Avaliação de custos e orçamento para construção de edifícios

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NOV 1999 NBR 12721
Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção
ABNT - Associação
para incorporação de edifícios em
Brasileira de condomínio - Procedimento
Normas Técnicas

Origem: Projeto de Emenda NBR 12721:1998
Sede:
Rio de Janeiro ABNT/CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
Av. Treze de Maio, 13/28º andar CE-02:139.13 - Comissão de Estudo de Custo Unitário e Orçamento de
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Construção
Tel.: PABX (21) 3974-2300 NBR 12721 - Evaluation of unit costs and elaboration of construction budget for
Fax: (21) 2240-8249/2220-6436 incorporation of joint ownership building - Procedure
Endereço eletrônico:
www.abnt.org.br Descriptors: Evaluation. Construction unit costs. Construction budget.
Ownership building
Esta Norma substitui a NBR 12721:1992
Copyright © 1999
Válida a partir de 29.02.2000
ABNT–Associação Brasileira de
Normas Técnicas Palavras-chave: Avaliação de custos unitários de construção. 1 página
Printed in Brazil/ Orçamento de construção. Incorporação de
Impresso no Brasil edifício
Todos os direitos reservados

Esta Errata nº 1 de ABR de 2003 tem por objetivo corrigir a NBR 12721:1999 no seguinte:

- Em D.1, no anexo D:

- onde se lê: “Serviços sociais”
- leia-se: “Serviços iniciais”
________________

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NOV 1999 NBR 12721
Avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção
ABNT-Associação
Brasileira de
para incorporação de edifícios em
Normas Técnicas condomínio - Procedimento
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (21) 210 -3122
Fax: (21) 220-1762/220-6436
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www.abnt.org.br
Origem: Projeto de Emenda NBR 12721:1998
ABNT/CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
CE-02:139.13 - Comissão de Estudo de Custo Unitário e Orçamento de Construção
NBR 12721 - Evaluation of unit costs and elaboration of construction budget for
incorporation of joint ownership building - Procedure
Descriptors: Evaluation. Construction unit costs. Construction budget. Ownership
building
Esta Norma substitui a NBR 12721:1992
Copyright © 1999, Válida a partir de 29.02.2000
ABNT–Associação Brasileira
de Normas Técnicas
Printed in Brazil/
Palavras-chave: Avaliação de custos unitários de construção. 63 páginas
Impresso no Brasil Orçamento de construção. Incorporação de edifício
Todos os direitos reservados

Sumário
Prefácio
Introdução
1 Objetivo
2 Documentos complementares
3 Definições
4 Condições específicas
ANEXOS
A Extrato da Lei nº 4.591
B Quadros I a VIII
C Áreas das edificações
D Discriminação orçamentária

Prefácio

A ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - é o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo
conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ONS),
são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo
parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB e ONS, circulam para Consulta Pública entre os
associados da ABNT e demais interessados.

É recomendável a consulta à NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para a construção de edifício.

Esta Norma contém os anexos A e D, de caráter informativo, e os anexos B e C, de caráter normativo.

Introdução

A NBR 12721:1992 sofreu emendas que consistiram no acréscimo dos custos unitários dos projetos-padrão comerciais
(salas, lojas e andares livres), galpão industrial e casa popular, em setembro de 1998.

2 Cópia impressa pelo sistema CENWin em 09/05/2005 NBR 12721:1999

1 Objetivo

1.1 Esta Norma fixa as condições exigíveis para avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção
para incorporação de edifício em condomínio.

NOTA - Esta Norma entra em vigor em 29.02.2000, após a data da sua publicação. Até esta data, os Sindicatos da Indústria da Construção
Civil deverão adaptar os métodos de coleta e adequar a publicação aos novos lotes básicos.

1.2 Esta Norma visa a atender ao que foi prescrito à ABNT pela Lei Federal nº 4.591 e ao disposto na Lei Federal
nº 4.864 e emenda a NBR 12721:1992, acrescentando-lhe os projetos-padrão comerciais (salas, lojas e andares livres),
galpão industrial e casa popular.

NOTA - No anexo A é dado um extrato da Lei nº 4.591.

1.2.1 A Lei 4.591 impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59,
60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições
técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação ou conjunto de edifi-
cações.

1.3 Nesse propósito, assume especial significado a implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do
objeto de transação: a unidade autônoma e a edificação que a contém. Paralelamente, ganha também importância a
implantação de regras que permitam uma adequada estruturação financeira das incorporações, estabelecendo um me-
canismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto
nesta Norma.

1.3.1 A caracterização da unidade autônoma é alcançada pelo arquivamento no Registro de Imóveis do projeto aprovado
pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo
das especificações (art. 32, alínea g). O mecanismo comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a
lei obriga a uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado
da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e as necessárias à colocação do
empreendimento em condições de uso.

1.3.2 Em virtude da inexistência de projeto construtivo completo, nessa altura do processo, essa avaliação deve ser feita
através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, fornecidos, para o metro
quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em conseqüência, e somente para os efeitos de cálculo des-
ses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão. Os
custos unitários básicos para cada projeto-padrão devem ser calculados mensalmente pelos sindicatos, por processo
expedito de atualização de preços, adotando-se para tanto lotes de materiais de mão-de-obra, representativos de custo
de edifícios padronizados. Os custos unitários básicos são, portanto, destinados a fins exclusivamente comparativos,
no início das incorporações.

1.3.3 Incorporado o empreendimento, o legislador obriga à introdução de orçamento da construção, nos instrumentos
de contratação desta construção com as firmas construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser feitos com o
emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil.
Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas técnicas.

2 Referências normativas

As normas relacionadas a seguir contêm disposições que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições para
esta Norma. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita a
revisão, recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as
edições mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado
momento.

Lei Federal nº 4.591 de dezembro de 1964

Lei Federal nº 4.864 de novembro de 1965

NBR 12722:1992 - Discriminação de serviços para construção de edifícios - Procedimento

3 Definições

Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definições:

3.1 projeto aprovado: Conjunto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente.

NOTA - Constitui um dos documentos a ser arquivado no Registro Geral de Imóveis (RGI) conforme art. 32, alínea d, da Lei 4.591.

3.2 projeto de edificação: Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de insta-
lações, etc., discriminados na NBR 12722.

NBR 12721:1999 Cópia impressa pelo sistema CENWin em 09/05/2005 3

3.3 projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente
objeto de incorporação para construção em condomínio e definidos por suas características principais:

a) número de pavimentos, número de dependências por unidade;

b) áreas de construção privativas das unidades autônomas; e

c) padrão de construção.
NOTA - Estas características servem de base aos Sindicatos Estaduais da Construção Civil para o cálculo dos custos unitários básicos.

3.4 pavimento: Conjunto de edificações cobertas ou descobertas situadas entre os planos de dois pisos sucessivos
ou entre o do último piso e a cobertura.

