26. Schweizer Immobiliengespraech

1.477 Aufrufe

Veröffentlicht am

Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. - Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.


Moderation:
Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig

Referenten:
Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München
Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen

Veröffentlicht in: Immobilien
0 Kommentare
1 Gefällt mir
Statistik
Notizen
  • Als Erste(r) kommentieren

Keine Downloads
Aufrufe
Aufrufe insgesamt
1.477
Auf SlideShare
0
Aus Einbettungen
0
Anzahl an Einbettungen
52
Aktionen
Geteilt
0
Downloads
0
Kommentare
0
Gefällt mir
1
Einbettungen 0
Keine Einbettungen

Keine Notizen für die Folie

26. Schweizer Immobiliengespraech

  1. 1. Herzlich
willkommen
 zum
26.
Schweizer
 Immobiliengespräch

  2. 2. Heu:ges
Thema:
 Media:on
und
Schiedsgerichtsbarkeit‐
 Andere
Arten
von
Konfliktlösung?

  3. 3. Modera:on:
 Beatrice
Hofmann
 ImmoComm
GmbH,
Zürich

  4. 4. Prof.
Dr.
Winfried
Schwatlo

 Focus
Real
Estate
AG,
München

  5. 5. Kurzvortrag Aktive Schadensbegrenzung durch den Einsatz von Mediationstechniken bei drohenden Kreditausfällen von Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 5 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  6. 6. Winfried Schwatlo •  Professor für Immobilienwirtschaft, insbes. Wirtschaftsethik und Mediation an der HfWU Nuertingen – University •  Aufsichtsratsvorsitzender der FOCUS Real Estate AG in München •  Stv. Vorstandsvorsitzender der RICS Royal Institution of Chartered Surveyors (in GER) •  Wirtschaftsmediator IHK /Business Mediator RICS •  Privates: Joggen, Golfen und Yoga Lebt mit seiner Frau in Küsnacht/ZH und München 6 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  7. 7. Aktive Schadensbegrenzung Aktive Schadensbegrenzung bedeutet: Eskalation Deeskalation 7 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  8. 8. Mein Ansatz in 3 kurzen Sätzen: (1) Schäden durch Kreditausfälle Eskalation und Streit zwischen Bank und Investor ufern oft sinnlos aus. (2) Durch den Einsatz von Mediationstechniken kann ein erfahrener Dienstleister diese negative Schraube umdrehen. (3) Alle vom Schaden Betroffenen stehen danach besser da als ohne diese Hilfe. Deeskalation 8 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  9. 9. Das klassische Szenario bei einem drohenden Real Estate Kreditausfall Ausgangsbasis für ein kleines Beispiel: •  Beziehung: Bank (B)  Kreditkunde (K) •  K kann das Bankdarlehen für einen Immobilienkredit nicht bedienen •  K‘s Verbindlichkeiten wachsen, damit auch das Risiko für B •  Die fristlose Kreditkündigung oder sogar Einleitung einer Zwangsverwertung führt in der Regel zu suboptimalen Verkaufswerten Wer ist der Gewinner – wer der Verlierer ? ?? 9 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  10. 10. Wo landen die Konfliktpartner üblicherweise? Bank B: win K: lose win / win B: lose lose / lose K: win Kunde 10 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  11. 11. Alle verlieren: lose / lose „Geld tötet Liebe“ Was einem Paar aus Portugal nach ihrem 15-Millionen-€-Lottogewinn passierte Quelle: „DIE WELT“ 21. April 2009 11 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  12. 12. Alle verlieren: lose / lose 12 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  13. 13. Alle verlieren: lose / lose ...“Jetzt
werde
ich
den
 Der
Mann
aber
wollte
 Weg
auch
zu
Ende
 sich
eine
Hochzeit
nicht
 gehen“
Dabei
ist
es
egal,
 dik5eren
lassen
und
 ob
er
gewinne
oder
 bestand
auf
seinen
 verliere.
„Ich
bin
 Anteil
 gekränkt
...!“
 Das
Geld
wurde
auf
 richterlichen
Beschluss
 eingefroren.
Und
das
 Paar
zerstri?
sich
 restlos.

