Análisis Regional Nº 12 - Fundación del Tucumán

Panorama Panorama Construcción ¿Por qué es escaso Salario y precio de la ¿Cómo evolucionó y qué puede
Económico Económico y actividad el crédito hipotecario vivienda: algunas esperarse del sector de la
Internacional Nacional económica en argentina? observaciones relevantes construcción en argentina?

ANALISIS
REGIONAL
Número 12 - Diciembre de 2011 - Tucumán - Argentina

AREA DE ECONOMIA

Articulación y conocimiento
para el desarrollo regional

La Fundación del Tucumán es una organización empresaria que nació en 1985, con el objetivo
de contribuir al desarrollo económico, social y ambiental sostenible de Tucumán y de la región.
La integran empresarios de distintos sectores económicos; y su staff está formado por
investigadores, docentes y profesionales de diversas ramas. Todos ellos, en un marco de
diálogo y trabajo en red, plasman la misión de la Fundación del Tucumán:

“Promover el desarrollo responsable de la comunidad de la región, con
el fin de generar compromiso de participación ciudadana para
fortalecer las instituciones republicanas que garanticen el ejercicio de la
libertad, a través de la articulación de sectores públicos y privados,
contribuyendo al desarrollo del capital humano, social y económico”

Presidente
Jorge Malmierca

Director Ejecutivo
Juan Luis Perez Albert
Consejeros Titulares Consejeros Suplentes
Luquín, Oscar (Antonio Luquín S.A.) Lucci, Pablo (Citrusvil S.A.)
Sardi, Paolo (Arcor S.A.) Mirande, Carlos (C.C.C.)
Cambiano, Rafael (Quilmes) García, Luis (Edet S.A.)
Lucci, Daniel (Citrusvil S.A.) Hernández, Elio (Gasnor S.A.)
Domínguez, Ricardo J. (C.C.C. S.A.) Laudani, Ricardo (Refinor S.A.)
Hoffman, Gunther (Edet S.A.) Chaves, Rodolfo (Scania Argentina S.A.)
Lenis, Román (Expreso Bisonte SRL) Assaf, Luis (Tensolite S.A.)
Lisiak, Jorge H. (Minera Alumbrera Ltd)
Vismara, Hugo (Refinor S.A.)
Björk, Peter (Scania Argentina S.A.)
Di Bacco, Rodolfo (Tensolite S.A..)

ANALISIS
REGIONAL

C O N T E N I D O

4
PANORAMA ECONÓMICO
INTERNACIONAL
¿Cae la eurozona? Opciones
para la crisis

5
PANORAMA ECONÓMICO
NACIONAL
Las perspectivas no son
demasiado alentadoras.
El contexto internacional
condiciona.

INFORME CENTRAL:
CONSTRUCCIÓN Y
ACTIVIDAD ECONÓMICA:
¿Cómo es el comportamiento
de la construcción y qué lugar
ocupa en la economía?
7
¿POR QUÉ ES ESCASO EL
CRÉDITO HIPOTECARIO EN
ARGENTINA?
Evolución del crédito
hipotecario.
10
Factores que explican el bajo
nivel del crédito hipotecario

14
SALARIO Y PRECIO DE LA
VIVIENDA:
ALGUNAS OBSERVACIONES
RELEVANTES

¿Cuál es el esfuerzo salarial
para acceder a la vivienda?
Análisis por jurisdicción.

19
¿CÓMO EVOLUCIONÓ Y
QUÉ PUEDE ESPERARSE
DEL SECTOR DE LA
Staff: CONSTRUCCIÓN EN
ARGENTINA?
ANALISIS REGIONAL
------------------------------------------- Proyecciones mediante los
Director Área de Economía principales indices del sector.
Lic. Eduardo Robinson
eduardorobinson@fundtuc.org
25 de Mayo 1095 - (4000) www.fundaciondeltucuman.org.ar
Lic. Víctor Funes
vfunes@fundtuc.org San Miguel de Tucumán
www.facebook/fundtuc
República Argentina
Lic. Santiago Sosa Tel.: +54 (381) 422-2811 / 431-1712
santiagososa@fundtuc.org www.facebook/fundtuc_econ
Fax: +54 (381) 431-0612

ANALISIS REGIONAL // Diciembre 2011 // Pág 3

Número 12 // Area de Economía
Diciembre de 2011 Fundación
Tucumán - Argentina del Tucumán

PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL

La caída de la eurozona ocurrirá
si no hay cambios significativos.
Opciones para la crisis
La economía europea se encamina a una recesión. Crece la incertidumbre y entre las opciones aparece
la reducción de la zona euro

