1. werkmethodiek
Duurzame Kans Bestaande Kantoren
Jan Pieter Klep DTZ Zadelhoff
Peter Buurman Deerns
Jeroen Simons Inbo
10 februari 2011
www.duurzamekans.nl
2. het aanbod veroudert
- 46,8 milj. m2 vvo totaal voorraad kantoren
- 7,15 milj. m2 is het aanbod
- 6,5 milj. m2 staat daadwerkelijk leeg (13,9%)
- nu 3 milj. m2 structurele leegstand
- RGD gaat tot 2018 1,2 milj. m2 achter laten
Afnemende beroepsbevolking + toename flexwerken.
Nieuwbouw aanbod neemt af en wordt afgeremd door overheid.
3. Kans
• Kwalitatief (duurzaam) vastgoed wordt schaars
• Kantoren bij OV knooppunten in gemengd gebied populair
(incl parkeren)
• Groei duurzaame eisen vanuit overheid, beleggers en
gebruikers
• kunstmatige vraag naar duurzaam vastgoed
Bedreiging
• Overaanbod > daling prijzen standaard kantoorsegment
• Toename leegstand in randgemeenten
• Gebouw ouder > te grotere kans structurele leegstand
• Leegstand langer dan 3 jaar > kleine kans op huurders
4. duurzame kantoren
nieuw marktsegment biedt kansen!
toaal rendement
lichte renovatie grondige renovatie vervangende nieuwbouw
2007 2010 2020 2030 2040 2050
Nieuw gerealiseerde kantoren op top locatie
Goede verduurzaamde kantoren
Standaard kantoorgebouwen
Niet courant, niet aanpasbaar
Differentiatie in duurzaam en niet-duurzaam
5. shift happens
duurzaam schaarste
Rau Paul de Ruiter
niet overaanbod
duurzaam
oud nieuw
1960-1995 1995-2010
6. duurzaamheidsambities
leiden tot marktdifferentiatie
marktkennis is cruciaal
Industrie & Overheid Non-profit Zakelijke Bank- & Totaal
transport dienst- verzekerings-
sector verlening wezen
X X X X X mvo
X X uitstraling
X X X X X welbevinden
bruikbaarheid
A
B
label
C
D
E
F
G
X X X X € energiekosten
Behoefte aan eenduidige definitie van mate van duurzaamheid bijv. BREEAM
7. verbetering door verduurzaming
Petran den Hartogh Rijksuniversiteit Groningen, DTZ Zadelhoff
Steekproef van 138 Nederlandse kantoren met energielabel
marktwaarde / VVO
G > C = E290,-/m2 VVO
energieindex
8. verbetering door verduurzaming
• Betere energie-index leidt tot hogere waarde. Vooral door
minder leegstand (niet zozeer door hogere huur dan de markt).
• Vanaf label C zijn labelstappen steeds interessanter voor de waarde.
• Labelstappen kleiner dan naar een label C zijn niet zinvol.
• Overige kwaliteitsaspecten blijven belangrijk en moeten ook kloppen.
• Indien locatie niet goed is, heeft renovatie weinig zin.
• Op betere locaties is het energielabel relatief meer waard
(slecht label harder afgestraft).
• Energiezuinige gebouwen verder verduurzamen levert relatief meer waarde op
dan niet duurzame gebouwen in dezelfde mate verduurzamen (afboekingen
en investeringen kunnen echter relatief groter zijn).
