Si riporta nel proseguo un sommario inquadramento della disciplina ad oggi vigente in materia di cedolare secca seguito dall’esposizione delle novità che il decreto casa ha introdotto.

1. CEDOLARE SECCA: LE NOVITÀ DEL DECRETO CASA
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo delle altre forme di prelievo fiscale ordinarie
previste dal nostro ordinamento per le locazioni di immobili ad uso abitativo, recentemente
modificata dal DL 47/2014, cd Decreto Casa, che vi ha apportato importanti novità.
Si riporta nel proseguo un sommario inquadramento della disciplina ad oggi vigente seguito
dall’esposizione delle novità che il decreto casa ha introdotto.
Il regime impositivo ordinario prevede che i redditi prodotti dalle locazioni dei fabbricati, esposti
nel quadro RB del proprio modello Unico (quadro B del modello 730), concorrano alla formazione
dell’imponibile ai fini IRPEF e delle addizionali regionale e comunale.
La cedolare secca, invece, nelle annualità ricadenti nel periodo di durata dell'opzione, così come
chiarito all’art. 3 punto 3.2 del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 n.
55394, sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali dovute sul reddito fondiario derivante
dall'abitazione locata per cui sia stata esercitata l'opzione e dalle relative pertinenze locate
congiuntamente ad essa, nonché le imposte di registro e di bollo generalmente assolte per la
registrazione, risoluzione e proroga. Tuttavia, sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare
stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni pur concorrendo
l’immobile alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni,
benefici legati al possesso di requisiti reddituali.
È un regime facoltativo il cui ambito di applicazione si può definire sotto il profilo soggettivo e
oggettivo.
Sotto il primo profilo, l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dai titolari di diritto di
proprietà o diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate che operino in qualità di

2. persona fisica e pertanto l’opzione non può essere esercitata da coloro i quali detengono tali
immobili nell’esercizio di imprese, arti e professioni. Infatti, l'art. 3 comma 1 del D. L.vo 23/2011
definisce la cedolare secca come un'alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del
reddito fondiario ai fini dell'IRPEF, definizione che esclude l'applicabilità del regime sostitutivo in
tutte le ipotesi in cui la locazione determini il conseguimento di redditi non riconducibili alla
categoria dei redditi fondiari, bensì a quella dei redditi diversi. Per completezza di analisi si fa
presente che, in caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente
da ciascun locatore, il quale, se non esercita l’opzione, è tenuto al versamento dell’imposta di
registro calcolata sulla parte del canone di locazione allo stesso imputabile in base alla quota di
possesso.
Sotto il profilo oggettivo, si fa presente che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata in
riferimento alla locazione di immobili ad uso abitativo. Ai fini della corretta individuazione degli
stessi, come precisato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 1 giugno 2011, si deve
fare riferimento alle unità immobiliari censite nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa
(categoria catastale A, escluso A/10), ovvero, per i quali è stata presentata domanda di
accatastamento in detta tipologia abitativa.
Le tipologie contrattuali alle quali applicare la cedolare secca sono molteplici. Vi rientrano infatti
sia i contratti liberi, i cd “4+4” stipulati ai sensi dell’art. 2 comma 1 delle L. 431/98, sia i contratti
concordati di cui all’art. 2 comma 3 della suddetta legge, sia i contratti soggetti alle disposizioni
civilistiche in quanto non rientranti nella L. 431/98, quali ad esempio gli alloggi locati
esclusivamente per finalità turistiche.
Condizione per potersi avvalere della cedolare secca è averne dato comunicazione all’inquilino,
mediante raccomandata, nella quale si è espressa la rinuncia, per tutta la durata della locazione, ad
ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel
contratto.

3. L’opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore
di revocarla ad ogni annualità con conseguente versamento dell’imposta di registro, eventualmente
dovuta. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive
alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Le novità introdotte dal decreto casa riguardano anzitutto la tipologia di inquilini ai quali concedere
i locazione l’immobile per fruire del regime sostitutivo e l’aliquota da applicare ai contratti a
canone concordato.
Per quel che concerne i requisiti che devono possedere i locatari, prima della riforma il regime
sostitutivo poteva essere scelto solo se il locatario non operava nell’esercizio di imprese, arte o
professione. Il Dl 47/2014 è intervenuto in tal senso prevedendo la possibilità di esercitare l'opzione
anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie o enti senza
scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con
rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Il DL 47/2014 ha apportato importanti novità anche per quel che riguarda l’aliquota da applicare ai
contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di
disponibilità abitative individuati dal dl 551/1988, nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati
dal Cipe) e ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato nel 2009 lo
stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Per tali contratti, infatti, il DL
47/2014 ha previsto che per il quadriennio 2014-2017 l'aliquota sia ridotta dal 15% al 10 per cento.
Per i contratti non rientranti nelle precedenti casistiche, si continua ad applicare l’aliquota ordinaria
del 21%.
I vantaggi di tale riduzione sono notevoli soprattutto per coloro i quali hanno ad oggi esercitato
l’opzione su contratti a canone concordato, ma anche per coloro che hanno la possibilità di

4. convertire il contratto libero in concordato. Tale vantaggio è maggiormente ravvisabile in quelle
città in cui la differenza tra il canone concordato e quello di mercato è minima. In questi casi,
infatti, l’applicazione di un’aliquota sostitutiva del 10% prevista sul canone concordato è
sicuramente più vantaggiosa rispetto all’applicazione del 21% prevista per il canone libero, e
ovviamente ancora più vantaggiosa risetto alla tassazione ordinaria.