SlideShare ist ein Scribd-Unternehmen logo
1 von 58
Downloaden Sie, um offline zu lesen
VRUCHTGEBRUIKCONSTRUCTIES
in het vizier van de fiscus
Jan Tuerlinckx
Tuerlinckx Advocaten
www.tuerlinckx.eu
Marc Gielis
Bank J. Van Breda & C°
www.bankvanbreda.be
Vruchtgebruik : fiscaal (vaak) interessant
• Vermijden van meerwaarde in de vennootschapsbelasting
• Geen huur herkwalificatie
• Afschrijven vruchtgebruik (‘grond’)
• Financieringslast bij de vennootschap
• Aftrek van de aankoopkosten door de vennootschap

• BTW-recuperatie
• Gespreide meerwaarde (art 47 WIB 1992)
• Vermijden van de huur herkwalificatie
Vennootschap
Voordelen : Opgelet met het maatschappelijk doel (Cass 12 dec 2003)
•

Afschrijven op het gebouwd onroerend goed. De grond kan niet afgeschreven
worden. De aanschaffingskosten op de grond zijn echter wel aftrekbaar.

•

Alle mogelijke kosten aftrekbaar van haar belastbare winst : kosten voor
onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies,
enz …
Negatief saldo aftrekbaar van de andere inkomsten.
De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel
t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting;
Latere successieplanning (wanneer ?) kan gebeuren via een schenking van de
aandelen.
Vanaf 1 januari 2006 werd (enkel) het inbrengrecht van 0,5% afgeschaft.
(…)

•
•
•

•
•
Vennootschap
Nadelen (1) :
•

Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont, dan
moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zo niet, wordt dit
belast als een voordeel van alle aard waardoor mogelijk meer sociale
zekerheidsbijdragen moeten betaald worden en de fiscale druk aldus
verhoogt.

•

De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar
belastbare winst gevoegd. Dit is niet altijd zo in de personenbelasting.

•

Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt dan zal in de
regel een meerwaarde gerealiseerd worden. Deze meerwaarde (= reële
marktwaarde minus boekwaarde op moment van verkoop) wordt belast
in de VenB
Vennootschap
Nadelen (2) :
•

Mocht men later de aandelen van de vennootschap verkopen, dan kan het
onroerend goed, dat eigendom is van de vennootschap, dit bemoeilijken (art. 329
W.Venn (bvba) en art. 629 W.Venn (nv)). Dit omwille van banktechnische
problemen qua waarborgmogelijkheden bij het aanvragen van een krediet en van
het verbod om als koper te mogen afschrijven op de aandelen (versoepeld sinds 1
jan 2009).

•

Indien niet vooraf een schenking is gebeurd van de aandelen zal de eindafrekening
van de successierechten mogelijk hoger uitvallen (geen splitsing onroerende en
roerende goederen).

•

De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen
vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht
waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de
vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde
minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen het gebruik hebben.
Vennootschap
Nadelen (3):
•

De inbreng van een woning betekent 10 % registratierechten.

•

De recente vrijstelling voor het vererven van de gezinswoning door ‘partners’ is niet
van toepassing bij het vererven van aandelen.

•

Onbeslagbaarheid gezinswoning (V&A Kamer 07-08,5 maart 2008, nr 2504).
Mogelijk uitbreiding …

•

Belastbaar voordeel van alle aard (overwegend voordelig)

•

Beroepsaansprakelijkheid

•

Civielrechtelijk (omzetting VG, wettelijk erfrecht samenwonende, …)

•

(…)
Fiscale problemen op meerdere terreinen …

• Personenbelasting : hyp. krediet en blote eigendom
(aftrek EEW ? – LT-sparen ? – gewone intrestaftrek ?)
• Successieplanning : gesplitste aankoop (art 9 W.Succ Beslissing van 18 juli 2013 - bl. nr. EE/98.937)

• Vennootschapsbelasting : onderwerp van vandaag
(bron mede obv uiteenzetting Bank Van Breda dd 24 juni 2013, de heer Johan Brock (Fod Financiën))
Venn.belasting : problematiek
• Waardering vruchtgebruik en wat bij verbouwingswerken
• Antimisbruikbepaling
• Taxatie geheim commissieloon (?)

• Voordeel van alle aard (Di Rupo I)
• Nieuwe vragen om inlichtingen (de zogenaamde drie fases)

• Maatschappelijk doel
• Vennootschapsbelang
• Bezoldigingstheorie
• Aftrek voor risicokapitaal
INLEIDING
Aantallen ?
• één VG : 43.000 vennootschappen begin 2012.

• meerdere VG‘en : quasi 30.000 vennootschappen
Waarde van het vruchtgebruik
Van belang hierbij :
• De bruto huurwaarde
• De kosten (eigen aan een verhuurder)
• Actualisatievoet
Waardering VG : parameters die van
belang zijn (praktijk)
• Bruto huuropbrengst
• Netto huuropbrengst (bruto minus kosten : aankoopkosten,
belasting (OV), onderhoudskosten, verzekering, herstellingen, …)
• Actualisatie van de netto huuropbrengst (OLO – inflatie)

Indien VG overschat en BE is bedrijfsleider risico op taxatie geheim
commissieloon (zie evenwel Circulaire nr. Ci.RH.421/628.803
(AAFisc Nr. 30/2013) dd. 22.07.2013).
Is vruchtgebruik hetzelfde als huur ?
Neen. Vruchtgebruik is een zakelijk recht.

• De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik verkopen
• De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik laten
hypothekeren.
• (…)
FASE 1
DE VESTIGING VAN HET VRUCHTGEBRUIK
Waardebepaling vruchtgebruik

Bij de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik
dient men zich te baseren op de werkelijke economische
waardebepaling.
Vraag nr. 738 van de heer Van der Maelen dd.
18.04.2005, Vr. en Antw., Kamer, 2004-2005,
nr. 077, blz. 12907-12909
“(…) De fiscale gevolgen van vruchtgebruikconstructies moeten aan
de hand van de feitelijke en juridische gegevens, eigen aan het geval,
worden beoordeeld.
Ook de waarde van het vruchtgebruik moet op die manier worden
vastgesteld. In voorkomend geval is de geactualiseerde
huuropbrengst daarbij één van die gegevens. Op het gebied van
directe belastingen moet niet noodzakelijkerwijze verwezen worden
naar de regels die zijn vermeld in het Wetboek der registratie-,
hypotheek- en griffierechten of in het Wetboek der
successierechten.(…)”
Waarde vruchtgebruik
H x [ 1 – [(1 + i)/(1 + r) ]n ]
(r – i)

H = netto huuropbrengst
i = inflatie
r = reële rente
n = looptijd

(zie ook Ruling 900.432 dd 27 april 2010)
Netto huuropbrengst (H)
De netto huurwaarde van het onroerend goed dat de
vennootschap in vruchtgebruik voor de volledige looptijd van dit
recht, heeft genomen is hier van belang. Deze netto huurwaarde
dient wel nog te worden geactualiseerd.

Bij de waardering bij de aanvang van het vruchtgebruik moet geen
rekening worden gehouden met het gebruik of met de
bestemming die aan het onroerend goed zal worden gegeven
tijdens de looptijd.
De administratie zal/kan voor de bepaling van de brutohuur een
schattingsaanvraag verrichten bij de Algemene Administratie van
de Patrimoniumdocumentatie
Looptijd (n)
Het betreft de looptijd van het vruchtgebruik.
Bij een verkoop op plan moet de termijn van het bouwen in
mindering gebracht worden van de looptijd van het
vruchtgebruik.
Reële rente (r)
Dit vormt de netto rentevoet waartegen het kapitaal zou
kunnen worden belegd.
Het betreft de geldende rentevoet op het ogenblik van het
aangaan van het contract.
Hier kunnen de OLO-tarieven in aanmerking genomen
worden.
Bron OLO-tarief
http://www.nbb.be/belgostat/DataAccesLinker?Lang=N&Dom=232&Table=1680
Of alternatief
http://www.tijd.be/rentemarkt
Eventueel kan men het OLO rendement in aanmerking nemen
in een periode van 6 maanden voorafgaand aan de akte tot
de datum van de akte.

