Herzlich willkommen zum 26. Schweizer Immobiliengespräch
Heutiges Thema: Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit- Andere Arten von Konfliktlösung?
Moderation: Beatrice Hofmann ImmoComm GmbH, Zürich
Prof. Dr. Winfried Schwatlo  Focus Real Estate AG, München
Kurzvortrag <ul><ul><li>Aktive Schadensbegrenzung  </li></ul></ul><ul><ul><li>durch den Einsatz  </li></ul></ul><ul><ul><l...
Winfried Schwatlo <ul><ul><li>Professor für Immobilienwirtschaft, insbes.  </li></ul></ul><ul><ul><li>Wirtschaftsethik und...
Aktive Schadensbegrenzung bedeutet: Aktive Schadensbegrenzung
(1)  Schäden durch Kreditausfälle und Streit zwischen Bank und Investor ufern oft sinnlos aus. Eskalation Deeskalation Mei...
<ul><li>Ausgangsbasis für ein kleines Beispiel: </li></ul><ul><li>Beziehung: Bank (B)    Kreditkunde (K) </li></ul><ul><...
Bank Kunde Wo landen die Konfliktpartner üblicherweise? win / win B: win  K: lose lose / lose B: lose K: win
„ Geld tötet Liebe“ Was einem Paar aus Portugal nach ihrem  15-Millionen-€-Lottogewinn passierte Quelle: „DIE WELT“ 21. Ap...
Alle verlieren:  lose / lose
Der Mann aber wollte sich eine Hochzeit nicht diktieren lassen und bestand auf seinen Anteil Das Geld wurde auf richterlic...
Der Grosse gewinnt: win  /  lose Konfliktlösung durch Macht
Sie wollen einzig und allein ihre Funktionärsmacht stärken. Sie wollen, dass ... jede Minderheit ... ein ganzes Land erpre...
<ul><li>Die Konfliktpartner verbrauchen ihre Energie </li></ul><ul><li>ineffizient </li></ul><ul><li>Eskalation </li></ul>...
Quelle: in Anlehnung an die 9 Eskalationsstufen von F. Glasl, 2004 Typische Eskalationsstufen
1.  Sachliche Auseinandersetzung + Verhärtung Kreditraten aus der Portfoliofinanzierung kommen plötzlich unregelmässig   ...
2.  Emotionale Betroffenheit + Debatte / Polemik Bank + Kunde setzen sich an den Tisch    Bank droht mit Überprüfung des ...
3.  Taten / Bruch der Beziehung Der angeschlagene Kunde stellt die Zahlung der Kreditraten dann häufig komplett ein    Se...
4.  Einbezug Dritter Parteien suchen ab sofort Dritte zur Unterstützung:  Kunde nimmt Anwälte und  Bank reagiert mit inter...
5.  Gesichtsverlust + Drohungen  Bank setzt den Zwangsverkauf an und  demontiert den Kunden gänzlich. ZUSÄTZLICH : Verlust...
6.  Vernichtungsschläge   Bank betreibt die Zerstückelung des Portfolios + der Kunde stellt vielleicht mit dem Rücken an d...
Für Mediation besonders geeignete Phasen 1                       Sachliche 2         Auseinander-           setzung Emotio...
Das klassische Durchlaufen der  Eskalationsstufen ist immer unausgewogen, allenfalls vorübergehend  für eine Seite vorteil...
<ul><li>Normalfall: </li></ul><ul><li>Der Bereich Bank-Kreditabwicklung kauft schon immer Leistungen zu </li></ul><ul><li>...
Die üblichen Vorteile hierbei sind: Neutrale Einschätzung des realistischen  market value Nutzung regionaler Marktkenntnis...
Der noch bessere Ansatz:   Die zusätzliche Beauftragung eines  Konfliktspezialisten  mit Kompetenz  in Finance und Real Es...
