1. Adriana Paulini Gatti
Élkelin Renata B. Soares
Juliana da Cruz
Rivanda Simões
“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”
São Paulo
2010

2. 2
FMU - Faculdades Metropolitanas Unidas
Adriana Paulini Gatti
Élkelin Renata B. Soares
Juliana da Cruz
Rivanda Simões
“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”.
Trabalho apresentado à disciplina
Metodologia do Trabalho Científico,
do curso de Tecnologia e Gestão de
Negócios Imobiliários / FMU, sob
orientação do Professor Pedro
Domingos Vitali Neto.
.
São Paulo
2010

3. 3
Adriana Paulini Gatti
Élkelin Renata B. Soares
Juliana da Cruz
Rivanda Simões
“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”
________________________________________________
Prof. Pedro Domingos Vitali Neto
FMU – Orientador
_________________________________________________
Prof. __________________________________.
FMU
_________________________________________________
Prof. __________________________________.
FMU
Trabalho apresentado à disciplina
Metodologia do Trabalho Científico,
do curso de Tecnologia e Gestão de
Negócios Imobiliários, da FMU, sob
orientação do Professor Pedro
Domingos Vitali Neto. Defendido e
aprovado em 26 de Maio de 2010,
pela banca examinadora constituída
pelos professores:

4. 4
“Experiência de vida, algumas
vitórias e desilusões vão mostrando
qual é o caminho. E o caminho é
este: compartilhar, ser solidário,
competir sadiamente uns com os
outros para que pudéssemos crescer.
Esse grupo trabalhou muito e foi um
grupo antes de qualquer coisa.”
(Bernardinho, técnico da seleção
brasileira de vôlei)

5. 5
RESUMO
Este estudo consiste em facilitar o entendimento das leis 8245/91 e sua
alteração prevista na lei 12.112/09, lei estas que regem a locação de imóveis para
que possamos firmar contratos mais seguros, evitando fraudes, inadimplências e
outros riscos que possam ser gerados pela locação. Focamos principalmente na
alteração de 25 de janeiro de 2010 da lei 8245/91 que rege situações e métodos da
exoneração da fiança e suas conseqüências ao locador e locatário.
Palavras-chave: Inquilinato – Leis e legislação – Brasil. Locação – Jurisprudência –
Brasil. Exoneração de fiança.

6. 6
SUMARIO
INTRODUÇÃO 07
1. A LEI DO INQUILINATO COMENTADA 08
2. O QUE MUDOU COM AS ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO 65
2.1. MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO 65
2.2. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES 65
2.3. DURAÇÃO DAS GARANTIAS DA LOCAÇÃO 65
2.4. DESPEJO E LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO 66
2.5. ALTERAÇÕES PROCESSUAIS NA AÇÃO DE DESPEJO 66
2.6. EXPEDIÇÃO DE MANDATO DE DESPEJO NA SENTENÇA 66
2.7. EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO 67
2.8. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS 67
2.9. ALTERAÇÕES NOS REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA 67
2.10. DATA DE INÍCIO DA VIGÊNCIA DA NOVA LEI 68
3. A MOROSIDADE DO PODER JUDICIÁRIO NAS AÇÕES 69
4. SOLUÇÃO 71
5. CONCLUSÃO 72
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS 73
REFERÊNCIAS 74
.

7. 7
INTRODUÇÃO
A Lei do inquilinato estabelece regras para as partes interessadas na locação
de imóveis urbanos – locador, locatário e fiador.
Foi sancionada em 09 de dezembro de 2009, a lei 12.112, que altera
determinados artigos da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
As principais alterações se referem basicamente á previsão de novas
hipóteses de exoneração do fiador e simplificação dos procedimentos para despejo
e desocupação do imóvel.
Nos termos das alterações introduzidas pela nova lei, a responsabilidade do
fiador foi expressamente estendida nos casos de prorrogação do prazo da locação
por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrario. Anteriormente por
entendimento jurisprudencial majoritário, tal responsabilidade somente se aplicava
quando havia expressa previsão contratual neste sentido.
Outra importante alteração com relação a figura do fiador consiste no direito
de se exonerar da fiança por morte, separação de fato ou judicial, divórcio ou
dissolução da união estável do inquilino. Nessas hipóteses, o fiador deve se
manifestar neste sentido, em até 30 dias a partir da comunicação do evento, ficando
contudo responsável por todas as obrigações da locação por um período de 120
dias contados da manifestação de sua exoneração.
No caso da exoneração do fiador baseada nas hipóteses acima, o LOCADOR
poderá exigir um novo fiador ou outra das garantias previstas na lei, sendo-lhe
assegurado o direito de pleitear a rescisão do contrato, caso o LOCATARIO não
apresente garantia substituta.