3.5 unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno, sujeita às limitações da lei, constituída
de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edifica-
ção destinada a fins residenciais ou não, assinaladas por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.

3.6 dependências e instalações de uso privativo: Conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma
cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito.

3.7 dependências e instalações de uso comum: Conjunto de dependências e instalações da edificação que podem ser
utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas.

3.8 área coberta real: Medida da superfície de quaisquer dependências cobertas, nela incluídas as superfícies das pro-
jeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos.

3.9 área descoberta real: Medida da superfície de quaisquer dependências descobertas que se destinam a outros fins
que não apenas o de simples cobertura (terraços, playgrounds, etc.) incluídas as superfícies das projeções de paredes,
de pilares e demais elementos construtivos.

3.10 área coberta-padrão: Área coberta-padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido, dentre os padronizados
nesta Norma, para avaliação do custo global da construção.

3.11 área coberta de padrão diferente: Área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior
ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma, para avaliação do custo global da construção.

3.12 área real do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento.

3.13 área real global: Soma das áreas reais de todos os pavimentos da edificação.

3.14 área real privativa da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de
uso exclusivo da unidade autônoma considerada.

3.15 área real privativa no pavimento: Soma das áreas privativas das unidades autônomas situadas no pavimento con-
siderado.

3.16 área real privativa global: Soma das áreas privativas de todas as unidades autônomas da edificação.

3.17 área real de uso comum global: Soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos pavimentos
da edificação e fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma.

3.18 áreas de divisão não-proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua cons-
trução atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais unidades autônomas, independente de qual-
quer relação de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas de construção. Por exemplo: vaga de garagem.

3.19 área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos titulares de direito
das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de
divisão não-proporcional. Por exemplo: apartamento de porteiro.

3.20 área equivalente de construção: Área estimada, fictícia, que, ao custo unitário básico adiante definido, tenha o
mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para área real correspondente, descoberta ou coberta de padrão
diferente. Por exemplo: se, para uma determinada área real coberta, de 60 m2, se estima que, em virtude de sensível
melhora no padrão de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50% maior que o custo unitário básico adotado
para as áreas cobertas-padrão do edifício considerado, a área equivalente (Se) correspondente é:

Se = 60 x 1,50 = 90 m2

No caso de uma área real descoberta de 30 m2, no mesmo edifício, sendo o custo unitário efetivo, em virtude da redução
do número e das quantidades de serviços necessários a construí-la, estimado em apenas 50% do custo unitário básico,
tem-se:

Se = 30 x 0,5 = 15 m2


3.21 área de construção privativa da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes
de construção, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autônoma considerada.

3.22 área de construção privativa no pavimento: Soma das áreas de construção privativas das unidades autônomas
situadas no pavimento considerado.

3.23 área de construção privativa global: Soma das áreas de construção privativas de todas as unidades autônomas
da edificação.

3.24 área de construção de uso comum: Soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de construção
situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma, nos diversos pavimentos da edificação.

3.25 área de construção da unidade autônoma: Soma da área de construção privativa e da parcela das áreas de cons-
trução de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada.

3.26 área de construção global: Soma das áreas de construção de todas as unidades autônomas da edificação.

3.27 área de construção sub-rogada global: Parcela da área global de construção a ser entregue em pagamento de
parte e/ou de todo o terreno, conforme previsto no art. 39, da Lei 4.591.

3.28 área de construção sub-rogada à unidade autônoma: Parcela da área de construção sub-rogada global, correspon-
dente a cada unidade autônoma.

3.29 coeficiente de construção da unidade autônoma: Quociente da divisão da área de construção de unidade autônoma
construída pela área de construção global.

3.30 coeficiente de construção da área sub-rogada à unidade autônoma: Quociente da divisão da área de construção
sub-rogada à unidade autônoma pela área de construção global.

3.31 coeficiente de construção global da unidade autônoma: Soma dos coeficientes de construção da unidade autô-
noma e da área sub-rogada respectiva.

3.32 custo unitário básico: Parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado, calculado
de acordo com esta Norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês, e que
serve de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral
de Imóveis.

3.33 custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para fins do disposto
no art. 32, da Lei 4.591, calculado a partir do custo unitário básico pelo método indicado em 4.5.2.

3.34 custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área de construção global.

3.35 custo de construção da unidade autônoma: Menor valor que se pode atribuir à construção da unidade autônoma,
para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591, produto da área de construção da unidade autônoma pelo custo unitário
da construção.

3.36 custo de construção da área sub-rogada à unidade autônoma: Menor valor que se pode atribuir à construção da
área sub-rogada da unidade autônoma, para fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591, produto da área de construção
sub-rogada à unidade autônoma pelo custo unitário da construção.

3.37 custo de construção da unidade autônoma e da sub-rogação: Custo resultante da soma do custo da construção
da unidade autônoma e do custo da construção da área sub-rogada à unidade autônoma.

NOTA - Sobre as definições referentes às áreas das edificações, ver anexo C.

4 Condições específicas

Neste capítulo são estabelecidos os critérios e normas para o perfeito atendimento das exigências da Lei 4.591, a saber:

a) critérios para determinação das áreas das edificações, para os fins do disposto no art. 32, alínea a;

b) critérios e normas para cálculo dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos Estaduais da Construção
Civil - projeto-padrão (art. 53, § 1º, alíneas a e b, art. 54 e § 1º, 2º e 3º);

c) critérios para a avaliação dos custos de construção, que deve ser arquivada no Registro de Imóveis (art. 53,
item III, e art. 32, alínea h);

d) modelo de memorial descritivo dos acabamentos (art. 53, item IV, e art. 32, alínea g);

e) critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção que deve constar nos contratos de cons-
trução por administração (art. 53, item II, e art. 59 e § §);

f) critérios e normas para revisões de estimativa de custo da obra (art. 60);


g) critérios para entrosamento entre o cronograma da obra e o pagamento das prestações que, facultativamente,
podem ser introduzidos nos contratos de incorporação (art. 53, item V, art. 48, § 2º).

4.1 Critérios para determinação das áreas das edificações

4.1.1 Objetivo

Fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que
as compõem, tendo em vista o disposto na letra e do art. 32, da Lei 4.591.

4.1.2 Critérios para determinação das áreas

As áreas das edificações e das unidades autônomas que as compõem ou de qualquer de suas dependências são indi-
cadas em metros quadrados, obedecendo sua medição ou avaliação aos critérios descritos a seguir.

4.1.2.1 Áreas reais

4.1.2.1.1 Do pavimento

Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível do piso do pavimento correspondente. No caso
de pilotis, é igual à do pavimento imediatamente acima, acrescida das áreas cobertas, externas à projeção deste, e das
áreas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de
ventilação e iluminação.

4.1.2.1.2 Privativa da unidade autônoma

Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade
autônoma, passando pelas projeções:

a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas,
da unidade autônoma, das dependências de uso comum;

b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas, da unidade autônoma considerada, das depen-
dências privativas de unidades autônomas contíguas.

