Intervention dans le cadre de la journée technique MOPA « Grand chamboulement de la location saisonnière » du 27 janvier 2015. Toutes les autres présentations sur http://www.aquitaine-mopa.fr/professionnalisation/programme-regional-2015/autofinancement/article/le-grand-chamboulement-de-la-location-saisonniere-27-janvier-2015

1. LE GRAND
CHAMBOULEMENT
DE LA LOCATION
SAISONNIERE
Lacanau,
le
27
janvier
2015

2. Jean-­‐Luc
Boulin
Directeur
@jeanlucboulin
www.aquitaine-­‐mopa.fr

3. AU PROGRAMME
10h : Eléments de cadrage
Les enjeux de la location meublée
pour les offices de tourisme :
partenariats, adhésions, nouveaux
services.
Jean-Luc Boulin, MOPA
Nicolas Jabaudon, responsable
commission hébergement à Offices
de Tourisme de France
Quelles plateformes de réservation
ou commercialisation online pour
quelle utilisation ?
Thomas Adolphe, Master 2 AGEST

4. AU PROGRAMME
10 h 45 : les partenariats avec les
plateformes de réservation en ligne,
une solution ?
Le partenariat Homeaway/MOPA
Karine Thegner, Homeaway
Frédérique Dugeny, MOPA
Monter une plateforme de meublés
avec MyEasyTrip
Jean Philippe Fillie, Myeasytrip
Isabelle Forget, Saint Jean de Luz
Co-animer un réseau de
propriétaires de meublés en
collaboration avec les plateformes
online (Homeaway et airBnB)
Nicolas Jabaudon

5. AU PROGRAMME
12h : un nouveau marketing de
services pour les meublés
saisonniers
Monter une plateforme
d’optimisation de la location des
meublés saisonniers
Cécile Lepoutre, Office de tourisme
Cœur de Corrèze
Des nouveaux services pour les
propriétaires de meublés
Chloé Breau, office de tourisme
Médoc Océan avec un loueur de
meublés saisonniers.

6. AU PROGRAMME
14h 30
:
La location saisonnière,
une histoire de qualité ?
Avis vs classement : l’importance
des avis dans le processus d’achat
des clients.
Jean-Baptiste Soubaigné, MOPA
Classement, labels d’hébergement,
où en sont les CDT ?
Elisabeth Vuillet, ADT Gironde
Michel Lalanne, CDT Landes
Le label Chambres d’hôtes
référence
Romain Le Pemp, Offices de
Tourisme de France

7. Locations saisonnières
Où sont partis mes hébergeurs?

8. La DGE a conduit une étude sur
l’hébergement par les particuliers en 2013
-
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
2007 2010 2014
Résidence
principale
Résidence
secondaire
Premier exemple : l’évolution du nombre d’annonces sur les principaux
sites (hors labels)

9. Principaux résultats de l’étude

10. Qu’entend-on par
« mise en marché des hébergements touristiques
par les particuliers » ?
Une offre par des particuliers qui
rencontre une demande par des
particuliers qui ne se connaissent pas
(pas la famille et les amis).
Un développement rapide et diversifié
grâce aux plates-formes
d’intermédiation sur Internet.

11. Qu’entend-on par
« mise en marché des hébergements touristiques
par les particuliers » ?
Les opérateurs sont encore différenciés
selon le type de logement
Quatre catégories étudiées
Location de
vacances
Chambres
d’hôtes
Couchsurfing
Échange de
logement
Marchands
Non-Marchands

12. Qu’entend-on par
« mise en marché des hébergements touristiques
par les particuliers » ?
L’offre par des particuliers en France :
une capacité totale en nombre de lits de 3,8 millions :
25 % du total des offres d’hébergements
Hôtels
Résidences de
tourisme
Campings
Villages de
vacances
Locations de
vacances
Chambres
d'hôtes
Couchsurfing
Echange de
logement
Résidences principales 421 200 208 000 201 675 103 200
Autres 1 238 600 699 400 2 713 700 302 500 2 818 800 25 800
-
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
Très
saisonnier