 13 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  14. 14. Der Grosse gewinnt: win / lose Konfliktlösung durch Macht 14 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  15. 15. Der Kleine gewinnt: lose / win Unsinnige Demontage wird zum Eigentor Sie wollen einzig und allein ihre Funktionärsmacht stärken. Sie wollen, dass ... jede Minderheit ... ein ganzes Land erpressen kann. Ihnen geht es doch nur um die Macht... 15 ©  box8 AG 15 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  16. 16. Welcher Mechanismus ist allen Beispielen gemein?  Die Konfliktpartner verbrauchen ihre Energie ineffizient Eskalation „ sich hochschaukeln“  Schadensvergr össerung 16 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  17. 17. Typische Eskalationsstufen Quelle: in Anlehnung an die 9 Eskalationsstufen von F. Glasl, 2004 17 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  18. 18. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1. Sachliche Auseinandersetzung + Verhärtung Kreditraten aus der Portfoliofinanzierung kommen plötzlich unregelmässig  Bank mahnt 1 2 Beteiligte: Bank + Kunde 3 4 5 18 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  19. 19. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 2. Emotionale Betroffenheit + Debatte / Polemik Bank + Kunde setzen sich an den Tisch  Bank droht mit Überprüfung des Kreditrahmens  Spannung und beidseitige Verkrampfung  Diskrepanzen zwischen offiziellem 1 „Oberton“ und dem, was im „Unterton“ 2 gehört wird 3 4 5 19 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  20. 20. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 3. Taten / Bruch der Beziehung Der angeschlagene Kunde stellt die Zahlung der Kreditraten dann häufig komplett ein  Seine Stress-Strategie: vollendete Tatsachen  Konfliktbeschleunigung nimmt zu:  1 Bank übergibt an die 2 Sanierungsabteilung 3 4 5 20 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  21. 21. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 4. Einbezug Dritter Parteien suchen ab sofort Dritte zur Unterstützung: Kunde nimmt Anwälte und Bank reagiert mit interner 1 Weitergabe von der 2 Sanierungs- zur 3 Abwicklungsabteilung. 4 5 21 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  22. 22. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 5. Gesichtsverlust + Drohungen Bank setzt den Zwangsverkauf an und demontiert den Kunden gänzlich. ZUSÄTZLICH : Verlust menschlicher Qualitäten. 1 2 3 4 5 22 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  23. 23. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 6. Vernichtungsschläge Bank betreibt die Zerstückelung des Portfolios + der Kunde stellt vielleicht mit dem Rücken an der Wand den Insolvenzantrag. Verwertung fast „um jeden Preis“: 1 die Stunde der Schnäppchenjäger 2 ist gekommen. 3 4 5 23 ©  box8 AG 6 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  24. 24. Für Mediation besonders geeignete Phasen 1 Sachliche 2 Auseinander- setzung Emotionale 3 Betroffenheit Verhärtung Taten 4 Debatten Polemik Bruch der Einbezug 5 Beziehung Dritter Gesichts- 6 verlust Vernichtungs- Drohungen schläge Mediation 24 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  25. 25. Gesucht wird: win / win Das klassische Durchlaufen der Eskalationsstufen ist immer unausgewogen, allenfalls vorübergehend für eine Seite vorteilhaft und führt meistens zu Verlusten für alle und damit in die Sackgasse. Was kann der Einsatz mediativer Techniken HIER verbessern ??? 25 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  26. 26. Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT: Normalfall: Der Bereich Bank-Kreditabwicklung kauft schon immer Leistungen zu z.B. •  Makler für den Verkauf der Liegenschaft •  Bewerter für die Ermittlung des market value •  Assetmanager für die Verwaltung und Vermietung 26 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  27. 27. Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT Die üblichen Vorteile hierbei sind: + Neutrale Einschätzung des realistischen market value + Nutzung regionaler Marktkenntnisse + Absicherung durch Spezialisten 27 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  28. 28. Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT Der noch bessere Ansatz: Die zusätzliche Beauftragung eines Konfliktspezialisten mit Kompetenz in Finance und Real Estate Management 28 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  29. 29. Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT Zusätzliche Vorteile dieses Ansatzes: + Schaffung einer Vertrauensbasis in einer sehr ungleichen Situation Bank /Kreditkunde + Entschärfte Verwertung durch stressreduzierten Verkaufsvorgang + Aussenwirkung:  besserer Marktpreis  weniger Schaden  Vermeidung von Imageschäden auf beiden Seiten !!! 29 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  30. 30. Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen statt Beziehungsabbruch jetzt: Weiterführung des Dialogs Bank / Kreditkunde Empirisch belegt: Häufig kann der Kunde jetzt doch noch von einem Freihandverkauf überzeugt werden.  besserer Erlös 30 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  31. 31. Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen statt Rechtsanwälte + Darlehensübergabe an die interne Abwicklungsabteilung Aktives Entschärfen durch Neutralisierung der Streitsprache Ermöglichung eines Freihandverkaufs ohne zusätzlichen Gesichtsverlust für den Kunden statt kurzsichtiger Alleingänge ©  box8 AG 31 Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  32. 32. Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen statt Zwangsverwertung + direkter Weg in den Konkurs zusätzliche letzte Chancen: •  Hinweis auf die Auswirkungen des konfrontativen Verhandelns (Erpressung / sinnarme Scheinzugeständnisse) •  Verdeutlichung des anstehenden Imageschadens für K und für B! •  Bewusstmachung: die dauerhafte Beziehungszerstörung kann sich auch auf Kunden aus dem Umfeld auswirken •  Zwangspreise = schlechteste Preise 32 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  33. 33. Praxisbeispiel Commerzbank Leipzig Zwangsversteigerung freihändiger Verkauf Aus Aus Zwangs- freihändigem 2007 versteigerung Verkauf erzielte Quote erzielte Quote ∅ ∅ Erfurt 48,3 % 57,5 % Leipzig 60,0 % 68,3 % 100 % = normaler market value Quelle: © A4RES 2008 und Commerzbank Leipzig 2007

