PLU DE BAIE-MAHAULT - 2 -RAPPORT DE PRESENTATION 2nd partie (2.3.)

P
1
PIÈCE 2
RAPPORT DE PRÉSENTATION
2.3
JUSTIFICATIONS DU PROJET, DU
DISPOSITIF REGLEMENTAIRE, ET
INCIDENCES DU PLU SUR
L’ENVIRONNEMENT

P
SOMMAIRE
2.3.1 Les choix retenus pour établir le PADD 371
2.3.2 Les choix retenus pour établir les
orientations d’aménagement et de programmation 383
2.3.3 Les justifications du dispositif
réglementaire 422
2.3.4 Evaluation environnementale 475

371
2.3.1 - LES CHOIX RETENUS POUR
ETABLIR LE PADD

372
LES OBJECTIFS DU PADD ET LES ORIENTATIONS
D’URBANISME
LES GRANDES LIGNES POLITIQUES DU PADD
Le projet de la commune de Baie-Mahault a pour ambition de poser les axes de
développement conformes à une approche durable, qui seront développés sur la durée par
ajustements successifs et déclinés en action dans le temps, notamment par une évolution
du PLU, si nécessaire.
Il s’agit d’établir des principes directeurs qui guideront les interventions de l’ensemble des
acteurs sur le temps long pour les intégrer à l’émergence d’une ville et d’un territoire au
bien être de tous.
Le PLU d’aujourd’hui doit préserver la capacité d’évolution de la commune pour lui
permettre de s’adapter aux besoins de demain.
A l’échelle de Baie-Mahault, la mise en œuvre de l’idée de développement durable signifie
concrètement la recherche d’un développement de la commune fondé sur le maintien de la
qualité de vie de ses habitants, le dynamisme de l’économie et de l’emploi, sans
compromettre un environnement naturel particulièrement riche.

373
LES CHOIX PAR THEME
Les choix en matière d’habitat
Le scénario de développement retenu
Différents scénarios d’évolution démographique possibles ont été envisagés.
- Le premier scénario est basé sur la tendance des dernières années montrant un
ralentissement de la croissance de la population ; en supposant que cette
baisse continue, soit selon une croissance annuelle de 2% entre 2007 et 2015 et
de 1,5% entre 2015 et 2025, on arrive à une population de 39 000 habitants en
2025.
- Le second scénario suppose que la baisse de la croissance observée ces
dernières années ne durera pas et que la variation annuelle de la population se
stabilisera dans les années à venir. Sous ces hypothèses on atteint un nombre
d’habitants de 44 000 en 2025.
- Enfin le dernier scénario mise sur une reprise substantielle de la croissance
démographique, avec un taux de 3% entre 2007 et2015 et de 4% entre 2015 et
2025. Ce scénario amène le nombre d’habitants de la commune à 53 000
habitants en 2025.
La poursuite de la tendance actuelle, avec un ralentissement de la croissance de la
population semble probable et souhaitable compte tenu du poids de l’emploi sur la
commune (et des problèmes de déplacements engendrés) et de la richesse de son
environnement.

374
Ce scénario induit une croissance de population de l’ordre de +2 % par an jusqu’en
2015, puis de 1.5% jusqu’en 2025, la population communale s’établissant autour de
38 500 habitants en 2025, soit environ 5 300 habitants supplémentaires sur la
période 2007-2025.
Le PADD permet une augmentation progressive de la population correspondant à une
croissance de population comprise entre 2 et 1,5% par an au maximum par rapport à 2011.
Les besoins liés à la décohabitation
En 2008, la commune comptait 2,6 personnes par ménage en moyenne (contre 3
personnes en 1999).
La commune retient une hypothèse de diminution de la taille des ménages
raisonnable, avec 2,3 personnes par ménage en 2025.
L’INSEE évalue en 2008 le nombre de résidences principales à environ 10 894. La
population en 2008 est de 29 503 habitants, et on estime à 2,3 le nombre de
personnes par ménage en 2025. Il faudra ainsi environ 12 900 logements pour
accueillir cette population.
Les besoins nécessaires à la stabilisation de la population par rapport à 2008 sont de 1900
logements supplémentaires par rapport à 2008.
La production de logements
Afin de consolider la dynamique sociale et démographique actuelle et les
équilibres en place, notamment dans la répartition par âge de la population, la
commune souhaite relancer la construction de logements.
Pour une croissance annuelle de 2% à 1,5% l’objectif fixé est de produire environ 6000
logements d’ici à 2 025.
Par ailleurs, la transformation de résidences secondaires en résidences principales,
phénomène actuellement en cours avec 178 résidences secondaires en 2008 soit

375
1,5% des logements, ne permettra de remettre que très peu de logements sur le
marché malgré la pression.
On considérera aussi que la création de logements issue de la division de grands
logements en plusieurs plus petits logements représentera peu de logements
nouveaux sur la période 2011 / 2025 compte tenu des typologies architecturales
locales.
Résorber les poches d’habitat insalubre - résorber la vacance
La commune compte 5 quartiers en RHI en projet. La résorption de l’habitat
insalubre et de la vacance constitue une orientation majeure du PADD.
On considérera que la production logement supplémentaire à travers la résorption
de la vacance concernera 350 logements d’ici 2025 (30% des logements vacants).
Utiliser le renouvellement urbain pour créer une offre de logements
complémentaire
Plutôt que de poursuivre son extension urbaine au rythme actuel, la municipalité
souhaite dans un premier temps focaliser l’effort de construction sur le tissu urbain
existant. La reconquête des dents creuses permettra ainsi de redensifier le centre-
bourg, tandis que l’optimisation du foncier disponible au sein des pôles secondaires
identifiés (Calvaire / Chapelle / Plaisance) favorisera l’émergence d’une vie de
quartier en augmentant la masse critique de population de ces quartiers. La
réhabilitation des secteurs en RHI correspond aussi à un enjeu fort de
renouvellement urbain.

376
Les choix en matière de centralités et d’équipements
Le PADD décide de focaliser les développements à venir autour de pôles déjà
urbanisés et de maintenir des espaces agricoles de transition entre zones naturelles
et urbaines afin de stopper le mitage urbain.
Structurer le territoire de Baie-Mahault sous forme d’un archipel urbain
fonctionnel
Le développement urbain récent a gommé peu à peu les identités de quartiers pour
définir un continuum bâti à travers lequel on peine à retrouver une véritable
cohérence d’ensemble et une « vie de quartier ».
Le PADD affirme la volonté de renforcer la centralité du bourg, mais aussi les
principaux pôles de quartier pour structurer les développements à venir : l’idée est
de renforcer l’offre d’équipements et de commerces autour des points névralgiques
de la commune, et de créer une offre de logements complémentaire à leurs abords
pour amorcer de nouvelles dynamiques de quartiers, à travers de nouveaux
espaces publics notamment.
! Définir des polarités fortes et bien identifiées
Le PADD réaffirme la centralité du bourg et élargi la notion de centralité au secteur
de Trioncelle pour définir un pôle de centralité mixte majeur à l'échelle de la ville.
Les pôles urbains secondaires de Calvaire, Chapelle, Convenance et Pasquereau
seront dans le même temps renforcés et restructurés. Le développement résidentiel
se focalisera notamment aux abords de ces pôles.
Plusieurs pôles économiques secondaires seront dans la même logique développés
en complément avec Jarry Houelbourg, et notamment le pôle de compétitivité
régional de Morne Bernard.
! Favoriser la mise en réseau des différents pôles
Il s’agit d’assurer dans les années à venir un maillage du territoire qui associera
trame viaire, liaisons douces et équipements, permettant ainsi d’assurer une plus
grande proximité entre équipements de proximité (écoles...) et zones d'habitat afin
de renforcer la vie sociale du quartier (plus de rencontres, plus d’échange), et de
limiter l’encombrement des voies en réduisant les déplacements automobiles.
Par ailleurs, le PADD est l’occasion d’affirmer la volonté de la municipalité de
restaurer le lien fondateur entre les deux culs-de-sac marins : un axe structurant,
associant réseau routier existant et divers modes de circulations douces permettra à
terme de fédérer entre eux les principaux pôles de la ville : centre-bourg, Trioncelle,
Fond-Sarail, Jarry, jusqu’à la Pointe à Donne.
Permettre l'épanouissement de la citoyenneté
! Structurer davantage lʼoffre en espace public
Le PADD accorde une place importante au renouvellement urbain, notamment à
travers la création de nouveaux espaces de convivialité aux abords des secteurs
commerciaux et des équipements, mais aussi sur le centre-bourg. De nouveaux
aménagements permettront de favoriser l'émergence de pôles de quartier (Calvaire,
Convenance, Pasquereau...).
L’amélioration de la qualité des espaces publics est un objectif fort de la
municipalité, tant sur le Centre-Bourg, qu’à Jarry. Le Parc de la Pointe à Donne est

377
un exemple de projets moteurs pour une requalification en profondeur de l’image
des quartiers à travers l’espace public.
! Favoriser la vie associative
La municipalité souhaite poursuivre sa logique d’implantation de maisons de
quartier afin d’équiper l’ensemble des quartiers urbanisés et notamment de
renforcer l’animation des quartiers et les dynamiques de projet citoyennes à
l’échelle des quartiers.
!
La municipalité a par ailleurs souhaité affirmer à travers le PADD sa volonté de faire
des habitants et des acteurs économiques des "Eco citoyens", à travers la
sensibilisation et la formation de la population à la gestion des risques, au
développement durable et à la construction durable.
Les choix en matière de déplacements
Le PADD intègre une réflexion globale sur les modes de déplacements. Seule une
intervention forte sur les modes de transports en commun et les liaisons douces,
associée à une meilleure structuration du territoire permettront de soulager les
encombrements observés actuellement sur les axes routiers.
Les transports en communs
Baie-Mahault accueillera prochainement un nouveau réseau de transports en
commun terrestre en site propre. Le PADD intègre ce projet et affirme l’importance
de son articulation avec les autres modes de déplacements de façon à définir une
véritable intermodalité : gare multimodale à Jarry, parkings relais aux abords des
grands pôles urbains tels que Jabrun, Beausoleil et Trioncelle…
Un autre axe intéressant serait le développement d’un réseau de Transport en
commun maritime, sous réserve de sa viabilité économique.
Les déplacements doux
Les infrastructures routières sont actuellement des barrières difficilement
franchissables, qui rendent complexes les déplacements interquartiers à pied ou à
vélo. Il faut donc de façon prioritaire développer de nouvelles traversées des
ouvrages d'infrastructure (La Jaille Nord et Sud, Destrellan/Gourde-Liane, entre
Morne Bernard et Destrellan Est, Baie-Mahault/Abymes).
Des liaisons douces seront par ailleurs aménagées pour relier les différents pôles
entre eux lorsque cela est possible, mais aussi pour favoriser l’accès à pied ou à
vélo aux futurs pôles de quartiers. La restauration de « l'entre-deux mers » sera
l’occasion de définir un axe de circulation douce interquartier structurant à l’échelle
de la commune.
Globalement, le partage de l'espace public sera amélioré et sécurisé.
Les déplacements doux dans le centre seront favorisés par le biais d’une mise en
valeur des liaisons douces entre le centre-bourg et le littoral et le renforcement des
liaisons avec le secteur de Trioncelle. Les quartiers en RHI (Chalder et Césarin)
seront aussi désenclavés.

