Vastgoedbeheer is met het uitkomen van de Europese norm ISO 55000 niet langer meer alleen een verantwoordelijkheid voor de technische dienst. Directies en management van beheerorganisaties hebben nu een kader van waaruit richting gegeven moet worden. Welke veranderingen brengt dat met zich mee en hoe kunnen beheerorganisaties dit voortvarend oppakken? Welke rol is daarbij weggelegd voor samenwerkingspartners? Adviseur vastgoedbeheer Johan Smit van RPS geeft uitleg. Hij gaat in op deze ontwikkelingen en kansen voor de toekomst. De adviseur legt uit waarom conditie- en risicogestuurd onderhoud op basis van NEN 2767 en het vastgoeddossier op basis van NEN 2633 hier een centrale rol in vervullen.

1. Vastgoedbeheer MOET beter!
1
Johan Smit

2. Leergang NEN 2767- Conditiemeting
2

3. SCEV Examens
3
SCEV Opleidingen
NVDO /
NEN Trainingen
IIV
INFRA
Zadkine
BOB opleidingen
COV
IAV
NEN Trainingen &
BOB Opleidingen
NEN2767

4. Wat zegt ISO 55000?
Vastgoedbeheer MOET …?.... X beter!
Vastgoedbeheer is met het uitkomen van de Europese norm
ISO 55000 niet langer meer alleen een verantwoordelijkheid
voor de Technische Dienst.
Directies en management van beheerorganisaties hebben
nu een kader van waaruit richting gegeven moet worden.
WAAROM dan en HOE, waar te beginnen?
4

5. Wat zegt ISO 55000?
Het gaat over ASSETMANAGEMENT
• Assetmanagement stelt een organisatie in staat haar
doelstellingen te bereiken door WAARDE te realiseren
uit assets.
• Het geeft eigenaren ('asset owners') een instrument in
handen voor
– doelmatig,
– duurzaam
– kosten effectief
beheer.
5

6. Wat zegt ISO 55000?
Factoren van belang
voor het management:
• doel organisatie
• financiële en beleidsmatige randvoorwaarden
• behoeften/ verwachtingen organisatie en klant
• kaders/ eisen vanuit wet- en regelgeving
Dit alles afgestemd, vastgelegd, geborgd in de organisatie en
overeengekomen met stakeholders en met ‘medewerkers’!
6

7. Wat moet er dan?
Het management MOET 40 X ….
• Strategie
• Beleid
• Kwaliteit
• Prestatie
• €
• Risico’s
• Belang
• Mensen
• Organisatie
• Taken
• Eisen
• Milieu/duurzaam
• Documentatie
…altijd … en …………………………. > Altijd beter en nooit af!
7

8. Wat doen we al?
• Beheer - Regieorganisatie?
• Samenwerken?
• Overeenkomsten?
• Prestatie-eisen / NEN normen / Nederlandse Technische
Afspraken (NTA) of Nederlandse Praktijk Richtlijnen (NPR)
/ Methodieken ……..en vele andere wettelijke en technisch
inhoudelijke eisen en voorschriften.
? Hoe verder…
8

9. NEN 2767 van strategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 9
Wat
helpt
verder?
NTA
8026
Beleidslabel
Conditie &
Risico’s
Strategie label!

10. 10
LABELS
NTA
8026
?
Strategie label!
Beleidslabel –
Conditie &
Risico’s

11. Instandhouding: Wettelijk minimum = ‘Wind- en waterdicht’ en
waarborgen Veiligheid
Voor bijvoorbeeld; sloop, afstoot, heroverwegen, rehabilitatie
exploitatie < 5 jaar - niet meer investeren in Energie
Basis of standaard: Planmatig preventief onderhoud
= Efficiënt, Functioneel & Sober en doelmatig
Voor bijvoorbeeld ; regulier gebruik, scholen, kantoren, woningen
exploitatie > 5 jaar – afgewogen investering in Energie
Plus of extra: Planmatig preventief onderhoud met hoog
serviceniveau = Extra aandacht voor esthetica, beleving, service en
hoge kwaliteit
Voor; zorgcomplexen, ziekenhuizen, kantoren top segment
exploitatie > 20 jaar – investeren in Energie en Duurzaamheid
en Extra kwaliteit) 11
Invulling Strategie & Beleidslabel

12. NEN 2767 van strategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 12
STRATEGIE & BELEIDSLABEL
Onderhoudskosten in
relatie tot herstel
prioriteit
Risico
Kwaliteit
NEN 2767 van strategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 12
Invulling Strategie & Beleidslabel

13. NEN 2767 van strategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 13
0% risico
100% Kwaliteit
Kwaliteit
Risico
STRATEGIE & BELEIDSLABEL
Invulling Strategie & Beleidslabel

14. Voorbeeld: Instandhoudingsniveau
14
of soms 3 of 5
Invulling Strategie & Beleidslabel

15. Voorbeeld: Basis- of standaard niveau
15
Invulling Strategie & Beleidslabel

16. Voorbeeld: Plus- of extra niveau
16
of 2
Invulling Strategie & Beleidslabel

17. Beleidsafstemming met LABELS
17
Inspecties,
MJOP en
aanvullende
gegevens
Beleidslabel –
Conditie &
Risico’s
Invulling Strategie & Beleidslabel

18. De kern is:
• Vastgoedgegevens op orde!
• Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op basis van NEN
2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed
Structuur!
Overzicht!
Inzicht!
18
Hoe krijgt dat inhoud?