 33 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  34. 34. Gegenüberstellung der Verwertungswege Freihändiger Verkauf Zwangsversteigerung •  zügig, sofortiger Erlös •  immer lange, meist > 1 Jahr •  abgestimmte •  Nicht kalkulierbarer Mindestpreise Versteigerungserlös •  Überwindung der •  Breites Käuferspektrum durch seelischen „Mauer“ durch Veröffentlichung konstruktiven Kontakt zum Gläubiger •  Persönliche Demontage •  Keine öffentliche •  Persönliche Vollstreckung Brandmarkung durch •  Insolvenz bei Firmen Veröffentlichung •  Immer: öffentliche Bekanntmachung 34 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  35. 35. Ergebnis: win/win durch: Der Einsatz eines professionellen Konfliktmanagers mit Kompetenz in Finance und Real Estate führt zielstrebig zu B B: win K: lose win / win B: lose lose / lose K: win K 35 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  36. 36. Dazu ein einfaches kleines Praxisbeispiel Zwangsverwertung eines privaten Hauses Quelle: a4res, Bautzen 2009 2 Eigentümer (ehemals Paar, jetzt getrennt lebend) sind mit einem gekündigten Hauskredit unter Druck. Die Zwangsversteigerung ist eingeleitet. 36 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  37. 37. Praxisbeispiel Weg 1: die klassische Zwangsverwertung Bearbeitung bis Zwangsversteigerungs-Termin: mind. 6-9 Monate, oft > 1 Jahr! Kaufpreiserwartung der Bank: 400 T CHF “Harte Bewertung” durch einen externen Sachverständigen: 350 T CHF 37 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  38. 38. Praxisbeispiel Weg 2: Der Einsatz eines Konfliktmanagers Hiermit startet der ehrliche Versuch einer aktiven Schadensbegrenzung mit mediativen Techniken !!! 38 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  39. 39. Praxisbeispiel 1.Schritt: Recherche + indirekte Kommunikation Getrennte Kontaktaufnahme zu beiden Eigentümern Der Mann ist aufgeschlossen und verweist auf seine Ex-Partnerin und Miteigentümerin. Deren neuer Lebensgefährte wolle das Haus kaufen. Der Schuldner macht alles mit, so lange er nichts zuzahlen muss. Er lehnt persönliche Gespräche in Anwesenheit der Ex-Frau aber strikt ab. 39 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  40. 40. Praxisbeispiel Die Frau lehnt wiederum jedes Gespräch komplett ab und verweist auf ihren Anwalt als Vertreter. Stauts quo: Der Klassiker verhärteter Fronten, eine gemeinsame Lösung ist sehr fraglich. Die Zwangsversteigerung steht drohend im Raum. 40 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  41. 41. Praxisbeispiel 2. Schritt: Lösungssuche Der mediative Dienstleister moderiert telefonisch zwischen Bank, Mann und Anwalt der Frau: Er informiert die Bank und den Schuldner über das Kaufangebot des neuen Lebensgefährten und zusätzliche Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Der RA der Ex-Frau lehnt seinerseits strikt etwaige Vergleichszahlungen seiner Mandantin an die Bank als Gläubigerin kategorisch ab. 41 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  42. 