KSK-Immobilien GmbH
Richmodishaus am Neumarkt
Richmodstraße 2
50667 Köln
Telefon	0221 179494-0
Fax	 0221 179494-99
E-Mail	...
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Vorwort |
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Liebe Leserinnen und Leser,
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Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH
Die KSK-Immobilien GmbH, ...
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Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH	 2
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Immobilienpreise in Köln und der Region - KSK-Marktbericht 2014
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Immobilienpreise in Köln und der Region - KSK-Marktbericht 2014

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Beim Stichwort Immobilienboom denken die meisten Bürger an die großen Städte wie München, Hamburg und natürlich auch Köln. Doch die Dynamik bei den Haus- und Wohnungspreisen hat längst die angrenzenden Gebiete erreicht. Mittlerweile können sich Verkäufer hier sogar über in der Relation stärkere Preissprünge als in den Metropolen freuen, zeigt sich im aktuellen Marktbericht der KSK-Immobilien GmbH, den ksta.de hier dokumentiert.

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Immobilienpreise in Köln und der Region - KSK-Marktbericht 2014

  1. 1. KSK-Immobilien GmbH Richmodishaus am Neumarkt Richmodstraße 2 50667 Köln Telefon 0221 179494-0 Fax 0221 179494-99 E-Mail info@ksk-immobilien.de www.ksk-immobilien.de s KSK-Immobilien GmbH Der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln Marktbericht 2014
  2. 2. KSK-Immobilien GmbH 1 Vorwort | Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, wir freuen uns, Ihnen hiermit bereits zum dritten Mal einen ausführlichen Marktbericht für die Region Köln vorzulegen. Wie schon in unserem vorangegangenen Bericht informieren wir Sie ausführlich über die soziodemografischen Trends in unserem Marktgebiet, wir präsentieren Ihnen die Veränderung der Nachfrage in den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten und geben einen Überblick über die Kauf- und Mietpreise in der Region in und um Köln. Die strategische Marktbeobachtung, auf der die Daten und Erkenntnisse dieser Veröffentlichung fußen, ist wichtiger Bestandteil der täglichen Arbeit der KSK-Immobilien GmbH. Verantwortung zu tragen für ein Geschäftsgebiet, das an seinen Rändern wie Bedburg oder Morsbach immobilien- wirtschaftlich fundamental anders aufgestellt ist als in seinem Epizentrum Köln, bedeutet, sich ständig und sehr differenziert mit den einzelnen Entwicklungen der Teilmärkte auseinanderzusetzen. Die KSK-Immobilien GmbH hat als Reaktion auf diese Herausforderung weiterhin das eigene Research verstärkt und methodische Grundlagen wie das Quartiersinformationssystem (im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH wurden insgesamt 634 Quartiere definiert, die die Basis auch für die Aussagen dieses Marktberichtes bilden) ausgebaut. Auch zukünftig werden wir unseren Ansatz, die individuellen Besonderheiten jeder Lage und jeder Immobilie kleinräumig zu bewerten und so für unsere Kunden die qualitativ bestmögliche Beratung zu bieten, konsequent verfolgen. Das Jahr 2013 war in weiten Teilen unseres Geschäftsgebietes erneut ausgesprochen dynamisch. Die positiven Rahmenbedingungen des Kölner Immobilienmarktes bleiben derzeit stabil. Angetrieben durch die beiden Wachstumsmotoren Köln und Bonn ist auch weiterhin ein erheblicher Nachfrageüberhang in fast allen Wohnungsmarktsegmenten zu beobachten. Dieser führt zunehmend auch in den Städten im Umland zu deutlichen Preissteigerungen, aber vor allem auch zu einer verstärkten Investitionsnachfrage von Bauträgern und Projektentwicklern. Das anhaltend stabile und attraktive Finanzierungsumfeld hat 2013 sein Übriges dazu getan, diese positiven Impulse zu unterstützen. Dass insbesondere im Kernmarkt Köln die Kaufpreise in der jüngeren Vergangenheit in Relation zu den Mieten stärker gestiegen sind, ist dabei noch kein Grund, eine einsetzende Blasenbildung zu fürchten. Vielmehr ist dies angesichts des günstigen Finanzierungsumfeldes, der hohen Liquidität im Markt und der mangelnden Alternativen Ausdruck der positiven Zukunftserwartungen und des Vertrauens in den Standort Köln. Viele interessante Erkenntnisse und nützliche Informationen über den Wohnungsmarkt im Rheinland wünschen Ihnen Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz Dr. Guido Stracke Geschäftsführer der KSK-Immobilien GmbH Dipl.-Ökonom Matthias Wirtz Leiter Research der KSK-Immobilien GmbH
  3. 3. 2 www.ksk-immobilien.de| Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH Die KSK-Immobilien GmbH, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, gehört im Bereich Wohnimmobilien nicht nur zu den zehn größten Immobilienmaklern in Deutsch- land, sondern ist mit einem jährlichen Objektvolumen von rund 300 Millionen Euro auch der größte Makler im Rheinland. Im Jahr 2013 hat die KSK-Immobilien GmbH 1.532 Objekte vermittelt. Ständig befinden sich etwa 1.000 Objekte in ihrem Immobilien­ angebot. Vermittelt werden Grundstücke, Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, aber auch Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und Objekte mit Sondernutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Die KSK-Immobilien GmbH unterstützt Bauträger bei der Suche nach Grundstücken in exponierten Lagen und entwickelt mit ihnen bedarfsgerechte Wohnlösungen, um diese Einheiten zügig an die richtigen Ziel- gruppen zu vermitteln. Darüber hinaus ist sie mit einem eigenen Bereich verlässlicher Partner bei der Vermittlung von besonders exklusiven Immobilien und scheut bei schwierigen Objekten nicht vor Revitalisierungs- und besonderen Vermarktungskonzep- ten zurück. Die KSK-Immobilien GmbH zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung, ihre fundierten Kenntnisse des regionalen Marktes und ihr überregionales, weit ver­ zweigtes Netzwerk aus. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass sie in den letzten Jahren ihr Engagement im Bereich Research stetig erweitern konnte und mittlerweile verschie- denste Consultingdienstleistungen rund um die Immobilie anbietet. Die KSK-Immobilien GmbH verfügt über mehr als 30 Vertriebsstellen und Immobilien- büros und beschäftigt insgesamt rund 130 Mitarbeiter. In ihrem Geschäftsgebiet ist die KSK-Immobilien GmbH in der Immobilienvermittlung Marktführer. Als Teil des leistungsstarken Sparkassen-Netzwerkes baut die KSK-Immobilien GmbH auch auf die Unterstützung der mehr als 2.000 Vertriebsmitarbeiter der Kreissparkasse Köln und deren Kundenpotenzial. Es besteht eine enge Verzahnung mit der Kreissparkasse Köln, in deren Filialen die Mitarbeiter der KSK-Immobilien GmbH präsent sind. Ent­ sprechend intensiv gestaltet sich auch die Zusammenarbeit mit den Kundenberatern der Kreissparkasse Köln, wenn es um das Thema Immobilien geht. Die Fakten im Überblick • Gründung der KSK-Immobilien GmbH: 1995 • Rechtsform: 100%ige Tochter der Kreissparkasse Köln • Hauptsitz: Köln • Mitarbeiter: ca. 130 • 1.532 vermittelte Objekte im Jahr 2013 • Ständig rund 1.000 Immobilien im Angebot Immobilienbüros
  4. 4. KSK-Immobilien GmbH 3 Inhalt | Inhalt Seite Vorwort Dr. Stracke 1 Vorstellung der KSK-Immobilien GmbH 2 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH 4 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 5 2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose 5 Exkurs − Zensus 2011 8 2.2 Alterung der Bevölkerung 10 2.3 Haushaltsentwicklung und -prognose 12 2.4 Wanderungsverflechtungen 14 2.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit 15 2.6 Kaufkraft 16 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 17 3.1 Datenanalyse 17 3.2 Gesamtergebnisse 18 3.2.1 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand 19 3.2.2 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Neubau 20 3.2.3 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Bestand 21 3.2.4 Angebot und Nachfrage für Doppelhaus- hälften im Neubau 22 Seite 3.2.5 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Bestand 23 3.2.6 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Neubau 24 3.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Bestand 25 3.2.8 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Neubau 26 3.2.9 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Bestand 27 3.2.10 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Neubau 28 4 Regionale Preisreports 29 4.1 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigenheime 29 4.2 KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigentums- wohnungen 31 4.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH 33 4.4 Preisreport Köln 35 4.5 Preisreport Rhein-Erft-Kreis 45 4.6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis 52 4.7 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis 62 4.8 Preisreport Oberbergischer Kreis 69
  5. 5. 4 www.ksk-immobilien.de| 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH 1 Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH Das Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH umfasst große Teile des Rhein-Erft-, Rhein-Sieg-, Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreises. Köln, aber auch Bonn und Leverkusen als wichtige Metropolen der Region werden aufgrund ihrer Bedeutung für den Markt in diesem Werk ebenfalls dargestellt und mit den übrigen Bereichen unter „Marktgebiet“ zusammengefasst. Insgesamt gehören 53 Städte und Gemeinden mit insgesamt rund 3,14 Millionen Einwohnern zum Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH. Die Region ist strukturell sehr verschieden. Köln als viertgrößte Stadt Deutschlands ist sehr dicht besiedelt und großteils urban geprägt. Gleichzeitig weisen vor allem die kleinen, peripherer gelegenen Gemeinden ländliche Charakteristika auf. Es handelt sich somit um einen heterogenen Raum mit ausgeprägten Wechselbeziehungen zwischen den wachsenden Metropolen und deren Umland. Dies wird sowohl in der Auswertung soziodemografischer Daten als auch bei der Darstellung von Marktdaten sichtbar. Die Anbindung Kölns sowie des direkten Umlands an wichtige (über-)regionale Verkehrsachsen ist sehr gut. Der Flughafen Köln/Bonn bietet zahlreiche Verbindungen, vor allem innerhalb Europas. Der Kölner Hauptbahnhof ist einer der größten Deutschlands mit Direktverbindungen auch in das nahe europäische Ausland (Benelux, Frankreich, Großbritannien). Abb. 1: Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH und wichtigste Verkehrsinfrastruktur Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing GmbH, erstellt mit Regiograph Analyse 12 Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  6. 6. KSK-Immobilien GmbH 5 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen | Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.1 Bevölkerungsentwicklung und -prognose Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2003 bis 2012 in Prozent bis -6,0 % bis -3,0 % bis 0,0 % bis 3,0 % bis 6,0 % 6,0 % und mehr Gesamtdurchschnitt: +2,6 % Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  7. 7. 6 www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Die Bevölkerungsentwicklung zwischen 2003 und 2012 stellt sich in den Städten und Gemeinden des Marktgebietes sehr unterschiedlich dar, hat sich aber im Vergleich zum vorherigen Vergleichszeitraum von 2002 bis 2011 nicht maßgeblich verändert. Während die Siedlungsbereiche entlang des Rheins in den vergangenen Jahren starke Einwohner- zuwächse verzeichnen konnten, sind in den Gemeinden am Rande des Marktgebietes (insbesondere in Richtung des Oberbergischen Kreises) nach wie vor Schrumpfungs­ tendenzen auszumachen. Insgesamt nahm die Bevölkerung im Marktgebiet seit 2003 um 2,3 Prozent zu. Als Wachstumsmotoren der Region sind die dynamischen Großstädte Köln (+6,3 Prozent) und Bonn (+6,2 Prozent) aufgrund ihrer Magnetwirkung von besonderer Bedeutung für die Städte und Gemeinden im Marktgebiet und deren weitere Entwicklung. Als Ausbil- dungs- und Arbeitsstandorte mit überregionaler Bedeutung weisen Köln und Bonn einen stetigen Wanderungsgewinn an jüngeren Bevölkerungsgruppen aus der Bundesrepublik sowie dem Ausland auf. Die entsprechend hohe Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten bedingt dort überdurchschnittlich hohe Boden- und Immobilienpreise, wovon die meist preisgünstigeren Umlandstädte und -gemeinden mit verkehrlich guter Anbindung an die Metropolen profitieren. Anders als in Köln und Bonn verfügen diese vergleichsweise ländlich geprägten Räume zudem meist in noch größerem Rahmen über aktivierbare Wohnbauflächenpotenziale. Das deutlichste Einwohnerwachstum (+9,0 Prozent) hat im angegebenen Zeitraum vor allem Hürth im Südwesten Kölns erfahren und lag damit sogar über den Metropolen Köln und Bonn. Auch die nördlich an Hürth grenzen- de Gemeinde Frechen im Rhein-Erft-Kreis weist mit +5,9 Prozent ein deutlich überdurch- schnittliches Wachstum auf. Mit einem Anstieg um +5,8 Prozent entwickelten sich die Gemeinden westlich von Bonn (Alfter und Rheinbach) ebenfalls überdurchschnittlich stark, auch Niederkassel im Süden Kölns lag nur leicht darunter. Mit steigender Entfernung zu den Großstädten nimmt das Bevölkerungswachstum deutlich ab. Gemeinden am Rande des Marktgebietes – insbesondere im Oberbergischen Kreis – können von der Dynamik Kölns und Bonns somit nicht mehr profitieren. Radevorm- wald ist im angegebenen Zeitraum am stärksten von Einwohnerrückgängen betroffen (-8,8 Prozent), aber auch im südlich angrenzenden Morsbach sowie am südöstlichen Rand des Oberbergischen Kreises in Hückeswagen lag die Entwicklung bei -6,7 bzw. -5,6 Prozent. Vor dem Hintergrund steigender Immobilienpreise und einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in Köln und Bonn sowie in den unmittelbar angrenzenden Gemeinden bleibt abzuwarten, inwiefern zukünftig auch weiter entfernte Gemeinden von dem Siedlungsdruck profitieren werden. Anhand der Bevölkerungsprognose des Landes NRW bis 2030, die auf dem jeweiligen Bevölkerungsstand der Städte und Gemeinden mit dem Stichtag 01.01.2011 basiert, ist von einer weiteren Ausdifferenzierung hinsichtlich der Wachstums- und Schrumpfungs- räume auszugehen. Demnach werden die Wachstumsräume, wie Großstädte und deren direktes Umland, weiter stark an Einwohnern hinzugewinnen, während die ländlichen Räume, vor allem im Oberbergischen Kreis, flächendeckend an Einwohnern verlieren werden. Entsprechend dem auffallend positiven Trend in den vergangenen Jahren wird für Hürth mit +25,3 Prozent der größte Einwohnerzuwachs prognostiziert. Die Stadt kann in den nächsten Jahren von der Entwicklung großer Neubaugebiete profitieren. Niederkassel und Bonn wird ein Wachstum von +10,4 bzw. +11,5 Prozent prognostiziert. Gemeinden wie bspw. Radevormwald (-20,8 Prozent) oder Morsbach (-15,3 Prozent) − jeweils Ober­ bergischer Kreis − werden das Geburtendefizit auch zukünftig nicht durch einen Überschuss an Zuwanderern auffangen können und voraussichtlich weiter deutlich schrumpfen. Gemäß Prognose des Statistischen Landesamtes NRW werden insgesamt 13 Gemeinden in Randlagen des Marktgebiets (davon allein 69 Prozent im Oberbergi- schen Kreis) bis 2030 mehr als 10 Prozent ihrer Einwohner verlieren. Auch langfristig wird demnach eine weiterhin zunehmende Anziehungskraft der ur­ baneren Wohnlagen zu beobachten sein, während die ländlich geprägten Randgebiete vor wachsende Herausforderungen hinsichtlich schrumpfender Bevölkerungszahlen gestellt werden. Insofern ist davon auszugehen, dass zukünftig ein Überschuss an Wohnungen in weniger nachgefragten, peripheren Standorten besteht, während Wohnraum in Wachstumsräumen aufgrund der anhaltenden Nachfrage und der sinkenden Flächen­verfügbarkeit immer knapper wird.
