Guia de Investimento Imobiliário em Portugal

2. ÍNDICE
INTRODUÇÃO 02
MERCADO IMOBILIÁRIO 03
1. Enquadramento do mercado imobiliário nacional 04
2. O mercado ocupacional – Escritórios, Retalho e Industrial 04
3. Mercado de investimento imobiliário 10
4. Os Fundos de Investimento Imobiliário 11
5. Investimento Imobiliário Estrangeiro 13
6. Investimento imobiliário no sector de turismo 13
7. Resultados do Índice Imométrica/IPD 15
ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL 16
CAPÍTULO I 17 CAPÍTULO IV 26
Formas de Investimento em Imóveis Financiamento de Projectos Imobiliários
1. AQUISIÇÃO DIRECTA (ASSET DEAL) 17 10. MÚTUO HIPOTECÁRIO 26
1.1. Propriedade em Portugal 17 11. HIPOTECA 26
1.2. Formalidades a cumprir 17 12. OUTRAS GARANTIAS TÍPICAS 26
1.3. O Registo Predial 17 12.1. Contrato de Penhor 26
1.4. Due diligence e contratos preliminares 17 12.1.1. Penhor de Participações Sociais 26
1.5. Garantia na compra e venda 18 12.1.2. Penhor de Direitos de Crédito 27
2. AQUISIÇÃO INDIRECTA (SHARE DEAL) 18 12.1.3. O Penhor Financeiro 27
2.1. Aquisição indirecta 18 12.2. Fiança 27
2.2. Formalidades a cumprir 18 12.3. Imposto do Selo 27
2.3. Due diligence e contratos preliminares 18
2.4. Garantias na compra e venda 18
CAPÍTULO V 28
CAPÍTULO II 19 Planeamento e Licenciamento Urbanístico
13. INTRODUÇÃO 28
Veículos e Formas de Investimento Imobiliário 14. O PLANEAMENTO URBANÍSTICO EM PORTUGAL 28
3. SOCIEDADES COMERCIAIS 19 15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIÁRIOS 28
3.1. Sociedade Anónima (“SA”) 19
3.2. Sociedades por Quotas (“Lda,”) 19
4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 20 CAPÍTULO VI 30
4.1. Tipos de FII 20 Licenciamentos Especiais
4.2. Gestão do FII 20 16. LICENCIAMENTO COMERCIAL 30
4.3. Depositário 20 16.1. Âmbito 30
4.4. Actividade do FII 20 16.2. Entidades Competentes 30
4.5. Constituição 20 16.3. Critérios de decisão 30
4.6. Encargos 21 16.4. Condições de instrução de processo de 30
5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 21 licenciamento comercial
5.1. Tipos de SIIMO 21 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS 30
5.2. Gestão das SIIMO 21 TURÍSTICOS
5.3. Constituição das SIIMO 21 17.1. Tipologias de Empreendimentos Turísticos/ 30
Alojamento Local
17.2. Licenciamento 31
CAPÍTULO III 22 17.3. Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural 31
Enquadramento Fiscal 17.3.1. Titulo Constitutivo 31
6. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS 22 17.3.2. Exploração e Administração do 31
6.1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas 22 Empreendimento Turístico
de Imóveis (“IMT”) e Imposto do Selo
6.2. IVA 22
7. DETENÇÃO DE IMÓVEIS 22 CAPÍTULO VII 32
7.1. Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) 22 Arrendamento
7.2. Contribuição Especial 23 18. ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS 32
7.3. Tributação dos rendimentos prediais obtidos 23 18.1. Arrendamento para fins comerciais 32
em Portugal por não residentes 18.2. O Regime Transitório 32
7.4. IVA 23 18.3. Contratos de Utilização de Loja em 33
8. VENDA DE IMÓVEIS 23 Empreendimento Comercial
9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO 23
9.1. SPV 23
9.2. FII - SIIMOs 24
SOCIEDADE COMERCIAL VS FUNDO DE INVESTIMENTO 25
IMOBILIÁRIO/SIIMOS

3. GUIA DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
EM PORTUGAL
PREFÁCIO
Portugal é uma localização privilegiada para investir, para fazer negócios e para viver. A oferta de recursos humanos qualificados,
a disponibilidade de infra-estruturas de nível mundial, o ambiente de negócios favorável e a facilidade de acesso a mercados, entre
outros, são factores que têm contribuído para um fluxo continuado de novos investimentos na indústria, no turismo, no comércio
e nos serviços.
Reconhecendo a importância económica do imobiliário e o potencial do País para continuar a atrair fluxos de investimento nesta área,
foi com muito agrado que a AICEP se associou à edição deste Guia de Investimento. Consideramos que se trata de um importante
instrumento de apoio à decisão de localização, demonstrando que existem todas as condições para se fazerem bons negócios, em
segurança, num País estável e que acolhe bem quem o visita e quem nele investe.
Enquanto Agência de Promoção de Investimento, a AICEP fica desde já à disposição para, dentro das suas competências, apoiar todos
os promotores que queiram saber mais sobre oportunidades de investimento em Portugal.
Basílio Horta
Presidente do Conselho de Administração

4. 2
INTRODUÇÃO
Portugal localiza-se na Península Ibérica, fazendo fronteira
com o Oceano Atlântico a Oeste e a Sul, e com Espanha a
Norte e a Este. Além do território continental, o país inclui
ainda os arquipélagos dos Açores e da Madeira. Com uma
população de 10,6 milhões de habitantes, Portugal tem
uma densidade populacional de 115 habitantes por km2.
MAPA DE PORTUGAL
O território português organiza-se administrativamente em
três níveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regiões autónomas
dos Açores e da Madeira. Estes são depois subdivididos em
308 concelhos e, subsequentemente, em 4.260 freguesias.
Lisboa é a capital de Portugal e a maior cidade do país, com
cerca de 480.000 habitantes (2 milhões na área da Grande
Lisboa). O Porto, na Região Norte, é a segunda maior cidade,
com aproximadamente 210.000 habitantes (1,3 milhões na área
do Grande Porto).
Portugal é um estado democrático cujos órgãos de soberania são
o Presidente da República, a Assembleia da República, o Governo
e os Tribunais. O Presidente da República, eleito a cada 5 anos,
é actualmente Aníbal Cavaco Silva. A eleição dos 230 deputados
da Assembleia da República ocorre a cada 4 anos, com a
consequente nomeação do Primeiro-Ministro (actualmente
José Sócrates) que seguidamente constitui o Governo.
O país é membro da União Europeia desde 1986, é um dos
membros fundadores da NATO (1949) e é membro das Nações
Unidas desde 1955.
Fonte: Cushman & Wakefield

5. 3
MERCADO
IMOBILIÁRIO

6. 4
1. Enquadramento do mercado
imobiliário nacional
O mercado imobiliário em Portugal encontra-se hoje numa
fase de desenvolvimento avançada, caracterizando-se por
uma oferta de qualidade em todos os sectores, ao nível dos
principais mercados europeus, e por uma procura dinâmica
com uma presença considerável de ocupantes estrangeiros.
Trata-se de um mercado com um bom nível de transparência,
no qual operam várias consultoras internacionais que
promovem a disseminação da informação por todos os
sectores do imobiliário comercial. No que diz respeito aos
promotores e investidores, também nesta área se verifica
uma forte internacionalização, com muitas das principais
casas de investimento europeias a deterem activos em
território nacional.
O enquadramento legal e fiscal é especialmente vantajoso
para os Fundos de Investimento Imobiliário nacionais que
registaram, desde a sua criação no final dos anos 80, um
forte crescimento e desenvolvimento. Esta indústria é hoje
responsável pela gestão de activos cujo valor ultrapassa os
¤12 mil milhões, distribuídos por todos os sectores e zonas
Vista Aérea de Lisboa | Fonte: Cushman & Wakefield
geográficas do país.
2. O mercado ocupacional
Escritórios, Retalho e Industrial
O mercado de escritórios desenvolve-se essencialmente na cidade de Lisboa e desde os anos 90 tem vindo a registar um importante
crescimento, com uma oferta que ultrapassa hoje os 4,4 milhões de m2 distribuídos por 7 zonas.
MAPA DE ESCRITÓRIOS DE LISBOA
Fonte: Cushman & Wakefield

