Geschäftsbericht 2009
Inhaltsverzeichnis
02 03Inhaltsverzeichnis   Inhaltsverzeichnis                           Seite 03   KWG im Überblick     KWG Konzernkennzahl...
KWG im Überblick              KWG Konzernkennzahlen		                                      	   31.12.2009   	   31.12.2008...
04 05KWG Konzernangaben   KWG-Aktie   Wertpapierkennnummer							                                                         ...
Vorwort des Vorstands                        Wir haben die werthaltigen Potentiale                        gesichert und vo...
06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-s...
Vorwort des Vorstands               Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe-             ...
08 09BerlinBismarckstraße 62Im Sommer 2008 erwarb die KWG einumfangreiches Portfolio in Berlin.Dazu gehört auch der Bestan...
Vorwort des Vorstands               Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die          ...
10 11des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätig...
Bericht des Aufsichtsrats                            Prof. Dr. Peer Witten,                            Aufsichtsratsvorsit...
12 13Bericht desAufsichtsrats   Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit   im Geschä...
Bericht des Aufsichtsrats                 schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat      ...
14 15Metropolregion Rhein-Ruhr21 Prozent des KWG Portfolios verteilensich auf verschiedene Städte in der Me-tropolregion R...
Bericht des Aufsichtsrats                Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die        ...
16 17Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschlussnach IFRS und der Konzernlagebericht für das Gesc...
Bericht des Aufsichtsrats                            Gelsenkirchen                            Vittinghoff-Siedlung        ...
18 19Personelle Veränderungen im Vorstand und AufsichtsratHerr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. Mä...
KWG-Aktie am Kapitalmarkt          KWG-Aktie am Kapitalmarkt               Aktienmärkte               Nach dem Einbruch im...
20 21                                                                                                                   KW...
KWG-Aktie am Kapitalmarkt               Aktive Finanzkommunikation               Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre...
22 23ChemnitzErich-Schmidt-StraßeDie Wohnanlage mit 150 Einheiten amChemnitzer Schlossteich, gebaut in den30er Jahren, lie...
Entwicklung der KWG 2009          Entwicklung der KWG 2009              Geschäftsmodell              Die KWG Kommunale Woh...
24 25         tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin         Faktoren bestimmend, bei d...
Entwicklung der KWG 2009              Portfolio-Kennzahlen              Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 20...
26 27       Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas-       sende bzw. komplette Sanierung ...
Entwicklung der KWG 2009                  Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg                 ...
28 29Sanierung und ModernisierungKWG-WohnungsbestandDie KWG sanierte in 2008 und 2009knapp 540 Wohnungen. Sanierungenumfas...
Entwicklung der KWG 2009               Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die           ...
30 31         Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende         2009 bei 4,35 Euro, aller...
Entwicklung der KWG 2009               Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen               B...
32 33     Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach QuartalenWohnungs- einheiten      300      200      100        0       ...
Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg istMutterunternehmen des KWG-Konzerns.
34 35    Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit    Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund    ...
Konzernlagebericht          Konzernlagebericht der KWG Kommunale          Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009            ...
36 37Lage der ImmobilienbrancheDer Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preisefür Eigentumswohnun...
Konzernlagebericht               Überblick über den Geschäftsverlauf               Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt du...
38 39Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts deswirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zu...
Konzernlagebericht                     Wolfsburg                     Hochring 22-28                     Im Wolfsburger Hoc...
40 412. Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslageIm Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den i...
Konzernlagebericht               Finanzlage               Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die ...
42 43Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe...
Konzernlagebericht               Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge-               ...
44 452010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächerals erwartete Entwicklung möglich. Es ist ...
Konzernlagebericht               Rechtliche Risiken               Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gese...
46 475. PrognoseberichtDie KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-sierung der gesamtwi...
Konzernabschluss                   Bad Langensalza                   Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen                   Ra...
48 49                 Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG                 zum 31. Dezember 2009 nach International F...