  8. 8. KSK-Immobilien GmbH 7 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen | Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 3: Bevölkerungsprognose 2012 bis 2030 in Prozent bis -10,0 bis -5,0 bis -2,5 bis 2,5 bis 10,0 10,0 und mehr Gesamtdurchschnitt: +3,0 % Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  9. 9. 8 www.ksk-immobilien.de|| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen Exkurs − Zensus 2011 Zum Stichtag 09.05.2011 wurde mittels Zensus 2011 eine aktuelle Erhebung zum Bevölkerungsstand sowie zu Erwerbstätigkeit und Wohnsituation der Einwohner in ganz Deutschland durchgeführt. Berücksichtigt wurden dabei Merkmale der Demografie (Alter, Geschlecht, Familienstand), der Haushaltsstrukturen (Familientypen, Lebensgemeinschaf- ten) und des Gebäude- und Wohnungsbestandes (Bestand, Baujahr, Größenstrukturen, Eigentumsverhältnisse, Belegungsstände). Am Rande wurden auch Erhebungen zum Erwerbsstand der Bevölkerung vorgenommen. Bis dato basierten alle veröffentlichten Bevölkerungs- und Wohnungsmarktdaten aus den deutschen Städten und Gemeinden auf Fortschreibungen der Volkszählung 1987. Durch die neuerliche Erhebung sollten diese abgelöst und auf den neusten Stand gebracht werden, da man durch die jahrelange Fortschreibung von hohen Fehlbeständen und Karteileichen in den Einwohnermeldedaten ausging. Darüber hinaus sollte, so von der EU-Kommission im Jahr 2008 festgelegt, ab 2011 im Zehn-Jahres-Rhythmus ein europaweiter Zensus mittels eines in der Basis übereinstimmenden Verfahrens durchgeführt werden.¹ Erhebungsmethodik Anders als bei der Volkszählung 1987 wurden die Einwohnerdaten beim Zensus 2011 nicht per Vollerhebung ermittelt, sondern es wurde eine registergestützte Methode angewandt. Das heißt, es wurde auf vorhandene Verwaltungsregister (kommunale Melderegister, Statistiken der Bundesagentur für Arbeit, Daten von öffentlichen Arbeit­ gebern) zurückgegriffen. Aufgrund gewisser Schwächen dieser Statistiken (u. a. fehlende Information zu Bildung, Migrationshintergrund, Erwerbstätigkeit von Selbstständigen) sollten die Ergebnisse durch Kombination mit ergänzenden Methoden (Gebäude- und Wohnungszählung, Haushaltebefragung, Befragung in Wohnheimen und Gemeinschafts- unterkünften) angereichert und validiert werden.² Allerdings wurde nicht für alle Gemeinden das gleiche Verfahren angewandt, sondern die Erhebungsmethoden unterscheiden sich je nach Einwohnerzahl. Auf Grundlage eines zwischen 2001 und 2003 durchgeführten Zensustests, der offenbar zufriedenstellende Ergebnisse liefern konnte, wurde diese Grenze auf 10.000 Einwohner festgelegt. In Gemeinden mit mehr Einwohnern wurden als Basis kommunale Melderegister verwendet und eine Hochrechnung der wahrscheinlich vorhandenen Fehlbestände wurde auf Grundlage einer 10-Prozent-Haushaltsstichprobe durchgeführt. Bei kleineren Gemein- den mit weniger als 10.000 Einwohnern wurden hingegen Personen mit mehreren Haupt­­wohnungen gezielt angeschrieben, sofern eine der Wohnungen in einer Gemeinde mit weniger als 10.000 Einwohnern lag (Mehrfachfallprüfung). In größeren Städten und Gemeinden wurde in diesen Fällen kein persönlicher Kontakt mehr gesucht, sondern eine maschinelle Korrektur ohne neuerliche Befragung vorgenommen (statistische Bereini- gung).³ Insgesamt ging man neben einer hohen Verlässlichkeit der Ergebnisse mittels der registergestützten Methode von Kosteneinsparungen gegenüber einer Volkszählung aus.² Erfasste Daten Methode Einwohnerzahl (Gemeinden 10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Mehrfachfallprüfung Einwohnerzahl (Gemeinden 10.000 Einwohner) Auszüge aus Registern; Validierung durch Haushaltebefragung Gebäude- und Wohnungszählung Vollerhebung, Fragebogen Tab. 1: Angewandte Methoden beim Zensus 2011 Kritik am Zensus 2011 Im Zusammenspiel mit den teils erheblich von den vorherigen Einwohnerdaten abwei- chenden Ergebnissen, die für manche Städte immense Auswirkungen haben (Einwohner- zahl rutscht unter „Großstadt-Niveau“, gleichzeitige Kürzung von öffentlichen Geldern aufgrund der geringeren Einwohnerzahl), sind die Vorbehalte gegenüber den neuen Zahlen groß. Es wundert daher nicht, dass zahlreiche Städte und Gemeinden in den verschiedensten Bundesländern (so auch in NRW voraussichtlich rund 50 Kommunen) die Rechtsgültigkeit von Methodik, Verfahren und Einwohnerständen anzweifeln und gerichtlich dagegen vorgehen möchten. Insbesondere geht es dabei laut Presseartikeln, die sich mit diesem Thema befasst haben, darum, dass u. a. Stichproben in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern nicht umfangreich genug durchgeführt worden sind (hohe Stichprobenfehler von über 0,5 Prozent4 ) und es daher stärker als bei kleineren Gemeinden deutliche Abweichungen zwischen der tatsächlichen Einwohnerzahl und der mittels Zensus 2011 erhobenen Bevölkerungszahl gibt.5,6 Quelle: Zensus 2011; eigene Darstellung
  10. 10. KSK-Immobilien GmbH 9 | Verwendung der Zensusergebnisse im vorliegenden Marktbericht Der Zensus 2011 hat auch für die Städte und Gemeinden im Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH ganz unterschiedliche Auswirkungen. Ein Vergleich der Daten­ stände 31.12.2011 und 31.12.2012 von Zensus 2011 und IT.NRW zeigt, dass der neue Zensus für den Großteil der Städte und Gemeinden die Konsequenz einer geringeren Einwohnerzahl hat, nur für 13 Prozent der relevanten Städte und Gemeinden (vornehmlich aus dem Rheinisch-Bergischen Kreis) wurden durch den Zensus die Einwohnerzahlen nach oben korrigiert (Alfter, Leichlingen (Rhld.), Kürten, Overath, Radevormwald, Rösrath und insbesondere Bergisch Gladbach (+3.100 Personen zum 31.12.2011)). Die größten negativen Unterschiede im Bevölkerungsstand betreffen − absolut gesehen − Gummers- bach (rd. -20.800 Einwohner) sowie Wachtberg im Rhein-Sieg-Kreis (rund -12.800 Einwohner).7 Im Vergleich beider Erhebungen fällt zudem auf, dass der neue Zensus nicht „nur“ zu quantitativen Verschiebungen führt; in einigen Kommunen des KSK-Gebietes bedeuten die neuen Zahlen sogar eine Trendabweichung in der Bevölkerungsentwicklung. Gemäß Fortschreibung der Volkszählung von 1987 hat bspw. Bonn zwischen 2003 und 2012 6,2 Prozent an Einwohnern hinzugewonnen; unter Verwendung der neuen Ergebnisse des Zensus 2011 hätte die Stadt im genannten Zeitraum 0,4 Prozent ihrer Bevölkerung verloren und würde somit eher stagnieren anstatt wachsen. Ähnliche Tendenzen sind auch bei anderen Gemeinden zu erkennen (bspw. Troisdorf, Ruppichteroth, Bornheim, Bad Honnef, Odenthal), bei anderen Kommunen wiederum wird der ohnehin schon negative Trend deutlich verstärkt (bspw. Windeck, Neunkirchen-Seelscheid, Meckenheim, Lohmar, Wipperfürth, Bedburg). Der umgekehrte Trend ist am ausgeprägtesten in Bergisch Gladbach zu erkennen.7 Da sich der vorliegende Marktbericht zur Darstellung von demografischen Gegebenheiten in den meisten Fällen Zeitreihen bedient und da der Zensus 2011 ohnehin noch in vielerlei Hinsicht angezweifelt wird (auch der Ausgang der zahlreichen Klagen ist noch unbekannt), wurden die Daten im vorliegenden Bericht zwecks Konsistenz wiederum aus der Fort- schreibung der Volkszählung 1987 entnommen. Von einer Vermischung beider Erhebun- gen wurde abgesehen. Quellen: 1 https://www.zensus2011.de/DE/Zensus2011/Methode/Methode_node.html 2 Statistisches Bundesamt in Zusammenarbeit mit den Statistischen Ämtern der Länder (Hrsg.) 2013: Das registergestützte Verfahren beim Zensus 2011. Wiesbaden 3 https://www.zensus2011.de/SharedDocs/Aktuelles/Wie_funktioniert_die_Ermittlung_der_amtlichen_Ein wohnerzahl.html?nn=3065474 4 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zweifel-am-zensus-stellungnahme-des-statistischen-bundes amts-a-917045.html 5 http://www.derwesten.de/wirtschaft/32-staedte-in-nrw-klagen-gegen-die-volkszaehlung-id8797149.html 6 http://www.spiegel.de/politik/deutschland/zensus-vertrauliche-daten-belegen-ungleichbehandlung-bei- volkszaehlung-a-939839.html 7 www.it.nrw.de 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen |
  11. 11. 10 www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.2 Alterung der Bevölkerung Der in postindustriellen Gesellschaften und so auch in Deutschland zu beobachtende Trend der zunehmenden Alterung der Bevölkerung spiegelt sich auch im Markt­ gebiet wider. Gründe für den stetig zunehmenden Anteil älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung sind zum einen die steigende Lebenserwartung der Menschen und zum anderen die rückläufigen Geburtenzahlen – einer wachsenden Zahl immer älterer Menschen steht somit eine rückläufige Zahl jüngerer Menschen gegenüber. Im gesamten Marktgebiet gehen Prognosen des Landes von einem steigenden Anteil der über 65-Jährigen aus. Die Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen findet aller- dings in den einzelnen Gemeinden in unterschiedlicher Intensität statt. So wird der Trend der Überalterung in den Wachstumsregionen durch den Zuzug jüngerer Bevölke- rungsgruppen abgeschwächt. Auch im Umland der Kernstädte Köln und Bonn kommt es daher zu einem verhältnismäßig geringen Anstieg. Ausnahmen bilden hier die Gemeinde Meckenheim mit dem größten Zuge- winn von über 15,6 Prozent und die Stadt Pulheim (+11,1 Prozent), die unmittelbar an Köln angrenzt. Insgesamt sind es aber ländliche Regionen im Oberbergischen Kreis und Rhein-Sieg-Kreis, in denen die Zunahme des Anteils der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung die stärkste Konzentration aufweist (neben Meckenheim auch noch Much (+14,8 Prozent), Kürten (+14,3 Prozent), Bedburg (+12,9 Prozent), Lindlar (+12,3 Prozent)). Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 4: Veränderung des Bevölkerungsanteils 65+ 2012 bis 2030 in Prozent bis 3,0 bis 6,0 bis 9,0 bis 12,0 bis 15,0 15,1 und mehr Gesamtdurchschnitt: +5,0 % Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  12. 12. KSK-Immobilien GmbH 11 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen | Analog dazu steigt auch der Anteil der über 80-Jährigen in weniger urban geprägten Regionen des Marktgebietes. Insbesondere in Meckenheim (+12,8 Prozent) und Pulheim (+10,5 Prozent) liegt der Anteilsgewinn der Hochbetagten deutlich über dem Durchschnitt des gesamten Marktgebie- tes (+3,2 Prozent), gefolgt von Odenthal (+7,1 Prozent). Eine vergleichsweise hohe Konzentration von Gemeinden, in denen der Anteil von über 80-Jährigen bis 2030 voraus- sichtlich überdurchschnittlich ansteigen wird, ist u. a. um Overath zu finden. In einigen wenigen Gemeinden, insbesondere in den südwestlich an Köln angrenzenden Gemeinden Brühl (-2,3 Prozent) und Hürth (-1,0 Prozent) sowie in Siegburg und Windeck, wird allerdings sogar ein Rückgang der älteren Bevölkerungsgruppe erwartet. Die drei erstgenann- ten sind bereits zusammen mit Köln durch einen deutlich unterdurchschnittlichen Anstieg der über 65-Jährigen bis 2030 aufgefallen, weshalb hier auch künftig von einem eher jüngeren Durchschnittsalter ausgegangen werden kann. Insbesondere in den Gemeinden, die bereits über einen hohen Anteil an über 65-Jährigen verfügen, wird voraus- sichtlich auch der Anteil der über 80-Jährigen über das Jahr 2030 hinaus weiter zunehmen. Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 5: Veränderung des Bevölkerungsanteils 80+ 2012 bis 2030 in Prozent bis 0,0 bis 1,5 bis 3,0 bis 4,5 bis 7,0 7,1 und mehr Gesamtdurchschnitt: +2,3 % Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  13. 13. 12 www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.3 Haushaltsentwicklung und -prognose Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft spielt die Entwicklung der Haushalte – als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt – eine zentrale Rolle. Auch in Regionen mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung kann es aufgrund einer gleichzeitigen Abnahme der durchschnitt­ lichen Haushaltsgröße zu einem anhaltenden Wachstum der Haushaltszahl kommen. Die Haushaltsgröße geht in Deutschland aus unterschiedlichen Gründen zurück: zum einen, weil viele Paare weniger Kinder haben als früher, zum anderen aber auch, weil heute immer mehr Menschen alleine leben – sowohl junge als auch ältere Haushalte. Durch diese „Singularisierung“ kommt es zu dem parado- xen Phänomen, dass vielerorts immer weniger Menschen dennoch mehr Wohnungen benötigen. Naturgemäß ist dieser Trend jedoch endlich und vollzieht sich je nach Region und Gemeindetyp unterschiedlich stark. Über die vergangenen zehn Jahre zeichnen sich bereits mehr oder weniger deutliche Veränderungen hinsichtlich der Zahl der Privathaushalte ab. Das Phänomen einer wachsenden Haushaltszahl bei rückläufigem Einwohnertrend betrifft bspw. die Gemein- den Meckenheim, Windeck, Wiehl, Reichshof, Lindlar, Erftstadt, Elsdorf und Kürten. Gleichzeitig werden aber auch Regionen sichtbar, die bei Bevölkerungsrückgang gleichzeitig mit einer abnehmenden Haushaltszahl kon­­frontiert sind und daher künftig ggf. ein Überangebot auf dem Wohnungsmarkt aufweisen werden. Hiervon sind vor allem Gemeinden im Oberbergischen Kreis betroffen (insbesondere Radevormwald, Bergneustadt, Gummers- bach, Wermelskirchen). Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 6: Haushaltsveränderung 2003-2012 und Anteile der HH-Typen 2012 bis -3,0 bis 0,0 bis 3,0 bis 6,0 bis 9,0 9,1 und mehr Gesamtdurchschnitt: +5,5 % Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl HH-Typen 2012 Single-HH MPHH mit Kindern 500.000 150.000 10.000 MPHH ohne Kinder HH-Veränderung 2003-2102