<ul><li>Zusätzliche Vorteile dieses Ansatzes: </li></ul><ul><li>+  Schaffung einer  Vertrauensbasis  in einer </li></ul><u...
statt Beziehungsabbruch Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“  in den besonders geeigneten Eskalationsstufe...
statt Rechtsanwälte + Darlehensübergabe an die interne Abwicklungsabteilung Aktives Entschärfen durch Neutralisierung der ...
statt  Zwangsverwertung + direkter Weg in den Konkurs <ul><li>zusätzliche letzte Chancen:  </li></ul><ul><li>Hinweis auf d...
Praxisbeispiel Commerzbank Leipzig Zwangsversteigerung  freihändiger Verkauf 100 % = normaler market value Quelle: © A4RES...
Gegenüberstellung der Verwertungswege Freihändiger Verkauf Zwangsversteigerung <ul><li>zügig, sofortiger Erlös </li></ul><...
Ergebnis:  win/win  durch:  Der Einsatz eines professionellen Konfliktmanagers mit Kompetenz in Finance und  Real Estate f...
Dazu ein einfaches kleines Praxisbeispiel   Zwangsverwertung eines privaten Hauses Quelle: a4res, Bautzen 2009   2 Eigentü...
Praxisbeispiel Weg 1: die klassische Zwangsverwertung   Bearbeitung bis Zwangsversteigerungs-Termin:  mind. 6-9 Monate, of...
Weg 2: Der Einsatz eines Konfliktmanagers   Hiermit startet der ehrliche Versuch  einer aktiven Schadensbegrenzung  mit me...
Praxisbeispiel
Praxisbeispiel                                                                        
2. Schritt: Lösungssuche   Der mediative Dienstleister  moderiert telefonisch zwischen Bank, Mann und Anwalt der Frau :  E...
Der Konfliktmanager  informiert die Bank  und  legt den Sachverhalt  in betont neutraler Sprache  dar. Er überzeugt  letzt...
Nun erfolgt  eine telefonische  Moderation  zwischen der Gläubigerin und dem Anwalt der Frau. Ergebnis: Die Bank verzichte...
Jetzt folgt  die nächste telefonische Moderation  zwischen der Gläubigerin und dem männlichen Schuldner.   Ergebnis: Auch ...
Parallel finden  persönliche Gespräche des Konfliktmanagers  mit dem Ex-Mann statt.   Der ist nämlich noch weiter hoch ger...
3. Schritt:  Die Lösung ist schon nach nach 14 Tagen Bearbeitung absehbar!    Enormer Zeitgewinn als zusätzlicher  Kostenv...
Die  Lösung:   Vorbereitung Kaufvertrag und zeitnahe Beurkundung .  Die Beurkundung erfolgt getrennt.  Eine Partei genehmi...
Resultat: (1)  Zeitgewinn Bearbeitung nur 3 Wochen statt 9 Monate    voller Streit (2) Frieden Der Streit ist beigelegt st...
Praxisbeispiel (3)  Der Bankerlös ist höher   Weg 1: Zwangsverwertung    350.000 CHF   Weg 2: Einsatz eines “Kreditmediato...
Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Streit  Mieter    Vermieter
Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Konflikt Investor mit  Bauausführenden
Perspektivenwechsel  lohnt sich!  [email_address] 8 .ch Prof. Dr. Winfried Schwatlo  FRICS Danke !
Jürg Gasche Bühler  Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
Jürg Gasche Bühler  Mediator, Rechtsanwalt   www.construmediat.ch <ul><li>Einstieg ins Berufsleben  a ls juristischer Sekr...
<ul><li>ein praktischer Fall </li></ul><ul><li>Reglement Vermittlung und Schiedsgericht </li></ul><ul><li>Bau und Immobili...
Alex Keller Baudepartement, St.Gallen
Stadion St.Gallen-West ̶ gestalten statt verwalten Alex Keller
Fussball-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
Shopping-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
Wichtigste Verfahren <ul><li>Teilzonenplan mit Referendum </li></ul><ul><li>Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften </...
Wahl des Verfahrensleiters <ul><li>Anforderungen der Regierung an den Leiter der Rekursverfahren: </li></ul><ul><li>Erfahr...