4.1.2.1.3 De uso comum

Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum, coberta ou descoberta, passando pelas
projeções:

a) das faces externas das paredes externas da edificação;

b) das faces internas, em relação à área de uso comum, das paredes que a separam das unidades autônomas.

4.1.2.1.4 Cobertas

Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta, passando pelas projeções:


b) das faces externas, em relação à área coberta considerada, das paredes que a separam de dependências de
uso comum, no caso de ser ela própria de uso privativo;

c) das faces internas, em relação à área coberta considerada, no caso de ser ela própria de uso comum;

d) dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas, se forem ambas de uso comum ou ambas de uso
privativo;

e) de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede.

4.1.2.1.5 Descobertas

Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta, passando pelas projeções:


b) das faces internas, em relação à área descoberta considerada, das paredes que a separam de quaisquer depen-
dências cobertas;

c) dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas, quando ambas forem de uso privativo ou de
uso comum.


4.1.2.2 Áreas equivalentes de construção

São avaliadas dividindo-se o custo real orçado (R$) ou estimado pelo custo unitário básico (R$/m2), podendo, portanto,
conforme o caso, ter dimensões maiores ou menores que as das áreas reais correspondentes. Na falta de justificação,
as dimensões das áreas equivalentes de construção não podem ser inferiores a:

a) 25% das correspondentes áreas reais descobertas, tais como terraços, quintais, playgrounds, etc.;

b) 50% das correspondentes áreas reais cobertas de padrão diferente, tais como pilotis, depósitos, garagens, sub-
solo, playgrounds, etc.

4.1.2.3 Áreas de construção

Entendem-se por áreas de construção:

a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais;

b) as áreas equivalentes de construção, com dimensões estimadas de acordo com 4.1.2.2;

c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes de construção relativas a uma determinada unidade autô-
noma, a um pavimento, a determinadas dependências de uso comum ou privado ou a toda a edificação.

4.1.2.4 Utilização dos quadros para o cálculo das áreas

4.1.2.4.1 Quadro I - Cálculo das áreas por pavimento e das áreas globais

O cálculo da área real global e da área de construção global é feito com auxílio do quadro I, do anexo B, que permite, ade-
mais, conhecerem-se discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as áreas reais e de construção priva-
tivas e de uso comum. Este quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:

a) coluna 1: as designações de todos os pavimentos;

b) coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;

c) coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão diferente e as descobertas;

d) coluna 4: as áreas equivalentes de construção correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 3, cumpridos,
na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;

e) coluna 5: os totais das áreas reais privativas nos diversos pavimentos - soma dos lançamentos feitos nas colunas
2 e 3;

f) coluna 6: os totais das áreas de construção privativas em cada pavimento - soma dos lançamentos feitos nas co-
lunas 2 e 4;

g) coluna 7: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional;

h) coluna 8: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão proporcional;

i) coluna 9: as áreas equivalentes de construção correspondente às áreas reais lançadas na coluna 8, cumpridos,

j) coluna 10: os totais das áreas reais de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos feitos
nas colunas 7 e 8;

k) coluna 11: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos
feitos nas colunas 7 e 9;

l) coluna 12: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão proporcional;

m) coluna 13: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão proporcional;

n) coluna 14: as áreas equivalentes de construção correspondentes às áreas lançadas na coluna 13 - cumpridos,

o) coluna 15: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 12 e 13;

p) coluna 16: os totais das áreas de construção de uso comum de divisão proporcional - soma dos lançamentos
nas colunas 12 e 14;

q) coluna 17: os totais das áreas reais de cada pavimento - soma dos lançamentos das colunas 5, 10 e 15;

r) coluna 18: os totais das áreas de construção de cada pavimento - soma dos lançamentos feitos nas colunas 6,
11 e 16;


s) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 17;

t) áreas de construção global - soma dos lançamentos feitos na coluna 18.

4.1.2.4.2 Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas

O cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas de construção das unidades autônomas é feito com
auxílio do quadro II, do anexo B, levando-se em conta, no que tange às áreas de uso comum de divisão proporcional,
sua distribuição pelas diferentes unidades autônomas na proporção das respectivas áreas de construção de divisão
não-proporcional. Este quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:

a) coluna 19: as designações de todas as unidades autônomas da edificação;

b) coluna 20: as áreas reais privativas, cobertas-padrão, correspondentes a cada unidade autônoma;

c) coluna 21: as áreas reais privativas cobertas de padrão diferente ou descobertas;

d) coluna 22: as áreas equivalentes de construção, correspondentes às áreas reais lançadas na coluna 21, cum-
pridos, na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;

e) coluna 23: a área privativa de unidade autônoma - soma dos lançamentos feitos nas colunas 20 e 21;

f) coluna 24: a área de construção privativa da unidade autônoma - soma dos lançamentos feitos nas colunas 20
e 22;

g) coluna 25: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de divisão não-proporcional, atribuídas a cada unidade
autônoma;

h) coluna 26: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão diferente ou descobertas, de divisão não-propor-
cional, atribuídas a cada unidade autônoma;

i) coluna 27: as áreas equivalentes de construção correspondentes aos lançamentos feitos na coluna 26, cumpri-
dos, na falta de justificativa, os limites mínimos estabelecidos em 4.1.2.2;

j) coluna 28: os totais das áreas de uso comum de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 25 e 26;

k) coluna 29: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão não-proporcional - soma dos lançamentos

l) coluna 30: os totais das áreas de construção de divisão não-proporcional relativas a cada unidade autônoma - soma
dos lançamentos feitos nas colunas 24 e 29;

m) coluna 31: os coeficientes de proporcionalidade obtidos dividindo-se os totais das áreas de construção de divisão
não-proporcional de cada unidade lançada na coluna 30 pelo total da coluna;

n) coluna 32: o produto de cada coeficiente lançado na coluna 31 pelo total da coluna 12 do quadro I, do anexo B;

o) coluna 33: o produto de cada coeficiente da coluna 31 pelo total da coluna 13 do quadro I, do anexo B;

p) coluna 34: o produto de cada coeficiente da coluna 31 pelo total da coluna 14 do quadro I, do anexo B;

q) coluna 35: os totais das áreas reais de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos feitos nas
colunas 32 e 33;

r) coluna 36: os totais das áreas de construção de uso comum, de divisão proporcional - soma dos lançamentos

s) coluna 37: as áreas reais das unidades autônomas - soma dos lançamentos feitos nas colunas 23, 28 e 35;

t) coluna 38: as áreas de construção das unidades autônomas - soma dos lançamentos feitos nas colunas 30 e
36.

4.2 Critérios e normas para cálculos dos custos unitários básicos, para uso dos sindicatos de construção - Projetos-
padrão

4.2.1 Objetivo

Esta seção estabelece as características de diferentes projetos selecionados, tendo em vista o disposto no art. 53, da
Lei 4.591, e determina o modo pelo qual são calculados os custos unitários básicos a serem mensalmente divulgados
pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, local ou regional, nos termos do art. 54 da mesma lei.