378
Des circuits de pleine nature seront aménagés pour favoriser la réappropriation du
patrimoine naturel par les Baie-mahaultiens, notamment le long des ravines et cours
d'eau ou en accompagnement des littoraux.
!
Par ailleurs, le PADD est l’occasion d’affirmer la volonté de la municipalité de
restaurer le lien fondateur entre les deux culs-de-sac marins : un axe structurant,
associant réseau routier existant et divers modes de circulations douces permettra à
terme de fédérer entre eux les principaux pôles de la ville : centre-bourg, Trioncelle,
Fond-Sarail, Jarry, jusqu’à la Pointe à Donne.
Les déplacements automobiles
Le PADD intègre de nombreux projets de renforcement du réseau viaire en cours
sur le territoire de Baie-Mahault, notamment concernant la RN1 et les voiries
primaires (liaison Port/ Aéroport).
Pour résorber les problèmes d’encombrement, le principal moyen identifié par le
PADD est de dissocier les fonctions de transit intercommunal et de desserte locale,
c'est-à-dire de mieux hiérarchiser e réseau routier.
La municipalité affirme à travers le PADD la volonté de créer par ailleurs de
nouvelles liaisons secondaires.
L‘accès Poids Lourds sur Jarry sera amélioré.
Le PADD rappelle par ailleurs l’importance de la notion de rue dans la perception de
la ville et la mise en place d’une animation urbaine. L’automobile est un moyen de
découverte privilégié des espaces de vie des quartiers (commerces, places….). Le
partage de l’espace de la rue par les différents usagers (auro, vélo, piétons) est
alors essentiel, comme le réaffirme le PADD.
Les choix en matière d’environnement et de patrimoine
Le patrimoine bâti
Le PADD prévoit la protection et la mise en valeur du patrimoine urbain et rural de
la commune (cimetière, centre-bourg, habitations rurales…), qui constitue un
élément identitaire fort pour les habitants, jusqu’alors trop négligé.
Sur les anciens secteurs ruraux en partie urbanisés et appelés à être renforcés ou
requalifiés (Fond-Budan, Calvaire, Sud-ouest…), le PADD rappelle l’importance
d’adapter les nouvelles morphologies urbaines aux tissus ruraux traditionnels afin
de respecter le patrimoine existant et de créer un nouveau patrimoine intégré aux
sites.
Urbaniser en respectant le principe de développement urbain
Respecter le développement durable, c’est d’abord maintenir les équilibres entre
équipements et espaces remarquables, en limitant notamment par exemple
l'expansion géographique de Jarry ZIC de Jarry. Le PADD prend en compte
d’autres principes importants d’ « écologie urbaine » :
! La gestion des risques naturels et technologiques
Le PADD limite l'édification d'infrastructures dans les zones à risques élevés (zones
réservées non constructibles) et décide d’appliquer le principe de prévention pour
les risques naturels et technologiques.

379
! La gestion des eaux usées et pluviales
Le PADD prévoit la mise aux normes des équipements existants. Il impose la prise
en compte les eaux pluviales dans l'aménagement et l'assainissement urbain à
travers une approche à l'échelle du bassin versant et propose de limiter les surfaces
imperméabilisées et d’intégrer des principes de gestion des Eaux Pluviales à la
parcelle.
Le PLU impose un assainissement collectif pour tout projet supérieur à 20
équivalents habitants.
Le PADD introduit le principe coefficient « hydro-écologique » qui consistera à
imposer un pourcentage d’emprise non imperméabilisé.
! Favoriser l' « Eco construction »
La municipalité souhaite généraliser la recherche de la Qualité Environnementale
dans la construction, et utiliser davantage le potentiel des énergies renouvelables,
par exemple sur la zone d’activité de Jarry / Moudong, secteur en renouvellement
qui se prêterait particulièrement à de nouvelles expérimentations.
Le paysage
Le paysage est une composante essentielle de l’environnement, à dissocier
clairement des enjeux concernant les écosystèmes ou les dynamiques agricoles. Le
PADD aborde la question en insistant sur l’importance de la valorisation des
éléments de paysage emblématiques comme la rivière salée. Par ailleurs, la
municipalité souhaite se doter des outils nécessaires à la suppression des points
noirs paysagers (affichage publicitaire notamment).
Le littoral et ses espaces naturels remarquables
Préserver le littoral, c’est avant tout prendre en compte dans les projets le rôle
protecteur des formations littorales pour leur rôle dans la lutte contre les risques et
les phénomènes météorologiques (houle…).
Le PADD insiste ainsi sur l’importance de protéger simultanément les 3
écosystèmes (mangroves, coraux, herbiers) afin de retrouver une bonne protection
contre les risques. La mangrove de Jarry devra notamment être valorisée en tant
que forêt de protection au coeur de la ville. Certaines zones dégradées pourront
être réhabilitées.
Au-delà de la protection des écosystèmes, le littoral est aussi un paysage
remarquable, qui doit être accessible à tous. L’enjeu est de parvenir à concilier
protection et fréquentation du littoral (conférer une valeur d'usages à certains
espaces à protéger).
L’aménagement de la façade maritime du bourg permettra par ailleurs de mettre en
valeur le littoral en développant notamment des fonctions de loisirs attractives.
Des espaces ruraux et agricoles à protéger et valoriser
Les orientations du PADD concernant l’agriculture sont conformes au SAR.
Le projet communal protège les espaces agricoles et contribue au maintien de la
Surface Agricole Utile global de la Guadeloupe. Une des orientations majeures est
ainsi de préserver la vocation agricole des petites parcelles, notamment sur les
secteurs agricoles "diffus", en permettant par exemple le maintien d’espaces de
pâtures.
Les secteurs agricoles présentant des enjeux majeurs comme Gourde Liane seront
préservés.

380
! Préserver des « espaces ressources »!
Le PADD développe le concept d’ « espaces ressources », espaces agricoles de
transition entre zones naturelles et urbaines protégés par le PLU. Ces espaces
tampons entre « ville » et écosystèmes à protéger sont valorisés à travers leur
fonction agricole. Il s’agit de coupures d’urbanisation jouant un rôle économique,
paysager, écologique, mais qui constituent aussi des réserves foncières pour
l’avenir.
Le concept d’ « espace agricole protégé » est également défini, en cohérence avec
le SAR. Ces espaces sont uniquement dédiés à la production agricole, les seules
constructions autorisées étant les exploitations agricoles. Les espaces agricoles
littoraux de Pasquereau, de la pointe Saint-Vaast et de Birmingham bénéficient
d’une protection renforcée : afin de préserver le paysage littoral seules les
constructions à vocation agricole y sont autorisées. Le secteur de Brimingham revêt
de plus le caractère de coupure d’urbanisation, marquant la limite de l’urbanisation
Nord-Est de la commune : toutes les constructions sont interdites sur ce secteur.
! Diversifier les activités agricoles pour en assurer la pérennité
Pour assurer les conditions de pérennité des exploitations agricoles, le projet de
ville insiste sur la nécessité d’améliorer l’accessibilité et l’irrigation de certains
terrains.
Pour permettre une diversification des activités agricoles et rurales, le PADD insiste
sur l’importance de promouvoir l’écodéveloppement. En effet, permettre la création
d’activités parallèles liées au monde rural et agricole (’agrotourisme, fermes
thématiques, gîtes, tables d’hôte), c’est aussi pérenniser certaines exploitations en
leur permettant d’obtenir des revenus complémentaires.
Le tourisme vert et bleu
Plus globalement, le développement de l’écotourisme permettra de donner une
valeur d’usage durable à certains espaces naturels et agricoles, assurant ainsi leur
préservation sur le long terme. C’est aussi est un moyen pour les Baie-Mahautiens
de redécouvrir leur patrimoine naturel et agricole.
!
Le développement d'activités de découverte du milieu marin (plongée, canoë
kayac...) devrait ainsi permettre une meilleure préservation et valorisation du milieu
marin. Des circuits de découverte du littoral permettront de diversifier les pratiques à
ses abords.
Des circuits de pleine nature, des projets agro-culturel, la valorisation du réseau
hydrographique, l’aménagement de points de vue ou la mise en valeur des sites
patrimoniaux (signalisation) sont autant d’actions possibles qui permettront
d’expoliter le potentiel de développement de l'intérieur des terres.
Pour autant, le PADD insiste sur l’importance de limiter les pressions sur les
espaces naturels, en assurant la maîtrise de la fréquentation (réalisation de plans
de circulation…).
Des écosystèmes à protéger
Le PLU protège l'ensemble du patrimoine naturel de la commune, notamment la
mangrove de Jarry, les espaces boisés, les zones humides…
Le PADD propose de renforcer les solidarités écologiques territoriales, notamment
en définissant des corridors écologiques s'appuyant sur les continuités existantes.
Les coupures vertes constituées par les vallées des cours d'eau et ravines, les

381
zones d'embouchure et le milieu marin sont protégées par le PLU et renforcées
dans leur vocation de support de la biodiversité.
Cette solidarité s’exprime à travers la protection de continuums écologiques
transversaux entre Grande Terre et Basse Terre. Seule la préservation d’espaces
boisés transversaux permettra ainsi notamment de continuer à assurer le
déplacement de l'espèce emblématique et endémique du Pic de Guadeloupe.
Les zones humides
Les zones humides de la commune aujourd’hui identifiée par une étude
correspondent à des enjeux majeurs de préservation de la biodiversité et de gestion
du risque inondation.
Le projet de ville insiste globalement sur l’importance de préserver l'écoulement
naturel des cours d'eaux et de laisser libres d'urbanisation les champs d'expansion
naturelle des écoulements afin de limiter les pollutions diffuses et d'assurer un débit
biologique minimum.
Les choix en matière d’économie
Conserver le statut de poumon économique de l’agglomération
!
Le PADD choisit de conforter le statut actuel de Baie-Mahault, mais plutôt que de
continuer l'expansion géographique de Jarry, il décide de mettre un coup d’arrêt à
celle-ci et de favoriser désormais le renouvellement urbain de la zone sur elle-
même ainsi qu’un rééquilibrage géographique au profit de pôles économiques
secondaires.
!
Mieux répartir les zones d’emploi et les zones commerciale
Pour ce faire, le projet de ville décide de développer des pôles économiques
secondaires intégrés à la trame urbaine.
Certains pôles existants bénéficieront d’un renouvellement urbain, de nouveaux
espaces publics, d’une diversification ou d’une réorientation des activités
(Beausoleil 1, Moudong, Dalciat).
D’autres nouveaux pôles d'activité et d'équipement seront créés, orientés vers les
activités commerciales et artisanales (Jabrun, Beausoleil II), ou vers les nouvelles
technologies de l'information et de la communication (Morne Bernard).
!
Créer un pôle de compétitivité
Le site de Morne Bernard est retenu pour accueillir le pôle de compétitivité, «pôle
d’excellence» à forte valeur ajoutée permettant de fédérer formation, scolarité,
activités économiques centrées sur les NTIC sur un pôle majeur à l'échelle de la
Guadeloupe.
Les commerces et services
La commune dispose d’équipements commerciaux majeurs. Le PADD choisit
d’orienter les actions à venir vers une amélioration de la qualité de l’offre
A travers une meilleure insertion urbaine : paysagement, développement des
liaisons douces…

382
Globalement, plutôt que de continuer à favoriser la concentration des équipements
commerciaux, le PADD prévoit une répartition géographique plus harmonieuse et
incite les opérateurs à diversifier leurs localisations physiques.
Mettre en oeuvre le Projet de grand Port industriel et commercial
Le PADD donne son feu vers à l’extension du port autonome de Guadeloupe en
prenant en compte le développement durable et la recherche du moindre impact sur
les milieux naturels des petit et grand Culs-de-Sac marins.