Mängel des Projekts <ul><li>Fehlende Umweltverträglichkeit </li></ul><ul><li>Fehlende Quartierverträglichkeit </li></ul><u...
Lösungsidee <ul><li>Beschränkung des motorisierten Individualverkehrs über Parkplatzbewirtschaftung </li></ul><ul><li>Förd...
Befürworter <ul><li>Stadion St.Gallen AG </li></ul><ul><li>HRS Hauser Rutishauser Suter AG </li></ul><ul><li>Jelmoli EKZ S...
Gegner <ul><li>Verkehrsclub der Schweiz </li></ul><ul><li>Eigentümer von angrenzenden Grundstücken </li></ul><ul><li>Bewoh...
Beteiligte Gemeinwesen <ul><li>Stadt St.Gallen </li></ul><ul><li>Kanton St.Gallen </li></ul><ul><li>Schweizerische Eidgeno...
Verhandlungsablauf <ul><li>Oktober bis Dezember 2003: Schriftenwechsel im Rekursverfahren </li></ul><ul><li>November 2003:...
Erfolgsfaktoren <ul><li>Aufbau einer Vertrauensbasis </li></ul><ul><li>Entwicklung einer Fehlertoleranz </li></ul><ul><li>...
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Thema: „Finanzierungsstrategien im   aktuellen Wirtschaftsumfeld“ Datum: 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Züri...
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26. Schweizer Immobiliengespräch

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Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. - Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.


Moderation:
Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig

Referenten:
Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München
Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen

Veröffentlicht in: Immobilien, Business, Wirtschaft & Finanzen
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    1. 1. Herzlich willkommen zum 26. Schweizer Immobiliengespräch
    2. 2. Heutiges Thema: Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit- Andere Arten von Konfliktlösung?
    3. 3. Moderation: Beatrice Hofmann ImmoComm GmbH, Zürich
    4. 4. Prof. Dr. Winfried Schwatlo Focus Real Estate AG, München
    5. 5. Kurzvortrag <ul><ul><li>Aktive Schadensbegrenzung </li></ul></ul><ul><ul><li>durch den Einsatz </li></ul></ul><ul><ul><li>von Mediationstechniken </li></ul></ul><ul><ul><li>bei drohenden Kreditausfällen </li></ul></ul><ul><ul><li>von </li></ul></ul><ul><ul><li>Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS </li></ul></ul>
    6. 6. Winfried Schwatlo <ul><ul><li>Professor für Immobilienwirtschaft, insbes. </li></ul></ul><ul><ul><li>Wirtschaftsethik und Mediation </li></ul></ul><ul><ul><li>an der HfWU Nuertingen – University </li></ul></ul><ul><ul><li>Aufsichtsratsvorsitzender der </li></ul></ul><ul><ul><li>F O CUS Real Estate AG in München </li></ul></ul><ul><ul><li>Stv. Vorstandsvorsitzender der RICS </li></ul></ul><ul><ul><li>Royal Institution of Chartered Surveyors (in GER) </li></ul></ul><ul><ul><li>Wirtschaftsmediator IHK /Business Mediator RICS </li></ul></ul><ul><ul><li>Privates: </li></ul></ul><ul><ul><li>Joggen, Golfen und Yoga </li></ul></ul><ul><ul><li>Lebt mit seiner Frau in Küsnacht/ZH und München </li></ul></ul>
    7. 7. Aktive Schadensbegrenzung bedeutet: Aktive Schadensbegrenzung
    8. 8. (1) Schäden durch Kreditausfälle und Streit zwischen Bank und Investor ufern oft sinnlos aus. Eskalation Deeskalation Mein Ansatz in 3 kurzen Sätzen: (2) Durch den Einsatz von Mediationstechniken kann ein erfahrener Dienstleister diese negative Schraube umdrehen. (3) Alle vom Schaden Betroffenen stehen danach besser da als ohne diese Hilfe.
