Mercado de suelo y politica territorial 11 abril2014

mercado del suelo y políticas públicas territoriales
TALLER DE PROYECTO URBANISTICO
11 de abril de 2014

Objetivo de la presentación
Presentar y reflexionar acerca de cuestiones urbanas
orientadas a comprender
1. el funcionamiento del mercado del suelo
2. la respuesta de las políticas públicas territoriales
mercado del suelo y políticas públicas territorial

Estructura de la presentación
1 / Presentación y objetivos
2 / Marco conceptual
3 / El funcionamiento del mercado de suelo
4 / Características de las políticas urbanísticas
5 / Propiedad del suelo y mercado
6 / Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía

2 / Marco conceptual
1.Modos de desarrollo urbano de las ciudades
argentinas
2.Funcionamiento de los mercados de suelo
3.Características de las políticas urbanísticas
4.Evidencias de los últimos años

•La ciudad es un sistema complejo.
• La ciudad es un tablero de fuerzas donde
permanentemente se expresan y nunca se
dirimen totalmente los conflictos.
• La ciudad es un artefacto que
permanentemente distribuye costos y beneficios
ó pérdidas y ganancias
Modos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas

La ciudad como entramado de intereses
-la del Estado ó la política
pública
-la del mercado ó la
acumulación del capital
-la de la reproducción de la
vida ó la necesidad
La reproducción de la ciudad es el resultado
de la articulación de tres lógicas o sentidos :

-la del Estado
ó la política pública

-la del mercado ó la
acumulación del capital

-la de la reproducción de la
vida ó la necesidad

¿Por qué crecen las ciudades?
• 1 http://www.un.org/cyberschoolbus/spanish/cities/eun04txt.htm
incremento natural
migración rural-urbana
crecimiento económico
• 2 Universidad de Chile.
Las ciudades crecen y se expanden principalmente gracias a la inmigración.
La inmigración produce un equilibrio poblacional
La inmigración es producto de cambios en las estructuras socio-económicas.
La migración campo-ciudad ha generado un incremento de las tasas de
fertilidad
En la ciudad se produce la segregación y el conflicto social
• 3

¿Cómo crecen las ciudades?
• 1
• 2
• 3
Expansión
Consolidación
Densificación

3 / El funcionamiento del mercado de suelo

2. El funcionamiento del mercado de suelo
Paisaje, calidad ambiental
y accesibilidad
Escenario futuro de
progreso = valorización
Asequibilidad / Facilidad
para alcanzar

Naturaleza del precio del suelo urbano
•Lo que se tranza en el mercado no son las características
físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de
la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que
ofrece el suelo urbano.
•• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el
precio está condicionado por lo que sucede en el entorno
inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto
urbano mas amplio.
••• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos

El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional
La formación del precio

La formación del precio
Que hizo Don Zapata para obtener ganancias?
Porque creció el valor de su terreno?
Quienes participan de esta valorización?
Como y a quien retribuye Don Zapata la valorización
de su terreno?

Factores que inciden en la estructura de precios del suelo
1.Accesibilidad
2.Centralidad
3.Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4.Estructura socio – económica
5.Estructura espacial
6.Demandas locacionales
7.Calidad urbana / paisajística / ambiental
8.Cobertura de infraestructura
9.Proyectos privados y públicos
10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas,
impuestos

4 / Características de las políticas urbanísticas
• La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente
componentes autogestivos donde los pobladores tienen un
papel central como constructores sociales y evolutivos del
hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el
mercado inmobiliario formal.
• Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de
producción de ciudad de los países centrales divorciándose de
los procesos reales locales.

Características de las políticas urbanísticas

Crecimiento de los mercados informales

Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos.

Sintesis
La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de
los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente
patrimonialista de toda la sociedad
Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo
del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos.
La discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta
Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la
ciudad y a la propiedad inmueble
El problema de nuestras ciudades no es la falta de planeamiento sino el actual
orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo

Lineamientos generales para una política del suelo
Mayor integración entre herramientas urbanísticas
(plan / proyecto / norma)
•Abordaje integral de los procesos territoriales y
enfoque estratégico
•Mayor integración entre estas y herramientas
fiscales / tributarias, administrativas, económicas,
etc.

5 / Propiedad del suelo y mercado
La función social de la propiedad o la propiedad como función
social
• La función social es un elemento constitutivo de la esencia
misma de la propiedad y no algo externo.
En cualquier caso el derecho de propiedad:
• no es absoluto / implica deberes
• tiene claras limitaciones
• prevalece el interés colectivo sobre el individual
• no lleva implícito el derecho de construir

• Artículo 38 de la Constitución de 1949 “La
propiedad privada tiene una función social y, en
consecuencia, estará sometida a las obligaciones
que establezca la ley con fines de bien común.”
Propiedad del suelo y mercado

Constitución de la Provincia de Entre Ríos. 2008
Artículo 23
La propiedad privada es inviolable y tiene función social.
Artículo 25
El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer
efectivo el derecho de todos los habitantes a una vivienda
digna, con sus servicios conexos y el espacio necesario para
el desarrollo humano, en especial destinado a los sectores de
menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada
con los municipios, comunas e instituciones que lo requieran,
con el aporte solidario de los interesados.

Constitución de la Provincia de Santa Fe. 1962
Artículo 15
La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el
fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes,
previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley.
La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede
desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la
seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede
limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local.
Artículo 16
El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus
derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las
limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para
asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las
justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general.

Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía
La movilización de parte (o de la totalidad) de
aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles
a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en
recaudación pública por la vía fiscal (impuestos,
tasas, contribuciones y otras formas) o, mas
directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio
de los ocupantes o de la comunidad en general.
En base a M O Smolka – LILP

Clasificación de los Instrumentos de Gestión Urbana
•Instrumentos de planificación
•
•Instrumentos de promoción y desarrollo
•Instrumentos de financiamiento
•Instrumentos de redistribución de costos y
beneficios de la urbanización
•Instrumentos de participación ciudadana

PUI Noreste
PUI Santa Rosa
PUI Oeste
Programas Urbanos Integrales
 Procesos integrales de intervención
en áreas urbanas estratégicas.
 Gestión articulada de propuestas de
orden físico, social e institucional.
 Coordinación de acciones de
diferentes áreas del Municipio y
Provincia.
 Gestión participativa: encuentros
ciudadanos con organizaciones e
instituciones barriales y vecinos.
Política urbana y habitacionalCaracterísticas del municipio
El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la
urbanización

Programa Urbano Integral del Noreste
Área de intervención
Funes
Pavón
 Calidad ambiental
 Accesibilidad
 Tierra vacante
 Redes de servicio existentes
Características del municipio
urbanización

Programa Urbano Integral del Noreste
Área de intervención
Funes
Pavón
 Fragmentación
 Inadecuada dotación
equipamientos e infraestructura
 Asentamientos informales
 Riesgo pluvial e hídrico
urbanización

PUI Noreste. Intervención urbana integral
 Reubicación familias en áreas
de vulnerabilidad hídrica y por
apertura de calles
 Regularizaión dominial
 Construcción y mejoramiento
de viviendas sociales
 Extensión redes Infraestructura
y servicios
 Equipamiento social
 Puesta en valor de espacios
públicos
 Jerarquización trazado vial
 Generación de suelo urbano
urbanización

PUI Noreste. Intervención urbana integral
 Reubicación familias en áreas
de vulnerabilidad hídrica y por
apertura de calles
urbanización

Programa «Mi Tierra, Mi Casa»
 Convenio de gestión
asociada de
urbanizaciones de
interés social
 Generación de suelo
urbano
 Habilitación progresiva
de 1.500 lotes con
servicios
 Aporte de tierras
fiscales
 Captación de tierras
privadas
 Inversión obras de
infraestructura

urbanización
Ordenanzas 11796 y 11797/13
 Aprobación del convenio
 Autorización de financiamiento
 Autorización suscripción plan adjudicación
 Creación fondo especial de urbanización
 Definición mecanismos de incentivo a la
urbanización y régimen de recupero del
mayor valor del suelo

Ordenanzas 11796 y 11797/13
 Aprobación del Plan Director
 Creación del Distrito Residencial Especial
 Afectación y ensanche de calles
urbanización

Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Plan Director
Plan Director
 Definición y jerarquización del trazado vial
 Disposición equilibrada de espacios
públicos y privados.
 Ubicación específica de espacios verdes y
equipamiento especial
urbanización

Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Modificación ROU
Definición características Distrito
 Densidad mixta en área de
consolidación
 Mayor densidad y edificabilidad
 Nuevos usos
 Dimensión mínima de lotes
urbanización

Donación de tierras para el programa
 Propietarios de tierras libre de ocupación en el área
 Convenio de urbanización especial
 Compromiso de donación de un porcentaje de tierra para ser
incluida en el programa
 Compensación del mayor valor de suelo producto de:
La obra pública estatal
La rezonificación del Distrito (mayor densidad y
edificabilidad)
Mecanismos y herramientas para incentivar la
urbanización y el recupero del mayor valor del suelo
urbanización

Compensación por el mayor valor del suelo
Aumento progresivo del % de tierra a donar al programa :
 7 % en el primer año
 10 % durante el segundo año
 15% a partir del tercer año
Régimen de promoción
Beneficios a partir de la firma del convenio y aprobación del
plano:
 Exención de sobretasa por baldío por un año
 Descuento en la Tasa General de Inmuebles:
 70 % durante el primer año
 50 % durante el segundo año
 30 % durante el tercer año
Mecanismos y herramientas para incentivar la
urbanización y el recupero del mayor valor del suelo
urbanización

urbanización

Urbanización terrenos municipales
 13 Ha Barrio Nueva Esperanza Este
 381 Lotes de 200 m2
 42% Reserva con destino a reubicación
de familias asentadas en áreas de riesgo
 58% A demanda general a precios y
financiamiento accesible
Programa “Mi Tierra, Mi Casa”
urbanización

Programa “Mi Tierra, Mi Casa”
Distribución lotes Nueva Esperanza Este
 Integración física y social
 Distribución equitativa suelo
 Inclusión
urbanización

BIBLIOGRAFIA Y FUENTES
MERCADO DEL SUELO Y POLITCA TERRITORIAL
Para la preparación de esta clase he utilizado materiales de los arqs. Eduardo REESE y Sara LAURIA.
Como material de profundización se sugiere:
Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina. Políticas e Instrumentos
para el Desarrollo Urbano. Autor Martin SMOLKA. 2013
Para las evaluaciones:
Lungo, Mario y Rolnik, Raquel (1998). Gestión estratégica de la tierra urbana. Artículo. Fundación Prisma -
Programa Salvadoreño de Investigación sobre Desarrollo y Medio Ambiente, El Salvador.
Morales-Schechinger, Carlos (2006). Políticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperación
de plusvalías. Artículo.
Morales-Schechinger, Carlos (2007). Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano. Texto
preparado para diversos módulos del curso a distancia “Mercados de Suelo Urbano en América Latina” del
Lincoln Institute of Land Policy.
Reese, Eduardo (2003). Instrumentos de gestión urbana, fortalecimiento del rol del municipio y desarrollo
con equidad. Curso de Gestión Urbana. Lincoln Institute of Land Policy

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