7. 5
O Central Business District (CBD) da cidade concentra-se classificação em 2004, não tem limites geográficos definidos,
nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentro tratando-se de um conjunto de edifícios de escritórios de
do perímetro do concelho de Lisboa, mas com uma posição qualidade que se localizam fora dos limites das outras seis zonas.
secundária. A Zona 5, Parque das Nações, situa-se no limite
Norte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposição Mundial Após um crescimento mais intensivo na década de 90 e princípio
Expo 98, sendo hoje a principal imagem de modernidade da actual década, com a oferta de área de escritório a verificar
do mercado de escritórios da capital. A Zona 6 é o mercado taxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os últimos
out-of-town, localizando-se já fora dos limites de Lisboa, a Oeste, 5 anos foram caracterizados por uma maior cautela por parte
nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, com cerca dos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimento
de 680.000 m2 de espaços de escritórios e incluída nesta da oferta inferiores a 2%.
Escritórios Grande Lisboa - Evolução da Oferta Total (m2)
5.000.000 800.000
4.500.000
700.000
4.000.000
600.000
3.500.000
500.000
3.000.000
2.500.000 400.000
2.000.000
300.000
1.500.000
200.000
1.000.000
100.000
500.000
0 0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Área acumulada Crescimento Anual Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
O volume de procura médio anual na cidade de Lisboa situa-se nos 120.000 m2, tendo vindo a evoluir de forma positiva desde
o início da presente década. Em 2008 foi atingido o maior volume de procura de escritórios na Grande Lisboa, tendo sido
ultrapassados os 240.000 m2 de espaços transaccionados. Em 2009 o mercado acusou a crise económica, regressando ao nível
dos valores negociados em 2003.
Escritórios Grande Lisboa - Evolução da Procura (m2)
2.500.000 250.000
2.000.000 200.000
1.500.000 150.000
1.000.000 100.000
500.000 50.000
0 0
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Área acumulada Crescimento Anual Fonte: LPI * Junho 2010
A renda prime do mercado de Lisboa situava-se, no final renda prime, quando comparada com outras capitais europeias,
do primeiro semestre de 2010, nos ¤18,5/m2/mês, traduzindo um retrata uma estabilidade que garante níveis de risco inferiores.
decréscimo acentuado durante 2009 e princípios de 2010, No que se refere a valores de renda, a cidade de Lisboa
já na fase de crise nos principais mercados imobiliários da encontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhante
Europa à qual Lisboa não resistiu. Numa análise de longo prazo, ao da capital portuguesa, tanto em termos de dimensão como
no decorrer de mais de 20 anos de observações, é visível a de qualidade dos imóveis.
estabilidade das rendas no mercado lisboeta. A variação da

8. 6
Rendas Escritórios Lisboa vs Capitais europeias (¤/m2/ano)
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield
O sector de retalho tem sido desde a década de 90 o principal Estes projectos, que desde o seu início registaram excelentes
protagonista do mercado imobiliário em Portugal. O surgimento desempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidade,
dos primeiros centros comerciais modernos no país revelou foram dos principais responsáveis pela atracção de muitos
uma enorme apetência por parte de consumidores e retalhistas dos investidores estrangeiros que ainda hoje detêm activos
para este formato muito devido ao facto de o comércio de rua imobiliários em Portugal.
não ter evoluído em Portugal como noutras capitais europeias.
Área bruta locável por 1.000 habitantes (m2)
Noruega
Suécia
Irlanda
Luxemburgo
Holanda
Áustria
Finlândia
Dinamarca
Estónia
Portugal
Reino Unido
França
Eslovénia
Letónia
Lituânia
EU-27
Espanha
Itália
Suiça
Rep. Checa
Polónia
Alemanha
Eslováquia
Hungria
Croácia
Malta
Bélgica
Roménia
Rússia
Turquia
Ucrânia
Grécia
Bósnia herz.
Bulgária
Sérvia
0 100 200 300 400 500 600 700
Fonte: Cushman & Wakefield
O aumento da oferta de espaços comerciais em Portugal e modernização dos centros criados nas décadas passadas.
acompanhou este sucesso da indústria, tendo registado taxas No primeiro semestre de 2010 a oferta total de conjuntos
de crescimento muito elevadas até aos últimos anos, momento comerciais (centros comerciais, retail parks e factory outlet
em que o mercado começou a atingir a maturidade e a revelar centres) em Portugal ultrapassava os 3,5 milhões de m2,
um decréscimo das novas aberturas. As perspectivas para representando os centros comerciais cerca de 3 milhões.
o futuro passam por um mercado de promoção que aproveitará
oportunidades pontuais ou se dedicará à reconversão

9. 7
Evolução Oferta Conjuntos Comerciais - Portugal (1990-2012) (m2)
500.000 5.000.000
400.000 4.000.000
300.000 3.000.000
200.000 2.000.000
100.000 1.000.000
0 0
Até 1990 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*
Crescimento ABL ABL Acumulada Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 *Estimativa
A oferta de conjuntos comerciais em Portugal caracteriza-se no sector. As cidades de Lisboa e Porto concentram grande
por projectos de qualidade reconhecida internacionalmente parte dos grandes centros comerciais do país: na região da
e que, em muitos casos, representam as mais recentes Grande Lisboa a oferta de centros comerciais aproxima-se
tendências da arquitectura de retalho na Europa, sendo de 1 milhão de m2, enquanto que no Grande Porto
frequentemente galardoados com prémios de reconhecimento os centros comerciais em funcionamento totalizam cerca
da sua excelência por instituições internacionais especializadas de 700.000 m2.
PRINCIPAIS CONJUNTOS COMERCIAIS EM PORTUGAL
Fonte: Cushman & Wakefield

10. 8
Relativamente ao nível de rendas, os valores praticados em Portugal são inferiores aos que se praticam nas restantes cidades
europeias, à excepção de Praga, sendo também marcados pela estabilidade.
Evolução das Rendas Prime de Centros Comerciais na Europa (¤/m2/ano)
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
Apesar do seu menor dinamismo, o comércio de rua em Lisboa, na zona prime do Chiado, é o segmento que pratica o nível
de rendas mais alto. A escassez de espaços de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comércio de rua explicam em parte esta
tendência. Seguem-se os centros comerciais, com valores muito próximos dos praticados nas lojas do Chiado, e com uma evolução
ao longo dos anos também marcada pela estabilidade, especialmente na última década.
Evolução das Rendas Prime de Retalho em Portugal (¤/m2/mês)
120
100
80
60
40
20
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Centros Comerciais Comércio de Rua Retail Parks Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
O mercado industrial em Portugal é o sector do imobiliário que O programa do governo, Portugal Logístico, que prevê criar
se caracteriza por um menor profissionalismo e transparência no país uma rede de plataformas situadas estrategicamente
e uma menor presença de operadores internacionais, sobretudo junto a infra-estruturas de transporte de mercadorias - aéreas,
ao nível de investidores e promotores. No entanto, nos últimos ferroviárias e portuárias - e junto às fronteiras com Espanha,
anos tem sido visível uma aproximação ao actual grau de deverá também contribuir no futuro para uma maior qualidade
desenvolvimento dos restantes sectores imobiliários no país. da oferta e para um maior desenvolvimento desta actividade
Os novos projectos em comercialização ou em construção em Portugal.
disponibilizam instalações de qualidade que se adequam aos
padrões de exigência dos operadores logísticos internacionais. O mercado industrial e logístico da Grande Lisboa divide-se
Apesar da oferta disponível se manter elevada, a procura de em 6 zonas – representadas no mapa que se segue -
espaços de qualidade em zonas prime tem registado um ligeiro designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (Almada-
aumento. Os operadores de logística e distribuição continuam Setúbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete),
a dominar o sector, sobretudo nas zonas que disponibilizam Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade).
infra-estruturas de qualidade e boas acessibilidades.