383
2.3.2 - LES CHOIX RETENUS POUR
ETABLIR LES ORIENTATIONS
D’AMENAGEMENT ET DE
PROGRAMMATION

384
1- DEFINITION DE L’ORIENTATION D’AMENAGEMENT
ET DE PROGRAMMATION
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) viennent compléter le
dispositif du Plan Local d’Urbanisme, en précisant les grandes lignes directrices de
l’aménagement de certains secteurs. Etablies dans le respect des orientations
définies dans le PADD, elles constituent l’un des instruments permettant la mise en
œuvre du projet communal. L’article L.123-1-4 du code de l’urbanisme précise
qu’elles “comprennent des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les
transports et les déplacements“.
Depuis la loi Urbanisme et Habitat, les orientations d’aménagement et de
programmation sont un élément spécifique du dossier de PLU au même titre que le
rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durable, le
règlement et les annexes.
Les orientations d'aménagement et de programmation peuvent, par quartier ou par
secteur, prévoir les actions et opérations d'aménagement et de programmation
mentionnées à l'article L. 123-1-4 du Code de l’Urbanisme.
ARTICLE L 123-1-4 DU CODE DE L’URBANISME
CREE PAR LA LOI N° 2010-788 DU 12 JUILLET 2010 PORTANT ENGAGEMENT
NATIONAL POUR L’ENVIRONNEMENT – ART. 19 (V)
“Dans le respect des orientations définies par le projet d'aménagement et de
développement durables, les orientations d'aménagement et de
programmation comprennent des dispositions portant sur l'aménagement,
l'habitat, les transports et les déplacements.
1. En ce qui concerne l'aménagement, les orientations peuvent définir les
actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l'environnement, les
paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l'insalubrité,
permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la
commune.
Elles peuvent comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à
l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements
correspondants.
Elles peuvent porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur,
réhabiliter, restructurer ou aménager.
Elles peuvent prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les
principales caractéristiques des voies et espaces publics.

385
Dans le cas d’un PLU communal, les orientations sont relatives à l’aménagement et
permettent donc à la commune de préciser les conditions d’aménagement de certains
secteurs qui vont connaître un développement ou une restructuration particulière. Elles
constituent un outil pré-opérationnel pouvant notamment prescrire la réalisation
d’équipements internes avant la délivrance d’une autorisation de construction dans une
zone AU spécifique.
Elles peuvent prescrire les dispositions relatives aux zones d’aménagement concerté,
soient la détermination de la surface de plancher développée hors œuvre nette dont la
construction est autorisée par îlot, la localisation des ouvrages publics, des installations
d’intérêt général, des espaces verts…
Elles sont obligatoires et les principes d’aménagement et de programmation qu’elles
définissent ont une portée réglementaire. Ils sont donc à respecter, permettant de
traduire au mieux le projet communal.
2. En ce qui concerne l'habitat, elles définissent les objectifs et les principes
d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en
hébergements, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à
améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant
entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une
répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Elles tiennent lieu du programme local de l'habitat défini par les articles L. 302-
1 à L. 302-4 du code de la construction et de l'habitation.
3. En ce qui concerne les transports et les déplacements, elles définissent
l'organisation des transports de personnes et de marchandises, de la
circulation et du stationnement.
Elles tiennent lieu du plan de déplacements urbains défini par les articles 28 à
28-4 de la loi n° 82-1153 du 30 décembre 1982 d'orientation des transports
intérieurs.
Lorsqu'un plan local d'urbanisme est établi et approuvé par une commune non
membre d'un établissement public de coopération intercommunale, il ne
comprend pas les règles, orientations et programmations prévues au 2 et au
présent 3. Lorsqu'un plan local d'urbanisme est établi et approuvé par un
établissement public de coopération intercommunale qui n'est pas autorité
compétente pour l'organisation des transports urbains, il ne comprend pas les
règles, orientations et programmations prévues au présent 3.”
Article R.123-6 du code de l’urbanisme d’après le Décret du 9 juin
2004
« Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas
échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone
AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à
implanter dans l'ensemble de cette zone, les orientations d'aménagement
et le règlement définissent les conditions d'aménagement et
d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de
la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à
mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par
les orientations d'aménagement et le règlement »

386
Les orientations d’aménagement et de programmation qui sont élaborées dans le
respect du PADD et du règlement, constituent l’un des instruments permettant la
mise en œuvre du projet communal.
Opposabilité des orientations
La loi Urbanisme et Habitat du 2 Juillet 2003 a rendu les orientations
d’aménagement et de programmation opposables au permis de construire.
Les opérations de construction ou d’aménagement décidées dans ces secteurs devront
donc être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation.
Conformément à l’article L 123-5, les travaux, constructions, plantations, affouillements
ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des
installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le PLU devront
également être compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation
définies dans l'article L. 123-1-4 et avec leurs documents graphiques.
Les orientations d’aménagement et de programmation pourront être ajournées par
modification ou révision du Plan Local d’Urbanisme.
Article R 123-3-2 du code de l’urbanisme
Les dispositions relatives aux zones d'aménagement concerté, prévues
aux a et b de l'article L. 123-3, figurent dans le règlement du plan local
d'urbanisme ou dans les orientations d'aménagement ou leurs
documents graphiques.

387
2 - JUSTIFICATION DU CHOIX DES DIFFERENTS
SECTEURS ET DE LEUR ARTICULATION
Les cinq secteurs traités en orientations d’aménagement et de programmation ont été
choisis pour diverses raisons :
• Le secteur du centre bourg rencontre des problèmes de cohésion spatiale et
d’organisation d’ensemble. Les éléments patrimoniaux et le commerce de proximité
sont des aspects à conserver et à mettre en valeur sur ce secteur,
• Le secteur de Trioncelle a pour vocation de devenir un pôle mixte important, en
renforcement du centre bourg et en lien avec le littoral,
• Le secteur Morne Bernard est voué à accueillir un futur pôle d’excellence en matière
de nouvelles technologies et constitue un élément clé du développement de la
commune,
• Le secteur de Calvaire est en pleine expansion en tant que pôle secondaire ; son
développement demande à être structuré,
• Enfin, le secteur de Convenance Gourde-Liane se développe dans la logique entre
le stade et le nouveau groupe scolaire. Son expansion doit être pensée dans le juste
équilibre entre l’urbanisation et les terres agricoles. Outre le fait d’assurer la maîtrise
de son développement, la présente OAP pour ce secteur permet avant tout de
renforcer la protection des terres agricoles, majoritaires sur la zone.
Ces secteurs, bien que possédant chacun une spécificité, s’articulent selon une logique
d’ensemble en cohérence avec le développement du territoire.
Les secteurs du centre bourg, de Trioncelle et de Morne Bernard s’articulent ainsi dans une
logique de redécouverte de l’entre deux mers comme axe structurant majeur. Cet axe
s’appuie sur un corridor écologique fort en liaison avec les nombreuses ravines
traversantes. Ce choix traduit la volonté de la commune d’allier développement
économique et démographique au respect de l’environnement.

388
L’entre deux mers, axe structurant du territoire
Morne
Bernard
Trioncelle
Centre
Bourg

389
Les secteurs de Calvaire et Convenance participent quant à eux au développement des
pôles secondaires principaux de la commune :
- Le secteur de Convenance, situé entre le stade et le nouveau groupe scolaire, s’est
urbanisé progressivement en continuité du stade. Un développement raisonné, en
privilégiant la protection des terres agricoles et des ravines bordant la zone,
redynamisera l’ensemble du secteur sans en modifier le caractère rural. Ce
développement maîtrisé et raisonné se fera en cohérence avec la zone d’activité de
Jabrun au Sud et le futur pôle de Morne Bernard à l’Est,
- Le secteur de Calvaire à l’Ouest présente toutes les caractéristiques d’un pôle
secondaire à part entière ; équipements, commerces et logements se concentrent sur la
zone et forment un pôle mixte. L’orientation d’aménagement et de programmation vise à
structurer ce secteur en prenant en compte les développements récents ainsi que les
projets futurs.
Articulation des secteurs de Calvaire et Convenance
Calvaire
Convenance

390
3 - TRIONCELLE
Situation et contexte
Cette orientation d’aménagement concerne la création d’un nouveau quartier aux
portes du centre bourg sur un secteur stratégique d’une quarantaine hectares,
aujourd’hui occupé par des plantations de canne à sucre.
Situation :
Sud Est du centre bourg
Superficie :
Environ 40 ha
Type de logements
Habitat individuel dans les
quartiers environnants
Densité
Quartiers environnants assez
compacts, types lotissements au
Sud
Situation géographique du secteur de Trioncelle
Commerces et équipements
- Commerces et services de
proximité :
Commerces sur la rue de la
Républiques plus à l’Ouest
- Équipements :
Lycée Charles Coëffin,
équipements du centre à l’Ouest
(Mairie, Église, future
médiathèque, la Poste…), centre
pénitentiaire à l’Est, future station
d’épuration au Nord
Son aménagement est l’occasion de structurer et dessiner une nouvelle extension
du centre bourg, en permettant notamment une grande diversité des fonctions.
Le périmètre de l’OAP concerne prioritairement la zone 1AU (à urbaniser
vocation résidentielle). Il comprend également les zones 1AUF (à urbaniser
vocation pôle d’équipements) ainsi que les zones UF (équipements publics ou
privés d’intérêt collectif ou de services publics), la zone A (agricole) et la zone
N (naturelle).
Il est délimité au Nord par la ravine Négresse, à l’Ouest par le Chemin de Trioncelle,
à l’Est par un lotissement relativement compact, et au sud par la zone naturelle et la
ravine.
La zone est desservie actuellement par le Chemin de Trioncelle délimitant l’espace
urbanisé à l’Ouest de la zone, par la voie du Lycée au Nord, qui se prolonge à l’Est
en traversant la zone naturelle. Enfin, elle est traversée par des chemins agricoles.
Aucun axe viaire ne mène directement au centre-bourg, pourtant très proche.
Centre
Bourg
Secteur
de l’OAP

391
Périmètre de l’OAP
Objectifs d’aménagement particuliers de la zone
Le PADD définit pour la zone les objectifs d’aménagement suivants :
• Faire de la zone un pôle d’appui mixte et compact
• Développer une offre en équipement à vocation communale et intercommunale
• Fédérer les principaux pôles de la ville autour d’un axe structurant, associant réseau
existant et divers modes de circulations douces. Il viendra compléter la liaison de
l’entre-deux mer.
• Intégrer les contraintes climatiques
• Généraliser la recherche de la Qualité Environnementale dans la construction