13. Qu’entend-on par
« mise en marché des hébergements touristiques
par les particuliers » ?
Le poids économique des hébergements par les particuliers
(dont 65 000 logements pour la location de vacances et moins de la moitié des chambres
d’hôtes pour l’offre labellisée)

14. Les opérateurs intermédiaires de la location de vacances
Abritel, Homelidays et Toprural
180 000
Les traditionnels
110 000
92 000

15. Les opérateurs intermédiaires de la location de vacances
30 000
Les nouveaux
5 497
2 619

16. Les opérateurs intermédiaires de la location de vacances
Les nouveauxLes traditionnels
Des propriétaires de résidences
secondaires mais de plus en plus
résidences principales
Des résidences principales en ville
Adhésion annuelle
Rémunération à la commission par
transaction
Les agences en ligne comme
Expedia, Booking ou TripAdvisor sont encore peu présentes
≠
≠

17. Les opérateurs dans la commercialisation
de chambres d’hôtes
Les annuaires en ligne
10 123
structures
4 777
chambres
190 000
Offres
20 000
En france

18. Les opérateurs dans la commercialisation
de chambres d’hôtes
Location de Vacances
Chambres d’hôtes
+

19. Les opérateurs dans la commercialisation
de chambres d’hôtes
Un accès direct à une clientèle
internationale sans vérification
de la qualité de l’annonceur
6000 propriétaires français
présents aussi sur d’autres
canaux
15 000 établissements avec
présence quotidienne d’une
équipe et une homologation par
l’administration locale ou
nationale du tourisme
Pénétration du marché selon des modalités différentes

20. Les opérateurs intermédiaires du couchsurfing
Des réseaux de personnes partageant des valeurs communes
Couchsurfing = 331 000 inscrits dont 68 000 à Paris
Après avoir été gratuit, depuis 2012 un statut de société commerciale :
l’importance des flux ne peut plus être assurée par le seul bénévolat
Intégration de nouveaux services payants liés à l’enjeu de confiance et de sécurité :
vérification des coordonnées bancaires, géolocalisation des hébergements, assurances
proposées.

21. -­‐21-­‐
A savoir!
L’hébergement chez les particuliers représente 43% du stock
total de lits marchands!
MAIS!
Ne représente que 25% si on prend en compte le nombre de
jours réellement mis en marché!
!
!
90% des touristes fréquentant les locations saisonnières et les
chambres d’hôtes utilisent la recherche d’information via le web!

22. -­‐22-­‐
Des questions…!
ü quelle réglementation pour ces nouveaux modes d’hébergements? !
ü chambre chez l’habitant = chambre d’hôte? !
ü diffusion d’une offre d’hébergement non connue par les acteurs du
tourisme !
ü faible visibilité du poids économique généré sur les destinations !
ü quelle place pour les OT et leurs centrales de réservation? !

23. -­‐23-­‐
!
ü quelle valeur ajoutée pour un propriétaire de se tourner vers un OT
alors que certains sites permettent une promotion internationale? !
ü avis clients VS labels et classement : le modèle historique de
qualification de l’offre a t-il encore un sens ? !
ü qualification de l’offre et réclamation client : comment garantir une
offre de qualité sur la destination ? !
ü quelle place pour les OT face à ces sites internet ? !
ü difficulté de collecte de la taxe de séjour !
ü l’OT doit il “sous-traiter” la promotion de ces hébergements
touristiques? !
Encore des questions…!

24. -­‐24-­‐
Les 3 scénarios d’OTF!
1. L’OT concurrent les OTA sur le même service!
!
Postulat : l’OT ne pourra pas concurrencer les OTA, mais peut être
une alternative pour ses partenaires, et cela au travers de moyens : !
§ via sa centrale de réservation !
§ via un système de place de marché!
!
Caractéristiques : !
!
- les réservations se font directement auprès de l’établissement !
- les disponibilités sont à jour !
- les établissements peuvent connecter leur propre système de
réservation !