    9. 9. <ul><li>Ausgangsbasis für ein kleines Beispiel: </li></ul><ul><li>Beziehung: Bank (B)  Kreditkunde (K) </li></ul><ul><li>K kann das Bankdarlehen für einen Immobilienkredit nicht </li></ul><ul><li>bedienen </li></ul><ul><li>K‘s Verbindlichkeiten wachsen, damit auch das Risiko für B </li></ul><ul><li>Die fristlose Kreditkündigung oder sogar Einleitung </li></ul><ul><li>einer Zwangsverwertung führt in der Regel zu </li></ul><ul><li>suboptimalen Verkaufswerten </li></ul><ul><li>Wer ist der Gewinner – wer der Verlierer ? ? ? </li></ul>Das klassische Szenario bei einem drohenden Real Estate Kreditausfall
    10. 10. Bank Kunde Wo landen die Konfliktpartner üblicherweise? win / win B: win K: lose lose / lose B: lose K: win
    11. 11. „ Geld tötet Liebe“ Was einem Paar aus Portugal nach ihrem 15-Millionen-€-Lottogewinn passierte Quelle: „DIE WELT“ 21. April 2009 Alle verlieren: lose / lose
    12. 12. Alle verlieren: lose / lose
    13. 13. Der Mann aber wollte sich eine Hochzeit nicht diktieren lassen und bestand auf seinen Anteil Das Geld wurde auf richterlichen Beschluss eingefroren. Und das Paar zerstritt sich restlos. ...“Jetzt werde ich den Weg auch zu Ende gehen“ Dabei ist es egal, ob er gewinne oder verliere. „Ich bin gekränkt ...!“ Alle verlieren: lose / lose
    14. 14. Der Grosse gewinnt: win / lose Konfliktlösung durch Macht
    15. 15. Sie wollen einzig und allein ihre Funktionärsmacht stärken. Sie wollen, dass ... jede Minderheit ... ein ganzes Land erpressen kann. Ihnen geht es doch nur um die Macht... Der Kleine gewinnt: lose / win Unsinnige Demontage wird zum Eigentor
    16. 16. <ul><li>Die Konfliktpartner verbrauchen ihre Energie </li></ul><ul><li>ineffizient </li></ul><ul><li>Eskalation </li></ul><ul><li>„ sich hochschaukeln“ </li></ul><ul><li>Schadens v e r g r ö s s e r u n g </li></ul>Welcher Mechanismus ist allen Beispielen gemein?
    17. 17. Quelle: in Anlehnung an die 9 Eskalationsstufen von F. Glasl, 2004 Typische Eskalationsstufen
    18. 18. 1. Sachliche Auseinandersetzung + Verhärtung Kreditraten aus der Portfoliofinanzierung kommen plötzlich unregelmässig  Bank mahnt Beteiligte: Bank + Kunde Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    19. 19. 2. Emotionale Betroffenheit + Debatte / Polemik Bank + Kunde setzen sich an den Tisch  Bank droht mit Überprüfung des Kreditrahmens  Spannung und beidseitige Verkrampfung  Diskrepanzen zwischen offiziellem „ Oberton“ und dem, was im „Unterton“ gehört wird Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    20. 20. 3. Taten / Bruch der Beziehung Der angeschlagene Kunde stellt die Zahlung der Kreditraten dann häufig komplett ein  Seine Stress-Strategie: vollendete Tatsachen  Konfliktbeschleunigung nimmt zu:  Bank übergibt an die Sanierungs abteilung Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    21. 21. 4. Einbezug Dritter Parteien suchen ab sofort Dritte zur Unterstützung: Kunde nimmt Anwälte und Bank reagiert mit interner Weitergabe von der Sanierungs- zur Abwicklungs abteilung. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    22. 22. 5. Gesichtsverlust + Drohungen Bank setzt den Zwangsverkauf an und demontiert den Kunden gänzlich. ZUSÄTZLICH : Verlust menschlicher Qualitäten . Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    23. 23. 6. Vernichtungsschläge Bank betreibt die Zerstückelung des Portfolios + der Kunde stellt vielleicht mit dem Rücken an der Wand den Insolvenzantrag. Verwertung fast „um jeden Preis“: die Stunde der Schnäppchenjäger ist gekommen. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