392
L’OAP remplit ces objectifs, et répond aux principes suivants :
• Redessiner une entrée de bourg à l’Ouest et garantir une qualité paysagère et une
qualité de cadre de vie.
• Affirmer certains principes d’aménagement du site dans sa globalité afin d’assurer
une première cohérence d’ensemble à l’opération.
• Renforcer la mixité des fonctions sur le centre bourg.
• Implanter de nouveaux équipements intégrés à un tissu urbain cohérent et reliés au
centre bourg de façon fonctionnelle.
• Structurer une opération de logements dont la compacité est conforme aux objectifs
actuels du Schéma d’Aménagement Régional.
• Favoriser le développement des modes de déplacements « doux » sur le centre
bourg.
• Protéger et valoriser les espaces naturels
Principes d’aménagements à respecter
Un aménagement de la zone par « tranches » opérationnelles successives est
possible, dès lors que les aménagements et constructions projetées ne
compromettent jamais la réalisation du programme défini par l’OAP.
Programmes constructibles
L’OAP permet une mixité des fonctions, les programmes à dominante résidentielle
étant situés dans le prolongement direct du bourg. La mixité fonctionnelle à l’échelle
de la construction est encouragée.
Accès
La voie située au sud du Lycée sera requalifiée. Un prolongement de cet axe à
terme par delà la Ravine jusqu'à la zone RHI de Chalder et au centre-bourg doit
être rendu possible.
Le programme d’aménagement devra inclure la création d’une nouvelle voie est-ouest
permettant d’aménager une continuité à travers le tissu résidentiel existant jusqu'au
secteur de la Poste.
Le Chemin de Trioncelle, en interface avec le tissu résidentiel existant, sera requalifiée
afin d’en faire un axe structurant.
Cet axe sera paysager et permettra des circulations douces sécurisées (liaison vers
la côte Nord).
Le quartier devra comporter un axe de desserte Nord-Sud.
Liaisons douces
- Aménagement de liaisons douces (piétons et/ou vélos) aux marges du site ou à
l’intérieur du site, dont a minima une liaison « entre-deux mers » permettant
potentiellement de relier le quartier au bourg et au sud de la commune par delà la RN
(5 m minimum) et :

393
o Une liaison vers la poste,
o Une liaison vers la côte Nord (3 m minimum)
o Une liaison vers le quartier RHI,
o Une liaison permettant de relier les grands ensembles paysagers du site au sud
et à l’est.
La liaison « entre deux mers » pouvant s’appuyer sur les liaisons évoquées ci-
dessus du moment qu’une continuité est respectée.
- Aménagement d’un espace public à dominante végétale de 10 mètres de large
minimum le long d’une des principales voies de desserte est/ouest afin de préserver un
aménagement aéré au cœur du projet.
- Aménagement d’un principe d’axe « vert » Nord/Sud permettant de valoriser les vues
vers la ravine et les espaces naturels.
Cadre de vie, paysage et espace public
Une bande paysagère sera conservée le long de la ravine au sud du secteur. Un parcours
sportif sera aménagé.
Un espace public central à dominante végétale sera aménagé au cœur du quartier, à l’écart de
flux de transit.
Formes urbaines et architecturales, implantation du bâti
Les opérations résidentielles devront observer une compacité moyenne globale de 30
logement/ha.
- Une implantation à l’alignement est obligatoire sur les zones indiquées au plan dès lors
qu’une partie au moins des RDC est occupée par des locaux d’activité/ commerce ou
équipement. Les constructions concernées pourront admettre une hauteur de R+3 au
lieu de R+2+c, soit 12 m à l’égout et à l’acrotère.
L’implantation et le gabarit des bâtiments seront conçus avec le souci de limiter au
mieux les vis-à-vis et de maximiser les vues.

395
4 - CONVENANCE / GOURDE-LIANE
Cette zone aux portes du quartier Convenance, classée NA au POS (urbanisation
future) est définie au SAR comme une zone à dominante agricole. La vocation de
cette orientation d’aménagement et de programmation est de conforter le caractère
agricole de la zone tout en structurant et maîtrisant son urbanisation.
Situation :
Au Sud de la commune, à la
frontière avec la ville de Petit-
Bourg
Superficie :
Environ 200 ha
Type de logements
Habitat individuel type lotissement
au sud
Densité
Tissu assez compact au sud du
Chemin de la Retraite
Situation géographique du secteur de Convenance Gourde-Liane
proximité :
Pharmacie, bureaux et centre
médical, services santé,
restaurant
- Équipements :
Collège, Lycée agricole, complexe
sportif, école primaire et
maternelle, Vélodrome
Son aménagement est l’occasion de structurer dès aujourd’hui un secteur situé
entre le vélodrome et la nouvelle école de Convenance et qui sera appelé à muter
dans les décennies à venir avec l’arrivée du TCSP au Nord du secteur.
Le périmètre de l’OAP concerne prioritairement la zone A (agricole), 1AU (à
urbaniser vocation résidentielle), mais aussi la zone Aa (zone agricole et
activités associées), la zone N (naturelle non équipée), ainsi que les zones UF
(équipement public ou privé d’intérêt collectif ou de services publics), UD
(espaces ruraux) et UDb (périphérie d’espaces ruraux).
Il est délimité au Nord, au Sud et à l’Ouest par des ravines en zone naturelle, au
Nord-Est par le quartier Gourde-Liane.
La zone est desservie actuellement par le chemin de la Retraite au Sud, par le
Chemin de Belcourt à l’Ouest, et en son cœur par des chemins agricoles.
Les réseaux d’assainissement présents le long du Chemin de la Retraite assurent le
raccordement au réseau pour les futures constructions.
Centre
Bourg
Secteur de
l’OAP

396
Schéma de l’existant :
Les objectifs du PADD correspondant au secteur de Convenance sont les suivants :
• Préserver les « espaces ressource » naturels et agricoles et les activités
compatibles
• Améliorer la qualité des espaces publics
• Favoriser l’installation des jeunes agriculteurs
• Créer de nouvelles voiries secondaires
• Aménager les liaisons douces entre les pôles
• Créer des circuits de pleine nature
• Préserver les espaces agricoles tampons

397
• Préserver les contiuum, définir des corridors écologiques
L’OAP remplit ces objectifs, et répond également aux principes suivants :
• Structurer une opération de logements dont la compacité est conforme aux objectifs
actuels du Schéma d’Aménagement Régional.
• Assurer une liaison nord-sud entre le quartier Convenance et les hauts de Blachon
Un aménagement de la zone par « tranches » opérationnelles successives est
possible, dès lors que les aménagements et constructions projetées ne
compromettent jamais la réalisation du programme défini par l’OAP.
L’OAP permet une mixité des fonctions.
Accès
La voie est-ouest existante reliant Raiffer (chemin de Belcourt) au Lycée agricole
(chemin de la retraite) devra être maintenue et requalifiée. De même que la voie
nord-sud qui permettra d’accéder au centre de la zone (lieu dit La Gare Titus)
depuis le Chemin de la Retraite. Cet axe nord-sud sera prolongé afin de desservir le
nouveau quartier Gourde-Liane, situé au sud du vélodrome.
La connexion avec le bâti existant à proximité sera alors assurée par quatre points
de sortie, qui viendront franchir les cours d’eau entourant le périmètre.
Ces voies structurantes intégreront un espace dédié aux circulations douces.
Une desserte interne sera par ailleurs recréée, avec l’aménagement de voies
secondaires qui viendront mailler la zone à bâtir, ceci afin de préserver les espaces
agricoles de toutes infrastructures routières.
Liaisons douces
Tout axe routier sera accompagné d’une voie douce, destiné à supporter des
déplacements cyclables et pédestres.
Une voie douce (piétons et vélos) le long de la ravine Gourde-Liane permettant de
relier les espaces sportifs des lotissements sud de Convenance au Vélodrome (4 m
minimum) devra être aménagée. Un accès au Lycée agricole depuis cette liaison
douce devra être prévue afin d’encourager la mobilité cyclable chez les lycéens.
L’espace agricole situé au sud du quartier du Vélodrome, devra être maintenu dans sa
vocation agricole ou dans une vocation d’espace vert de détente et de loisirs. Le caractère
rural du secteur devra être préservé en conformité avec le PADD.
Les opérations résidentielles devront observer une compacité moyenne de 30
logements/ha constructible.

399
5 - CENTRE BOURG
Cette orientation d’aménagement et de programmation concerne le
renouvellement du centre-bourg, dans le cadre notamment de sa dynamisation
commerciale, de la protection de son patrimoine et de l’aménagement du littoral.
Le périmètre de l’OAP concerne à la fois du tissu urbain dense traditionnel à
caractère patrimonial que des espaces en friche sur le littoral et quelques
espaces à caractère naturel.
Situation :
Au Nord de la commune, en
bordure du front de mer
Superficie :
Environ 40 ha
Type de logements
Habitat individuel et petits
collectifs
Densité
Tissu assez compact
Situation géographique du secteur du Centre bourg
proximité :
Commerces rue de la
République, Proxi rue Jean
Jaurès
- Équipements :
Mairie, Eglise, future
médiathèque, la Poste,
Commissariat de Police, Maison
de quartier…
Il s’agit d’insister sur les éléments constitutifs de cette centralité pour la renforcer
dans les années à venir.
Le périmètre de l’OAP englobe les zones UAp1 (centre bourg historique),
UAp2 (extension du centre bourg historique), UAl (littoral du centre bourg),
les zones UCa (est et ouest du centre), UCc (sud-est du centre), et 1AU (à
urbaniser). Enfin, et la zone N (naturelle) au sud de la rue Jean Jaurès est
également concernée par l’OAP.
Il est délimité au Nord par le Grand cul de sac marin, au Sud par la poste, à
l’Ouest par la rue de la République (incluse), et s’arrête à l’Est avec l’emprise du
Lycée Charles Coëffin.
La zone est desservie actuellement par un réseau dense de voies urbaines.
Centre
Bourg
Secteur de
l’OAP

401
Analyse préliminaire
Le centre bourg témoigne d’une
densité de bâti élevée, en
particulier au Nord dans le centre
ancien. Toutefois cette densité
diminue au fur et à mesure que
l’on s’approche du littoral, et les
dents creuses (les « blancs » sur
la carte ci-dessus) se font de plus
en plus visibles.
De la même manière, le Sud de
la rue Jean Jaurès fait preuve
d’un tissu bâti moins structuré et
légèrement plus diffus.
Au nord de la ravine, une zone
naturelle explique l’absence de
bâti.
En termes de bâti, le centre-
bourg tourne le dos à son littoral.
Seul le prolongement du bourg
vers le Nord et l’implantation de
nouvelles fonctions attractives et
tournées vers la mer permettront
la connexion avec le littoral.

402
Le centre bourg de la ville de Baie
Mahault fait l’objet d’un déficit en
termes d’aménagement cyclable. De
plus les voies piétonnes (trottoirs)
méritent d’être plus sécurisées et
plus accessibles, en particuliers pour
les Personnes à Mobilité Réduite.
Les trottoirs souvent trop étroits sont
en effet difficilement utilisables pour
les personnes qui souffrent d’un
handicap moteur ou pour les
poussettes.
Le maillage viaire est relativement
compact, mais il existe des
discontinuités, notamment à l’endroit
de la zone naturelle entre le bourg
ancien et le lotissement Longville à
Trioncelle, qui marque une coupure
entre ces deux entités. L’OAP a pour
objectif de rajouter des éléments de
liaison piétonne et automobile entre
les différentes composantes du bourg
actuel et futur.
Enfin, pour affirmer une trame viaire
structurée, la rue Hegesippe
Légitimus sera prolongée sur la place
de la Mairie par une voie douce.

