
 em 1985 as prestações dos
adquirentes foram reajustadas em
112% e os saldos devedores em
246%,
 em 1990 os saldos devedores
dos adquirentes foram corrigidos
em 84,32% sem a correspondente
correção das prestações.

30. O volume da dívida
Dados disponibilizados pela Caixa
a partir da consolidação dos
agentes
financeiros
que
autorizaram a ABC a buscar essas
informações, dão conta de que o
valor total da dívida gira em torno
de 7 bilhões de reais, que
resultariam
num
pagamento
mensal de 70 milhões.

31. O volume da dívida
Desse total, 3,2 bilhões não estão
gerando prestações devido as
operações realizadas ao amparo da
Resolução 353 do FGTS.
Graças a essas operações, os agentes apresentam
os contratos que gerariam crédito para abatimento
da dívida. A liquidez desse crédito, entretanto está
sujeita ao processo de habilitação com a
apresentação
de
todos
os
documentos
comprobatórios do mesmo.

32. Quanto mais tempo,
maior o prejuízo
O Governo Federal gasta mais de 100
milhões por ano com esse processo.
As despesas das Companhias, dos Estados e dos Municípios
não estão calculadas, mas estima-se que ultrapassem em
muito o montante gasto pelo Governo Federal. Trata-se de
dinheiro público mal gasto. Apenas com excesso de
burocracia.
A solução depende de formulação de proposta jurídica
apropriada e sobretudo de ação política efetiva.

33. Quanto mais tempo,
maior o prejuízo
Demora no processo da novação como
um todo, reduz o valor dos ativos e
prejudica as Companhias. Isso decorre
também do:
 processo da habilitação,
 da análise dos recursos
 dos reprocessamentos do sistema quando resultam nas
alterações de posição dos contratos.
Prazo previsto para conclusão desse processo é de 30 anos

34. Quanto mais tempo,
maior o prejuízo
Diversas soluções administrativas tem
sido buscadas pela ABC, no âmbito do
Conselho Curador do FCVS, mas todas se
mostram paliativas para enfrentar a
situação.
É necessário buscar alterar a legislação que rege a matéria
para:
a) Valorizar os ativos das Companhias;
b) Simplificar o processo de habilitação e novação, tornandoo mais ágil e menos oneroso tanto para os estados e
municípios quanto para o Governo Federal.

35. Quanto mais tempo,
maior o prejuízo
Medidas para valorização do ativo que
não prosperaram nas discussões com o
Tesouro Nacional também poderiam
integrar o rol da nova legislação, dentre
as quais:
a) A extensão do FAV 4 até a data efetiva
novação.
b) Reconhecimento das condições especiais de
comercialização;
c) Reconhecimento da aplicação do entendimento do
FGTS, em substituição a evolução dos contratos de
financiamento pelo padrão FCVS.

36. Quanto mais tempo,
maior o prejuízo
A título de exemplo para análise mais
aprofundada, pode-se indicar algumas
medidas, a exemplo de
Na
condição
de
tomadora
do
empréstimo, a Companhia de Habitação
é de fato, a mutuaria, e bastaria a sua
qualificação no processo.
Assim, não se justificaria a necessidade montar dossies com
toda a documentação do adquirente.