11. 9
MERCADO INDUSTRIAL - ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA
Fonte: Cushman & Wakefield
A oferta total de espaços industriais e logísticos na Área Oferta Mercado Industrial e Logístico
Metropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhões de m2,
sendo dominada pelo segmento de armazenagem e logística,
Área Metropolitana de Lisboa
representando aproximadamente 70% da oferta.
As rendas praticadas nos espaços industriais na Grande
29% ZONA 1
Lisboa sofreram uma quebra considerável desde o final dos Alverca-Azambuja
anos 90. No entanto, os valores mantêm-se estáveis desde 28% ZONA 2
Almada-Setúbal
2008, evidenciando uma maior resistência do mercado à crise 11% ZONA 3
Loures
imobiliária. Os níveis de renda em Portugal, quando comparados
à escala europeia, reflectem uma situação equivalente à dos 9% ZONA 4
Montijo-Alcochete
restantes sectores imobiliários, apresentando-se como uns dos 22% ZONA 5
mais baixos da Europa. Sintra-Cascais
Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
Evolução das Rendas Prime Industrial na Europa (¤/m2/ano)
225
200
175
150
125
100
75
50
25
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010

12. 10
3. Mercado de investimento
imobiliário
Em 1985 foi aberto o caminho para os Fundos de Investimento A eliminação do risco cambial face a muitos outros mercados
Imobiliário em Portugal. Desde o seu lançamento até à europeus, com a adesão ao Euro em 1998, permitiu que Portugal
década de 90, a actividade destes veículos de investimento passasse a ser uma opção para os investidores internacionais.
esteve sempre pautada por uma actividade maioritariamente Os volumes de investimento neste ano passaram de valores
instrumental. Até 1998 o mercado em Portugal era tímido em na ordem dos ¤180 milhões para mais de ¤400 milhões, dos
volume e profissionalismo, sendo raros os casos de investimento quais cerca de 90% corresponderam a capital estrangeiro.
estrangeiro. Desta época destacam-se os negócios de compra Os activos transaccionados foram quase exclusivamente edifícios
de um edifício de escritórios no Arquiparque em Miraflores de escritórios ou centros comerciais, com os activos de retalho
e da venda de 50% dos centros comerciais da (então) Sonae a representarem mais de 60% do capital envolvido.
Imobiliária, CascaiShopping e Centro Colombo.
Investimento nacional vs estrangeiro (Milhões ¤)
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Investimento Nacional Investimento Estrangeiro Fonte: Cushman & Wakefield *Junho 2010
A evolução positiva do passado manteve-se na actual década, Após dois anos de forte crescimento do volume de transacções,
com volumes de investimento cada vez mais avultados. na ordem dos 30%, 2008 registou uma quebra de mais de
Em 2003, devido aos níveis de liquidez sem precedentes no 60% face ao ano anterior, tendo sido transaccionados pouco
mercado imobiliário, notou-se uma forte procura de produto mais de ¤500 milhões. Em 2009 houve um ligeiro crescimento,
de investimento, tanto por parte de investidores portugueses mas o mercado manteve-se em depressão, tendo sido
como estrangeiros, tendo fechado o ano com um crescimento registados negócios de investimento cujo valor rondou
na ordem dos 150%. O mercado de investimento manteve-se os ¤590 milhões. Os primeiros meses de 2010 trouxeram
em crescimento nos anos seguintes, tendo ultrapassado em algum ânimo às economias europeias e, por consequência,
2007 a barreira dos ¤1.000 milhões de activos transaccionados, aos mercados imobiliários. De Janeiro a Março foi sentido
atingindo o recorde de volume de investimento. Este foi no mercado um optimismo cauteloso, com a actividade
um ano excepcional para o mercado e a euforia sentida por ocupacional a despertar timidamente da apatia em que se
parte dos investidores nesta fase foi pouco afectada pelos encontrava, e vários investidores a voltarem a estudar
acontecimentos do Verão de 2007 nos Estados Unidos, que o mercado e, pontualmente, a concretizarem transacções.
mais tarde se revelaram como os primeiros sinais da forte crise No segundo trimestre, as notícias nada animadoras sobre
que hoje atravessamos. a economia do país tiveram o seu impacto no mercado
ocupacional e na actividade de investimento. De Janeiro
Em 2008, com os efeitos da crise económica a fazerem-se sentir em a Junho de 2010 foram transaccionados em Portugal
pleno no nosso país, o impacto na actividade de investimento imobi- ¤240 milhões, distribuídos por 18 negócios, traduzindo-se
liário foi quase imediato. A desconfiança dos investidores institucionais num valor médio de ¤13 milhões por negócio.
aliada à escassez, ou quase inexistência, de financiamento para o
sector imobiliário, afectou de forma severa o mercado de investimento.

13. 11
No que se refere ao tipo de investidores, o mercado português é claramente dominado pelos investidores institucionais.
Os fundos internacionais concentram a sua atenção nos sectores de retalho e escritórios prime. Os fundos nacionais procuram
essencialmente o mercado de escritórios e industrial, apostando também no retalho de menor dimensão e com necessidades de
gestão reduzidas. Para os nacionais, a diversificação face aos activos mobiliários foi em grande parte a causa da entrada neste
mercado, que oferece rentabilidades muito satisfatórias face ao risco e regista correlações reduzidas com os mercados financeiros.
Os investidores internacionais vêem em Portugal um mercado que oferece ainda rentabilidades compatíveis com outros mercados
emergentes, mas que regista níveis de risco consideravelmente inferiores.
Os segmentos mais procurados continuam a ser os de retalho Volume Investimento por Sector de Actividade
e de escritórios, sendo que a partir desta década começou a
surgir algum investimento nos sectores industrial e hoteleiro e (1990-2010*)
também, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e de
ensino. O sector residencial foi sempre um mercado esquecido
na actividade de investimento, facto que se explica por um 8% INDUSTRIAL
mercado de arrendamento muito pouco profissionalizado e com
um enquadramento legal que, não se adapta aos requisitos dos 12% OUTROS
investidores institucionais. 37% ESCRITÓRIOS
No entanto, desde 2008, com o lançamento dos Fundos de 43% RETALHO
Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional
(FIIAH), foram várias as sociedades gestoras que aderiram
a estes veículos, verificando-se hoje uma maior parcela dos Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
volumes de investimento destinada ao mercado residencial.
O domínio do segmento de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho
desde a década de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os efeitos menos positivos da crise no sector, podem contribuir
para uma mudança deste paradigma. No entanto, os produtos prime do mercado de retalho em Portugal serão sempre alvo de
procura por parte dos grandes investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histórico, mesmo em tempos de
crise como o que vivemos.
A evolução dos valores de mercado, traduzida pelos yields (as taxas de capitalização das rendas na perpetuidade), retrata de
forma fiel o percurso do mercado de investimento em termos globais. Na década de 90, os prime yields situavam-se em níveis
bastante elevados, correspondendo a valores de activos relativamente baixos quando comparados com outros mercados
europeus. A evolução e maior profissionalismo do mercado nacional fez com que se começassem a registar quebras sucessivas dos
yields em todos os sectores, com a consequente subida de valor dos activos. A partir de 2008, os efeitos da crise internacional
foram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajectória ascendente dos yields de mercado que se traduziu em perdas
consideráveis de valor. De Junho de 2008 a Junho de 2010 os prime yields subiram 150 pontos base, situando-se, no final do
primeiro semestre de 2010, nos 7% para escritórios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial.
Evolução Prime Yields (1996-2010)
9%
8%
7%
6%
5%
4%
Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10
Centros comerciais (Yield Líquido) Logística (Yield Bruto) Escritórios (Yield Bruto) Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010
4. Os Fundos de Investimento
Imobiliário (FII)
A indústria de Fundos de Investimento Imobiliário tem investimento, na sua esmagadora maioria fechados (94%),
actualmente sob gestão activos no valor total de cerca de sob a administração de 52 entidades gestoras. Apesar do
¤12,3 mil milhões, de acordo com os dados mais recentes número pouco representativo de fundos abertos, o valor sob
da CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). gestão totaliza cerca de ¤4,86 mil milhões, representando
Estes activos estão distribuídos por mais de 250 fundos de 46% do sector.

14. 12
Não obstante o número elevado de fundos em actividade, esta indústria regista um alto grau de concentração. No que se refere ao
ranking do volume de activos sob gestão, os primeiros três fundos de investimento concentram mais de 20% do valor total, cerca
de ¤2,5 mil milhões. A sociedade gestora Fundimo, integrada no grupo Caixa Geral de Depósitos, gere o maior FII nacional. De igual
nome, este fundo aberto reúne activos cujo valor total ultrapassa ¤1.000 milhões. O fundo Gespatrimónio Rendimento, que soma
perto de ¤900 milhões de activos sob gestão, ocupa a segunda posição neste ranking e é gerido pela ESAF (Espírito Santo Activos
Financeiros), do grupo Banco Espírito Santo. O Santander Asset Management, do grupo Santander-Totta, administra o terceiro maior
FII nacional, o Novimovest, cujos activos sob gestão totalizam cerca de ¤560 milhões.
A indústria dos Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal nasceu em 1987, na sequência da entrada em vigor do Decreto-Lei
n.º 1/87, de 03 de Janeiro de 1987, que veio regulamentar a actividade dos FII em Portugal.
Evolução do Valor Líquido Total dos Fundos de Investimento Imobiliário (1996-2010)
14.000
Milhões Euros
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN
96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10
Fundos de Investimento Fundos Especiais de Fundos de Gestão de Fonte: CMVM
Imobiliário Investimento Imobiliário Património Imobiliário
A primeira década de existência destes veículos de investimento caracterizou-se por uma actividade modesta, de consolidação do
próprio mercado imobiliário: no final de 1996 os FII reuniam activos no valor total de ¤2.300 milhões. Apenas nos últimos 15 anos se
assistiu à forte evolução desta indústria, que registou uma taxa de crescimento média anual de cerca de 14%.
O período entre 2001 e o final de 2006 foi especialmente activo, em linha com a forte evolução que se vivia no mercado ocupacional.
Nestes cinco anos o volume de activos sob gestão cresceu a uma taxa média anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcou
o início de uma fase de abrandamento significativa, com o ritmo de crescimento médio nos 3 anos seguintes a evidenciar uma
quase estagnação do valor dos activos. Este abrandamento tem sido compensado com o desenvolvimento de novos tipos de FII,
designadamente Fundos Especiais de Investimento Imobiliário e Fundos de Gestão de Património Imobiliário.
Proporção de Investimento por Tipo de Utilização dos Imóveis (1997-2010)
100%
Milhões Euros
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET
97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09
Habitação Comércio Serviços Outros Fonte: CMVM