Desgevallend neemt men het OLO-tarief op het ogenblik van
de akte of onderhandse overeenkomst (het compromis).
Inflatie (i)
Voor de inflatie te bepalen zal men het gemiddelde nemen van de
laatste 10 jaar voorafgaand aan het vruchtgebruikcontract
(cfr. website FOD Economie).

Http://economie.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/inflatie/
2013 10-04 Vruchtgebruikconstructies
Voorbeeld : VG op 20 jaar
Onroerend goed :
Registratierechten + notariskosten :

500.000 euro
55.000 euro
_____________
= 555.000 euro

Bruto huur :
- Onderhoudskosten :
- OV, verzekeringen, … :

25.000
euro
3.000
euro
2.000
euro
_____________
= 20.000
euro
Voorbeeld : VG op 20 jaar
H x [ 1 – [(1 + i)/(1 + r) ]n ]
(r – i)

20.000 x [ 1 – [(1,0231)/(1,0328) ]20 ]
(0,0328 – 0,0231)


= 354.612 euro
= 70,92 % van de volle eigendom
VAA bij de blote eigenaar ?
Ja, indien vruchtgebruik niet correct gewaardeerd werd.

Het voordeel van alle aard bestaat dan uit :
• de overwaardering vruchtgebruik
• en de bijhorende kosten
Hoe te belasten
Indien de aanwezigheid van beroepswerkzaamheid tussen de
vennootschap en de blote eigenaar (attractiebeginsel)
= Belastbaar als voordeel van alle aard

Let op de administratie maakt GEEN verschil of het voordeel
rechtstreeks of onrechtstreeks werd toegekend aan de familieleden
of andere leden van het feitelijk gezin van de bedrijfsleider.
(Bergen 20 oktober 2011 >< Cass 17 maart 2011)
Indien afwezigheid van beroepswerkzaamheid tussen de
vennootschap en de blote eigenaar
= Belastbaar als abnormaal of goedgunstig voordeel
Vraag nr. 1628 van mevrouw van Kessel dd. 20.01.1999, BTWRevue nr. 146, blz. 205 Vr. en Antw., Kamer, 1998-1999, nr. 176, blz.
23405, Bull. nr. 801, pag. 429
Vraag nr. 432 van mevrouw Pieters dd. 06.07.2004, Vr. en Antw.,
Kamer, 2003-2004, nr. 49, blz. 7448-7450
Vraag nr. 467 van mevrouw Wouters dd. 14.07.2011, Vr. en Antw.,
Kamer, 2010-2011, nr. 041, blz. 6-8

>< Cassatie 17 maart 2011
FASE 2
TAXATIE TIJDENS DE PERIODE
VAN HET VRUCHTGEBRUIK
Welke voordelen ?
Voordeel van alle aard dat werd genoten ingevolge de
terbeschikkingstelling van het onroerend goed door de
vennootschap vruchtgebruiker + de elektriciteit + gas + ...

en
Voordeel van alle aard dat werd genoten ingevolge de
vennootschap (vruchtgebruiker) bepaalde werkzaamheden
ten laste heeft genomen
VAA WEGENS DE TER
BESCHIKKINGSTELLING
Voordelen van alle aard
Forfaitaire berekening :
Woning

KI  € 745 : KI x 1,6813 (Aj 2014) x 100/60 x 1,25
KI > € 745 : KI x 1,6813 (Aj 2014) x 100/60 x 3,8
(gemeubeld + 2/3 of x 5/3)

Verwarming
bedrijfsleiders 1.870 euro
andere verkrijgers 840 euro
Elektriciteit
voor bedrijfsleiders 930 euro
andere verkrijgers 420 euro
Weet dat de grens van 745 euro niet enkel voor het ganse
onroerend goed van belang is, maar ook voor een gedeelte ervan.
Het voordeel van alle aard voor een onroerend goed met een nietgeïndexeerd K.I. van 900 euro dat maar voor 60% privé gebruikt
wordt, wordt berekend op de volgende manier :

K.I. geïndexeerd (gedeelte) x 1,25 x 5/3
= (900 x 60%) x 1,6813 x 1,25 x 5/3 = 1 891,46 euro
In art. 18 K.B.W.I.B. 1992 staat immers telkens : “ … indien het
kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van
het onroerend goed …”
Zie ook Vraag nr. 616, de heer Uyttersprot 6 november 2012
(V&A 2011-2012, 092, p 57-58)
Vraag nr. 616 van de heer Uyttersprot dd. 06.11.2012, Vr. en Antw., Kamer,
2011-2012, nr. 092, blz. 57-58, Voordeel van alle aard - Onroerend goed

Wanneer een vennootschap een onroerend goed, of een gedeelte van een
onroerend goed, gratis ter beschikking stelt aan de zaakvoerder, bestuurder of
werknemer, wordt deze persoon belast op een forfaitair voordeel van alle aard
conform artikel 18 van het KB/WIB 1992. Dit wettelijk artikel vermeldt letterlijk
in § 3, punt 2, dat: " [...]
a) Indien het kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van
het onroerend goed kleiner is dan of gelijk is aan 745euro; 100/60 van het
kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend
goed, vermenigvuldigd met 1,25; [...]."
Maken we dit even concreet. Wanneer een gebouw, eigendom van een
vennootschap, met een KI van 1.000 euro voor bijvoorbeeld 70% ter beschikking
wordt gesteld van de zaakvoerder van voormelde vennootschap (het overige
deel van het onroerend goed wordt professioneel gebruikt door de
vennootschap), dan is het KI van het gedeelte van het onroerend goed dat ter
beschikking wordt gesteld dus kleiner dan 745 euro.
Hieruit volgt, conform de bovenvermelde wetgeving, dat het voordeel van alle
aard in dit voorbeeld dient te worden berekend volgens de formule geïndexeerd
KI x 100/60 x 1,25 in plaats van geïndexeerd KI x 100/60 x 3,8.
1. Kan u bevestigen dat deze lezing van de wetgeving inderdaad correct is?
2. Of dient een andere interpretatie gehanteerd te worden?
ANTWOORD (vice-eersteminister en minister van Financiën en Duurzame
Ontwikkeling, belast met Ambtenarenzaken, 10.12.2012)
Het antwoord luidt bevestigend.
Oppervlakte of niet ? (cfr. Gent 19 januari 2010)
‘Klassiek’ : de oppervlakte : 50/50
Huurwaarde : KI of expert

Impact : voordeel van alle aard (+ herkwalificatie)

KI

%

EXPERT

%

Kantoor

1.538

57,75

15.000

57,66

Appartement

1.125

42,25

11.400

42,34

Totaal

2.663

26.400
Voordeel van alle aard

Oppervlakte :
voordeel van alle aard = 2.663 x 50% x 1,6813 x 3,8 x 5/3 = 14.178 €

Huurwaarde :
voordeel van alle aard = 2.663 x 42,34% x 1,6813 x 3,8 x 5/3 = 12.006 €
Wat met de grove herstellingen
Wat zegt het Burgerlijk Wetboek
Art. 605 BW
De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te
doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij
veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds
de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook
daartoe verplicht is.
Art. 606 BW
Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de
vernieuwing van balken en van gehele daken;
Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in
hun geheel.
Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud
Wat met de grove herstellingen
Wat zijn grove herstellingen

De dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken heeft een lijst
van grove herstellingen opgesteld. Deze is gebaseerd op rechtspraak
van het Hof van Cassatie.
- de herstelling van het timmerwerk van een woning
- de herstelling en vernieuwing van de gemeenschappelijke muren
- de installatie of vernieuwing van centrale verwarming
- de installatie of vernieuwing van elektriciteit.
Wat met de grove herstellingen
Wat zijn onderhoudswerken
• schilderwerken (van buitenmuren) met uitzondering van de initiële
schilderwerken
• vernis- en lak werken
• het ruimen van putten
• de herstelling (met uitsluiting van vernieuwingen) aan parketvloeren,
plafonds, trappen, het dak, reinigen en herstellen van schoorsteen
• het onderhoud van en de herstelling aan de liften en waterpompen
• herbepleisteren
• vernieuwing van tapijt
Maar … hebben de partijen voorzien in een afwijking
in de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek ?
Ja
Indien in de basisovereenkomst, in een latere authentieke of
onderhandse overeenkomst een formule werd opgenomen volgens
dewelke de vruchtgebruiker op eigen kosten (en dus ter ontlasting van
de eigenaar) de noodzakelijk geachte grove herstellingen mag uitvoeren
dan zal een eventuele taxatie (van de kostprijs van de werken) kunnen
plaatsvinden op het einde van het vruchtgebruik nl de zogenaamde 3de
fase.

Neen
Het betreft hier een situatie waarbij de vennootschap vruchtgebruiker
werken ten laste heeft genomen die de blote eigenaar (natuurlijke
persoon) ten laste had moeten nemen => taxatie mogelijk in de 2de fase
Maatschappelijke activiteit (art 49 WIB 1992)
In vele vruchtgebruikconstructies worden woningen niet in het kader
van de reële activiteit van de vennootschap aangewend. Vaak gaat het
om vakantiewoningen.

De kosten die niet kaderen in het maatschappelijk doel van de
vennootschap of niets te maken hebben met de werkelijke activiteit van
de vennootschap zijn niet aftrekbaar op grond van artikel 49 WIB 1992.
Volgens (o.a.) cassatierechtspraak zijn de uitgaven van een
vennootschap slechts aftrekbaar indien zij inherent zijn aan de
uitoefening van de beroepswerkzaamheid, d.w.z. wanneer ze
noodzakelijkerwijs betrekking hebben op haar maatschappelijke
activiteit.
Bezoldigingstheorie ? (Ja , cfr. Vonnis Rechtbank Eerste Aanleg Luik van
04 jan 2012, doch rechtspraak is verdeeld …)
Bedrijfsleiders worden voor de toepassing van "de
bepalingen inzake beroepskosten met werknemers
gelijkgesteld en hun bezoldigingen en de ermee verband
houdende sociale lasten worden als beroepskosten
aangemerkt"
(art. 195, § 1, al. 1 WIB 1992).
Rechtspraak : Antwerpen 3 november 2009
Het Hof van Beroep te Antwerpen stelt dat deze bijzondere
bepaling geen 'onweerlegbaar' vermoeden van
aftrekbaarheid van de bezoldigingen inhoudt.
Om aftrekbaar te zijn, moeten zij dus nog steeds voldoen aan
de algemene aftrekbaarheidsvoorwaarden van artikel 49 WIB
1992
(zie ook Antwerpen 29 juni 2004, Bergen 29 juni 2011,
Bergen 20 oktober 2011, Rb Antwerpen 16 februari 2011).
Dit geldt zowel voor betalingen aan vennootschappen als
voor betalingen aan natuurlijke personen.
Art. 49 WIB 1992

Kosten zijn aftrekbaar indien (cumulatief) :
• De kosten noodzakelijk verband houden met de
beroepswerkzaamheid
• Tijdens het belastbaar tijdperk werden gedaan of
gedragen
• Om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden

• De echtheid en het bedrag moet bewezen worden
Cassatie 12 juni 2009
Uit de omstandigheid dat een handelsvennootschap een rechtspersoon is die
opgericht is met het oog op een winstgevende bezigheid, kan niet worden
afgeleid dat al haar uitgaven van de brutowinst mogen worden afgetrokken.
De uitgaven van een handelsvennootschap kunnen als aftrekbare
beroepskosten worden beschouwd wanneer zij inherent zijn aan de uitoefening
van het beroep, dit wil zeggen dat ze noodzakelijkerwijze betrekking hebben op
haar maatschappelijke activiteit.

Er wordt door het Hof van Cassatie ook steeds verwezen naar de
maatschappelijke activiteit en niet het doel (Cass. 18 jan 2001, 3 mei 2001, 10
okt 2010). Een occasionele activiteit wordt hier niet bedoeld.
Volgens de Rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen 13.06.2012 kan de
uitbreiding van het doel als loutere stijlclausule niet worden aanvaard.
Volgens het Hof van Beroep van 5.04.2011 dient er
voldoende economische activiteit ontwikkeld te zijn. De
aftrek van een kost kan slechts worden toegestaan als de
belastingplichtige het absoluut nodige verband aantoont
tussen de kost en de daadwerkelijk uitgeoefende activiteit.
Een band met het maatschappelijk doel volstaat niet.
De intentie moet aanwezig zijn om een economische
activiteit te ontwikkelen die de vennootschap in staat stelt
belastbare inkomsten te realiseren.
FASE 3
TAXATIE OP HET EINDE
VAN HET VRUCHTGEBRUIK
Voordeel van alle aard op het einde
Mogelijk het geval wanneer :
• de vennootschap vruchtgebruiker op haar kosten en/of op haar naam een
nieuwbouw heeft opgericht op de grond die gedurende de looptijd van het
contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar (turbo-VG).
• de vennootschap heeft het gebouw, dat haar ter beschikking werd gesteld
door de blote eigenaar, afgebroken en heeft ander gebouw opgericht.
Voordeel = het verschil tussen de werkelijke waarde van de opstallen op datum van het aflopen van het contract
van én de vergoeding die de blote eigenaar voor de opstallen heeft betaald aan de vennootschap naar
aanleiding van het einde van het contract.

• de vennootschap heeft op haar kosten en op haar naam belangrijke
verbouwingen uitgevoerd aan het gebouw dat gedurende de looptijd van
het contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar.
• de vennootschap heeft tijdens de looptijd van het vruchtgebruik grove
herstellingen ten laste genomen die werden uitgevoerd (fase 2)
Voordeel = het verschil tussen de totale aanschaffingswaarde van de investeringen (verbouwingen) uitgevoerd
aan het gebouw dat gedurende de looptijd van het contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar
én de vergoeding die de blote eigenaar heeft betaald aan de vennootschap naar aanleiding van het einde van het
contract
Wat bij vervroegde beëindiging van het
vruchtgebruik
De vennootschap (vruchtgebruiker) verkoopt het
vruchtgebruik vóór de beëindiging van de overeenkomst van
vruchtgebruik hetzij aan een derde hetzij aan de blote
eigenaar.
Of zowel de vennootschap als de blote eigenaar verkopen
vóór de beëindiging van de overeenkomst hun zakelijk recht.
Of de vennootschap koopt de blote eigendom van het
onroerend goed ook vóór de beëindiging van de
overeenkomst.
Wat bij vervroegde beëindiging van het
vruchtgebruik
• In deze gevallen dient te worden nagegaan als de verkoopprijs van
het vruchtgebruik en/of blote eigendom correct werd gewaardeerd.
• Bij de vennootschap dient te worden nagegaan als de meerwaarde
correct werd berekend en aangegeven. Daarom zal bijzondere
aandacht dienen besteed te worden in een correcte uitsplitsing van
de totale verkoopprijs in een gedeelte dat betrekking heeft op het
vruchtgebruik en het gedeelte dat betrekking heeft op de blote
eigendom.
• Er kan eventueel een meerwaarde belastbaar zijn als divers inkomen
voor de blote eigenaar bij toepassing van artikel 90, 8° of 10° WIB
1992.
Waarde ? Zie Voorafgaande beslissing nr.
2012.411 dd. 27.11.2012
“16. Ter berekening van de waarde van de naakte eigendom wordt
van de geschatte waarde van de volle eigendom de actuele
resterende waarde van het tijdelijk vruchtgebruik afgetrokken. Deze
laatste waarde wordt bepaald door de geactualiseerde verwachte
huuropbrengst over de resterende termijn van het vruchtgebruik (9
jaar) te berekenen, rekening houdende met een netto-huurwaarde,
een objectief bepaalde actualisatierente en een inflatieverwachting.
Vervolgens wordt van de actuele waarde van de volle eigendom,
zoals geschat door een erkend deskundige, de bekomen waarde voor
het resterende vruchtgebruik afgetrokken, met als resultaat de
actuele waarde van de naakte eigendom van het onroerend goed. “
Kan VG nog wel ? - Zie Ruling 2012.011
In deze rulingbeslissing werden een aantal van de onzekere zaken
verduidelijkt :

