Geschäftsbericht 2010, KWG Kommunale Wohnen AG

1. geschäftsbericht 2010
Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen.
Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.

2. Die KWg im ÜberbLicK
Konzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009 Die KWg-aktie
Wohneinheiten 4.822 4.827 Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
gewerbeeinheiten 44 44
Börsenkürzel BIW
stellplätze und garagen 1.093 1.093
Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover,
Börse
gesamtmietfläche in m 2
283.470 283.862 München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra
Grundkapital EUR 10.804.729
Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76
Anzahl der Aktien 10.804.729
ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
ebit in mio. eUr 16,58 9,03
Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01 Die KWg-Organe KWG-Organe
Konzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32
aufsichtsrat
bilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)
bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78 Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26 Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
immobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58
Hans-Michael Porwoll
bilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74
Patrik Zeigherman
eigenkapitalquote in % 38,1 34,5
Vorstand
NaV je aktie in eUr 7,23 6,59
Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands)
immobilienvermögen in eUr / m2 665 611 Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand)
2 Die KWg im ÜberbLicK 3 Die KWg im ÜberbLicK

3. highLights im Jahr 2010 iNhaLtsVerZeichNis
Januar 2010: Januar 2011: Die KWg im Überblick seite 02
Erfolgreicher Start der konzerneigenen Steigerung des Jahres- Konzernkennzahlen
Hausverwaltung KWG Wohnwert GmbH ergebnisses durch die Erfolge Die KWG Aktie
sowie Vorbereitung ihrer Erweiterung aus zwei Baumaßnahmen Die KWG Organe
highlights im Jahr 2010 seite 04
Dezember 2010:
März 2010: Bestandsaufbau für 2011 Vorwort des Vorstands seite 06
Listung der KWG AG im Entry Standard in die Wege geleitetet: Transaktion
von 506 Wohneinheiten in bericht des aufsichtsrats seite 08
Niedersachsen
Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24
Das Unternehmen seite 27
Dezember 2010: Immobilienmarkt und Finanzen
Juli 2010:
Portfolio und Strategie
Erstmals positives Konzern- Erfolgreiche Kapitalerhöhung
Die KWG investiert in die Zukunft
ergebnis ohne Aufwertungs- aus genehmigtem Kapital
gewinne zum Halbjahr 2010 Konzernlagebericht seite 42
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Nachtragsbericht
Risiko- und Chancenbericht
Prognosebericht
Konzernabschluss seite 52
Konzernbilanz
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzern-Kapitalflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Notes zum Konzernabschluss
bestätigungsvermerk seite 94
finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96
4 highLights
4 thema 5 iNhaLt
thema

4. VOrWOrt Des VOrstaNDs
Sehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,
die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-
portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnis
drastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wir
mit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.
Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG als
integrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bis
hin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungskette
ab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positiven
Effekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-
raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir den
Wertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent- Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehr
wicklung bei Neuvermietungen. attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die
KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einen
Der Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weise
weiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch- konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien der
schnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro. Altaktionäre kam.
Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kurs
durch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashflows zu generieren, die durch abnehmenden unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die Performance
Leerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.
beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-
ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstand
und an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien-
sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet- erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und gehen
interessenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positiven
Celle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 operativen Cashflow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in der
Wohnfläche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durch
Die Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashflow- Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurden
Effekt haben. bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.
Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens- Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement und
geschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wir
und wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung
3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der fortsetzt.
Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent und
erreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, Hamburg, im Mai 2011
verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zum
Jahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge- Herzlichst Ihr
schichte.
Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitere
Wohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheiten
erhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende Stavros Efremidis Torsten Hoffmann
(Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand)
6 VOrWOrt Des VOrstaNDs 7 VOrWOrt Des VOrstaNDs

