1. UNIDAD VI
TEMA I
CLASES DE CONTRATOS SOBRE BIENES RAÍCES.
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
El artículo 1849 del Código Civil lo define así:
“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da
por la cosa se llama precio”.
Hay que tener en cuenta que con respecto a la obligación de entregar, la Corte Suprema de
Justicia ha señalado que tiene en su cumplimiento dos efectos necesarios así:
· Transferir la propiedad al comprador.
· Procurarle la libre posesión no solo civil, sino física, exenta de todo obstáculo.
Para el desarrollo, comprensión y aplicación de este contrato, es necesario tener en cuenta tres
elementos fundamentales, a saber:
1. Características del contrato: Las principales son las siguientes:
· Bilateral : Las dos partes se obligan recíprocamente.
· Principal: Subsiste por sí solo.
· Nominado: Contenido en la ley.
· Consensual : Se perfecciona con el consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre
el precio.
Excepcionalmente es Solemne, cuando se trata de venta de bienes inmuebles,
derechos hereditarios o servidumbres, casos en los que se requiere escritura pública e
inscripción en el registro para transferir el dominio.
2. · Oneroso : Genera utilidad y gravamen recíproco entre las partes.
· Conmutativo : Existe equivalencia en las pretensiones. La cosa vendida se mira como
equivalente al precio que se paga por ella.
· Aleatorio: Cuando la equivalencia es incierta. Puede serlo en ocasiones, como por
ejemplo en la venta de una cosecha.
· De libre discusión : Se pueden negociar las condiciones del contrato.
· De ejecución instantánea: Se perfecciona con el acuerdo entra las partes sobre la cosa
y sobre el precio (Bienes muebles). En los inmuebles se requiere del título y el modo,
pero esto no cambia su esencia en el sentido que este contrato se materializa en un
solo acto, como tampoco incide en ello el hecho que el precio se pague por cuotas.
2. Requisitos del contrato: Son los mismos elementos de validez de todo contrato a saber:
Capacidad : La capacidad se presume, es decir, todas las personas son capaces
excepto las que la ley declara incapaces.
Hay que tener en cuenta que existe la capacidad de goce, que la tienen todas las
personas por el solo hecho de serlo, y la capacidad de ejercicio, que se tienen para
ejercer ciertos derechos o para adquirir obligaciones.
En lo concerniente al contrato de compraventa, es evidente que se requiere la
capacidad de ejercicio en los términos de la ley.
La incapacidad, por lo tanto, es la excepción y para una mejor comprensión se la ha
agrupado así:
· En razón del parentesco: Es nulo el contrato entre el padre y el hijo de familia,
entendido este como aquel sobre el que se ejerce patria potestad y no simplemente
el hijo menor.
3. Según la Corte Constitucional, es válido este contrato cuando se celebra entre
padres e hijos mayores y también cuando se realiza con dineros propios del hijo.
· En razón del cargo que se ocupa: Al respecto el artículo 1853 del Código Civil
prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender los bienes que
administren en todo o en parte. Mientras que el artículo 1854 ibídem, trae la misma
prohibición para los empleados públicos y para quienes ejercen jurisdicción.
· En razón del vínculo legal o convencional: Aquí se debe tener en cuenta lo
siguiente:
~ Los guardadores (Tutores y curadores) no pueden comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos.
~ Los mandatarios, albaceas (Ejecutores testamentarios) tampoco pueden
comprar ni vender las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de
tales encargos.
~ Los liquidadores tampoco pueden comprar ni vender bienes que tengan que ver
con su trabajo.
Consentimiento: En el contrato de compraventa el consentimiento es el acuerdo de
las partes sobre la cosa y sobre el precio.
El consentimiento debe estar exento de error, fuerza o dolo.
Objeto y causa lícitos: Están de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el
orden público. En síntesis deben estar enmarcados dentro del contexto del derecho y la
moral.
3. Elementos objetivos de la compraventa: Los elementos objetivos esenciales de la
compraventa son dos:
La cosa vendida: En la compraventa se entiende que cosa es todo lo que es
susceptible de ser vendido, de tal manera que debe cumplir con los siguientes
requisitos:
· Que la cosa pueda ser vendida, esto es, se pueden vender todas las cosas
corporales e incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley.
4. · Que la cosa exista o se espere que llegue a existir.
· Que la cosa sea determinada y singularizada, esto en cuanto a la especie, el
género y la cantidad.
El precio : Como elemento esencial del contrato de compraventa, es el valor que se
pagará por la cosa. Por lo tanto si falta el precio el contrato no existe o degenera en otro
contrato diferente, la donación por ejemplo.
Aunque el Código Civil no los señala, la doctrina ha establecido los siguientes requisitos
del precio:
· Debe ser en dinero, o parte en dinero y parte en otra cosa. Se requiere que el
dinero valga más que la otra cosa.
· Debe ser determinado o fácilmente determinable. Por ejemplo, Cien mil pesos o el
equivalente a cien salarios mínimos mensuales legales vigentes.
· Debe ser real, no simulado, es decir, que corresponda a una realidad, a una
situación contractual verídica y que esté acorde con el valor que tiene la cosa en el
comercio.
· Debe ser serio, lo contrario es irrisorio, y el precio tiene esta calidad cuando guarda
la proporción con el valor real de la cosa vendida. (Según el Código de Comercio,
artículo 920, el precio irrisorio se entiende no pactado).
· Debe ser justo, para lo cual tiene lograr un verdadero equilibrio entre los
contratantes. Cuando el precio no es justo y no existe una equilibrada relación
económica entre las partes, es cuando aparecen fenómenos como la lesión
enorme.
Con relación al contrato de compraventa, es posible que surjan otro tipo de
contratos, que teniendo en cuenta su naturaleza se encuentran íntimamente
relacionados con aquel.
Entre tales contratos sobresale la Promesa de Compraventa, la cual,
según el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, no producirá obligación alguna
a menos que se cumplan los siguientes requisitos:
5. ~ Que la promesa conste por escrito.
~ Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que
ha de celebrarse el contrato.
~ Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De tal manera que concurriendo todas las circunstancias previstas en la
norma, la promesa de compraventa crea obligaciones entre los promitentes,
y por lo tanto, es fuente jurídica de obligaciones, en consecuencia, es
posible pedir el cumplimiento de lo prometido en venta y el pago de los
perjuicios en el evento que se retarde la realización y sobrevengan
perjuicios al otro otorgante.
Así mismo, también es posible pedir la resolución de la promesa, ante el
incumplimiento de lo convenido, con indemnización de perjuicios si hubiere
lugar a estos.
6. ~ Que la promesa conste por escrito.
~ Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que
ha de celebrarse el contrato.
~ Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
De tal manera que concurriendo todas las circunstancias previstas en la
norma, la promesa de compraventa crea obligaciones entre los promitentes,
y por lo tanto, es fuente jurídica de obligaciones, en consecuencia, es
posible pedir el cumplimiento de lo prometido en venta y el pago de los
perjuicios en el evento que se retarde la realización y sobrevengan
perjuicios al otro otorgante.
Así mismo, también es posible pedir la resolución de la promesa, ante el
incumplimiento de lo convenido, con indemnización de perjuicios si hubiere
lugar a estos.