• toepassing van de antimisbruikbepaling
• voordeel van alle aard , zowel bij de start als bij het einde
• aftrekbaarheid van de kosten (art 49 WIB 1992)
• correcte waardering
• vennootschapsbelang

• de berekening van de meerwaarde op de verkoop van het
vruchtgebruik
En ruling 2012.496 (dd. 08.01.2013)
• Vruchtgebruik enkel op beroepsmatig deel
• Correct gewaardeerd (cfr. formule)
• Aanpassings- en afwerkingswerken ten laste van de
blote eigenaar
• (…)

Geen toepassing van art 49, art 344 §1 en art 32 tweede alinea, 2° WIB 1992
Vruchtgebruik/blote eigendom
Blote eigendom privé :
• Aftrek enige eigen woning ? Neen
• LT-sparen of bouwsparen ?
 Rb Gent 22 maart 2011 : ‘neen’
 V&A Kamer 2010-2011, nr 53-19,20 : ‘neen’

 Rb Hasselt 26 november 2009 : ‘ja’

VG/BE opsplitsen enkel toepassen op het beroepsgedeelte en privé-gedeelte in
VE privé : geen voordeel van alle aard, aftrek EEW, …
Besluit
Is een vruchtgebruikconstructie nu nog wel mogelijk ? Het antwoord is
‘ja’. Weliswaar zijn de volgende zaken hierbij (oa) van belang :
• de waardering van het vruchtgebruik dient met de nodige zorg
berekend te worden
• de aankoop dient ook te kaderen in het reële maatschappelijk
doel van de vennootschap
• geen te korte termijn nemen (veelal 20 jaar)
• de vennootschap ‘gebruikt’ het vruchtgebruik voor haar
eigenlijke activiteit
• het komt ook het vennootschapsbelang ten goede
• de kenmerken , eigen aan het vruchtgebruik worden
gerespecteerd, m.a.w. geen uitholling van de wettelijke regels
• niet-fiscale argumenten zijn geen overbodige luxe
Bij twijfel kan eraan gedacht worden het dossier voor te leggen en te
verdedigen bij de Rulingcommissie.

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie 2013 10-04 Vruchtgebruikconstructies

Update personenbelasting Aanslagjaar 2012
Update personenbelasting Aanslagjaar 2012Update personenbelasting Aanslagjaar 2012
Update personenbelasting Aanslagjaar 2012EY Belgium
 
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvvVNG Realisatie
 
Crop Nieuwsbrief Eindejaarstips
Crop Nieuwsbrief EindejaarstipsCrop Nieuwsbrief Eindejaarstips
Crop Nieuwsbrief Eindejaarstipsweijmie
 
Huurovereenkomst Woonruimte - De Advocatenwijzer
Huurovereenkomst Woonruimte - De AdvocatenwijzerHuurovereenkomst Woonruimte - De Advocatenwijzer
Huurovereenkomst Woonruimte - De AdvocatenwijzerDe Advocatenwijzer
 
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bvVRB Adviesgroep
 
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo I
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo Ilaat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo I
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo Iaxxipp
 
Floris havelaar bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocaten
Floris havelaar   bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocatenFloris havelaar   bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocaten
Floris havelaar bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocatenVan Diepen Van der Kroef Advocaten
 
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013Gerke Wispelwey
 
Natalie Reypens - Loyens&Loeff
Natalie Reypens - Loyens&LoeffNatalie Reypens - Loyens&Loeff
Natalie Reypens - Loyens&LoeffFDMagazine
 
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013Nieuwsbrief Fiscaal September 2013
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013Gerke Wispelwey
 

Ähnlich wie 2013 10-04 Vruchtgebruikconstructies (20)

Vastgoed verwerven
Vastgoed verwervenVastgoed verwerven
Vastgoed verwerven
 
Nieuwsbrief fiscaal mei 2012 buro360 accountants
Nieuwsbrief fiscaal mei 2012 buro360 accountantsNieuwsbrief fiscaal mei 2012 buro360 accountants
Nieuwsbrief fiscaal mei 2012 buro360 accountants
 
Update personenbelasting Aanslagjaar 2012
Update personenbelasting Aanslagjaar 2012Update personenbelasting Aanslagjaar 2012
Update personenbelasting Aanslagjaar 2012
 
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv
(be)spreekuur - 28 oktober - Onder de motorkap bij de bvv
 
Bezoldigingstheorie
BezoldigingstheorieBezoldigingstheorie
Bezoldigingstheorie
 
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share dealM&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
M&A - Vennootschaps-en fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
 
Crop Nieuwsbrief Eindejaarstips
Crop Nieuwsbrief EindejaarstipsCrop Nieuwsbrief Eindejaarstips
Crop Nieuwsbrief Eindejaarstips
 
CROP Nieuwsbrief 6 2010 - 42 Eindejaarstips
CROP Nieuwsbrief 6 2010 - 42 EindejaarstipsCROP Nieuwsbrief 6 2010 - 42 Eindejaarstips
CROP Nieuwsbrief 6 2010 - 42 Eindejaarstips
 
Huurovereenkomst Woonruimte - De Advocatenwijzer
Huurovereenkomst Woonruimte - De AdvocatenwijzerHuurovereenkomst Woonruimte - De Advocatenwijzer
Huurovereenkomst Woonruimte - De Advocatenwijzer
 
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv
27 4-2010 presentatie de goudenhanddruk en de stamrecht bv
 
Nieuwsbrief Fiscaal Maart 2011 Buro360 Accountants
Nieuwsbrief Fiscaal Maart 2011 Buro360 AccountantsNieuwsbrief Fiscaal Maart 2011 Buro360 Accountants
Nieuwsbrief Fiscaal Maart 2011 Buro360 Accountants
 
Buro360 20130704-gw-nieuwsbrief juli2013
Buro360 20130704-gw-nieuwsbrief juli2013Buro360 20130704-gw-nieuwsbrief juli2013
Buro360 20130704-gw-nieuwsbrief juli2013
 
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo I
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo Ilaat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo I
laat u niet strikken door de wetswijzigingen van Di Rupo I
 
Tak 21/23 - 360°
Tak 21/23 - 360°Tak 21/23 - 360°
Tak 21/23 - 360°
 
Begroting 2012
Begroting 2012Begroting 2012
Begroting 2012
 
Floris havelaar bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocaten
Floris havelaar   bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocatenFloris havelaar   bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocaten
Floris havelaar bestrijden van woonfraude - van diepen van der kroef advocaten
 