    24. 24. Für Mediation besonders geeignete Phasen 1                       Sachliche 2         Auseinander-           setzung Emotionale 3         Betroffenheit         Verhärtung   Taten 4       Debatten           Polemik Bruch der   Einbezug 5       Beziehung  Dritter             Gesichts- 6         verlust             Vernichtungs-         Drohungen schläge               Mediation                    
    25. 25. Das klassische Durchlaufen der Eskalationsstufen ist immer unausgewogen, allenfalls vorübergehend für eine Seite vorteilhaft und führt meistens zu Verlusten für alle und damit in die Sackgasse. Was kann der Einsatz mediativer Techniken HIER verbessern ??? Gesucht wird: win / win
    26. 26. <ul><li>Normalfall: </li></ul><ul><li>Der Bereich Bank-Kreditabwicklung kauft schon immer Leistungen zu </li></ul><ul><li>z.B. </li></ul><ul><li>Makler für den Verkauf der Liegenschaft </li></ul><ul><li>Bewerter für die Ermittlung des market value </li></ul><ul><li>Assetmanager für die Verwaltung und </li></ul><ul><li>Vermietung </li></ul>Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT:
    27. 27. Die üblichen Vorteile hierbei sind: Neutrale Einschätzung des realistischen market value Nutzung regionaler Marktkenntnisse Absicherung durch Spezialisten Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT + + +
    28. 28. Der noch bessere Ansatz: Die zusätzliche Beauftragung eines Konfliktspezialisten mit Kompetenz in Finance und Real Estate Management Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT
    29. 29. <ul><li>Zusätzliche Vorteile dieses Ansatzes: </li></ul><ul><li>+ Schaffung einer Vertrauensbasis in einer </li></ul><ul><li>sehr ungleichen Situation Bank /Kreditkunde </li></ul><ul><li>+ Entschärfte Verwertung durch </li></ul><ul><li>stressreduzierten Verkaufsvorgang </li></ul><ul><li>+ Aussenwirkung: </li></ul><ul><ul><li>besserer Marktpreis  weniger Schaden  Vermeidung von Imageschäden </li></ul></ul><ul><ul><li>auf beiden Seiten !!! </li></ul></ul>Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT
    30. 30. statt Beziehungsabbruch Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen jetzt: Weiterführung des Dialogs Bank / Kreditkunde Empirisch belegt: Häufig kann der Kunde jetzt doch noch von einem Freihandverkauf überzeugt werden.  besserer Erlös
    31. 31. statt Rechtsanwälte + Darlehensübergabe an die interne Abwicklungsabteilung Aktives Entschärfen durch Neutralisierung der Streitsprache Ermöglichung eines Freihandverkaufs ohne zusätzlichen Gesichtsverlust für den Kunden statt kurzsichtiger Alleingänge Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen
    32. 32. statt Zwangsverwertung + direkter Weg in den Konkurs <ul><li>zusätzliche letzte Chancen: </li></ul><ul><li>Hinweis auf die Auswirkungen des konfrontativen Verhandelns (Erpressung / sinnarme Scheinzugeständnisse) </li></ul><ul><li>Verdeutlichung des anstehenden Imageschadens für K und für B! </li></ul><ul><li>Bewusstmachung: die dauerhafte Beziehungszerstörung kann sich </li></ul><ul><li>auch auf Kunden aus dem Umfeld auswirken </li></ul><ul><li>Zwangspreise = schlechteste Preise </li></ul>Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen
    33. 33. Praxisbeispiel Commerzbank Leipzig Zwangsversteigerung freihändiger Verkauf 100 % = normaler market value Quelle: © A4RES 2008 und Commerzbank Leipzig 2007 2007 Aus Zwangs-versteigerung erzielte Quote  Aus freihändigem Verkauf erzielte Quote  Erfurt 48,3 % 57,5 % Leipzig 60,0 % 68,3 %