8. 8
1. A LEI DO INQUILINATO COMENTADA
Iremos comentar artigo por artigo da lei 8.245/1991 que rege as locações e
também a Lei 12.112/2009 que altera alguns artigos da lei anterior.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a
elas pertinentes.
Da Locação em Geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta
Lei.
São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área
rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado à
utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco
importando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou até
para temporada, etc.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados dos Municípios,
de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e
como tais sejam autorizados a funcionar;
b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
A Lei faz algumas restrições, excluindo da tutela dos imóveis urbanos as
locações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como de
suas autarquias e fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens

9. 9
ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese de
Arrendamento Mercantil.
Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado para
residência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário,
entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas
multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
Caso não seja estipulado em contrato, havendo mais de um locador ou de um
locatário, a lei entenderá que são solidários entre si, ou seja, dividem os direitos e
deveres.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando
da resilição.
As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando
proteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seu
imóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento do
outro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um
imóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então este
não ficará sujeito a observar o prazo pactuado. Isso quer dizer que, na hipótese de
locações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que não
participou da locação, rescindi-la e solicitar a retomada do imóvel.
Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art.
924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinte redação:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.

10. 10
Durante a vigência do contrato de locação o locador não pode pedir a
desocupação do imóvel. O locatário por sua vez poderá desocupar o imóvel em
qualquer período desde que pague a multa proporcional ao tempo restante ao fim do
contrato.
Com essa alteração não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser
apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de
meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses
que faltam para o vencimento do contrato.
É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a
partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência dessa
alteração, a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida
judicialmente.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do
locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação
termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante
na posse do imóvel.
A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento
que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo,
ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência
mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando
da resilição.
Vencido o prazo contratual, o inquilino deve avisar com 30 (trinta) dias de
antecedência por escrito a intenção de sair. Caso contrário, será penalizado com
pagamento de mais um aluguel.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a
locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada,
com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

11. 11
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de
noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da
extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
Caso uma locação se dê através de um usufruto ou de um fideicomisso e esta
relação se acabe, o proprietário poderá solicitar a extinção do contrato em até 90
(noventa) dias para retomar o imóvel.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto
à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Quando um imóvel é vendido durante uma locação, o comprador poderá
solicitar a desocupação do mesmo com um aviso prévio de 90 (noventa) dias.
Caso o contrato vigente tenha prazo determinado e contenha cláusula
especificando a vigência em caso de venda, o comprador deverá aguardar o término
contratual.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo
Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-
las.
A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre as
partes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dos
aluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes,
determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a

12. 12
permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível sua
execução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário se
recusar a consenti-las.
Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompida
a locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.
Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração se
manifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento de
cláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, ou
promover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infrações
contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, por
conseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".
A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das
obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária
de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisão
da locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois de
judicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com as
custas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.
Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o
Locador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas.
Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificado
regulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas as
reparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela Defesa
Civil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Quando o locador vem a óbito (de cujus), os herdeiros são obrigados a
manter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos
e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente
ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as

13. 13
pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que
residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o
caso, seu sucessor no negócio.
Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá a
locação o seu cônjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros
necessários e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido.
Quando a locação for "não residencial", o espólio, ou se for o caso, o
sucessor do falecido no negócio assumirá a locação.
Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio
ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-
rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de
exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de
qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinte redação:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio
ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a
sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for
a modalidade de garantia locatícia.
Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos
da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
A alteração existente neste artigo tem finalidade de mera adaptação, sem
qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada
expressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados na
Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é
equiparada em todos os seus efeitos ao casamento.
O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12,
corrigindo situação esdrúxula que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicção
anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente

14. 14
também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do
locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de
fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.
Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a
comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança,
desde que manifestada no prazo de 30 (trinta) dias, respondendo, ainda, pelo prazo
de 120 (cento e vinte) dias depois da notificação.
O silêncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinação de
que o locador poderia exigir a substituição da garantia, sendo-lhe imposta sua
manutenção, caso o fiador não se oponha.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do
imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito
do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do
locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de
trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
§ 3
o
(VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
A cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formal
consentimento do Locador. Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato,
e o Locador poderá propor a ação de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.
É de ser observado, entretanto, que, nas locações de imóveis para finalidade
não residencial, contratadas por prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos, ou, ainda,
quando, somados os prazos contratuais, sem interrupção, forem atingidos 05 (cinco)
anos de locação e também for transferido o fundo de comércio, a cessão da locação
será permitida. Naturalmente existem outros requisitos legais a serem cumpridos
para que se possa transferir esse tipo de locação, mas a importância dessa
observação reside na constatação de que há substancial diferença nos direitos e
reflexos entre os vários tipos de locação.
Das Sublocações

15. 15
Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições
relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa,
resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do
sublocatário contra o sublocador.
Art. l6. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela
importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda,
pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Do Aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário
mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os
critérios de reajustes previstos na legislação específica.
A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação,
inclusive as formas de atualização dos aluguéis. Contudo, é vedado estabelecer o
valor do aluguel em moeda estrangeira, e também vincular o seu reajuste em
variação do câmbio ou do salário mínimo. Há ainda o destaque para o interesse
social nas locações residenciais, posto que a Lei exige a observação dos critérios
previstos em legislação específica para os reajustes. Isso quer dizer que não adianta
fazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade locatícia será
reajustada mensalmente. O interesse social valerá mais que as disposições
contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o
aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Em todos os tipos de locação, depois de 03 (três) anos de vigência do
contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário,
pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao
valor de mercado.
Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal
a defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos em
tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura

16. 16
da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na
época.
A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível
a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda é
demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada,
o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
A Lei proíbe que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéis
antecipadamente. Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locador
receba o aluguel do mês em curso até o sexto dia útil do mês (art.23,I).
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação;
nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá
ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o
sublocatário . reduzir aluguel até os limites nele estabelecidos.
Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário no
tocante ao preço da sublocação. A Lei estabelece que o valor do aluguel do
Sublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas habitações coletivas
familiares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valor
dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm o
direito de reduzir o valor dos aluguéis até o dobro do valor da locação. Se o
Locatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover o
depósito, administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) ou
judicial, dos valores corretos (art.21, p.único).
Dos Deveres do Locador e do Locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao
uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
locado;

17. 17
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos
eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por
este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,
salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos
às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção
do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,
bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do
edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvel
alugado em estado de atender ao uso a que se destina a locação, ou seja, não
poderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimas
condições de ocupação, por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamento
no telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes.

18. 18
O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma e
o destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios ou
defeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descrição
minuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao
Locatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos os
recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas de
administração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário e
fiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro
complementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesas
estiverem contratualmente a cargo do Locatário.
É ainda dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio.
Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que se
destinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel.
Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterando
sua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à estrutura do
prédio. Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das
vegetações ou estética, haverá uma reforma que se destina apenas a conservar o
jardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma periódica. Nesse caso, as
despesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim do
Locatário.
Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesas
extraordinárias, as pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadrias
externas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; as
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança,
de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas com
decoração e paisagismo nas partes comuns do prédio e, finalmente, os valores
relativos à constituição do fundo de reserva.
Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que este
pague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio,
mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-las ao Locador e obter sua
dedução na mensalidade do aluguel.

19. 19
O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deve
instituir para fazer face às despesas emergenciais do condomínio e até para socorrer
o caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação.
Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo
Locatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.
É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essa
despesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo que
venha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário o
pagamento do fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local
não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,
salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel,
ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança
de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa
ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e
gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os
regulamentos internos;

20. 20
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e
sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso
comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências
de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de
uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e
antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e
hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior
ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no
custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas
no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar,
os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e
encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo
Poder Público.
§ lº O levantamento dos depósitos somente será deferido com a
comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão
desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à
regularização.

