Das neue WEG die neuen Regeln der Hausverwaltung Donnerstag, 13.09.2007
Der Referent Y. S. Kaan Kalkan geb.  1978 in Hanau Examina:  2002 (Frankfurt am Main)/ 2005 (Wiesbaden) Auslandsaufenthalt...
Die Kanzlei <ul><li>Gegründet 1993 (spin-off aus überörtlicher Sozietät) </li></ul><ul><li>1 7  Berufsträger/innen </li></...
Kompetenzen <ul><li>Bau-, Architekten- und Immobilienrecht </li></ul><ul><li>Arbeitsverhältnisse </li></ul><ul><li>Gesells...
Länderbezogene Tätigkeit <ul><li>Frankreich  (RA Recq) </li></ul><ul><li>Türkei  (RA Prof. Dr. Rumpf) </li></ul>
Rechtsanwälte <ul><li>Frank E. R. Diem </li></ul><ul><li>Prof. Dr. Christian Rumpf </li></ul><ul><li>Jean-Gabriel Recq </l...
Referenzen <ul><li>„ Martindale Hubbell“  International Law  Directory“ 2005 </li></ul><ul><li>„ German Commercial Law Fir...
Werkzeuge <ul><li>PC-gestütztes QM-Handbuch (zertifiziert nach DIN EN 9001:2000) </li></ul><ul><li>Organisationsprogramm: ...
Netzwerk <ul><li>23 Kanzleien (davon 7 im Ausland) </li></ul><ul><li>Seit 2000 mit internem Dienstleister (Advoselect Serv...
Thema Das neue Wohnungseigentumsgesetz
Gliederung <ul><li>Allgemeines zum neuen WEG </li></ul><ul><li>Die wesentlichsten Änderungen </li></ul>
A. Allgemeines über die Reform <ul><li>In-Kraft-Treten des WEG - 20.03.1951 </li></ul><ul><li>Reform 2007 die größte seit ...
B. Die wesentlichsten Änderungen <ul><li>Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft </li></ul><ul><li>Erweiterte Beschlusskompet...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Begriff: </li></ul><ul><li>Rechtsfähigkeit ist Fähigkeit, Rechte und Pflic...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>§ 10 I WEG: Soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Inhaber der Rech...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><ul><li>Die Gemeinschaft führ...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>WEG ist Parteifähig in Ak...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>Beschränkte Haftung der W...
1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>Nachhaftung ausgeschieden...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Allgemeines   </li></ul><ul><li>Der Gesetzgeber wollte im Anschluss an die sog...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Änderung der Kostenverteilung   </li></ul><ul><li>Nach § 16 III WEG können Woh...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Beschlusskompetenz zu Hausgeld und Verzugsregelungen </li></ul><ul><li>Durch §...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>Zukünftig können gem....
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>Die Modernisierungsma...
2. Erweiterte Beschlusskompetenzen  <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>In Abgrenzung zur Ins...
3. Änderungen von Vereinbarungen  <ul><li>Zustimmungserfordernisse dinglich Berechtigter </li></ul><ul><li>Vereinbarungen ...
3. Änderungen von Vereinbarungen  <ul><li>Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen  </li></ul><ul><li>Nach § 10 II S. 3 WE...
3. Änderungen von Vereinbarungen  <ul><li>Keine Eintragung von Beschlüssen aufgrund von Öffnungsklauseln in das Grundbuch ...
<ul><li>... mit den besten Wünschen für  e ine erfolgreiche, weitere Verwaltertätigkeit! </li></ul>Vielen Dank für Ihre Au...