NOTA - Acham-se depositados na ABNT, para consulta, todos os projetos arquitetônicos, estruturais, de instalações elétricas e hidráu-
licas, as medições, memórias de cálculo e demais documentos utilizados no estudo de que resultou o estabelecimento das disposições
recomendadas em 4.2.


4.2.1.1 No cálculo do valor do custo unitário básico, não são consideradas as despesas relativas a fundações especiais,
elevadores, instalações e equipamentos diversos, obras complementares, impostos e taxas e honorários profissionais
em geral, etc., discriminados em 4.2.3.4 e no quadro III, do anexo B, itens 6, 8, 9, 11 e 12.

NOTA - O procedimento técnico é o mencionado a seguir:

a) tendo em vista esta Norma, os custos unitários básicos por metro quadrado passarão a ser calculados tendo como base os lotes
de insumos abaixo especificados, obedecidos os projetos originais da NBR 12721:1992, no caso dos projetos-padrão habitacionais,
e os projetos originais ora apresentados, no caso dos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial
e casa popular;

b) como esta Norma refere-se apenas aos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular,
permanece a observação de que não é possível, no caso das edificações residenciais, a comparação pura e simples dos valores
absolutos dos custos unitários obtidos a partir da metodologia de cálculo disposta na NBR 12721:1992 e aqueles obtidos através
da metodologia disposta na NB-140;

c) caso seja necessária a manutenção da série antiga desses valores, para efeito exclusivo de avaliação de compromissos de
contratos anteriores vinculados a valores absolutos do custo unitário básico, serão adotados os fatores de correção, especialmente
calculados e divulgados pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil;

d) tais coeficientes deverão espelhar uma variação histórica média, obtida pela análise dos valores dos diferentes padrões, do custo
unitário básico, calculados a partir da metodologia anterior e atual.

4.2.2 Projetos-padrão

Para representar os diferentes tipos de edificação, usualmente objeto de incorporações, são considerados nesta Norma
os projetos adiante definidos por suas características principais e especificações de acabamentos, conforme as tabe-
las 1 e 2, respectivamente.

4.2.2.1 Terminologia dos serviços especificados dos acabamentos (conforme a tabela 2)

4.2.2.1.1 Impermeabilização

a) com argamassa de cimento, areia e pintura com tinta de base betuminosa:

- impermeabilização de pisos mediante a aplicação de argamassa de cimento e areia, impregnação com emulsão
especial de base asfáltica e pintura com duas demãos de tinta de base asfáltica;

b) com manta asfáltica pré-fabricada:

- impermeabilização executada com produto impermeável, industrializado, obtido por calandragem, extrusão ou
outros processos, com características definidas em forma de mantas que são estendidas e unidas na obra;

c) com argamassa rígida:

- impermeabilização por meio de aplicação de argamassa sobre uma camada de separação de papel kraft betu-
mado.

4.2.2.1.2 Revestimentos de pisos

a) frisos de madeira (tábua corrida) raspados e calafetados:

- assentamento de tábuas (frisos) de madeira (ou tábuas de friso) do tipo macho e fêmea por meio de argamassa
de cimento e areia para fixação de barrotes de seção trapezoidal (ganzepes), onde são pregadas por cravação
oblíqua de pregos de dimensões apropriadas. Os vazios entre os barrotes são preenchidos com areia, concreto
simples ou concreto celular. O piso é posteriormente raspado e as juntas são vedadas. A seguir são pregados
os rodapés de madeira com 7 cm de largura sobre tacos de madeira previamente embutidos na alvenaria;

b) carpete e forração têxtil:

- aplicação de revestimento têxtil agulhado de aparência compacta, lisa e plana (forração) e espessura de 4 mm
ou de aspecto de veludo ou bouclé (agulhado vertical ou carpete) e espessura de 6 mm. A aplicação é feita sobre
base e camada de argamassa de regularização através de adesivo ou cola apropriada;

c) granito:

- revestimento com peças de espessura delgada de granito de forma regular com dimensões de até
40 cm x 40 cm (lajotas) com acabamentos variados, assentadas com argamassa sobre base regularizada, com
posterior vedação das juntas;


d) ladrilhos de mármore:

- revestimento com peças de espessura delgada de mármore de forma regular com acabamentos variados, as-
sentadas com argamassa sobre base regularizada, com posterior vedação das juntas;

e) ladrilhos e lajotas cerâmicas:

- assentamento de peças de espessura delgada produzidas em cerâmica (vermelha, branca ou grés cerâmico
e argila branca) com acabamento esmaltado ou não (ladrilhos cerâmicos) e peças similares às anteriores, porém
de dimensões maiores, denominadas lajotas cerâmicas. O assentamento é executado com argamassa sobre
base e camada de argamassa de regularização de piso com juntas posteriormente vedadas com pasta de ci-
mento;

f) lajota de pedra São Tomé:

- revestimento com peças de espessura delgada de forma regular com dimensões de até 40 cm x 40 cm de pedra
natural do tipo quartzito, com acabamentos variados, assentadas com argamassa sobre base regularizada, com
posterior vedação das juntas;

g) ladrilho de pedra ardósia:

- revestimento com peças de espessura delgada de forma regular de pedra natural do tipo metamórfica, caracteri-
zada pela leveza, assentadas com argamassa sobre base regularizada e posterior vedação da junta;

h) cimentado com acabamento liso ou desempenado:

- revestimento executado pela aplicação de argamassa de cimento e areia sobre base de concreto, composto
de painéis divididos por juntas, sendo a sua superfície alisada por sarrafeamento, colher de pedreiro ou desem-
penadeira de aço ou de madeira.

4.2.2.1.3 Revestimento de paredes

a) chapisco:

- camada de argamassa aplicada sobre a base de revestimento, com a finalidade de preparar sua superfície para
receber o revestimento;

b) emboço:

- camada de revestimento executada para cobrir e regularizar a superfície da base, propiciando uma superfície
que permita receber outra camada, de reboco ou de acabamento, ou constituir-se no acabamento final;

c) reboco:

- camada de revestimento utilizada para cobrimento do emboço, propiciando uma superfície que permita receber
a camada de acabamento ou constituir-se no acabamento final;

d) emboço desempenado:

- acabamento liso obtido quando a argamassa de emboço é sarrafeada e a superfície alisada com desempenadeira
de aço ou de madeira;

e) massa única (ou massa paulista, ou emboço paulista):

- revestimento de um único tipo de argamassa aplicada sobre a base de revestimento com chapisco, em uma
ou mais demãos;

f) gesso em pó:

- revestimento com argamassa que utiliza o gesso em pó como aglomerante;

g) azulejo de cor ou branco:

- assentamento de azulejos cerâmicos com argamassa colante sobre parede revestida com argamassa de em-
boço, com juntas corridas vedadas com pasta de cimento branco;

h) pastilha esmaltada:

- assentamento com argamassa ou cola de pequenos ladrilhos poligonais quadrados ou retangulares forne-
cidos em folhas de papel grosso de 30 cm a 35 cm por 40 cm a 45 cm, sobre parede revestida com emboço e
vedação das juntas com pasta de cimento, retirando-se o papel após a pega, por lavagem;


i) laminado melamínico (ou laminado plástico termoestável):

- aplicação de placas de material laminado melamínico sobre paredes revestidas com emboço desempenado,
através de adesivo apropriado.