La economía internacional termina 2011 con mayor pulsó el exceso de consumo, mientras en Grecia,
elevado nivel de fragilidad. Los países de la eurozona Portugal, Chipre e Italia el factor que agravó los des-
no han podido encarrilar sus economías lo que hizo equilibrios fue un déficit fiscal excesivo. La acumula-
que el bloque económico se encamine a un proceso ción de deuda privada y pública en los países
recesivo. Los países están al límite: Grecia continúa deficitarios se volvió inmanejable cuando estallaron
con serios problemas de solvencia fiscal que lo que las burbujas inmobiliarias y el déficit de cuenta co-
hace que transite al borde de la cesación de pagos y rriente, el déficit fiscal o ambos se hicieron insoste-
de una salida deshonrosa de la unión monetaria. Italia nibles.
y España, despiertan muchas dudas en los mercados La pregunta pasa ahora por ¿cómo se recupera el blo-
que los castigan con tasas de interés muy elevados, que económico? Al respecto, sobresalen las siguien-
e impide la colocación de deuda. Pero los problemas tes posturas:
de la eurozona no se limitan a esas economías, se a) Reflación simétrica: consiste en recuperar el cre-
han transformado en problemas estructurales que cimiento y la competitividad, mientras se emprenden
afectan a otras economías: Irlanda, Portugal y Chipre. medidas de austeridad y reformas estructurales ne-
A esta altura de los acontecimientos, conviene repa- cesarias, mediante una política monetaria expansiva
sar el origen de esta situación. ¿Qué sucedió para del Banco Central Europeo, ayuda ilimitada a las eco-
que desde hace un par de años Europa continúe tam- nomías con falta de liquidez, pero solventes, una rá-
baleándose? Durante la última década, los países del pida depreciación del euro y estímulo fiscal en los
grupo conocido como PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, países del núcleo de la eurozona.
Grecia y España) fungieron como principales consu- b) Deflación recesiva: Alemania y el BCE se oponen
midores de la eurozona, al gastar una cifra superior a a llevar adelante una política monetaria expansiva por
sus ingresos y mantener un déficit de cuenta co- temor a generar presiones inflacionarias. Pero esta
rriente cada vez mayor. Los del núcleo de la eurozona opción traería muchos problemas. Si bien la austeri-
(Alemania, Holanda, Austria y Francia) fungieron dad es necesaria, implica una profundización de la re-
como principales productores, con gastos inferiores cesión en el corto plazo. Lo mismo puede decirse de
a los ingresos y un superávit de cuenta corriente cada las reformas estructurales, porque obligarán a despe-
vez mayor. dir trabajadores, cerrar empresas deficitarias y reubi-
Estos desequilibrios se apoyaron en la fortaleza del car mano de obra y capital hacia industrias
euro desde 2002 y la divergencia de tipos de cambio emergentes. El valor real de la deuda aumentaría y
reales y niveles de competitividad. En Alemania y se agravaría la insolvencia de los Estados y de los
otros países del núcleo, el costo laboral unitario se deudores privados.
redujo, mientras que en los PIIGS (y Chipre) ocurrió c) Cesación de pagos y abandono de la eurozona:
lo contrario. En Irlanda y España, el ahorro privado se Si los países periféricos de Europa quedan atrapados
derrumbó y la presencia de burbujas inmobiliarias im- en una proceso deflacionario, con elevado endeuda-


ANALISIS
REGIONAL
PANORAMA ECONÓMICO INTERNACIONAL

miento, caída de la producción, pérdida de competiti- piente de la unión monetaria se acelerará, conforme
vidad y déficit externo estructural, en algún momento los países periféricos vayan cayendo en cesación de
se hará insostenible continuar con las reglas del eu- pagos y abandonen la moneda común.
rozona. Podrían revitalizar el crecimiento económico Los caóticos episodios ocurridos en Grecia y en Italia
y la competitividad con una depreciación de sus nue- pueden ser el primer paso del proceso. La eurozona
vas monedas nacionales. Sin embargo, esta tercera no puede seguir tirando para adelante. A menos que
opción, implicaría una ruptura caótica de la eurozona la región avance hacia una mayor integración econó-
y provocaría un cimbronazo similar al de la caída de mica, fiscal y política (siguiendo una hoja de ruta con
Lehman Brothers en 2008, o tal vez peor. recuperación a corto plazo del crecimiento, la compe-
d) Periferia con bajo crecimiento y poca competiti- titividad y la capacidad de financiamiento), es induda-
vidad. Esta opción llevaría a aceptar quitas de deuda y ble que la deflación recesiva conducirá a una ruptura
a transferir dinero para impulsar los ingresos de la eu- caótica. Italia es demasiado grande para quebrar y de-
rozona.Pero un mecanismo de transferencia fiscal per- masiado grande para un rescate, y está cerca del
manente es políticamente imposible en la eurozona. punto sin retorno; el final de juego para la eurozona
Alemania y el BCE no tienen tanto poder como pare- ha comenzado. El primer paso será una seguidilla de
cen creer. A menos que renuncien al ajuste asimétrico, reestructuraciones de deuda obligadas y abandonos
que concentra todo el sufrimiento en la periferia, y bus- de la unión monetaria que llevarán a la desintegración
quen una solución más simétrica, el derrumbe inci- de la eurozona.

PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL

La economía para 2012: un
contexto con mayores amenazas
La debilidad del contexto internacional y la falta de calidad en la política económica son los principales
condicionantes de la economía que viene.

En materia económica el 2011 termina con más pre- China han mantenido sus importantes ritmos de cre-
ocupaciones que con las que empezó. Se trató de un cimiento, porque las tasas de interés internacionales
año con fuerte contenido político, dado el proceso siguen muy bajas. En este contexto la economía na-
electoral, pero que no afectó sustancialmente a la cional siguió expandiéndose motorizada por el con-
economía. Sucede que el ciclo expansivo, por el que sumo. Y el consumo crece alentado por la
atraviesa la economía Argentina, no es tanto mérito disponibilidad de crédito a ese sector y por la propia
de las políticas internas, sino que responde al con- inflación que hace que las personas adelanten sus
texto internacional, que pese a sus enormes turbu- gastos en consumo. Pero los problemas hacia el final
lencias, todavía favorece a la Argentina. ¿Por qué?, del año pasan por la implementación de controles
porque el precio de los productos que exporta siguen cambiarios para preservar el deterioro de las reservas
siendo elevados en términos históricos, porque los del Banco Central, controles en el comercio exterior,
principales socios comerciales de Argentina, Brasil y quitas de subsidios, contracción del crédito y cierta