Nieuwsbrief De Wert accountants & belastingadviseurs augustus 2013
Nieuwsbrief De Wert accountants & belastingadviseurs augustus 2013Nieuwsbrief De Wert accountants & belastingadviseurs augustus 2013
Nieuwsbrief De Wert accountants & belastingadviseurs augustus 2013
 
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013
Nieuwsbrief Buro360 Fiscal December 2013
 
Natalie Reypens - Loyens&Loeff
Natalie Reypens - Loyens&LoeffNatalie Reypens - Loyens&Loeff
Natalie Reypens - Loyens&Loeff
 
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013Nieuwsbrief Fiscaal September 2013
Nieuwsbrief Fiscaal September 2013
 

Mehr von Tuerlinckx Fiscale Advocaten - Avocats Fiscalistes

Mehr von Tuerlinckx Fiscale Advocaten - Avocats Fiscalistes (20)

De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechniekenDe fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
De fiscale behandeling van vouchers, kortingbonnen en andere marketingtechnieken
 
Fiscale emigratie van vennootschappen
Fiscale emigratie van vennootschappenFiscale emigratie van vennootschappen
Fiscale emigratie van vennootschappen
 
fiscale ethiek
fiscale ethiek fiscale ethiek
fiscale ethiek
 
Furture of europe - war on taxes
Furture of europe - war on taxesFurture of europe - war on taxes
Furture of europe - war on taxes
 
Deficitaire vereffening
Deficitaire vereffening Deficitaire vereffening
Deficitaire vereffening
 
Nieuwe zekerheden
Nieuwe zekerhedenNieuwe zekerheden
Nieuwe zekerheden
 
M&A - legal
M&A  - legal M&A  - legal
M&A - legal
 
Meerwaardebelasting
MeerwaardebelastingMeerwaardebelasting
Meerwaardebelasting
 
Fiscale en sociale visitatie
Fiscale en sociale visitatieFiscale en sociale visitatie
Fiscale en sociale visitatie
 
Fiscale sanctionering
Fiscale sanctioneringFiscale sanctionering
Fiscale sanctionering
 
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
Fiscale onderzoeksbevoegdheden - Waar ligt de grens ?
 
Witwaswetgeving in uw accountantskantoor
Witwaswetgeving in uw accountantskantoorWitwaswetgeving in uw accountantskantoor
Witwaswetgeving in uw accountantskantoor
 
Witwas op maat van het notariaat
Witwas op maat van het notariaatWitwas op maat van het notariaat
Witwas op maat van het notariaat
 
Fiscale Ethiek
Fiscale EthiekFiscale Ethiek
Fiscale Ethiek
 
Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties
Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties
Raakvlakken tussen antiwitwas en vastgoedtransacties
 
Anti-witwaswetgeving en fiscale regularisatie voor het notariaat
Anti-witwaswetgeving en fiscale regularisatie voor het notariaat Anti-witwaswetgeving en fiscale regularisatie voor het notariaat
Anti-witwaswetgeving en fiscale regularisatie voor het notariaat
 
Anti witwaswetgeving voor accountants
Anti witwaswetgeving voor accountantsAnti witwaswetgeving voor accountants
Anti witwaswetgeving voor accountants
 
Speculatietaks
SpeculatietaksSpeculatietaks
Speculatietaks
 
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share dealFiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
Fiscaalrechtelijke aspecten van de share deal
 
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
Waardebepaling van onroerende goederen - Een technische KO voor het KI ?
 

Kürzlich hochgeladen

BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO, Emma-Sophie J...
BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO,  Emma-Sophie J...BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO,  Emma-Sophie J...
BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO, Emma-Sophie J...BBPMedia1
 
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...BBPMedia1
 
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...BBPMedia1
 
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...BBPMedia1
 
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van Belleghem
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van BelleghemBCE24 | When digital becomes human - Steven Van Belleghem
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van BelleghemBBPMedia1
 
Introduction to BNS Datalogistics Presentatie
Introduction to BNS Datalogistics PresentatieIntroduction to BNS Datalogistics Presentatie
Introduction to BNS Datalogistics PresentatieArnoud Hersbach
 
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...BBPMedia1
 

Kürzlich hochgeladen (7)

BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO, Emma-Sophie J...
BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO,  Emma-Sophie J...BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO,  Emma-Sophie J...
BCE24 | Zo unlockt HEMA het complete potentieel van video-SEO, Emma-Sophie J...
 
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...
BCE 24 | Hoe zien we de merken het liefste terug in een podcast? - Mandy van ...
 
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...
BCE24 | Elvea (de lekkerste tomaten in blik) & njam! (hét culinaire platform)...
 
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...
BCE24 | Hoe Vodafone het merk vernieuwend op de kaart zet met videocontent, M...
 
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van Belleghem
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van BelleghemBCE24 | When digital becomes human - Steven Van Belleghem
BCE24 | When digital becomes human - Steven Van Belleghem
 
Introduction to BNS Datalogistics Presentatie
Introduction to BNS Datalogistics PresentatieIntroduction to BNS Datalogistics Presentatie
Introduction to BNS Datalogistics Presentatie
 
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...
BCE24 | Make it till you Fake it - Annemieke Mol & Milan van Vugt | Initiativ...
 