4.2.2.1.4 Pintura

a) pintura com tinta acrílica sobre massa corrida:

- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído por resina polimérica acrílica, em duas demãos,
sobre base preparada com produto de nivelamento e correção da superfície por meio de desempenadeira, em
uma ou duas demãos, dependendo das condições da superfície (massa corrida);

b) pintura com tinta à base de PVA sobre massa corrida:

- aplicação de tinta látex em que o veículo permanente é constituído por resina de acetato de polivinila, em duas
demãos, sobre base preparada com produto de nivelamento e correção da superfície por meio de desempenadeira,
em uma ou duas demãos, dependendo das condições da superfície (massa corrida);

c) pintura texturizada:

- aplicação de uma demão de tinta do tipo “textura”, própria para a obtenção de acabamento decorativo texturado
(ou texturizado) de desenhos diversos, mediante a utilização de rolo de espuma ou de lã;

d) pintura a óleo sobre massa em portas internas e externas:

- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído por produtos à base de óleo e cuja secagem ocorre
por oxidação, sobre folha de porta de madeira, previamente preparada com produto de nivelamento e correção
da superfície;

e) pintura com tinta esmalte em tetos, sobre massa:

- aplicação de tinta cujo veículo permanente é constituído por resina de nitrocelulose associada a outras subs-
tâncias, sobre base de teto preparada com produto de nivelamento e correção da superfície, em duas de mãos;

f) pintura com tinta esmalte em forro de madeira:

- aplicação de tinta cujo veículo permanente é constituído por resina de nitrocelulose associada a outras subs-
tâncias, sobre forro de madeira preparado com produto de nivelamento e correção da superfície em duas demãos;

g) pintura com tinta a óleo em esquadrias metálicas:

- aplicação de tinta em que o veículo permanente é constituído exclusivamente por produtos à base de óleo e cuja
secagem ocorre por oxidação, sobre superfície metálica, com aplicação prévia de fundo anticorrosivo;

h) caiação em poços de elevador:

- aplicação de cal em estado líquido preparada previamente para pintura, sobre superfície de paredes dos poços
de elevador, em três demãos.

4.2.3 Custos unitários básicos

Os custos unitários básicos são determinados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil para cada um dos
projetos-padrão considerados em 4.2.2, que são, para esse fim, representados pelos lotes básicos de materiais e mão-
de-obra, indicados nas tabelas 3 a 6. Para os projetos-padrão com oito a doze pavimentos, podem ser adotados os mes-
mos custos unitários básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, sempre que a experiência vier
a indicar que a diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%.

4.2.3.1 Lotes básicos de materiais e mão-de-obra

As tabelas 3 a 11 fornecem, por metro quadrado de construção, os lotes básicos derivados das relações completas de
materiais e mão-de-obra, levantados a partir das quantidades dos serviços considerados na formação do custo unitário
básico dos projetos-padrão habitacionais H1, H4, H8 e H12, e projetos-padrão comerciais, salas e lojas (CS), andares
livres (CL), galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q).

NOTAS

1 Nas regiões do país em que seja usual o emprego de materiais notoriamente diferentes, fica facultado aos Sindicatos Estaduais da
Construção Civil introduzir, nas especificações de acabamentos, nos lotes básicos e nas correspondentes relações completas de
materiais e de mão-de-obra, as alterações que forem julgadas adequadas, dando a necessária divulgação.


2 As quantidades relacionadas de mão-de-obra estão baseadas em índices de produtividade considerados normais nos estados de São
Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Nas regiões onde a produtividade for reconhecidamente diferente, os Sindicatos Estaduais da
Construção Civil podem introduzir coeficientes de correção convenientes, para ajustá-las às condições locais.

3 Os orçamentos dos projetos-padrão habitacionais levaram em conta os custos de construção vigentes em janeiro de 1988, enquanto
os orçamentos dos projetos-padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular consideraram os preços
de novembro de 1996.

4 Para efeito de otimização do método de coleta de preços por parte dos Sindicatos Estaduais da Construção Civil, manteve-se praticamente
inalterado o lote de materiais e mão-de-obra representativos dos projetos-padrão habitacionais para a composição de custo dos projetos-
padrão comerciais, salas, lojas e andares livres, galpão industrial e casa popular.

Tabela 1 - Características principais dos projetos-padrão

E Dependências privativas Área de
d
i por unidade autônoma construção
f m2
i Designação Padrão Número
c
a do projeto- de de Banheiros Quarto Privativa de
ç padrão construção pavimentos Quartos e Salas de Global cada unidade
ã WC empregada autônoma
o

H1/2B Baixo
H1/2N Normal 2 2 1 1 62 62
H1/2A Alto
1
H1/3B Baixo
H1/3N Normal 3 3 1 1 104 104
H1/3A Alto

H4/2B Baixo
H4/2N Normal 2 2 1 1 1 203 60
H4/2A Alto
H 4
a H4/3B Baixo
b H4/3N Normal 3 3 1 1 1 925 100
i
t H4/3A Alto
a
c H8/2B Baixo
i H8/2N Normal 2 2 1 1 2 231 60
o H8/2A Alto
n 8
a
H8/3B Baixo
l
H8/3N Normal 3 3 1 1 3 592 100
H8/3A Alto

H12/2B Baixo
H12/2N Normal 2 2 1 1 3 259 60
H12/2A Alto
12
H12/3B Baixo
H12/3N Normal 3 3 1 1 5 259 100
H12/3A Alto

NOTA - Nas notações adotadas para designação dos projetos-padrão, a letra H significa habitacional:

- os números 1, 4, 8 e 12 referem-se ao número de pavimentos;

- os números 2 e 3 indicam o número de quartos de unidade autônoma, excluído o de empregados;

- as letras B, N e A, os padrões de acabamento da construção: “Baixo”, “Normal” e “Alto”.


