INDECOPI- SALA ESPECIALIZADA EN PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, RESOLUCIÓN 0216-2014- CLÁUSULAS ABUSIVAS

1. TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA
Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Protección al Consumidor
RESOLUCIÓN 0216-2014/SPC-INDECOPI
EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL
M-SPC-13/1B
PROCEDENCIA : COMISIÓN DE LA OFICINA REGIONAL DEL
INDECOPI DE LA LIBERTAD
PROCEDIMIENTO : DE PARTE
DENUNCIANTE : YSABEL ALCÁNTARA GUERRERO
DENUNCIADA : AMAVIV S.A.C.
MATERIA : IDONEIDAD
CLÁUSULAS ABUSIVAS
ACTIVIDAD : CONSTRUCCIÓN DE EDIFICOS COMPLETOS
SUMILLA: Se revoca la resolución venida en grado que declaró fundada la
denuncia contra Amaviv S.A.C. por presunta infracción del artículo 19° del
Código de Protección y Defensa del Consumidor y, reformándola, se declara
infundada la misma al no haber quedado acreditado que el contrato de
separación suscrito por las partes contiene una cláusula abusiva.
Lima, 27 de enero de 2014
ANTECEDENTES
1. El 13 de diciembre de 2012, la señora Ysabel Alcántara Guerrero (en
adelante, la señora Alcántara) denunció a Amaviv S.A.C.1
(en adelante, la
Inmobiliaria) por presunta infracción de la Ley 29571, Código de Protección y
Defensa del Consumidor (en adelante, el Código), alegando lo siguiente:
(i) El 22 de agosto de 2012, suscribió un contrato de separación de bien
futuro con la denunciada por el departamento N° 404 del proyecto
inmobiliario “Condominio Tierra Verde”, pagando para tal concepto
S/. 1 500,00;
(ii) en la medida que no apreciaba el avance en la construcción no firmó el
contrato de compraventa ni realizó el pago del precio del bien;
(iii) no obstante, el 9 de octubre de 2012, la Inmobiliaria le cursó una carta
notarial a través de la cual le comunicó la resolución del contrato por no
haber suscrito el contrato de compraventa en el plazo pactado y, por
tanto, el monto que pagó por concepto de separación no le sería
devuelto; por lo que consideró que la referida cláusula del contrato
resultaba abusiva.
2. En sus descargos, la Inmobiliaria señaló lo siguiente:
(i) El contrato de separación fue suscrito por libre acuerdo entre las partes,
sin que medie ningún tipo de violencia o intimación al consumidor;
1
Con RUC: 20481392218 y domicilio fiscal ubicado en Jr. Orbegoso 381, Int. 2, 2do piso, Oficina 2, Cercado Trujillo,
La Libertad.

2. TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA
Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Protección al Consumidor
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EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL
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(ii) la señora Alcántara alegó que la Inmobiliaria no cumplió con su
obligación de realizar la construcción de la obra; no obstante, la única
obligación que tenía la Inmobiliaria según lo consignado en el contrato
de separación, consistía en no ofrecer el inmueble a terceros; y,
(iii) en la cláusula quinta del contrato de separación se estipuló como
causal de resolución del contrato que, en caso la compradora se
desista de firmar el contrato de compraventa por motivos personales en
un plazo de quince días calendario a partir de suscrito el contrato, la
empresa tenía la facultad de retener el monto pagado por concepto de
separación.
3. Mediante Resolución 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de 2013, la
Comisión de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad (en adelante, la
Comisión) declaró fundada la denuncia contra la Inmobiliaria por infracción
del artículo 19° del Código, al haber quedado acreditado que la denunciada
se negó a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pagó la denunciante para
reservar la compra de un inmueble en base a una cláusula abusiva,
sancionándola con 4 UIT.
4. El 17 de julio de 2013, la Inmobiliaria presentó recurso de apelación contra la
Resolución 613-2013/INDECOPI-LAL reiterando los argumentos expuestos
en sus descargos y añadió lo siguiente:
(i) En la cláusula quinta del contrato de separación se estableció que la
denunciante tenía la obligación de cumplir con suscribir el contrato de
compraventa del inmueble en un plazo de quince días calendario;
mientras que la obligación de la Inmobiliaria consistía en abstenerse de
ofrecer a terceros el inmueble separado por la señora Alcántara;
(ii) siendo que la denunciante incumplió con su obligación de suscribir el
contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la
Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de
separación en virtud de la cláusula antes expuesta;
(iii) la Comisión no ha respetado los tres requisitos establecidos en el
artículo 49.2° del Código para la determinación de una cláusula
abusiva: (a) la naturaleza de los productos o servicios objeto del
contrato; (b) las circunstancias que concurren al momento de su
celebración; y (c) las demás cláusulas del contrato o de otro que este
dependa; y, en ese sentido, la resolución de primera instancia carecía
de motivación;
(iv) no hubo falta de idoneidad en el servicio ofrecido puesto que en el
contrato se estableció claramente las condiciones del contrato, por lo
que el consumidor no vio defraudado sus expectativas; y,
(v) finalmente cuestionó la multa impuesta.