2013 10-04 Vruchtgebruikconstructies

  • 1. VRUCHTGEBRUIKCONSTRUCTIES in het vizier van de fiscus Jan Tuerlinckx Tuerlinckx Advocaten www.tuerlinckx.eu Marc Gielis Bank J. Van Breda & C° www.bankvanbreda.be
  • 2. Vruchtgebruik : fiscaal (vaak) interessant • Vermijden van meerwaarde in de vennootschapsbelasting • Geen huur herkwalificatie • Afschrijven vruchtgebruik (‘grond’) • Financieringslast bij de vennootschap • Aftrek van de aankoopkosten door de vennootschap • BTW-recuperatie • Gespreide meerwaarde (art 47 WIB 1992) • Vermijden van de huur herkwalificatie
  • 3. Vennootschap Voordelen : Opgelet met het maatschappelijk doel (Cass 12 dec 2003) • Afschrijven op het gebouwd onroerend goed. De grond kan niet afgeschreven worden. De aanschaffingskosten op de grond zijn echter wel aftrekbaar. • Alle mogelijke kosten aftrekbaar van haar belastbare winst : kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies, enz … Negatief saldo aftrekbaar van de andere inkomsten. De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting; Latere successieplanning (wanneer ?) kan gebeuren via een schenking van de aandelen. Vanaf 1 januari 2006 werd (enkel) het inbrengrecht van 0,5% afgeschaft. (…) • • • • •
  • 4. Vennootschap Nadelen (1) : • Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont, dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zo niet, wordt dit belast als een voordeel van alle aard waardoor mogelijk meer sociale zekerheidsbijdragen moeten betaald worden en de fiscale druk aldus verhoogt. • De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd. Dit is niet altijd zo in de personenbelasting. • Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt dan zal in de regel een meerwaarde gerealiseerd worden. Deze meerwaarde (= reële marktwaarde minus boekwaarde op moment van verkoop) wordt belast in de VenB
  • 5. Vennootschap Nadelen (2) : • Mocht men later de aandelen van de vennootschap verkopen, dan kan het onroerend goed, dat eigendom is van de vennootschap, dit bemoeilijken (art. 329 W.Venn (bvba) en art. 629 W.Venn (nv)). Dit omwille van banktechnische problemen qua waarborgmogelijkheden bij het aanvragen van een krediet en van het verbod om als koper te mogen afschrijven op de aandelen (versoepeld sinds 1 jan 2009). • Indien niet vooraf een schenking is gebeurd van de aandelen zal de eindafrekening van de successierechten mogelijk hoger uitvallen (geen splitsing onroerende en roerende goederen). • De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen het gebruik hebben.
  • 6. Vennootschap Nadelen (3): • De inbreng van een woning betekent 10 % registratierechten. • De recente vrijstelling voor het vererven van de gezinswoning door ‘partners’ is niet van toepassing bij het vererven van aandelen. • Onbeslagbaarheid gezinswoning (V&A Kamer 07-08,5 maart 2008, nr 2504). Mogelijk uitbreiding … • Belastbaar voordeel van alle aard (overwegend voordelig) • Beroepsaansprakelijkheid • Civielrechtelijk (omzetting VG, wettelijk erfrecht samenwonende, …) • (…)
  • 7. Fiscale problemen op meerdere terreinen … • Personenbelasting : hyp. krediet en blote eigendom (aftrek EEW ? – LT-sparen ? – gewone intrestaftrek ?) • Successieplanning : gesplitste aankoop (art 9 W.Succ Beslissing van 18 juli 2013 - bl. nr. EE/98.937) • Vennootschapsbelasting : onderwerp van vandaag (bron mede obv uiteenzetting Bank Van Breda dd 24 juni 2013, de heer Johan Brock (Fod Financiën))
  • 8. Venn.belasting : problematiek • Waardering vruchtgebruik en wat bij verbouwingswerken • Antimisbruikbepaling • Taxatie geheim commissieloon (?) • Voordeel van alle aard (Di Rupo I) • Nieuwe vragen om inlichtingen (de zogenaamde drie fases) • Maatschappelijk doel • Vennootschapsbelang • Bezoldigingstheorie • Aftrek voor risicokapitaal
  • 10. Aantallen ? • één VG : 43.000 vennootschappen begin 2012. • meerdere VG‘en : quasi 30.000 vennootschappen
  • 11. Waarde van het vruchtgebruik Van belang hierbij : • De bruto huurwaarde • De kosten (eigen aan een verhuurder) • Actualisatievoet
  • 12. Waardering VG : parameters die van belang zijn (praktijk) • Bruto huuropbrengst • Netto huuropbrengst (bruto minus kosten : aankoopkosten, belasting (OV), onderhoudskosten, verzekering, herstellingen, …) • Actualisatie van de netto huuropbrengst (OLO – inflatie) Indien VG overschat en BE is bedrijfsleider risico op taxatie geheim commissieloon (zie evenwel Circulaire nr. Ci.RH.421/628.803 (AAFisc Nr. 30/2013) dd. 22.07.2013).
  • 13. Is vruchtgebruik hetzelfde als huur ? Neen. Vruchtgebruik is een zakelijk recht. • De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik verkopen • De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik laten hypothekeren. • (…)
  • 14. FASE 1 DE VESTIGING VAN HET VRUCHTGEBRUIK
  • 15. Waardebepaling vruchtgebruik Bij de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik dient men zich te baseren op de werkelijke economische waardebepaling.
  • 16. Vraag nr. 738 van de heer Van der Maelen dd. 18.04.2005, Vr. en Antw., Kamer, 2004-2005, nr. 077, blz. 12907-12909 “(…) De fiscale gevolgen van vruchtgebruikconstructies moeten aan de hand van de feitelijke en juridische gegevens, eigen aan het geval, worden beoordeeld. Ook de waarde van het vruchtgebruik moet op die manier worden vastgesteld. In voorkomend geval is de geactualiseerde huuropbrengst daarbij één van die gegevens. Op het gebied van directe belastingen moet niet noodzakelijkerwijze verwezen worden naar de regels die zijn vermeld in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten of in het Wetboek der successierechten.(…)”
  • 17. Waarde vruchtgebruik H x [ 1 – [(1 + i)/(1 + r) ]n ] (r – i) H = netto huuropbrengst i = inflatie r = reële rente n = looptijd (zie ook Ruling 900.432 dd 27 april 2010)
  • 18. Netto huuropbrengst (H) De netto huurwaarde van het onroerend goed dat de vennootschap in vruchtgebruik voor de volledige looptijd van dit recht, heeft genomen is hier van belang. Deze netto huurwaarde dient wel nog te worden geactualiseerd. Bij de waardering bij de aanvang van het vruchtgebruik moet geen rekening worden gehouden met het gebruik of met de bestemming die aan het onroerend goed zal worden gegeven tijdens de looptijd. De administratie zal/kan voor de bepaling van de brutohuur een schattingsaanvraag verrichten bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie
  • 19. Looptijd (n) Het betreft de looptijd van het vruchtgebruik. Bij een verkoop op plan moet de termijn van het bouwen in mindering gebracht worden van de looptijd van het vruchtgebruik.
  • 20. Reële rente (r) Dit vormt de netto rentevoet waartegen het kapitaal zou kunnen worden belegd. Het betreft de geldende rentevoet op het ogenblik van het aangaan van het contract. Hier kunnen de OLO-tarieven in aanmerking genomen worden.
  • 23. Eventueel kan men het OLO rendement in aanmerking nemen in een periode van 6 maanden voorafgaand aan de akte tot de datum van de akte. Desgevallend neemt men het OLO-tarief op het ogenblik van de akte of onderhandse overeenkomst (het compromis).
  • 24. Inflatie (i) Voor de inflatie te bepalen zal men het gemiddelde nemen van de laatste 10 jaar voorafgaand aan het vruchtgebruikcontract (cfr. website FOD Economie). Http://economie.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/inflatie/
  • 26. Voorbeeld : VG op 20 jaar Onroerend goed : Registratierechten + notariskosten : 500.000 euro 55.000 euro _____________ = 555.000 euro Bruto huur : - Onderhoudskosten : - OV, verzekeringen, … : 25.000 euro 3.000 euro 2.000 euro _____________ = 20.000 euro
