Bretz: KulturRaumÜberlassung

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Bretz: KulturRaumÜberlassung

  1. 1. K VeranstaltungsrechtK1 RaumüberlassungsrechtKulturRaumÜberlassungAlexander BretzRechtsanwalt in Berlin, spezialisiert auf die Beratung und Vertretung von Mode-und Produktdesignern, www.DesignLawForce.com.Inhalt Seite1. Grundbegriffe des Raumüberlassungsrechts 21.1 Vertragliche und außervertragliche Ansprüche 21.2 Raumüberlassung = Miete 21.3 Der gesetzliche Normalfall des Mietvertrages 31.4 Gesetzliche Regelungen, von denen im Vertrag nicht abgewichen werden darf 41.5 Leistungsprogramm und Risikoprogramm eines Vertrages 41.6 Musterverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen 62. ABC der Vertragsregelungen mit Tipps zur praktischen Behandlung 63. Mietvertrag über Kulturräume 27 Checkliste: Vor dem Lesen eines Vertragsentwurfs 24 Checkliste: Bei den Vertragsverhandlungen / bei Vertragsschluss 25 Checkliste: Ab Beginn der Mietzeit 26 Checkliste: Kündigung von Mietverhältnissen 26 Materialien: Mietvertrag über Kulturräume 27 K 1.1Kultur braucht Raum. Denn gleich, ob es sich um eine Ausstellung, ein Konzert, S. 1eine Theateraufführung oder ein sonstiges Kulturvorhaben handelt, wird dazu einRaum benötigt. Da jedoch nur in den seltensten Fällen der Veranstalter selbstüber den passenden Raum verfügt, muss dieser angemietet werden. Dabei sindfür Kulturräume als „Nichtwohnräume“ eine Reihe von rechtlichen Besonderhei-ten zu beachten. 35 Kultur & Recht November 2006
  2. 2. K Veranstaltungsrecht K1 Raumüberlassungsrecht 1. Grundbegriffe des Raumüberlassungsrechts 1.1 Vertragliche und außervertragliche Ansprüche Worum es geht, wird am besten an einem Beispiel deutlich. Eine Initiative junger KünstlerInnen hatte sich in den Kopf gesetzt, ein altes Schwimmbadgebäude aus dem letzten Jahrhundert, seit Jahrzehnten ungenutzt und stillgelegt, „spontan“ zu öffnen. An einem „Tag der offenen Bade- tür“ sollten in dem Gebäude verschiedene Kunstveranstaltungen stattfinden. Die Berechtigung zu dieser Veranstaltung hatte niemand der Initiatoren ernsthaft in Frage gestellt, einzelne Bedenken im Vorfeld waren als kunsthemmende Spieße- rei abgetan worden. Ein Beispiel, wie Kultur in unerschlossene Räume vordringen kann? Wohl kaum. Aber wenigstens ein Modell zur kostengünstigen Gestaltung von Raumüberlas- sung? Noch nicht einmal dies. Denn der so harmlos daherkommenden Veranstal- tung, die gewiss einiges an Kreativität und Ideenreichtum für sich verbuchen kann, verhilft dies nicht zu einem rechtsfreien Raum. Der Gebäudeeigentümer kann Schadensersatz verlangen. Genauso ein eventuell zu Schaden gekommener Besucher. Und natürlich kann die Polizei das ganze jederzeit beenden. In der Regel wird man sehr viel harmloser an Kulturräume kommen, und zwar meist – es sei denn der Veranstalter ist selbst Eigentümer der betreffenden Räu- me – in Form eines Mietvertrages, der die Rechte und Pflichten zwischen dem Gebäude- oder Geländeeigentümer und dem Nutzer regelt. 1.2 Raumüberlassung = Miete Ist von Raumüberlassung die Rede, handelt es sich im juristischen Normalfall um einen Mietvertrag. Jeder weiß, was ein Mietvertrag ist. Der Gesetzgeber hat es in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so beschrieben:K „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den1.1 Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. ... Der Mie-S. 2 ter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Auf der einen Seite steht also die Gebrauchsgewährung, auf der anderen die Zahlung von Geld. 35 Kultur & Recht November 2006
  3. 3. K VeranstaltungsrechtK1 Raumüberlassungsrecht1.3 Der gesetzliche Normalfall des MietvertragesDer Gesetzgeber hat zu diesem gesetzlich beschriebenen Vertragstyp eine Reihevon Regelungen vorgesehen, die teils zwingend für jeden oder jedenfalls fürbestimmte Arten von Mietverträgen gelten, teils von den Parteien im Vertraganders geregelt werden können. (Zu den zwingenden Regelungen siehe untenKap 1.4.)Ohne Rücksicht auf diesen Unterschied spiegeln die gesetzlichen Regelungendabei insgesamt einen „Normalfall“ wieder, den das Gesetz sich sozusagen vor-stellt. Dieser Normalfall eröffnet den Schlüssel zu manch ungewöhnlich erschei-nender Regelung und lässt sich so zusammenfassen:Da der Vermieter dem Mieter nur den Gebrauch der Sache gestattet, aber selbstEigentümer