PANORAMA ECONÓMICO NACIONAL

retracción en el consumo. Es decir, una economía que si bien aún están elevados en términos históricos,
requiere mayores cuidados. El Gobierno reelecto con- han mostrado una retracción importante en los últi-
tinuará con los lineamientos económicos que le redi- mos meses. Este es el principal canal de contagio
tuaron políticamente. Es decir, procurará incrementar que tiene la economía argentina y es una nítida luz
el gasto público y mantener y mantener la demanda amarilla.
agregada. El modelo económico, basado en fuerte in- Si bien, como se ve, el panorama no es demasiado
tervencionismo estatal, genera desconfianza, eso ex- promisorio hay que tener en cuenta que la economía
plica la fuerte salida de capitales, que se estima no tiene desequilibrios explosivos inminentes, si tiene
terminará el año 2011 en 20.000 millones de dólares. debilidades y falta de diseños e implementación de
El incremento del gasto y la inflación elevada, han tra- políticas públicas orientadas al desarrollo. Se trabaja
ído cierto atraso en el tipo de cambio, esto alentó ex- para el corto plazo, sin visión estratégica. Entre las de-
pectativas de devaluación, y se acentuaron los bilidades o riesgos que presenta la economía argen-
problemas de abastecimiento de dólares. Asimismo, tina, está el aspecto fiscal. Argentina necesita
el incremento del gasto público cuyo financiamiento recuperar solvencia fiscal para volver a que el Banco
cuyo financiamiento se está tornando complicado, Central sea independiente del Poder Ejecutivo, para
llevó al Gobierno a empezar a desmantelar el sistema llevar adelante una política monetaria que preserve el
de subsidios, lo que puede agravar los problemas in- valor de la moneda. Necesita bajar la inflación y me-
flacionarios y cambiarios, problemas que desde la óp- jorar la atracción de inversiones. Por ello la política de
tica del gobierno parecen ser menores. desmantelar subsidios, va en la dirección correcta, al
fortalecer la situación fiscal. Pero no es la política ade-
¿Cómo puede venir el 2012? cuada en momentos de contracción económica. Pero,
En términos generales el 2012 se proyecta más com- no hay lugar para llevar adelante políticas contracícli-
plicado en materia económica, que 2011. El frente ex- cas. En 2012, probablemente, se paguen los costos
terno no luce muy alentador. La economía de esas medidas. Argentina, en los últimos años per-
internacional no sólo no se recupera, sino que mues- dió una gran oportunidad para introducir un mayor
tra señales de marcada desaceleración y recesión. nivel de solvencia macroeconómica, ganar mercados
Este factor debilita las economías de los principales externos para sus productos, para generar mejores
socios comerciales. De hecho, en Brasil, la actividad puestos de trabajo, para mejorar la situación social.
económica se ha estancado en el último trimestre y No hay que poner el énfasis tanto en lo que se hizo,
afecta las exportaciones de Argentina. Además, los sino también, en lo que se dejó de hacer y en lo que
precios de los principales productos de exportación, no se pudo aprovechar.


ANALISIS
REGIONAL
CONSTRUCCION

Construcción y actividad económica:
¿cómo es el comportamiento de la
construcción y qué lugar ocupa en
la economía?
En la región NOA, la actividad Construcción se mueve a una mayor velocidad que el promedio país: relativamente,
se crearon más empresas y mayor número puestos de trabajo registrados en la región. Falta de financiamiento y de
oportunidades de inversión.

La construcción es una actividad altamente correla- de elasticidad respecto al producto de 1,42. Esto es,
cionada con el ciclo económico. Es decir, evoluciona el sector de la construcción crece 1,42% cuando el
en función del comportamiento de la economía. PBI aumenta un punto porcentual.
Muestra, además, una elevada sensibilidad a las va-
riaciones del ciclo económico. Cuando la economía El sector de la construcción se duplicó junto a
se expande, la construcción crece por encima del PBI, la reactivación económica argentina. Tuvo un
mientras que se contrae en mayor medida durante las crecimiento real de 107% entre el año 2004 y
recesiones. Tales afirmaciones se derivan del análisis 2011, lo cual lo convierte en el segundo sector
del ciclo económico en relación con la evolución del productor de bienes con mayor crecimiento
sector de la construcción. Al considerar las recesio- después de agricultura.
nes de 1995, 2002 y en menor medida el 2009, se
observa una mayor caída de la construcción. Algo si- El PBI del sector de la construcción, esto es, el valor agre-
milar ocurre en las fases expansivas, que el creci- gado económico del sector representa el 6% del PBI de Ar-
gentina (en promedio entre los años 1993 y 2010), mientras
que en el segundo trimestre de 2011 cayó al 5%. En este
período, el PBI construcción registró un crecimiento de
8,3% en términos reales en relación a igual período de 2010,
y un 32% en términos nominales, ubicándose en $ 97 .800
millones1.
La Inversión en construcción es aproximadamente 12%
del PBI, y es el 53% de la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF).
Experimentó un crecimiento real del 9,7% en el segundo
semestre de 2011 respecto a 2010.Así, la Inversión en cons-
trucción alcanzó los $ 251.000 millones.
Empleo en el sector:la construcción también es un impor-
Fuente: elaboración en base a MECON
tante motor del empleo, ya sea en forma directa o indirecta.
En Argentina, dado el elevado nivel de informalidad, resulta
miento de la construcción supera al PBI. difícil lograr una aproximación sobre el total de empleados
Al estimarse la sensibilidad del sector de la construc- en el sector; estimaciones privadas indican que el número
ción a las variaciones del PBI, la misma arrojó un valor de trabajadores informales sería cercano al de los formales.

1 Se hace referencia a valor agregado de la construcción por que no está incluido el valor de que se genera en otras industrias (como el de los materiales), y que son
utilizadas como “insumo” en la construcción. De aquí su diferencia con la inversión en construcción.



CONSTRUCCION

En Argentina, había 419.600 trabajadores de la cons-
trucción registrados a julio de 2011. En el NOA, la ac-
tividad de la construcción genera alrededor de 34.000
puestos de trabajo registrados, los cuales se estima
podrían alcanzar los 60.000, si se consideran los tra-
bajadores informales. Además, las estadísticas oficia-
les demuestran que la construcción genera mayor
empleo en las provincias de la región en comparación
al total nacional: en el NOA, 10% de los empleados
registrados pertenecen al sector de la construcción,
(*) Puestos registrados en la construcción en relación al total de puestos re- y a nivel nacional la relación alcanza el 7%.
gistrados en el sistema privado.