21. 21
§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e
sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para
realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento
dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador
poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele
pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo
integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização
incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o
locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período
excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão ser
observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades
contratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.
A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidade
locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação,
dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia do
pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês
seguinte ao vencido.
A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para o
uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a
que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locar
um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ou
conveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.
É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constitui
mudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvel
seu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, um
pequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial ao
imóvel ou aos vizinhos.

22. 22
Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintado
de novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatário
também o recebeu pintado de novo.
Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ou
em suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando os
danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.
É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvel
locado, sem a prévia autorização escrita do Locador.
Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos de
cobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigências
das autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas ao
Locatário (art.23, VII).
São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone,
consumo de água, força, luz, gás e esgoto.
Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legal
do Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia,
faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitir
que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda
(art.23, IX).
A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento da
convenção e regulamento interno do condomínio.
Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança,
quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário.
Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelos
impostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá o
Locador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).

23. 23
São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias à
sua administração e conservação, dentre as quais destacam-se as seguintes:
• Os salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregados
do condomínio; o consumo de água e esgoto, gás, força e luz da áreas de uso
comum; a limpeza, manutenção, conservação e pintura dos elevadores, porteiro
eletrônico, antenas coletivas e das demais instalações e dependências de uso
comum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados.
• Os pequenos reparos nas dependências e áreas comuns, bem como a
manutenção elétrica e hidráulica, que serão rateados proporcionalmente entre os
Locatários, como despesa ordinária, e ainda o rateio de saldo devedor, quando
houver, salvo aquele referentes a períodos anteriores à locação.
• Finalmente, deverá ser incluída nas despesas ordinárias a reposição do fundo
de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das
despesas tidas como ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao da
locação.
O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do
condomínio, por isso tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovação
das mesmas.
Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá o
Locatário comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via
judicial ou administrativa, em favor do condomínio.
Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo,
portanto, condomínio, o pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelos
Locatários, poderá ser condicionado à comprovação das despesas (art.23, 3º).
Habitação Precária - Quando o imóvel locado for usado como habitação de
várias famílias, e a construção for considerada precária pelo poder público, poderão
os Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos aluguéis em juízo para que este
somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel,
comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade pública
competente.

24. 24
Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel para
sua regularização, os Locatários e Sublocatários estarão desobrigados do
pagamento dos aluguéis durante o período de obras (art.24, 2º).
Reparos Urgentes - O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparos
urgentes que se fizerem necessários no imóvel; porém, se as obras demorarem mais
de 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos dias
que excederem. Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo,
poderá o Locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.
Do Direito de Preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel
locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições
com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciência
inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o
próprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio,
as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se o
imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar
a sua documentação.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não
manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no
prazo de trinta dias.
O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se
não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da
proposta.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior
desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

25. 25
Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio
se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os
rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a
preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os
sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer
deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a
preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência
ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade
imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens
objeto da alienação.
Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade
alugada, a preferência incidirá sobre o prédio.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da
propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou
incorporação.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de
Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta
dias antes da alienação junto matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias
do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se
este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda
para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das
demais despesas da transferência.

26. 26
Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço
e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso,
mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se
pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o
Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos
que sofrer.
A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com
30 (trinta) dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de
exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.
É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a
"adjudicação compulsória" (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá
valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava
registrado.
Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições
em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de
tempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o
imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado
a escritura por valor inferior.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino
terá prioridade sobre a do locatário.
Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence
a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de
preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário.
Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis,
podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua
retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

27. 27
Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo,
melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma
produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou
Voluptuárias.
Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que
evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição
dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vez
que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.
As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. A
construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o
fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais
confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel,
mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, de
decoração ou alterações meramente estéticas.
A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias
necessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador,
são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dos
gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador,
salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.
Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser
executadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de benfeitorias
necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não o
fizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo,
terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e
recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação do
valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis.
Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver
prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las. Nesse caso,

28. 28
sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o
recebimento dos valores comprovadamente despendidos.
Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o
imóvel (art.36).
Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento
não será recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem
sempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro conceito de
beleza e estética.
Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha
qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.
Das Garantias Locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de
Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem
da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a
três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do
levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo
de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das
sociedades emissoras.
Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou
imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que
possam vir a existir em relação à locação.

