Ein – bezahlbares –
Dach überm Kopf
Winfried Kropp
Vorstandsmitglied
Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Ein bezahlbares Dach überm Kopf
1. Wohnungsmärkte in Deutschland – ein
Überblick...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Wohnungsmärkte in Deutschland
Zitiert nach Wohngeld- und Mietenbericht der
Bunde...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
2. Wer macht Wohnungspolitik?
• Bund
• Land Baden-Württemberg
• Städte und Gemei...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Handlungsfelder des Bundes
• Mietrecht
• Steuerrecht und andere Regulierungen
• ...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Baden-Württemberg
• Umsetzung des Bundesrechts (mietrechtliche
Verordnungen, z.B...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Mietrecht und Bauordnungsrecht
1. Zweckentfremdung
2. Begrenzung der Miethöhe:
K...
Wenn die Mieterhöhung droht
Mietvertrag
Mieterhöhung:
•Vertrag besteht seit 12 Monaten
•Miete seit 15 Monaten unverändert
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Ortsübliche Vergleichsmiete
Definition
• Miete in den letzten vier
Jahren angepasst oder neu
vereinbart
• Wohnraum verglei...
Kappungsgrenze vs.
Mietpreisbremse
Kappungsgrenze
• Bestehendes Mietverhältnis
• Mietsteigerung maximal 15
Prozent in 3 Ja...
So funktioniert sozialer
Wohnungsbau:
• Zinsverbilligtes
Darlehen (0 %)
• Mietpreisbindung bis
zur Tilgung
• nur für bedür...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Stadt Konstanz
• Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und
Bebauungspläne, Handlun...
3. Wohnungsmarkt in Konstanz
Konstanz ist teuer:
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
3. Wohnungsmarkt in Konstanz
• Bodensee-Raum ist Wachstumsregion
• Verdichtungsr...
Bevölkerungsentwicklung
http://www.konstanz.de/rathaus/00749/01594/04880/index.html
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Bevölkerungsbewegung
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Entwicklung des Wohnungsbestands
Wohnungsbau hielt mit Wohnungsnachfrage nicht S...
Boomende Hochschulen:
Entwicklung der Studierenden an Universität und HTWG
Nur ein Teil der Studierenden fragt
Wohnraum in...
Studentischer Wohnungsmarkt:
Versorgung mit Wohnheimplätzen
Stadt Konstanz: Statistik-Info 2012/8 Entwicklung der Studiere...
Wohnheimplätze in Konstanz
Was tun?
Handlungsprogramm Wohnen
• 2012: zentrales Thema im OB-
Wahlkampf
• 2013: Wohnungsbedarfsstudie durch
Empirica
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Handlungsprogramm Wohnen
Wie viel?
•5300 Wohnungen bis
2030
•bis 2015: 370 WE / a
•bis 2020: 300 WE / a
•bis 2030: 180 WE ...
Wo?
Wohnbebauung in den Ortschaften und
mögliche Siedlungsentwicklung
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
• 3600 überwiegend Sozialwohnungen
• mit Dritt-Objekten verwaltet die WOBAK 10 %...
Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Politische Forderungen
 Bund: Zuschüsse, Steuererleichterungen,
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Ein - bezahlbares - Dach über'm Kopf. Soziale Wohnungspolitik für Konstanz aus Sicht des Mieterbunds Bodensee