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Das Neue Weg

  1. 1. Das neue WEG die neuen Regeln der Hausverwaltung Donnerstag, 13.09.2007
  2. 2. Der Referent Y. S. Kaan Kalkan geb. 1978 in Hanau Examina: 2002 (Frankfurt am Main)/ 2005 (Wiesbaden) Auslandsaufenthalte: Istanbul (2005) Tätigkeitsbereich: Bau- und Immobilienrecht Fachvereinigungen: Deutscher Anwaltsverein (DAV); Deutsch-Türkische Juristenvereinigung;
  3. 3. Die Kanzlei <ul><li>Gegründet 1993 (spin-off aus überörtlicher Sozietät) </li></ul><ul><li>1 7 Berufsträger/innen </li></ul><ul><li>Spezialisiert in Wirtschaftsrecht </li></ul><ul><li>Eigener Anspruch: </li></ul>
  4. 4. Kompetenzen <ul><li>Bau-, Architekten- und Immobilienrecht </li></ul><ul><li>Arbeitsverhältnisse </li></ul><ul><li>Gesellschaftsrecht, Umstrukturierung, M & A </li></ul><ul><li>Internationale Rechtsverfolgung </li></ul><ul><li>Vertrieb, Werbung und Wettbewerb </li></ul><ul><li>Steuern </li></ul><ul><li>Existenzgründung </li></ul><ul><li>Neue Technologien </li></ul><ul><li>Arbitration und ADR (ICC, DIS) </li></ul>
  5. 5. Länderbezogene Tätigkeit <ul><li>Frankreich (RA Recq) </li></ul><ul><li>Türkei (RA Prof. Dr. Rumpf) </li></ul>
  6. 6. Rechtsanwälte <ul><li>Frank E. R. Diem </li></ul><ul><li>Prof. Dr. Christian Rumpf </li></ul><ul><li>Jean-Gabriel Recq </li></ul><ul><li>Roland Kahabka </li></ul><ul><li>Dr. Birte Keppler </li></ul><ul><li>Carsten Ulbricht </li></ul><ul><li>Dr. Daniel S. Smyrek Maîtrise en Droit International </li></ul><ul><li>Y. S. Kaan Kalkan </li></ul><ul><li>Bettina Oertel </li></ul><ul><li>Claudia Raiser </li></ul><ul><li>Dr. Gök ç e Nazar Uzar </li></ul><ul><li>Dr. Wolfgang Bauder </li></ul><ul><li>Claudia Diem </li></ul><ul><li>Dieter Wolf </li></ul><ul><li> </li></ul><ul><li>Büro Istanbul: </li></ul><ul><li>Dr. Frauke Bemberg </li></ul><ul><li>Baran Onur Avci </li></ul><ul><li>Dr. Harun K ılıç </li></ul>
  7. 7. Referenzen <ul><li>„ Martindale Hubbell“ International Law Directory“ 2005 </li></ul><ul><li>„ German Commercial Law Firms “ 2005 </li></ul><ul><li>„ Wirtschaftskanzleien “JuVe-Handbuch 2004/2005 </li></ul><ul><li>„ Kanzleien in Deutschland “ 2004/2005 </li></ul>
  8. 8. Werkzeuge <ul><li>PC-gestütztes QM-Handbuch (zertifiziert nach DIN EN 9001:2000) </li></ul><ul><li>Organisationsprogramm: RA-MICRO </li></ul><ul><li>Outlook Exchange Server, Internet, zahlreiche Bibliotheken auf CD-Rom </li></ul><ul><li>Homepage ( www.diempartner.de ) mit internem Kommunikationsbereich für Mandanten </li></ul>
  9. 9. Netzwerk <ul><li>23 Kanzleien (davon 7 im Ausland) </li></ul><ul><li>Seit 2000 mit internem Dienstleister (Advoselect Service AG) </li></ul><ul><li>Strategische Kooperationen (z.B.: Allianz, Dresdner Bank, NewCome, Anwalt-Suchservice GmbH) </li></ul><ul><li>Newsletter, Vorratsgesellschaften, Best Practice Groups, Prozessfinanzierung, Internetprojekte </li></ul><ul><li>ISO-zertifiziertes Handbuch für gemeinsames Qualitätsmanagement </li></ul>
  10. 10. Thema Das neue Wohnungseigentumsgesetz
  11. 11. Gliederung <ul><li>Allgemeines zum neuen WEG </li></ul><ul><li>Die wesentlichsten Änderungen </li></ul>
  12. 12. A. Allgemeines über die Reform <ul><li>In-Kraft-Treten des WEG - 20.03.1951 </li></ul><ul><li>Reform 2007 die größte seit 56 Jahren </li></ul><ul><li>Erfahrungen und Rechtsprechung eingeflossen </li></ul>
  13. 13. B. Die wesentlichsten Änderungen <ul><li>Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft </li></ul><ul><li>Erweiterte Beschlusskompetenzen </li></ul><ul><li>Änderung von Vereinbarungen </li></ul><ul><li>Verwaltung </li></ul><ul><li>Pflichten und Aufgaben des Verwalters </li></ul><ul><li>Neues WE - Verfahren </li></ul>