Konzernabschluss             Konzern-Gesamtergebnisrechnung der             KWG Kommunale Wohnen AG             für die Ze...
50 51                 Konzern-Kapitalflussrechnung der                 KWG Kommunale Wohnen AG                 für die Zei...
Konzernabschluss              Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der              KWG Kommunale Wohnen AG           ...
52 53   Rücklage für       Konzern-        Eigenkapital   Minderheiten-       Konzern-Marktbewertung    bilanzgewinn    vo...
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
KWG Geschäftsbericht 2009
Nächste SlideShare
Wird geladen in …5
×

KWG Geschäftsbericht 2009

587 Aufrufe

Veröffentlicht am

Geschäftsbericht 2009, KWG Kommunale Wohnen AG

Veröffentlicht in: Wirtschaft & Finanzen
0 Kommentare
0 Gefällt mir
Statistik
Notizen
  • Als Erste(r) kommentieren

  • Gehören Sie zu den Ersten, denen das gefällt!

Keine Downloads
Aufrufe
Aufrufe insgesamt
587
Auf SlideShare
0
Aus Einbettungen
0
Anzahl an Einbettungen
2
Aktionen
Geteilt
0
Downloads
1
Kommentare
0
Gefällt mir
0
Einbettungen 0
Keine Einbettungen

Keine Notizen für die Folie

KWG Geschäftsbericht 2009

  1. 1. Geschäftsbericht 2009
  2. 2. Inhaltsverzeichnis
  3. 3. 02 03Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Seite 03 KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen Seite 04 KWG Konzernangaben Seite 05 Vorwort des Vorstands Seite 06 Bericht des Aufsichtsrats Seite 12 KWG-Aktie am Kapitalmarkt Seite 20 Entwicklung der KWG 2009 Seite 24 Konzernlagebericht Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 36 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41 Nachtragsbericht Seite 43 Risiko- und Chancenbericht Seite 44 Prognosebericht Seite 47 Konzernabschluss Konzernbilanz Seite 49 Konzern-Gesamtergebnisrechnung Seite 50 Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 51 Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 52 Anhang zum Konzernabschluss/Notes Seite 54 Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) Seite 90 Konzernstruktur Seite 91 Bestätigungsvermerk Seite 92 Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise Seite 94
  4. 4. KWG im Überblick KWG Konzernkennzahlen 31.12.2009 31.12.2008Wohneinheiten 4.827 4.937Gewerbeeinheiten 44 48Stellplätze und Garagen 1.093 1.091Gesamtmietfläche in qm 283.862 290.712Bebaute Grundstücke in qm 473.986 476.663Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 74.592Umsatzerlöse in Mio. EUR 19,76 13,71EBIT in Mio. EUR 9,03 5,37EBITDA in Mio. EUR 9,13 5,42Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 3,32 0,77Bilanzsumme in Mio. EUR 187,46 184,28Bruttoverschuldung in Mio. EUR 116,78 116,77Flüssige Mittel in Mio. EUR 7,26 7,80Immobilienvermögen in Mio. EUR 173,58 170,64Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 64,74 56,14Eigenkapitalquote in % 34,50 30,50NAV je Aktie in EUR 6,59 6,53Immobilienvermögen in EUR/qm 611 587
  5. 5. 04 05KWG Konzernangaben KWG-Aktie Wertpapierkennnummer 522734 ISIN DE0005227342 Börsenkürzel BIW Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra Grundkapital EUR 9.822.481 Anzahl der Aktien 9.822.481 Rechnerischer Nennwert EUR 1,00 Aufsichtsrat Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender) Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender) Thies-Martin Brandt Björn Engholm Hans-Michael Porwoll Sy Schlüter (ab April 2009) Vorstand Stavros Efremidis Sy Schlüter (bis Ende März 2009)
  6. 6. Vorwort des Vorstands Wir haben die werthaltigen Potentiale gesichert und vor allem nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilienstandes gesteigert. Stavros Efremidis, Vorstand
  7. 7. 06 07Sehr geehrte Aktionärinnenund Aktionäre,das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit demPortfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischenund wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant,durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsereFinanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichertund vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien-bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, imFolgenden lesen können. Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine; das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor- stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008 strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich- tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich. Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern. Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von 4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei- gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie- ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen Marktes liegen. Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen, die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro- zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.