29. 29
Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao
equivalente a 03 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em
caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo
divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.
O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá
obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os
rendimentos do período.
Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do
Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se
encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os
seus débitos e créditos.
Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não
sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a
apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no
estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à
disposição do Locatário.
Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do
Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.
Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nesse
caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao
órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser
levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.
Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos
encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer
constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação
junto à matrícula respectiva.
Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a
averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive
para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.

30. 30
O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo
se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia
de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a
dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.
Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui
qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já
constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as
garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só
receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte
pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.
A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese
de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ou
liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a
caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato .
Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza,
perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem.
A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcial
quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo
fixo. Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os
compromissos da locação e vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvel
pelo Locador.
Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar
ônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a
participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.
Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo
cumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos
judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário,
inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento. É que, se o fiador não tiver
ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser

31. 31
responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos
valores pactuados no contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de
participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustes
negociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo
aumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.
Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se
desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando não
assinar o aditivo de contrato respectivo.
É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel
sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário,
porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, sem
ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senão
verbal pelo menos tácito.
Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é
necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o
caso. Não há fiança verbal ou tácita.
Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da
locação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não
cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é que quando o
Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário,
pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida.
Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e
este não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como
fiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de
pequena monta.
Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum
tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.

32. 32
Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não
necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este
é mais eficiente e ágil.
O não-pagamento em 24 horas depois da citação autoriza o credor a indicar
os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela
melhor oferta.
Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o
prejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça
dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de
mercado do mesmo bem.
Seguro de Fiança - é pago pelo Locatário e, por determinação da Lei, deve
abranger a totalidade das obrigações contratadas (art. 41).
Em razão de aumentar o custo da locação para o Locatário e,
necessariamente, ter de cobrir um risco imensurável, o seguro de fiança não foi
completamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatários.
Certamente, no futuro, o seguro-fiança deverá se constituir na maior fonte de
garantia locatícia.
Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opção, com
benefícios para todos os contratantes, é necessário que o Poder Judiciário tenha
condições de atuar com mais agilidade e eficiência na solução das demandas, pois a
lentidão da Justiça e a facilidade para interposição de recursos meramente
procrastinatórios criam uma faixa de insegurança que desestimula o Locador, e
também a seguradora, a utilizar, preferencialmente, o seguro de fiança.
A alteração na lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos
fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a
faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de
prorrogação da locação por prazo indeterminado.

33. 33
Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar
ao locador sua intenção de desoneração da fiança.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Alterado pela Lei 12.112/2009, que passa ter a seguinte redação:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
A disposição anterior já era clara, pois se a garantia se estendia até a entrega
efetiva do bem, e a não entregam, ao término do prazo contratual este tornava-se
vigente por um tempo indeterminado, portanto fica evidente que durante a vigência
do contrato por prazo indeterminado a garantia seria mantida. De qualquer sorte, foi
importante que fosse textualizado tal raciocínio para acabar com a discussão.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da
modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou
sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança
ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Alterado pela Lei 12.112/2009, que passa ter a seguinte
redação:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da
modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência
do fiador, declaradas judicialmente;

34. 34
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou
sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança
ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de
investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que
trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias
após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para
apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação.
Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando
regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo
indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 (cento e
vinte) dias.
Outro ponto importante é que o parágrafo único cria a sanção pelo
inadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o
locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja,
ocorrerá o desfazimento da locação.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e
encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Das Penalidades Criminais e Civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de
cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor
além do aluguel e encargos permitidos;