    34. 34. Gegenüberstellung der Verwertungswege Freihändiger Verkauf Zwangsversteigerung <ul><li>zügig, sofortiger Erlös </li></ul><ul><li>immer lange, meist > 1 Jahr </li></ul><ul><li>abgestimmte Mindestpreise </li></ul><ul><li>Nicht kalkulierbarer </li></ul><ul><li>Versteigerungserlös </li></ul><ul><li>Überwindung der </li></ul><ul><li>seelischen „Mauer“ durch </li></ul><ul><li>konstruktiven Kontakt zum </li></ul><ul><li>Gläubiger </li></ul><ul><li>Breites Käuferspektrum durch </li></ul><ul><li>Veröffentlichung </li></ul><ul><li>Persönliche Demontage </li></ul><ul><li>Keine öffentliche </li></ul><ul><li>Brandmarkung durch </li></ul><ul><li>Veröffentlichung </li></ul><ul><li>Persönliche Vollstreckung </li></ul><ul><li>Insolvenz bei Firmen </li></ul><ul><li>Immer: </li></ul><ul><li>öffentliche Bekanntmachung </li></ul>
    35. 35. Ergebnis: win/win durch: Der Einsatz eines professionellen Konfliktmanagers mit Kompetenz in Finance und Real Estate führt zielstrebig zu B K B: win K: lose win / win lose / lose B: lose K: win
    36. 36. Dazu ein einfaches kleines Praxisbeispiel   Zwangsverwertung eines privaten Hauses Quelle: a4res, Bautzen 2009   2 Eigentümer (ehemals Paar, jetzt getrennt lebend) sind mit einem gekündigten Hauskredit unter Druck. Die Zwangsversteigerung ist eingeleitet.                                                                        
    37. 37. Praxisbeispiel Weg 1: die klassische Zwangsverwertung   Bearbeitung bis Zwangsversteigerungs-Termin: mind. 6-9 Monate, oft > 1 Jahr!   Kaufpreiserwartung der Bank: 400 T CHF “ Harte Bewertung” durch einen externen Sachverständigen: 350 T CHF                                                                        
    38. 38. Weg 2: Der Einsatz eines Konfliktmanagers   Hiermit startet der ehrliche Versuch einer aktiven Schadensbegrenzung mit mediativen Techniken !!! Praxisbeispiel                                                                        
    39. 39. Praxisbeispiel
    40. 40. Praxisbeispiel                                                                        
    41. 41. 2. Schritt: Lösungssuche   Der mediative Dienstleister moderiert telefonisch zwischen Bank, Mann und Anwalt der Frau : Er informiert die Bank und den Schuldner über das Kaufangebot des neuen Lebensgefährten und zusätzliche Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Der RA der Ex-Frau lehnt seinerseits strikt etwaige Vergleichszahlungen seiner Mandantin an die Bank als Gläubigerin kategorisch ab. Praxisbeispiel                                                                        
    42. 42. Der Konfliktmanager informiert die Bank und legt den Sachverhalt in betont neutraler Sprache dar. Er überzeugt letztlich die Gläubigerin, dem Verkauf an den neuen Lebenspartnerzuzustimmen. Zusätzlich befreit die Bank die Frau von weiteren Zahlungen, da sie arbeitslos ist. Dafür erwartet die Bank aber vom Ex-Mann eine Restzuzahlung in Höhe von 50 T CHF. Der Umgangston der Bank verliert an Aggressivität. Praxisbeispiel                                                                        
    43. 43. Nun erfolgt eine telefonische  Moderation zwischen der Gläubigerin und dem Anwalt der Frau. Ergebnis: Die Bank verzichtet also wie vorverhandelt auf weitere Forderungen gegen die Frau und stimmt dem Verkauf zu. Dafür verzichtet der Anwalt im Auftrag der Ex-Frau auf Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Auch ihr Druck sinkt deutlich. Praxisbeispiel                                                                        
    44. 44. Jetzt folgt die nächste telefonische Moderation zwischen der Gläubigerin und dem männlichen Schuldner.   Ergebnis: Auch der Mann stimmt dem Verkauf zu. Die Vergleichszahlung an die Gläubigerin wird auf 20 T CHF reduziert. Praxisbeispiel                                                                        
