25. Schweizer Immobiliengespräch

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WIE MACHT STEUERWISSEN IMMOBILIEN RENTABLER?

Das neue Mehrwertsteuergesetz per 01.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.


Moderation:
Beatrice Hofmann, MRICS

Referenten:
Rudolf Schumacher, schumacher swisstax AG, Köniz
Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal services, PricewaterhouseCoopers, Basel
Samuel Gerber, samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigung, Zürich

Veröffentlicht in: Immobilien, Business, Wirtschaft & Finanzen
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    1. 1. Herzlich willkommen zum 25. Schweizer Immobiliengespräch
    2. 2. Heutiges Thema: Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler?
    3. 3. Moderation: Beatrice Hofmann ImmoComm GmbH
    4. 4. Rudolf Schumacher Schumacher swisstax AG
    5. 5. <ul><li>MWST- Fachwissen </li></ul><ul><li>kann die Rendite erhöhen! </li></ul>18. Februar 2010
    6. 6. Ziele <ul><li>MWST-optimierte Erstellung </li></ul><ul><li>MWST-optimierter Kauf </li></ul><ul><li>MWST-optimierte Bewirtschaftung </li></ul><ul><li>MWST-optimierter Verkauf </li></ul>18. Februar 2010
    7. 7. Gesetzesgrundlagen <ul><li>Neu gültig ab 1. Januar 2010 </li></ul><ul><li>Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (MWSTG) vom 12. Juni 2009 </li></ul><ul><li>Mehrwertsteuerverordnung vom 27. November 2009 (MWSTV) </li></ul><ul><li>Gültig bis 31. Dezember 2009 </li></ul><ul><li>Bundesgesetz über die Mehrwertsteuer (aMWSTG) </li></ul><ul><li>Verordnung zum Bundesgesetzt über die Mehrwertsteuer (MWSTGV) vom 29.3.2000 (Stand 1. Januar 2008) </li></ul>18. Februar 2010
    8. 8. MWST-Praxis <ul><li>Die Verwaltungsanweisungen gestützt auf das MWSTG sind für steuerliche Tatbestände ab 1. Januar 2010 nicht mehr gültig. </li></ul><ul><li>Ab 1. Januar 2010 </li></ul><ul><li>Neues Publikationskonzept mit MWST-Infos und Branchenbroschüren </li></ul>18. Februar 2010
    9. 9. MWST bei der Erstellung <ul><li>Bauen auf eigene oder auf fremde Rechnung unter dem Aspekt des per 1. Januar 2010 abgeschafften Tatbestandes des baugewerblichen Eigenverbrauchs. </li></ul>18. Februar 2010
    10. 10. MWST bei der Bewirtschaftung und Übertragung von unternehmerisch nutzbaren Immobilien <ul><li>Was ist dem Boden zuzurechnen? </li></ul><ul><li>Neue Bemessungsgrundlage für den Eigenverbrauch bei Nutzungsänderungen </li></ul><ul><li>Option als Ziel! </li></ul>18. Februar 2010
    11. 11. Vorteile Option Neubau/Sanierung Investition (ohne Land): CHF 10‘000‘000 (netto) Kalkulierte Jahresrendite: 6% der Investition CHF CHF Berechnung ohne Option Baukosten 10‘000‘000 + 7,6% MWST 760‘000 10‘760‘000 Jahresmiete 645‘600 Berechnung mit Option Baukosten inkl. 7,6% MWST 10‘760‘000 Jahresmiete 600‘000 Vorsteuerabzug -760‘000 + 7,6% MWST 45‘600 10‘000‘000 645‘600 Vorsteuerabzug -45‘600 600‘000 18. Februar 2010
    12. 12. MWST bei Kauf und Verkauf <ul><li>Verkauf ohne Option </li></ul><ul><li>Verkauf mit Option </li></ul><ul><li>Verkauf im Meldeverfahren </li></ul>18. Februar 2010
    13. 13. Fazit <ul><li>Bei der Erstellung, Bewirtschaftung und Übertragung von Immobilien stellen sich immer MWST-Fragen. </li></ul>18. Februar 2010
    14. 14. Simeon L. Probst Tax and Legal Services PricewaterhouseCoopers AG
    15. 15. Slide Schweizer Immobiliengespräche Mehrwertsteuer & Immobilien: Praxisfälle 18. Februar 2010  SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Simeon L. Probst, Director VAT & Customs
    16. 16. Praxisfälle Slide Schweizer Immobiliengespräche Immobilien & Mehrwertsteuer Erstellen einer Liegenschaft Kaufen einer Liegenschaft Bewirtschaften einer Liegenschaft Verkaufen einer Liegenschaft
    17. 17. Erstellen einer Liegenschaft <ul><ul><li>Kauf Land </li></ul></ul><ul><ul><li>Abbruch Altliegenschaft </li></ul></ul><ul><ul><li>Bauen auf eigene / fremde Rechnung </li></ul></ul><ul><ul><li>Finanzierung / Subventionen </li></ul></ul>Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche
    18. 18. Kaufen einer Liegenschaft <ul><ul><li>MWST-Aspekte aus der Sicht des Käufers: </li></ul></ul><ul><ul><li>Kaufvertrag </li></ul></ul><ul><ul><li>Kauf ohne MWST </li></ul></ul><ul><ul><li>Kauf mit MWST </li></ul></ul><ul><ul><li>Abwicklung im Meldeverfahren </li></ul></ul>Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche
    19. 19. Bewirtschaften einer Liegenschaft <ul><ul><li>Vermietung ohne Option </li></ul></ul><ul><ul><li>Vermietung mit Option </li></ul></ul><ul><ul><li>Nutzungsänderungen </li></ul></ul><ul><ul><li>Parkplätze </li></ul></ul>Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche
    20. 20. Verkaufen einer Liegenschaft <ul><ul><li>MWST-Aspekte aus der Sicht des Verkäufers: </li></ul></ul><ul><ul><li>Bauen auf eigene / fremde Rechnung  Auswirkungen </li></ul></ul><ul><ul><li>Verkauf mit MWST </li></ul></ul><ul><ul><li>Verkauf ohne MWST </li></ul></ul><ul><ul><li>Abwicklung im Meldeverfahren </li></ul></ul>Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche
    21. 21. Findings <ul><ul><li>Wie macht Steuerwissen Immobilien rentabler? </li></ul></ul><ul><ul><li>Was wollen die Parteien betreffend der MWST </li></ul></ul><ul><ul><li>Analyse der Ist-Situation </li></ul></ul><ul><ul><li>Umsetzung der Findings / Abklärungen und Prüfung der korrekten Handhabung </li></ul></ul>Slide Schweizer Immobiliengespräche Schweizer Immobiliengespräche
    22. 22. <ul><li>Simeon L. Probst </li></ul><ul><li>lic. iur., eidg. dipl. Steuerexperte, Director, Leiter MWST-Abteilung Basel </li></ul><ul><li>Office Basel: </li></ul><ul><li>St. Jakobs-Strasse 25, 4002 Basel Tel. 058 792 53 51 E-Mail: simeon.probst@ch.pwc.com </li></ul>Ihre Kontaktperson Slide Schweizer Immobiliengespräche
    23. 23. Samuel Gerber www.samuel-gerber.ch AG, Raumbewältigungen
    24. 24. Ist Monopoly bloss ein Spiel?
    25. 25. Was Sie nachher wissen werden <ul><li>Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt? </li></ul><ul><li>Welchen Einfluss haben Steuern auf den Wert? </li></ul><ul><li>Warum und wie beeinflussen die Steuerverhältnisse des Käufers seinen Immobilienwert. </li></ul><ul><li>Wo sollte man Mehrfamilienhäuser finden? </li></ul><ul><li>Welche Strategien der Liegenschafts-Bewirtschaftung schenken ein? </li></ul><ul><li>Wieso kommt beim Immobilien-Kauf manchmal der Reformierte besser weg, manchmal der Katholik und wieso weiss keiner wer wann? </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    26. 26. Für welche Immobilien gilt das Folgende? <ul><li>Es gilt für: </li></ul><ul><li>Mehrfamilienhäuser (Rendite-Liegenschaften) </li></ul><ul><li>Nach Mietzinsertrag bewertbare Immobilien </li></ul><ul><li>Es gilt nicht für: </li></ul><ul><li>Einfamilienhäuser </li></ul><ul><li>Eigentumswohnungen </li></ul><ul><li>Liebhaberobjekte </li></ul><ul><li>Hausboote </li></ul><ul><li>etc. </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    27. 27. Für welche Käufer / Eigentümer zutreffend? <ul><li>Es gilt für: </li></ul><ul><li>Natürliche Personen </li></ul><ul><li>Es gilt nicht für: </li></ul><ul><li>Immobilienhändler </li></ul><ul><li>Juristische Personen (Immobilien-Gesellschaften etc.) </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    28. 28. Für welche Investitionsstrategien anwendbar? <ul><li>Es gilt für: </li></ul><ul><li>Kaufen - Halten </li></ul><ul><li>Es gilt nicht für: </li></ul><ul><li>Kaufen – Verkaufen </li></ul><ul><li>Handel </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Hamster Händler
    29. 29. Wie wird der Immobilienwert (nach Steuern) ermittelt? www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung „ Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt am Bewertungs-Stichtag zwischen einem verkaufsbereitem Verkäufer und einem kaufbereitem Käufer nach angemessenem Vermarktungszeitraum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“ RICS, Red Book