  14. 14. KSK-Immobilien GmbH 13 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen | Der Prozess der Haushaltsverkleinerung und somit der erhöhten Wohnungsnachfrage ist bspw. in Bergisch Gladbach und Neunkir- chen-Seelscheid zu beobachten: Seit 2002 stagnierte hier die Einwohnerentwicklung, die Zahl der Haushalte ist aber um 10,4 Prozent gewachsen. In Engelskirchen blieb die Haushaltszahl trotz eines überdurchschnittlichen Einwohnerrückgangs beinahe konstant. Die deutlichsten Haushaltszuwächse bei gleichzeitigem Bevölke- rungswachstum wird voraussichtlich wiederum das Umland Kölns und Bonns verzeichnen, während sich in diesen Städten selbst die Bevölkerungs- und Haushaltszuwächse bis 2030 in etwa die Waage halten. Die Haushaltsstruktur ist hier maßgeblich durch Singlehaus- halte geprägt, was auf die Ausbildungsfunktion der Städte zurückzu- führen ist. Aber auch im direkten Umland von Köln und Bonn ist der Anteil dieses Haushaltstyps überdurchschnittlich groß. Hieran werden „Ausweichprozesse“ ins verkehrlich gut angebundene Umland sichtbar, die zum einen auf eine Angebotsknappheit in den Großstädten selber sowie zum anderen auf die dort stetig steigenden Preisniveaus zurückzuführen sind. Aller Voraussicht nach wird die Haushaltsgröße nicht immer weiter schrumpfen. Dennoch zeigen sich entsprechende Entwicklungen durchaus auch noch in der für Kreise und kreisfreie Städte vorliegen- den Prognose der Haushaltszahlen. Bis 2030 geht das Statistische Landesamt NRW z. B. noch von einer Zunahme der Haushalte in Köln und Bonn von über 10 Prozent aus (auf Basis des Jahres 2011). Dies ist einerseits durch ein Bevölkerungswachstum, andererseits durch eine weitere Verkleinerung der Haushalte erklärbar. Auch im Rhein- Erft-Kreis und − anders als in der vorangegangenen Prognose − im Rhein-Sieg-Kreis werden die Haushaltszahlen noch signifikant steigen, während die Entwicklung im Rheinisch-Bergischen Kreis nun eher eine Stagnation andeutet. Im Oberbergischen Kreis wird wie schon im vorherigen Zeitraum mit Blick auf den Wohnungsmarkt eine „echte Schrumpfung“ eintreten – eine tatsächliche Abnahme der Nachfrageeinheiten am Wohnungsmarkt. Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 7: Prognose Anzahl Privathaushalte von 2011 bis 2030 (kein aktuellerer Stand vorhanden) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn +4,9 % +0,1 % -9,1 % +5,2 % +11,9 % +10,8 % +7,1 %
  15. 15. 14 www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.4 Wanderungsverflechtungen Da die natürliche Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Marktgebietes überwiegend negativ ist, ist Zuwanderung oft ausschlaggebend für das weitere Bevölkerungswachstum. Insbesondere in Wachstums­ regionen sind Migrationsbewegungen die treibende Kraft der Einwohnerentwicklung, weshalb Städte bemüht sind, durch Baulandausweisung Zuzüge zu akquirieren. Im aktualisierten Zeitraum zeigt sich die Sogwirkung der Kernstädte Köln und Bonn mit den Ausstrahlungseffekten in die umliegenden Gemeinden des Marktgebietes der KSK-Immobilien GmbH noch intensiver als im Vergleich zum Referenzzeitraum 2007 bis 2011. Weiterhin liegt der Fokus von Zuzüglern in die Region auf Gemeinden westlich des Rheins sowie auf dem direkten Umland der beiden Großstädte. Insbesondere Hürth, Rheinbach und Bad Honnef profitieren von anhaltenden Wanderungsgewinnen auf hohem Niveau. Insgesamt haben die positiven Wande- rungssalden mittlerweile, abgesehen von Wesseling im Süden Kölns, auf das gesamte Rhein-Erft-Kreisgebiet ausgestrahlt; das heißt, mittlerweile können auch Bergheim und Elsdorf von Zuwanderung profitieren. Die Wanderungsintensität in den Randgebieten ist aufgrund fehlender Agglomerationsvorteile nach wie vor deutlich geringer und verschärft die demografische Entwicklung in dezentralen Lagen zusätzlich. Die negati- ven Wanderungssalden des östlichen Marktgebietes liegen im Fortzug der überwiegend jungen, zahlungskräftigen Bevölkerungsgruppen begründet, die aufgrund ihrer finanziellen Situation in der Lage sind, ihren Wohnort frei zu wählen, und Wohnorte mit hohem Arbeitsplatzangebot bevorzugen. Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 8: Wanderungen 2008 bis 2012 bis -4,0 bis -2,0 bis 0 bis 2,0 bis 4,0 4,1 und mehr Wanderungsintensität Wanderungssaldo pro 1.000 Einwohner Gesamtdurchschnitt: +3,3 Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl Zuzüge Fortzüge 45.000 12.000 1.000 2008 bis 2012 im Durchschnitt
  16. 16. KSK-Immobilien GmbH 15 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen | Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 9: Beschäftigungsquote 2012 in Prozent bis 20,0 bis 30,0 bis 40,0 bis 50,0 bis 60,0 60,1 und mehr 2.5 Beschäftigung und Arbeitslosigkeit Die Beschäftigungsquote einer Stadt oder Gemeinde, die das Verhältnis zwischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohnern im erwerbs- fähigen Alter darstellt, ist ein Indikator für deren Bedeutung als Arbeitsort. Gummersbach verfügt als eines der wirtschaftlichen Zentren im Oberbergischen Kreis mit nahezu 80 Prozent über die größte Beschäftigungsquote im Marktgebiet, gefolgt von Bonn und Köln als Jobmotoren der Region mit Quoten um die 70 Prozent. Aber auch Siegburg und Wiehl mit Quoten von rund 61 Prozent weisen viele Arbeitsplätze auf. Gerade im Bezug auf die zuletzt genannte Gemeinde zeigt sich hierin die Bedeutung einer direkten Autobahn- anbindung (direkte Lage von Gewerbeflächen an der A4). Auch in Leverkusen, Frechen, Burscheid, Morsbach, Radevormwald, Wesseling, Hürth und Troisdorf ist eine hohe Quote von über 50 Prozent zu konstatieren. Insgesamt 32 Gemeinden des Marktgebietes erreichen lediglich eine Quote von bis zu 40 Prozent. Hier gibt es demnach viele Einwohner im erwerbsfähigen Alter (15 bis 65 Jahre), aber nur wenige sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, was auf eine geringe Ansied- lung von größeren Unternehmen zurückzuführen ist. Insbesondere Odenthal fungiert mit der niedrigsten Beschäftigungsquote von 12,5 Prozent offenbar vorder- gründig als Wohnstandort. Gesamtdurchschnitt: 53,7 Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  17. 17. 16 www.ksk-immobilien.de| 2 Soziodemografische Rahmenbedingungen 2.6 Kaufkraft Beinahe das gesamte Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH weist einen Kaufkraftindex von über 100 auf und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt. Hier lässt sich aus der hohen Beschäftigungsquote zum Teil ein gewisser Wohlstand ableiten. Einige der überdurchschnittlich hohen Werte (z. B. Odenthal mit einem Index von 148 oder Wachtberg mit 142) lassen sich hingegen auch durch Pendlerverflechtungen erklären. Gemeinden wie Pulheim, Alfter, Odenthal, Kürten, Overath, Rösrath, Königswinter oder Leichlingen verfügen über geringere Beschäftigungs- quoten, aber über eine hohe Kaufkraft. Dies erklärt sich daraus, dass die Bewohner z. B. in Köln arbeiten. Auffällig ist zudem, dass Gemeinden mit sehr hohem Kaufkraftindex vor allem im direkten Umland von Köln und Bonn liegen. Ein Grund hierfür kann sein, dass sich in diesen Gemein- den besonders kaufkräftige Bevölkerungsgruppen niederlassen, die das Wohnen in einem großzügigen Eigenheim bevorzugen. Die Standortwahl hängt dann vielfach mit dem Mangel eines entsprechenden Angebotes in den Metropolen und mit der guten Verkehrsanbindung der Umlandgemeinden zusammen. Die Großstadt Köln liegt mit einem Indexwert von 100 genau im deutschlandweiten Mittel. Der in der betrachte- ten Region niedrigste Kaufkraftindex pro Haushalt ist mit 86 der Gemeinde Windeck, am östlichen Rand des Rhein- Sieg-Kreises, zuzuordnen. Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; eigene Berechnung und Darstellung Abb. 10: Kaufkraftindex 2012 pro Haushalt, Deutschland = 100 80,0 bis 105,0 bis 110,0 bis 115,0 bis 120,0 bis 125,0 125,1 und mehr Gesamtdurchschnitt: 114,4 Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  18. 18. KSK-Immobilien GmbH 17 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.1 Datenanalyse Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände von ImmobilienScout24. Die Rohdaten werden einer aufwändigen Plausibilitätsprüfung unterzogen, so dass doppelte und offensichtlich unzutreffende Angebote identifiziert und aussortiert werden. Dies gilt insbesondere für Angebote, die durch äußerst untypi- sche Wohnungsgrößen sowie vor allem im Mietsegment durch ungewöhnliche Quadrat- meterpreise dargestellt werden (bspw. werden Preise von über 25,00 Euro pro m² als nicht relevant angesehen und aussortiert). Oftmals handelt es sich bei entsprechenden An­­gaben um Tippfehler oder unbewusst falsche Angaben der Angebotsersteller. Zusätzlich werden Objekte, die sich über die Georeferenzierung nicht einem Nachfrageraum zuord- nen lassen, aussortiert. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufs- bzw. Vermietungsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Gebrauchtseg- ment durch die Verbreitung anderer Medien höher und auch im Neubau ist durch „stellver- tretende“ oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktseg- mente und unterschiedlicher Städte oder Kreise sind die Zahlen jedoch gut geeignet. Die Nachfrage wird über die so genannten „Hits“, das heißt die Aufrufe einzelner Angebote im Verhältnis zu den jeweiligen Laufzeittagen im Internet, gemessen. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für das einzelne Objekt (Hits pro Monat pro Objekt). Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten, dienen somit als „Nach- frageindikator“. Zahlreiche bundesweite Marktanalysen haben gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert und abgebildet werden können. Dies gilt umso mehr, da doppelte „Klicks“ vom gleichen Nutzer durch ImmobilienScout24 registriert und somit zum großen Teil aussortiert werden können. Über die Repräsentativität der ausgewerteten Daten gibt u. a. die W3B-Studie (2009) des Marktforschungsinstitutes Fittkau Maaß Aufschluss: Hiernach suchen mehr als 70 Prozent der Haushalte mit Internetanschluss im Netz nach Häusern und Wohnungen. Knapp über 88 Prozent der Umzugswilligen nutzen bei der Suche das Portal Immobilien-Scout24. Hinzu kommen diejenigen, die nicht selbst über einen Internetanschluss verfügen, bei der Wohnungssuche aber auf die Unterstützung von Angehörigen oder Bekannten zurückgrei- fen können. Auch wenn diese Datenbank nicht den Gesamtmarkt abdeckt, ist die Methodik somit für vergleichende Analysen hinreichend repräsentativ.