der vermieteten Sache bleibt, liegt auch die Zuständigkeit für dieInstandhaltung, Reparatur und Haftung grundsätzlich bei ihm, dem Vermieter.Dies gilt auch gerade während der Mietzeit, die sich der Gesetzgeber grundsätz-lich mit unbestimmter Dauer vorstellt. Das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung,also die so genannte Miete (früher „Mietzins“), ist dabei für Räume gemäߧ§ 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB fällig zu Beginn, spätestens zum dritten Werk-tag der einzelnen Zeitabschnitte zu bezahlen, nach denen sie bemessen ist. FürGrundstücke ist gemäß § 579 Abs. 1 S. 3 BGB die Miete, wenn sie nicht nachkürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalenderviertel-jahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten, für alle anderenMietgegenstände im Nachhinein. Dabei bezieht sich die Miete ohne abweichendeVereinbarung auch nur auf die reine Gebrauchsüberlassung; der Gesetzgeber gehtalso von der so genannten Nettokaltmiete aus.Vergleicht man den gesetzlichen Normalfall mit der Realität des Mietrechts, wiees durch die Verträge festgelegt wird, so wird ganz deutlich: Abweichungen sindvom Gesetz her möglich und - da der besondere Schutz für Wohnraummieter hiernicht besteht - auch häufig. Die meisten Mietvertragsentwürfe stammen dabeivon Vermieterseite, so dass die Richtung der Abweichung ganz deutlich wird.Folgerung für die Praxis: Es lohnt sich für einen Mieter immer, den vom Vermie-ter vorgelegten Vertragsentwurf einmal im Licht des gesetzlichen Normalfalls zubetrachten. Dies gilt bereits für Wohnraummietverträge. Noch viel mehr aber gilt Kes für Mietverträge, die sich nicht auf Wohnraum beziehen, sondern auf andere 1.1Räume oder Grundstücke. S. 3Tipp: Sollten Sie es als Kulturveranstalter mit einem Vermieter zu tun haben, derselbst keinen Mietvertrag vorschlägt, können Sie das Muster „Mietvertrag überKulturräume (Kap. 3) verwenden, der aus Mietersicht formuliert ist. 35 Kultur & Recht November 2006
  4. 4. K Veranstaltungsrecht K1 Raumüberlassungsrecht 1.4 Gesetzliche Regelungen, von denen im Vertrag nicht abgewichen werden darf Ein Großteil der zwingenden Regelungen im Gesetz betrifft ausschließlich Miet- verträge über Wohnraum. Grund hierfür ist die besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters, für den der Mietvertrag über seine Wohnung ein lebensnotwendiges Grundbedürfnis sichert. Ganz anders sieht die Situation bei Mietverträgen aus, die sich nicht auf Wohn- raum beziehen (umgangssprachlich häufig auf den Oberbegriff „Gewerberaum- miete“ verkürzt). In diesem Bereich haben die Vertragsparteien weitestgehende Freiheit bei der inhaltlichen Gestaltung des Vertrages. Mietverträge über Kulturräume unterfallen immer dieser Kategorie des „Geschäfts-“ bzw. „Gewerberaums“ oder genauer „Nichtwohnraums“, so dass dem entsprechenden Mietvertrag selbst entscheiden- de Bedeutung zukommt. Folgerung für den Mieter: Es lohnt sich zu verhandeln, da fast alles anders geregelt werden kann, als es der Vertragsentwurf des Vermie- ters vorsieht. Ob Abweichungen in Verhandlungen durchgesetzt werden können, ist dabei natürlich eine andere Frage. Aber im Gegensatz zu Wohnraummietver- trägen ist die Durchsetzung in der Verhandlung die einzige Möglichkeit, unlieb- same Regelungen zu vermeiden. Es gibt also nicht einen umfassenden gesetzli- chen Mieterschutz wie bei Wohnräumen. Tipp: Verlassen Sie sich niemals auf irgendwelche Informationen oder allgemei- ne Überzeugungen zum Mietrecht, die Sie von der Wohnraummiete her kennen oder zu kennen glauben: Die weitaus meisten veröffentlichten Urteile oder Geset- zesänderungen betreffen das Wohnraummietrecht! Alles, was Sie wollen oder nicht wollen, muss bei der Gewerberaummiete im Vertrag stehen. 1.5 Leistungsprogramm und Risikoprogramm eines Vertrages Doch was tun, wenn ein Entwurf auf dem Tisch liegt? Wie entdeckt man Lücken? Wie vermeidet man ungewollte Rechtsfolgen? Weder Panik noch GleichgültigkeitK können helfen, übrigens auch nicht der sofortige, unvorbereitete Gang zum1.1 Rechtsanwalt. Richtig sicher kann man nur sein, wenn man in der folgendenS. 4 Reihenfolge vorgeht. Bevor man den Vertragsentwurf zum ersten Mal liest, sollte man sich zu zwei Fragekreisen eigene Gedanken gemacht haben: 35 Kultur & Recht November 2006

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