15. 13
A análise do investimento dos FII por tipo de utilização dos imóveis evidencia historicamente um domínio do sector do retalho,
que tem vindo a esbater-se nos últimos anos e que soma actualmente cerca de ¤3.818 milhões. O peso deste sector diminuiu
gradualmente desde o final de 2005, essencialmente devido a um aumento dos activos dedicados a habitação. A representatividade
do sector de habitação aumentou significativamente no final de 2009, atingindo em Junho de 2010 mais ¤800 milhões de activos sob
gestão, devido à criação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional. Os activos dedicados ao sector de
serviços somam perto de ¤2.040 milhões.
5. Investimento imobiliário
estrangeiro
O mercado de investimento imobiliário em Portugal passou a ser considerado pelos investidores estrangeiros a partir da adesão
ao Euro em 1998. A eliminação do risco cambial e a evolução positiva dos sectores de retalho e escritórios contribuíram para atrair
o investimento estrangeiro, que procurava em Portugal tirar partido das elevadas expectativas de mais-valias. Ainda considerado
à data um mercado emergente, o potencial de crescimento do valor dos activos era elevado, associado a um histórico de
estabilidade de rendas que oferecia um risco controlado para os investidores mais conservadores.
Portugal apresentou, desde este momento, um mercado com Investimento Estrangeiro em Portugal
retornos interessantes, especialmente em produtos core, que
evidenciam alguma resiliência à crise e, ao mesmo tempo, (1996-2010)
retornos mais interessantes que noutros países europeus.
8% FRANÇA
Ao longo dos últimos 14 anos, mais de ¤4 mil milhões foram
aplicados por investidores alemães, franceses, holandeses, 26% ALEMANHA
americanos, britânicos e de outras nacionalidades. Mais de 50 21% REINO UNIDO
investidores internacionais investiram, directa ou indirectamente, 16% HOLANDA
em Portugal desde a adesão à moeda única europeia. Porém,
este número poderia ser superior, pois a reduzida dimensão do 13% EUA
mercado não foi, por vezes, capaz de oferecer produto suficiente 4% ESPANHA
em número, qualidade e dimensão, para satisfazer toda 12% OUTROS
a procura que então se registava.
Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010
O destino deste investimento foi maioritariamente o sector de
retalho, quase exclusivamente em conjuntos comerciais de média
e grande dimensão, onde os investidores locais, por uma questão
de dimensão e falta de especialização, se focaram menos. Os
edifícios de escritórios de maior valor, acima de ¤20 milhões, ligeiramente superiores aos dos mercados mais maduros, num
foram também alvo de interesse dos investidores estrangeiros. país que oferece segurança, transparência e menor concorrência.
Apesar das recentes e dramáticas alterações no cenário O futuro da actividade de investimento imobiliário em Portugal
económico que afecta a Europa, bem como do sentimento de estará intrinsecamente ligado ao desempenho futuro da
cautela em relação a qualquer país da Europa do Sul, Portugal economia e dos mercados financeiros. O facto de o país estar
continua bem presente nas intenções de investimento de algumas dentro da zona Euro e de apresentar um bom histórico na
das mais importantes casas de investimento pan-europeu, capacidade de reequilíbrio das suas contas faz com que muitos
que procuram uma efectiva diversificação do risco, retornos investidores se sintam seguros em investir no mercado nacional.
6. Investimento imobiliário no
sector de turismo
O turismo é, indiscutivelmente, um dos principais sectores da economia. De acordo com o Banco de Portugal, em 2009
de actividade da economia portuguesa, unanimemente as receitas turísticas de ¤6.913 milhões constituem a principal
considerado como estratégico e prioritário, dando um rubrica da Balança Corrente, representando mais de 42,5%
contributo significativo, nomeadamente através das receitas das receitas totais dos serviços e 4,2% do PIB. Ainda no ano
externas, para a cobertura do défice da balança comercial e de 2009, o saldo da Balança Turística ascendeu aos ¤4,2
para o combate ao desemprego. mil milhões, correspondendo a uma taxa de cobertura do
sector do turismo na Balança Corrente de 20,1%. Os últimos
O turismo desempenha um papel fundamental e central na números, relativos ao final do primeiro quadrimestre de 2010,
economia portuguesa, destacando-se como o maior sector referem que a Balança portuguesa das viagens e turismo
exportador do país. A Conta Satélite do Turismo de Portugal atingiu os ¤839 milhões, recuperando 30% da receita líquida
(instrumento criado para medir a importância económica do “perdida” no período homólogo de 2009 em relação a 2008.
Turismo) prevê que em 2009 o Valor Acrescentado Bruto
(VAB) gerado pelo sector represente cerca de 5% do VAB Apesar do fraco desempenho registado pelo sector do
nacional, o Consumo Turístico Interior cerca de 10% do PIB turismo em 2009, e provavelmente ainda durante o corrente
e o emprego no sector aproximadamente 8% do emprego ano de 2010, as perspectivas a médio prazo para o turismo