403
Pour le secteur du centre bourg, le PADD définit les objectifs suivants :
• Réinvestir le bourg afin d’en faire un véritable pôle de centralité mixte,
• Le bourg est le support de la liaison entre les deux façades littorales, l’entre deux
mers,
• Mettre en valeur l’identité du bourg élargi et intensifier la diversité des fonctions,
• Reconquérir et investir les dents creuses,
• Mettre en valeur les patrimoines urbain et rural de la ville,
• Aménager la façade maritime et développer des fonctions de loisirs attractives,
• Création de nouveaux espaces de convivialité,
Une vue aérienne du
site nous permet de
constater que le centre
bourg de Baie Mahault
est parsemé d’éléments
boisés.
Ils se concentrent plus
particulièrement sur le
littoral, et le long de la
ravine.
La Charte Patrimoine
répertorie des éléments
végétaux à caractère
patrimoniaux. Il s’agit
des manguiers avenue
Saint Jean-Baptiste, et
des espaces boisés
situés sur le littoral.

404
• Améliorer la qualité des espaces publics,
• Protéger et mettre en valeur les espaces verts publics,
• Généraliser la recherche de la Qualité Environnementale dans la construction,
• Intégrer les contraintes climatiques,
• Définir des plans de circulation au sein des espaces naturels valorisés (littoral),
• Limiter les impacts visuels des constructions et des aménagements
En plus des objectifs du PADD, l’OAP répond aux objectifs suivants :
• Dynamiser le centre-bourg par l’implantation de commerces en façades des
axes structurants
• Préserver le patrimoine bâti et naturel
• Ouvrir le centre-bourg (et plus largement la ville) sur la mer par l’urbanisation du
littoral
• Lier le centre-bourg au nouveau quartier de Trioncelle
• Affirmer certains principes d’aménagement du site dans sa globalité afin
d’assurer une excellente articulation entre le centre historique et l’opération
prévue sur le front de mer,
• Implanter de nouveaux équipements et renforcer la mixité des fonctions sur le
centre historique,
• Structurer davantage la place Childeric Trinqueur en tant qu’espace public
fédérateur pour la commune,
• Favoriser le développement des modes de déplacements « doux »,
• Préserver les perspectives visuelles majeures,
• Créer un bâtiment « signal » en tant que repère visuel et identitaire du centre-
bourg
• Renforcer les liaisons viaires pour une meilleure articulation dans le maillage des
voies, aussi bien au sein du périmètre qu’avec les voies externes.
• Conserver le caractère « vert » du centre bourg

405
! Redynamiser l’activité commerciale en cœur de ville
L’OAP affirme la volonté de renforcer la mixité des fonctions sur le centre
historique en incitant notamment au maintien des commerces existants et à
l’implantation de nouveaux équipements et commerces (rue de la République,
rue Hegetippe Légitimus, rue Jean Jaurès).
! Investir le littoral pour ouvrir le centre sur la mer
Le bord de mer, en phase de restructuration, accueillera quelques programmes
constructibles sans dénaturer le littoral. Un « balcon sur la mer » sera créer
depuis la Place Childeric Trinqueur pour conforter cette ouverture en permettant
des perspectives et une lisibilité du littoral depuis la place.
! Protéger le patrimoine bâti, naturel et identitaire
Les éléments patrimoniaux bâtis et végétaux identifiés dans la Charte du
Patrimoine seront à préserver et à valoriser. Les bâtiments identitaires peuvent
en l’occurrence être utilisés comme source d’inspiration architecturale pour les
nouvelles constructions du centre.
Un « bâtiment signal » sera construit au Sud de la Poste le long de la rue de la
République. Il marquera l’entrée dans le bourg et fera office de repère visuel et
identitaire du centre bourg.
Un réinvestissement des dents creuses permettra d’affirmer une certaine densité
pour le centre. Le renouvellement urbain est un moyen de limiter l’étalement
urbain.
Liaisons douces
Des liaisons piétonnes viendront prolonger les axes viaires existants afin d’assurer une
continuité des principaux axes de lecture du paysage urbain ainsi qu’une mobilité douce
en direction du littoral : prolongement de la rue Hegetippe Légitimus et de la rue de la
République vers le littoral. Leur largeur sera de 1,5 mètre minimum.
De cette manière, l’axe de la rue Hegetippe Legitimus devra trouver un prolongement
sur la place actuelle sous forme de voie douce.
Les modes de déplacements doux seront privilégiés par des aménagements de liaisons
douces (piétons et/ou vélos) à l’intérieur du site.
Liaisons viaires
Des axes seront créés au Sud du périmètre de l’Orientation d’Aménagement et
de Programmation :
• Un axe reliera la rue de la République à la voie au Sud du Lycée Charles
Coëffin, et viendra assurer la liaison entre le centre bourg et le futur quartier de
Trioncelle.

406
• Il sera doublé par une deuxième voie plus au Sud, déjà inscrite en emplacement
réservé au POS.
• Une troisième voie de contournement, au niveau du futur bâtiment signal sera
aménagée. Elle permettra de relier le sud du centre bourg à l’axe principal est-
ouest du futur quartier de Trioncelle.
• La rue Chalder sera prolongée afin d’assurer la connexion avec cette nouvelle
voie.
• La rue Jeanne d’Arc sera également prolongée jusqu’au Sud du périmètre.
Parallèle à la rue de la République, elle viendra alléger le trafic sur cet axe.
Dans la mesure où les voies menant à Trioncelle traverseront la ravine, elles
devront faire l’objet d’une étude d’impact afin de prévenir et d’éviter ses effets
néfastes sur la zone et son fonctionnement naturel. Le recours à de nouvelles
technologies (porosité, surélévation de la voie…) est encouragé.
La place de la Mairie nécessite une restructuration qui viendrait améliorer sa lisibilité et
apporter plus de cohérence à une trame urbaine déjà articulée. La nouvelle voie
piétonne en prolongement de la rue Hegetippe Legitimus viendra conforter cette lisibilité.
L’OAP permet une ouverture sur le littoral avec l’aménagement d’un « balcon » sur la
mer. Il s’agit de préserver les perspectives visuelles majeures :
• Sud-Est / Nord-Ouest à partir de l’église : l’Avenue Saint Jean-Baptiste est un
axe diagonal partant de l’église et dérogeant au principe du plan en damier
appliqué sur le centre bourg. La perspective qu’il offre sur la place de la mairie
sera à mettre en valeur.
• La perspective sur la mer depuis la mairie devra être préservée par le biais d’un
cône de vue afin que la mer soit perceptible depuis la place de la mairie.
Le caractère commercial de la rue de la République est à conforter depuis la place de la
Mairie jusqu’à la zone d’équipements au Sud du périmètre du programme. Sur les rues
L.Mathieu et H.Légitimus qui bordent la Mairie, des façades commerciales seront à
créer afin de renforcer la centralité du centre-bourg.
Des emprises foncières seront mobilisées, notamment à l’entrée du centre (à
proximité du bâtiment signal), pour créer du stationnement et accompagner le
renforcement commercial. Son implantation en entrée de bourg plutôt qu’à
l’intérieur du périmètre incitera les habitants et visiteurs à pratiquer la marche à
pied dans le centre, et a vocation à limiter la place de l’automobile en cœur de
ville.
Afin de renforcer la dynamique du centre bourg et de conforter son identité, la
zone située au sud du projet RHI est à urbaniser. Elle est inscrite au zonage en
tant que zone 1AU.

408
6 - MORNE BERNARD
Cette orientation d’aménagement concerne la création d’un pôle d’excellence à vocation
tertiaire sur les terrains du Morne Bernard, couvrant une superficie de 40 ha environ.
Située au cœur de la commune, elle viendra conforter l’axe de l’entre-deux mer.
Sa localisation lui assurera une visibilité et une desserte performantes, le secteur étant
situé à proximité de l’échangeur Destrelland et desservi par le futur Transport en
Commun en Site Propre.
Le périmètre de l’OAP englobe les zones 2AUT (réserve d’urbanisation future à
vocation technologique) et UF (équipements publics ou privés d’intérêt collectif
ou de services publics). Il concerne également de manière marginale la zone UD
(espaces ruraux), N (naturelle) et NR (naturelle remarquable).
Il est délimité au Nord par la route nationale N1, à l’Ouest par le siège de RFO
Guadeloupe, à l’Est par une zone d’habitat individuel et le siège de France Telecom, et
au Sud par le lotissement de Moudong Nord.
La zone vouée à accueillir le pôle tertiaire n’est pour l’instant desservie par aucune voie.
Seuls quelques chemins pénètrent la zone mais ne la traversent pas. Les terrains sont
néanmoins situés à proximité de l’échangeur de Destrelland et bordés au Nord et à
l’Ouest par la N1. Le secteur de Morne Bernard possède alors un potentiel de desserte
important.

409
Périmètre de l’OAP
Actuellement sont présents sur la zone :
! RFO Guadeloupe
! France Télécom
! Un pôle formation
! La Direction des Services techniques
La présence de ces entités amorce la vocation tertiaire de la zone qui sera à
conforter, afin d’aboutir à la création d’un véritable pôle de compétitivité tourné
vers les nouvelles technologies de l’information et de la communication.
L’objectif principal pour le secteur de Morne Bernard traduit dans le PADD est la création
d’un pôle de compétitivité, un « pôle d’excellence » à forte valeur ajoutée. La zone sera
également desservie par le TCSP, une voirie de desserte supplémentaire ainsi qu’un
circuit de pleine nature.
Plus précisément, les objectifs du PADD pour la zone sont les suivants :
• Développer la notion de rue dans les projets d'aménagement et d'amélioration,
• Créer de nouveaux pôles d'activité et d'équipement (pour Morne Bernard,
orienté vers les nouvelles technologies de l'information et de la communication),
• Développer la notion de rue

410
• Aménager des liaisons douces entre les pôles
• Développer de nouvelles traversées des ouvrages d'infrastructure
Par ailleurs, l’OAP répond aux objectifs suivants :
d’assurer une première cohérence d’ensemble à l’opération
• Structurer un secteur à fort enjeu pour la commune, en vue d’étendre son
rayonnement au niveau de l’agglomération
• Implanter de manière cohérente entreprises et centres de formation afin de
rendre plus efficace leur collaboration
• Offrir des centres de formation aux lycéens et étudiants de la ville comme de
l’ensemble de la Guadeloupe.
• Développer l’offre de logements dans la partie Sud du secteur, en continuité du
tissu urbain déjà constitué
• Renforcer les performances énergétiques et environnementales dans la
réalisation des constructions
• Assurer la qualité des infrastructures et réseau de communication électroniques.
• Créer un espace de vie central au cœur du quartier, autour de l’arrêt du
Transport en Commun en Site Propre
• Aménager une continuité écologique entre la rivière Gourdeliane et la ravine à
l’Est du secteur
• Créer une zone de promenade qui ferait office d’espace tampon antre les zones
bâties et la zone naturelle. Cet espace viendra valoriser la zone naturelle.
Un aménagement de la zone par « tranches » opérationnelles successives est possible,
dès lors que les aménagements et constructions projetées ne compromettent jamais la
réalisation du programme défini par l’OAP.
L’OAP permet une mixité des fonctions, les programmes à dominante tertiaire étant
situés à l’Ouest, tandis que les programmes à dominante artisanale et résidentielle sont
situés à l’Est.
Accès
L’OAP permet un maillage du secteur hiérarchisé et structuré.
Le secteur sera traversé par deux axes structurants à fonction de transit :

