deroga consegna libretto impianti responsabilità liceità

1. E’ possibile per l’acquirente dispensare il venditore dalla consegna dei libretti
degli impianti di cui al DPR 16 aprile 2013 n. 74 ?
QUADRO NORMATIVO
Le norme di riferimento per dare un inquadramento sistematico al problema
sono rappresentate:
- D. Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 e segnatamente dall’art. 7 che prevede:
(Esercizio e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione
invernale e estiva)
1. Il proprietario, il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un
terzo, che se ne assume la responsabilità, mantiene in esercizio gli impianti e
provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione
secondo le prescrizioni della normativa vigente.
2. L’operatore incaricato del controllo e della manutenzione degli impianti per
la climatizzazione invernale ed estiva, esegue dette attività a regola d’arte, nel
rispetto della normativa vigente.
L’operatore, al termine delle medesime operazioni, ha l’obbligo di redigere e
sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conformemente ai modelli
previsti dalle norme del presente decreto e dalle norme di attuazione, in
relazione alle tipologie e potenzialità dell’impianto, da rilasciare al soggetto di
cui al comma 1 che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione.
E dall’art. 15, comma 5°, che prevede: 5. Il proprietario o il conduttore
dell’unità immobiliare, l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che
se ne è assunta la responsabilità, che non ottempera a quanto stabilito
dell’articolo 7, comma 1, del presente decreto è punito con la sanzione
amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro.
- D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74 (Regolamento recante definizione dei criteri
generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e
ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli
edifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici sanitari, a norma
dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005,
n. 192) e segnatamente dall’art. 7 (Controllo e manutenzione degli impianti
termici) comma 5° che prevede 5. Gli impianti termici per la climatizzazione
o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un
"Libretto di impianto per la climatizzazione". In caso di trasferimento a
qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unita' immobiliare i libretti di impianto
devono essere consegnati all'avente causa, debitamente aggiornati, con gli
eventuali allegati”;
e dall’art. 11 (Sanzioni) che prevede: 1. In relazione agli adempimenti di cui al
presente decreto vigono le sanzioni previste dall'articolo 15, comma 5,
del decreto legislativo, a carico di proprietario, conduttore, amministratore di
condominio e terzo responsabile, e comma 6, a carico dell'operatore
incaricato del controllo e manutenzione.

2. - DM 10 febbraio 2014 e DM 20 giugno 2014 del Ministero per lo
Sviluppo che hanno rispettivamente approvato i modelli di libretto
dell’impianto per la climatizzazione ed i modelli di rapporto di efficienza
energetica e fissato il termine di entrata in vigore dei relativi obblighi al 15
ottobre 2014;
- Art 1477, comma 3 c.c. che dispone: Il venditore deve pure consegnare
i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta”,
- Art. 1490 c.c. che dispone “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa
venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o
ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si
limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al
compratore i vizi della cosa.
SOLUZIONE
Dalle norme sopra evidenziate emerge che dal 15 ottobre 2014 il proprietario,
il conduttore, l’amministratore di condominio, o per essi un terzo, hanno
l’obbligo di mantenere in esercizio gli impianti e di provvedere affinché siano
eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni
della normativa vigente e devono altresì munire gli impianti termici per la
climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria di un "Libretto
di impianto per la climatizzazione”. Il suddetto DPR, prevede ancora che in
caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'unità
immobiliare i libretti di impianto devono essere consegnati all'avente causa,
debitamente aggiornati, con gli eventuali allegati.
La norma che impone controllo, manutenzione e dotazione del relativo libretto
attenendo alla sicurezza è norma di ordine pubblico inderogabile dalle parti e la
sua violazione comporta la sanzione pecuniaria amministrativa prevista dall’art.
11 comma 5° del d. Lgs. 192/2005, non inferiore a 500 euro e non superiore a
3000 euro richiamata dal DPR 74/2013.
L’interrogativo che ci si deve porre riguarda la valenza dell’obbligo di consegna
del libretto relativo ai suddetti impianti termici e la possibilità per le parti di
regolamentare pattiziamente l’eventuale mancata consegna dei libretti stessi,
secondo quanto consentito in via generale dagli artt. 1477, comma 3° c.cc. e
dall’art. 1490 c.c.
E’ utile ricordare che un obbligo analogo, anche se più articolato, era stato
previsto dall’art.13 del DM 37/2008 il quale prevedeva :
“Documentazione
1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto
conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di
uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile, a qualsiasi titolo,
la consegnano all'avente causa.

