Presentatie Henk Jagermsa aan de klanten van Syntrus Syntrus Achmea Real Estate & Finance op 11 oktober 2012. Syntrus Achmea Real Estate & Finance presenteert op deze 11 oktober ook ´Beleggingsnota 2013-2015 Vastgoed en Hypotheken’. De belegger verwacht dat de rendementen voor Nederlands vastgoed in 2012 en 2013 aan de bescheiden kant blijven. Vanaf 2014 wordt echt herstel verwacht, als de waardedalingen op de winkel- en woningmarkt grotendeels achter de rug zijn. Voor kantoren verwachten we ook in 2014 en 2015 een waardedaling.

1. Transformatie als status quo
11 oktober 2012
Henk Jagersma
Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

2. Agenda
 Wereld verandert steeds sneller
 Verandering en lange termijn vastgoed
 Verandering in het speelveld
 Verandering en kansen in de vastgoedmarkt
 Introductie workshops
Pagina 2 11-10-2012

3. Snelheid van verandering
Pre historie 1794 1892 1980 - 1994
 300 jaar om van
telegraaf naar
smartphone te gaan
 4 jaar om smartphone
tot universeel
instrument te maken
2007 - 2011
Pagina 3 11-10-2012

4. Snelheid van verandering
Pre historie Middeleeuwen 1804 30kmh 1908 120 kmh
 100 jaar om 90 km per
uur sneller te gaan
 26 jaar om 311 km per
uur sneller te gaan
1981 - 270 kmh 2007 - 581 kmh
Pagina 4 11-10-2012

5. Snelheid van verandering
1500 1903 – 12 seconden 1940
 400 jaar om van tekening
naar vlucht te gaan
 In 100 jaar van 1e vlucht
naar de 1e ruimtevlucht
 In 22 jaar naar eerste
commerciële ruimtevlucht
1981 2003
Pagina 5 11-10-2012

6. Verandering als status quo
 Snelheid van verandering
neemt toe
 Noodzaak om in te spelen op
continu veranderen
 Snel kunnen veranderen en
anticiperen op verandering is
noodzakelijk om te
transformeren
 Snelheid van veranderen ook
zichtbaar in vastgoed sector
Pagina 6 11-10-2012

7. Vastgoed blijft lange termijn product
 Er verandert veel:
– In de markt van vraag en
aanbod, nu crisis.
– In de wijze van realiseren
(kostenreductie, rolverdeling
etc.)
– In gebruik
 Lange termijn fundamentals
blijven goed
 Geheel vraag een actieve
vastgoedstrategie gericht op
lange termijn rendement
Pagina 7 11-10-2012

8. Grootste vastgoed crisis van na de oorlog
Pagina 8 11-10-2012

9. Stabiele rendementen en vastgoed als inflatiehedge bieden kansen
institutionele (vastgoed) belegger
Rendement per assetclass
Bron: Morgan Stanley Capital International Inc; JP Morgan GBI (7-10 jaar)  Ondanks verandering
blijft vastgoed lange
termijnbelegging
Aandelen*
50
Obligaties*  Stabiele rendementen
Totaal Rendement %
40 Vastgoed en laag risico
30
20
10  Diversificatie in de
0
-10 portefeuille
-20
-30
-40  Uitstekende
-50
inflatiehedge, met
name woningen
Pagina 9 11-10-2012

10. Rendementen herstellen
Bron: Syntrus Achmea Vastgoed o.b.v. CPB, CBS en IPD cijfers
 Herstel vanwege sterk gedaalde productie en toenemende vraag
 Tempo mede afhankelijk van herstel financiële markten
Pagina 10 11-10-2012

11. Overheid vraagt pensioenfondsen te hulp
 Toenemende vraag om financiering BV Nederland
 Rendement bieden voor deelnemers is primaire doelstelling
pensioenfondsen
 Vraag biedt wel kansen
 Kansen verkennen om hierop in te spelen
Pagina 11 11-10-2012

12. Inflatie risico of noodzaak?
 Al jaren grote monetaire
financiering
 Hoge inflatie reduceert
schulden
 Overheid in EU en US hebben
hier baat bij
 IMF bepleit hoge inflatie en
hogere lonen Duitsland en
Nederland voor herstel rest
EU
Pagina 12 11-10-2012

13. Risico op hoge inflatie meer dan aanwezig
 2% stijging BTW leidt onherroepelijk
tot hogere inflatie
 Consumptie 2% duurder met slechts
margedruk als beperkend effect
 Sterk stijgende kosten grondstoffen
 Hogere lonen in BRIC landen
 Stijgende arbeidsproductiviteit maakt
deel goed
Pagina 13 11-10-2012

14. Grote onzekerheid taxaties
 Institutionele beleggers hanteren
ROZ/IPD:
– Onafhankelijk
– 1x per jaar extern
– en wisseling van taxateurs
 DNB wil de markt naar dit niveau
brengen, maar verschillende belangen
 Taxatie van een object blijft moeilijk:
 Wat is de waarde van een object?
– Wat de gek er voor geeft?
– Wat je er bij verkoop nu voor kan
krijgen
– De waarde die een creatief ondernemer
ermee kan realiseren?
 Waarderen is geen wiskunde!
Pagina 14 11-10-2012