411
• Un axe Nord-Sud qui viendra relier le secteur de Trioncelle au tracé du TCSP
• Un axe Est-Ouest reliant le Nord du quartier Moudong à la nationale N1 puis au
vélodrome. Cette voie accueillera également le futur Transport en Commun en
Site Propre, et aura un caractère paysager renforcé en tant qu’interface entre les
deux ravines de part et d’autre de la zone.
Un réseau de voies secondaires viendra se greffer à ces axes traversant. La première
catégorie de voies assurent l’entrée et la sortie des flux sur le secteur, en se raccordant
aux voies existantes:
• Au Sud, au lotissement de Moudong Nord,
• A l’Est, au quartier Destrelland Sud et aux terrains France Telecom.
La deuxième catégorie de voies secondaires a vocation à desservir le secteur à
l’intérieur de son périmètre.
• A l’Est de la zone une voie viendra « fermer la boucle » afin de desservie la zone
artisanale et les logements
• A l’Ouest, une voie mènera aux différentes entités qui composeront le pôle
d’excellence
Ces axes permettront un accès facile pour les services de protection et de
sécurité civile (pompiers, police, samu…)
Liaisons douces
Comparé aux axes viaires, l’OAP permet un maillage des liaisons douces plus
fin.
• Aménagement de liaisons douces (piétons et/ou vélos) à l’intérieur du site, où les
modes de déplacement doux seront privilégiés.
Des continuités vertes accompagneront la mise en place de ces liaisons douces :
o Entre la rivière Gourdeliane à l’Ouest et la ravine bordant le secteur à l’Est.
Cette continuité pourra prendre appui sur le tracé du TCSP
o Entre le Nord du secteur et la ravine Houaromand plus au Nord.
o Entre les deux continuités précédentes, par une continuité en bordure Est du
secteur.
Des espaces publics centraux seront aménagés au cœur du quartier au niveau du futur
arrêt du Transport en Commun en Site Propre, et plus au Nord. La première « place » au
sud est en fait composée de deux places complémentaires qui permettront d’accueillir
les voyageurs du TCSP dans un cadre de qualité et un lieu de vie structurant. Elles
permettront l’implantation de commerces et services qui ont vocation à être fréquentés
par les travailleurs et passants. Ils apporteront un caractère urbain à la place.

412
Cette première place mènera via une liaison douce à une deuxième place
complémentaire, dont le caractère sera plutôt orienté vers la détente. Elle pourra prendre
la forme d’un parc ou d’un espace apaisé, excentré des axes viaires. Il pourra être utilisé
par les personnes travaillant sur la zone lors de leur pause déjeuner par exemple.
Le paysage fera l’objet d’une réflexion sur l’ensemble du secteur. Une bande paysagère
renforcée sera à créer le long de la nationale au Nord et à L’ouest, permettant à la fois
de réduire les nuisances dues au trafic et d’offrir une vue agréable sur le secteur depuis
cette même voie.
Les opérations résidentielles devront observer une compacité moyenne globale de 30
logements/ha.
• Les habitations seront implantées en retrait par rapport aux voies,
• Une implantation à l’alignement est obligatoire sur les zones indiquées au plan
dès lors qu’une partie au moins des RDC est occupée par des locaux d’activité/
commerce ou équipement. Les constructions concernées pourront admettre une
hauteur de R+3 au lieu de R+2+c, soit 12 m à l’égout et à l’acrotère.
• L’implantation et le gabarit des bâtiments seront conçus avec le souci de limiter
au mieux les vis-à-vis et de maximiser les vues.
• Principe de couture du bâti à travailler entre les zones dédiées à différents
usages. Il s’agit ici d’éviter les effets de coupures liés à un plan masse qui ne
prendrait pas en compte les transitions architecturales entre les différents
secteurs.
Performances énergétiques et qualité environnementale
Ce nouveau pôle de compétitivité sera conçu et organisé dans le respect des
performances énergétiques imposées par la Réglementation Thermique 2012
pour les bâtiments tertiaires et pour les logements neufs (elle s’imposera pour
ces derniers à partir de janvier 2013), voire au delà, en implantant des nouvelles
constructions à faible consommation énergétique et à forte valeur
environnementale.
L’organisation de ce pôle d’excellence permettra le renforcement des continuités
écologiques afin de conforter la trame verte et bleue.
La zone naturelle est protégée par une zone tampon qui la sépare de l’espace
bâti et qui sera aménagée en promenade dans un objectif de valorisation de la
zone naturelle.
Concernant les réseaux de communication électroniques, ceux-ci bénéficieront
d’une qualité renforcée, à la hauteur des enjeux fonctionnels du secteur qui se
veut d’excellence, tourné vers les nouvelles technologies de l’information et de la
communication.

414
7 - CALVAIRE
Cette orientation d’aménagement concerne le secteur de Calvaire, en plein
développement à l’heure actuelle. La structuration de son aménagement est
nécessaire afin d’avoir une vision globale du devenir du secteur.
Le périmètre de l’OAP englobe les zones UD (espaces ruraux), UDa
(polarités secondaires), une ou deux parcelles classées en zone UDb
(espaces ruraux peu urbanisés), et traverse une zone A (agricole).
Il intègre une bande d’environ 150 mètres au nord de la D2, et est délimité au
Sud par les lotissements nouvellement implantés (incluant cependant des
liaisons viaires liant ces lotissements au reste de la zone) à l’Ouest par le chemin
vicinal de Dugazon, et à l’Est par la ravine. La zone est desservie actuellement
par la route départementale D2, voie principale, et par des voies de desserte
secondaires.

415
Périmètre de l’opération
Le PADD définit le secteur Calvaire comme un pôle secondaire mixte à renforcer
• Mettre en valeur les patrimoines urbain et rural de la ville
• Optimiser l'urbanisation du foncier disponible au sein des pôles constitués
• Focaliser le développement résidentiel sur les pôles identifiés
• Développer le commerce et les équipements de proximité
• Aménager des circuits de pleine nature
• Améliorer le partage de l'espace public sur les liaisons existantes à travers une m
eilleure dissociation des flux
• Création de nouveaux espaces publics (favoriser l'émergence de pôles de quartie
r)
• Requalifier les réseaux existants (mise aux normes des équipements existants)
• Définir des corridors écologiques en s’appuyant sur les continuités existantes, les
trames vertes et bleues
• Protéger certains espaces naturels et espaces boisés afin de permettre
des continuums écologiques transversaux entre Grande Terre et Basse Terre
En plus des orientations du PADD, l’OAP répond aux objectifs suivants :
d’assurer une première cohérence d’ensemble à l’opération.

416
• Structurer l’articulation entre les différentes fonctions présentes dans le quartier.
• Accompagner le développement du secteur par des aménagements adéquats,
notamment en termes de liaisons viaires.
• Implanter de nouveaux commerces et équipements de proximité au cœur de la
zone.
• Favoriser le développement des modes de déplacements « doux » au sein du
quartier, notamment entre les zones d’habitat et les équipements et commerces.
• Préserver les grands espaces verts centraux, poumons du quartier, actuellement
entourés par des zones d’habitat.

417
Analyse préliminaire
Une trame viaire désordonnée et discontinue, à réorganiser
À l’exception de la D2 qui traverse le secteur de sud-est au nord-est, la trame
viaire du quartier de Calvaire s’est structurée de manière spontanée, au gré des
besoins de logements et de mobilité, et sous des contraintes géographiques et
topographiques (ravines, pentes…).
Il en résulte un maillage du territoire déstructuré et discontinu. La D2 fait
quasiment à elle seule le lien direct entre les deux voies latérales qui bordent le
secteur d’étude à l’est et à l’ouest : Le Chemin de Dugazon et le Chemin de
Calvaire.
La discontinuité se traduit également par la présence de plusieurs impasses,
surtout au sud du secteur, qui enclavent les lotissements nouvellement
construits.
Le développement du secteur va induire une augmentation en termes de flux.
Ainsi, des connexions sont à créer pour pallier ce manque d’articulation de la
trame viaire. Elles viendraient améliorer la lisibilité du territoire, et le quotidien
des habitants du secteur.
Une des voies potentielles viendrait assurer un lien direct entre les deux voies
latérales pour ainsi soulager la D2, et assurer une fonction de desserte pour la
zone au nord de cette dernière, relativement urbanisée.
La création des deux autres voies nouvelles, au sud du secteur, est motivée par
une nécessité d’articulation et de continuité viaire, puisqu’elles feraient le lien les
impasses pour une meilleure accessibilité entre les nouveaux lotissements et le
cœur du pôle secondaire (zone Uda).
Il ne s’agit pas ici de créer de nouvelles voies de transit, mais bien d’améliorer la
desserte pour prévenir le futur développement du quartier.
Voies
existantes
Voies
existantes
Connexions à
créer

418
Une trame verte et bleue bien présente, à préserver
La trame verte et bleue s’affirme sur le secteur. Les cours d’eau, les ravines,
quadrillent la zone. Ils bordent le périmètre d’étude comme ils le pénètrent, faisant
du quartier Clavaire un véritable « quartier jardin ».
Ils sont accompagnés d’espaces verts à tendance boisés. Présents au cœur du
quartier, ils sont les poumons verts, permettant de rendre le cadre de vie des
habitants agréable.
Les espaces verts au cœur de quartier seront donc à conserver et à valoriser
dans la mesure du possible, notamment par la réalisation de la liaison douce
prévue, mais également pour conforter le caractère de « quartier jardin » du
secteur Calvaire.
Les espaces sélectionnés (rayés verts) sont classés en zone UD (espaces
ruraux) sur le plan de zonage prochainement approuvé (les autres étant classés
en zone A). Leur préservation garantirait le renforcement de la protection des
ravines (dont l’état se dégrade par les constructions de plus en plus proches et
les infrastructures qui les traversent) et la présence d’espaces boisés dans un
cœur de quartier voué à se densifier.
Une composition urbaine, à articuler
La composition urbaine du secteur s’est faite de manière désorganisée, au fil du
temps et des constructions des voies.
Les zones de tissu urbain compact, bien que situées de part et d’autre de la D2,
sont morcelées et manquent de connexion. Les zones de tissu urbain diffus
bordent les voies secondaires.
La zone d’équipements (stade, école élémentaire, école maternelle, chapelle)
vient conforter un cœur de quartier qui souhaite s’affirmer, et qui participe au
« bien vivre » local.
Tout en préservant les espaces boisés qui entrecoupent les zones de tissu
urbain compact, il s’agit ici d’articuler les différents éléments qui composent le
paysage urbain afin de conforter le cœur de quartier et d’encourager son bon
développement.
Cours d’eau
Espaces verts à
tendance boisés
Espaces boisés à
préserver et à
valoriser

419
De cette manière, l’installation de commerces et d’équipements le long de la D2
constituerait un point de centralité qui ferait converger les zones de bâti compact
comme les zones de bâti plus diffus.
Enfin, une voie douce (parcours sportif ?) permettrait de relier les éléments
centraux et représentatifs : les équipements et commerces, les zones
résidentielles, les bords des ravines, les espaces boisés.
Tissu urbain diffus
Tissu urbain
compact
Zone
d’équipements
Eléments et/ou
principe
d’articulation à
trouver

420
L’OAP permet une mixité des fonctions le long de la départementale D2, où la
mixité fonctionnelle à l’échelle de la construction est encouragée.
Accès
Le développement du secteur devrait induire une augmentation en termes de
flux. La départementale D2 devra donc être doublée d’une voie de desserte
secondaire plus au Nord, permettant à la fois de structurer le maillage viaire et
de soulager la départementale.
Les voies de desserte résidentielle situées à l’Est du chemin de Dugazon sont
pour la plupart en cul-de-sac. Une nouvelle voie sera donc crée à leur extrémité
afin de relier ces différentes voies de desserte entre elles et de remailler le
quartier.
Les lotissements nouvellement construits au sud de la D2 sont relativement
enclavés, une voie de desserte viendra les relier au chemin de Dumontier, plus
au Sud.
Liaisons douces
Une boucle de liaison douce (bande de 4 mètres de large minimum dédiée aux
piétons et/ou vélos) devra être aménagée au cœur du quartier, reliant les
secteurs d’équipements et les zones d’habitat. Cette liaison s’appuiera au Sud
sur les différentes ravines présentes, et reliera les différents espaces verts
présents qui seront à conserver.
Les principaux espaces verts présents au cœur du quartier sont des « poumons
verts », sur lesquels repose la qualité du cadre de vie des habitants. Ils devront
donc être conservés et valorisés, notamment à travers la réalisation de la liaison
douce prévue.
La réalisation d’opérations de construction dans la zone légendée « espaces
verts à valoriser » est interdite.
Le long de la RD2, les constructions devront être implantées parallèlement à la
voie de façon à constituer un front bâti (continu ou discontinu), et en respect des
règles de retrait et de hauteurs du secteur d’implantation.
Une implantation à l’alignement est possible sur les zones indiquées au plan dès
lors qu’une partie au moins des RDC est occupée par des locaux dédiés à
l’artisanat et au commerce ou équipement. Les constructions concernées
pourront admettre une hauteur de R+2+C au lieu de R+1+C, soit 10 m à l’égout
et à l’acrotère.