Fuente: Elaboración propia en base a IERIC y MECON

Disminuye la cantidad de personal registrado en el sector de la construcción. De cada 100 trabajadores
formales 10 pertenecen al sector de la construcción en el NOA, mientras que a nivel nacional la proporción
es 7 de cada 100.

Además, el empleo en la construcción presenta dad durante 2008/09, también puede estar indicando
mayor dinamismo y sus ciclos son más amplios en un aumento en el grado de informalidad como conse-
comparación al empleo en la industria y el comercio. cuencia del incremento del costo de la mano de obra
El indicador de empleo en el sector construcción al- (ver Costo de la Construcción).
canzó un crecimiento de 57% entrelos años 2003 y
2011, mientras que el indicador para la Industriay para El número de empresas constructoras. Es un indicador
Comercioy Servicios se registró un incremento de del dinamismo del sector, el cual demuestra que la actividad
37% en el mismo período. Sin embargo, desde ini- en la región desde el año 2006 crece por encima del registro
cios del 2008 el empleo en el sector se estancó. En a nivel país. Otra vez, Santiago del Estero y Tucumán de-
la región viene dándose una tendencia decreciente muestran ser las provincias del NOA donde la actividad tuvo
en el número de trabajadores registrados del sector mayor expansión.
de la construcción (a excepción de Santiago del Es- En término medio, 70% de las empresas son constructoras,
tero, donde la obra pública es más intensa y creció 25% contratistas y 5% subcontratistas. En cuanto al tipo de
sustancialmente en los últimos años). Si bien esto sociedad, el cual puede dar un indicio del tamaño de la em-
puede relacionarse con la desaceleración de la activi- presa, 57% son personas físicas, 37% son SRL y 7% SA.

"Desde 2006 las empresas
constructoras se multipli-
caron por dos en Tucu-
mán y Santiago del Estero.
En Salta y Jujuy se registró
un incremento de más del
50%. Ello es otra muestra
que en el noroeste la acti-
vidad esta más pujante
que en el resto del país".
Fuente: elaboración en base a IERIC


ANALISIS
REGIONAL

Financiamiento: contrariamente a su significativa ex- mueve casi tanto dinero como el sistema financiero,
pansión, la actividad de la construcción recurre en teniendo en cuenta que el total de préstamos otorga-
menor medida al sistema financiero. Desde la década dos por entidades financieras al Sistema Privado no-
del 1990 existe una tendencia decreciente de los cré- Financiero fue de $ 225.000 millones. Por lo tanto, es
ditos dirigidos a la actividad, y desde el año 2003, el claro que la alternativa de “invertir en ladrillo” está so-
crédito a la construcción en relación al total de crédito bredimensionada en relación con el sistema bancario
al sector privado se mantiene en un promedio del que moviliza una cantidad relativamente baja de capi-
2,2%.Por lo tanto, el crédito al sector alcanzó un tales (relación Préstamos/PBG igual a 14%). Esto
monto de $ 5.300 millones durante el segundo tri- habla de una anomalía en el sistema financiero, en
mestre de 2011. Esto representa también 2,1% en dondeel ahorro y la inversión no se canalizan adecua-
términos de la Inversión en Construcción ($ 251.000 damente mediante el sistema bancario y los merca-
millones). El dato llamativo es que la construcción dos de capital.

En Argentina las inversiones en la construcción movilizan tanto dinero como los préstamos del sistema
bancario, lo cual habla de una anomalía en el sistema financiero, así como de una sobredimensión de la
“inversión en ladrillo”.

Declive y estancamiento

Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA



CONSTRUCCION

¿Por qué es escaso el crédito
hipotecario en Argentina?
Las condiciones macroeconómicas y el financiamiento bancario aún no se conjugan para
facilitar el acceso a la vivienda. Revisión histórica del crédito hipotecario.

Pese al continuo crecimiento de la construcción en Argen- centaje de hipotecas llega a 6,2%, la mitad en relación a
tina, el crédito hipotecario no ha tenido durante la última los otorgados en provincia, ya que la política de los bancos
década el mismo dinamismo. En la provincia de Buenos estatales o mixtos es dirigir este tipo de créditos para vi-
Aires, las operaciones de compra-venta realizadas con fi- vienda única a familias del interior. Como se observa en el
nanciamiento hipotecario representan el 12% del total de siguiente gráfico, la participación dista de los niveles alcan-
operaciones en el año 2010. El máximo en la década fue zados la década del 1990, donde se financiaba con hipote-
durante el 2007 donde alcanzó el 20%. En Capital, el por-
, cas entre el 30% y el 50% de las propiedades.

Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario


ANALISIS
REGIONAL

Fuente: elaboración propia sobre datos Reporte Inmobiliario

Desde el punto de vista económico, pueden identifi- plicador y del empleo. El crédito hipotecario es el 1%
carse dos implicancias relacionadas a la escasez de del PBI. En otros países de la región como Brasil esta
crédito hipotecario: relación es del 3,5%; en Chile donde el crédito hipo-
1) Limita el potencial de la demanda y, por ende, la tecario esta más desarrollado alcanza el 7%.
trayectoria del sector construcciones, con todo lo que 2) Se abren brechas sociales entre aquellos que pueden ser
esto implica desde el punto de vista del efecto multi- propietarios y aquellos que aspiran a serlos (clase media).

Factores que explican el bajo nivel de Crédito Hipotecario

INFLACIÓN ELEVADA

La pérdida de poder adquisitivo de la moneda nacional es un factor que perjudica en general el crédito a
largo plazo, ya que se pierde la unidad de medida y se genera incertidumbre, que en la mayoría de las
veces se incorpora en forma de expectativas, lo que realimenta el ciclo inflacionario. El disenso actual sobre
el nivel de inflación genuino genera mayor incertidumbre.