5. bericht Des aUfsichtsrats
Der aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeN
bericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.
beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach
Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-
gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In
allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung
waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem
Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt &
2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell- Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregister
schaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen eingetragen.
Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens
sowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an
einzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der ausschüsse des aufsichtsrats
Gesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem
Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus-
schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein
Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts- Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweiten
rat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.
eingehend beraten.
Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
lediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-
nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-
sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-
den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von der
der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft
Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor- Unterweser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-
miert. gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und
mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-,
Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und der
Risikomanagement unterrichtet. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü-
fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die
Anfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. April
genehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital- 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsrat
maßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über die
dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems,
wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur- bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.
den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil
am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine
8 bericht Des aUfsichtsrats 9 bericht Des aUfsichtsrats

6. ,,
bericht Des aUfsichtsrats
Befangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-
werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zu
den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine
Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-
prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss
für das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe-
Wir haben das Ziel eines jeden
richt für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss
Immobilienbestandshalters er-
nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsrat
ebenfalls gebilligt.
reicht, Gewinn aus der laufenden
Personelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsrat
Herr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. Der
Aufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Auf
der Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsrat
der KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni
2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-
laufenen Geschäftsjahr.
Hamburg, im Mai 2011
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender
Geschäftstätigkeit zu erzielen.
Mit der Reduzierung der Betriebs-
kosten haben wir zudem für
unsere Mieter einen finanziellen
Vorteil erreicht.
,,
Stavros Efremidis, 11. August 2010
10 bericht Des aUfsichtsrats 11 thema

7. Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator – Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlich
aktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt. den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt
750.000 km Fahrleistung.*
Unser Dach schützt vor
Regen – und das Klima.
Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle:
Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach-
stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine
mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberflächen der
matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch
Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun-
den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages-
licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein
ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S-
Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfläche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge-
sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3.
*Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW
mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon
mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.

8. Unsere Siedlung ist jetzt
dick eingepackt – und
schöner als früher.
Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:
Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-
lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-
ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschützten
Innenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturen
und prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkung
zwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügige
Loggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäude
ging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuser
in ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.
Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dicken
EPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.
Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-
schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.
Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnfläche
rund 300 Menschen. und 179 m2 Gewerbefläche –
und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung.
Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung
„auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.

9. Unser Kraftwerk ist
im Keller – und unsere
Heizkosten sind es auch.
Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle:
Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im
Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller-
kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun-
gen und eine Wohnfläche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von
LichtBlick installierten Effizienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet
nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk-
tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen
Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer-
ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung.
Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu
79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern
Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.
Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen 100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganz
Sanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch. Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke,
rechnet der Pionier für Ökostrom vor.

10. 20–30 % weniger Heizkosten –
das haben die prima geregelt.
Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:
Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-
kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehen
Hand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden haben
sich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnik
herausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung der
Vorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung und
nutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.
Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-
zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-
banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung der
Vittinghoff-Siedlung auf Gelsenkirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wege
können bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.

11. Wärme aus verbrauchter
Luft – das bekommen die
auch noch hin.
Green-building-Ziele der nächsten Jahre:
Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-
tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozent
des globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungen
zum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieter
nahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraum
werden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden
– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-
nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und die
Umwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-
nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnung
aus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.
*F.A.Z. vom 4. März 2011.

12. Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf –
umgeben von weitflächigen Waldgebieten.
Alles weg, was stört.
Alles da, was ich brauche.
Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:
Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-
wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zu
reagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-
freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer und
gesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusern
wurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartments
umgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben
mit gesicherter Pflege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-
liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und flexiblen Elektroinstallationen
wurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-
freundliches Wohnen entscheidet, findet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wie
auch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet soziale
und medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-
tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.

13. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt
Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010 Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra
und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel
Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den
Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden,
Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und
Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen.
2010 2009
140 DIMAX*
KWG
Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR 120
marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR
100
5,96 EUR 4,98 EUR
52-Wochenhoch
am 29.11.2010 am 09.02.2009
80
3,70 EUR 3,24 EUR
52-Wochentief
am 12.08.2010 am 09.03.2009
60
Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-
bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 40
6.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahren
zum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-
Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozent
verbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um
20 2008 2009 2010
4,0 Prozent zu.
0
0
März
März
März
Febr
Febr
Febr
JJuni
JJuni
JJuni
uAAug
Nov
uAAug
Nov
Aug
Nov
Sep
Sep
Dez
Sep
Dez
Dez
Mai
Mai
Mai
Jan
AApr
JJan
Apr
JJan
Apr
Okt
Okt
Juli
Juli
Okt
Juli
Auch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche
voN
voN
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äM
zeD
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F
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Immobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut-
g
g
zr
sche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-
wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der *Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
am deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010
* Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG
leicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.
eNtWicKLUNg Der KWg-aKtie
Die KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetra
mit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. Ihr
Jahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am
29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann die
Aktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutliches
Plus von 25,3 Prozent.
24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt

14. Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt Das UNterNehmeN
immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN
hOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN marKterhOLUNg im Jahr 2010
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristige
ist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine fiNaNZstabiLität
Barkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-
führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UND
das Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheit
erhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und
internationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktien
den Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufluss von rund 5,1 Mio. Euro
durch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG. 2010 2009
Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010
in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen. summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR
Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 Jahre
WechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN
Ø Nominalzins 4,90 5,02
Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard
der Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 %
Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März
2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt am
Main. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterte
Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor- erhOLUNg Der märKte
derung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den Entry
Standard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durch
zuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard. die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in
Deutschland profitierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen-
länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins der
aKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In
Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die Arbeitslosigkeit
Die KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-
Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und krisenniveau.
Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, der
Small-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders stark
Eigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-
sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu.
Kauf. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen
als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt
lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte
und die Preissteigerungen moderat blieben.
26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN

15. Das UNterNehmeN
immObiLieNmarKt UND fiNaNZeN
mehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden
konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refinanzierungsbedarf. Zu
Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf
es wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio.
Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen
niedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG
erfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.
Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden die
Transaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Die KWG profitiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun- strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen den
gen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da die
von öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-
vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174
sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück. Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.
Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese im
Jahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 KfW-mitteL
betrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800
Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung
50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruch
werden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-
die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurden
beeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital- und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfinanzierung berücksichtigt.
beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-
90 Prozent finanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.
Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizont
sowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von den
Banken mittlerweile noch intensiver geprüft. 2011 – erhOLUNg geht Weiter
Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus der
WettbeWerbsVOrteiLe Der KWg Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und
Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist,
Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. befindet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011
Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder- sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-
sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werden
Portfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie- weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Das
rungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investments
hohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn die
Dies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & Young
Verhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil. es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da
die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stellt
Neben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.
4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG
beträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-
lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren.
28 Das UNterNehmeN 29 Das UNterNehmeN

16. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN reNDiteträchtige b-LageN
im Jahr 2010
Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind
Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in
ihre geschäftstätigKeit aUf den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger
Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich
ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografisch belas-
iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei-
dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen
Zustand.
Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand
einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866
davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822 Schleswig-
Holstein
Gewerbeeinheiten 25 19 44
Quadratmeter 182.151 101.319 283.470
Leerstand in % 6,4 33,7 16,2 Bremen
Berlin
Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70 Niedersachsen
Die durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Küche
und Bad, befindet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Nordrhein-
Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Westfalen
Sachsen
Gegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche
Thüringen
Kaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei
Investitionsbestand
2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter.
Kernbestand
WOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNt
Diese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG
Einheiten gesamt:
von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-
Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashflows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der 2.000
Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-
ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die von
Büro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko in
der Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im 1.000
Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil.
Er profitiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate.
100
30 Das UNterNehmeN 31 Das UNterNehmeN

17. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
aUsbaU Des POrtfOLiOs neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das
Erscheinungsbild aufwertet, profitieren die Anlagen von einer neu gewonnenen Attraktivität
Neue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden und einem Wertzuwachs.
durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil des
heutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst das
Portfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 283.470 Quadratme- WOhNUNgssaNierUNgeN
tern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-
schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechend
vermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur Neuvermietung
Portfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein- umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderen
heiten befinden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, was
Bremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-
bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über. standes selbst saniert.
Die KWg schafft Werte
Schleswig-
Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs- Holstein
potenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebt
die KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-
greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Management
gesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierung
bzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht- Bremen
lich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung Berlin
der durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein Niedersachsen
regelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beim
Hausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung.
Nordrhein-
Westfalen
KerNbestaND / iNVestitiONsbestaND
Sachsen
Thüringen
Der überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden 2008
einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch
2009
keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-
stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem 2010
Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte dem
Kernbestand zugeführt.
Sanierte Wohneinheiten
gesamt:
NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt
10 Einheiten
Der langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Die
großen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-
kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffizienz ausgelegt. Hier- 100 Einheiten
durch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eine
verträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel
200 Einheiten
32 Das UNterNehmeN 33 Das UNterNehmeN

18. Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
eNtWicKLUNg Der mieteN
Im vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungen
und Neuvermietungen weiter gesteigert werden.
Leerstand in %
Ist-Miete in EUR pro m2
Leerstand in % Leerstand in %
Ist-Miete in EUR pro m2 Ist-Miete in EUR pro m2
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieter
im Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigen
Marktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Die
pro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, Sachsen
Income, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-
Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist die
bilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer- KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auf
tet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So findet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einen
hat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, als
von 7,1 Prozent dar. Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser
Einfluss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in
Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach
strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe
Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter.
34 Das UNterNehmeN 35 Das UNterNehmeN

19. ,,
Das UNterNehmeN
POrtfOLiO UND strategie
Insbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert
verwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres auf
rund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozent
erhöht.
Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten.
Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst dem
allgemeinen Trend des Outsourcings.
agiereN statt abWarteN
Die KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-
bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-
ßen. In Anbetracht der demografischen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzen
agiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diese
in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.
aUsbLicK 2011
Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert.
Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profitiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen als
auch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für
2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganische
Wachstum der Gesellschaft.
Als sehr kostenbewusst arbeitendes
Unternehmen bekommen wir
meistens eine warmmietenneutrale
Sanierung hin.
,,
Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011
36 Das UNterNehmeN 37 thema

20. Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft
heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN
Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit
schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte finden
eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials
WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist.
Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie-
rungsprojekte:
celle, Veilchengrund gelsenkirchen,
Vittinghoff-siedlung Der Veilchengrund in Celle:
Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die
Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freiflächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung
Wohneinheiten 174 143 eingebettet.
gewerbeeinheiten 0 4 Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen:
Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in
Nutzfläche in m2 13.062 8.799 enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert.
investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio. Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war
es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen
Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031 Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG
innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke
Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545 der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils
ihren Einsatz im Veilchengrund fanden.
einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 % Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung
sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat-
tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe finanziert. Die
Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetische
Herr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei- Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau der
ner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden.
für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf
320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden die
von 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie- leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-
verbrauch. tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch
aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine Vermietung
Fast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund der
Angaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennoch
für Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.
oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich.
38 Das UNterNehmeN 39 Das UNterNehmeN

21. Das UNterNehmeN
Die KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft
Die zweite miete Win-win-win-situation
Seit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigen
die Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und in
umgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-
Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-
401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profitiert zudem von gestiegenen
Heizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch-
Nebenk
32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profitiert damit sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz des
von einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent- Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und Kaltmie
spricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.
indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.
Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von
23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nicht
berücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen Nebenkosten (BK+HK)
liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zum
Jahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur Kaltmiete
Kaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.
förderung durch den bund unabdingbar
Die KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317
Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsrate
des Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-
pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von der
Rentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien
bei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte man
eine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass im
Rahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfinden und geförderte
Maßnahmen noch individueller abrufbar sind.
40 Das UNterNehmeN 41 Das UNterNehmeN