  8. 8. Vorwort des Vorstands Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe- stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um- setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer Vergabe der Planung und Bauleitung. Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden. Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen, haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben. Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti- enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt durch gute Kennzahlen überzeugen. Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta- bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011 nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio. Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.
  9. 9. 08 09BerlinBismarckstraße 62Im Sommer 2008 erwarb die KWG einumfangreiches Portfolio in Berlin.Dazu gehört auch der Bestand in derBismarckstraße 62 im Stadtteil Span-dau. Der Vermietungsstand in diesemObjekt lag im Geschäftsverlauf 2009bei nahezu 100 %.
  10. 10. Vorwort des Vorstands Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die (Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr 2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5 Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2 Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor. Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro. Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In- vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs- gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell- schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten. Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei- se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein- nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung
  11. 11. 10 11des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wirdund sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge-samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einerweiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus.Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns beiunseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch beiunseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich beiIhnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktiehat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch imJahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten.Hamburg, im April 2010Herzlichst, IhrStavros EfremidisVorstand
  12. 12. Bericht des Aufsichtsrats Prof. Dr. Peer Witten, Aufsichtsratsvorsitzender
  13. 13. 12 13Bericht desAufsichtsrats Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2009. Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen- arbeit Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar, 4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am 14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet. Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be- durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten. Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts- rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-
  14. 14. Bericht des Aufsichtsrats schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell- schaft und des Konzerns informiert. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft, namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset- zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des Aufsichtsrats. Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts- rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs- recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos- sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels- register eingetragen.
  15. 15. 14 15Metropolregion Rhein-Ruhr21 Prozent des KWG Portfolios verteilensich auf verschiedene Städte in der Me-tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteilwurde Ende 2007 von Evonik WohnenGmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH)erworben. Seitdem hat die KWG mit ge-zielten Käufen das regionale Portfolioweiter ausgebaut.
  16. 16. Bericht des Aufsichtsrats Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü- ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen § 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft, inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana- lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit- punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht. Ausschüsse des Aufsichtsrats Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan- gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands. Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan- dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig- niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge- sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
  17. 17. 16 17Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschlussnach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie diePrüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf-sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse demAufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 nähererläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts-rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe-sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- unddes Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozessvorliegen.Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen,die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme derErmittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keineweiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbrachthat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien-bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei,welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegendie Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. DerAufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmendzur Kenntnis genommen.Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowieden Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge-schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach demabschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres-abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest-gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für dasGeschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.
  18. 18. Bericht des Aufsichtsrats Gelsenkirchen Vittinghoff-Siedlung Die in den 1920er Jahren in Gelsen- kirchen Schalke erbaute Sieldung steht seit 1989 unter Denkmalschutz. Die besondere Architektur mit ihren kubischen Formen und horizontalen Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen Sachlichkeit“ zuordnen.
  19. 19. 18 19Personelle Veränderungen im Vorstand und AufsichtsratHerr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 abdem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahrzum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts-rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell-schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr.Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihreArbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.Hamburg, im Mai 2010Der AufsichtsratProf. Dr. Peer WittenAufsichtsratsvorsitzender
  20. 20. KWG-Aktie am Kapitalmarkt KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktienmärkte Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon- junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu. Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien- index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh- men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.
  21. 21. 20 21 KWGProzent DIMAX 140 120 100 80 60 40 20 0 Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09 Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX) Die KWG-Aktie Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han- delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009 ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie „intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages- durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie. Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie und Hansestadt Hamburg beschlossen. Kapitalerhöhung mit Erfolg Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im- mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt 1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da- durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres- ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.