  19. 19. 18 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2 Gesamtergebnisse Auf den folgenden Seiten wird das Marktgeschehen in den unterschiedlichen Markt- segmenten für Kaufobjekte (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihen- häuser und Eigentumswohnungen) und im Segment Mietwohnungen näher untersucht. Dabei wurden Objekte einbezogen, die innerhalb des Jahres 2013 über das Onlineportal ImmobilienScout24 angeboten wurden. Insgesamt wurden 66.475 ImmobilienScout24-Angebote ausgewertet – bezogen auf die einzelnen Segmente bedeutet dies: Die räumliche Darstellung in der nachfolgenden Analyse des Wohnungsmarktes erfolgt auf Grundlage der Quartiere, die von der InWIS Forschung Beratung GmbH zusammen mit der KSK-Immobilien GmbH für die regelmäßige Marktbeobachtung erarbeitet wurden. Die Quartiere im Oberbergischen Kreis, in Leverkusen und Bad Honnef wurden darüber hinaus im Rahmen des Marktberichtes 2012 von der iib-Institut Innovatives Bauen GmbH gebildet. Als Quartier versteht sich hier die kleinste wohnungswirtschaftliche Raumein- heit, die nach möglichst homogenen Eigenschaften zusammengefasst wurde. Daher spiegeln die Ergebnisse die Entwicklung besser wider als auf Ebene der einzelnen Städte und Gemeinden mit jeweils sehr unterschiedlichen Teilräumen. Diese Genauigkeit wird damit „erkauft“, dass für manche Teilgebiete keine Angaben gemacht werden können entweder da es sich z. B. um größere Industrie- und Gewerbeflächen handelt oder da im betrachteten Zeitraum kaum Wohnobjekte angeboten wurden. Aus Datenschutz- und Repräsentativitätsgründen wurden Werte erst ab fünf Angeboten pro Quartier dargestellt. Hinweis zur Interpretation der Angebots- und Nachfrageverflechtungen: Für die Darstellungen der Angebots- und Nachfrageverflechtungen wurden in allen Quartieren, die über ausreichend Angebote in den einzelnen Segmenten verfügten, Mittelwerte der eingestellten Objektzahlen und der ermittelten Hits pro Monat gebildet. Die jeweils über- und unterdurchschnittlichen Werte der beiden Kategorien wurden einander gegenübergestellt und zu vier Kategorien verschnitten. Innerhalb der regionalen Darstellung ist jedoch zu beachten, dass für die Großstädte Köln, Leverkusen und Bonn andere Mittelwerte zugrunde gelegt wurden als für die umliegenden, kreisangehörigen Gemeinden. So soll verhindert werden, dass die Großstädte das Umland hinsichtlich der jeweiligen Einstufung zu sehr pauschalisieren. Die Kategorisierung der Gemeinden ist folglich nicht mit der der Großstadtquartiere unmittelbar zu vergleichen. Ist bspw. ein Quartier in Wermelskirchen hinsichtlich Angebots- und Nachfragesituation überdurch- schnittlich eingestuft, ist dies nicht ohne Weiteres mit einem Quartier in Köln gleich­ zusetzen, sondern einzig mit Quartieren in Städten und Gemeinden der umliegenden Landkreise. FEFH DHH RH ETW MW Gebiet Bestand Neubau Bestand Neubau Bestand Neubau Bestand Neubau Bestand Neubau Oberbergischer Kreis 968 202 158 16 80 4 563 67 1.703 120 Rheinisch-Bergischer Kreis 882 445 253 105 212 29 1.376 232 3.131 297 Rhein-Erft-Kreis 998 244 465 115 604 68 1.867 168 4.493 511 Rhein-Sieg-Kreis 2.209 389 429 157 441 46 1.362 490 4.986 693 Köln 584 201 310 171 659 145 4.737 1.165 13.730 1.947 Bonn 363 58 110 32 166 14 1.565 448 4.949 456 Leverkusen 147 68 93 42 71 47 658 104 1.722 135 Gesamtes Marktgebiet 6.151 1.607 1.818 638 2.233 353 12.128 2.674 34.714 4.159 Tab. 2: Ausgewertete ImmobilienScout24-Angebote im Marktgebiet nach Segmenten Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung
  20. 20. KSK-Immobilien GmbH 19 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3.2.1 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand Hinsichtlich der Tendenzen im Marktsegment der freistehen- den Eigenheime hat sich 2013 keine wesentliche Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergeben. Wie schon 2012 waren entsprechende Angebote insbesondere in den Gemeinden der zum Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH gehören- den Landkreise präsent. In den Großstädten Köln, Bonn und Leverkusen hingegen war das Angebot in den meisten kleinteiligen Quartieren zu gering für eine aussagekräftige Auswertung. Interessenten für ein freistehendes Eigenheim suchen offenbar vorrangig in der Nähe großer Zentren und in Verbin- dung mit einer sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit dieser Zentren. Großräumig ist der Markt folglich um Köln und Bonn am dynamischsten. Kleinräumig auf Ebene der Quartiere innerhalb der Gemeinden zeigt sich aber auch eine Tendenz zu zentralen Lagen. Im Oberbergischen Kreis ist bspw. jeweils in den zentralen Quartieren (abgesehen von Waldbröl und Nümbrecht) zumindest eine ausgeglichene Angebots- und Nachfragesituation zu erkennen, während in den Randlagen ein überdurchschnittliches Angebot einer unterdurchschnitt­ lichen Nachfrage gegenübersteht. Eine Ausnahme im Ober- bergischen Kreis bildet die Stadt Radevormwald, hier war das Interesse in Randlagen an gebrauchten freistehenden Eigenheimen im Jahr 2013 gegenüber dem Angebot im vergangenen Jahr besonders groß. Grundsätzlich ist aber zu erkennen, dass auch in Köln trotz des hohen Nachfragedrucks nicht automatisch jedes Angebot auf eine adäquate Nachfrage trifft, sondern kleinräumige Qualitä- ten sowie die Objektbeschaffenheiten einer genauen Bewer- tung und Berücksichtigung bedürfen. Abb. 11: FEFH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete
  21. 21. 20 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2.2 Angebot und Nachfrage für freistehende Einfamilienhäuser im Neubau Im Neubausegment ist deutlich zu erkennen, dass sich in vielen Fällen eine Verlagerung der Nachfrageschwerpunkte konkret in Richtung der zentralen Lagen vollzogen hat (bspw. Rheinbach, Niederkassel, Siegburg (nördliches Zentrum), Overath, Burscheid, Leichlingen, Wermelskirchen). Anders als im Bestandssegment ist hinsichtlich Neubauobjek- ten vor allem das Zentrum von Radevormwald gefragt. In Kerpen ist das Interesse an Objekten im per S-Bahn an Köln angebundenen Stadtteil Sindorf besonders hoch. Auch in Leichlingen sind Objekte in Lagen nahe der A3 sowie der S-Bahn-Station (Siedlungskern) stärker nachgefragt. Im Oberbergischen Kreis stechen mit einer hohen Nachfrage Bereiche um die Siedlungskerne Gummersbach und Wiehl hervor. Gleiches gilt im Rhein-Sieg-Kreis für Eitorf. Insgesamt liegt im engen Umkreis um die großen Zentren eine geringere Dynamik im Neubau als im Bestandssegment vor. In Bonn und Köln wurden vor allem in den äußeren Stadt­ bereichen neue freistehende Einfamilienhäuser angeboten − u. a. in Köln-Widdersdorf ist das im großstädtischen Vergleich überdurchschnittliche Angebot auf ein überdurch- schnittliches Interesse gestoßen. Zwar sind hier in kurzer Zeit sehr viele Objekte auf dem Markt platziert worden, dieses Angebot ist aber offenbar gleichzeitig nachfrage­ konform gewesen. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 12: FEFH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  22. 22. KSK-Immobilien GmbH 21 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3.2.3 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Bestand Das Angebot an Bestands-Doppelhaushälften scheint insge- samt weniger flächendeckend zu sein als das der freistehen- den Eigenheime − sowohl innerhalb der Großstädte als auch in den Gemeinden der umliegenden Kreisgebiete. Insgesamt ist der Radius stark nachgefragter Gebiete um die Großstädte dabei aber ähnlich eng bzw. sogar etwas enger als bei den freistehenden Objekten. Eine hohe Nachfragekennziffer ist nach wie vor in Quartieren unmittelbar um Köln zu erkennen (z. B. Pulheim, Bergisch Gladbach, Teile von Leverkusen, Hürth, Frechen, Brühl). Im nordöstlichen Umland von Bonn und auch in Meckenheim zeigt sich die Relevanz der verkehrlichen Anbindung an die wirtschaftlichen Zentren der Region: Hier haben vornehmlich Objekte einen hohen Nachfrageindikator erzielt, die in Sankt Augustin, Siegburg und Hennef in Quartieren entlang der B56 und der Autobahn A560 liegen sowie in Meckenheim-Merl nahe der A565. Westlich von Bonn (in Alfter und Bornheim) ist wiederum kein direkter Zusammenhang dieser Faktoren zu erkennen; hier wird die direkte räumliche Nähe des Zentrums maßgeblich sein. Auf Kölner Stadtgebiet hat ein hohes Angebot an bestehenden Doppelhaushälften sowohl auf der linken („Alt-Widdersdorf“) als auch auf der rechten Rheinseite ein hohes Interesse erzeugt. Rechtsrheinisch konnten Quartiere in Flittard, Dünnwald und Holweide mit offenbar adäquaten Angeboten überzeugen, demgegenüber haben Angebote in Höhenhaus (anders als 2012) im Jahr 2013 für eine wenig dynamische Marktsituation gesorgt.Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 13: DHH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  23. 23. 22 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2.4 Angebot und Nachfrage für Doppelhaushälften im Neubau Das Angebotsmengengerüst im Segment der neuen Doppel- haushälften ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich geringer, weshalb weite Teile des Marktgebietes (insbesondere der gesamte Oberbergische Kreis) nicht ausgewertet werden konnten. Nach wie vor konzentrieren sich Angebot und Nachfrage auf die direkten Umlandgemeinden der Metropolen. Im Rhein-Erft-Kreis suchten Interessenten nach wie vor vor allem in Pulheim; eine besondere Dynamik (unterdurch- schnittliches Angebot/überdurchschnittliche Nachfrage) konzentriert sich auf den Stadtteil Stommeln (siehe auch neue freistehende Eigenheime) sowie auf Teile von Wesseling, Niederkassel und die Zentren von Siegburg und Bergisch Gladbach (hier auch auf den Stadtteil Bensberg). Darüber hinaus war (wie schon bei den neuen freistehenden Eigenheimen) der Bereich Kerpen-Sindorf gefragt, wenngleich hier die Angebots- und Nachfragesituation positiv ausge­ glichen war. Gleiches gilt für „Neu-Widdersdorf“ in Köln. Nach wie vor erreichen Bestandsdoppelhaushälften sowohl in den Umlandgemeinden als auch in den Großstädten im Durchschnitt eine deutlich höhere Nachfragekennziffer als neue Angebote (zurückzuführen auf Preisstrukturen). Dabei treffen Objekte (sowohl Bestand als auch Neubau) in Groß- städten grundsätzlich auf ein höheres Interesse als in den Umlandgemeinden auch wenn hier die durchschnittlichen Angebotspreise ebenfalls höher sind − ein weiterer Ausdruck der Magnetwirkung von großen Städten mit hoher Zentralität. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 14: DHH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  24. 24. KSK-Immobilien GmbH 23 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3.2.5 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Bestand Im Vergleich zu den anderen Eigenheimsegmenten rückt das Angebot von Reihenhäusern in den Großstädten Köln und Bonn stärker in Richtung der Zentren − bedingt durch die stärkere bauliche Verdichtung und somit höhere Eignung für urbanere Lagen. Daraus resultiert jedoch auch, dass sich der Angebotsschwerpunkt im restlichen Marktgebiet relativ eng um die Großstädte konzentriert. In Köln selber fällt im Vergleich zum vorherigen Jahr eine stärkere Nachfragekonzentration im nordwestlichen Stadt­ gebiet auf. Rechtsrheinisch hingegen konnten 2013 nur angebotene Objekte im Bereich Höhenhaus überdurchschnitt- liche Nachfragewerte erzielen. Hierbei handelte es sich um Objekte aus verschiedenen Baujahren (teilweise Objekte, die vermutlich aufgrund des Generationenwechsels verkauft werden). Da Eigenheime in den zentraleren und „beliebteren“ Lagen in Köln für einen Großteil der nachfragenden Haushalte kaum noch bezahlbar sind, geraten folglich immer mehr mittlere Lagen, verbunden mit entsprechenden Preisniveaus, in den Nachfragefokus. In den Umlandgemeinden haben sich insgesamt nicht viele Verschiebungen ergeben. In Frechen sind im letzten Jahr auch im Umfeld des Siedlungskerns Bestandsobjekte aus den 1950er bis 1980er Jahren insbesondere um die Dürener Straße auf den Markt getreten, die hohe Nachfragewerte erzielt haben und eine nun fast lückenlos hohe Nachfrage nach Bestandsreihenhäusern im westlichen Speckgürtel um Köln zur Folge hatten. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 15: RH, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  25. 25. 24 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2.6 Angebot und Nachfrage für Reihenhäuser im Neubau Insgesamt ist das Neubauangebot an Reihenhäusern im gesamten Kreisgebiet gering. Insbesondere im Kerpener Umland sowie in Teilen von Sankt Augustin, Bergisch Gladbach und Leverkusen sind zudem gemäßigte Nachfragekennziffern zu beobachten. In Bonn scheint das 2009 errichtete Bauprojekt „In den Weingärten“ mit eher günstigen Reihenhäusern auf hohes Käuferinteresse gestoßen zu sein. In Rheinbach hält sich der Siedlungskern als gefragte Wohnlage relativ stabil. Im rechtsrheinischen Köln-Poll („Am Weizenacker“) waren einige Reihenhäuser für Nachfrager sehr attraktiv, ebenso − wie schon im letzten Jahr − auf dem ehemaligen Madaus- Gelände in Merheim. Das zeigt, dass Projektentwicklungen auch in einfachen bis mittleren Lagen in Köln allein aufgrund deutlich günstigerer Preisstrukturen erfolgversprechend sein können. Ebenfalls in Köln fällt wiederum Widdersdorf mit einer positiv ausgeglichenen Angebots- und Nachfragesituation auf, während dieses Quartier im Vorjahr noch ein eingeschränkt dynamisches Marktklima vermuten ließ. Die gleiche Situation ist zudem u. a. in Wesseling und im Kerpener Zentrum sowie − jetzt sogar in Kombination mit einem vergleichsweise unterdurchschnittlichen Angebot − in Leichlingen vorzufinden. Dem können verschiedene Ursachen zugrunde liegen: Das im vorletzten Jahr platzierte Angebot war hinsichtlich Konzeption und/oder Preisgestaltung nicht marktgerecht, was jetzt, bspw. in Kerpen an der Stiftsstraße, offenbar besser gelingen konnte. Gleichzeitig führt gerade in großen Neubaugebieten erst die Realisierung eines gewissen Bauvolumens zur Etablierung als neue Wohnlage und somit zur Akzeptanz der Nachfrager. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 16: RH, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  26. 26. KSK-Immobilien GmbH 25 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3.2.7 Angebot und Nachfrage für Eigentumswohnungen im Bestand Wie zu erwarten konzentrieren sich die Angebote an Eigen- tumswohnungen im Gegensatz zu den Eigenheimen stärker in den Metropolen Köln und Bonn selbst und sind dort schwer- punktmäßig in den zentralen Lagen (Innenstadt) zu finden. Parallel zu den bisher behandelten Eigenheimsegmenten sind die räumlichen Konzentrationen von Eigentumswohnungen in den Umlandgebieten jedoch die gleichen. Auch im Vergleich zum Vorjahr sind kaum Änderungen ersichtlich; insbesondere im Westen von Köln stellt sich die Situation unverändert dar. Nach Eigentumswohnungen suchende Haushalte weichen angesichts der hohen Preisniveaus nach wie vor in das nahe Umfeld der Großstädte aus − die Veränderung der Nachfrage in Leichlingen, Wermelskirchen und Bad Honnef kann ein Zeichen dafür sein, dass sich der Suchradius mittlerweile leicht erweitert, jedoch immer unter Vorbehalt eines guten Anschlusses an den überregionalen öffentlichen Personen- nahverkehr oder motorisierten Individualverkehr (bspw. Bad Honnef: Lage an der A3). Die Angebote in Leverkusen scheinen jedoch trotz räumlicher Nähe zu Köln und sehr guter verkehrli- cher Anbindung insgesamt nicht die Nachfragepräferenzen zu treffen, während ein Angebotsspektrum im Zentrum von Lindlar eine gewisse Dynamik erzeugt hat. Im Kölner Stadtgebiet zeichnet sich ein ganz deutliches Bild ab: Wenn Haushalte in Köln eine Eigentumswohnung suchen, so präferieren sie eine Lage innerhalb oder in unmittelbarer Nähe der Innenstadt. Nur vereinzelte Quartiere im weiteren Umkreis (Heimersdorf, Dellbrück) haben mit dem dort platz­ierten Angebot die Nachfragepräferenzen offenbar getroffen.Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung Abb. 17: ETW, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete
  27. 27. 26 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2.8 Angebot und Nachfrage für Eigentums- wohnungen im Neubau Im Neubausegment sind grundsätzlich ähnliche Tendenzen ablesbar. Auch hier ist im Oberbergischen Kreis im Vergleich zum restlichen Umland die geringste Marktaktivität zu erkennen. Zwar sind in den meisten Zentren der kreisange­ hörigen Gemeinden Angebote über ImmobilienScout24 vermarktet worden, das Mengengerüst lag jedoch jeweils unterhalb des Durchschnitts aller Umlandgemeinden bei gleichzeitig ebenfalls unterdurchschnittlichen Nachfrage­ werten. Innerhalb des Kölner Stadtgebietes fällt auf, dass der Bereich „Neu-Widdersdorf“, der hinsichtlich neuer freistehender Eigenheime und Doppelhaushälften zumindest ein ausge­ wogen positives Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage erzielen konnte, mit neuen Eigentumswohnungen eine eher eingeschränkte Wirkung auf kaufwillige Haushalte ausgeübt hat. Dies kann auf unterschiedliche Beweggründe zurückzu- führen sein (Mikrolage, Architektursprache, Objektqualität, Preisstruktur), was im Einzelfall zu prüfen ist. Gleiches gilt für den Bereich Ehrenfeld (jenseits der S-Bahn-Linie), wo der Erfolg von auf dem Markt platzierten Objekten offenbar ähnlich moderat ist. Etwas weiter nördlich, um den Rochus­ park herum, stellt sich die Situation wiederum gänzlich anders dar. In Bonn sind ebenfalls in einigen Quartieren umfangreichere Angebote auf den Markt gebracht worden, die u. a. hinsichtlich der Lage den Wünschen der Nachfrager entsprochen haben. In Plittersdorf bspw. wird die dynamische Marktlage auf das Projekt „Rheinauer Gärten“ zurückzuführen sein. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 18: ETW, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2009) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  28. 28. KSK-Immobilien GmbH 27 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene | 3.2.9 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Bestand Auch wenn die Radien um die großen Zentren, in denen ein jeweils zur Darstellung der Quartiere ausreichendes Mengen- gerüst 2013 angeboten wurde, grundsätzlich weiter zu fassen sind als im Eigentumssegment, so bleiben doch die grund- sätzlichen Hotspots hinsichtlich Angebot und Nachfrage identisch. Die Nachfragewerte nach den Mietwohnungen im Bestand sind vor allem in den Stadtkernen Kölns und Bonns sowie in weiten Teilen des Rhein-Sieg-Kreises und an den Randgebie- ten zu Köln im Rhein-Erft- und Rheinisch-Bergischen Kreis überdurchschnittlich hoch. Im Rhein-Erft-Kreis konzentriert sich eine große Marktdynamik (hohes Angebot/hohe Nachfra- ge) vor allem auf Frechen sowie Teile von Brühl und Erftstadt. In Kerpen konnten sich die Nachfragekennziffern nur im nördlichen Bereich des Zentrums überdurchschnittlich halten und sind somit im Vergleich zum Vorjahr stabil. Sindorf und auch der südliche Teil des Stadtkerns, wo Angebote vormals ebenfalls auf eine überdurchschnittliche Nachfrage trafen, zeichneten sich vergangenes Jahr eher durch ein Überangebot aus. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 19: MW, Angebot und Nachfrage Bestand (bis Baujahr 2008) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  29. 29. 28 www.ksk-immobilien.de| 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2.10 Angebot und Nachfrage für Mietwohnungen im Neubau Wie schon bei den Reihenhäusern im Bestand sowie den Neubau-Eigentumswohnungen ist auch im Segment der neuen Mietwohnungen im Vergleich zum Marktbericht 2013 ein erhöhtes Interesse an Objekten in Frechen außerhalb des Hauptsiedlungskerns erkennbar. Gleiches gilt für das Elsdorfer und Erftstädter Zentrum; hier wurden im letzten Jahr Wohnun- gen der Baujahre 2012 und 2013 angeboten, die jeweils Nachfragekennziffern um 650 Hits pro Monat pro Objekt erzielt haben und damit über dem umlandweiten Mittelwert liegen (rund 565 Hits pro Monat pro Objekt). Angesichts der fortschreitenden Alterung der Bevölkerung in den Gebieten sind hier möglicherweise Wohnungen speziell für ältere Zielgruppen in zentralen Lagen errichtet worden (bspw. Betreutes Wohnen o. Ä.). In Köln gruppieren sich Quartiere mit unterdurchschnittlichem Angebot und überdurchschnittlicher Nachfrage eng um die Innenstadt; darüber hinaus gibt es aber auch Siedlungsberei- che im weiteren Umkreis der Innenstadt, die offenbar eben- falls den Nachfragepräferenzen der Haushalte entsprechen konnten (bspw. Teile von Porz, Godorf, Rodenkirchen, Dell- brück und Pesch). Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Darstellung überdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ unterdurchschnittliche Nachfrage überdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage unterdurchschnittliches Angebot/ überdurchschnittliche Nachfrage keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Abb. 20: MW, Angebot und Nachfrage Neubau (ab Baujahr 2008) Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  30. 30. KSK-Immobilien GmbH 29 4 Regionale Preisreports | 4 Regionale Preisreports 4.1 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestandseigenheime Die Karte auf der nachfolgenden Seite (Abb. 21) zeigt, ähnlich einer Wetter- oder Höhen- karte, Preisunterschiede in der Marktregion. Statt wie auf einer Wetterkarte „Linien gleichen Luftdrucks“ oder auf der Höhenkarte „Linien gleicher Höhe“ sind hier „Linien gleicher Preisniveaus“ abgebildet. Anders als im letzten Jahr zeigt die Karte im Markt­ gebiet die Preisunterschiede detaillierter auf. Dadurch soll verhindert werden, dass die zentralen und beliebten Lagen in Köln und Bonn das Umland zu stark pauschalisieren. In diesem Jahr sind aus der Karte auch in den Gemeinden des Umlandes einige kleine Hotspots zu erkennen, in denen besonders hochpreisige Eigenheime im Jahr 2013 angeboten wurden. Gleichzeitig deutet aber auch eine farbliche Zonierung grobere Preisregionen im Marktgebiet an, die in den Grundzügen ähnlich wie in der Wetterkarte aus dem Vorjahr verlaufen. Erwartungsgemäß herrscht im Marktgebiet der KSK-Immobilien GmbH ein erhebliches Preisgefälle. Wie auf der KSK-Immobilien Wetterkarte für das Segment aller Eigenheime zum Kauf (Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Eigenheime) gut erkennbar ist, liegen die größten Hochpreisgebiete in den zentralen städtischen Lagen Kölns und Bonns. Absolute Preisspitzen sind dabei in den bekanntermaßen prestigeträchtigen Lagen des Kölner Westens und Südens zu beobachten sowie im südlichen Bonner Stadtgebiet. Mit zunehmender Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn kühlt sich nach wie vor das Eigenheimpreisniveau deutlich ab, ein Muster, das in allen Wohnungsmarktsegmenten in dieser grundsätzlichen Form zu beobachten ist. Im unmittelbaren, östlich an Köln angrenzenden Bereich fallen vor allem einige Teile von Bergisch Gladbach auf, in denen Eigenheime zu hohen Preisen angeboten worden sind. Aber auch punktuell sind sogar in weiterer Entfernung, bspw. in Wermelskirchen, Wipperfürth und Gummersbach, im Durchschnitt annähernd so hohe Kaufpreise für Eigenheime aufgerufen worden wie in der Nähe der Großstadtzentren. Anhand der KSK-Immobilien Wetterkarte lassen sich sehr schnell für alle Akteure wichtige Informationen zu Standortqualitäten und damit zum Risiko einer Immobilieninvestition ablesen. Kleinräumigere Auswertungen zeigen dabei insbesondere auch die hohe Bedeu- tung der Erreichbarkeit der Arbeitsstandorte Köln und Bonn für das Preisniveau. Entlang der Autobahnen und der Schienennetze dehnen sich die Hochpreisgebiete aus.