422
2.3.3 - LES JUSTIFICATIONS DU
DISPOSITIF REGLEMENTAIRE

423
2.3.3.1 - CADRAGE GENERAL SUR LA REVISION
DU POS ET L’ELABORATION DU PLU
LES OBJECTIFS DE LA REVISION
Le POS de Baie-Mahault a été approuvé le 8 décembre 1992.
Par délibérations des 9 juillet 2003 et 8 mars 2005 le Conseil Municipal a décidé
de prescrire la révision du POS et l’élaboration du PLU.
Les principaux objectifs de l’élaboration du PLU, consiste à :
- déboucher sur l’élaboration d’un PLU de qualité, pour permettre un
développement harmonieux de la commune, fixant ainsi des orientations
urbaines et architecturales claires, en fonction de la spécificité de chaque
quartier,
- figer et maitriser l’évolution des zones urbaines et d’activités sur la commune,
- d’assurer efficacement la protection des espaces naturels, agricoles et boisés.
LES PRINCIPALES EVOLUTIONS DU POS AU PLU
Les évolutions du zonage et les dispositions règlementaires définies par le Plan
Local d’Urbanisme se justifient par :
- la mise en œuvre des grandes orientations d’aménagement et d’urbanisme
définies dans le PADD,
- et l’intégration des évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis
l’élaboration du POS.
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000, la loi
Urbanisme-Habitat du 2 juillet 2003 et la loi portant Engagement National pour
l’Environnement du 12 juillet 2010 ont profondément remanié les outils
réglementaires du PLU.
Figurent parmi les changements apportés par le PLU :
- la réalisation d’un Projet d’Aménagement et Développement Durables (PADD)
qui inscrit la notion de projet au cœur du PLU,
- la possibilité de réaliser des orientations d’aménagement et de programmation
sur les quartiers ou secteurs à mettre en valeur, à réhabiliter, à restructurer ou
à aménager,
- l’obligation de mener en parallèle de l’élaboration du PLU, une démarche
d’évaluation de ses incidences sur l’environnement,
- le changement partiel de dénomination et de nature des zones (zone ND
devient zone N),
- la suppression des zones NB, dédiées aux zones d’habitat diffus,
- l’intégration des dispositions applicables aux zones d’aménagement concerté
dans le PLU. La loi SRU a supprimé le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ),
les règles d’urbanisme sont régies par le PLU.
- les modifications dans la structure du règlement : suppression de l’article 15
sur le dépassement de COS, refonte des articles 1 et 2, forte réduction de la
possibilité d’édicter des minima parcellaires

424
L’élaboration du PLU, conduit, par rapport au POS à :
- des évolutions de zonage,
- la mise en œuvre d’outils complémentaires pour la préservation de la diversité
commerciale, la diversification de l’offre de logements, etc., et l’adaptation des
outils existants, tels que les emplacements réservés,
- l’adaptation des dispositions réglementaires traduisant les objectifs poursuivis
dans chaque secteur de la commune.

425
2.3.3.2 - LES PRINCIPES DU ZONAGE
PREAMBULE
Le Plan Local d’Urbanisme peut découper le territoire communal en 4 types de
zones distinctes, auxquelles correspond un règlement composé de 14 articles :
les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), la zone agricole (A) et la
zone naturelle (N).
Chaque zone réunit des ensembles relativement homogènes, pour lesquels un
projet commun d’évolution et de protection a été adopté.
Les spécificités des secteurs de la commune sont restituées par la déclinaison
des grandes zones en secteurs : UAa, UCa, Na, etc.
Le zonage et le règlement sont conçus comme un dispositif de « pilotage » de
l’évolution urbaine et un outil de mise en œuvre du Projet d’Aménagement et de
Développement Durables (PADD).
Le règlement du PLU s’est attaché à traduire les réalités et les spécificités du
tissu urbain existant. Il intègre les nécessaires évolutions des constructions
existantes, offre des possibilités de renouvellement au sein du tissu urbain,
définit les règles de construction des nouvelles implantations et protège les
zones naturelles.
LES ZONES URBAINES
Les zones urbaines couvrent à la fois l’ensemble des espaces urbains constitués
et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation
ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Elles ont vocation à accueillir un tissu qui correspond autant aux fonctions
résidentielles qu’à celles d’activités, de services, d’équipements publics ou
d’intérêt général.
La subdivision du territoire communal en plusieurs zones vise à :
- tenir compte de la vocation dominante de chacun des territoires, même s’il
apparaît qu’elles se caractérisent pour la plupart par leur mixité,
- marquer la volonté de respecter les spécificités des tissus urbains rencontrés
et de conforter les caractéristiques morphologiques existantes : natures,
densités, aspect architectural, occupation du sol et admettre une mutation plus
ou moins importante du tissu urbain selon les sites.
Le PLU délimite dix zones urbaines, organisées en deux grandes catégories :
- les zones urbaines mixtes, au sein desquelles peuvent être implantées des
habitations, mais également équipements et activités compatibles avec la
fonction résidentielle. Appartiennent à cette catégorie les zones UA, UC, UD et
UM
- les zones urbaines “ spécialisées “, l’une dédiée principalement aux
équipements, la zone UF, et les autres aux activités : les zones UN, UP, UR,
UV et UX.
Les zones urbaines couvrent 1957 ha, soit environ 40,8 % du territoire
communal.

426
Les zones urbaines à vocation mixte
Les zones urbaines mixtes apparaissent comme l’espace privilégié pour
développer des fonctions résidentielles dans un contexte de mixité sociale tout
en admettant l’implantation des activités compatibles avec les habitations.
La zone UA
! Caractère de la zone
La zone UA est une zone agglomérée dense correspondant au centre bourg historique et à
ses secteurs d’extension, destinée aux constructions à usage d’habitation, individuelle ou
collective, mais aussi aux activités nécessaires pour assurer le dynamisme de ce centre.
" Le secteur UAl correspond au secteur de la zone UA en continuité du tissu urbain situé
sur la façade littorale.
Deux secteurs correspondent au cœur du bourg ancien et répondent à un enjeu fort de mise
en valeur du patrimoine :
" le secteur UAp1 couvre le cœur du centre bourg historique,
" le secteur UAp2 correspond à l’extension du centre bourg historique et notamment à
la rue de la République.
! Évolution POS – PLU
On observe de légers changements de périmètre de la zone UA entre POS et PLU de façon
à prendre en compte les évolutions de la zone et de mieux définir les différents éléments la
constituant :
" les équipements publics (cimetière, bibliothèque) sont exclus de la zone UA et sont
classés en secteur UF qui correspond mieux à leurs caractéristiques,
" le long du littoral, la bande correspondant aux 50 pas géométriques est exclue du
secteur UA et est classée en zone NL (zone naturelle à vocation touristique et de
loisirs) afin de mieux protéger la zone tout en poursuivant son aménagement à des
fins touristiques et de loisirs.
La zone UA permet une large mixité des fonctions et affiche une compacité plus élevée que
sur les autres zones.
La règle de hauteur (article 10) est modifiée suivant les différents secteurs : R+C dans le
secteur UAp1, R+2 dans le secteur UAl et R+1+C dans le reste de la zone.
Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions (article 11) sont développées et
abordent tous les éléments extérieurs. Un inventaire du patrimoine remarquable réalisé par
le CAUE précise pour les éléments relevés les prescriptions en la matière. Ces éléments
sont marqués sur le plan de zonage du centre bourg par un astérisque (voir planche de
zoom sur le centre bourg).
Ces évolutions ont pour objectif de clarifier le règlement, ainsi moins sujet à interprétation.
L’ensemble des articles a été rédigé en ce sens.
La zone UA représente une surface de 31,4 Ha soit 0,7% du territoire de la commune.

427
La zone UC
La zone UC est une zone à vocation mixte résidentielle, destinée aux constructions à
usage d’habitation, individuelle ou collective, mais aussi aux activités nécessaires pour
assurer le dynamisme de ces quartiers.
Elle couvre la périphérie du centre-bourg, correspondant aux quartiers Moudong Nord –
Café – Belcourt - Mérosier-Narbal - La Jaille.
" Le secteur UCa correspond aux quartiers du Stade – Café – Fond Richer – Agathon –
la Jaille.
" Le secteur UCb correspond aux quartiers Fond Richer – Beausoleil – Trioncelle.
" Le secteur UCr correspond au quartier Longville – Trioncelle.
Cette zone correspond à une urbanisation plus récente comprenant des constructions de
plus grande hauteur.
Les principales évolutions concernent les regroupements de zones suivants :
" l’ancien secteur UB du POS devient UCb au PLU,
" les anciens secteurs UBb deviennent UC au PLU,
" les anciens secteurs UBc et UCc deviennent UC au PLU.
L’objectif principal de ces regroupements est de simplifier la lecture du PLU et son
application.
La superficie totale de la zone UC est de 192 ha, soit 76 ha de plus qu’au POS. Cette
augmentation est liée au regroupement des anciennes zones UB et UC du POS.