Tabela 2 - Especificações dos acabamentos nos orçamentos dos projetos-padrão

Acabamento Padrão

Serviço/local Alto Normal Baixo

Portas:

- Externas e internas - Madeira maciça almofadada - Madeira compensada lisa, - Madeira compensada lisa, com
sociais encerada com 3,5 cm de espessura, 3,5 cm de espessura, com
folheada encerada pintura a óleo sobre massa

- Ferragens/latão cromado - Ferragens/ferro cromado - Ferragens/ferro cromado

- Externas e internas - Madeira maciça almofadada - Madeira compensada lisa, - Madeira compensada lisa, com
de serviço encerada com 3,5 cm de espessura, 3,5 cm de espessura, com
folheada encerada pintura a óleo sobre massa

- Ferragens/latão cromado - Ferragens/ferro cromado - Ferragens/ferro cromado

Janelas e basculantes - Alumínio anodizado bronze - Alumínio anodizado cor - Esquadria de ferro de chapa
natural padronizado com dobrada
- Vidro liso/fantasia 4 mm vidro liso/fantasia 4 mm
- Vidro liso 3 mm/fantasia 4 mm

Peitoris - Granito - Mármore branco - Revestimento com argamassa
de cimento

Impermeabilização de:

- Pisos de banheiros, - Argamassa cimento e areia - Argamassa cimento e areia e - Argamassa cimento e areia
cozinhas, lajes e áreas e pintura com tinta de base pintura com tinta de base com tinta de base betuminosa
de serviço betuminosa betuminosa

- Lajes de cobertura, - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-fabricada - Manta asfáltica pré-fabricada
cobertura da casa de
máquinas

- Caixa d'água - Argamassa rígida - Argamassa rígida - Argamassa rígida

Acessórios sanitários de:

- Banheiros - Bacia sanitária, bidê e cuba - Bacia sanitária e bidê de - Bacia sanitária com caixa de
em louça de cor - modelo louça de cor - modelo simples descarga não acoplada
especial

- Válvula de descarga - - Válvula de descarga
modelo luxo

- Metais de luxo (água - Metais cromados simples - Metais niquelados (água
quente e fria) (água quente e fria) fria)

- Bancada de granito com - Lavatório de louça de cor - Lavatório de louça branca
cuba em louça de cor com coluna sem coluna

- Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir ou - Acessórios de embutir de
justapor de luxo justapor simples louça branca

- Cozinha - Bancada de granito/cuba - Bancada de mármore branco, - Bancada de pedra ardósia
inox/metais de luxo (água fria) medida padronizada/cuba com cuba simples inox/metais
simples inox/metais cromados niquelados
simples (água fria)

- Áreas de serviço - 1 tanque de louça/metais - 1 tanque revestido com - 1 tanque revestido com
cromados azulejos com esfregador de azulejos com esfregador de
mármore e metais cromados mármore e metais cromados
simples simples


Tabela 2 (continuação)

Acabamento Padrão


- Banheiro de - Lavatório de louça branca - Lavatório de louça branca - Lavatório de louça branca
empregada com metais niquelados com metais niquelados
(água fria) (água fria)

- Metais cromados simples
(água fria)

- Bacia sanitária branca e - Bacia sanitária branca com - Bacia sanitária branca
válvula de botão cromado caixa de descarga acoplada
ou não

- Acessórios de embutir em - Papeleira, saboneteira - Acessórios de louça branca
louça branca

Pisos e rodapé de:

- Salas, quartos e - Frisos de madeira (tábua - Carpete 6 mm - Carpete ou forração de 4 mm
circulação corrida) raspados e calafetados

- Banheiros - Granito - Ladrilho de mármore branco - Cerâmica esmaltada
7,5 cm x 15 cm

- Cozinha e área - Granito - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada
20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm

- WC empregada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada
30 cm x 30 cm 20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm

- Quarto de empregada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada - Cerâmica esmaltada
ou depósito 30 cm x 30 cm 20 cm x 20 cm 7,5 cm x 15 cm

- Pilotis - Lajota de pedra São Tomé - Ladrilho de pedra ardósia - Cimentado liso

- Escadas - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada
7,5 cm x 15 cm

- Hall de entrada - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada
(portaria) 7,5 cm x 15 cm

- Hall de pavimentos - Granito - Ladrilho de pedra ardósia - Cerâmica esmaltada
7,5 cm x 15 cm

Revestimento interno -
paredes de:

- Salas, quartos e - Chapisco, emboço e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
circulação (massa paulista) desempenado e gesso em pó

- Cozinha, área e - Chapisco, emboço e - Azulejo decorado - Azulejo branco
banheiros laminado melamínico 15 cm x 20 cm 15 cm x 15 cm

- Hall de entrada e - Chapisco, reboco e papel - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
hall de pavimentos de parede (massa paulista) desempenado e gesso em pó

- Banheiro de - Azulejo branco - Azulejo branco - Azulejo branco
empregada 15 cm x 15 cm 15 cm x 15 cm 15 cm x 15 cm

Revestimento interno -
tetos de:

- Salas, quartos e - Chapisco, emboço e reboco - Chapisco e massa única - Chapisco, emboço
circulação cozinha (massa paulista) desempenado e gesso em pó
e área


Tabela 2 (conclusão)

Acabamento Padrão


- Banheiros - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Forro de placas de gesso

- Banheiro de - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Forro de placas de gesso
empregada

- Hall de entrada e - Forro de madeira - Forro de placas de gesso - Chapisco, emboço
hall de pavimentos desempenado e gesso em pó

Revestimentos externos
de:

- Fachada principal - Chapisco, emboço, granito - Chapisco, emboço e pastilha - Chapisco, reboco e tinta à
e cerâmica esmaltada 2,54 cm x 2,54 cm base de PVA

- Fachada secundária - Cerâmica esmaltada - Chapisco, reboco e pintura - Chapisco, reboco e tinta à
texturizada base de PVA

Cobertura:

- Telhado com - Chapa ondulada de fibrocimento - Chapa ondulada de fibrocimento - Chapa ondulada de
madeiramento de 6 mm com estrutura de de 6 mm com estrutura de fibrocimento de 6 mm com
madeira madeira estrutura de madeira

Pintura de tetos em:

- Salas, quartos, - Tinta acrílica sobre massa - Tinta acrílica sobre massa - PVA sem massa
quarto de empregada, corrida corrida
circulação

- Banheiros, cozinha, - Esmalte sobre massa - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
área de serviço massa corrida

- Escadas - Pintura texturizada - Tinta à base de PVA - PVA sem massa

- Portaria e hall dos - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
pavimentos massa corrida

- Pilotis - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA - PVA sem massa

Pintura de paredes em:

- Salas, quartos, - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
quarto de empregada, massa corrida
circulação

- Escadas - Pintura texturizada - Pintura texturizada - Barra de pintura texturizada

- Portarias e hall dos - Tinta acrílica - Tinta à base de PVA sobre - PVA sem massa
pavimentos massa corrida

NOTA - Ver 4.2.2.1, 4.2.3.1 e 4.2.3.2.


