Den Verkehrswert einer Kapitalanlage mittels
des Ertragswertverfahrens berechnen
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Schritt 1
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Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag d...
Schritt 2
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Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung
Bodenrichtwert
Bei dem B...
Schritt 3
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Jahresreinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der b...
Schritt 4
(𝑳𝑺𝒁−𝟏) 𝑹𝑵𝑫
((𝑳𝑺𝒁+𝟏) 𝑹𝑵𝑫∗ 𝑳𝑺𝒁
= Vervielfältiger
LSZ = Liegenschaftszinssatz
Zinssatz mit dem der Verkehrswert vo...
Schritt 5
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Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der bauli...
Schritt 6
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Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert
Ertragswe...
Schritt 7
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Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert
Der vorläufige Ertragswe...
Unser Tipp
Sie wollen Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen? Dann nutzen Sie den kostenfreien Rundum-
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Was ist meine Kapitalanlage wert? Das Ertragswertverfahren

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Zur Bewertung von Kapitalanlagen wird von Experten oftmals das Ertragswertverfahren angewandt. Damit Sie sich die teure Analysen durch einen Experten sparen können, haben wir einmal alle wichtigen Informationen, Begriffe sowie den Rechenweg hinter dem Ertragswertverfahren für Sie verständlich aufbereitet. Den ganzen Artikel finden Sie unter: www.imcheck24.de/was-ist-meine-kapitalanlage-wert-das-ertragswertverfahren/

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Was ist meine Kapitalanlage wert? Das Ertragswertverfahren

  1. 1. Den Verkehrswert einer Kapitalanlage mittels des Ertragswertverfahrens berechnen Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
  2. 2. Schritt 1 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag des Grundstückes Jahresrohertrag Gesamteinnahmen der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Immobilie, wie beispielsweise die Bruttokaltmiete inklusive umlagefähiger Betriebskosten. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können beispielsweise nicht über die über Mietnebenkosten (in der Warmmiete enthalten) an die Mieter weitergegeben werden, sondern müssen vom Eigentümer bezahlt und somit vom Jahresrohertrag abgezogen, damit der Jahresreinertrag ermittelt werden kann.
  3. 3. Schritt 2 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung Bodenrichtwert Bei dem Bodenwert handelt es sich um den Wert eines Grundstückes ohne die darauf gebaute Immobilie. Liegenschaftszinssatz Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken in der Regel verzinst wird. Er wird regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt und festgelegt.
  4. 4. Schritt 3 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Jahresreinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen Jahresreinertrag des Grundstückes Jahresrohertrag abzüglich aller nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten. Bodenwertverzinsung Selbst ohne Bebauung eines Grundstückes hat dieses einen Wertzuwachs und wird marktüblich verzinst. Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz.
  5. 5. Schritt 4 (𝑳𝑺𝒁−𝟏) 𝑹𝑵𝑫 ((𝑳𝑺𝒁+𝟏) 𝑹𝑵𝑫∗ 𝑳𝑺𝒁 = Vervielfältiger LSZ = Liegenschaftszinssatz Zinssatz mit dem der Verkehrswert von Grundstücken marktüblich verzinst wird. Wird regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt. RND = Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer einer Immobilie gibt Auskunft darüber wie lange diese wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Voraussetzung für die Berechnung Restnutzungsdauer ist stets die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Instandhaltung dieser. Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
  6. 6. Schritt 5 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlage Jahresreinertrag einer Immobilie Jahresreinertrag des Grundstückes abzüglich der Bodenwertverzinsung. Ertragswertverfahren Vervielfältiger Wird mit Hilfe vom aktuellen Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer einer Immobilie berechnet (siehe Schritt 4).
  7. 7. Schritt 6 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert Ertragswert baulicher Anlagen Der Ertragswert der baulichen Anlagen – Wert der Immobilie für den Immobilienkäufer- ergibt sich aus dem Jahresreinertrag einer Immobilie multipliziert mit dem Vervielfältiger (Schritt 4 & 5). Bodenwert Der reine Grundstückswert – unbebaut, ohne Einbeziehung der darauf gebauten Immobilie.
  8. 8. Schritt 7 Foto: Rainer Sturm / pixelio.de Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert Der vorläufige Ertragswert Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem Ertragswert baulicher Anlagen addiert mit den dem Bodenwert. Hierbei handelt es sich um den Wert des Objektes – Grundstück und bauliche Anlagen – vor Abzug sonstiger Ausgaben für die Immobilie. Sonstige Kosten Als sonstige Kosten laufen Belastung des Grundstückes, wie beispielsweise ein geltendes Wohnrecht. Wertmindernde Faktoren, die bisher an keiner anderen Stelle im Ertragswertverfahren berücksichtigt wurden.
  9. 9. Unser Tipp Sie wollen Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen? Dann nutzen Sie den kostenfreien Rundum- Service von ImCheck24 mit dem transparenten Online-Bieterverfahren! So funktioniert das Online-Bieterverfahren: Alle Kaufinteressenten können bequem von Zuhause an einem festgelegten Termin innerhalb von 30 Minuten auf Ihre Immobilie bieten – Sie verfolgen das Bieterverfahren über Ihr persönliches Kundenkonto mit. Anschließend haben Sie die Wahl, ob und an wen Sie verkaufen wollen. Absolut transparent Schnell Keine zähen Verkaufsverhandlungen Keine Verkaufspflicht Jetzt Unverbindlich Informieren Foto: Rainer Sturm / pixelio.de

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