CONSTRUCCION

CRISIS RECURRENTES

Estudios indican que en la historia argentina se produjo en promedio, una crisis cada 6 años. Esta condición
claramente socaba sobre la confianza del público para endeudarse y del sistema para prestar.

ELEVADAS TASAS DE INTERES

Los dos factores anteriores inciden en la determinación de las tasas reales que operan en el mercado y el
incremento del riesgo país, y por lo cual las tasas para créditos hipotecarios son elevadas y variables.

DETERIORO EN LA CULTURA DEL AHORRO Y DEPÓSITOS A CORTO PLAZO
Las factores antes mencionados han causado un profundo impacto en la cultura del ahorro: el ahorrista
argentino prefiere invertir en inmuebles o en dólares (en “el colchón”) antes que en el una alternativa de
largo plazo como un plazo fijo (solo el 3% de los Depósitos a plazo fijo están colocados a más de 365 días).

EL ESFUERZO SALARIAL
El desfasaje entre entre salarios en pesos y el valor del metro cuadrado en dólares: si bien el ingreso de los
sectores medios recuperó capacidad de compra real en los últimos años, aun se mantiene alejado de los
valores inmobilidarios. A esto debe sumarse la dificultad para calificar para un crédito, de acuerdo a los re-
quisitos bancarios. Para mayor detalle ver la sección siguiente.

Teniendo en cuenta estas causas, se observa que el
período de mayor auge para el financiamiento hipote-
Históricamente el auge del cré-
cario fue durante el gobierno peronista, donde cerca
dito hipotecario se dio en la dé- de 30% del crédito que otorgaba el sistema financiero
cada del 1950 y 1990. La privado se destinaba a operaciones de adquisición de
recurrencia de episodios de in- viviendas. Esta etapa termina cuando sucede uno de
flación e incertidumbre elevada los primeros episodios hiperinflacionarios en el año
debilitaron el crédito de largo 1959, como consecuencia de la nacionalización de los
depósitos bancarios2. Posteriormente entre 1973 y
plazo.
1989, con la hiperinflación prácticamente desaparece
el financiamiento de todo tipo. El crédito hipotecario
recobra participación nuevamente durante la conver-
tibilidad y vuelve a caer con la devaluación del peso.

2 El fenómeno comienza en 1946 con la nacionalización de los depósitos bancarios, la estatización del Banco Central y las consecuentes grandes emisiones de
dinero requeridas para financiar los inmensos déficits fiscales que ocasionó el Primer Plan Quinquenal (1947-1951).


ANALISIS
REGIONAL

Fuente: elaboración propia sobre datos del BCRA

En la evolución reciente, el crédito hipotecario había a $ 10.000 millones. Luego, con el riesgo incremen-
mantenido una buena recuperación desde finales del tal por la crisis subprime y la consecuente suba de
año 2005 y hasta la última parte del año 2008, donde tasas, el crédito se estancó alrededor de los $ 11.000
su saldo se había duplicado desde $ 5.000 millones millones.

Fuente: elaboración propia en base al BCRA



CONSTRUCCION

Salario y precio de la vivienda:
algunas observaciones relevantes
Si bien hubo importantes mejoras de los salarios respecto al valor de la vivienda, la re-
lación sigue siendo elevada.

La capacidad para acceder a una vivienda puede cuan- • Esfuerzo salarial: a nivel comparativo, en el cuadro
tificarse mediante el esfuerzo salarial, es decir, la pueden distinguirse tres categorías de localidades de
cantidad de sueldos que debería dedicar una persona acuerdo al precio de las viviendas estándar y los sala-
para comprar la vivienda (lo que luego se traduce en rios promedios:
el número de años necesarios para la compra, dedi- 1. Relación valor de la vivienda-salario: Alta (se re-
cando el 100% del salario). Este indicador demuestra quieren entre 85 y 95 salarios para la compra). Loca-
la relación entre el valor medio de un departamento lidades con:
estándar de 60 m2 y el salarios medio del sector pri- • Valores altos en relación salarios bajos o medios:
vado registrado. Resistencia, Salta Capital, Santiago del Estero.
En el cuadro más adelante se compara entre 18 loca- • Valores altos o medios en relación salarios medios:
lidades argentinas los Valores de las Viviendas y los Mendoza y Posadas.
Salarios. Se observan los siguientes comportamien- • Valores bajos en relación a salarios bajos: La Rioja
tos: Capital.
• Existe un patrón regional en los salarios: los ingre- 2.Relación valor de la vivienda-salario: Media (se
sos más altos se registran en las localidades del sur, requieren entre 75 y 84 salarios para la compra). Lo-
seguidas por las provincias del centro este, cuyo y fi- calidades con:
nalmente NEA y NOA. • Valores altos en relación salarios altos y medianos:
• Este patrón no se observa para el valor del los in- CABA y Córdoba Capital.
muebles, donde el comportamiento es dispar: las pro- • Valores altos o medios en relación salarios medios:
piedades más onerosas (entre $300 mil y $420 mil) Corrientes y San Juan Capital.
se encuentran en CABA y Neuquén, seguidas por pro- • Valores bajos en relación a salarios bajos: San Mi-
vincias donde la actividad turística es fuerte, como guel de Tucumán y San Salv. de Jujuy.
Mendoza, Córdoba y Salta. Resistencia figura en 3.Relación valor de la vivienda-salario: Baja (se re-
cuarto lugar en valores de vivienda, algo que llama la quieren entre 32 y 70 salarios para la compra). Loca-
atención, aún teniendo en cuenta las importantes in- lidades con:
versiones inmobiliarias privadas, y públicas en infraes- • Valores altos pero medios en relación salarios muy
tructura. Las provincias del NOA registran valores altos: Neuquén.
inmobiliarios inferiores (entre $240 mil y $290 mil). • Valores medios en relación salarios altos: San Luis Cap.,
• Se identifica una mayor desigualdad en los Salarios Santa Fé Cap., Trelew.
que en los Valores de las Viviendas entre las locali- • Valores bajos en relación a salarios altos y medios: Rio Ga-
dades3. llegos y San Fernando del Valle de Catamarca.