19. De basis is:
• NEN 2633 Gegevens onroerend goed ….
• NEN 2580 Oppervlakte en inhoudsbepaling
• NEN 3699 Meetmethode bouw- en installatiedelen
Flexibel en uitwisselbaar vastgoed(online) informatie
en tekening managementsysteem ….
19
Vastgoedgegevens op orde!

20. Gebaseerd op:
• NTA 8026 Vastgoedsturing & conditiemeting
(ISO55000)
• NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en
installatiedelen
• NTA 8027 Kwaliteitscriteria opstellen van een MJOP
• NEN 2776 Vastgoed - Termen en definities
• NPR 2777 Leidraad voor het opstellen van
onderhoudscontracten voor vastgoed
Samengebracht in een Beheersysteem!
20
MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief
risico beoordeling Vastgoed

21. NEN 2767 Conditiemeting is een ‘objectieve’ methodiek voor de
bepaling van de conditie van een bouw- of installatiedeel.
Conditie (verloop 1 t/m 6) is de technische toestand of staat
waarin een bouw- of installatiedeel verkeert
De risico beoordeling op basis van
NEN 2767 is aanvullend!
21
MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief
risico beoordeling Vastgoed

22. Risico beoordelingen gericht op:
• Onderhoudsgebreken (NEN 2767)
• Legionella (NEN 6265)
• Aanwezigheid Asbest (NEN 2991)
• Brandveiligheid (NEN 6059)
• Dakveiligheid / wateraccumulatie
• Wet- en regelgeving en verplichte keuringen zoals; NEN 3140 en NEN
1010 etc. ….
• …!
22
MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief
risico beoordeling Vastgoed

23. 23
Risico Aspecten NEN 2767
• Beleving en Esthetica
• Gebruik en Bedrijfsproces
• Binnenmilieu
• Veiligheid en Gezondheid
• Toename klachtenonderhoud
• Technische vervolgschade
• …!
Mogelijke invullingen zijn:
• Het gebrek heeft geen/gering effect op het betreffende criterium (1)
• Het gebrek heeft een matig effect op het betreffende criterium (2)
• Het gebrek heeft een sterk/ernstig effect op het betreffende criterium (3)
Gebrek Risico Aspect Geen/Gering
effect Matig effect Sterk effect
Beleving 1 2 3
Gebruik 1 2 3
Binnenmilieu 1 2 3
Veiligheid 1 2 3
Klachtenonderhoud 1 2 3
Vervolgschade 1 2 3
MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief
risico beoordeling Vastgoed

24. Wat winnen we er mee (1)
24
Kwaliteitsverbetering assetmanagement
• Gestructueerde en controleerbare werkwijze afgestemd op strategie en beleid
• Meer grip op kosten, kwaliteit , risico’s en functionaliteit
• Objectief inzicht in de onderhoudsbehoefte
• Verantwoording kunnen afleggen op basis van beleidsuitgangspunten
• Onderbouwde besluiten over investeren of uitstellen
• Mogelijkheid tot prestatiegericht aansturen van externe partijen
• Focus op kerntaken
• Transparante communicatie met betrokkenen en belanghebbenden en betere
service en dienstverlening
Organisatie die professioneel, duurzaam
en maatschappelijk verantwoord bezig is
= beter IMAGO!

25. Wat winnen we er mee (2)
25
Kostenbesparing assetmanagement
• Uitstellen van investeringen op basis van acceptabele risico’s
• Correcte taakgerichte besteding van onderhoudsgelden
• Verlaging van de onderhoudskosten dagelijks onderhoud
• Efficiëntie voordeel door minder ad-hoc werken
• Inkoopvoordeel op onderhoudskosten door clusteren
• Verhoging productiviteit en verbeteren efficiency
• Borging kennis in systemen i.p.v. hoofden
• Minder administratieve druk vanwege minder facturen
Kostenbewuste organisatie die bewust omgaat met uitgaven
zonder dat dat ten kosten gaat van de kwaliteit, beheersbaarheid
en waarde van het vastgoed.

26. Wanneer succesvol !?
26
• Management (uit-)dragen!
• Beleidsmatige inbedding; strategisch, tactisch en operationeel
• Draagvlak & communicatie in de hele organisatie
• Vastgelegd in proces-/ werkbeschrijvingen/ kwaliteitshandboek
• MJOP op basis van NEN 2767 & Praktische vertaling van beleid in
onderhoudsniveaus NTA 8026
• Vastgoedgegevens op orde
• Juiste mensen, middelen en systemen beschikbaar
• Kennis, kunde actueel en geborgd in eigen organisaties
• Samenwerking met partners op basis van win win

27. 27
Johan Smit
senior adviseur-/ accountmanager Vastgoedbeheer
RPS advies- en ingenieursbureau bv
Tel: +31 6 30810783
Email: johan.smit@rps.nl
www: www.rps.nl
SUCCES!