15. Verandering vastgoedmarkt
 Sterke daling in mogelijkheid
om vastgoed te verkopen voor
alle sectoren
 Primair door gebrek aan
middelen om zakelijke en
particuliere hypotheken te
verstrekken
 Leidt tot veranderende rol
belegger!
Pagina 15 11-10-2012

16. Het nieuwe beleggen vraagt actieve rol
 Ontwikkelaars: gebrek aan
financiering
 Vooraan in het ontwikkelproces
sturen
 Meer richten op optimalisatie
bestaand
 Risico´s actief managen
– andere risico´s dan in het
verleden
– rol risicovoller en moeilijker
– rol veel actiever om
maatschappelijke meerwaarde
te creëren: (lijnbaan)
Pagina 16 11-10-2012

17. Verandering en kansen in de woningmarkt
 Traag uitponden woningen (financiering!)
 Verhuur woningen loopt uitstekend
 Sterke vraag naar vrije sector huurwoning als
gevolg van demografische ontwikkelingen en
stagnatie koopmarkt
 Verhuurdersheffing voor sociale
huurwoningen van € 365 is nadeel
 Dalende productie nieuwbouw geeft druk op
woningmarkt
 Risico faillissementen groot
Pagina 17 11-10-2012

18. Verandering en kansen in de winkelmarkt
 Impact internet
 Internet en fysieke winkel kunnen elkaar
versterken
 Economische tegenwind
 Met name B locaties en aanloopstraten kritisch
 A1 locaties blijven winkelend publiek trekken
 Blijven inspelen op kansen in binnensteden
 Kracht van de stad wordt al 4 jaar als strategie
voor omvormen portefeuilles gebruikt.
 Goed wordt beter, minder goed wordt slecht
Pagina 18 11-10-2012

19. Verandering en kansen in de kantorenmarkt
 7 miljoen m2 leeg
 Kantorenconvenant:
– Actieve regie overheid
– Heffing ten behoeve van sloop?
 Kansen op toplocaties als gevolg van
liquidatie van met name Duitse fondsen
 Grote terughoudendheid nieuwbouw
 Blijvend inzetten op transformatie
 Duurt nog een aantal jaar voordat overschot
weg is
Pagina 19 11-10-2012

20. Verandering en kansen in de zorgmarkt
 1 miljoen extra 75+ in 2030
 Sterk stijgende kosten zorgen voor
scheiding zorg en woonfunctie
 Maatschappelijke noodzaak creëert kansen
voor belegger
 Focus op:
1. Zorgwoningen, liefst ook in Randstad+
2. Kleinschalige verpleegconcepten in
combinatie met zorgwoningen
3. Moderne kleinschalige 1e-lijncentra
4. Kleinschalige behandelcentra
Pagina 20 11-10-2012

21. Veranderingen markt Hypotheken en Financieringen
 Nederland heeft eigen
problematiek
– Hoge spaaroverschotten die
buiten NL worden belegd
– Hoog handelsoverschot
– Lage binnenlandse
consumptie
 Nederlandse schulden moeten
met geld uit het buitenland
gefinancierd worden
 Funding GAP: Markt vraagt
om rol pensioenfondsen
Pagina 21 11-10-2012

22. Hypotheken: uitstekende risico rendementsverhouding
Spread Hypotheken
Bron: Syntrus Achmea Vastgoed  Zakelijke hypotheken: kansen
Particulier Hypotheken Zakelijke Hypotheken bij verstrekken leningen aan
kwalitatief hoogwaardige
debiteuren.
 Particuliere Hypotheken:
Hypotheken met NHG en lage
loan to value
Pagina 22 11-10-2012

23. Internationale veranderingen en kansen
 BRIC landen motor van de
wereldeconomie
 China 2e wereldeconomie
 VS en zuid Europa worstelen
met schulden
 Noord Europa wint aan kracht
 Naast Area funds onderzoek naar direct
vastgoed in Duitsland, Frankrijk en Zweden
 Focus op Joint Ventures, Club Deals en lage
leverage
Pagina 23 11-10-2012

25. Workshops, u heeft uw keuze al gemaakt.
Wat kan u verwachten
Pagina 25 11-10-2012

26. Tranformatie van kantoren
 Wanneer komt transformeren in beeld?
 Wat zijn de succesfactoren voor transformatie?
 Is transformatie beperkt tot ombouwen van kantoren tot
hotels?
 Hoe kunnen de risico´s bij transformatie beperkt worden?
 Wat kan transformatie voor u betekenen?
Pagina 26 11-10-2012

27. Transformatie van een spoorzone
 Is ontwikkeling rondom het spoor beperkt tot stations als
Leiden, Utrecht of Rotterdam
 Wat hebben spoorzones en woningen met elkaar van doen
 Is een mooi uitziend object ook financieel haalbaar
 Wat is mix van ingrediënten om bij een spoorzone goede
rendementen te realiseren
Pagina 27 11-10-2012

28. Kritische blik op risicomanagement
 FOCUS als vernieuwende risico aanpak?
 De Nederlandsche bank als terriër of partner in business?
 Wat kan Risk management voor u als klant betekenen in het
beheersen van uw risico´s?
Pagina 28 11-10-2012

29. Zakelijke beleggingsmarkt een terug- & vooruitblik
 Wat is de impact van een taxatie op de keuze om te (her)
financieren
 Wat zijn de factoren die een financiering succesvol maken
 Hoe kunnen risico´s beperkt worden
 Simpelweg afboeken of samen zoeken naar oplossingen
Pagina 29 11-10-2012