42. Praxisbeispiel Der Konfliktmanager informiert die Bank und legt den Sachverhalt in betont neutraler Sprache dar. Er überzeugt letztlich die Gläubigerin, dem Verkauf an den neuen Lebenspartnerzuzustimmen. Zusätzlich befreit die Bank die Frau von weiteren Zahlungen, da sie arbeitslos ist. Dafür erwartet die Bank aber vom Ex-Mann eine Restzuzahlung in Höhe von 50 T CHF. Der Umgangston der Bank verliert an Aggressivität. 42 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  43. 43. Praxisbeispiel Nun erfolgt eine telefonische Moderation zwischen der Gläubigerin und dem Anwalt der Frau. Ergebnis: Die Bank verzichtet also wie vorverhandelt auf weitere Forderungen gegen die Frau und stimmt dem Verkauf zu. Dafür verzichtet der Anwalt im Auftrag der Ex-Frau auf Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Auch ihr Druck sinkt deutlich. 43 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  44. 44. Praxisbeispiel Jetzt folgt die nächste telefonische Moderation zwischen der Gläubigerin und dem männlichen Schuldner. Ergebnis: Auch der Mann stimmt dem Verkauf zu. Die Vergleichszahlung an die Gläubigerin wird auf 20 T CHF reduziert. 44 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  45. 45. Praxisbeispiel Parallel finden persönliche Gespräche des Konfliktmanagers mit dem Ex-Mann statt. Der ist nämlich noch weiter hoch gereizt, der Ehebruch sitzt als Stachel in ihm. Dank mediativer Techniken werden ihm die Vor- und Nachteile des Lösungsansatzes sachlich vermittelt. Er erkennt den Vorteil der endgültigen Problemlösung und wertet die reduzierte Forderung der Bank als Entgegenkommen. Auch er wird wesentlich entkrampfter. 45 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  46. 46. Praxisbeispiel 3. Schritt: Die Lösung ist schon nach nach 14 Tagen Bearbeitung absehbar! + Enormer Zeitgewinn als zusätzlicher Kostenvorteil + Abschliessende erreicht Lösung + Jeder hat etwas 46 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  47. 47. Praxisbeispiel Die Lösung: Vorbereitung Kaufvertrag und zeitnahe Beurkundung. Die Beurkundung erfolgt getrennt. Eine Partei genehmigt nach. Neue Forderungen des Anwaltes der Frau zum Beurkundungstermin werden selbst von seiner Mandantin abgewiesen. Der Verkaufspreis beträgt 410 T CHF. 47 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  48. 48. Praxisbeispiel Resultat: (1) Zeitgewinn Bearbeitung nur 3 Wochen statt 9 Monate voller Streit (2) Frieden Der Streit ist beigelegt statt never-ending „Rosenkrieg“ 48 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  49. 49. Praxisbeispiel (3) Der Bankerlös ist höher Weg 1: Zwangsverwertung 350.000 CHF Weg 2: Einsatz eines “Kreditmediators” 410.000 CHF (4) Imagegewinn Die Bank wirkt konstruktiv und nicht mehr als Hardliner. 49 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  50. 50. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Streit Mieter  Vermieter 50 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  51. 51. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Konflikt Investor mit Bauausführenden 51 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  52. 52. Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS Perspektivenwechsel lohnt sich! ws@box8.ch Danke ! 52 ©  box8 AG Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS 2010
  53. 53. Jürg
Gasche
Bühler