  22. 22. KWG-Aktie am Kapitalmarkt Aktive Finanzkommunikation Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft. Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research, Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts- modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf. Wechsel in den Entry Standard Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er- weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.
  23. 23. 22 23ChemnitzErich-Schmidt-StraßeDie Wohnanlage mit 150 Einheiten amChemnitzer Schlossteich, gebaut in den30er Jahren, liegt idyllisch und zentralin der Stadt. Sie gehört in den Bestandunserer Tochtergesellschaft SWG underfreut sich bester Beliebtheit bei un-seren Mietern.
  24. 24. Entwicklung der KWG 2009 Entwicklung der KWG 2009 Geschäftsmodell Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen, hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus. Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei- gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs- räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen Bundesländern und Berlin. Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands- daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch- schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management. Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma- nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt- bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert, sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt. Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist eine Tochtergesellschaft der KWG AG. Finanzierung Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt- schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein. Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro- zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter- hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-
  25. 25. 24 25 tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist. Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge- samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz- schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt- licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02 Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert langfristige Bilanzstabilität EUR35.000.00030.000.00025.000.00020.000.00015.000.00010.000.0005.000.0000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Jahr
  26. 26. Entwicklung der KWG 2009 Portfolio-Kennzahlen Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein- heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung; insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt- mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712 Quadratmetern Ende 2008. Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer: Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern Berlin Thüringen 8% 14% Bremen 3% Schleswig-Holstein 2% Niedersachsen 14% Sachsen 38% Nordrhein-Westfalen 21% Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum 31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro je Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie- te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro. Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum
  27. 27. 26 27 Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas- sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier signifikante Potentiale zu heben. Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten Investitionsbestand 37% Kernbestand 63% Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und InvestitionsbestandEinheiten Einheiten Kernbestand 1.400 Einheiten Investbestand 1.200 1.000 800 600 400 200 0 17.-19. 1900- 20er 30er 50er 60er 70er 80er 90er Baujahre JH. 1910 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
  28. 28. Entwicklung der KWG 2009 Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres- verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden. Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand Leerstand 7,5% Quote 7,4% Mittelwert 7,3% 7,2% 7,1% 7,0% 6,9% 6,8% 6,7% Dezember Dezember 2008 2009 Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De- zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern EUR/qm 6 5 4 3 2 1 0 Berlin Bremen Nieder- NRW Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt sachsen Holstein Ist-Miete p.a. Marktpotential
  29. 29. 28 29Sanierung und ModernisierungKWG-WohnungsbestandDie KWG sanierte in 2008 und 2009knapp 540 Wohnungen. Sanierungenumfassen in der Regel das Bad, Fuss-boden, Türen sowie Malerarbeiten.Die KWG achtet dabei auf zeitgemäßeund hochwertige Ausstattung.
  30. 30. Entwicklung der KWG 2009 Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön- nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern. Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand vorgesehen. Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand EUR/qm 5,40 5,20 Ist-Miete 5,00 Mittelwert Marktpotenzial p.a. 4,80 4,60 4,40 4,20 Januar 2008 Januar 2009 Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo- dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer. Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau- liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein- heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte verteilen sich auf 7 Standorte. Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.
  31. 31. 30 31 Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende 2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro Quadratmeter. Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach BundesländernEUR/qm 7 6 5 4 3 2 1 0 Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen Gesamt Ist-Miete p.a. Marktpotential Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett- bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er- höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden. Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge- rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen. Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.
  32. 32. Entwicklung der KWG 2009 Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo- dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch- schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh. Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde- rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund 25 % gesenkt werden. Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe- stand zugeführt. Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes der Immobilien genutzt. Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern Berlin; 9 Bremen; 35 Thüringen; 174 Niedersachsen; 106 Schleswig-Holstein; 6 Nordrhein-Westfalen; 96 Sachsen; 151 Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn- einheiten saniert.