25. -­‐25-­‐
Les 3 scénarios d’OTF!
2. L’OT partenaire des OTA !
"
L’OT sera un relais local pour : !
!
• la promotion de ces sites internet !
• l’accompagnement et la formation des professionnels afin de
compléter leurs données sur les sites internet !

26. -­‐26-­‐
Les 3 scénarios d’OTF!
3. L’OT se démarque en offrant un service différent de celui des OTA aux
touristes et aux hébergeurs "
Hypothèses de solutions : !
!
- Positionner les OT comme des prescripteurs et placer la notion de
conseil éclairé pour se sortir de cette problématique de la vente directe
(comme les OTA) et de rester sur des notions de partenariats ? !
- Les rôles d’intermédiaire, de développement touristique et de conseil
de l’OT sont pas ou peu reconnus par les prestataires!
!

27. -­‐27-­‐
Les 3 scénarios d’OTF!
Quelle articulation possible entre le positionnement des OT et
celui des OTA ?
Offices de Tourisme ! !OTA !!
!
- développeur touristique local "
- conseils éclairés "
- tiers de confiance local pour les touristes "
- assurance d’une offre d’hébergements
qualifiés "
- une certaine exhaustivité de l’offre "
- des accompagnements, formations pour
ses partenaires "
- promotion élargie (nationale,
internationale) "
- forte notoriété du site internet "
- commercialisation "
- espace d’avis client ""
"

28. -­‐28-­‐

29. -­‐29-­‐
Positionnement d’OTF!
Prise en compte des nouvelles formes hébergements touristiques
lorsque : !
!
• conformité avec la législation (pratiques commerciales équitables
entre les parties, taxe de séjour lorsque celle-ci est instaurée sur le
territoire) !
!
• mise en place d’une juste répartition des retombées économiques en
faveur du territoire !
!

30. -­‐30-­‐
Positionnement d’OTF!
!
Comment y parvenir ? !
!
• inciter les OT à se positionner comme un acteur offrant un service
différent des OTA : conseil éclairé, tiers de confiance, accueil local,
développeur du territoire!
!
• faire évoluer la perception des OT par les professionnels. Il est
nécessaire que les OT ne soient plus considérés comme un simple
canal de distribution!
!
• diffuser une information fiable, afin que les OT soient informés des
différentes réglementations en fonction des types d’hébergements !

31. -­‐31-­‐
Source d’attractivité du territoire!
- Une nouvelle porte d’entrée pour le
territoire"
- Une offre et une destination « pas
chères » en phase avec les attentes"
Développement économique!
- Dépenses en séjour"
- Contribution à l’activité économique
et à l’emploi (indirect)"
- Paiement de la taxe de séjour"
Captation de nouvelles clientèles!
- Une clientèle « collaborative » à
part entière"
- Une clientèle de défricheurs avec
son effet levier associé"
Illégalité!
- Obligation de déclaration de
toute sous location"
- Obligation de paiement de la
taxe de séjours"
- Obligation de déclaration de
revenus"
Concurrence déloyale!
- Prestataires «référencés »"
- Coûts des ≠ démarches de
qualification (Mise aux
normes, classement,…)"
Hétérogénéité de l’offre!
- Prestataires occasionnels"
- Prestations diverses "

32. Se priver d’une offre
« qualitative »"
Se priver d’un renouvellement
des prestataires "
Développer de nouvelles offres !
(dans les espaces urbains…
mais aussi ruraux)"
"
"
Contribuer au maintien des
prestataires locaux!
(complément de ressources)"
OPPORTUNITES! MENACES!
Fragilisation de l’offre
classée ou labélisée"
"
Intégrer de nouveaux
prestataires !
à des démarches qualifiantes"

33. jean-luc.boulin@aquitaine-mopa.fr
@JeanLucBoulin
Jean-Luc Boulin
Nicolas Jabaudon
MERCI