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ANÁLISIS
Sobre el deber de idoneidad
5. El artículo 18º del Código2
define a la idoneidad de los productos y servicios
como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que
efectivamente recibe, en función a la naturaleza de los mismos, las
condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestación. Asimismo,
el artículo 19º del Código3
establece la responsabilidad de los proveedores
por la idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el
mercado. En aplicación de esta norma, los proveedores tienen el deber de
brindar los productos y servicios ofrecidos en las condiciones acordadas o en
las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la naturaleza de los
mismos y a la normatividad que rige su prestación.
6. Por su parte, el artículo 49° del Código señala que en los contratos por
adhesión y cláusulas generales de contratación no aprobadas
administrativamente, se consideran cláusulas abusivas todas aquellas
estipulaciones no negociadas individualmente que coloquen al consumidor
en una situación de desventaja o desigualdad. Para su evaluación, se tiene
en cuenta la naturaleza del producto o servicio objeto del contrato, así como
las circunstancias que concurrieron al momento de su celebración, la
información brindada al consumidor, así como el resto de cláusulas
estipuladas en el contrato4
.
2
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 18º.- Idoneidad. Se entiende
por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que
se le hubiera ofrecido, la publicidad e información transmitida, las condiciones y circunstancias de la transacción, las
características y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del
caso.
La idoneidad es evaluada en función a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer la
finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricación de un producto o la prestación de un
servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.
3
LEY 29571. CODIGO DE PROTECCION Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 19º.- Obligación de los
proveedores. El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la
autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio,
por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y éstos, así como por el
contenido y la vida útil del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.
4
LEY 29571. CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artículo 49º.- Definición de
cláusulas abusivas
49.1 En los contratos por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativamente,
se consideran cláusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una
situación de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.
49.2 Para la evaluación de las cláusulas abusivas, se tiene en cuenta la naturaleza de los productos o servicios
objeto del contrato, todas las circunstancias que concurren en el momento de su celebración, incluida la información
que se haya brindado, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que este dependa.
(…)

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7. La señora Alcántara denunció a la Inmobiliaria por haberle aplicado una
cláusula que consideraba abusiva, pues la misma establecía que en caso la
usuaria no cumpla con suscribir el contrato de compraventa por motivos
personales, se resolvería el contrato de separación y no le sería devuelto el
monto pagado por tal concepto.
8. La Comisión declaró fundada la denuncia contra la Inmobiliaria pues
consideró que había negado a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pagó la
denunciante para reservar la compra de un inmueble en base a una cláusula
abusiva, sancionándola con 4 UIT.
9. En su recurso de apelación, la denunciada alegó que en la cláusula quinta
del contrato de separación se estableció que la denunciante tenía la
obligación de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble
en un plazo de quince días calendario, mientras que la obligación de la
Inmobiliaria consistía en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble
separado por la señora Alcántara. En tal sentido, en la medida que la
denunciante incumplió con su obligación de suscribir el contrato de
compraventa del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se
encontraba facultada para resolver el contrato de separación en virtud de la
cláusula antes expuesta.
10. Obra en el expediente, el contrato de separación en el cual se estableció lo
siguiente5
:
“CLÁUSULA QUINTA: se deja constancia que la separación de EL/LOS
INMUEBLE/S será hasta un plazo máximo de quince (15) días calendario,
contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, plazo
dentro del cual las partes deberán celebrar el contrato de compraventa
respecto a EL/LOS INMUEBLE/S (…)
Transcurrido el plazo indicado en el párrafo de la presente cláusula, sin que
las partes hubieran celebrado el contrato de compraventa mencionado, EL
VENDEDOR podrá resolver el presente contrato y LA COMPRADORA
perderá el derecho de separación. Para ello, EL VENDEDOR deberá remitir
una carta notarial a LA COMPRADORA que ha perdido el derecho de la
separación de EL/LOS INMUEBLE/S (…)
- En caso la no suscripción del contrato se deba al desistimiento de LA
COMPRADORA por motivos personales, o no se haya firmado el contrato
de compraventa por no haber presentado los documentos requeridos, o a
la falta de pago del saldo de la cuota inicial dentro del plazo estipulado
5
A foja 8 del expediente.

