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    1. 1. 5. Die Risiken der Projektentwicklung Die Wertschöpfung ist Resultat der Beherrschung vielfältiger qualitativer und quantitativer Risiken im Prozess, denen professionell begegnet werden muss Dabei unterscheidet man zwischen: - vorrangig externen Risiken und - vorrangig internen RisikenPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    2. 2. 5. Die Risiken der Projektentwicklung Als vorrangig externe Risiken bezeichnet man solche Risiken, die im Wesentlichen außerhalb des direkten Einflusses des Entwicklers stehen: - Entwicklungsrisiko - Standortrisiko - Genehmigungsrisiko - FinanzierungsrisikoPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    3. 3. 5. Die Risiken der Projektentwicklung Als vorrangig interne Risiken bezeichnet man solche Risiken, die im Wesentlichen außerhalb des direkten Einflusses des Entwicklers stehen: - Baugrundrisiko - Qualitäts-, Kosten-, TerminrisikoPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    4. 4. 5.1. Die Risiken der Projektentwicklung Entwicklungsrisiko --> Gesichertes Konzept Risiken: Mangelndes Marktinteresse Schlechte Vermietung (Leerstandsrisiko) Geringes Investoreninteresse (Verkaufsrisiko) Gegenmaßnahme: Marktanalyse BedarfsprognosenPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    5. 5. 5.2. Die Risiken der Projektentwicklung Standortrisiko --> Standortanalyse Risiken: Demographischer Verfall Wirtschaftlicher Verfall Politischer Umschwung Infrastrukturelle Hindernisse Gegenmaßnahme: StandortanalysePROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    6. 6. 5.3. Die Risiken der Projektentwicklung Genehmigungsrisiko --> Baurechtliche Analyse Risiken: Einschränkung der Ausnutzung Verbot der beabsichtigten Nutzung Versagen der Baugenehmigung Unrechtmäßigkeut der Bauleitplanung Gegenmaßnahmen: Baurechtliche Analyse BauvoranfragePROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    7. 7. 5.4. Die Risiken der Projektentwicklung Finanzierungsrisiko --> Gezielte Terminierung Risiken: Versagen einer Finanzierung Erhöhte Finanzierungskosten durch - hohe Zinsen - hohe Margen Gegenmaßnahmen: Marktbeobachtung Frühzeitige Bindung Langfristige ZinsbindungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    8. 8. 5.5. Die Risiken der Projektentwicklung Baugrundrisiko --> Baugrundanalyse Risiken: Bodenkontamination Mangelnde Tragfähigkeit Denkmalschutz Gegenmaßnahmen: Bodengutachten Recherche der HistoriePROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    9. 9. 5.6. Die Risiken der Projektentwicklung Qualitäts-, Kosten-, Terminrisiko --> Projektmanagement Risiken: Baumängel Kostenüberscheitungen Terminüberschreitungen Gegenmaßnahmen: Bauüberwachung Kostenüberwachung } Projektmanagement TerminüberwachungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    10. 10. 6. Die Beteiligten im Prozess Die wertschöpfenden, internen Beteiligten und der Markt als „exogener“ Faktor - Die Projektinternen - Die Projektexternen - Die Behörden - Der MarktPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    11. 11. 6.1. Die Beteiligten im Prozess Die Projektinternen Als “Interne Beteiligte“ zählen all jene fachlich Beteiligten, die zum Unternehmen des Entwicklers und dessen unmittelbarem Einflussbereich gehören: Planer Berater ProjektsteuererPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    12. 12. 6.2. Die Beteiligten im Prozess Die Projektexternen Als “Externe Beteiligte“ zählen all jene fachlich Beteiligten, die nicht zum Unternehmen des Entwicklers und dessen unmittelbarem Einflussbereich gehören: Behörden Versorger (Stadtwerke, Telekom, …) Mieter Nutzer InvestorenPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    13. 13. 6.3. Die Beteiligten im Prozess Die Behörden Den “Behörden“ kommt insofern eine gesonderte Rolle zu, als dass sie bei allen Genehmigungen des Projektes die wesentliche Rolle einnehmen: Bauamt Brandschutz / Feuerwehr Gewerbeaufsicht GrünflächenamtPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    14. 14. 6.4. Die Beteiligten im Prozess Der Markt Der “Markt“ ist in der Projektentwicklung die wesentliche Erfogsdeteminante. Ohne Marktkonformität bleibt die Projektidee unvermietbar/unverkäuflich und wird damit zum wirtschaftlichen Misserfolg oder gar einer Bauruine. Mieter Kunden InvestorenPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    15. 15. 7. Die Wertentwicklung im Laufe des Prozesses Baubeginn Fertigstellung Erwarteter Verkehrswert Erwarteter Sachwert Erwartete Kosten Einflußnahmepotential Baurechts- Planung Ausschreibung Gebäudebetrieb Feasibility Study Baudurchführung schaffungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    16. 16. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid ENTWICKLUNGSZEITRAUMDeveloper: Nexity EspañaProjektbeginn 1999Grundstück: Flughafennähe + Visibilität = Potenzial -> Feasibility und Projektplanung2000:   Grundstückserwerb Unterschrift Turnkey Agreement mit Investor        Einleitung Genehmigungsverfahren2005: Übergabe an Endinvestor ingles.mpgPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    17. 17. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid PROJEKTDATEN- 140.000m² BGF / 80.000m² MF- 24.000 m² Park- und Grünfläche- 8 Bürogebäude - 1 Servicegebäude        Auditorium        Sekretariat        Verwaltung        Rezeption- 6 Tiefgaragen / 1.650 Parkplätze- Separate Verkehrswege für Lieferungen und Müllentsorgung (Unterirdische Logistik m. Expansionsfläche für Haustechnik)PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    18. 18. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN - HERAUSRAGENDE OPERATIVE QUALITÄT - Starkes Team - Rigorose Terminplanung - Detaillierte Kostenkontrolle - Umfassende Kontrolle - AUSSERORDENTLICHE OBJEKTQUALITÄTEN - Uniforme Gebäudekörper - Individuelles Design - Beste Materialien - Umweltbewusste KonzeptionPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    19. 19. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN – OPERATIV- Starkes Team: Kommerziell – Technisch - Management        Fähig, andere Fachbeteiligte zu führen und zu koordinieren- Rigorose Terminplanung        Starker Fokus auf den "kritischen Pfad"        Optimierung der Ausführungsfristen- Detaillierte Kostenkontrolle        Künftige Eventualrisiken durch adäquate Lösungen antizipiert- Umfassende Kontrolle:        Kontrahierung unter Berücksichtigung von Preisfluktuationen PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    20. 20. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN - OBJEKT - Uniforme Gebäudekörper         Vereinfachte Bauausführung            Kosteneffizienz durch Skaleneffekte         Zeitersparnisse - Maßgeschneidertes Design         Individuelle Gebäude durch                 - Fassadengestaltung                 - GrünflächengestaltungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    21. 21. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN - OBJEKT- Beste Materialien        Hohe Schalldämmung über gesetzliche Vorschriften hinaus-Umweltbewusstsein        Energieeffizienz durch                - Fassaden mit hohen Wärmedämmqualitäten                - Aussenliegender Sonnenschutz                - Niedrigenergieleuchten                - Effizientes BewässerungssystemPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    22. 22. 8. Projektentwicklung am Beispiel Las Mercedes Business Park - Madrid KRITISCHE ERFOLGSFAKTOREN- Hoher Einsatz aller Beteiligten- Umfassendes Verständnis aller Projektphasen:        Konzeptentwicklung        Machbarkeitsstudien        Projektorganisation        Genehmigungs-Management        Baudurchführung        Vermietung und VermarktungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    23. 23. 9. Developer-Profile Optionen der PositionierungEs bestehen die 3 Optionen der Positionierung als Leistungsbilder• Service-Developer• Trader-Developer Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung Übernahme des wirtschaftlichen• Investor-Developer Abnahme und Übernahme des Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes Betreuung desBauwerks in den Eigenbestand PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    24. 24. 9.1. Developer-Profile Der Trader-Developer...übernimmt das wirtschaftliche Risiko des gesamten Prozesses Leistungsbilderbis zur Veräußerung an einen Endinvestor. Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung Abnahme und Übernahme des Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes Betreuung desBauwerks in den Eigenbestand Trader Developer PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    25. 25. 9.2. Developer-Profile Der Service-Developer...übernimmt die DurchführungLeistungsbilder des gesamten Prozesses alsDienstleister ohne die Übernahme jedweden wirtschaftlichenEntwicklungsrisikos. Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung Abnahme und Übernahme des Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes Betreuung desBauwerks in den Eigenbestand Service Developer Trader DeveloperPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    26. 26. 9.3. Developer-Profile Der Investor-Developer...übernimmt die DurchführungLeistungsbilder des gesamten Prozesses inklusive allerwirtschaftlichen Risiken mit dem Ziel der Übernahme des fertigenObjektes in den Eigenbestand. Übernahme des wirtschaftlichen Risikos + Finanzierung bis Vermarktung + Vermarktung Abnahme und Übernahme des Feasibility Baurecht Ausschreibung Vergabe Objektes Betreuung desBauwerks in den Eigenbestand Service Developer Trader Developer Investor Developer PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    27. 