3 Para la muestra de localidades, el coeficiente de variación (CV) para los Valores de la vivienda es 0,13 y para los salarios es 0,39. Esto significa que la dis-
persión entre los salarios es mayor.


ANALISIS
REGIONAL

Fuente: Reporte Inmobiliario y MECON.



CONSTRUCCION

• Al medir la evolución entre el año 2009 y 2011, en ahorro.
todas las localidades argentinas, los salarios crecieron • En las provincias donde mejoró en mayor medida el
más que el valor de los inmuebles (en promedio 62% indicado “Cantidad de salarios necesarios” (Resisten-
los salarios frente a 35% el valor inmobiliario). cia, Posadas, Corrientes, San Miguel de Tucumán),
• Esto significó una disminución del precio relativo de aun continúa siendo alta la relación.
los inmuebles en relación al salario. Mientras que en • Aun con la mejora relativa de los salarios, el valor de
2009 se requerían 96 salarios para la compra de una la vivienda sigue siendo alto en relación a estos, te-
propiedad estándar de 60 m2 usada, en 2011 esa can- niendo en cuanta que 80 salarios representa seis
tidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 años y medio para un trabajador promedio.
salarios de diferencia equivalen a más de un año de

Mientras que en 2009 se requerían 96 salarios para la compra de una propiedad estándar
de 60 m2 usada, en 2011 esa cantidad disminuyó a 80 salarios en el año 2011. Los 16 sa-
larios de diferencia equivalen a más de un año de ahorro.

Tomando una serie más larga de valores (año 2006 al se- decreciente, el cual se redujo un 43% en 5 años. El precio
gundo semestre de 2011), se observa que el esfuerzo sa- promedio de una vivienda a estrenar incrementó un 67%,
larial en Tucumán demuestra una clara tendencia pero los salarios privados nominales lo hicieron 215%.

Fuente: elaboración propia en base a IERIC y MECON


ANALISIS
REGIONAL

Fuente: elaboración propia en base a IERIC

Condiciones para acceder al crédito hipotecario vada proporción de empleados informales, total o par-
(crédito Casa Propia del Bco. Nación a Agosto de cialmente, se dificulta más calificar para el financia-
2011). Se compara el ingreso mínimo requerido para miento.
acceder al crédito con el salario promedio4. • Solamente en las localidades del sur del país (Tre-
• Para el promedio de las localidades, el ingreso mí- lew, Rio Gallegos y Neuquén) la relación ingreso mí-
nimo que solicitan los bancos equivale a más de 2 sa- nimo/salario es inferior a 2.
larios, y en algunos casos a más de 3. El ingreso • El alquiler de un departamento es menos de la
mínimo de una familia debe ser de $ 10.478 mensua- mitad de la cuota de un crédito hipotecario por el 80
les para que se le otorgue el 80% de un crédito para % de su valor de mercado.
una vivienda de U$S 69.7245. • En término medio, la cuota para la hipoteca de una
• Ya que el salario medio es de $ 4.333, aun conside- vivienda estándar usada de 60 m2 equivale al 79%
rado una familia tipo del sector medio, donde dos in- del Salario medio del sector privado en Argentina.
tegrantes tengan ese ingreso, no es suficiente para • Estos son otros factores que explica el bajo acceso
alcanzar el ingreso mínimo. Además, al existir una ele- al crédito hipotecario.

4 El ingreso mínimo necesario es el nivel de ingreso al que debe acceder una persona/familia para afrontar las cuotas de una hipoteca, las cuales no deben
superar el 30% de dicho ingreso.
5 Nos referimos a familia, entendiéndose por tal personas casadas, conyugues o solteras, dado que los bancos aceptan a cualquiera de estos grupos para
otorgarle crédito.



CONSTRUCCION

Fuente: Reporte Inmobiliario


ANALISIS
REGIONAL

¿Cómo evolucionó y qué puede
esperarse del sector de la
construcción en Argentina?
Mediante una serie de indicadores se
tratará de observar y proyectar la acti-
vidad del sector construcción.
1. El Indicador Sintético de Actividad
de la Construcción (ISAC). En Argen-
tina la actividad del sector construcción
se mide a través, el cual es calculado
por el INDEC mensualmente. El indica-
dor refleja la evolución del sector en
base al comportamiento de un con-
junto de insumos que el INDEC consi-
dera representativos de la actividad del
sector6. El consumo de insumos se
agrupa según una serie de cinco tipo-
logías de obra, las cuales se siguen en
base a la entrega de los materiales que
utilizan con mayor intensidad:
En el gráfico a continuación se muestra Fuente: elaboración propia en base a INDEC
la evolución de dicho estimador desde
1993 a la fecha:

Los inmuebles: características, desde el punto de vista económico
1) Es un bien durable. Es decir, no se agota en su primer uso, sino que permanece durante varios períodos, como los vehículos o
electrodomésticos.
2) Es un bien indivisible. Esto es, no puede separarse de sus elementos individuales, a menos que se incurra en elevados costos
de reacondicionamiento (como ser la construcción de una habitación nueva)
3) Fijación espacial. No puede transportarse, por lo tanto, su valor depende de su ubicación y del nivel de servicios públicos que
se presten en ella.
4) Elevados costos de transacción. En general, adquirir un inmueble exige recabar mucha información (ubicación, calidad de los
materiales, formas de financiamiento, características de los vecinos, etc).
5) Asimetrías en la información. El constructor conoce más del inmueble que el comprador. Esto implica que el segundo no
conoce todas las características de éste previas a su compra.

6 Cemento, hierro redondo para hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso doméstico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto
y tubos de acero sin costura.