    30. 30. Objektive und subjektive Abhängigkeit des MFH-Wertes <ul><li>Objektiv: </li></ul><ul><li>Qualität der Immobilie </li></ul><ul><li>Lage </li></ul><ul><li>Marktverhältnisse </li></ul><ul><li>Mietzinsertrag </li></ul><ul><li>Objektbezogene Steuer </li></ul><ul><li>Subjektiv: </li></ul><ul><li>Steuerverhältnisse des Erwerbers / Eigentümers (Wohnort, Einkommen, Vermögen, Familienver-hältnisse, Kinderzahl, Konfession, Steueramt) </li></ul><ul><li>Bewirtschaftungsstrategie </li></ul><ul><li>Transaktionsqualität </li></ul><ul><li>Verhandlungsgeschick </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    31. 31. Einfluss der Liegenschaftssteuer www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    32. 32. Wo gibt es keine Liegenschaftssteuer? www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    33. 33. Steuer-Auswirkung beim Immobilienerwerb (Neubau) www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Ohne Immobilie Mit Immobilie Mit Vermögens-steuervorteil
    34. 34. Steuerauswirkung Immobilienerwerb (Altbau+Unterhalt) www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    35. 35. Kantonale Unterschiede bei der Liegenschaftsbewertung <ul><li>Amtlicher Wert </li></ul><ul><li>Mietzinsertrag kapitalisiert mit 7.05% </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung „ Repartitionswerte“ Unterschiedliche Anwendung des Ermessensspielraumes
    36. 36. Unterschiedliche Handänderungskosten <ul><li>Handänderungssteuer </li></ul><ul><li>Notariatskosten </li></ul><ul><li>40‘000 Franken (2 Mio.) </li></ul><ul><li>2% </li></ul><ul><li>Keine Handänderungssteuer </li></ul><ul><li>Notariatskosten </li></ul><ul><li>7‘000 Franken (2 Mio.) </li></ul><ul><li>0.35% </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    37. 37. Steuerunterschiede am Beispiel BE und ZH www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    38. 38. Betrachtungsobjekt www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    39. 39. Wie wird der personenbezogene Immobilienwert ermittelt? <ul><li>Die Bewirtschaftungsstrategie wird festgelegt </li></ul><ul><li>Die Steuerlast des Käufers mit und ohne Kauf eines Mehrfamilienhauses wird ermittelt. </li></ul><ul><li>Die Liegenschaft wird nach DCF bewertet. Die lokalen Objektsteuern fliessen ein. </li></ul><ul><li>Die Differenz der Steuerlast mit / ohne Immobilie fliesst in die DCF-Bewertung ein. </li></ul><ul><li>Dies ergibt den Wert der Liegenschaft nach Steuern. </li></ul><ul><li>Dieser Wert variiert in Abhängigkeit der Steuerverhältnisse des Käufers und der Steuer-Lage der Immobilie. </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    40. 40. 1. Erfassung der Käuferdaten (Einkommen, Vermögen, Zivilstand etc.) mit und ohne Liegenschaft www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    41. 41. 2. Ordentliche Liegenschaftsrechnung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    42. 42. 3. Teilung von Einkommen und Vermögen www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    43. 43. 4. Steuerberechnung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    44. 44. 5. DCF-Bewertung ohne Berücksichtigung der Steuern www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    45. 45. 6. DCF-Bewertung mit Berücksichtigung der Steuerdifferenzen mit / ohne Immobilie www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    46. 46. Privilegierte Steuerwüsten www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 3
    47. 47. Besonders steuergünstige / ungünstige Gemeinden www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 4
    48. 48. Renovation über 5 Jahre vor Pensionierung www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 5
    49. 49. Renovation über 10 / 6 Jahre www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 6 10 Jahre 6 Jahre
    50. 50. Neubau www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Grafik 7