16. 14
nacional são bastante positivas. Um estudo efectuado pela Em 2011 é provável que a tolerância dos bancos e a
Euromonitor International em Agosto de 2009 prevê que em capacidade de resistência dos proprietários continuará
2013 as chegadas de turistas atinjam cerca de 15 milhões e as a ser posta à prova e será inevitável uma “nova” redução dos
receitas turísticas totalizem cerca de ¤10 mil milhões. Por seu valores de mercado. A questão é se essa redução será maior
lado, o WTTC – World Travel and Tourism Council estima um ou menor, o que dependerá sobretudo do ritmo e volume
crescimento da Economia do Turismo de Portugal de 4% ao da eventual colocação no mercado destes activos e das
ano, entre os anos de 2010 e 2020. expectativas dos investidores quanto ao seu desempenho
no futuro.
Relativamente ao investimento imobiliário no sector do
turismo, importa referir que no actual contexto de elevada É certo que existem alguns investidores nacionais e
incerteza quanto ao comportamento das economias nacional internacionais atentos à conjuntura e com avultados capitais
e europeia, a que se junta a rápida deterioração do défice próprios, que aguardam impacientes por oportunidades/
orçamental implicando mais dívida pública e a falta de vendas “forçadas”. Estes dividem-se em dois grupos: um a
liquidez das empresas associada à crescente dificuldade comprar numa perspectiva de longo prazo (private equity)
destas obterem financiamento bancário, muitos investidores e o outro numa base meramente oportunista (vulture funds).
têm assumido uma postura de forte retracção, adiando sine No entanto, a aversão ao risco é ainda elevada, pelo que a
die os investimentos. selectividade é bastante maior que a verificada no passado,
focando-se a sua atenção predominantemente em hotéis
Por outro lado, muitos proprietários têm adoptado uma ditos “troféu”, localizados em zonas prime de Lisboa. Isto é,
postura de “esperar para ver”, tendo estado relutantes em o produto certo na localização adequada. Algumas destas
vender, a menos que forçados pelos credores ou na presença transacções far-se-ão através da aquisição de activos
de ofertas acima das suas expectativas. hoteleiros aos liquidatários ou através da compra directa de
créditos junto dos bancos financiadores, quase sempre com
Porém, verificando-se actualmente uma quase total forte desconto.
indisponibilidade de novos empréstimos bancários e uma
relutância de muitas instituições financeiras em renegociar Embora o desenvolvimento de novos projectos esteja
a dívida na maturidade dos actuais empréstimos, a necessidade bastante condicionado nos próximos tempos, devido ao
de re-financiamento dos empréstimos bancários concedidos desequilíbrio entre oferta e procura em muitos destinos,
a unidades hoteleiras portugueses na década de 90 (incluindo à dificuldade de obtenção de financiamento bancário e
resorts), poderá mesmo levar a um significativo aumento de aos baixos valores dos activos imobiliários, continuam a
transacções “forçadas” nos próximos meses. Tal não se verificou existir no mercado português algumas oportunidades de
ainda em Portugal, pois muitos bancos nacionais preferiram investimento em segmentos específicos, como os hotéis
trabalhar com os seus devedores em soluções alternativas, de charme/boutique nos bairros históricos das principais
evitando a todo o custo a venda aos actuais valores de mercado cidades, os hotéis de segmento económico na periferia das
e a imediata contabilização de imparidades. A banca nacional grandes cidades e centro de cidades secundárias, e os hotéis-
tem procurado monitorar o risco de incumprimento, mas a apartamento/apartamentos turísticos com serviço hoteleiro
manutenção dos fracos desempenhos operacionais de muitos nos maiores centros urbanos.
hotéis e resorts em 2010 poderá precipitar uma diferente
atitude. Porém, não é expectável que estes activos cheguem
ao mercado de forma massiva, o que apenas pressionaria ainda Capítulo elaborado com a colaboração de CTP
mais os valores de mercado, forçando à contabilização de
maiores imparidades.
Por outro lado, e uma vez que se prevê que as actuais taxas
de referência não se mantenham anormalmente baixas por
muito mais tempo, a sua subida gradual, em simultâneo com
o aumento dos spreads bancários (em resultado do agravado
risco do país e crescente custo de financiamento dos próprios
bancos), significará, a curto/médio prazo, um significativo
aumento do custo do capital que muitas operações hoteleiras
não conseguirão provavelmente remunerar.
Para que se verifiquem transacções, importa que se reduza
o crónico afastamento entre os valores oferecidos pelos
investidores e os preços pedidos pelos proprietários, com
os últimos a não reflectir ainda a forte redução dos meios
libertos dos hotéis verificada nos últimos meses. Na verdade,
apesar das difíceis condições económicas e dos mercados
financeiros, devido à relutância de proprietários e dos
bancos em vender a desconto face aos valores do pico da
“bolha”, a disponibilidade de produtos para venda tem sido
mais limitada que o esperado e, não havendo muitas vendas
“forçadas”, os preços têm-se mantido relativamente altos,
o que não será sustentável no curto/médio prazo.

17. 15
7. Resultados do Índice
Imométrica/IPD
O Índice Imométrica/IPD acompanha a evolução do retorno do mercados europeus. Em geral, o retorno do mercado imobiliário
investimento imobiliário detido de forma directa. Em Portugal, continuou a ser fortemente afectado pela subida dos yields,
os resultados deste índice tiveram por base uma amostra de cuja trajectória ascendente só foi travada em 2009. Em
810 imóveis, avaliados no final de 2009 em cerca de ¤ 9.2 mil Portugal, os resultados de 2008 revelavam já os efeitos da crise,
milhões. O sector de retalho é preponderante, representando evidenciando uma quebra severa do retorno total, de 12,2%
cerca de 51% da amostra, mais de ¤ 4.7 mil milhões. para 2,7%. No final de 2009 mantiveram-se as perdas, com a
rentabilidade do imobiliário em Portugal a situar-se nos 0,03%,
Os últimos dados deste Índice revelam a manutenção da ainda assim acima dos valores registados em países como
tendência de queda do retorno total do imobiliário, visível Espanha e França.
um pouco por toda a Europa, incluindo alguns dos principais
Retorno Total - Índice IPD
25%
20%
15%
10%
5% 3,51%
2,53%
0% 0,03%
-1,44%
-5%
-9,38%
-10%
-15%
-20%
-25%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
França Alemanha Espanha Reino Unido Portugal Fonte: Imométrica/IPD
Numa perspectiva a longo prazo, o histórico dos últimos 10 anos deste Índice evidencia que o imobiliário em Portugal se mantém
como uma boa opção para os investidores. O retorno anualizado do imobiliário em Portugal, de 9,4%, apresenta no longo prazo
(10 anos) um valor bastante competitivo face aos principais mercados europeus, situando-se apenas abaixo do Reino Unido. Estes
resultados validam a aposta em Portugal, especialmente para investidores que procuram em geral activos com menor volatilidade e,
consequentemente, menor risco.
Torres Colombo | Fonte: Sonae Sierra, CGD, ING, Iberdrola

18. 16
ENQUADRAMENTO
LEGAL E FISCAL

19. 17
CAPÍTULO I
Formas de Investimento em Imóveis
1. AQUISIÇÃO DIRECTA (ASSET DEAL) titularidade. O registo predial é da responsabilidade do Estado.
Assente nestes princípios, em Portugal vigora, actualmente,
1.1. Propriedade em Portugal o regime da obrigatoriedade de registo predial de factos que
O conceito de propriedade em Portugal segue o figurino determinem a constituição, o reconhecimento, aquisição ou
de outros sistemas jurídicos continentais com raiz no Direito a modificação de direitos reais sobre imóveis.
Romano e no Code Civil francês, abrangendo não apenas
a “propriedade plena” mas também outros direitos reais A falta de registo poderá implicar a falta de protecção do
de garantia e de aquisição. adquirente face a terceiros e bem assim a impossibilidade
de transmissão do imóvel por parte do adquirente.
O conceito de “propriedade plena” coincide assim com
os conceitos francês de “propriété”, britânico de “freehold”, Igualmente, com excepção dos casos especiais tipificados
e com o conceito alemão de “voll eigentum”, assentando no na lei (p.e. registo provisório de aquisição que mantém
direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição do imóvel. a sua prioridade após ser convertido em definitivo)
e atendendo ao princípio da prioridade do registo, o direito
Entre os restantes direitos reais legalmente previstos, registado em primeiro lugar produz efeitos perante terceiros
destaca-se enquanto objecto de transacções imobiliárias, e prevalece sobre os demais direitos incompatíveis de outros
o direito de superfície, semelhante ao “Erbaurecht” alemão, terceiros, ainda que estes tenham sido constituídos em data
o qual se traduz no direito de construir ou manter uma obra em anterior à data do registo.
parte ou na totalidade de terreno alheio, com carácter perpétuo
ou temporário, caso em que no final do respectivo prazo a
propriedade da superfície reverte para o dono do solo.
1.4. Due diligence e contratos preliminares
É recomendável, antes da celebração da compra e venda,
Diferentemente do que sucede com outros sistemas jurídicos, que o comprador directamente, ou através dos respectivos
o sistema português não prevê a denominada “propriedade consultores, verifique a situação comercial, legal, urbanística,
fiduciária”, apenas o admitindo expressamente na Zona Franca ambiental e fiscal do activo imobiliário pretendido adquirir.
da Madeira, onde a possibilidade de constituição de trusts
(gestão fiduciária) para efeitos das actividades aí prosseguidas Neste contexto, é prática de mercado que o comprador
é legalmente admitida. desenvolva uma auditoria (due diligence) cobrindo todas
as referidas áreas, de forma a confirmar que sobre o imóvel
A compropriedade de imóveis é admitida no direito português. em causa não incidem quaisquer ónus, encargos ou limitações
Importa ainda dar nota da possibilidade de constituição de um (registados ou não junto da Conservatória do Registo Predial
edifício, ou de um conjunto de edifícios funcionalmente ligados competente) ou que, existindo, a sua extinção é assegurada
entre si, sob o regime de propriedade horizontal. antes ou após a compra e venda (p.e. direitos de preferência
ou hipoteca).
1.2. Formalidades a cumprir É ainda usual, antes da formalização da compra e venda,
A transmissão da propriedade sobre imóveis (rústicos e/ou a celebração entre as partes de contratos ou acordos
urbanos) em Portugal por compra e venda é formalizada preliminares tendentes à mesma, sob a forma de cartas de
mediante escritura, celebrada perante notário, ou mediante intenções, memorandos de entendimento ou acordos de
documento particular autenticado, celebrado perante advogado, princípios, cujo grau de vinculação varia de caso para caso
solicitador, câmara de comércio e indústria, oficiais de registo consoante o desejado.
ou conservador. A outorga do contrato de compra e venda
depende, ainda, da observância de outras formalidades. Caso se pretenda uma vinculação imediata das partes,
O referido contrato só pode ser celebrado após análise e é normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objecto
confirmação, por parte da entidade celebrante, dos documentos a compra e venda do imóvel pretendido transaccionar, caso
que sejam exigíveis à sua instrução, atendendo ao tipo de em que a celebração do contrato definitivo de compra e
negócio a celebrar e do imóvel a transmitir, bem como dos venda está via de regra condicionada ao cumprimento de
comprovativos do pagamento das obrigações fiscais inerentes. um conjunto de obrigações pelas partes (p.e. construção,
licenciamento e arrendamento do imóvel) ou à verificação de
Entre os documentos necessários à transmissão da propriedade um conjunto de condições (p.e. emissão de autorização de
sobre imóveis destacamos, pela sua importância, a necessidade utilização relativamente ao imóvel ou não exercício por parte
de exibição do alvará de autorização de utilização do imóvel ou de arrendatário de direito de preferência legal que lhe assista
do alvará de licença de construção do mesmo e comprovativo relativamente à venda da propriedade locada). As partes
do respectivo pedido do alvará de autorização de utilização podem, igualmente, acordar na antecipação do pagamento
efectuado há mais de 50 dias (salvo se a sua construção for de parte do preço. Nesta situação em caso de incumprimento
anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que não será necessário pelo promitente comprador o promitente vendedor poderá
cumprir estas formalidades). reter o montante recebido, caso seja este último a incumprir
terá o promitente comprador o direito de receber em dobro
1.3. O Registo Predial os montantes por si pagos por conta do preço. As partes
poderão igualmente acordar na sujeição do contrato promessa a
O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica
execução específica em caso de incumprimento (i.e. a obtenção
dos imóveis, garantindo a segurança do comércio jurídico
de sentença judicial que produza os efeitos da declaração
imobiliário, e confere a presunção da existência do direito e sua
negocial da parte faltosa).