  14. 14. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Begriff: </li></ul><ul><li>Rechtsfähigkeit ist Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können </li></ul><ul><li>Mit Entscheidung des BGH 02.06.2005 wurde Teilrechtsfähigkeit der WEG anerkannt. </li></ul><ul><li>Teilrechtsfähigkeit der WEG nunmehr in § 10 WEG n.F. geregelt. </li></ul>
  15. 15. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>§ 10 I WEG: Soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Inhaber der Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer </li></ul><ul><li>§ 10 VI WEG: Regelung der Reichweite der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>§ 10 VII WEG: Zuordnung des Verwaltungsvermögens </li></ul><ul><li>§ 10 VIII WEG: Beschränkte Außen(nach)haftung des Wohnungseigentümers </li></ul>
  16. 16. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><ul><li>Die Gemeinschaft führt im Rechtsverkehr die Bezeichnung </li></ul></ul><ul><ul><li>„ Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaft-lichen Grundstücks (Adresse) </li></ul></ul><ul><ul><li>Verträge, die die gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, werden im Namen der Eigentümergemeinschaft geschlossen </li></ul></ul>
  17. 17. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>WEG ist Parteifähig in Aktiv- und Passivprozessen </li></ul><ul><ul><li>Im Innenverhältnis u.a. bei Klagen gegen säumige Wohnungseigentümer auf Hausgeld, Rücklagen, Schadensersatz, Entziehung des WEG </li></ul></ul><ul><ul><li>Nach Beschlussfassung u.a. auch bei Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, Unterlassung einer Zweckbestimmungswidrigen Nutzung </li></ul></ul>
  18. 18. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>Beschränkte Haftung der Wohnungseigentümer </li></ul><ul><li>Für Verbindlichkeiten der teilrechtsfähigen Gemeinschaft haften die Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig entsprechend der Höhe ihres Miteigentumsanteils. </li></ul><ul><li>Bsp: Dachdecker D hat einen Werklohnanspruch gegen die nicht solvente Gemeinschaft über € 10.000,00. Er kann € 7.500,00 gegen die Gemeinschaft, und weitere 2.500 gegen den solventen Arzt Z, der über 250/1.000 Miteigen- tumsanteile verfügt, geltend machen. </li></ul>
  19. 19. 1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft <ul><li>Folgen der Teilrechtsfähigkeit </li></ul><ul><li>Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer </li></ul><ul><li>Entsprechend § 160 HGB haften ausgeschiedene Wohnungseigentümer ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Rechtsnachfolgers als Wohnungseigentümer in das Grundbuch fünf Jahre lang für sämtliche Verbindlichkeiten, die während Ihrer Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entstanden sind, auch hier jedoch nur in Höhe des Miteigentumsanteils (§ 10 VIII WEG). </li></ul>
  20. 20. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Allgemeines </li></ul><ul><li>Der Gesetzgeber wollte im Anschluss an die sog. „Zitterbeschluss“ Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 die Willenbildung innerhalb der Gemeinschaft erleichtern. </li></ul>
  21. 21. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Änderung der Kostenverteilung </li></ul><ul><li>Nach § 16 III WEG können Wohnungseigentümer durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss beschließen, die „Betriebskosten“ des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie die „Kosten der Verwaltung“ in Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen und zu verteilen. </li></ul>
  22. 22. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung </li></ul><ul><li>Beschränkt auf den Einzellfall verschafft § 16 IV WEG der Versammlung die Kompetenz zum Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Hier ist jedoch eine doppelt qualfizierte Mehrheit zur Beschlussfassung notwendig . </li></ul>