Tabela 3 - Lote básico - Projeto-padrão H1

Lote básico Projeto-padrão H1
Unid.
(por m2 de construção) 2B 2N 2A 3B 3N 3A

Materiais

- Chapa compensado resinado 17 mm m2 2,80433 3,92890 2,91057 2,31787 2,98418 2,42683

- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 17,92776 18,40283 18,16514 14,45990 14,88481 14,67039

- Cimento Portland 32 kg 239,89691 228,38930 260,41531 228,33498 223,92808 247,90977

- Areia lavada m3 0,62641 0,65674 0,68498 0,59190 0,63733 0,64604

- Brita 1 m3 0,43841 0,44136 0,44118 0,42932 0,42936 0,42843

- Tijolo 8 furos (10 x 20 x 20 cm) un 81,71475 82,01048 82,05030 72,69226 72,65605 72,57931

- Telha ondulada de fibrocimento
esp. = 6 mm m2 2,25605 2,65980 2,25169 2,07021 2,30421 2,07898

- Porta lisa p/pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,14139 -x- -x- 0,10305 -x- -x

- Porta encabeçada folheada ou prancheta
para cera ou verniz (70 x 210 x 3,5 cm) un -x- 0,14199 -x- -x- 0,10357 -x-

- Porta almofada maciça sucupira
(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13200 -x- -x- 0,09643

- Marco ou aduela ou batente de madeira
montado para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,26346 -x- -x- 0,20809 -x- -x-

montado para cera ou verniz un -x- 0,24296 0,29635 -x- 0,19365 0,23877
(70 x 210 x 3,5 cm)

- Basculante de ferro chapa dobrada
(60 x 100 cm) m2 0,15935 -x- -x- 0,13092 -x- -x-

- Basculante em alumínio anodizado
(60 x 100 cm) m2 -x- 0,16752 0,18575 -x- 0,13698 0,15307

- Azulejo branco (15 x 15 cm) m2 1,45825 -x- -x- 1,44795 -x- -x-

- Azulejo branco extra (15 x 15 cm) m2 -x- 2,11645 0,25410 -x- 2,12777 0,16708

- Laminado melamínico m2 -x- -x- 0,96824 -x- -x- 1,02009

- Cerâmica esmaltada (7,5 x 15 cm) m2 0,38558 -x- -x- 0,47046 -x- -x-

- Cerâmica esmaltada (20 x 20 cm) m2 -x- 0,26502 0,54957 -x- 0,29788 0,26587

- Piso de mármore m2 -x- 0,13853 -x- -x- 0,16641 -x-

- Granito polido para piso, placa 40 x 40 cm m2 -x- -x- 0,33827 -x- -x- 0,44395

- Forração 4 mm m2 0,54707 -x- -x- 0,55490 -x- -x-

- Tábua corrida ou assoalho de madeira
(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,54928 -x- -x- 0,55830

- Carpete 6 mm m2 -x- 0,54962 -x- -x- 0,55961 -x-

- Dobradiça em ferro 7,62 x 6,35 cm
(3" x 2 1/2") un 2,31208 -x- -x- 1,63696 -x- -x-

- Dobradiça em ferro cromado
7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,44467 -x- -x- 1,78079 -x-

- Dobradiça em latão 7,62 x 6,35 cm
(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,70765 -x- -x- 1,97547



Unid.

Materiais

- Vidro liso 3 mm m2 0,17099 -x- -x- 0,13617 -x- -x-

- Vidro liso transparente 4 mm m2 -x- 0,16044 0,16510 -x- 0,12444 0,12732

- Tinta PVA látex L 2,53937 2,16442 2,29573 2,24283 1,92323 2,01379

- Emulsão asfáltica/elastômero kg 0,23594 0,23322 0,23520 0,26974 0,26958 0,26834

- Eletroduto de PVC leve D = 3,81 cm (1 1/2") vara 0,16236 0,18377 0,19292 0,24259 0,24202 0,25065

- Fio termoplástico área = 1,5 mm2 m 34,35931 36,02021 36,36486 33,50862 33,45481 33,25211

- Disjuntor monopolar 15 A un 0,80037 0,81925 0,85033 0,79616 0,79667 1,05555

- Tubo PVC rosca água D = 1,90 cm (3/4") m 2,20690 2,23032 2,27493 1,78433 1,78664 1,80593

- Vaso sanitário branco un 0,09402 0,09382 0,21477 0,08535 0,08526 0,15696

- Registro pressão CR D = 1,27 cm (1/2") un 0,88023 0,93814 0,97652 0,74376 0,74608 0,77218

- Tubo PVC esgoto D = 100 mm m 0,43815 0,58493 0,61306 0,63262 0,63123 0,64180

Mão-de-obra

- Armador h 2,28322 2,29890 2,29546 1,82916 1,82600 1,82830

- Carpinteiro de formas h 10,30377 14,02099 12,16046 8,99195 11,56468 10,67332

- Pedreiro de massa h 21,58328 19,07400 22,02546 18,66771 16,19841 18,06064

- Pintor h 1,42457 5,53101 5,71132 1,23084 4,90861 5,04018

- Servente h 51,73616 53,06388 56,53185 38,99052 40,25475 42,96032

- Betoneira 320 L h 0,48660 0,50884 0,51692 0,47036 0,47270 0,53107


Unid.

Materiais


- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 16,57197 16,80294 16,76058 16,22556 16,52337 16,39283


- Areia lavada m3 0,46286 0,51454 0,55687 0,43168 0,47380 0,49973

- Brita 1 m3 0,23906 0,23904 0,24143 0,23521 0,23544 0,23671


- Telha ondulada de fibrocimento 6 mm m2 0,37835 0,37906 0,37899 0,38350 0,38637 0,37795

- Porta lisa p/pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,20255 -x- -x- 0,14758 -x- -x-



Tabela 4 (continuação)

Unid.

Materiais

(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,12540 -x- -x- 0,09449


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,13567 -x- -x- 0,10913 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15543 0,20871 -x- 0,12354 0,16520









(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,46394 -x- -x- 0,49715

- Carpete 6 mm m2 -x- 0,46338 -x- -x- 0,49769 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,15814 -x- -x- 1,59448 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,22639 -x- -x- 1,67350 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,52965 -x- -x- 1,91753



- Tinta PVA látex L 2,96272 3,13198 2,19850 2,59695 2,62181 1,89807

- Placa de gesso m2 0,05377 0,10178 0,01820 0,08021 0,13454 0,01620


- Eletroduto de PVC leve D = 3,81 cm
(1 1/2") vara 0,22938 0,24248 0,24126 0,19149 0,19777 0,20153

- Fio termoplástico área = 1,5 m2 m 22,71587 23,15865 24,77601 19,83180 20,43447 21,15620






Unid.

Materiais



Mão-de-obra

- Armador h 2,08736 2,10339 2,09356 2,07555 2,06318 2,04926



- Pintor h 1,51527 5,28590 4,50116 1,21765 4,72275 3,98208

- Servente h 24,62102 27,09289 29,86601 20,86895 22,65507 24,22444

- Betoneira 320 L h 0,37225 0,40889 0,42752 0,34502 0,38806 0,40045


Unid.