35. 35
As taxas de contrato e cadastro deverão ser pagas pelo Locador. Entretanto,
é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem do Locatário um determinado valor a título
de elaboração de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores. Como esse
é um caso de polícia (art.43, I), o Locatário deve buscar uma prova, qualquer que
seja, mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora e
Locador. No caso, não é necessário que o Locatário pague o valor pedido, basta que
ele prove que houve a cobrança desses valores. Para a aplicação da punição, a Lei
não exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja clara a conduta
de exigir o valor para tais serviços.
A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena de
prisão), ou, então, pena de multa em favor do Locatário. Nesse caso, a multa poderá
variar entre três e doze meses do valor do aluguel atualizado.
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Este é um ilícito fácil de comprovar. Pode ser provado por testemunhas ou, se
chegou a se consumar, pelo próprio contrato. O juiz, ao examinar a situação em que
ocorreu o fato, é que dosará a pena ou a multa. É comum o juiz aplicar a multa, por
ser esta mais útil ao Locatário e menos socialmente danosa ao Locador.
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e
da locação para temporada.
Tal modalidade embora seja ilícita é mais usual do que se imagina. Na
maioria dos casos, a cobrança antecipada consta até mesmo do contrato. Porém, é
de fácil solução.
Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagar
uma indenização ao Locatário, nos limites das multas que a Justiça aplicaria, e,
mediante esta composição amistosa, negociam um novo contrato.
Art. 44. Constitui um crime de ação pública, punível com detenção
de três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação de
serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

36. 36
Pode ser punido com pena de detenção de até um ano o Locador ou
Sublocador que, nas locações coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibo
discriminado do aluguel e encargos. Esse dispositivo tem um sentido maior, que é o
de não permitir que Locadores e Sublocadores mantenham os Locatários e
Sublocatários em regime de escravidão locatícia, ou seja, que não possam reclamar
os seus direitos porque não possuem recibos dos pagamentos de aluguéis.
É que, não tendo recibos dos aluguéis pagos, ao reclamar poderiam sofrer
ação de despejo por falta de pagamento, posto que não teriam documentos para
provar a quitação. Ainda esse dispositivo se reflete na situação na qual o
Sublocatário tem direito de reduzir o valor da sublocação coletiva multifamiliar ao
dobro do valor de locação de todo o imóvel.
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega
do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou,
usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
Também, e pelas mesmas penas, responde o Locador que pede o imóvel
para seu uso próprio ou de ascendente ou descendente, e não o utiliza dentro de
cento e oitenta dias da entrega do imóvel ou não o ocupa durante um prazo mínimo
de um ano.
A penalidade se aplicará ainda se a destinação de uso finalmente dada ao
imóvel não for exatamente aquela declarada no pedido.
Se o Locador pede o imóvel para uso de sua filha e depois o destina para o
sobrinho, cunhado ou outro parente qualquer, estará descumprindo a Lei e, por isso,
sujeitando-se à pena de prisão.
Ainda, se o Locador pede o imóvel para uso próprio e, logo depois da entrega,
o ocupa e nele permanece por oito meses, para depois alugá-lo a terceiros, estará
cometendo crime e se sujeitando à prisão. É que a Lei exige que a ocupação seja
pelo prazo mínimo de um ano.
Mesmo que o Locador peça o imóvel para uso de seus pais, e estes não o
ocupem, deixando-o fechado por mais de ano, não estaria isento da penalidade. O

37. 37
delito não se configura pelo fato de alugar o imóvel para terceiros, mas sim pelo fato
de haver um pedido insincero de retomada.
O mesmo se dá com o pedido de retomada de imóvel com a finalidade de
reparações urgentes determinadas pelo poder público, ou para demolição e
edificação, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imóvel não
tiverem efetivo início.
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do
art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro
de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do
art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste
artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa
equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do
valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo
locatário, se re-alugado o imóvel.
Além das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatário, ocorrendo
qualquer destas hipóteses, poderá reclamar, em outro processo, multa equivalente a
um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses de locação,
considerando, para efeito de cálculo, o valor da última mensalidade de aluguel,
devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo re-alugado o imóvel, a multa
poderá ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatário.
É certo que poderão surgir situações tidas como imprevisíveis, em que fique
satisfatoriamente claro que o Locador não tenha agido com má-fé. Contudo, temos
que este fato não retira a aplicabilidade da multa, apenas poderá reduzi-la ao
mínimo, pois em razão de considerar essa eventualidade é que o legislador conferiu
ao juiz a faculdade de dosar a multa entre o mínimo e o máximo estabelecido pela
Lei. É exatamente em razão de haver dolo, culpa ou mera situação imprevisível é
que a multa poderá ser maior ou menor.
Das Nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de
locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que
proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à