  31. 31. 30 www.ksk-immobilien.de| 4 Regionale Preisreports Abb. 21: KSK-Immobilien Wetterkarte im KSK-Marktgebiet Preis-Hotspots von Bestandseigenheimen bis 200.000 € 200.001 bis 250.000 € 250.001 bis 300.000 € 300.001 bis 350.000 € 350.001 bis 400.000 € 400.001 bis 450.000 € 450.001 bis 500.000 € 500.000 € und mehr Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013; eigene Darstellung Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  32. 32. KSK-Immobilien GmbH 31 |4 Regionale Preisreports | 4.2 KSK-Immobilien Wetterkarte für Bestands-Eigentumswohnungen Die Abbildung 22 auf der nachfolgenden Seite zeigt demgegenüber preisliche Hotspots im Segment der Bestands-Eigentumswohnungen in der Marktregion der KSK-Immobilien GmbH aus dem Jahr 2013 auf. Wie schon bei den Bestandseigenheimen ist auch hier ein deutliches Preisgefälle in Richtung des äußeren Marktgebietes zu identifizieren. Grundsätzlich ist dabei eine sehr starke Fokussierung von Hochpreisregionen auf die Zentren von Köln und Bonn zu erkennen. In beiden Fällen wurden 2013 vor allem links des Rheins sehr teure Bestands- wohnungen, gemessen an dem Angebotspreis pro m², auf dem Markt platziert. In Köln betrifft dies vor allem die Innenstadt, große Teile von Lindenthal sowie Bereiche in Rodenkirchen und Nippes. Deutlich zeigt sich dabei aber auch, dass der linksrheinische Teil von Köln bis auf einige wenige Ausnahmen im nördlichen Stadtgebiet und auch in Meschenich im Süden insgesamt den hochpreisigen bzw. überdurchschnittlich hohen Preisbereichen zuzuordnen ist, während die Ausstrahlungseffekte auf rechtsrheinische Gebiete bislang begrenzt bleiben. Hier lagen nur Bereiche von Mülheim und teilweise Kalk (Stadtteil Rath/Heumar) im leicht überdurchschnittlichen Preisniveau, außerdem unmittel- bare Rheinlagen. Dementsprechend sind auch die Mitnahmeeffekte im Umland deutlich zoniert: Während im Rhein-Erft-Kreis der erste Gürtel um Köln bis auf einige kleinere Siedlungsbereiche noch deutlich von den Preisstrukturen in Köln profitieren kann, sind Bestandsangebote von über 1.800 Euro pro m² im Rheinisch-Bergischen Kreis im Jahr 2013 äußerst selten und nur punktuell aufgetreten. In Bonn sind Bestandswohnungen im Zentrum zu ähnlich hohen Quadratmeterpreisni- veaus offeriert worden wie in den Toplagen von Köln, allerdings mit deutlich geringerer Reichweite: Am teuersten waren Wohnungen in und um die Südstadt und Poppelsdorf, aber auch in Bad Godesberg. Die Autobahn A565 bildet in Bonn eine deutliche Zäsur im Preisgefüge ab; Wohnungen, die westlich der Autobahn angeboten wurden, lagen fast ausnahmslos im unterdurchschnittlichen Preisbereich von unter 1.800 Euro pro m². Die Zonen in den vergleichsweise weit von den Großstädten entfernten Kreisen, in denen Bestandsobjekte punktuell zu ähnlich hohen Preisen am Markt platziert werden wie in den Ballungszentren, sind im Segment der Eigentumswohnungen deutlich weniger und auch kleiner als bei den Einfamilienhäusern. Im Oberbergischen Kreis bspw. ist dies ausschließ- lich für einen kleinen Teil von Lindlar, Engelskirchen sowie Wiehl erkennbar. Ansonsten sind im Oberbergischen Kreis sowie auch im westlichen Rhein-Erft-Kreis im Durchschnitt deutlich niedrigere Angebotspreise aufgerufen worden als im übrigen Marktgebiet.
  33. 33. 32 www.ksk-immobilien.de|| 4 Regionale Preisreports Abb. 22: KSK-Immobilien Wetterkarte im KSK-Marktgebiet Preis-Hotspots von Bestands-Eigentumswohnungen bis 1.200 €/m² 1.201 bis 1.400 €/m² 1.401 bis 1.600 €/m² 1.601 bis 1.800 €/m² 1.801 bis 2.000 €/m² 2.001 bis 2.200 €/m² 2.201 bis 2.400 €/m² 2.401 €/m² und mehr Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH; Datenstand Jahr 2013; eigene Darstellung Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl
  34. 34. KSK-Immobilien GmbH 33 |4 Regionale Preisreports | 4.3 Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH Das günstige Zinsumfeld, der anhaltende Mangel an sicheren alternativen Anlageklassen und die guten Konjunkturaussichten haben für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments gesorgt. Für das Jahr 2013 gehen Marktexperten für Köln von einem Investitionsvolumen von knapp 3,8 Milliarden Euro und damit einem deutlichen Plus gegenüber dem Vorjahr aus. Neben den Investitionen in Gewerbeobjekte, die sich vor allem auf die Citylagen konzentrieren, ist die Nachfrage nach Wohninvestitionen im Jahresverlauf konstant hoch geblieben. Zugleich ist auch weiterhin das Angebot ver- gleichsweise gering. Entsprechend sind die Renditeanforderungen insbesondere der privaten Kapitalanleger weiter gesunken. In den Toplagen Kölns werden trotz meist schon hoher Mieten Vervielfäl- tiger von bis zum 25-Fachen am Markt umgesetzt. Dieser weitere Preisanstieg, der sowohl im Bereich der Mehrfamilienhäuser als auch im Teileigentum zu beobachten ist, und das dennoch zu geringe Angebot haben zur Folge, dass Investoren zunehmend bereit sind, auch in andere Lagen auszuweichen. Ein Teil konzentriert sich dabei weiterhin auf Standorte innerhalb der Kölner Stadtgrenzen. Neben den zentralen linksrheinischen Stadtteilen rücken vermehrt daran angrenzende Quartiere in den Fokus. Auch Stadtteile wie zum Beispiel Deutz und Mülheim haben eine steigende Nachfrage erfahren. In den letztgenannten Lagen können angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs und dem im gesamtstädtischen Vergleich immer noch gemäßigten Mietniveau weiterhin Renditephantasien gebildet werden. Daneben treten zunehmend auch die Zentren der Städte im Umland in den Fokus. Analog zur zu­nehmenden Bereitschaft von Bauträgern und Projektentwicklern, auch im Einzugs­ gebiet Kölns aktiv zu werden – was nicht zuletzt auch den mittlerweile am Markt getes­ teten höheren Preisen in diesen Städten Rechnung trägt – sind die Vervielfältiger im Umland im Jahresverlauf ebenfalls gestiegen. Zentrale Lagen, Quartiere mit gutem Anschluss an den schienengebundenen ÖPNV sowie neuwertige Immobilien erzielen Preise auf demselben Niveau wie die mittleren Lagen im Kölner oder Bonner Stadtgebiet. Im Neubausegment ist zu beobachten, dass die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten die Attraktivität für Kapitalanleger zunehmend reduzieren. Während institutionelle Investoren gerade auch in Konkurrenz zu den höheren Verkaufspreismöglichkeiten eines Einzelvertriebs immer seltener zum Zuge kommen, sind private Kapitalanleger, die Wohnungen im Teileigentum erwerben, dennoch verstärkt präsent. Hier dominiert immer öfter das Motiv des Werterhalts und der Anlagesicherheit gegenüber der reinen Renditeo- rientierung. Insbesondere im Segment der sogenannten Mikroapartments, also sehr kleiner Woh­ nungen vor allem für Studenten und junge Singles, ist die Nachfrage angesichts der dort deutlich höheren Quadratmetermieten ausgesprochen hoch. Die sowohl in Köln als auch in Bonn spürbare Unterversorgung von Studierenden mit Wohnraum hat dazu geführt, dass sich eine Vielzahl an Projektentwicklungen sowohl im Neubau als auch in der Umwandlung und Revitalisierung von Büroobjekten in Planung befindet. Angesichts der weiterhin stabilen Rahmenbedingungen ist auch für das Jahr 2014 keine grundlegende Änderung am Investmentmarkt zu erwarten. Angesichts der bereits sehr niedrigen Renditen in den Toplagen bei weiterhin sehr geringem Angebot ist zu erwarten, dass der Trend zu den alternativen Lagen anhält. Entsprechend werden hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sein. Genauso ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach alternativen Immobilieninvestments wie den erwähnten Mikroapartments, aber auch nach betreutem Wohnen oder ähnlichen „nichtklassischen“ Wohnimmobiliennutzungen, weiter zunimmt.