428
La zone UD
La zone UD correspond au tissu bâti aggloméré, à vocation principale résidentielle des
parties sud et ouest de la commune. Elle rassemble la majeure partie des surfaces
urbanisées de la commune, soit 957,8 ha.
Elle comprend deux secteurs :
" le secteur UDa, spécifique aux polarités secondaires,
" le secteur UDb, dédié au tissu urbain plus aéré, au sein de la zone UD
La zone UD voit sa superficie augmenter par rapport au POS (de 400 ha à 957,8 ha). Cette
augmentation est principalement due au fait quʼelle représente une fusion entre deux
anciennes zones du POS : la zone UD et la zone UE, qui ont été regroupées au sein dʼune
même zone UD au PLU.
Afin de répondre aux objectifs de densification du SAR, cette fusion a été suivie dʼune
augmentation de COS pour lʼancienne zone UE, qui passe de 0,20 à 0,30. Le secteur UDa
connaît également une augmentation de COS : il est maintenant de 0,50 pour les secteurs
dʼhabitat et de 0,80 pour les activités et équipements.
Le secteur UDb correspond quant à lui à une partie des anciennes zones NB, qui ont été
classées au PLU soit en zone agricole lorsque leur caractère agricole est révélé, soit en
secteur urbanisé lorsquʼil sʼagit dʼune zone construite et dans un souci de continuité du tissu
urbain. Ainsi, 123 ha ont été classés en secteur urbain UDb soit environ la moitié des
anciennes zones NB (qui représentaient 237 ha au POS). Ces secteurs sont également
voués à être densifiés, leur COS passant de 0,10 à 0,20 dans le PLU.
Enfin, lʼaugmentation de superficie de la zone UD sʼexplique par lʼurbanisation effective de la
majeure partie des zones à urbaniser à dominante habitat (INA et IINA) présentes au POS.
La zone UM
La zone UM correspond à une zone mixte composée de tissus résidentiels et de sites
d’activités économiques, réalisée dans le cadre de la Zone d’Aménagement Concertée de
Moudong.
Elle comprend dix secteurs :
" les secteurs UMa, UMb, UMe, UMg (dont le sous secteur UMg1), UMi et UMs,
reprenant les particularités des zones des zones d’aménagement concertée (ZAC) de
Moudong Sud et de Moudong Centre,
" les secteurs UMp et UMr, reprenant les particularités des zones de la zone
d’aménagement concertée (ZAC) de Houelbourg Sud.
Elle concerne une surface de 52,8 ha, et se retrouve dans le secteur de Moudong.

429
La zone UM est une création du PLU, et remplace au POS des secteurs des zones I NA, II
NA, et III NA, zones dʼurbanisation future correspondant à la ZAC de Moudong Sud, de
Moudong Centre et de Houelbourg Sud.
Les zones urbaines “ spécialisées “
La zone UF
La zone UF correspond aux équipements publics ou privés d’intérêt collectif et de services
publics, occupant des emprises importantes. Ces équipements sont de différentes natures :
sportive, scolaire...
La zone UF comprend trois secteurs :
" le secteur UFa dédié aux équipements réalisés dans le cadre de la zone
d’aménagement concertée de Moudong
" le secteur UFl, spécifique aux équipements réalisés sur le littoral du bourg
" le secteur UFm dédié aux installations militaires
La PLU classe 164 ha en zone UF. Elle concentre principalement les secteurs au centre et à
l’Est de la commune (à proximité de Trioncelle, le secteur du Vélodrome, de Morne Bernard,
la Jaille, le centre-ville).
La zone UF a peu évolué durant la transformation du POS en PLU. La création
dʼéquipements sur le littoral du centre bourg (secteur UFl) et pour le groupe scolaire de
Convenance est la principale évolution, dʼautres créations dʼéquipements ponctuels venant
également sʼajouter à cette zone. Lʼaugmentation de 20 ha de sa superficie par rapport au
POS marque la volonté communale dʼaméliorer les équipements notamment du centre bourg
et des pôles secondaires.
La zone UN
La zone UN correspond à une zone dédiée aux activités, réalisée dans le cadre de la Zone
d’Aménagement Concertée de Moudong.
Elle comprend quatre secteurs : le secteur UNa, le secteur UNb, le secteur UNc et le secteur
UNd. Ces secteurs sont la transcription des zones identifiées aux RAZ des ZAC de Moudong
Sud et Centre, avec la correspondance suivante :
- la zone ZCa de Moudong Sud devient UNa,
- la zone ZCb de Moudong Sud devient UNb,
- les zones ZX de Moudong Sud et Centre deviennent UNc,
- la zone ZC de Moudong Centre devient UNd.
Cette zone correspond à la ZAC de Moudong Sud et Moudong Centre et représente une
superficie de 55,6 ha.

430
La zone UP
La zone UP est une zone spécifiquement dédiée aux activités économiques industrielles,
artisanales, commerciales... Elle correspond à la zone portuaire, industrielle et commerciale
de la Pointe de Jarry et représente une surface de 83,4 ha.
La zone UP, déjà présente au POS, connaît peu dʼévolutions :
- l’extension de la zone portuaire à l’Est et au Sud augmente la surperficie,
- une bande naturelle N est préservée à l’Ouest afin de protéger le littoral.
La zone UR
La zone UR correspond à une zone dédiée aux activités, réalisée dans le cadre de la Zone
d’Aménagement Concertée de Grande Voie.
Elle comprend deux secteurs : les secteurs URa et URb, transcriptions directes des zones
du PAZ de Grande Voie ZA2 pour le secteur URa et ZA4 et ZA5 pour le secteur URb.
La zone UR correspond à la zone III NAa au POS. Toutefois, cette dernière voit son
périmètre rétrécir puisque la zone UR représente 8,2 ha contre 10,5 ha au POS dû au
classement d’une partie non construite de la zone III NAa en zone naturelle N.
La zone UV
La zone UV correspond à une zone dédiée aux activités, réalisée dans le cadre de la Zone
d’Aménagement Concertée de Houelbourg.
Elle comprend trois secteurs : le secteur UVa, qui comprend deux sous-secteurs UVaa et
UVab, et le secteur UVc, reprenant les particularités des zones de la zone d’aménagement
concertée (ZAC) de Houelbourg.
La zone UV remplace certains secteurs des zones II NA et III NA du POS, avec les
correspondances des zones du PAZ suivantes :
- la zone ZA de Houelbourg III devient le secteur UVa,
- le secteur ZAb de Houelbourg III devient le sous secteur UVab,
- la zone ZH de Houelbourg Sud devient le secteur UVc.
La zone UV représente 57,4 ha au PLU.

431
La zone UX
La zone UX est une zone dédiée aux activités économiques artisanales, commerciales et de
bureaux. Elle correspond aux secteurs de Jarry – Houelbourg, Jabrun et Destrellan. Elle
représente une surface de 361,2 ha.
La zone UX comprend deux secteurs : un secteur UXa spécifiquement dédié aux activités
économiques industrielles, artisanales et commerciales et un secteur UXe correspond à la
centrale EDF.
La zone UX du PLU intègre les anciennes zones UY du POS, qui correspondent au même
type dʼactivités et ont donc été fusionnés. Lʼextension de la zone de Jarry à lʼOuest est
également une évolution. En contrepartie, des zones naturelles ont été reconquises à lʼEst
sur les parties non construites correspondant notamment aux canaux.
Ces paramètres contribuent à lʼaugmentation surfacique de la zone UX par rapport au POS
(de 317 ha à 361,2 ha).
LES ZONES A URBANISER
En vertu de l’article R. 123-6 du Code de l’urbanisme, peuvent être classés en
zone à urbaniser, dites AU, les secteurs à caractère naturel de la commune
destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Le code de l’urbanisme distingue deux catégories selon que les voies publiques
et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à
la périphérie immédiate de la zone, ont ou n’ont pas une capacité suffisante pour
desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone :
- Les zones 1AU sont destinées à être urbanisées à court terme, dans la
mesure où les conditions de réalisation de tous les équipements nécessaires
sont assurées, conformément aux prescriptions du Code de l’Urbanisme,
- Les zones 2AU regroupent les secteurs non équipés destinés à accueillir à
moyen ou long terme les projets sous forme d’extensions urbaines futures de la
commune. L’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU se fera dans le cadre
d’une procédure de modification ou de révision du PLU.
Les zones à urbaniser couvrent 188 ha, soit environ 3,9 % du territoire
communal.
Les zones à urbaniser constituent les principaux sites de développement et
d’évolution de la commune. Leur urbanisation doit, en s’appuyant sur la trame
des équipements existants, contribuer à compléter et finaliser la logique de
développement urbain engagée.
L’urbanisation des zones à urbaniser et des sites de renouvellement et terrains
libres existants en zone urbaine doit permettre de répondre aux objectifs visant à
inscrire le PLU de Baie-Mahault dans une dynamique durable de création et de
diversification de l’emploi et à garantir un équilibre démographique et urbain.

432
Conformément aux objectifs du SAR, les zones à urbaniser sont situées en
continuité de l’existant.
Les zones 1AU se subdivisent en trois zones :
- une zone mixte, à dominante résidentielle : la zone 1AU, correspondant aux
secteurs de développement,
- des zones spécialisées : une zone à vocation d‘équipements, la zone 1AUF et
une zone à vocation économique, la zone 1AUX.
La zone à urbaniser à court ou moyen terme, à vocation mixte
L’inscription de zones à urbaniser à vocation mixte vise à permettre le
développement de la partie des besoins en logements nécessaires pour
répondre aux objectifs démographiques et participe à l’objectif fixé par le PADD
de structurer les pôles urbains secondaires.
La zone 1AU
La zone 1AU est destinée à recevoir, à court ou moyen terme, le développement mixte
résidentiel de la commune. Elle couvre le site de Trioncelle.
Elle comprend trois secteurs :
- 1AUa situé en continuité du tissu urbain et ayant vocation à structurer le tissu
urbain communal,
- 1AUb situé en périphérie des pôles secondaires,
- 1AUd, spécifique au site de Wonche.
Les zones 1AU correspondent aux zones INA du POS, et II NA du POS pour le secteur
1AUd.
La zone 1AUb de Bergnolle correspond à une partie d’une ancienne zone NB qui n’a
pas été construite.
Les zones 1AUb de Dumonter et Gossain correspondent à d’anciens secteurs agricoles
accueillant un grand nombre de constructions.
Ces zones sont toutes desservies par des réseaux à proximité : les voiries, réseaux d’eau,
d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant ont une capacité suffisante pour
desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de ces zones.
La zone à urbaniser à court ou moyen terme, à vocation
d’équipements
Le PLU définit une zone à urbaniser à court ou moyen terme à vocation
d’équipements répondant à l’objectif du PADD d’intensifier la diversité des
fonctions dans le centre-bourg élargi.

433
La zone 1AUF
La zone 1AUF est une zone à urbaniser, à court ou moyen terme, destinée à recevoir des
équipements. Elle représente une superficie de 19 ha.
Elle comprend les secteurs de Belcourt, Trioncelle et la Sablière.
La zone 1AUF intègre la zone UF non construite de Belcourt et la zone I NA au Sud de
Belcourt. Elle reprend également la zone IINAd de Trioncelle.
Concernant la Sablière, le secteur délimité est artificialisé et est voué à accueillir un lieu
d’amarrage pour les bateaux.
Les zones à urbaniser à court ou moyen terme, à vocation
économique
Le PLU définit des zones à urbaniser à court ou moyen terme à vocation
économique, traduisant l’objectif du PADD de conforter et de structurer le tissu
économique de la commune.
La zone 1AUX
La zone 1AUX est une zone destinée à être urbanisée, à vocation spécifique d’activités
économiques, accueil d’activités tertiaires, commerciales (9 ha).
La zone 1AUX correspond à une partie de la zone III NAx de Houelbourg et à une partie
de la zone IIINA de Grande Voie, zone d’ouverture à l’urbanisation dont la vocation est
essentiellement économique.
Les zones à urbaniser à moyen ou long terme
La zone 2AUT
La zone 2AUT est une zone à urbaniser, à moyen long terme, dédiée aux activités tertiaires,
correspondant au site de Morne-Bernard orienté vers les nouvelles technologies de
l’information et de la communication.
Classée en zone I NA au POS, sa superficie se voit néanmoins réduite par la présence de la
zone UM au PLU au sud du secteur et par la délimitation d’une zone N correspondant à la
ravine la traversant.

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