CONSTRUCCION

Las áreas sombradas indican los períodos de contracción ternacional 2008/9. Asimismo, se advierte la elevada corre-
económica. La primera corresponde al llamado “Efecto Te- lación entre el ISAC y el ciclo económico. Como se presentó
quila” de 1994/95, la siguiente corresponde a la recesión más adelante, la construcción es una industria marcada-
1999-2002 (donde se destaca la fuerte caída de 2001), mien- mente procíclica (sus expansiones o contracciones depen-
tras que la última corresponde a los efectos de la crisis in- den del ciclo económico)

Fuente: INDEC

El comportamiento de los diferentes rubros del ISAC encuentra en sintonía con la desaceleración que el sec-
es muy similar, con la única excepción de “Construc- tor petrolero viene experimentando desde 2004, tal
ciones petroleras” puesto que, a pesar del crecimiento
, cual fuera puesto en evidencia en el número 10 de
tanto de la economía como de la construcción, no ha Análisis Regional.
logrado una recuperación similar y, además, experi- En función de la evolución que muestra el indicador, se
mentó una caída mucho más fuerte que el resto du- realiza una estimación sobre su probable comporta-
rante la última recesión. Este comportamiento se miento para el periodo septiembre 2011- octubre 2012

Fuente: elaboración propia en base a INDEC


ANALISIS
REGIONAL

El área sombreada representa el rango de meses para insumo fundamental para la actividad de la construc-
los cuales se pronostica la evolución del índice. De ción, la dinámica que muestre la actividad cementera
acuerdo con los datos, el ISAC tuvo una variación prome- resulta clave para determinar la evolución del sector.
dio anual del 11% en 2010 y terminará 2011 con un valor Para el seguimiento de la actividad de la industria del
similar. Sin embargo, en el período pronosticado tendrá cemento se utiliza un indicador que elabora la Asocia-
una variación que oscilará entre una crecimiento del 3% ción de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). En
(escenario pesimista), similar a la variación experimentada este se detallan la cantidad de toneladas de cemento,
durante 2009, y una suba del 15% (escenario optimista). tanto en bolsa como a granel, despachadas por pro-
2. El despacho de cemento: dado que se trata de un vincia y por mes desde 2004.

Fuente: elaboración propia en base a AFCP

El gráfico anterior muestra la serie desestacionalizada de La elección de los despachos de cemento portland como
despachos de cemento portland en el total del país y su indicador de la actividad del sector construcción obedece
correspondiente serie tendencia/ciclo, la cual muestra su a que su comportamiento es similar al del Indicador Sin-
comportamiento en mediano plazo sin fluctuaciones de tético de Actividad de la Construcción, pero con la ventaja
corto plazo. Se observan claramente tres períodos, pri- que los despachos de cemento pueden discriminarse
mero la recuperación post- crisis desde 2004 a 2008, por provincia, lo que proporciona algún indicio de cómo
luego una leve caída entre 2008 y 2009 y, finalmente, evoluciona la actividad en las distintas jurisdicciones.
una nueva expansión desde 2010 en adelante.



CONSTRUCCION

La evolución de ambos indicadores es muy similar. seguida por Salta y Santiago del Estero, la cual tuvo
Esto permite utilizar los datos desagregados para ana- un crecimiento importante a partir de 2008; luego se
lizar el comportamiento de la construcción en las pro- ubican Jujuy y Catamarca, la cual tuvo un crecimiento
vincias del NOA. Se observa que la Provincia de exiguo en comparación con las demás provincias.
Tucumán lidera a la región en el rubro construcción,

Fuente: elaboración propia en base a AFCP

3. Permisos de edificación: otro indicador utilizado para torizada para edificación privada durante el transcurso del
seguir el comportamiento del sector de la construcción mes para un total de 42 municipios que incluyen a la to-
es el número de permisos de edificación, medidos en talidad de las provincias argentinas. El principal valor de
metros cuadrados. Esta serie muestra la superficie au- esta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria.

Fuente: elaboración propia en base a INDEC e IERIC


ANALISIS
REGIONAL

En la región Noroeste, la mayor cantidad de metros cuadra-
dos habilitados para edificar los posee la Ciudad de Salta,
seguida por San Miguel de Tucumán y, más alejados, San
Salvador de Jujuy, San Fernando del Valle de Catamarca y
Santiago del Estero.
4. Costo de la construcción: el indicador que refleja el costo
de la construcción es el Índice de Costo de la Construcción7 ,
que mensualmente publica el INDEC. Mide las variaciones Fuente: elaboración propia en base a INDEC

mensuales que experimenta el costo de la construcción pri- La evolución de este índice ha mostrado una tendencia cre-
vada de edificios destinados a vivienda en la Ciudad de Bue- ciente desde 2002, sin embargo, conviene observar que no
nos Aires y en 24 partidos del conurbano bonaerense. todos sus componentes han crecido en la misma tasa.


7 El índice se calcula en base a seis modelos de vivienda en base a los permisos de obra en Capital Federal y Gran Buenos Aires entre 1988 y 1992, de modo tal que incluyera a
las obras con distintas características en función de su tamaño, destino y número de plantas. Posteriormente se utiliza la mencionada tipología para calcular sus necesidades
de insumos y mano de obra, posteriormente dichos requerimientos se agrupan en tres capítulos:
1. Mano de obra: incluye a las remuneraciones, tanto como básicas como adicionales por convenio de los obreros, capataces, oficiales, etc. Incluye a los emplea-
dos de las constructoras y al personal subcontratado.
2. Materiales: incorpora los gastos en materiales de la construcción de cualquier tipo, éstos se seleccionan en función de su importancia en el costo total de la
obra, de manera que incorpore al 95% de los costos de materiales.
3. Gastos generales: en este rubro se agrupan todos los demás elementos que no puedan clasificarse como mano de obra o materiales como ser, consumo de
electricidad y agua, madera para tirantes, depreciación de equipos, remuneración del sereno, seguros de responsabilidad civil, etc.