27. 9.4. Developer-Profile Das Risikoprofil der verschiedenen Developer-Typen Niedriges Mittleres Risiko Hohes Risiko Risiko Entwicklungsrisiko Service Vermarktungsrisiko Developer Kapitalbindung Entwicklungsrisiko Trader Vermarktungsrisiko Developer Kapitalbindung Entwicklungsrisiko Investor Vermarktungsrisiko Developer KapitalbindungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    28. 28. 9.5. Developer-Profile Das Ertragspotenzial der verschiedenen Developer-Typen Niedriger Mittlerer Ertrag Hoher Ertrag Ertrag Development Fee Service Trading Profit Developer Mieteinnahmen Development Fee Trader Trading Profit Developer Mieteinnahmen Development Fee Investor Trading Profit Developer MieteinnahmenPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    29. 29. 9.6. Developer-Profile Positionierungsentscheidungen Die Entscheidung der Positionierung im Markt ist im Wesentlichen abhängig von: - Risikoerwägungen - Kapitalausstattung In jedem Falle ist jedoch das solide Verständnis des Prozesses und seiner einzelnen Phasen unabdingbar.PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    30. 30. 9.7. Developer-Profile Beispiel der Unternehmensorganisation einer Projektentwicklungs-Gesellschaft Projektgesellschaften Geschäftsführung Geschäftsführer - Sekretariat - Projekt- Research Sales & Product Design & Finanzen & Technik koordination Marketing Acquisition QM Recht Projekt- Projekt - Inland Architektur Feasibility/ controlling Research management Wirtschaftichkeit l Vertriebs- - Projekt- controlling Marketing Ausland Konzeption - Ingenieur Rechts und - Vertragswesen Beteiligungs- Technisches Projekt - Vermietung Gewährleistungs - finanzierung controlling management Mietvertrags - managementPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    31. 31. 10.1. Die Ertragsmechanik des Prozesses Die Investitionsrechnungen im Vergleich Der Trader-Developer errechnet sich die Rendite seines Projektes über eine Entwicklerrechnung bei der Baukosten gegen den erwarteten Verkaufserlös gesetzt werden.PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    32. 32. 10.2. Die Ertragsmechanik des Prozesses Die Investitionsrechnungen im Vergleich Der Investor errechnet sich die Rendite seines Projektes über eine Investorenrechnung bei der Erwerbskosten gegen die erwarteten Mieteinnahmen gesetzt werden.PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    33. 33. 10.3. Die Ertragsmechanik des Prozesses Margen als Entscheidungsparameter zum Exit Break-Even-Point Investorenrendite 55% 5% 15% Entwicklung Trader-Marge Wertschöpfung Service Developer(8%) 20% Wertentwicklung Immobilie 5% Projektentwicklungsphase Nutzungsphase Feasibility Baurechts - Planung Ausschreibung Bau- Gebäudebetrieb Study beschaffung durchführungPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    34. 34. - Literaturhinweise PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    35. 35. Handbuch Immobilien-Projektentwicklung von Karl-Werner Schulte und Stephan Bone-Winkel Köln, Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller; 2. Aufl. (Oktober 2002) ISBN: 978-3932687693 Das Handbuch gliedert sich in fünf Teile. Neben den Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung werden insbesondere neue und innovative Themen aufgezeigt und Standards für die professionelle Projektentwicklung vorgestellt. Hervorzuheben sind die Beiträge zu den Themen Leistungsbilder und Honorarstruktur in der Projektentwicklung, ein systematisierender Beitrag zur Gestaltung von Projektentwicklungsverträgen, eine Anleitung zur Durchführung der Due Diligence in der Projektakquisition und auch das Thema Mediation. Wichtige Praxishilfen liefern die Beiträge zu den Schnittstellen der Projektentwicklung zu Investment, Projektsteuerung und Facility Management sowie Architektur. Von ganz besonderem Wert für die praktische Umsetzung ist die umfangreiche Sammlung von Fallstudien zur Projektentwicklung: In zehn Beispielen werden die Besonderheiten der verschiedenen Projektkategorien kurz vorgestellt und anhand konkreter Praxisfälle erläutert.PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA
    36. 36. Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung Jürgen Schäfer, Georg Conzen 2. Auflage, 2007, XXXVII, 617 S. m. Abb. 24,5 cm, Buchleinen ISBN 978-3-406-49078-1 | Beck Juristischer Verlag EUR 88.00 Schlagwörter: ImmobilienmanagementPROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA

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