  35. 35. 34 www.ksk-immobilien.de|| 4 Regionale Preisreports Köln Rhein-Erft-Kreis Rheinisch- Bergischer Kreis Rhein-Sieg-Kreis Oberbergischer Kreis Leverkusen Bonn Bergheim Kerpen Radevormwald Wipperfürth Gummersbach Engelskirchen Waldbröl Eitorf Bergisch Gladbach Leichlingen (Rhld.) Overath Könisgswinter Rheinbach Brühl Quelle: KSK-Immobilein GmbH; eigene Darstellung Abb. 23: Multiplikatoren im Geschäftsgebiet der KSK-Immobilien GmbH einfach Lage (bis 14) mittlere Lage (bis 16) gute Lage (bis 18) sehr gute Lage (bis 20) Toplage (ab 20)
  36. 36. KSK-Immobilien GmbH 35 2071 32726 315117 482164 2226 3071 38102 33871 35423 4.4 Preisreport Köln | 4.4 Preisreport Köln Bautätigkeit Ein „Mismatch“ zwischen fehlender Baulandverfügbarkeit und hoher Nachfrage nach Wohnraum besteht innerhalb der Großstädte vor allem in den begehrten, meist innenstadtnahen Lagen. Entsprechend kann über die lokale Verteilung der letztendlichen Baufertigstellungen nicht ohne Weiteres auf Nachfragestrukturen geschlossen werden − diese sind mittlerweile häufig Abbild von „Ausweichprozessen“ in mittlere Lagen. Nebenstehende Karte zeigt in der flächenhaften Darstellung die Gesamt- bauintensität 2012 (Zahl der Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden pro 1.000 Einwohner) und mittels der Piktogramme die Baugenehmigungen 2012 in den unterschiedlichen Segmenten. 2012 wurde die höchste Bauintensität in Widdersdorf erzielt (22,5), insbesondere hervorgerufen durch die stadtweit höchste Bautätigkeit im Einfamilienhaussegment. Die Stadtteile mit den nächstniedrigen Bauintensitäten (10,8 − 13,2) verteilen sich dispers über das Stadtge- biet. Abgesehen von Westhoven, wo der Schwerpunkt ebenfalls auf Eigenheimen lag, wurden in Buchheim, Braunsfeld und Zollstock vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt. Neben diesen Stadtteilen gab es vor allem in den rechtsrheinischen Stadtteilen Ostheim, Kalk und Wahn im Verhältnis zu der Einwohnerzahl viele Fertigstellungen in Mehrfamilienhäusern. Auf Stadtbezirksebene wurde in Lindenthal fast flächendeckend eine hohe Bautätigkeit verzeichnet. Lindenthal ist auch der Stadtbezirk, der wiederum mit besonders hohen Baugenehmigungen sowohl bei den Eigenheimen als auch im Geschoss- wohnungsbau für das Jahr 2013 auffällig ist. Eine ebenfalls im aktuellen Jahr 2014 hohe Bautätigkeit in beiden Segmenten kann zudem im Stadtbezirk Rodenkirchen erwartet werden; in Porz wurden besonders viele Eigenheime genehmigt, während in Mülheim, Ehrenfeld und auch der Innenstadt voraussichtlich wiederum Wohnungen in Mehrfamilien- häusern im Fokus stehen werden. Nippes Nippes Ehrenfeld Vogelsang Lövenich Weiden Deutz Junkersdorf Neustadt-Süd Altstadt-Süd KALK Merheim Brück Neubrück Rodenkirchen Raderberg Marienburg Rodenkirchen Grengel Buchforst Kalk Humboldt-Gremberg Ostheim Vingst Rath/Heumar Porz Höhenberg Poll Westhoven Gremberghoven Ensen Eil Finkenberg Porz Zündorf Langel Libur Wahn Lind Elsdorf Wahnheide Weiß Sürth Mülheim Niehl Longerich Mauenheim Bocklemünd /Mengenich Ossendorf Flittard Dünnwald Stammheim Mülheim Dellbrück Holweide Buchheim Chorweiler Worringen Blumenberg Roggendorf/Thenhoven Merkenich Chorweiler Fühlingen Volkhoven/Weiler Esch/Auweiler Pesch Lindweiler Heimersdorf Seeberg Riehl Bilderstöck- chen Weidenpesch LIndenthal Innenstadt Bickendorf Ehrenfeld Neuehrenfeld Widdersdorf Müngersdorf Braunsfeld Lindenthal Sülz Klettenberg Neustadt-Nord Altstadt-Nord Zollstock Raderthal Rondorf Hahnwald Meschenich Immendorf Godorf Urbach Bayenthal Anzahl der Baugenehmigungen Haus Wohnung1724 Quelle: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de; eigene Darstellung Abb. 24: Bautätigkeit in den Stadtteilen Baufertigstellungen Wohnungen pro 1.000 Einwohner bis 1,00 1,1 bis 2,5 2,6 bis 3,9 4,0 bis 6,4 6,5 und mehr keine Bautätigkeit
  37. 37. 36 www.ksk-immobilien.de| 4.4 Preisreport Köln Eigentumswohnungen Dass diese Schwerpunkte in der Bautätigkeit aber nicht, wie bereits dargelegt, automatisch den Nachfragepräferenzen von kaufwilligen Haushalten entsprechen (abgesehen vom Stadtbezirk Lindenthal), zeigen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sehr anschaulich. Preisliche Hotspots im Wohnungsbestand liegen in Köln nach wie vor im Altstadt­ bereich sowie im Stadtbezirk Lindenthal und in Bereichen von Rodenkirchen (Raderberg, Bayenthal, Marienburg). In Lindenthal, Marienburg und Altstadt-Nord wurden 2013 Bestandswohnungen zu durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 3.500 bis 3.800 Euro pro m² angeboten, gefolgt von den anderen innenstadtnahen Stadtteilen Neustadt-Nord, Braunsfeld, Altstadt- Süd, Neustadt-Süd und Bayenthal mit mittleren Angebotspreisen zwischen etwa 3.000 bis unter 3.500 Euro pro m². Angebotspreise von über 5.000 Euro pro m² sind dabei keine Einzelfälle mehr und wurden 2013 − abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen in Raderberg, Rodenkirchen und Deutz − ausschließlich in den zuvor genannten Stadtteilen offeriert. Es gibt dabei keine Konzentration auf einen bestimmten Wohnungstyp: Sowohl Erdgeschoss- als auch Etagen-, Dachgeschoss-/Penthouse-, Maisonette- und Terrassenwohnungen liegen mittlerweile in dieser Preiskategorie. Die meisten dieser Wohnungen sind zumindest über 80 m² groß, die Hälfte verfügt über mehr als 120 m² Wohnfläche und etwa 25 Prozent der Objekte bieten besonders kaufkräftigen und anspruchsvollen Haushalten über 150 bis 235 m² Wohnfläche. Der Nachfrageindikator „Hits pro Monat“ deutet dabei mit durch- schnittlich rund 1.400 ein gleichermaßen hohes Interesse von Haushalten an den besonders großen Wohnungen an, wie es im Mittel allen Bestandswohnungen in Köln zukommt. Junkersdorf Neustadt-Süd Altstadt-Süd KALK Merheim Brück Neubrück Rodenkirchen Raderberg Marienburg Rodenkirchen Grengel Buchforst Kalk Humboldt-Gremberg Ostheim Vingst Rath/Heumar Porz Höhenberg Poll Westhoven Gremberghoven Ensen Eil Finkenberg Porz Zündorf Langel Libur Wahn Lind Elsdorf Wahnheide Weiß Sürth Mülheim Niehl Longerich Mauenheim Bocklemünd /Mengenich Ossendorf Flittard Dünnwald Stammheim Mülheim Dellbrück Holweide Buchheim Chorweiler Worringen Blumenberg Roggendorf/Thenhoven Merkenich Chorweiler Fühlingen Volkhoven/Weiler Esch/Auweiler Pesch Lindweiler Heimersdorf Seeberg Riehl Bilderstöck- chen Weidenpesch LIndenthal Innenstadt Bickendorf Ehrenfeld Neuehrenfeld Widdersdorf Müngersdorf Braunsfeld Lindenthal Sülz Klettenberg Neustadt-Nord Altstadt-Nord Zollstock Raderthal Rondorf Hahnwald Meschenich Immendorf Godorf Urbach Ehrenfeld bis 1.500 €/m2 1.501 bis 1.800 €/m2 1.801 bis 2.100 €/m2 2.101 bis 2.400 €/m2 2.401 bis 2.700 €/m2 2.701 €/m2 und mehr zu geringe Angebotszahl Durchschnitt Köln: 2.245 €/m² Abb. 25: Kaufpreise für Eigentums­ wohnungen − Bestand in €/m² Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de
  38. 38. KSK-Immobilien GmbH 37 4.4 Preisreport Köln | Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestands-Eigentumswohnun- gen sind in Köln zwischen 2009 und 2013 (Zeitraum von fünf Jahren) insgesamt um 22 Prozent gestiegen. Differenziert nach einzelnen Stadtteilen sind die Steigerungsraten jedoch sehr unterschiedlich; sie liegen in einer Spanne zwischen -18 in Langel und + 54 Prozent in Raderberg. Insgesamt haben aber nur vier der 68 Stadtteile eine negative Preisent- wicklung erfahren. Das betrifft neben Langel auch Godorf, Meschenich und Roggendorf (zwischen -11 und -4 Prozent). In die Kategorie mit der stärksten Preissteigerung fallen recht viele der zentralen und beliebten linksrheinischen Stadtteile, wie Altstadt-Nord und -Süd, Neustadt-Nord und -Süd und auch Lindenthal. Um rund 42 bis 45 Prozent sind aber auch die 2013 eingestellten Bestands-Wohnungsangebote im rechtsrheini- schen Deutz sowie in den weniger zentral gelegenen Stadtteilen Ossendorf und Weiß teurer gewesen als 2009. Grundsätzlich haben sich die durchschnittlichen Angebotspreisniveaus in genau den Stadtteilen am stärksten nach oben entwickelt, in denen die aktuellen Preisniveaus für Bestands-Eigentumswohnungen im stadtweiten Vergleich am höchsten sind (vgl. Abb. 24). Gerade auch in den zentralen und ohnehin schon hochpreisigen Lagen scheinen über den Vergleichszeitraum noch deutliche Preissteigerungspotenziale vorhanden gewesen zu sein bzw. wurde hier seitens der Anbieter das größte Potenzial gesehen, höhere Preisgrenzen auszutesten. Abb. 26: Preisentwicklung in den Stadt- teilen − Bestand in Prozent bis unter 8,0 % 8,0 bis 15,9 % 16,0 bis 23,9 % 24,0 bis 31,9 % 32,0 bis 39,9 % 40,0 % und mehr zu geringe Angebotszahl Durchschnitt Köln: +22 % Junkersdorf Neustadt-Süd Altstadt-Süd KALK Merheim Brück Neubrück Rodenkirchen Raderberg Marienburg Rodenkirchen Grengel Buchforst Kalk Humboldt-Gremberg Ostheim Vingst Rath/Heumar Porz Höhenberg Poll Westhoven Gremberghoven Ensen Eil Finkenberg Porz Zündorf Langel Libur Wahn Lind Elsdorf Wahnheide Weiß Sürth Mülheim Niehl Longerich Mauenheim Bocklemünd /Mengenich Ossendorf Flittard Dünnwald Stammheim Mülheim Dellbrück Holweide Buchheim Chorweiler Worringen Blumenberg Roggendorf/Thenhoven Merkenich Chorweiler Fühlingen Volkhoven/Weiler Esch/Auweiler Pesch Lindweiler Heimersdorf Seeberg Riehl Bilderstöck- chen Weidenpesch LIndenthal Innenstadt Bickendorf Ehrenfeld Neuehrenfeld Widdersdorf Müngersdorf Braunsfeld Lindenthal Sülz Klettenberg Neustadt-Nord Altstadt-Nord Zollstock Raderthal Rondorf Hahnwald Meschenich Immendorf Godorf Urbach Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Daten- stand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de Ehrenfeld