Materiais


- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 14,67320 14,97462 14,84093 14,42969 14,76545 14,77095


- Areia lavada m3 0,42350 0,47348 0,50696 0,39374 0,43877 0,46044

- Brita 1 m3 0,20061 0,20140 0,19866 0,19781 0,19985 0,19474



- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,18325 -x- -x- 0,13423 -x- -x-


(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13431 -x- -x- 0,10043


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,14163 -x- -x- 0,11309 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15682 0,19513 -x- 0,12446 0,15476




Unid.

Materiais








(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,50093 -x- -x- 0,53223

- Carpete 6 mm m2 -x- 0,49846 -x- -x- 0,53097 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,27225 -x- -x- 1,67517 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,38731 -x- -x- 1,74964 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,62289 -x- -x- 1,95881


- Rodapé de madeira m


- Tinta PVA látex L 2,87920 3,04573 2,13787 2,56394 2,55927 1,87444

- Placa de gesso m2 0,05585 0,10353 0,01778 0,08591 0,13742 0,01586


(1 1/2") vara 0,23801 0,23597 0,24354 0,21127 0,21902 0,22203







Mão-de-obra

- Armador h 1,83660 1,83970 1,84007 1,82610 1,82484 1,82377



- Pintor h 1,46025 5,09044 4,39572 1,17770 4,58551 3,92111

- Servente h 22,80601 25,31478 27,74681 19,15558 21,02926 22,56363

- Betoneira 320 L h 0,33654 0,36858 0,37356 0,31858 0,34868 0,37243



Unid.

Materiais


- Aço CA 50A D = 12,5 mm kg 13,96822 14,29608 14,20044 13,77055 14,12677 14,00605


- Areia lavada m3 0,40871 0,46765 0,49208 0,37595 0,42236 0,44410

- Brita 1 m3 0,18474 0,18535 0,18561 0,18365 0,18164 0,18141



- Porta lisa para pintura (70 x 210 x 3,5 cm) un 0,17602 -x- -x- 0,12915 -x- -x-


(70 x 210 x 3,5 cm) un -x- -x- 0,13571 -x- -x- 0,10215


(70 x 210 x 3,5 cm)

(60 x 100 cm) m2 0,14388 -x- -x- 0,11466 -x- -x-

(60 x 100 cm) m2 -x- 0,15767 0,18982 -x- 0,12521 0,15200









(2,00 x 0,15 m) m2 -x- -x- 0,51416 -x- -x- 0,54439

- Carpete 6 mm m2 -x- 0,51328 -x- -x- 0,54591 -x-

(3" x 2 1/2") un 2,30803 -x- -x- 1,67064 -x- -x-

7,62 x 6,35 cm (3" x 2 1/2") un -x- 2,35790 -x- -x- 1,78367 -x-

(3" x 2 1/2") un -x- -x- 2,74383 -x- -x- 1,99522



Unid.

Materiais


- Rodapé de madeira m


- Tinta PVA látex L 2,84902 3,02083 2,11356 2,55724 2,53386 1,84960

- Placa de gesso m2 0,06182 0,10226 0,01757 0,08761 0,13576 0,01572


(1 1/2") vara 0,35691 0,29080 0,28876 0,24018 0,24764 0,25139







Mão-de-obra

- Armador h 1,74797 1,74648 1,74335 1,74599 1,74117 1,73968



- Pintor h 1,45170 5,01010 4,34575 1,17268 4,53012 3,88604

- Servente h 21,79283 24,73573 26,70837 18,75226 20,67151 22,09562

- Betoneira 320 L h 0,33116 0,36404 0,39104 0,31369 0,34446 0,34967

4.2.3.2 Método de cálculo

O cálculo do custo unitário básico é feito com o auxílio do modelo de tabela da figura 1, no qual são inicialmente inscritas
a discriminação e as quantidades de materiais de mão-de-obra correspondentes a cada lote básico:

a) aplicados a essas quantidades os preços unitários do mercado e os salários horários vigentes na data, são cal-
culados as parcelas e os subtotais respectivos;

b) é determinado a seguir o subtotal relativo aos encargos sociais, considerando-se a porcentagem necessária ao
atendimento das legislações federal, estadual e municipal em vigor, no local;

c) é facultada aos Sindicatos Estaduais da Construção Civil a avaliação dos custos unitários básicos, correspon-
dentes às especificações de acabamentos de padrão alto e de padrão baixo, em função dos valores calculados
para o padrão normal, pelo modo indicado nas alíneas precedentes; mediante a utilização de coeficientes que a
própria experiência adquirida, com a aplicação daquele método, vier a justificar;

d) pelo menos uma vez por ano deve ser verificada a validade dos lotes básicos, como representativos dos diversos
projetos-padrão, por comparação dos custos unitários básicos correspondentes, calculados por seu intermédio e
por meio das relações completas de materiais e mão-de-obra formadoras daqueles custos. Os ajustes que se
fizerem necessários devem ser levados em conta, através de coeficientes de correção convenientes.


4.2.3.3 Atualização dos valores

Os valores dos custos unitários básicos devem ser atualizados mensalmente pelo método recomendado em 4.2.3.2.

4.2.3.4 Divulgação

Cada mês, até o dia 5, devem ser divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil os valores dos custos unitá-
rios básicos, correspondentes aos diversos projetos-padrão. A divulgação se faz acompanhar da seguinte declaração,
à qual é dado o mais amplo destaque:

“Na formação destes custos unitários básicos, não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em
conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especifi-
cações correspondentes a cada caso particular:

a) fundações especiais;

b) elevadores;

c) instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, equipamento de
garagem, etc.;

d) obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos,
etc.;

e) despesas com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros serviços especiais;

f) outras despesas indiretas;

g) impostos e taxas;

h) projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, etc.;

i) remuneração da construtora;

j) remuneração do incorporador.”

4.3 Critérios para avaliação dos custos de construção para arquivamento no Registro Geral de Imóveis

4.3.1 Objetivo

Determinar como são avaliados o custo global da obra e os custos das unidades autônomas para fins da alínea h, do
art. 32, da Lei 4.591.

4.3.2 Avaliação dos custos de construção

Estimativa dos custos de construção que, em cada caso particular, devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis
pelo incorporador, é feita com auxílio dos quadros III e IV, do anexo B, e a partir dos “custos unitários básicos” correspon-
dentes aos projetos-padrão definidos nesta Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Cons-
trução Civil e das áreas de construção calculadas como indicado em 4.3.

4.3.2.1 Custo global da construção

O valor estimado com auxílio do quadro III, do anexo B, é a soma das seguintes parcelas:

a) produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspondente ao projeto-padrão que mais se
assemelhe ao da edificação objeto de incorporação;

b) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente
discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão considerado, tais como: acréscimo
de custos devidos a fundações especiais, elevadores, instalações especiais, equipamentos diversos, obras com-
plementares e outros;

c) outras despesas indiretas;

d) impostos e taxas;

e) custo do projeto, inclusive honorários profissionais;

f) remuneração do construtor;

g) remuneração do incorporador.

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