 Rechtsanwalt
und
Mediator,
Zürich

  54. 54. Jürg
Gasche
Bühler 
 
Mediator,
Rechtsanwalt

 
 www.construmediat.ch •  Eins:eg
ins
Berufsleben
als
juris:scher
Sekretär
 




des
Schweizerischen
Baukaderverbandes

 •  Später
8
Jahre
im
Rechtsdienst
der
SBB

 




Kreisdirek:on
3
 •  8
Jahre
Leiter
Rechtsdienst
des
Schweizerischen

 




Ingenieur
und
Architektenvereins
bis
2006
 •  Seit
2007
freischaffender
Anwalt
und
Mediator


  55. 55. Themen •  ein
prak:scher
Fall
 •  Reglement
Vermi^lung
und
Schiedsgericht
 



Bau
und
Immobilien

 •  Ausblick:
Media:on
nach
Einführung
der

 



Schweizerischen
Zivilprozessordnung
ab

 



dem
1.
Januar
2011


  56. 56. Alex
Keller
 Baudepartement,
St.Gallen

  57. 57. Stadion St.Gallen-West ̶ gestalten statt verwalten Alex Keller
  58. 58. Fussball-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 58
  59. 59. Shopping-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 59
  60. 60. Wichtigste Verfahren •  Teilzonenplan mit Referendum •  Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften •  Umweltverträglichkeitsprüfung •  Strassenplanverfahren •  Nationalstrassenprojekt •  Verkehrliche Schutzmassnahmen •  Sicherstellung des Angebots des öffentlichen Verkehrs •  Baubewilligungsverfahren 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 60
  61. 61. Wahl des Verfahrensleiters Anforderungen der Regierung an den Leiter der Rekursverfahren: • Erfahrung in Vergleichsverhandlungen • Selbst- und Sozialkompetenz • Frustrationstoleranz • Fundiertes Fachwissen • Persönliches Engagement 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 61
  62. 62. Mängel des Projekts •  Fehlende Umweltverträglichkeit •  Fehlende Quartierverträglichkeit •  Fehler in der Koordination Bei Verwirklichung des eingereichten Projekts wäre der Verkehr im Westen der Stadt St.Gallen, einschliesslich Autobahn, zusammengebrochen. 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 62
  63. 63. Lösungsidee •  Beschränkung des motorisierten Individualverkehrs über Parkplatzbewirtschaftung •  Förderung und Sicherstellung des öffentlichen Verkehrs •  Festlegung des Modalsplits •  Verkehrliche Schutzmassnahmen für St.Gallen-West •  Controlling mit vordefinierten Eskalationsstufen 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 63
  64. 64. Befürworter •  Stadion St.Gallen AG •  HRS Hauser Rutishauser Suter AG •  Jelmoli EKZ St.Gallen AG •  IKEA Immobilière SA •  Betriebs AG AFG Arena •  FC St.Gallen AG •  Fussballfans aus der Region 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 64
  65. 65. Gegner •  Verkehrsclub der Schweiz •  Eigentümer von angrenzenden Grundstücken •  Bewohner der angrenzenden Quartiere •  Quartiervereine •  Stille kritische Stimmen 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 65
  66. 66. Beteiligte Gemeinwesen •  Stadt St.Gallen •  Kanton St.Gallen •  Schweizerische Eidgenossenschaft 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 66
  67. 67. Verhandlungsablauf •  Oktober bis Dezember 2003: Schriftenwechsel im Rekursverfahren •  November 2003: Verwaltungsinterne Bereinigung •  Dezember 2003: Bilaterale Vorgespräche mit den Beteiligten •  Januar 2004: Festlegung der Verhandlungsprinzipien im Plenum •  Januar bis März 2004: Iterative Vergleichsverhandlungen im Plenum •  April 2004: Schlussbereinigung und Unterzeichnung der Vergleiche und Abschreibung der Rekurse 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 67
  68. 68. Erfolgsfaktoren •  Aufbau einer Vertrauensbasis •  Entwicklung einer Fehlertoleranz •  Arbeit in der Sache •  Gehör für die Anliegen der Beteiligten •  Belastbarkeit in kritischen Situationen •  Erarbeitung konstruktiver Lösungsvorschläge 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West 68
  69. 69. Besten
Dank
für
Ihre
Aufmerksamkeit!
 Die
Präsenta:on
finden
Sie
unter
 h^p://www.immobilienbusiness.ch/events/

  70. 70. Das
nächste
Immobiliengespräche
 Thema: 
„Finanzierungsstrategien
im
 
 

 
 
 

aktuellen
WirtschaNsumfeld“
 Datum: 
11.
Mai
2010
um
17.30
Uhr
 Ort: 
 
Kongresshaus,
Zürich


×