    45. 45. Parallel finden persönliche Gespräche des Konfliktmanagers mit dem Ex-Mann statt.   Der ist nämlich noch weiter hoch gereizt, der Ehebruch sitzt als Stachel in ihm. Dank mediativer Techniken werden ihm die Vor- und Nachteile des Lösungsansatzes sachlich vermittelt . Er erkennt den Vorteil der endgültigen Problemlösung und wertet die reduzierte Forderung der Bank als Entgegenkommen . Auch er wird wesentlich entkrampfter. Praxisbeispiel                                                                        
    46. 46. 3. Schritt: Die Lösung ist schon nach nach 14 Tagen Bearbeitung absehbar!    Enormer Zeitgewinn als zusätzlicher Kostenvorteil Abschliessende Lösung Jeder hat etwas erreicht Praxisbeispiel + + +                                                                        
    47. 47. Die  Lösung:   Vorbereitung Kaufvertrag und zeitnahe Beurkundung . Die Beurkundung erfolgt getrennt. Eine Partei genehmigt nach.   Neue Forderungen des Anwaltes  der Frau zum Beurkundungstermin werden selbst von seiner Mandantin abgewiesen.      Der Verkaufspreis beträgt 410 T CHF. Praxisbeispiel                                                                        
    48. 48. Resultat: (1) Zeitgewinn Bearbeitung nur 3 Wochen statt 9 Monate voller Streit (2) Frieden Der Streit ist beigelegt statt never-ending „Rosenkrieg“ Praxisbeispiel                                                                        
    49. 49. Praxisbeispiel (3) Der Bankerlös ist höher Weg 1: Zwangsverwertung 350.000 CHF Weg 2: Einsatz eines “Kreditmediators” 410.000 CHF (4) Imagegewinn Die Bank wirkt konstruktiv und nicht mehr als Hardliner.                                                                        
    50. 50. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Streit Mieter  Vermieter
    51. 51. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Konflikt Investor mit Bauausführenden
    52. 52. Perspektivenwechsel lohnt sich! [email_address] 8 .ch Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS Danke !
    53. 53. Jürg Gasche Bühler Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
    54. 54. Jürg Gasche Bühler Mediator, Rechtsanwalt www.construmediat.ch <ul><li>Einstieg ins Berufsleben a ls juristischer Sekretär </li></ul><ul><li>des Schweizerischen Baukaderverbandes </li></ul><ul><li>Später 8 Jahre im Rechtsdienst der SBB </li></ul><ul><li>Kreisdirektion 3 </li></ul><ul><li>8 Jahre Leiter Rechtsdienst des Schweizerischen </li></ul><ul><li>Ingenieur und Architektenvereins bis 2006 </li></ul><ul><li>Seit 2007 freischaffender Anwalt und Mediator </li></ul>
    55. 55. <ul><li>ein praktischer Fall </li></ul><ul><li>Reglement Vermittlung und Schiedsgericht </li></ul><ul><li>Bau und Immobilien </li></ul><ul><li>Ausblick: Mediation nach Einführung der </li></ul><ul><li>Schweizerischen Zivilprozessordnung ab </li></ul><ul><li>dem 1. Januar 2011 </li></ul>Themen
    56. 56. Alex Keller Baudepartement, St.Gallen
    57. 57. Stadion St.Gallen-West ̶ gestalten statt verwalten Alex Keller