  33. 33. 32 33 Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach QuartalenWohnungs- einheiten 300 200 100 0 III. IV. Summe I. II. III. IV. Summe Quartal Quartal 2008 Quartal Quartal Quartal Quartal 2009 2008 2008 2009 2009 2009 2009 Ausblick 2010 Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs- arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen- Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro, finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1 Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen werden. Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer- den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent. Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der KWG. Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen von mehr als 10 Mio. Euro an.
  34. 34. Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg istMutterunternehmen des KWG-Konzerns.
  35. 35. 34 35 Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund 990 Wohn- und Gewerbeeinheiten.Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz inGlauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die StädteChemnitz und Glauchau.Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unsererBestände in den neuen Bundesländern durch die eigeneHausverwaltungsgesellschaft betreut.
  36. 36. Konzernlagebericht Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009 1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto- inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres- quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009 belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im 4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor- jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um 1,3 Prozent zulegen können. Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro- zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini- gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie- kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen. Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.
  37. 37. 36 37Lage der ImmobilienbrancheDer Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preisefür Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländernvoraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürzeaus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts fürStädtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro-zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärkerzulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen.Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt.Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo-bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um1,0 bis 1,5 Prozent.Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. DerIVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo-bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien-bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgangbei gewerblichen Investments zu verzeichnen war.Geschäftsmodell der KWGDie KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn-immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, dabei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditenerwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert dieMiet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf dasVorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterienwerden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt,wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionenmit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sichder überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch einaktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eineSenkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Fürdie Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft,die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamteWertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant,auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über-nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. AuchDritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.
  38. 38. Konzernlagebericht Überblick über den Geschäftsverlauf Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu- men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port- foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang- fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre. Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen- den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25 Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr. Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be- trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts- jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber- schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr. Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal- tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.
  39. 39. 38 39Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts deswirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtigoptimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dasssich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandesergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einerweiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen.UnternehmensstrukturDie KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch-tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich imAnhang.Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. NachBeschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurdeder Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWGKommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Danebenwaren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchauund Hainichen tätig.FinanzstrukturDie KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er-höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einemPreis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei eineranschließenden Privatplatzierung emittiert.MitarbeiterZum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter(Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag:zwei Vorstände) beschäftigt.VorstandPlanmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in denAufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand alsCFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.
  40. 40. Konzernlagebericht Wolfsburg Hochring 22-28 Im Wolfsburger Hochring wurden in 2008 und 2009 vier Gebäude mit 160 Wohnungen einer energetischen Sanierung unterzogen. Dadurch konnte der Primär-Energieverbrauch um rund 25 % gesenkt werden.
  41. 41. 40 412. Vermögens-, Finanz- und ErtragslageVermögenslageIm Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna-tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG übereine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat-tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5Mio. Euro Ende 2009.Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver-ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewichtmit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euroim Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquidenMittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehrauskömmlichem Niveau.Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRSdeutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital-zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio.Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich-tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri-stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro.Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro imVorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul-den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich-keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro imVorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück.Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigemFremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleichäußerst soliden Finanzierung der KWG bei.
  42. 42. Konzernlagebericht Finanzlage Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs- fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro. Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In- soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio. Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus 2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber. Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ, nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio. Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich- keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar- beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen. Ertragslage Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein- nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009 ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor- jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag ausgewiesen wurde. Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG. Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio. Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.
  43. 43. 42 43Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direktzurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun-gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Diesonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro imVorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück.Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechnetenweiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro.Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon-zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro imGeschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latentenSteuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug vonsonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell-schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euroim Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009.3. NachtragsberichtZum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset undProperty Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge-setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet,an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell-schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs-bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an.Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit-anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits-gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH& Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent.Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AGim Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dieserweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich.Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten inCelle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumenfür diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.