20. 18
Com vista a assegurar a segurança jurídica necessária ao sociais, ao veículo, aos activos imobiliários subjacentes,
promitente comprador, é corrente que na data da celebração do à situação fiscal do veículo e ao cumprimento das respectivas
contrato promessa se efectue um registo provisório de aquisição obrigações fiscais etc.
do imóvel a seu favor junto da Conservatória do Registo Predial.
Salvo no que respeita às sociedades por quotas, em que
1.5. Garantia na compra e venda a transmissão das respectivas quotas está sujeita a forma
escrita, a transmissão de participações sociais de sociedades
De acordo com o Código Civil português, o vendedor anónimas ou de instituições de investimento colectivo (acções
é responsável por defeitos (vícios ou falta de qualidades ou unidades de participação) não está sujeita a exigência de
asseguradas pelo vendedor ou necessárias ao fim a que se forma. As formalidades a observar nas transmissões com vista
destina o imóvel) verificados no prazo de cinco anos contado a assegurar a respectiva eficácia variam igualmente consoante
desde a data da entrega do mesmo pelo vendedor. o tipo de veículo de investimento em causa.
Esta garantia legal pode ser afastada pelas partes, sendo Assim, no caso de sociedades por quotas, a respectiva
designadamente admissível que as partes acordem na venda transmissão está sujeita a registo junto da conservatória
do imóvel “no estado em que o mesmo se encontra”. do registo comercial competente (1) e a comunicação da mesma
à sociedade, sob pena de ineficácia face a esta. No caso
O adquirente do imóvel beneficia de uma garantia legal de de sociedades anónimas e de instituições de investimento
5 anos contra defeitos relativamente ao construtor do mesmo, colectivo (sob forma societária ou não), haverá que distinguir
independentemente de ter ou não sido parte do respectivo consoante estejam em causa valores mobiliários representados
contrato de empreitada, facto que lhe permite, em caso de por documentos em papel (titulados) ou por registos em conta
defeito, demandar directamente o vendedor e/ou o empreiteiro. (escriturais) (2).
O Promotor imobiliário do imóvel (“promotor imobiliário”), Sendo valores mobiliários titulados, se estiverem em causa
salvo se corresponder ao empreiteiro do imóvel (promotor- títulos nominativos, a transmissão efectiva-se mediante endosso
empreiteiro), não é legalmente responsável por defeitos dos mesmos e requerimento à sociedade (emitente) solicitando
do mesmo. o averbamento da nova titularidade no respectivo livro de registo
de acções, caso estejam em causa títulos ao portador, esta
Em transacções imobiliárias comerciais (v.g. centros comerciais, opera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador.
hotéis, parques logísticos) é comum que o vendedor
(independentemente de ser ou não também promotor Sendo valores mobiliários escriturais, a transmissão opera
imobiliário) ofereça ao comprador/investidor uma garantia mediante registo na conta do comprador com base em ordem
contra defeitos durante determinado período, distinguindo-se escrita do vendedor.
normalmente prazos diferentes de garantia contra defeitos
estruturais, infiltrações, equipamentos técnicos, fachadas, vidros,
cobertura, etc. Esta garantia pode ser oferecida com carácter 2.3. Due diligence e contratos preliminares
subsidiário relativamente às garantias legais dos empreiteiros Tal como referido a propósito da aquisição directa de activos
ou com carácter autónomo (ficando o vendedor responsável imobiliários, no caso de aquisição indirecta dos mesmos, através
conjuntamente com o empreiteiro). da compra das participações sociais do veículo proprietário,
é igualmente recomendável a realização pelo comprador de
2. AQUISIÇÃO INDIRECTA (SHARE DEAL) uma auditoria (due diligence) com vista a verificar a situação
comercial, financeira, fiscal, societária, legal e laboral (caso
2.1. Aquisição indirecta existam ou tenham existido trabalhadores) do veículo de
A opção pela aquisição indirecta da propriedade de imóveis investimento cujas participações sociais se pretende adquirir
através da aquisição das participações sociais do veículo de e dos respectivos activos (imobiliários e outros).
investimento proprietário dos mesmos prende-se, sobretudo,
com as implicações fiscais associadas. As considerações feitas em 1.4 supra relativas a contratos
e acordos preliminares tendo por objecto a compra e venda de
Os veículos de investimento imobiliário mais comuns são as activos imobiliários são aqui igualmente aplicáveis mutatis mutandis.
sociedades comerciais (sociedades anónimas e sociedades por
quotas) e as instituições de investimento colectivo sob forma 2.4. Garantias na compra e venda
contratual (fundos de investimento imobiliário) ou sob forma
societária/personalizados (sociedades de investimento imobiliário). Na aquisição indirecta de imóveis (share deal) é comum que
o vendedor assuma a responsabilidade durante determinado
prazo pela violação de declarações e garantias por si prestadas
2.2. Formalidades a cumprir no contrato de compra e venda relativamente ao objecto da
A aquisição de participações sociais de um veículo de compra e venda e aos activos subjacentes. Nestas declarações
investimento é feita através da celebração de um contrato e garantias é usual incluir garantias especiais quanto aos imóveis,
particular de compra e venda, mediante o qual as partes distinguindo-se neste quadro as tipologias de defeitos e os
acordam no preço e demais condições atinentes à transmissão prazos de garantia respectivos, e podendo esta garantia especial
das participações sociais, incluindo normalmente obrigações ou do vendedor funcionar autonomamente ou subsidiariamente
condições especificamente relacionadas com o activo imobiliário face às garantias gerais do construtor do imóvel.
subjacente (p.e. de obtenção de licença enquanto condição para
a aquisição) e declarações e garantias quanto às participações
(1) O registo comercial português pretende conferir segurança jurídica ao mercado societário e publicidade à situação jurídica das sociedades.
(2) Caso estejam em causa valores mobiliários depositados em intermediário financeiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobiliários, poderão haver variações
relativamente ao regime ora descrito.