  39. 39. 38 www.ksk-immobilien.de|| 4.4 Preisreport Köln Tab. 4: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2 Die durchschnittlichen Angebotspreise, nach Wohnflächen klassifiziert (vgl. Tab. 3), zeigen darüber hinaus eine deutliche Tendenz: Die verschiedensten Haushaltstypen (Singles, Paare ohne Kinder und auch Familien) präferieren eine Wohnung in den beliebten, linksrheinischen, möglichst zentralen Lagen von Köln, weshalb vor allem in der Innen- stadt, in Rodenkirchen sowie Lindenthal die Angebotspreise im Durchschnitt über alle Flächenklassen hinweg besonders hoch sind und in vielen Fällen den Kölner Gesamt- durchschnitt deutlich übersteigen. Ehrenfeld und Nippes haben insgesamt weniger richtig hochpreisige „In-Viertel“ und stechen daher hinsichtlich des Durchschnittpreises weniger stark hervor. Besonders große, vermutlich exklusive Wohnungen mit über 150 m² wurden 2013 auch im Neubau ausschließlich in den bislang genannten Stadtbezirken in ausreichender Menge angeboten; auf Ebene der Gesamtstadt übertreffen diese Objekte (Bestand und Neubau) die mittleren Angebotspreise aller übrigen Klassen. Rund ein Viertel der Objekte sind nach eigenen Angaben der Anbieter Penthousewohnungen gewesen. Die durchschnittlichen Angebotspreise nach Baujahresklassen können als Indiz für die Zahlungsbereitschaft von Haushalten für bestimmte Objektqualitäten gesehen werden: In den meisten Stadtbezirken sind Objekte aus den 1950er und 1960er Jahren angesichts ihrer sehr einfachen Bauqualität im Vergleich am günstigsten, wenngleich offenbar eine Bereitschaft besteht, zugunsten der gewünschten Wohnlage schlechtere Bestandsqualitä- ten für Durchschnittpreise von immerhin knapp über 3.000 Euro pro m² in Kauf zu nehmen. Wohnungen in gründerzeitlichen Gebäuden mit Altbaucharme sowie neueren Baujahres ab 2000 markieren aufgrund der hohen Nachfrage jeweils die Preisobergrenzen und sind auch im gesamtstädtischen Durchschnitt am teuersten. Stadtbezirk bis1918 1919−1949 1950−1969 1970−1989 1990−1999 2000−2008 2009bisheute Innenstadt 3.603 3.233 3.015 3.122 3.446 4.432 4.299 Rodenkirchen 2.906 2.301 2.375 2.279 2.554 2.951 4.210 Lindenthal 3.336 3.216 2.822 2.175 2.650 3.380 3.768 Ehrenfeld 2.926 2.262 1.836 1.638 2.650 2.880 3.096 Nippes 3.076 2.389 1.959 2.111 2.473 2.780 3.201 Chorweiler 1.863 --- 1.746 1.453 2.110 2.389 2.377 Porz 1.879 --- 1.401 1.521 1.943 2.326 2.766 Kalk --- 1.858 1.453 1.477 1.804 2.430 2.661 Mülheim 2.257 1.945 1.700 1.788 2.057 2.517 2.922 Köln 3.178 2.661 2.042 1.975 2.399 2.957 3.557 Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013 Tab. 3: Kaufpreise für Eigentumswohnungen − Bestand und Neubau in €/m2 nach Wohnflächenklassen Stadtbezirk bis 60 m2 bis 90 m2 bis 120 m2 bis 150 m2 ab 151 m2 Innenstadt 3.044 3.993 3.191 4.526 3.444 4.504 3.922 4.311 3.669 4.355 Rodenkirchen 1.954 4.310 2.273 4.171 2.598 4.055 3.314 4.230 3.732 4.963 Lindenthal 2.255 3.642 2.414 3.650 2.550 3.611 2.748 3.884 3.821 4.144 Ehrenfeld 2.018 --- 2.411 3.054 2.593 3.114 3.048 3.055 2.006 3.508 Nippes 2.044 2.983 2.227 3.137 2.412 3.195 2.686 3.223 2.545 3.562 Chorweiler 1.551 --- 1.645 2.373 1.916 2.339 2.108 --- --- --- Porz 1.527 3.069 1.645 2.539 1.557 2.816 1.953 3.516 2.249 --- Kalk 1.496 2.614 1.526 2.676 1.698 2.678 1.870 2.665 --- --- Mülheim 1.688 --- 1.929 2.932 2.085 2.820 2.334 3.227 1.855 --- Köln 2.043 3.518 2.123 3.353 2.357 3.466 2.889 3.649 3.357 4.241 Neubau Bestand Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013 Neubau Bestand
  40. 40. KSK-Immobilien GmbH 39 |4.4 Preisreport Köln | Abb. 27: Mietpreise für Wohnungen − Bestand in €/m² Mietwohnungen Die Struktur des Mietwohnungsmarktes unterscheidet sich nach wie vor kaum von dem für Eigentumswohnungen. Allerdings rangiert im Mietsegment auch Sülz unter den höchstpreisigen Stadtteilen mit durchschnittlichen Angebotsmieten jenseits der 10,50 Euro pro m². Etwa 11 Prozent aller 2013 über ImmobilienScout24 angebotenen Bestandswohnungen kosteten ab 12,00 Euro pro m² (mittlere Wfl.: 70 m²). Zu fast 50 Prozent konzentrierten sich diese Objekte in der Innenstadt, gefolgt von Sülz und Ehrenfeld mit rund 9 Prozent. Etwa 25 Prozent aller Bestandsangebote in Köln liegen zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro m² bei gleichem Wohnflächenmittel. Auf der rechten Rheinseite halten sich die „Überschwappeffekte“ bislang in Grenzen; Durchschnittspreise zwischen 9,51 und 10,50 Euro pro m² werden nur in Deutz in unmittelbarer Nachbarschaft zur Alt- und Neu- stadt aufgerufen. Abgesehen von Rath/Heumar beschränken sich Gebiete mit durchschnittlichen Angebotspreisen zwischen 8,51 und 9,50 Euro pro m² auf rheinnahe Lagen. Angesichts der enorm hohen Quadratmeterpreise bis zu in der Spitze fast 17,00 Euro pro m² im Bestand sind auch Gesamtpreise von über 1.000 Euro pro Monat für Wohnungen mit einer gemittelten Wohnfläche von rund 120 m² (65 bis 280 m²) keine Seltenheit mehr (ein Zehntel des gesamten Bestandsangebotes im Jahr 2013). Gleichzeitig wird diesen Objekten mit im Schnitt fast 1.300 Hits pro Monat pro Objekt trotz des hohen Gesamtpreises eine sehr hohe Nachfrage zuteil. Fast 70 Prozent der Objekte liegen dabei in den zentralen Stadtteilen der Innenstadt, Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen. Das größte Nachfragerinteresse erreichen in genannten Preisregionen vor allem Wohnungen in Sülz, Ehrenfeld, Neuehrenfeld und Nippes (über 2.000 Hits pro Monat). Vergleichsweise groß war auch das Angebotsportfolio in Marienburg, Junkersdorf, Braunsfeld und Mülheim (insgesamt 15,6 Prozent). Der Nachfrageindikator hierfür lag mit 770 Hits pro Monat jedoch unter dem Gesamtstadtdurchschnitt. bis 6,50 €/m2 6,51 bis 7,50 €/m2 7,51 bis 8,50 €/m2 8,51 bis 9,50 €/m2 9,51 bis 10,50 €/m2 10,51 €/m2 und mehr Durchschnitt Köln: 9,26 €/m² Junkersdorf Neustadt-Süd Altstadt-Süd KALK Merheim Brück Neubrück Rodenkirchen Raderberg Marienburg Rodenkirchen Grengel Buchforst Kalk Humboldt-Gremberg Ostheim Vingst Rath/Heumar Porz Höhenberg Poll Westhoven Gremberghoven Ensen Eil Finkenberg Porz Zündorf Langel Libur Wahn Lind Elsdorf Wahnheide Weiß Sürth Mülheim Niehl Longerich Mauenheim Bocklemünd /Mengenich Ossendorf Flittard Dünnwald Stammheim Mülheim Dellbrück Holweide Buchheim Chorweiler Worringen Blumenberg Roggendorf/Thenhoven Merkenich Chorweiler Fühlingen Volkhoven/Weiler Esch/Auweiler Pesch Lindweiler Heimersdorf Seeberg Riehl Bilderstöck- chen Weidenpesch LIndenthal Innenstadt Bickendorf Ehrenfeld Neuehrenfeld Widdersdorf Müngersdorf Braunsfeld Lindenthal Sülz Klettenberg Neustadt-Nord Altstadt-Nord Zollstock Raderthal Rondorf Hahnwald Meschenich Immendorf Godorf Urbach Ehrenfeld Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de
  41. 41. 40 www.ksk-immobilien.de|| 4.4 Preisreport Köln Im Mietwohnungssegment ist die Preisentwicklung mit + 10 Prozent in der Gesamtstadt im Vergleich zum Eigentumssegment moderater verlaufen. Gleichzeitig ist aber auch hier eine deutliche Differenzierung zwischen den einzelnen Stadtteilen erkennbar. Leicht negative Entwicklungen (zwischen - 1,6 und - 0,7 Prozent) haben gegenüber 2009 die Stadtteile Buchheim, Bickendorf und Lindweiler erfahren. Die übrigen Bereiche von Köln liegen durchweg im positiven Bereich. Die stärksten Veränderungen kommen mit rund + 14 bis + 21 Prozent Nippes, Humboldt/Gremberg, Immendorf, Mauenheim, Ostheim, Merkenich, Westhoven und Roggendorf/Thenhoven zu. Wie die Abbildung 26 zeigt, handelt es sich abgesehen von Nippes und Westhoven in dem Zusammenhang flächendeckend um Stadtteile, die im gesamtstädtischen Kontext auch 2013 nach wie vor durch deutlich unterdurchschnittliche Preisniveaus charakterisiert waren. Im Jahr 2013 haben Wohnungen hier im Durchschnitt zwischen rund 6,00 und 8,50 Euro pro m² gekostet, lagen folglich noch immer deutlich unterhalb des durchschnittlichen Mietprei- ses von Köln. Innerhalb der Klasse, die die Stadtteile mit einer Preissteigerung von + 10 bis unter 12 Prozent abbildet, ist keine eindeutige Konzentration auf niedrig- oder hochpreisige Gebiete in Köln zu erkennen. Mit Niehl, Longerich, Weidenpesch und Mülheim sind wiederum Stadtteile dabei, die angesichts eines niedrigen Ausgangspreisniveaus im Jahr 2009 (zwischen 7,00 und 8,00 Euro pro m²) eine hohe Steigerungsrate bis 2013 aufweisen. Auch diese erreichen dadurch jedoch nicht den gesamtstädti- schen Durchschnitt. Darüber hinaus sind der gleichen Preissteigerungs- klasse mit Klettenberg, Neu- und Altstadt-Süd und Braunsfeld aber auch Stadtteile mit schon deutlich höherem Ausgangspreisniveau zuzuordnen (rund 9,00 bis 10,00 Euro pro m²), die 2013 zu den höchstpreisigen Stadtteilen in ganz Köln gehörten. Folglich scheinen Mietsteigerungen in eher mittleren Lagen noch umfangreicher möglich, während sehr deutliche Preissteigerungen in den beliebtesten Lagen nur noch punktuell durchgesetzt werden können. bis unter 6,0 % 6,0 bis 7,9 % 8,0 bis 9,9 % 10,0 bis 11,9 % 12,0 bis 13,9 % 14,0 % und mehr zu geringe Angebotszahl Durchschnitt Köln: +10 % Abb. 28: Preisentwicklung in den Stadtteilen − Bestand in Prozent Junkersdorf Neustadt-Süd Altstadt-Süd KALK Merheim Brück Neubrück Rodenkirchen Raderberg Marienburg Rodenkirchen Grengel Buchforst Kalk Humboldt-Gremberg Ostheim Vingst Rath/Heumar Porz Höhenberg Poll Westhoven Gremberghoven Ensen Eil Finkenberg Porz Zündorf Langel Libur Wahn Lind Elsdorf Wahnheide Weiß Sürth Mülheim Niehl Longerich Mauenheim Bocklemünd /Mengenich Ossendorf Flittard Dünnwald Stammheim Mülheim Dellbrück Holweide Buchheim Chorweiler Worringen Blumenberg Roggendorf/Thenhoven Merkenich Chorweiler Fühlingen Volkhoven/Weiler Esch/Auweiler Pesch Lindweiler Heimersdorf Seeberg Riehl Bilderstöck- chen Weidenpesch LIndenthal Innenstadt Bickendorf Ehrenfeld Neuehrenfeld Widdersdorf Müngersdorf Braunsfeld Lindenthal Sülz Klettenberg Neustadt-Nord Altstadt-Nord Zollstock Raderthal Rondorf Hahnwald Meschenich Immendorf Godorf Urbach Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand 2009 und 2013; Kartengrundlage: Stadt Köln − offenedaten-koeln.de Ehrenfeld
  42. 42. KSK-Immobilien GmbH 41 4.4 Preisreport Köln | Tab. 6: Mietpreise für Wohnungen − nach Baujahresklassen in €/m2 Stadtbezirk bis1918 1919−1949 1950−1969 1970−1989 1990−1999 2000−2008 2009bisheute Innenstadt 11,59 11,17 10,81 10,87 10,17 10,65 13,14 Rodenkirchen 10,90 9,87 9,23 9,16 9,87 10,05 11,02 Lindenthal 11,57 10,62 10,32 9,66 10,38 10,77 12,42 Ehrenfeld 10,53 9,06 9,00 8,67 9,79 10,27 11,80 Nippes 10,63 9,68 8,77 9,03 8,87 9,70 10,90 Chorweiler 8,87 --- 7,50 6,74 7,45 8,37 9,42 Porz 8,24 7,85 7,38 7,66 8,09 8,42 9,45 Kalk 8,54 8,35 7,93 7,82 8,74 8,14 10,09 Mülheim 8,87 7,97 7,92 8,08 8,36 9,15 9,98 Köln 10,69 9,68 8,99 8,82 9,22 9,81 11,36 Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013 Neubau Bestand Stadtbezirk bis 60 m2 bis 90 m2 bis 120 m2 bis 150 m2 ab 151 m2 Innenstadt 11,21 12,98 10,40 13,09 10,66 12,82 11,50 13,59 12,08 14,04 Rodenkirchen 9,82 11,41 9,11 11,04 9,58 10,84 10,56 10,78 12,24 11,28 Lindenthal 10,69 13,25 9,85 12,12 10,06 12,13 10,36 12,95 11,14 13,37 Ehrenfeld 9,94 13,38 8,96 11,51 9,20 11,15 9,56 11,94 8,94 --- Nippes 9,46 11,45 8,89 10,72 9,25 10,92 9,35 10,93 10,85 --- Chorweiler 7,80 9,33 7,07 9,56 7,69 9,26 8,17 --- 6,28 --- Porz 8,27 9,60 7,46 9,41 7,51 9,49 8,17 8,55 7,61 9,91 Kalk 8,47 10,20 7,61 9,83 8,11 10,17 8,35 10,04 8,63 --- Mülheim 8,55 9,71 7,88 9,99 8,28 9,96 8,57 10,43 8,96 10,57 Köln 9,71 11,88 8,70 11,09 9,25 11,14 10,28 12,12 10,98 12,35 Quelle: InWIS Forschung Beratung GmbH, Datenstand Jahr 2013 Tab. 5: Mietpreise für Wohnungen − Bestand und Neubau in €/m2 nach Wohnflächenklassen Neubau Bestand Im Neubau reichen die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen mittlerweile an 18,00 Euro pro m² heran. Dabei handelt es sich zumeist um ganz kleine Wohnungen bzw. Apartments oder aber große exklusive Penthousewohnungen, die für besonders anspruchsvolle und kaufkräftige Zielgruppen bestimmt sind. Naturgemäß ist der Anteil der Wohnungen mit hohen Gesamtpreisen im Neubau deutlich höher als im Bestand − auf 1.000 Euro Gesamt- miete und mehr kommen rund 43 Prozent aller eingestellten Neubau-Mietwohnungsange- bote. Im Durchschnitt werden den Haushalten dabei mit im Durchschnitt 115 m² ähnlich große Wohnflächen geboten wie im Bestandssegment (vgl. S. 37). Die Nachfragekennziffer ist mit 760 Hits pro Monat pro Objekt im Neubau auf gutem Niveau, jedoch niedriger als im Bestand. Darin zeigt sich, dass die gehobenen Preis­ niveaus von Neubauobjekten insbesondere in den zentralen Lagen das Budget vieler Wohnungssuchender übertreffen. Die Differenzierung nach Baualtersklassen auf Gesamtstadtebene lässt erkennen, dass Wohnungen aus der Gründerzeit etwa 1,00 Euro pro m² teurer sind als Bestandswohnun- gen mit dem Baujahr 1919 bis 2008.

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