    51. 51. Keine Liegenschaftssteuer und günstige Einkommens- und Vermögenssteuern www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung Keine Liegenschaftssteuer: Einkommen und Vermögenssteuer günstig:
    52. 52. Folgerungen für den Fiskus <ul><li>Die steuerlichen Anreize zur Sanierung von Liegenschaften sind immer noch zu wenig attraktiv, sonst gäbe es in der Schweiz nicht einen Sanierungsrückstau von ca. 40 Milliarden CHF. </li></ul><ul><li>Der Fiskus verpasst es, die Einkommenssteuern der Handwerker auf diesen 40 Milliarden zu vereinnahmen. </li></ul><ul><li>Die Abschaffung der Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhaltskosten entspräche einer Doppelbesteuerung. </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    53. 53. Folgerungen für Käufer (Natürliche Personen) <ul><li>Renovationsliegenschaften können steuerbegünstigte Investitionen sein. </li></ul><ul><li>Bei hohen und variierenden Einkommen der Käufer / Eigentümer sind hohe Steuer-Mehrwerte erzielbar. </li></ul><ul><li>Bei festen Einkommen unter 120’000 Franken liegt wenig drin. </li></ul><ul><li>Einwohner von Steuerwüsten sind beim Erwerb von Renovationsliegenschaften privilegiert. </li></ul><ul><li>Neubauten erhöhen die Einkommens- und Vermögens-Steuer überproportional. </li></ul><ul><li>Investitionen sollten in mehrfach steuergünstigen Kantonen erfolgen. </li></ul><ul><li>Die Bewirtschaftungsstrategie ist ebenfalls Wert bestimmend </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    54. 54. Zu guter Letzt… <ul><li>Katholiken in Steuerwüsten sind dort gegenüber Reformierten bei Renovationsliegenschaften bevorteilt. </li></ul><ul><li>Reformierte profitieren bei Neubauten gegenüber Katholiken überall. </li></ul><ul><li>Der Fiskus kommt zu Recht auch bei Immobilien auf die Dauer immer zu seinen Steuern. </li></ul><ul><li>MONOPOLY geschickt zu spielen zahlt sich trotzdem aus: Details auf www.samuel-gerber.ch - Publikationen </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    55. 55. <ul><li>Haftungsausschluss </li></ul><ul><li>Die vorliegende Studie beruht auf bestimmten Annahmen und auf Angaben Dritter. Diese werden im Zeitpunkt der Veröffentlichung als gültig und richtig erachtet. Die Steuerbelastungen wurden mit dem Steuerrechner einer Schweizer Grossbank ermittelt, der als genügend korrekt angenommen wurde. Zahlreiche Ergebnisse können zur einfachen und generellen Verwendbarkeit für verschiedene Kantone mit dem zugrunde liegenden Bewertungsinstrument nur annäherungsweise ermittelt werden. Viele kantonale Veranlagungsspezialitäten (wie zum Beispiel der Voraus-Fünftel im Kanton Zürich) wurden nicht berücksichtigt. Die Anwendung des Ermessens- und Veranlagungsspielraums (zum Beispiel bei der Anrechnung von Bauarbeiten als Unterhalt oder Wertvermehrung) des jeweiligen kantonalen Steuerkommissärs ist nicht vorhersehbar. Die Formeln wurden nach bestem Wissen erarbeitet und kontrolliert. Für die Veränderungen der Annahmen, für die geschätzten Zukunftswerte, für die verwendeten Formeln, für die sich verändernden Steuersätze und Veranlagungspraktiken, für Informationen von Dritten und für die darauf basierenden Berechnungen und Ergebnisse wird jedoch jegliche Haftung ausdrücklich ausgeschlossen. Der Referent verfügt über die Urheberrechte an drei Bildern in diesem Referat nicht. Er übernimmt keine Haftung für die Publikation dieser Bilder. Die Verantwortung für die Publikation trägt ausschliesslich der Veranstalter. </li></ul><ul><li>18. Februar 2010 </li></ul><ul><li>samuel-gerber.ch AG </li></ul>www.samuel-gerber.ch  Raumbewältigung
    56. 56. Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/ Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
    57. 57. Datum: 18. März 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich Das nächste Immobiliengespräch Thema: Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit - Andere Arten der Konfliktlösung?

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