Report about Real Estate of Orange County

1. 橙县基本现状：
1）劳力市场迅速回涨，2012-2014 年期间橙县创造了 7 万 3 千个新就业机会。
2) 旅游服务业恢复，更多地利用商业地产和商业投资促进经济发展
3) 美国失业率快速下滑到 6.4%，高失业区是全国水平 1.5 倍即是 9.6%，橙县失业率 5.8%。
4) 现有住宅上涨和新住宅增加
橙县基本预测：
1) 橙县经济继续上涨，并在近期恢复到正常水平，明年将是经济危机之后最好的一年
2) 预测橙县就业增长率 2-3%
3) 橙县新就业在 2014 达顶点，劳力市场给商业地产施压，更多商业投资
4) 超过 26%家庭拥有收入超过 10 万块，预测橙县收入水平增长率为 3%
预测橙县家庭平均收入是 7 万 5 千，比美国平均收入高出 2 万 4 千
5） 预测橙县人口增长率为 0.9%，比美国人口增长率低 0.7%
6） 预测橙县 2014 年新创造非农就业达顶点 4 万，未来 4 年可能逐渐下滑到 2 万
7） 预测 4 年后，橙县办公楼就业从 53 万涨到 57 万。

2. 8）预测未来 4 年，橙县总人口从 310 万涨到 330 万，新移入橙县居民将在未来 2 年达到顶
峰 1 万 1 千然后慢慢下滑到 7 千左右保持稳定。
9） 预测 2014 年橙县新住宅建筑许可到达顶峰，然后在未来 2 年下滑到 800 份建筑许可
关于就业：
1） 橙县在 16-24 岁之间的人口从 1995 年的 33 万持续上升到 40 万
橙县在 20-29 岁之间的人口从 2009 年 40 万 2 千上升到 44 万 6 千。
加州失业人数里面有 44%的人在 16-24 岁之间
橙县电脑系统就业从 2009 年 1 万 5 千上升至 1 万 8 千，专业科学技术就业从 2009 年
10 万 3 千上升至 12 万，零售就业从 2009 年 14 万上升至 14 万 6 千.
(失业率高可能是因为就业供给不高和门槛加高，更加看重创造性，解决问题能力，合
作能力，逻辑分析，技术分析，以及创业能力。牛津大学预测未来 20 年美国 47%将是
自动化，高科技将会让机器取代人工操作，是导致高失业率的另一个原因。)
2） 橙县失业率从 2009 年 10%下滑到 2014 年 2 月的 5.8%，低于美国失业率 6%
3）橙县就业增长率从 2009 年-7%回升到 1%，与美国就业增长率平齐

3. 4）橙县就业指数恢复到 2007 年高点, 去年新创造就业数恢复到 4 万多接近 2000 年高点
5） 2013 年，橙县新创造就业从 2 万 9 千涨到 3 万 9 千，增加了大约 9500 个新机会。
6）橙县非农就业增长率 10.4%（蓝）， 非农失业率从 2009 年 12%降至 8%（红）
关于零售：
1）橙县零售业销售增长率最近 3 年从 7%下降到 4.5%
2）橙县休闲和餐饮就业数上涨到 19 万 3 千。休闲和餐饮就业占橙县总就业的 14%，预测
2014 年休闲和餐饮就业增长率为 2.4%

4. 3）橙县消费者信心指数维持在 2013 年新高，与 2001 年平齐
（20 分钟车程内有 300 万居民；20 英里内有 750 万居民）
4）2017 年前政府免营业税，2017 年后免 170 万营业税，完工时无地产增值税
关于酒店：
橙县酒店住房入住率从 73%上涨到 78%
关于办公楼：
1）橙县办公楼就业数上涨到 53 万 2 千

5. 2）橙县办公楼空置率从 2009 年的 20%下滑到 13.5%（硅谷圣荷 11.6%；旧金山的 8.5%）
3） 橙县办公楼开发商指数（左起第二）仅次于洛杉矶，说明将会有更多办公楼开建。
4）橙县办公楼租价指数（蓝色）和空置率指数（黄色）都超过 50，维持在乐观区域内。

6. 关于住宅：
1）橙县住房空置率最近几年在 4.7%-5.3%之间波动（洛杉矶 5.5%；河滨县 5.5%）
2）橙县平均房租从 2009 年的 1470 块每月持续上涨到 1700 块每月
4） 橙县独立住宅建筑许可有预测会有 13 年的 3600 份下滑到 350 份；
多户住宅建筑许可数恢复到 89 年高点，即 13 年 6500 份；预测 14 年将会下滑到 800 份

7. 4）橙县独立住宅平均售价从 2009 年 45 万上涨到 68 万，恢复到 2007 年水平。
橙县的平均房价（红色）比美国平均房价（黑色）高出 48 万
(10%收入增长率对应 4%房价增长率)
由于生活环境，高收入，高人力资源，以及好公立学校，橙县的房价几乎是南加州最高
5）橙县独立住宅销售额从 13 年中一直下降到 2200（蓝色），下滑了 12%（红色）
6） 橙县住宅存货继续减少且供不应求，房子上市到卖出的平均时间（蓝色）涨到 57 天。
原因是：需求历史新高；低利息；过去 5 年少新建；亏本房东被套；止赎渠道减少；
投资者偏向出租而不是炒房；私下买卖市场增加。
7）橙县传统买家（深色）占 20%，初次买家（浅色）占 28%, 是 2006 年后新低。
在整个美国，国际买家从 2012 年 5.8%涨到 8%，接近 2008 年水平。
在整个美国的国际买家中，中国占 30%，墨西哥占 13%，加拿大占 9%，印度占 6%。

8. 8）30 年贷款利息（蓝色）为历史低点 4.32%，预测年底会涨到 4.6%。
加州房子供应因为低利息和价格上涨而被拉低。
8） 橙县平均每月按揭（黑色）回升到 3300 每月，几乎是平均房租（红色）的 2 倍
9） 橙县房子出售中，转让卖出涨到 85%，卖空降到 8%，银行屋降到 6%, 廉价卖出降到 1%。
市场恢复到常态。加州百万美元的房子卖出数回升到 2006 年水平，即 4 万套。
10) 加州赔本按揭比率从 2012 年 30%下降到 13%
拖欠率（紫色）从 2009 年 11%恢复到平均水平 4.5%
止赎率(蓝色)从 2009 年 6%恢复到平均水平 1.3%
橙县预止赎房子有 1400 套，拍卖房子 1100 套，银行屋 200 套

9. 10）多重上市的房子涨到 72%，是 15 年历史新高，50%卖家打算重新购买房子
10）投资房，第二套房，以及假日房总共占市场的 25%，呈上涨趋势
11）全现金购买这已经持续上涨了 7 年到 30%；现在首次下滑到 27%
信息来源：
California economic forecast
California association of realtors
Handricks and partners