3. L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla
conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e
contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità
ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia
della stessa documentazione e' consegnata anche al soggetto che utilizza, a
qualsiasi titolo, l'immobile.”
La suddetta disposizione per i problemi interpretativi creati con la sua
emanazione fu abrogata, con decorrenza dal 25 giugno 2008, dall’art. 35,
comma 2, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (in Suppl. ord. n. 152 alla G.U. n.
147 del 25.6.2008).
Vigente il cit. art. 13, tuttavia, va ricordato che sia Ufficio legislativo del
Ministero dello Sviluppo Economico - "Risposte ai quesiti di Unioncamere del
26 marzo 2008" pubblicate nel sito internet del ministero
www.sviluppoeconomico.gov.it del 27 marzo 2008” che il Consiglio Nazionale
del Notariato fornirono un’interpretazione della disposizione diretta a
ridimensionare la sua portata ed a collocarla in un ambito che non incideva
sulla libera commerciabilità degli immobili.
In particolare, il CNN escludeva la possibilità che il disposto dell’art. 13 potesse
incidere sulla commerciabilità degli immobili e comportare la nullità del relativo
atto in caso di sua violazione, in quanto trattatavasi di norma di natura
regolamentare, che non poteva derogare le disposizioni dettate dal codice civile
e disciplinanti la garanzia per vizi (artt. 1490 e segg. c.c.), in quanto di fonte
legislativa. In pratica, si affermava “se si vuole elevare la “conformità degli
impianti” a condizione per il valido trasferimento di immobili, si dovrà agire a
livello legislativo, con l’emanazione di un provvedimento normativo che abbia
la “forza” di derogare alle disposizioni del codice civile.” (Giovanni Rizzi, La
conformità degli impianti e riflessi sul trasferimento degli immobili, in CNN
Notizie 2 aprile 2008).
Le stesse considerazioni in ordine alla commerciabilità e garanzia possono
ritenersi valide per quanto riguarda l’obbligo di consegna del libretto di
impianto introdotto dal DPR 74/2013, trattandosi, anche in questo caso di
norma regolamentare. Peraltro, in questo caso è espressamente prevista una
sanzione a carico del proprietario, conduttore, amministratore del condominio
o terzo responsabile in caso di inottemperanza agli obblighi previsti del
Regolamento stesso. Deve verificarsi, pertanto, se la mancata consegna del
libretto può considerarsi sanzionabile (con la sanzione pecuniaria di cui si è
detto) ai sensi della suddetta disposizione.
La risposta deve essere negativa in quanto per le sanzioni amministrative vige
il principio della riserva di legge (art. 1 legge 689/1981) in forza del quale si
può affermare che la sanzione amministrativa può essere imposta soltanto
mediante una norma di legge in senso proprio.

4. Nel nostro caso, peraltro, l’art. 11 del DPR 74 del 2013 richiama l’art. 15
comma 5° del d.lgs. 1952 2005 che quanto alle fattispecie sanzionate rinvia
all’art. 7 comma 1° che pone a carico del proprietario, del conduttore,
dell’amministratore di condominio, o per essi di un terzo, esclusivamente
obblighi di manutenzione ma non anche di trasmissione di documentazione tra
parti contraenti.
Pertanto, l’obbligo di consegna dei relativi libretti va ricondotto all’interno dei
principi generali di cui all’art. 1477, comma 3° e 1490 c.c. con la precisazione
che trattandosi di documentazione di cui è espressamente previsto un obbligo
di consegna, la sua violazione, in assenza di dispense e pattuizioni specifiche,
comporterà una responsabilità del venditore secondo le regole di cui all’art.
1490 c.c. E’ evidente che il ruolo del notaio sarà quello di informare le parti
non solo sull’esistenza della normativa ma anche sulle conseguenze derivanti
dalla mancata consegna dagli oneri ed obblighi a carico del proprietario in
relazione all’esercizio e manutenzione degli impianti.
Restano ovviamente fuori dalle presenti considerazioni gli obblighi a carico del
redattore riguardanti l’Attestato di Prestazione Energetica, i suoi allegati e le
relative scadenze.