15. 2 ambitie energiekosten
investering + terugverdientijd van G naar B
Energielabel
5.000 m2 15.000 m2
A++
nieuwbouw niveau
A+
A
B
111 € / m2 80 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C
D
E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar
F
huidig niveau
G
16. 2 ambitie energiekosten
investering + terugverdientijd van G naar B van F naar B
Energielabel
5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 15.000 m2
A++
nieuwbouw niveau
A+
A
B
111 € / m2 80 € / m2 80 € / m2 60 € / m2
minimaal verduurzaamd niveau C
D
E
TVT 12 jaar TVT 8.5 jaar TVT 25 jaar TVT 20 jaar
F
huidig niveau
G
21. 3 doelen kiezen
kosten / tvt opbrengsten waardecreatie
€
A
B
C duurzaam
D
E
F
G
energiekosten labelscore bruikbaarheid welbevinden uitstraling maatschappelijk
22. 4 maatregelen selecteren
100 maatregelen
labelscores + illustratie
E-index Greencalc BREEAM tvt
O zicht naar buiten 0 0 ++ -
O hogere lichtniveau’s - - ++ -
O meer daglicht toevoegen 0 0 ++ -
O te openen ramen 0 0 ++ -
O individuele regeling ventilatie 0 0 ++ -
O ventilatie verbeteren - - + -
O CO2 gestuurde ventilatie 0/+ 0/+ + 5-10 jaar
O natuurlijke ventilatie 0 0 + -
O vloerverwarming + 0 0 -
O optimale ruimtetemperatuur - -/0 + -
O individuele regelbaarheid temperatuur 0 0 ++ -
O verbeteren koeling - -/0 + -
O koelplafond 0 + + 5-10 jaar
O toegesneden werkplekconcepten 0 0 0 -
O bioritmische lichtsturing - - + -
O domotica / lichtmanagementsysteem ++ + + -
O verbeteren akoestiek 0 0 + -
O verbeteren verwarming - -/0 + -
kostendata + terugverdientijd
sortering op doel
welbevinden bevorderen
23. 5 resultaat presenteren
samenhangend effect:
• uitstraling
• schetsmatige verbeelding
• maatregelen overzicht
• toelichting en foto’s
• bouw- en installatiekosten
• opbrengsten en waardestijging
33. ambitie: outstanding
Warmteopslagsysteem Gevels verbeteren dmv atrium
Bij gebouw G liggen de grootste kansen als het Afgewogen kan worden, de huidige gevels qua
gaat om het vergroten van het kantooroppervlak. isolatiewaarde te verbeteren, dit zijn echter kostbare
Bij renovatie gecombineerd met een toenemende aanpassingen. Door middel van aanvullende
gebouwgrootte is een nieuwe installatie nodig. Door nieuwbouw kan evenwel een compacter gebouw
te kiezen voor een koude- en warmteopslagsysteem, worden gecreëerd, waarbij een atrium onstaat. Een
kunnen de andere gebouwen hier op aantakken, met afgesloten atrium verhoogt de isolatiewaarde van het
een doorkijk naar gebiedsniveau. gebouw zonder dure gevelaanpassingen, terwijl extra
ruimte ontstaat die de beleving verbetert.
Oriëntatie ingrepen Licht- en comfort-
Oriëntatie van uitbreidingen/modificaties aan de management
Zuidzijde van het gebouw zijn hier het meest in het Het werkplekprincipe geeft bij renovatie/upgraden van
oog springend. Deze oriëntatie van de uitbreiding gebouw G een goede mogelijkheid om de verlichting,
is energetisch in het voordeel van het bestaande de verwarming en de ventilatie zo goed mogelijk aan
gebouw. te laten sluiten op de individuele behoefte van de
medewerkers.
Flexibiliteit vergroten PV-cellen aanbrengen
Het huidige kantoor is door middel van niet verplaatsbare Door het aanbrengen van pv-elementen wordt
als kamerkantoor ingedeeld, en sluit niet aan op het een ‘energieopwekkende laag’ aan het gebouw
werkplekconcept van de opdrachtgever. Het verdient toegevoegd. Deze laag kan dienen als vaste zonwering
daarom aanbeveling om het gehele inbouwpakket te en gaat door haar transparantie een symbiose met
vernieuwen waarmee efficiënter ruimtegebruik ontstaat. de oorspronkelijke gevel aan. PV-elementen zijn
De aanwezige constructie in de middenzone creëert ongeveer synoniem voor een duurzame uitstraling,
een loop- en ontmoetzone binnen een veel opener hoewel de terugverdientijd nog erg lang is.
kantoorconcept; gesloten ruimten de ruimte als het ware
opknippen.
38. resultaat: waardecreatie
sedumdak regenwater vasthouden
A
€ HR ++ glas
verhogen isolatiewaarde
B
C
D
E
F
G
tweedehuid gevel
koeling en verwarming
plint uitnodigend