38. 38
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações
pecuniárias para tanto.
Muitos são os Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inserir
inúmeras cláusulas inúteis no contrato de locação. Mas são nulas de pleno direito as
cláusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do
Inquilinato. Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste em
periodicidade inferior à que a Lei permite; que estabeleça o valor dos aluguéis em
dólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial seja o Locatário obrigado
a assinar novo contrato; que registre que a locação não poderá viger por prazo
indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proíba o exercício da ação revisional ou
da ação renovatória, para os imóveis não residenciais, quando atendidos os
requisitos da Lei. Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, são
nulas e não produzem efeito jurídico, ou seja, é como se não existissem, são
desconsideradas numa demanda.
É usual, porém ilegal e abusiva, a cobrança das chamadas "luvas", por parte
do Locador. Contudo, não raro, surgem contratos que prevêem a possibilidade da
renovação da locação somente mediante o pagamento de determinado valor.
Nesses casos, além da nulidade da cláusula, estará confessada a cobrança
de valores ilegais que ensejam penalidades de ordem civil e criminal.
Os dispositivos legais vigentes demonstram o caráter social da Lei do
Inquilinato e deixam claro que não importa o fato de o Locatário ter assentido
contratualmente em várias exigências por parte do Locador.
No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e que
estiverem no limite do espírito da Lei. As demais, quando tenham como escopo
burlar a finalidade social da propriedade, assim definida até pela Constituição
Federal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como prova
de abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demanda
judicial.
Da Locação Residencial

39. 39
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual o
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locado presumir-se-
á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar contrato
a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
È previsto na Lei do Inquilinato, três categorias distintas de locações
residenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: a
primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a
30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o
proprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia
vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindida
em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é a
locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim
do contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada do
imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda
as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado
por força da nova Lei (art.77).
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado
o imóvel:
I - nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se
ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que a
locação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador. Exige ainda
que haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto
pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como
em qualquer outra situação. O que importa é que a locação tenha relação com o
emprego, e as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.

40. 40
Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquer
contraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomada
prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e sim
um comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, mas
pela via da Ação de Reintegração de Posse.
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,
ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser
judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situada na
mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiver
retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir
em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprova
ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto
à matrícula do mesmo.
Da Locação para Temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos
que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,
constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios
que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente
os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de
garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel
sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível pagamento
antecipado do aluguel dos encargos.

41. 41
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas
hipóteses do art. 47.
É considerada locação para temporada aquela destinada a residência
provisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locação
decorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderá
ser superior a noventa dias.
Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário que
guarnece o imóvel. Para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou para
o Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria
que descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado
em que se encontram.
Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receber
antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e
exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia,
para atender às demais obrigações do contrato.
A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Se o
Locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro de
trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificação
premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel
(art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do
imóvel, sem sequer ouvir o Locatário.
Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três meses
de aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínima
ao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador.
Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentença
proferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.
Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvel
por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogada
a locação, por prazo indeterminado (art.50). A conseqüência imediata é que não

42. 42
poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargos
antecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses da
locação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes,
cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda,
para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.
Da Locação não Residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o
locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do
imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para
as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a
pertencer o fundo do comércio, o direito à renovação poderá ser exercido
pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios,
o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locações
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores
à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A locação Não Residencial simples é aquela destinada aos fins de instalação
de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não
seja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela
denúncia vazia (art. 57).
Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, e
mediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo

43. 43
direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locações comerciais, hoje
não existentes na Lei. Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito do
Locatário de obter do Locador a Renovação (art.71) do contrato locatício pela via
judicial.
Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitos
são muitos, a forma de pedir é especial, o prazo de decadência desse direito é
explícito, e as condições em que a Justiça concede essas renovações merecem
exame mais apurado.
Também é considerada como locação não residencial aquela que é
contratada por pessoa jurídica (art.55), para residência de seus sócios, gerentes,
diretores ou empregados.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel
obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer
modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência
de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao
uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o
fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Os motivos expostos no inciso II deverão existir realmente e, de preferência,
precisam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo. Os tribunais
têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso
próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial
próprio no mesmo município.
Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade
na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves,
tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não
poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste
artigo.