21. 19
CAPÍTULO II
Veículos e Formas de Investimento Imobiliário
É frequente a constituição de veículos para investimento Conforme referido no ponto 2.2 supra, a transmissão de acções
directa ou indirectamente em activos imobiliários. De seguida não está sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a
analisar-se-ão os veículos de investimento imobiliário mais restrições. Outra peculiaridade traduz-se no facto de via de regra
comuns em Portugal, a saber: (i) as sociedades comerciais, a informação acerca dos respectivos accionistas não ser pública,
(ii) os fundos de investimento imobiliário, e (iii) as sociedades permitindo manter confidencialidade quanto à titularidade do
de investimento imobiliário. respectivo capital social.
3. SOCIEDADES COMERCIAIS 3.2. Sociedades por Quotas (“Lda,”)
A maior parte das sociedades comerciais portuguesas adoptam As sociedades por quotas constituem, de longe, o tipo societário
o tipo de sociedade anónima (“SA”) ou de sociedade por quotas mais utilizado em Portugal, correspondendo à estrutura típica das
(“Limitada”) as quais têm como denominador comum o facto de pequenas e médias empresas em virtude de ter menores exigências
serem sociedades de responsabilidade limitada. de capital inicial, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e
de estrutura, e do maior controlo assegurado aos sócios fundadores.
3.1. Sociedade Anónima (“SA”)
A transmissão de quotas está sujeita a forma escrita
A sociedade anónima constitui o tipo societário característico e a registo obrigatório conforme descrito no ponto 2.2 supra.
das empresas portuguesas de maior dimensão. O seu capital O seu capital social é dividido em quotas, devendo observar
social é dividido em acções, devendo observar um mínimo inicial um mínimo inicial equivalente a ¤ 5.000 e ter, inicialmente,
equivalente a ¤ 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, dois sócios. A lei admite que sejam constituídas com sócio único,
5 accionistas. No entanto, é admitida legalmente a possibilidade caso em que deverão conter na sua denominação a expressão
de constituição de uma SA com um sócio único, desde que o “sociedade unipessoal por quotas”, estando sujeitas a algumas
mesmo corresponda a uma sociedade comercial. especificidades legalmente previstas.
Campus da Justiça | Fonte: Norfin

22. 20
A identidade dos respectivos sócios e o valor da respectiva Desta forma, e na generalidade dos casos, os investidores
quota é informação registada junto da conservatória do registo imobiliários recorrem a sociedades gestoras de fundos de
comercial, sendo de acesso público. investimento imobiliário já existentes, especializadas na
constituição e gestão de FII, regulando-se depois as relações
4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO entre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestora
através do regulamento de gestão do FII e dos demais
Os fundos de investimento imobiliário (“FII”) são um dos veículos instrumentos contratuais que possam ser necessários.
de investimento imobiliário com maior profusão no mercado
português nos últimos anos, facto que se deveu essencialmente
ao regime fiscal favorável de que têm beneficiado. 4.3. Depositário
Os valores mobiliários que constituam património do FII
Os FII constituem patrimónios autónomos, pertencentes, num devem ser confiados a um único depositário, o qual deverá
regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas corresponder a uma instituição de crédito. O depositário
singulares ou colectivas, designadas por participantes, que deve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro
não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das Estado-Membro da União Europeia, deve estar estabelecido
entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gestão. em Portugal através de sucursal.
Os FII são divididos em partes de conteúdo idêntico A sociedade gestora e o depositário respondem solidariamente
denominadas “unidades de participação” (3) que podem revestir perante os participantes pelo cumprimento das obrigações
forma de registos em conta (forma escritural) ou de documentos previstas na lei e no regulamento de gestão do FII.
em papel (forma titulada).
4.4. Actividade do FII
4.1. Tipos de FII Os FII podem desenvolver as seguintes actividades imobiliárias:
Os FII podem ser abertos, fechados (de subscrição pública (a) a aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a
ou particular (4) ) ou mistos, consoante as suas unidades outras formas de exploração onerosa; (b) a aquisição de imóveis
de participação sejam em número variável, fixo ou variável para revenda; (c) a aquisição de outros direitos sobre imóveis
e fixo, respectivamente. Os FII fechados (de subscrição tendo em vista a respectiva exploração económica; e (d) o
particular) têm sido o tipo de FII mais utilizado pelos desenvolvimento de projectos de construção e de reabilitação
investidores para promover os respectivos investimentos de imóveis, com vista à sua exploração onerosa ou revenda.
imobiliários em Portugal.
Por sua vez, aos FII é vedado: (a) onerar por qualquer forma
4.2. Gestão do FII os seus valores, excepto para a obtenção de financiamento,
dentro dos limites estabelecidos na lei; (b) conceder crédito,
Os FII correspondem a um tipo de instituições de investimento incluindo a prestação de garantias; (c) efectuar promessas de
colectivo de base contratual não personalizados (i.e. não são venda de imóveis que ainda não estejam na titularidade do FII,
dotados de personalidade jurídica), pelo que a sua gestão é exceptuando-se as promessas de venda de imóveis efectuadas
necessariamente desenvolvida por terceiros. Podem desenvolver no âmbito do desenvolvimento de projectos de construção.
as funções de entidade gestora de FII as “sociedades gestoras
de fundos de investimento imobiliário” ou “mobiliário”, com sede O activo de um FII pode ser constituído por imóveis, liquidez
principal e efectiva da administração em Portugal, ou instituições e participações em sociedades imobiliárias, devendo esta
de crédito (p.e. bancos, sociedades de locação financeira composição observar as regras e limites legalmente previstos
e sociedades de investimento). para cada tipo de activo.
As sociedades gestoras, no exercício das suas funções, devem Os imóveis dos FII devem ser objecto de avaliação por, pelo
actuar no interesse exclusivo dos participantes, competindo-lhes, menos, dois peritos avaliadores independentes com uma
em geral, a prática de todos os actos e operações necessários ou periodicidade mínima bi-anual, e nas demais situações previstas
convenientes à boa administração do FII, de acordo com critérios na lei (p.e. previamente ao desenvolvimento de projectos de
de elevada diligência e competência profissional. construção e antes da aquisição e venda de imóveis). Note-se
que existem regras específicas aplicáveis à avaliação dos activos
Em particular, as sociedades gestoras devem, entre outras imobiliários dos FII (critérios de avaliação, etc.), em particular no
funções, e actuando por conta do FII, seleccionar os valores que diz respeito aos projectos de desenvolvimento imobiliário
(p.e. os imóveis) que devem constituir o activo do FII e celebrar integrados nos mesmos.
todos os negócios e actos necessários à aquisição e gestão
do património do FII, i.e. é a sociedade gestora que, em O regulamento de gestão dos FII fechados deve definir as
representação do FII, deve celebrar os actos necessários regras de convocação e funcionamento e as competências da
à actividade do mesmo. assembleia de participantes respectiva, aplicando-se, na sua falta
ou insuficiência, o disposto na lei para as sociedades anónimas.
Por outro lado, importa notar que a constituição de sociedades
gestoras é um procedimento complexo, sujeito a autorização
do Banco de Portugal. As sociedades gestoras estão sujeitas 4.5. Constituição
à supervisão desta entidade e da Comissão do Mercado de A constituição de um FII está sujeita a autorização da CMVM,
Valores Mobiliários (“CMVM”), devendo a sua actividade e depende da apresentação de requerimento subscrito pela
obedecer a diversas regras, bem como a requisitos de capitais sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamento
próprios. de gestão, dos contratos a celebrar com o depositário, bem
(3) As unidades de participação constituem valores mobiliários sem valor nominal que incorporam o direito a uma fracção ideal num património colectivo/autónomo.
(4) Consoante a oferta das unidades participação do FII seja pública ou particular nos termos do disposto no Código de Valores Mobiliários.