    58. 58. Fussball-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    59. 59. Shopping-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    60. 60. Wichtigste Verfahren <ul><li>Teilzonenplan mit Referendum </li></ul><ul><li>Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften </li></ul><ul><li>Umweltverträglichkeitsprüfung </li></ul><ul><li>Strassenplanverfahren </li></ul><ul><li>Nationalstrassenprojekt </li></ul><ul><li>Verkehrliche Schutzmassnahmen </li></ul><ul><li>Sicherstellung des Angebots des öffentlichen Verkehrs </li></ul><ul><li>Baubewilligungsverfahren </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    61. 61. Wahl des Verfahrensleiters <ul><li>Anforderungen der Regierung an den Leiter der Rekursverfahren: </li></ul><ul><li>Erfahrung in Vergleichsverhandlungen </li></ul><ul><li>Selbst- und Sozialkompetenz </li></ul><ul><li>Frustrationstoleranz </li></ul><ul><li>Fundiertes Fachwissen </li></ul><ul><li>Persönliches Engagement </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    62. 62. Mängel des Projekts <ul><li>Fehlende Umweltverträglichkeit </li></ul><ul><li>Fehlende Quartierverträglichkeit </li></ul><ul><li>Fehler in der Koordination </li></ul><ul><li>Bei Verwirklichung des eingereichten Projekts wäre der Verkehr im Westen der Stadt St.Gallen, einschliesslich Autobahn, zusammengebrochen. </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    63. 63. Lösungsidee <ul><li>Beschränkung des motorisierten Individualverkehrs über Parkplatzbewirtschaftung </li></ul><ul><li>Förderung und Sicherstellung des öffentlichen Verkehrs </li></ul><ul><li>Festlegung des Modalsplits </li></ul><ul><li>Verkehrliche Schutzmassnahmen für St.Gallen-West </li></ul><ul><li>Controlling mit vordefinierten Eskalationsstufen </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    64. 64. Befürworter <ul><li>Stadion St.Gallen AG </li></ul><ul><li>HRS Hauser Rutishauser Suter AG </li></ul><ul><li>Jelmoli EKZ St.Gallen AG </li></ul><ul><li>IKEA Immobilière SA </li></ul><ul><li>Betriebs AG AFG Arena </li></ul><ul><li>FC St.Gallen AG </li></ul><ul><li>Fussballfans aus der Region </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    65. 65. Gegner <ul><li>Verkehrsclub der Schweiz </li></ul><ul><li>Eigentümer von angrenzenden Grundstücken </li></ul><ul><li>Bewohner der angrenzenden Quartiere </li></ul><ul><li>Quartiervereine </li></ul><ul><li>Stille kritische Stimmen </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    66. 66. Beteiligte Gemeinwesen <ul><li>Stadt St.Gallen </li></ul><ul><li>Kanton St.Gallen </li></ul><ul><li>Schweizerische Eidgenossenschaft </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    67. 67. Verhandlungsablauf <ul><li>Oktober bis Dezember 2003: Schriftenwechsel im Rekursverfahren </li></ul><ul><li>November 2003: Verwaltungsinterne Bereinigung </li></ul><ul><li>Dezember 2003: Bilaterale Vorgespräche mit den Beteiligten </li></ul><ul><li>Januar 2004: Festlegung der Verhandlungsprinzipien im Plenum </li></ul><ul><li>Januar bis März 2004: Iterative Vergleichsverhandlungen im Plenum </li></ul><ul><li>April 2004: Schlussbereinigung und Unterzeichnung der Vergleiche und Abschreibung der Rekurse </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    68. 68. Erfolgsfaktoren <ul><li>Aufbau einer Vertrauensbasis </li></ul><ul><li>Entwicklung einer Fehlertoleranz </li></ul><ul><li>Arbeit in der Sache </li></ul><ul><li>Gehör für die Anliegen der Beteiligten </li></ul><ul><li>Belastbarkeit in kritischen Situationen </li></ul><ul><li>Erarbeitung konstruktiver Lösungsvorschläge </li></ul>18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
    69. 69. Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/ Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
    70. 70. Thema: „Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld“ Datum: 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich Das nächste Immobiliengespräche

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