Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014

1. Bouwfonds in gebiedsontwikkeling
(ambitie, positionering, proces en vakmanschap)
Patrick Joosen

2. 1
Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)Grondexploitatie:
• gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50% / 50%)
• Partijen richten gezamenlijk Ontwikkelingsbedrijf Vathorst
• Maximaal risico bij private partijen is 11 mio.

3. 2
Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst
(GROK 1998)
Opstalexploitatie
• Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en risico van Consortium Vathorst
Consortium Vathorst
• Vathorst CV met Vathorst Beheer BV als beherend vennoot
• AM Wonen (Amstelland)
• Bouwfonds Ontwikkeling
• Dura Vermeer Hengelo
• Heijmans (Van Zwol)
• Alliantie (Latei) (SCW)
• 10.500 woningen
- gerealiseerd , 7.000
- in ontwikkeling en verkoop, 500
- nog te gaan, 3.000

4. 3
Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)

5. Tijden veranderen
Vaststelling grondexploitatie 2012:
• Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of € 30 mio?);
• Consortium (Vathorst Beheer) participeert voor 50%, ….het verlies is
gemaximeerd tot € 11 mio (6 partijen).
Insteek van de gemeente:
• Aanpassing van de risicoverdeling;
• Meer concurrentie door uitnodigen van derden;
• Meer vrije kavels en collectief particulier opdrachtgeverschap.
4
6 april 2012
“Als de huizenmarkt in de Amersfoortse wijk Vathorst
volledig instort en er voorlopig geen verbetering
optreedt, dan gaat dat de gemeente 47 miljoen euro
kosten. Projectontwikkelaars kunnen zo’n elf miljoen
euro verliezen. Dat heeft Ontwikkelings Bedrijf
Vathorst (OBV) berekend.”

6. de poort naar zowel de
Randstad als naar
(noord)oost Nederland
Beperkte kansen voor
de huursector
kan profiteren van
de snelle groei van
het aantal
huishoudens, 30.000
tot 2030
Stijging toekomstige
aantal inwoners
(28.000) en nog
belangrijker van het
aantal huishoudens
Aantrekkelijke
woonplaats voor
gezinnen
Stad steeds
aantrekkelijker
voor jongeren
economisch vitale en
sterke regio
(2x modaal of meer)
Hoogwaardige
werkregio
Marktperspectief (regio) Amersfoort

7. Doelgroep geeft voorkeur
aan een nieuwbouw
koopwoning, mn. in het
middeldure segment
Unieke woonplek
Groen en rust
Dichtbij (stedelijke)
voorzieningen
Aantrekkelijke
locatie voor
stedelijke gezinnen
Aanbod bestaande bouw is
groot
Nabij het Centraal
Station
Goed bereikbaar
Gedifferentieerd
aanbod
kindvriendelijk

8. Onze klanten

9. Nieuw perspectief
Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie
• Nieuw, integraal verleidelijk perspectief voor Vathorst (+ West en Noord);
• Aantoonbare meerwaarde van de integrale samenhang (ruimtelijk, financieel en
programma) :
• Een meer optimaal planproces met heroverweging rol OBV.
Reslutaat
• Vathorst NU, na optimalisaties -/- € 17,5 mio (incl. € 15 mio. ris res.);
• Optimalisatie:
• Kostenreductie (civiel en organisatie)
• Financiering (rente)
• Grondprijsverlaging ca. 17%
• Nieuw programma en fasering (herpositionering deelgebieden, vrije kavels)
• Roldefinitie OBV
• Combinatie met Vathorst West & Noord (verbetering kwalitatief + ca. € 4,0 mio)
Voor VH Beheer, met name bestemmingswijziging N & W van belang
8

10. Impasse
Terug naar de basis (Vathorst NU), met opdracht om te komen tot:
• Vaststelling gezamenlijke grondexploitatie 2013;
• Verbetering procesafspraken met Ontwikkel Bedrijf Vathorst;
• Flexibiliteit en grotere plandelen;
• Heldere afspraken over uitname ontwikkelrechten;
• Hoe om te gaan met derden;
• Verwacht eindresultaat ,…..tekort -/- € 29,5 mio. (incl. ris. reservering);
• Geen aanpassing van risicoplafond van € 11,0 mio (6 part);
• Terugstorten reeds uitgekeerde winst á € 18,0 mio (50% VB;)
Vathorst Noord en West, zodra marktvraag daar aanleiding toe geeft.
9
Gemeente
“ geen politieke commitment over nu betrekken Vathorst West en Noord”

11. Dilemma's
Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechter
Gebiedsontwikkelaar Opstalontwikkelaar
Eigen belang Partner belang
Zeggenschap Invloed
Verkiezingen Bestuurlijke continuïteit
Zorgvuldigheid Effectiviteit
Huidige marksituatie Kansen in toekomst (LR)
Verantwoordelijkheid Vrijheid
“Deskundigen” “Consument”
(ge)win-win Verlies
Beeld Werkelijkheid
Vathorst Nu Noord-West
…………………. ………………………………
Daarnaast: 1200 woningen, Winkelcentrum, Podium,…….
10

12. Proces gebiedsontwikkeling
• Geen lineair, geordend proces
• Voortdurende interactie met de
omgeving
• Met kansen en bedreigingen
11Vormgeven aan vooruitgang
PROJECT
EN/OF
KAVEL
GEBIEDSTAD & REGIO OPLEVERINGREALISATIE

13. 12

14. Nu actueel
• Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de
stad Amersfoort….. waar zijn dan de kopers voor Vathorst?
• Concurrentie van nieuwbouw binnen Vathorst is enorm, ook van projecten
buiten Vathorst Beheer/033NieuwWonen. Momenteel staan er 233 nieuwbouw
koopwoningen in Vathorst te koop. Alle woningtypes worden in ruime mate
aangeboden: 2^1 27%, vrijstaand 26%, tussenwoning 19%, vrije kavels 13%,
hoekwoning 7%, appartement 6%, overig 2%. Zeer brede range aan prijsniveaus
van ggb woningen: 1,8 ton – 7 ton. De consument die nieuwbouw wil, heeft dus
veel keuze!
• Concurrentie vanuit de bestaande markt is groot: 224 bestaande ggb
woningen in Vathorst zelf = 22% van alle te koop staande ggb woningen in
Amersfoort.
• Vijver is afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Misschien is die in
Vathorst (voorlopig) wel zo goed als opgedroogd?! Veel huishoudens staan ‘onder
water’. Dus weinig doorstroming naar duurdere woningen
• Financiering is issue. Kijk naar @yourplace: goede verkoop maar wel voor een
groot gedeelte met starterslening
13

15. Integraal verleidelijk perspectief
14
Wonen in het Landschap
Wonen aan de Singel
Wonen aan het Lint
A1