Curso Localización de Proyectos Inmobiliarios

1. TEORÍAS DE LOCALIZACION
PABLO CONTRUCCI LIRA
Arquitecto PUC
Mayo 2013
Magister en Administración de la Construcción
Localización de Proyectos Inmobiliarios
Pontificia Universidad Católica de Chile

2. Evaluacion:
trabajo grupal (2 entregas) 40%
trabajo final individual (1 entrega) 40%
2 controles bibliográficos 20%
LOCALIZACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Metodologia:
- clases lectivas
- un trabajo en grupo de investigación y propuesta de un proyecto
inmobiliario

3. URBANIZACION:
-Proceso social
-Características particulares
-Cambios en los patrones de producción y
consumo, dan origen a una economía basada en:
- Industria
- Servicios
- Comercio
-Resultado de interrelaciones de decisiones
- Públicas
- Privadas
- Personales
- institucionales

4. - Mecanismo de funcionamiento es
económico
- Las decisiones micro y macro
generan dinámicas urbanas
- La economía en el proceso de
urbanización da un carácter
particular y determina la forma y
proyección de ésta para el futuro

5. El tamaño de la población está en
función de:
- Diferenciación y especialización
- Medio natural (control)
- Desarrollo tecnológico
- Organización social compleja

6. CHILECHILE
NATIVOS + COLONOS
- Urbanización temprana (minería y defensa)
- Polo de contacto con la Metrópolis
- Patrón extractivo y agrario

13. - Conquista............…Se fundan 16 ciudades
- S. XVII y XVIII.......…Disminuye intensidad del
Proceso urbanizador
- Independencia.......Auge de los núcleos
urbanos: poder político
y administrativo
- 1890-1930 Salitre….Primeros flujos migratorios

14. SIGLO XX
Desarrollo de la Industria
Migración Campo-Ciudad
Consolidación del estado e instituciones
Comunicaciones: Caminos, puertos
La Vivienda Social

15. BASE ECONOMICA URBANA
Producción Distribución Consumo
BIENES Y SERVICIOS
° Especificidad
° Especialización
° Competitividad

16. PRECIO:
Costos de + Costos de
producción transporte
Insumos Peajes
Materias primas Publicidad
Mano de Obra Aranceles
Arriendos Riesgo
Mantención Bodegaje

17. ° Si un artículo es demandado por:
1 de cada 1.000 personas
5 de cada 1.000 personas
° Y se requiere producir 1.000 artículos para
hacer rentable la producción,
° entonces se necesitan:
1.000.000 habitantes
200.000 habitantes

18. $
Km
Precio en Punto de Producción
Precio con Transporte incluido

19. $
Km
Puerto 1
Puerto 2
Costos de Internación
Aduana
Aranceles
Precio con Transporte incluido

20. $
Km
aA B

21. $
Km
a bA B

22. $
Km
a b cA B

23. Teoría del Lugar Central, Walter Christaller, 1930

24. August Lösch

25. ECONOMIA DE ESCALA:
Fuerza concentradora
ECONOMIA INTERNA:
Complementariedad en grandes áreas
ECONOMIA EXTERNA:
Aprovecha la economía del entorno
ECONOMIA AGLOMERACION:
Disminuye costos de transporte
Genera Imagen

26. $/m2
Km
Area Urbana Area Rural
Precio del Suelo Agrícola
Precio del Suelo Urbano
Suburbia
Centro
HOUSTON

27. $/m2
Km
Límite Urbano
Area Urbana
Area Rural
ATLANTA

28. Centro
$/m2
Km
Comercio
Servicios
Vivienda
FUKUOKA

30. Burgess Model, 1925

33. Teoría de los Anillos Concéntricos
Earnest Burgess - 1920
- La ciudad crece hacia afuera en anillos concéntricos
- La ciudad tiene un centro único conocido como distrito de
negociso central (CBD: Central Business District)
- Alrededor del CBD hay un área de industria antigua detrás de
la cual hay zonas residenciales
- Se asume que los pobres no pueden costear las largas distancias
de traslado y que deben vivir cerca del centro, por lo que las
clases bajas se ubican cerca del CBD
- Los grupos más afluentes viven en zonas de suburbios
(commuters), fuera de la ciudad misma
- Describe mejor los patrones de localización pre-automovil (pre
1920) en norteamérica, pero es todavía útil para describir
patrones de partes antiguas de ciudades modernas.

34. Hoyt, 1939

35. Harris & Ullman, 1945
- Reconoce la existencia de zonas de usos de suelo diferentes, pero
sugiere que hay sectores o franjas de usos de suelo diferenciados
en la ciudad.
- Debido a la emergencia de sistemas de transporte masivo bajo el
patrón de “estrella” o radioconcéntricos, tales como lineasde
buses, de metro o tranvías, la industria se ubica a lo largo de estos
corredores de acceso a la ciudad
- Los más pobres viven adyacentes a las zonas industriales, cerca de
sus trabajos.
- Los ricos viven en los puntos opuestos a la industria y las capas
medias entremedio.

36. Harris & Ullman, 1945

37. Atlanta

38. - Es una derivación de los dos modelos anteriores, pero incorpora
los centros comerciales periféricos (malls), las áreas industriales
y la suburibia residencial.
- Desarrollado a partir de la intriducción masiva del uso del
automovil, después de 1945.
- El CBD ya no tiene el monopolio de las actividades comerciales
debido a la aparición de los malls y los paruqes industriales.
- La industria se desplaza a la periferia donde el suelo es más
barato, más extenso y conectado a las vías de comunicaciones.
Teoría de los Núcleos Múltiples
Chauncy Harris and Edward Ullman

39. Minneapolis

40. Minneapolis
Harris & Ullman
1945
Hoyt
1939
Burgess
1925
ANILLOS
CONCENTRICOS
SECTORES NUCLEOS
MULTIPLES

41. Minas de Hierro
Siderúrgica Huachipato
Isla Guarelo- Caliza
Minas de Carbón
Bosques
Mercado
Exportación
Mercado
Interno

42. Minas de Cobre
ENAMI - Ventanas
Mercado
Exportación
Mercado
Interno
Minas de Cobre