CONSTRUCCION

El crecimiento que experimentó el rubro “Mano de Productor (IPP) y el índice de Precios al Consumi-
Obra” es el principal dato destacable, puesto que dor (IPC) desde 2002 hasta la actualidad. Durante la
está muy relacionado con la caída en el empleo regis- década de 1990, los tres índices tuvieron un compor-
trado en dicho sector durante 2010, ya que los ajustes tamiento muy similar, puesto que apenas fluctuaron
salariales llevaron a que les empresas contraten una alrededor de su valor promedio, sin embargo, esta si-
mayor cantidad de obreros sin registrarlos. tuación cambió drásticamente en los años posterio-
Al comparar el comportamiento del ICC en relación al res, donde se observó un constante crecimiento de
de otros índices de precios, el Índice de Precios al los valores de los tres índices.


Luego de la devaluación de 2002, el ÍPP fue el que ción del INDEC; mientras que, el ICC tuvo un compor-
tuvo el mayor crecimiento, debido a que dentro de su tamiento peculiar, puesto que pasó de comportarse
canasta de bienes se encuentra una gran cantidad de de forma similar al IPC a hacerlo como el IPP La razón
.
artículos importados. En el otro extremo se ubica el radica en las variaciones de los precios de albañilería,
IPC, que tuvo una variación mucho menor, por el que crecieron de forma significativa.
mismo motivo (menor participación de bienes impor- Según datos de Reporte Inmobiliario, los márgenes
tados) y fruto de los controles de precios de algunos de rentabilidad han disminuido en el último año de-
artículos y, desde 2007 en adelante, por la interven- bido, en gran parte, a que el aumento en dólares de


ANALISIS
REGIONAL
CONSTRUCCION

los costos de construcción crecen a un ritmo más tuándose 27% por encima de los niveles previos a la
acelerado que los precios de venta de los inmuebles. devaluación del peso, los precios de los inmuebles
Sin embargo, el costo de construir aún se encuentra casi duplican (en promedio) sus valores de 2001,
por debajo del valor de venta de un inmueble. dando cuenta del “colchón” de rentabilidad sectorial
Si bien los costos de la construcción crecen a un que aún subsiste.
ritmo del 14% anual en dólares (20% en pesos), si-

El costo de la construcción de Tucumán: observaciones
La Cámara Tucumana de la Construcción calcula, desde En el gráfico se observan las variaciones del ICC Tucumán y
Junio de 2009, el índice de Costo de la Construcción de Tu- su contraparte de Gran Buenos Aires, el comportamiento
cumán, el cual utiliza una metodología similar al INDEC para de ambos es, como se espera, similar, sin embargo el ICC-
calcular el ICC. Consiste en la valorización mensual de un Tucumán ha tenido niveles más bajos que el de GBA en casi
barrio de 100 viviendas, las cuales responden a un determi- todo el período, salvo durante los meses de Abril y, a partir
nado prototipo establecido por el Programa Federal de Cons- de Julio de 2011, lo que lo llevó a superar la tasa de creci-
trucción de Viviendas. miento de éste.

Fuente: elaboración propia en base a CCT e INDEC


NOS ACOMPAÑAN
LAS SIGUIENTES EMPRESAS

EMPRESAS SOCIAS FUNDADORAS

ANTONIO LUQUÍN S.A. EXPRESO BISONTE S.R.L.
ARCOR S.A GASNOR S.A.
CERVECERÍA Y MALTERÍA QUILMES S.A. MINERA ALUMBRERA LTD.
CÍA. DE CIRCUITOS CERRADOS S.A. REFINOR S.A.
CITRUSVIL S.A. SCANIA ARGENTINA S.A.
EDET S.A . TENSOLITE S.A

EMPRESAS SOCIAS ADHERENTES

A.T.I.C.A.N.A. FLASH CORREO PRIVADO
AGROLAJITAS S.A. HELPA S.R.L.
ASISPRE FLORES SERVICIOS SOCIALES S.A. HOTEL AMERIAN
AVAL S.A. PRODUCTORES ASESORES DE SEGUROS HOTEL CARLOS V S.R.L
BANCO GALICIA S.A. HSBC BANK ARGENTINA S.A.
BANCO PATAGONIA S.A. JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A.
BANCO SANTANDER RÍO S.A. LA GACETA S.A.
BANCO DEL TUCUMAN MANTENIMIENTO Y SERVICIO LA LUZ S.R.L.
BERCOVICH S.A.C.I.F .I.A. MAPFRE ARGENTINA S.A.
CASTILLO S.A.C.I.F.I.A MARCHESE, GRANDI, MESÓN & ASOCIADOS
CENSYS S.A. MARIA ELENA COSSIO TARANTO
CENTRO RADIOLÓGICO MENDEZ COLLADO S.R.L. MASTER GROUP SEGURIDAD
CITIBANK N.A. OSDE
CORRESNOA CORREO PRIVADO PRINTER S.R.L.
CREDIMAS S.A. DINAR S.A. S. A. AZUCARERA JUSTINIANO FRÍAS
EL MANGRULLO S.R.L. S.A. SAN MIGUEL
EL RAYO BUS S.R.L. SEDA S.A.
ESTUDIO CAZZOLA, FIORITO Y ASOCIADOS SESA INTERNATIONAL S.A.
ESTUDIO ENRIQUE J. MONMANY SISTEMAS BEJERMAN
ESTUDIO IGNACIO COLOMBRES GARMENDIA & ASOC. TERMINAL DEL TUCUMÁN S.A.
EXPRESO SAN JOSÉ S.A. TRANSPORTE 9 DE JULIO S.A.
FACTOR S.A. TRANSPORTE LA SEVILLANITA S.R.L.
FÁBRICA DE FIDEOS RÍVOLI S.A. TRASUR S.A.
ZAFRA S.A

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