  44. 44. Konzernlagebericht Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge- sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen aufgestockt werden. 4. Risiko- und Chancenbericht Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands- haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des- wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten. a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen. Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs- meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung. b) Bericht über die Risiken Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel- risiken intensiv verfolgt: Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für
  45. 45. 44 452010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächerals erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass dieerzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent-wicklung, beeinflusst werden.Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerbdurch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderungder derzeitigen Ankaufbedingungen führen.Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig vonqualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.Sinken der ImmobilienwerteDie KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobiliengenau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom-men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignissedie beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.LiquiditätsrisikenDie KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapitalauch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo-lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit inder erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.Währungs- und ZinsänderungsrisikenDie Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert undsich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehenaber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehenderDarlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be-gleitet.IT-RisikenDie Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen.Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an dieneueste technische Entwicklung.
  46. 46. Konzernlagebericht Rechtliche Risiken Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen. Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen. c) Bericht über die Chancen Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti- onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer. Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger. Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi- tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.
  47. 47. 46 475. PrognoseberichtDie KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eineBelebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenariowill die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam undstrategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufenso gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest-gehend vermieden werden.Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu-ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den StandortenGelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio.Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollenan den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a.steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierungdes Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionensichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen imbisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dassdurch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamtweiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigenwird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werdenkönnen.Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuenBundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn-wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahrzu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastungführen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe-stände der KWG in den Konzern integriert werden.Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufesollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weitererhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevantenGewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können.Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vorErtragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlichnutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun-gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.
  48. 48. Konzernabschluss Bad Langensalza Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen Rasen, Friedrich-Hahn-Straße Die Bestände in Bad Langensalza ge- hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG. Sie befinden sich in bevorzugter Wohn- lage des kleinen aufstrebenden Kurortes im Thüringer Becken. Die Infrastruktur ist mit einem Supermarkt inmitten der Anlage sowie Kindergarten und Schule in der Nachbarschaft sehr gut.
  49. 49. 48 49 Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)Aktiva Notes 31.12.2009 31.12.2008 EUR EURLangfristige Vermögenswerte Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 189.982,63 178.639,00 Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 177.069,99 193.984,82 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, 15 173.579.000,00 170.641.761,03 Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3.503.202,03 2.807.759,80 Langfristige Vermögenswerte, gesamt 177.449.254,65 173.822.144,65Kurzfristige Vermögenswerte Vorräte 5.5, 7.5 16.250,69 22.616,81 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 428.064,44 297.251,43 Steuererstattungsansprüche 5.6, 5.12, 7.6 159.337,45 149.885,74 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 5.12, 7.6 2.144.849,46 2.188.978,72 Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.261.151,69 7.800.048,42 Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.009.653,73 10.458.781,12Aktiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77Passiva 31.12.2009 31.12.2008 EUR EUREigenkapital Gezeichnetes Kapital 7.8 9.822.481,00 8.600.000,00 Kapitalrücklage 7.8 40.500.379,90 37.970.422,74 Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13 Rücklage für Marktbewertung 7.8 -411.654,09 -333.960,95 Konzernbilanzgewinn 7.8 14.821.827,41 9.904.722,81 Eigenkapital vor Minderheiten 64.734.889,35 56.143.039,73 Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 2.271,44 0,00 Eigenkapital, gesamt 64.737.160,79 56.143.039,73Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 114.385.964,56 107.028.280,99 Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.288.502,77 2.293.559,91 Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 88.248,59 84.989,19 Langfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 7.11 116.762.715,92 109.406.830,09Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzschulden 2.396.956,65 9.745.235,16 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 1.184.353,52 4.484.922,87 Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 39.403,66 141.504,49 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 2.338.317,84 4.359.393,43 Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 5.10, 7.12 5.959.031,67 18.731.055,95Passiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77