  23. 23. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung </li></ul><ul><li>Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet: </li></ul><ul><ul><li>¾ der Eigentümer müssen für die geänderte Kostenverteilung stimmen. </li></ul></ul><ul><ul><li>Diese müssen zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. </li></ul></ul>
  24. 24. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung </li></ul><ul><li>Die aufgrund solcher Beschlüsse geänderte Kostenverteilung hat sich nach dem Gebrauch bzw. der Gebrauchsmöglichkeit zu richten und kann nicht willkürlich erfolgen. </li></ul>
  25. 25. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Beschlusskompetenz zu Hausgeld und Verzugsregelungen </li></ul><ul><li>Durch § 21 Abs. 7 WEG wurde eine umfassende Kompetenz zur mehrheitlichen Fassung von Beschlüssen über Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit von Hausgeldern, Verzugssanktionen und Sondergebühren eröffnet. Diese Kompetenz gilt auch für die Änderung bestehender Vereinbarungen. </li></ul>
  26. 26. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>Zukünftig können gem. § 22 II WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungen entsprechend § 559 I BGB oder die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik verlangt werden. </li></ul>
  27. 27. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>Die Modernisierungsmaßnahme muss hierfür: </li></ul><ul><ul><li>Den Gebrauchswert des Gemeinschafts-eigentums nachhaltig erhöhen oder, </li></ul></ul><ul><ul><li>die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder, </li></ul></ul><ul><ul><li>Nachaltig die Einsparung von Energie und Wasser bewirken. </li></ul></ul>
  28. 28. 2. Erweiterte Beschlusskompetenzen <ul><li>Beschlussfassung über Modernisierungen </li></ul><ul><li>In Abgrenzung zur Instandsetzung ist kein Sanierungsbedarf erforderlich. Voraussetzung ist jedoch, dass ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer die konkrete Maßnahme durchführen würde und diese ein ausgewogenes Kosten-Nutzen Verhältnis aufweist. </li></ul>
  29. 29. 3. Änderungen von Vereinbarungen <ul><li>Zustimmungserfordernisse dinglich Berechtigter </li></ul><ul><li>Vereinbarungen oder Veränderungen dieser benötigen nur dann der Zustimmung von Grundpfandrechts- und Reallastgläubigern, wenn es um die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten geht. </li></ul>
  30. 30. 3. Änderungen von Vereinbarungen <ul><li>Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen </li></ul><ul><li>Nach § 10 II S. 3 WEG kann der Wohnungseigentümer nunmehr die Anpassung von Vereinbarungen verlangen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen hierfür vorliegen und ein festhalten an der Regelung unbillig erscheint. Außergewöhnliche Umstände sind nicht mehr notwendig. </li></ul><ul><li>Z.B. würden Mehrkosten von 25 % nach Rspr. und Gesetzesbegründung eine Anpassung rechtfertigen. </li></ul>
  31. 31. 3. Änderungen von Vereinbarungen <ul><li>Keine Eintragung von Beschlüssen aufgrund von Öffnungsklauseln in das Grundbuch </li></ul><ul><li>In § 10 IV WEG hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln nicht in das Grundbuch eingetragen werden müssen. </li></ul><ul><li>Achtung: Bis auf wenige Ausnahmen sind Öffnungsklauseln immer noch erforderlich. Vereinbarungen können grds. nur durch Vereinbarungen geändert werden. </li></ul>
  32. 32. <ul><li>... mit den besten Wünschen für e ine erfolgreiche, weitere Verwaltertätigkeit! </li></ul>Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit <ul><ul><ul><ul><ul><li>Hölderlinplatz 5 </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>D-70193 Stuttgart </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Tel. +49 711 228545-0 </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>Fax +49 711 2265570 </li></ul></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><ul><li>[email_address] </li></ul></ul></ul></ul></ul>www.diempartner.de www.baurechtsblog.de

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