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para ello, EL VENDEDOR procederá a retener el cien por ciento (100%)
del depósito, por concepto de lucro cesante. (…)
- En caso LA COMPRADORA se comuniquen con EL VENDEDOR para
mantener la presente separación de EL/LOS INMUEBLE/S, y siempre
que EL VENDEDOR de su conformidad de mantener esa separación, EL
VENDEDOR podrá otorgarle a LA COMPRADORA un nuevo plazo de
hasta diez (10) días calendario adicionales para formalizar el contrato de
compraventa (…)
11. Como se advierte, la cláusula quinta prevé expresamente la obligación de las
partes de suscribir el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de
quince días calendario –previo pago del saldo de la cuota inicial por parte de
la compradora– estableciendo además que, en caso de que la falta de
suscripción se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento por
motivos personales, falta de presentación de documentos requeridos o falta
de pago del saldo la cuota inicial) el vendedor retendrá el depósito efectuado
por separación.
12. Al respecto debe indicarse que, contrariamente a lo señalado por la primera
instancia, la referida cláusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte
del proveedor, sino que establece una penalidad ante un supuesto de
incumplimiento por parte del comprador, es decir, cuando la operación de
compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible al comprador
evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus
intereses. En efecto, resulta una práctica común en el sector inmobiliario que
los acuerdos de separación establezcan cláusulas similares puesto que
detrás de ello subyace la idea de que ante un incumplimiento de parte del
comprador que impida la concreción de la operación de compraventa se
busque algún modo de compensación al vendedor por el costo de
oportunidad de no vender o transferir el bien a terceros durante el plazo de
separación.
13. En tal sentido, contrariamente a lo alegado por la Comisión, no se advierte
mala fe en la actuación del proveedor al establecer la referida cláusula pues
las condiciones y obligaciones que contiene la misma se encuentran
estipuladas de manera clara, sin evidenciarse algún mecanismo que coloque
en desventaja al consumidor en la relación jurídica contractual.
14. En el presente caso, el contrato de separación fue suscrito por las partes el
22 de agosto de 2012, siendo que la denunciante contaba hasta el 6 de
setiembre de 2012 para suscribir el contrato de compraventa del bien futuro,
de acuerdo a lo consensuado en el contrato de separación.

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15. No obstante, a la fecha, la señora Alcántara no ha cumplido con su
obligación de suscribir el contrato principal de compraventa, manifestando de
esta manera su voluntad de desistirse de la compra del inmueble, por lo que
correspondía que la empresa resuelva el contrato y cobre como penalidad lo
cancelado por concepto de separación a la Inmobiliaria; ello en tanto, con la
suscripción del contrato, los denunciantes mostraron su conformidad con
dicho pago en caso de resolución del contrato.
16. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolución venida en grado que
declaró fundada la denuncia y, reformándola, se declara infundada la misma
en el presente extremo. Asimismo, se deja sin efecto la multa impuesta a la
Inmobiliaria, la medida correctiva ordenada y la condena al pago de costos y
costas del procedimiento.
RESUELVE:
PRIMERO: Revocar la Resolución 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de
2013, emitida por la Comisión de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad,
que declaró fundada la denuncia contra Amaviv S.A.C. por presunta infracción del
artículo 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor y, reformándola,
se declara infundada la misma al no haber quedado acreditado que el contrato de
separación suscrita por las partes contenía una cláusula abusiva.
SEGUNDO: Dejar sin efecto la multa impuesta a Amaviv S.A.C. en la Resolución
613-2013/INDECOPI-LAL, así como la medida correctiva dictada y la condena al
pago de costos y costas del procedimiento.
Con la intervención de los señores vocales Julio Baltazar Durand Carrión,
Ana Asunción Ampuero Miranda, Alejandro José Rospigliosi Vega y Javier
Francisco Zúñiga Quevedo.
JULIO BALTAZAR DURAND CARRIÓN
Vicepresidente