  50. 50. Konzernabschluss Konzern-Gesamtergebnisrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) Notes 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008 EUR EURUmsatzerlöse 6.1 19.759.185,85 13.706.725,63Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit-wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.2 3.960.815,33 3.014.865,06Sonstige betriebliche Erträge 6.3 224.110,49 4.211.492,38Materialaufwand 6.4 -7.335.791,44 -4.994.758,27Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 6.5 -1.322.268,59 -1.229.585,65 b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 6.5 -166.016,69 -147.372,36Abschreibungen auf immaterielleVermögenswerte und Sachanlagen 6.6 -103.275,93 -48.534,93Aufwendungen aus Investment Properties 6.7 -3.653.015,00 -3.856.057,95Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.8 -2.334.156,96 -5.283.805,85Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.9 0,00 67.683,20Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.10 72.406,63 432.191,79Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.11 -5.864.857,34 -4.897.228,65Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.12 -3.259,40 -5.939,98Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.233.876,95 969.674,42Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.13 656.711,13 77.755,53Sonstige Steuern 6.14 -570.424,44 -274.521,09Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 3.320.163,64 772.908,86Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 6.15 -92.299,54 -396.746,00Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapitalerfassten Aufwendungen 6.16 14.606,40 62.785,05Summe der direkt im Eigenkapital erfasstenErträge und Aufwendungen -77.693,14 -333.960,95Gesamtergebnis 3.242.470,50 438.947,91Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.320.892,20 772.908,86Gesamtergebnis entfällt auf: Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00 Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.243.199,06 438.947,91Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,39 0,10
  51. 51. 50 51 Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)in EUR Notes 7.7, 14. 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.20081. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.663.452,51 695.153,332. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 103.275,93 48.534,933. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0,00 -2.667.184,504. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 204.471,76 -33.081,975. Zinsen und ähnliche Erträge -72.406,63 -432.191,796. Zinsaufwendungen 5.864.857,34 4.897.228,657. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.960.815,33 -3.014.865,068. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -89.769,34 -1.717.546,199. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -4.032.375,29 3.950.790,8510. Einzahlungen aus Zinsen 72.406,63 432.191,7911. Gezahlte Zinsen -5.874.615,58 -4.815.189,8612. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -5.121.518,00 -2.656.159,8213. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel 0,00 -4.270.220,9514. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte -64.524,37 -184.211,0415. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.914.476,12 205.123,2916. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien -3.955.371,52 -39.072.613,8917. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -33.180,36 -95.113,7718. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -2.138.600,13 -43.417.036,3619. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 2.500.000,0020. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 12.564.517,29 34.353.672,4521. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -11.166.273,65 -9.841.936,8622. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 4.097.496,76 13.734.800,3723. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern 3.000,00 0,0024. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 6.721.221,40 40.746.535,9625. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -538.896,73 -5.326.660,2226. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.800.048,42 13.126.708,6427. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42 nachrichtlich: Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern 1.188,39 -3.025,88
  52. 52. Konzernabschluss Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS) in EUR Notes Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn- 7.8 Kapital rücklagen Stand vom 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -3.774.982,03 0,00 Sonstige Änderungen des Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00 Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00 Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00 Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -152.513,94 0,00 Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -1.596.212,40 0,00 Stand zum 31.12.2009 nach IFRS 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13
  53. 53. 52 53 Rücklage für Konzern- Eigenkapital Minderheiten- Konzern-Marktbewertung bilanzgewinn vor Minderheiten anteile eigenkapital 0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 0,00 39.473.796,29 0,00 0,00 16.250.000,00 0,00 16.250.000,00 0,00 772.908,86 772.908,86 0,00 772.908,86 -333.960,95 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95 -333.960,95 772.908,86 438.947,91 0,00 438.947,91 0,00 0,00 -15.199,63 0,00 -15.199,63 0,00 3.774.982,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -4.504,84 -4.504,84 0,00 -4.504,84 -333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 -728,56 3.320.163,64 -77.693,14 0,00 -77.693,14 0,00 -77.693,14 -77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 -728,56 3.242.470,50 0,00 0,00 -152.513,94 0,00 -152.513,94 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00 -411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79

×