44. 44
Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão as
condições livremente pactuadas (art. 54), foi mantida a locação dentro da legislação
inquilinária especial, deixando claro que a norma não interferirá na forma contratada,
porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping Centers; contudo as
regras processuais e os princípios legais deverão ser observados.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos
prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda
do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não
ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o
locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que
declarou pretender realizar.
Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades
sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente
poderá ser rescindido:
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado,
que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja
autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de
cinqüenta por cento da área útil.
Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; por
infração contratual; por falta de pagamento; para realização de reformas
substanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demolição
e edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento de
acréscimo na área construída.
O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que refere
a estabelecimento de saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde se
tenha internação de pacientes e não aqueles destinados apenas a tratamento
ambulatorial ou de consulta.
Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos
de ensino. Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que se
dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Mas as escolas e
os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público,
gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como especiais.

45. 45
Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de
prazos especiais para desocupação (art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses a
um ano, ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento de
aluguéis.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping
center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de
locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping
center:
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo
único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos que
impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se
e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em
orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for
pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores,
sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com a
finalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados, será equiparada à locação não residencial. Independentemente de o
contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer o
direito de retomada com fundamento na denúncia vazia.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato
por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem
prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias
para desocupação.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art.
1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e

46. 46
acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação,
observar-se-á o seguinte:
I - os procedimentos tramitam durante as férias forenses e não se
suspendem pela superveniência delas;
Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nos
meses de julho e janeiro, os prazos processuais são suspensos.
Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos
correm nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo
simples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nas
férias.
Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencido
tem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelação para o Tribunal de
Alçada, visando ao reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento por
um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem
avisar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá ser
objeto de recurso).
Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprio
Juizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 03 (três) juízes togados
(art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar
da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou,
na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do
ajuizamento;
Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação do
imóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar o
despejo antes do exame do recurso, deposite como caução em garantia de
indenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeira
instância.
Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão do
juiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que

47. 47
depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório do
Locatário.
A caução é fixada no valor entre doze e dezoito meses de aluguel.
Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso,
o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima
(art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiça
ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo
indevido.
IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou
notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento,
ou, tratando-se de pessoa bjurídica ou firma individual, também mediante
telex ou fac-simile, ou, ainda sendo necessário, pelas demais formas
previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito
somente devolutivo.
DAS AÇÕES DE DESPEJO
Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, ações de
despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem
por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado
por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha
sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da
rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência
prévia;
III - o término do prazo de locação para temporada, tendo sido
proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação,
de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel
pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,
celebrada com o locatário.

48. 48
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do
pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como
assistentes.
Artigo alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinte
redação:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações
de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em 15 (quinze)
dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado
por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha
sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da
rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência
prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido
proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação,
de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel
pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,
celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público,
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do
art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança
inaugural do contrato;
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido
proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de
notificação comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do
pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como
assistentes.
Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo,
poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de
desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a
desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito

49. 49
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista
no inciso II do art. 62."
As alterações sofridas neste artigo incluíram a concessão de ordem liminar,
com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não
residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de
pagamento.
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de
pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que
tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado
(artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.
Portanto, importa ressaltar que essa alteração não atinge os contratos
dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a
dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.
A alteração na lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar
nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não
residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as
consentir.
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação
de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do
contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois
de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação
(denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.
Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a
correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei
dispõe de modo diverso.
CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém
dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma
coisa.

50. 50
Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão
feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo
correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de
secretaria.
Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações e
intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na
inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo
endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva.
Art. 241. Começa a correr o prazo:
I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de
juntada aos autos do aviso de recebimento;
II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data
de juntada aos autos do mandado cumprido;
Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-se da data,
em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do
acórdão.
§ 1
o
Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada
a decisão ou a sentença.
A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua
função é evitar um dano irreparável.
Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que essa alteração
prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á”
utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se
atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso N do art. 9º, inciso
IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com
prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV
do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar concordância
com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de
seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido
a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por
cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do
prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário,
será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado,
com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;