  • 27. Voorbeeld : VG op 20 jaar H x [ 1 – [(1 + i)/(1 + r) ]n ] (r – i)  20.000 x [ 1 – [(1,0231)/(1,0328) ]20 ] (0,0328 – 0,0231)  = 354.612 euro = 70,92 % van de volle eigendom
  • 28. VAA bij de blote eigenaar ? Ja, indien vruchtgebruik niet correct gewaardeerd werd. Het voordeel van alle aard bestaat dan uit : • de overwaardering vruchtgebruik • en de bijhorende kosten
  • 29. Hoe te belasten Indien de aanwezigheid van beroepswerkzaamheid tussen de vennootschap en de blote eigenaar (attractiebeginsel) = Belastbaar als voordeel van alle aard Let op de administratie maakt GEEN verschil of het voordeel rechtstreeks of onrechtstreeks werd toegekend aan de familieleden of andere leden van het feitelijk gezin van de bedrijfsleider. (Bergen 20 oktober 2011 >< Cass 17 maart 2011) Indien afwezigheid van beroepswerkzaamheid tussen de vennootschap en de blote eigenaar = Belastbaar als abnormaal of goedgunstig voordeel
  • 30. Vraag nr. 1628 van mevrouw van Kessel dd. 20.01.1999, BTWRevue nr. 146, blz. 205 Vr. en Antw., Kamer, 1998-1999, nr. 176, blz. 23405, Bull. nr. 801, pag. 429 Vraag nr. 432 van mevrouw Pieters dd. 06.07.2004, Vr. en Antw., Kamer, 2003-2004, nr. 49, blz. 7448-7450 Vraag nr. 467 van mevrouw Wouters dd. 14.07.2011, Vr. en Antw., Kamer, 2010-2011, nr. 041, blz. 6-8 >< Cassatie 17 maart 2011
  • 31. FASE 2 TAXATIE TIJDENS DE PERIODE VAN HET VRUCHTGEBRUIK
  • 32. Welke voordelen ? Voordeel van alle aard dat werd genoten ingevolge de terbeschikkingstelling van het onroerend goed door de vennootschap vruchtgebruiker + de elektriciteit + gas + ... en Voordeel van alle aard dat werd genoten ingevolge de vennootschap (vruchtgebruiker) bepaalde werkzaamheden ten laste heeft genomen
  • 33. VAA WEGENS DE TER BESCHIKKINGSTELLING
  • 34. Voordelen van alle aard Forfaitaire berekening : Woning KI  € 745 : KI x 1,6813 (Aj 2014) x 100/60 x 1,25 KI > € 745 : KI x 1,6813 (Aj 2014) x 100/60 x 3,8 (gemeubeld + 2/3 of x 5/3) Verwarming bedrijfsleiders 1.870 euro andere verkrijgers 840 euro Elektriciteit voor bedrijfsleiders 930 euro andere verkrijgers 420 euro
  • 35. Weet dat de grens van 745 euro niet enkel voor het ganse onroerend goed van belang is, maar ook voor een gedeelte ervan. Het voordeel van alle aard voor een onroerend goed met een nietgeïndexeerd K.I. van 900 euro dat maar voor 60% privé gebruikt wordt, wordt berekend op de volgende manier : K.I. geïndexeerd (gedeelte) x 1,25 x 5/3 = (900 x 60%) x 1,6813 x 1,25 x 5/3 = 1 891,46 euro In art. 18 K.B.W.I.B. 1992 staat immers telkens : “ … indien het kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed …” Zie ook Vraag nr. 616, de heer Uyttersprot 6 november 2012 (V&A 2011-2012, 092, p 57-58)
  • 36. Vraag nr. 616 van de heer Uyttersprot dd. 06.11.2012, Vr. en Antw., Kamer, 2011-2012, nr. 092, blz. 57-58, Voordeel van alle aard - Onroerend goed Wanneer een vennootschap een onroerend goed, of een gedeelte van een onroerend goed, gratis ter beschikking stelt aan de zaakvoerder, bestuurder of werknemer, wordt deze persoon belast op een forfaitair voordeel van alle aard conform artikel 18 van het KB/WIB 1992. Dit wettelijk artikel vermeldt letterlijk in § 3, punt 2, dat: " [...] a) Indien het kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed kleiner is dan of gelijk is aan 745euro; 100/60 van het kadastrale inkomen van het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed, vermenigvuldigd met 1,25; [...]."
  • 37. Maken we dit even concreet. Wanneer een gebouw, eigendom van een vennootschap, met een KI van 1.000 euro voor bijvoorbeeld 70% ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder van voormelde vennootschap (het overige deel van het onroerend goed wordt professioneel gebruikt door de vennootschap), dan is het KI van het gedeelte van het onroerend goed dat ter beschikking wordt gesteld dus kleiner dan 745 euro. Hieruit volgt, conform de bovenvermelde wetgeving, dat het voordeel van alle aard in dit voorbeeld dient te worden berekend volgens de formule geïndexeerd KI x 100/60 x 1,25 in plaats van geïndexeerd KI x 100/60 x 3,8. 1. Kan u bevestigen dat deze lezing van de wetgeving inderdaad correct is? 2. Of dient een andere interpretatie gehanteerd te worden? ANTWOORD (vice-eersteminister en minister van Financiën en Duurzame Ontwikkeling, belast met Ambtenarenzaken, 10.12.2012) Het antwoord luidt bevestigend.
  • 38. Oppervlakte of niet ? (cfr. Gent 19 januari 2010) ‘Klassiek’ : de oppervlakte : 50/50 Huurwaarde : KI of expert Impact : voordeel van alle aard (+ herkwalificatie) KI % EXPERT % Kantoor 1.538 57,75 15.000 57,66 Appartement 1.125 42,25 11.400 42,34 Totaal 2.663 26.400
  • 39. Voordeel van alle aard Oppervlakte : voordeel van alle aard = 2.663 x 50% x 1,6813 x 3,8 x 5/3 = 14.178 € Huurwaarde : voordeel van alle aard = 2.663 x 42,34% x 1,6813 x 3,8 x 5/3 = 12.006 €
  • 40. Wat met de grove herstellingen Wat zegt het Burgerlijk Wetboek Art. 605 BW De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is. Art. 606 BW Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken; Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud
  • 41. Wat met de grove herstellingen Wat zijn grove herstellingen De dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken heeft een lijst van grove herstellingen opgesteld. Deze is gebaseerd op rechtspraak van het Hof van Cassatie. - de herstelling van het timmerwerk van een woning - de herstelling en vernieuwing van de gemeenschappelijke muren - de installatie of vernieuwing van centrale verwarming - de installatie of vernieuwing van elektriciteit.
  • 42. Wat met de grove herstellingen Wat zijn onderhoudswerken • schilderwerken (van buitenmuren) met uitzondering van de initiële schilderwerken • vernis- en lak werken • het ruimen van putten • de herstelling (met uitsluiting van vernieuwingen) aan parketvloeren, plafonds, trappen, het dak, reinigen en herstellen van schoorsteen • het onderhoud van en de herstelling aan de liften en waterpompen • herbepleisteren • vernieuwing van tapijt
  • 43. Maar … hebben de partijen voorzien in een afwijking in de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek ? Ja Indien in de basisovereenkomst, in een latere authentieke of onderhandse overeenkomst een formule werd opgenomen volgens dewelke de vruchtgebruiker op eigen kosten (en dus ter ontlasting van de eigenaar) de noodzakelijk geachte grove herstellingen mag uitvoeren dan zal een eventuele taxatie (van de kostprijs van de werken) kunnen plaatsvinden op het einde van het vruchtgebruik nl de zogenaamde 3de fase. Neen Het betreft hier een situatie waarbij de vennootschap vruchtgebruiker werken ten laste heeft genomen die de blote eigenaar (natuurlijke persoon) ten laste had moeten nemen => taxatie mogelijk in de 2de fase
  • 44. Maatschappelijke activiteit (art 49 WIB 1992) In vele vruchtgebruikconstructies worden woningen niet in het kader van de reële activiteit van de vennootschap aangewend. Vaak gaat het om vakantiewoningen. De kosten die niet kaderen in het maatschappelijk doel van de vennootschap of niets te maken hebben met de werkelijke activiteit van de vennootschap zijn niet aftrekbaar op grond van artikel 49 WIB 1992. Volgens (o.a.) cassatierechtspraak zijn de uitgaven van een vennootschap slechts aftrekbaar indien zij inherent zijn aan de uitoefening van de beroepswerkzaamheid, d.w.z. wanneer ze noodzakelijkerwijs betrekking hebben op haar maatschappelijke activiteit. Bezoldigingstheorie ? (Ja , cfr. Vonnis Rechtbank Eerste Aanleg Luik van 04 jan 2012, doch rechtspraak is verdeeld …)