23. 21
como dos documentos comprovativos de aceitação de funções
de todas as entidades envolvidas na actividade do FII.
O FII deverá, no prazo de um ano contado da respectiva
constituição, ter um património sob gestão mínimo equivalente
a ¤ 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar
a autorização de constituição concedida.
O regulamento de gestão, que deverá ser elaborado e mantido
actualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos
identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositário,
e ainda os direitos e obrigações dos participantes, da sociedade
gestora e do depositário, a política de investimentos do FII
e as condições da sua liquidação.
Os FII fechados podem ter duração determinada ou
indeterminada. Nos FII fechados de duração determinada
esta não pode exceder 10 anos, sendo permitida, mediante
o preenchimento de certas condições, a prorrogação deste
período por uma ou mais vezes.
Convento dos Inglesinhos | Fonte: Chamartín Imobiliária
4.6. Encargos
Os FII devem suportar vários encargos e despesas envolvidos momento da sua constituição, variando com os eventuais
na sua constituição e administração (para além, naturalmente, aumentos e reduções de capital de que seja alvo, à semelhança
daqueles inerentes aos negócios imobiliários em causa), de um FII fechado.
destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas
à CMVM; (b) comissões devidas à sociedade gestora e ao À semelhança do que sucede com as sociedades gestoras de
depositário; (c) honorários devidos pelas avaliações dos imóveis FII, as SIIMO deverão tomar as medidas necessárias a que
obrigatórias por lei; e (d) honorários devidos pelas auditorias o valor líquido global do seu património não desça abaixo
às contas dos FII que sejam legalmente exigíveis. de ¤ 5.000.000.
5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO 5.2. Gestão das SIIMO
IMOBILIÁRIO Diferentemente do que sucede com os FII, em que há uma
À semelhança do que já sucedia na maior parte dos países incontornável separação entre a entidade gestora e os
europeus, foi recentemente introduzida no ordenamento jurídico participantes (detentores das unidades de participação),
português através do Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho, exercendo aquela a gestão com base contratual ou fiduciária
a possibilidade de constituição de fundos de investimento (i.e. com base no regulamento de gestão do FII que suporta
imobiliário sob forma societária, através das legalmente o mandato de gestão da entidade gestora), nas SIIMO essa
designadas “Sociedades de Investimento Imobiliário” (“SIIMO”). separação de riscos não é necessária, podendo os accionistas ser
simultaneamente investidores por via da detenção de acções
e gestores dos activos da SIIMO (autogestão) ou, em alternativa,
5.1. Tipos de SIIMO designar para o exercício dessa gestão uma sociedade gestora
As SIIMO são instituições de investimento colectivo dotadas de fundos de investimento imobiliário (heterogestão).
de personalidade jurídica, que podem assumir a forma de
sociedade anónima de capital variável (“SICAVI”) ou de capital Assim, a principal vantagem das SIIMO a este nível consiste na
fixo (“SICAFI”), e cujos activos imobiliários são por elas detidos possibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores
em regime de propriedade e geridos, a titulo fiduciário, pelas (accionistas da SIIMO) terem um papel interventivo no seu
próprias (autogestão) ou por uma entidade terceira contratada funcionamento.
(heterogestão), de modo independente e no interesse exclusivo
dos accionistas. A actividade das SIIMO fica sujeita à supervisão dual do Banco
de Portugal e da CMVM (já aplicável às sociedades gestoras
As SICAVI e as SICAFI estão sujeitas ao regime legalmente de fundos de investimento imobiliário, enquanto intermediários
previsto respectivamente para os FII abertos e fechados financeiros).
e, naquilo que não seja incompatível com esse regime
e com a natureza e objecto destas SIIMO, ao regime previsto
no Código das Sociedades Comerciais e demais legislação
5.3. Constituição das SIIMO
societária portuguesa. Finalmente, refira-se que as regras relativas à constituição
dos FII aplicam-se à constituição das SIIMO, mutatis mutandis,
O capital social mínimo inicial das SIIMO é equivalente o mesmo sucedendo com o Código das Sociedades Comerciais
a ¤ 375.000, dividindo-se em acções nominativas de conteúdo em geral relativamente às formalidades de constituição de
idêntico sem valor nominal. sociedades comerciais que não sejam contraditórias com
o regime dos FII e com a natureza e objecto das SIIMO.
O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento,
ao valor líquido global do seu património, variando em cada Considera-se como data de constituição das SIIMO a data
momento em função dos resgates e subscrições à semelhança do registo do respectivo contrato de sociedade junto da
do capital de um FII aberto, e o das SICAFI ao definido no Conservatória do Registo Comercial.

24. 22
CAPÍTULO III
Enquadramento Fiscal
6. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (b) O contrato deve dizer respeito à totalidade do imóvel ou a
fracções autónomas (e não apenas a uma parte dos mesmos);
6.1. Imposto Municipal sobre as
Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) (c) O imóvel deve ser usado pelo adquirente/arrendatário para
e Imposto do Selo exercer actividades que confiram, total ou parcialmente, direito
à dedução do IVA suportado;
Regra geral, as aquisições onerosas de imóveis estão sujeitas
a IMT, à taxa de 6,5%, se estiverem em causa prédios urbanos (d) No caso da locação de imóveis, o valor da renda anual
ou terrenos para construção, e de 5%, se estiverem em causa deve ser igual ou superior a 1/25 do valor de aquisição
prédios rústicos, cobrada sobre o respectivo preço ou valor ou construção do imóvel.
patrimonial tributário, consoante o que for mais elevado. Caso
se trate de imóveis destinados a habitação, a taxa aplicável Não é possível a renúncia à isenção de IVA sempre
será reduzida, podendo variar entre 0% e 6%. A taxa de IMT que vendedor/senhorio ou comprador/inquilino seja
aplicável é de 8% sempre que o adquirente seja residente em uma entidade não residente sem estabelecimento estável em
país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente Portugal, uma vez que a mesma não será obrigada a dispor de
mais favorável, constantes da lista aprovada pela Portaria n.º contabilidade organizada nos termos dos Códigos do Imposto
150/2004, de 13 de Fevereiro (“Paraíso Fiscal”). sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”) ou do
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”)
As aquisições de imóveis estão igualmente sujeitas a Imposto (refira-se no entanto que, de acordo com a posição que tem
do Selo, à taxa de 0,8%, cobrado sobre o mesmo valor sobre vindo a ser assumida por alguns Serviços de Finanças, a condição
que incide o IMT (excepto se houver renúncia à isenção de em causa dever-se-à considerar preenchida sempre que a
Imposto sobre o Valor Acrescentado - “IVA” - aplicável, caso em entidade não residente opte por ter contabilidade organizada
que não será devido Imposto do Selo, continuando contudo a em Portugal, ainda que a tal não esteja obrigada).
aplicar-se o IMT).
Para obter a renúncia à isenção do IVA, o vendedor/senhorio
Regra geral, ambos os impostos deverão ser pagos pelo deve obter a emissão de um certificado que se destina
adquirente antes da outorga da escritura pública que titula exclusivamente a confirmar que as partes envolvidas na
a transmissão do imóvel. Para o efeito, o adquirente deverá transacção manifestaram a sua intenção de renunciar à isenção
apresentar junto de qualquer Serviço de Finanças a declaração do IVA e declararam estarem reunidas as condições necessárias
Modelo 1 de IMT, com base na qual serão efectuadas as para o efeito.
liquidações dos referidos impostos (regra geral, a declaração em
causa poderá igualmente ser apresentada por via electrónica). No que respeita à alienação de prédios, o IVA devido deve ser
Depois de pagas, as liquidações de IMT e Imposto do Selo serão liquidado pelo adquirente (mecanismo de auto-liquidação) no
válidas pelo prazo de 2 anos. período de tributação correspondente à data na qual a renúncia
se torna efectiva (que é data da outorga do respectivo contrato
6.2. IVA definitivo de compra e venda).
Regra geral, as operações sujeitas a IMT (ainda que isentas), bem
como o arrendamento de bens imóveis, estão isentas de IVA. Relativamente ao arrendamento de imóveis, o senhorio deve
Contudo, e dado que a referida isenção é uma isenção liquidar o IVA devido sobre as rendas a cobrar aos inquilinos, no
incompleta, ou seja, uma isenção que não permite ao vendedor período de tributação no qual tenha lugar a renúncia à isenção.
do imóvel deduzir o IVA suportado com referência ao mesmo,
é possível renunciar à sua aplicação. Sendo este o caso, O IVA incorrido pelo vendedor/senhorio com o imóvel pode ser
a aquisição do imóvel estará sujeita a IVA, à taxa de 21%. deduzido no período de tributação no qual a renúncia à isenção
é considerada efectiva ou no período de tributação seguinte,
A renúncia à isenção de IVA aplicável à aquisição de imóveis dentro de quatro anos após a data das respectivas facturas.
poderá, em certos casos, ser uma opção vantajosa, na medida
em que tal renúncia permitirá ao vendedor deduzir o IVA incluído O IVA suportado na construção do imóvel pelo sujeito passivo
no custo de aquisição ou construção do imóvel, bem como que, de forma regular, exerce a actividade de construção de
qualquer outro IVA suportado no exercício da sua actividade. imóveis para venda ou arrendamento pode ser deduzido dentro
do período de oito anos, uma vez provado que a construção
De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n.º 21/2007, do referido imóvel durou mais de quatro anos.
de 29 de Janeiro, a renúncia à isenção de IVA aplicável às
operações imobiliárias só é admitida quando se mostrem 7. DETENÇÃO DE IMÓVEIS
satisfeitas algumas condições, das quais destacamos as mais
relevantes:
7.1. Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”)
O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial
Condições Objectivas: tributário dos imóveis, devido pelos respectivos proprietários
a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI é, regra geral, pago em
(a) O prédio deve ser qualificado como um prédio urbano duas prestações, nos meses de Abril e Setembro.
(ou fracção autónoma deste) ou, no caso de transmissão,
como terreno para construção; Actualmente, as taxas de IMI variam entre 0,2% e 0,4% para
os prédios urbanos e terrenos para construção (excepto para