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Wohnen in Konstanz

  1. 1. Ein – bezahlbares – Dach überm Kopf Winfried Kropp Vorstandsmitglied Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.
  2. 2. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Ein bezahlbares Dach überm Kopf 1. Wohnungsmärkte in Deutschland – ein Überblick 2. Wer macht wie Wohnungspolitik? 3. Wohnungsmarkt in Konstanz 4. Politische Forderungen an Stadt, Land, Bund.
  3. 3. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Wohnungsmärkte in Deutschland Zitiert nach Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2014.
  4. 4. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. 2. Wer macht Wohnungspolitik? • Bund • Land Baden-Württemberg • Städte und Gemeinden • Private Bauherren, öffentliche und private Wohnungswirtschaft
  5. 5. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Handlungsfelder des Bundes • Mietrecht • Steuerrecht und andere Regulierungen • Städtebauförderung (Sanierungsprogramme) - soziale Stadt - Stadtumbau West - städtebaulicher Denkmalschutz • Förderung des sozialen Wohnungsbaus
  6. 6. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Baden-Württemberg • Umsetzung des Bundesrechts (mietrechtliche Verordnungen, z.B. Kappungsgrenze) • Wohnraumförderung des Landes (sozialer Mietwohnungsbau) • Eigentumsförderung durch die L-Bank • Reform der Landesbauordnung
  7. 7. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Mietrecht und Bauordnungsrecht 1. Zweckentfremdung 2. Begrenzung der Miethöhe: Kappungsgrenze 3. Begrenzung der Miethöhe: Mietpreisbremse 4. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Kündigungssperrfrist
  8. 8. Wenn die Mieterhöhung droht Mietvertrag Mieterhöhung: •Vertrag besteht seit 12 Monaten •Miete seit 15 Monaten unverändert •Miete unter ortsübliche Vergleichsmiete •Wohnung ist frei finanziert Zwei Monate Bedenkzeit: Zustimmungsfrist Mieter stimmt zu Mieter stimmt nicht zu Höhere Miete wird fällig Zwei Monate Klagefrist Prozess (AG) VermieterreichtkeineKlageein
  9. 9. Ortsübliche Vergleichsmiete Definition • Miete in den letzten vier Jahren angepasst oder neu vereinbart • Wohnraum vergleichbar – Alter – Größe – Lage – Ausstattung – Beschaffenheit Wie wird sie ermittelt? • Mietspiegel • 3 Vergleichswohnungen • Sachverständigen- Gutachten • (Miet-Datenbank) Grafik: Titelbild Mietspiegel 2015. Stadt Konstanz
  10. 10. Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse Kappungsgrenze • Bestehendes Mietverhältnis • Mietsteigerung maximal 15 Prozent in 3 Jahren • Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt Wirkung: schützt vor allem langjährige Mieter Mietpreisbremse • Neu abgeschlossenes Mietverhältnis • Wohnung vor dem 30.9.2014 fertiggestellt • Miete darf ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent übersteigen • Gilt nicht nach Sanierung Wirkung: dämpft Preisanstieg im Wohnungsbestand Bildnachweis: Dieter Schütz (l) – Ines Peters ® - pixelio.de
  11. 11. So funktioniert sozialer Wohnungsbau: • Zinsverbilligtes Darlehen (0 %) • Mietpreisbindung bis zur Tilgung • nur für bedürftige Haushalte (Belegungsbindung) Bild: WOBAK-Geschäftsführer Bruno Ruess mit Hans-Peter Storz MdL – Bahnhof Petershausen (Kropp)
  12. 12. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Stadt Konstanz • Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und Bebauungspläne, Handlungsprogramm Wohnen • Konstanzer Grunderwerbsmodell (60 %) • Sozial orientierte Städtische Wohnungsbaugesellschaft WOBAK • Zuschüsse für freie Träger • Satzungen (Zweckentfremdungsverbot)
  13. 13. 3. Wohnungsmarkt in Konstanz Konstanz ist teuer:
  14. 14. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. 3. Wohnungsmarkt in Konstanz • Bodensee-Raum ist Wachstumsregion • Verdichtungsraum mit wenig aktivierbarer Siedlungsfläche • Hohe Wohnungsmarktfluktuation • eingeschränkte Ausweichmöglichkeiten ins Umland
  15. 15. Bevölkerungsentwicklung http://www.konstanz.de/rathaus/00749/01594/04880/index.html
  16. 16. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Bevölkerungsbewegung
  17. 17. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Entwicklung des Wohnungsbestands Wohnungsbau hielt mit Wohnungsnachfrage nicht Schritt: Wohnbevölkerung (Hauptwohnsitz) Zahl der Wohnungen Zahl der Wohngebäude 2006 76247 40743 9817 2014 83179 43467 10574 pro Jahr: 867 341 95 9,09% 6,69% 7,71%
  18. 18. Boomende Hochschulen: Entwicklung der Studierenden an Universität und HTWG Nur ein Teil der Studierenden fragt Wohnraum in Konstanz nach. Universität HTWG Summe 2006 / 07 10076 3545 13621 2007 / 08 9326 3285 12611 2008 / 09 9273 3345 12618 2009 / 10 10076 3665 13741 2010 / 11 10082 3935 14017 2011 / 12 10644 4189 14833 2012 / 13 11336 4500 15836 2013 / 14 11772 4689 16461 2014 / 15 11711 4812 16523 Entwicklung 16% 36% 21%
  19. 19. Studentischer Wohnungsmarkt: Versorgung mit Wohnheimplätzen Stadt Konstanz: Statistik-Info 2012/8 Entwicklung der Studierendenzahlen und des studentischen Wohnens
  20. 20. Wohnheimplätze in Konstanz
  21. 21. Was tun? Handlungsprogramm Wohnen • 2012: zentrales Thema im OB- Wahlkampf • 2013: Wohnungsbedarfsstudie durch Empirica • März 2014: Beschluss Gemeinderat Handlungsprogramm Wohnen Teil 1 • Juli 2014: Beschluss Gemeinderat Handlungsprogramm Wohnen Teil 2
  22. 22. Handlungsprogramm Wohnen Wie viel? •5300 Wohnungen bis 2030 •bis 2015: 370 WE / a •bis 2020: 300 WE / a •bis 2030: 180 WE / a Was? •2/6 „Luxus“ •3/6 mittleres Niveau •1/6 sozialer Wohnungsbau Grafiken Stadt Konstanz – Handlungsprogramm Wohnen
  23. 23. Wo?
  24. 24. Wohnbebauung in den Ortschaften und mögliche Siedlungsentwicklung
  25. 25. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. • 3600 überwiegend Sozialwohnungen • mit Dritt-Objekten verwaltet die WOBAK 10 % der Konstanzer Wohnungen • 2500 Wohnungsbewerber • ca. 300 Notfälle • 230 Neuvermietungen (Fluktuation 6 %) • aktuelle Bauprojekte: Bahnhof Petershausen (Sozialwohnungen + Studentenwohnheim) Sozialwohnungen am Sonnenbühl (ehem. Laborgebäude) • umfangreiche energetische Sanierungen des Bestands (Investitionsvolumen 7 Millionen) Wer?
  26. 26. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V. Politische Forderungen  Bund: Zuschüsse, Steuererleichterungen, Probleme: Modernisierung, Regeln für Mietspiegel  Land: Höhere Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau und studentisches Wohnen, praktikable Programme  Stadt: Mehr Schwung für Handlungsprogramm, Quoten für sozialen Wohnungsbau  Wer baut? Soziale Bauträger gesucht!

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