  • 45. Bedrijfsleiders worden voor de toepassing van "de bepalingen inzake beroepskosten met werknemers gelijkgesteld en hun bezoldigingen en de ermee verband houdende sociale lasten worden als beroepskosten aangemerkt" (art. 195, § 1, al. 1 WIB 1992).
  • 46. Rechtspraak : Antwerpen 3 november 2009 Het Hof van Beroep te Antwerpen stelt dat deze bijzondere bepaling geen 'onweerlegbaar' vermoeden van aftrekbaarheid van de bezoldigingen inhoudt. Om aftrekbaar te zijn, moeten zij dus nog steeds voldoen aan de algemene aftrekbaarheidsvoorwaarden van artikel 49 WIB 1992 (zie ook Antwerpen 29 juni 2004, Bergen 29 juni 2011, Bergen 20 oktober 2011, Rb Antwerpen 16 februari 2011). Dit geldt zowel voor betalingen aan vennootschappen als voor betalingen aan natuurlijke personen.
  • 47. Art. 49 WIB 1992 Kosten zijn aftrekbaar indien (cumulatief) : • De kosten noodzakelijk verband houden met de beroepswerkzaamheid • Tijdens het belastbaar tijdperk werden gedaan of gedragen • Om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden • De echtheid en het bedrag moet bewezen worden
  • 48. Cassatie 12 juni 2009 Uit de omstandigheid dat een handelsvennootschap een rechtspersoon is die opgericht is met het oog op een winstgevende bezigheid, kan niet worden afgeleid dat al haar uitgaven van de brutowinst mogen worden afgetrokken. De uitgaven van een handelsvennootschap kunnen als aftrekbare beroepskosten worden beschouwd wanneer zij inherent zijn aan de uitoefening van het beroep, dit wil zeggen dat ze noodzakelijkerwijze betrekking hebben op haar maatschappelijke activiteit. Er wordt door het Hof van Cassatie ook steeds verwezen naar de maatschappelijke activiteit en niet het doel (Cass. 18 jan 2001, 3 mei 2001, 10 okt 2010). Een occasionele activiteit wordt hier niet bedoeld. Volgens de Rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen 13.06.2012 kan de uitbreiding van het doel als loutere stijlclausule niet worden aanvaard.
  • 49. Volgens het Hof van Beroep van 5.04.2011 dient er voldoende economische activiteit ontwikkeld te zijn. De aftrek van een kost kan slechts worden toegestaan als de belastingplichtige het absoluut nodige verband aantoont tussen de kost en de daadwerkelijk uitgeoefende activiteit. Een band met het maatschappelijk doel volstaat niet. De intentie moet aanwezig zijn om een economische activiteit te ontwikkelen die de vennootschap in staat stelt belastbare inkomsten te realiseren.
  • 50. FASE 3 TAXATIE OP HET EINDE VAN HET VRUCHTGEBRUIK
  • 51. Voordeel van alle aard op het einde Mogelijk het geval wanneer : • de vennootschap vruchtgebruiker op haar kosten en/of op haar naam een nieuwbouw heeft opgericht op de grond die gedurende de looptijd van het contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar (turbo-VG). • de vennootschap heeft het gebouw, dat haar ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar, afgebroken en heeft ander gebouw opgericht. Voordeel = het verschil tussen de werkelijke waarde van de opstallen op datum van het aflopen van het contract van én de vergoeding die de blote eigenaar voor de opstallen heeft betaald aan de vennootschap naar aanleiding van het einde van het contract. • de vennootschap heeft op haar kosten en op haar naam belangrijke verbouwingen uitgevoerd aan het gebouw dat gedurende de looptijd van het contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar. • de vennootschap heeft tijdens de looptijd van het vruchtgebruik grove herstellingen ten laste genomen die werden uitgevoerd (fase 2) Voordeel = het verschil tussen de totale aanschaffingswaarde van de investeringen (verbouwingen) uitgevoerd aan het gebouw dat gedurende de looptijd van het contract ter beschikking werd gesteld door de blote eigenaar én de vergoeding die de blote eigenaar heeft betaald aan de vennootschap naar aanleiding van het einde van het contract
  • 52. Wat bij vervroegde beëindiging van het vruchtgebruik De vennootschap (vruchtgebruiker) verkoopt het vruchtgebruik vóór de beëindiging van de overeenkomst van vruchtgebruik hetzij aan een derde hetzij aan de blote eigenaar. Of zowel de vennootschap als de blote eigenaar verkopen vóór de beëindiging van de overeenkomst hun zakelijk recht. Of de vennootschap koopt de blote eigendom van het onroerend goed ook vóór de beëindiging van de overeenkomst.
  • 53. Wat bij vervroegde beëindiging van het vruchtgebruik • In deze gevallen dient te worden nagegaan als de verkoopprijs van het vruchtgebruik en/of blote eigendom correct werd gewaardeerd. • Bij de vennootschap dient te worden nagegaan als de meerwaarde correct werd berekend en aangegeven. Daarom zal bijzondere aandacht dienen besteed te worden in een correcte uitsplitsing van de totale verkoopprijs in een gedeelte dat betrekking heeft op het vruchtgebruik en het gedeelte dat betrekking heeft op de blote eigendom. • Er kan eventueel een meerwaarde belastbaar zijn als divers inkomen voor de blote eigenaar bij toepassing van artikel 90, 8° of 10° WIB 1992.
  • 54. Waarde ? Zie Voorafgaande beslissing nr. 2012.411 dd. 27.11.2012 “16. Ter berekening van de waarde van de naakte eigendom wordt van de geschatte waarde van de volle eigendom de actuele resterende waarde van het tijdelijk vruchtgebruik afgetrokken. Deze laatste waarde wordt bepaald door de geactualiseerde verwachte huuropbrengst over de resterende termijn van het vruchtgebruik (9 jaar) te berekenen, rekening houdende met een netto-huurwaarde, een objectief bepaalde actualisatierente en een inflatieverwachting. Vervolgens wordt van de actuele waarde van de volle eigendom, zoals geschat door een erkend deskundige, de bekomen waarde voor het resterende vruchtgebruik afgetrokken, met als resultaat de actuele waarde van de naakte eigendom van het onroerend goed. “
  • 55. Kan VG nog wel ? - Zie Ruling 2012.011 In deze rulingbeslissing werden een aantal van de onzekere zaken verduidelijkt : • toepassing van de antimisbruikbepaling • voordeel van alle aard , zowel bij de start als bij het einde • aftrekbaarheid van de kosten (art 49 WIB 1992) • correcte waardering • vennootschapsbelang • de berekening van de meerwaarde op de verkoop van het vruchtgebruik
  • 56. En ruling 2012.496 (dd. 08.01.2013) • Vruchtgebruik enkel op beroepsmatig deel • Correct gewaardeerd (cfr. formule) • Aanpassings- en afwerkingswerken ten laste van de blote eigenaar • (…) Geen toepassing van art 49, art 344 §1 en art 32 tweede alinea, 2° WIB 1992
  • 57. Vruchtgebruik/blote eigendom Blote eigendom privé : • Aftrek enige eigen woning ? Neen • LT-sparen of bouwsparen ?  Rb Gent 22 maart 2011 : ‘neen’  V&A Kamer 2010-2011, nr 53-19,20 : ‘neen’  Rb Hasselt 26 november 2009 : ‘ja’ VG/BE opsplitsen enkel toepassen op het beroepsgedeelte en privé-gedeelte in VE privé : geen voordeel van alle aard, aftrek EEW, …
  • 58. Besluit Is een vruchtgebruikconstructie nu nog wel mogelijk ? Het antwoord is ‘ja’. Weliswaar zijn de volgende zaken hierbij (oa) van belang : • de waardering van het vruchtgebruik dient met de nodige zorg berekend te worden • de aankoop dient ook te kaderen in het reële maatschappelijk doel van de vennootschap • geen te korte termijn nemen (veelal 20 jaar) • de vennootschap ‘gebruikt’ het vruchtgebruik voor haar eigenlijke activiteit • het komt ook het vennootschapsbelang ten goede • de kenmerken , eigen aan het vruchtgebruik worden gerespecteerd, m.a.w. geen uitholling van de wettelijke regels • niet-fiscale argumenten zijn geen overbodige luxe Bij twijfel kan eraan gedacht worden het dossier voor te leggen en te verdedigen bij de Rulingcommissie.