Kaur Lass koolituslaidid detailplaneeringute kvaliteedi tagamise teemal

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMINE JA
MENETLEMINE VASTAVALT
PLANEERIMISSEADUSELE
Kaur Lass
OÜ Head juhatuse liige
Planeerimisekspert
Arhitekt, MA
www.headandlead.com

2. RT I 2002, 99, 579; 2004, 38, 258; 84, 572; 2005, 15, 87; 22, 150; 2006, 14, 111; 2007,
24, 128; 67, 414; 2008, 16, 114; 30, 191; 2009, 3, 15; 19, 115; 28, 170; 37, 251; 39,
262; 2010, 8, 37; 19, 101; 24, 115; 29, 151; 21.03.2011, 4; 29.12.2011, 1;
14.02.2013, 2 (NB! oran!iga on toodud peale 2009 suve muutunud tekst, mis
oluliselt muutis senist planeerimiskorda)
§1 Seaduse reguleerimisala ja eesmärk
(1) Käesolev seadus reguleerib riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste isikute vahelisi
suhteid planeeringute koostamisel.
(2)
Käesoleva seaduse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi
ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.
(3) Ruumiline planeerimine (edaspidi planeerimine) käesoleva seaduse tähenduses on
demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv,
funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult
arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna
arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

3. §1 Seaduse reguleerimisala ja eesmärk
(5) Planeeringute elluviimisega kaasneva keskkonnamõju strateegilist hindamist
korraldatakse keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi
seaduses sätestatud juhtudel ja korras. Võimaluse korral ühendatakse
keskkonnamõju strateegilise hindamise menetlus planeeringu koostamise
menetlusega. Sellisel juhul peavad olema täidetud mõlemale menetlusele
kehtestatud nõuded.
(6) Käesolevas seaduses ettenähtud menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse
seaduse sätteid, arvestades käesolevast seadusest tulenevaid erisusi.
Planeeringu ja projekti KSH-d on
ühendatud, näiteks Tallinnas
(hinnati nii planeeringu elluviimise
kui ka kaldakindlustuse projekti
rajamise keskkonnamõju:
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

4. §2
Planeering
(1) Planeering on planeerimise käigus valmiv dokument. Planeering koosneb
tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku.
(2) Planeeringu tekstis esitatakse planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile
tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused
ja põhjendused.
(3)
Planeeringu vormistamise nõuded kehtestab regionaalminister.
(4)
Planeeringu juurde kuuluvad lisad, mis võivad sisaldada:
1) teavet planeeringu koostamise käigus tehtud menetlustoimingute ja koostöö
kohta;
2) planeeringu lähteandmeid, olemasoleva olukorra analüüsi ja lähteseisukohti,
planeeringu koostamise käigus tehtud vaheotsuseid ja muid
planeerimisprotsessi käigus koostatud dokumente;
3) planeeringu elluviimise tegevuskava ja planeeringu elluviimiseks vajalikke
kokkuleppeid;
4) muud planeeringuga seotud ning säilitamist vajavat teavet.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

5. §3 Planeerimise põhimõtted
(3) Kinnisomandile võib planeeringu alusel seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja
ehitustingimusi ning kitsendusi:
1) detailplaneeringu koostamise kohustuse korral – kehtestatud detailplaneeringu
alusel;
2) detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral – kehtestatud
üldplaneeringu alusel.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013; illustratsioonid OÜ Entec Eesti ja OÜ Head
PLANEERIMISSEADUS

6. RT I 2001, 58, 354; 2002, 53, 336, 61, 375; 2003 , 20, 117, 78 527; 2005 39, 308;
2007 15, 76; 16, 77, 24, 127; 2009, 1, 3; 27, 164
§56 Haldusakti põhjendamine
(1) Kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema
kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või
menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud.
(2) haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus.
(3) Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused,
millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.
Riigikohus on oma otsuses leidnud[1], et kirjaliku motiveerimise eemärk on ka
haldusorgani enesekontrolli tagamine. Kirjaliku põhjendamise nõue sunnib
haldusorganit otsuse positiivsed ja negatiivseid mõjusid ning tehtavat valikut
põhjalikumalt läbi mõtlema.
[1]
RKHKo 14.10.2003 nr 3-3-1-54-03
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
HALDUSMENETLUSE SEADUS

7. Haldusakti põhjenduste hilisem esitamine, näiteks kohtumenetluse käigus, ei
muuda akti tagantjärele tõhusalt kontrollitavaks ning pole võimalik tõendada, kas
kohtumenetluse jooksul esitatud põhjendused on samad, millest tegelikult lähtuti.[1]
Viitamise võimalus on mõeldud kasutamiseks olukordades, kus peaks teistes
dokumentides sisalduvat infot ümber kirjutama. Sellele vaatamata on vajalik
tuua ära põhimotiivid, sest kaalutlused ei saa reeglina sisalduda varasemates
otsustes.[2]
[1]
RKHKo 12.11.2007 nr 3-3-1-57-07
[2]
RKHKo 14.10.2003 nr 3-3-1-54-03
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
HALDUSAKTI MOTIVEERIMISE ERIPÄRAD TULENEVALT
KOHTUPRAKTIKAST

8. §4
Kaalutlusõigus
(1) Kaalutlusõigus (diskretsioon) on haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda
otsustuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel.
(2) Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi
ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud
huve.
§5
Vormivabadus ja eesmärgipärasus
(2) Haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt
ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.
(5) Kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal,
kohaldatakse menetluse alguses kehtinud õigusnorme.
(6) Elektrooniline asjaajamine on haldusmenetluses võrdsustatud kirjaliku asjaajamisega.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
HALDUSMENETLUSE SEADUS

9. STRATEEGIA
VISIOON
STRATEEGIA ON ALUSEKS IGAPÄEVASTELE TEADLIKUTELE VALIKUTELE:
KAS JOOKSVAD OTSUSED VIIVAD MEID LÄHEMALE KOKKULEPITUD
VISIOONI TEOSTUMISELE?
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2009
SIHIPÄRASE ARENDUSTEGEVUSE ALUSEKS ON OMAVALITSUSE
ARENGUSTRATEEGIA.

10. (7) Kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringute koostamisele
detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel ning maakorraldusele ja
projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise
kohustusega alasid.
http://veeb.tallinn.ee/rannaala/ranna_web/
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2012; illustratsioonid OÜ Entec Eesti ja OÜ ARS Projekt 2003
PLANEERIMISSEADUS
§8 Üldplaneering.

11. §9 Detailplaneering
(1) Detailplaneering koostatakse valla või linna territooriumi osa kohta ja see on
maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks.
(7) Detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud
üldplaneeringu põhilahenduste muutmise ettepanekut. Kehtestatud
üldplaneeringu põhilahenduse detailplaneeringuga muutmine on:
1) vastava maa-ala üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe
ulatuslik muutmine;
2) üldplaneeringuga määratud hoonestuse kõrguspiirangu ületamine;
3) muu kohaliku omavalitsuse hinnangul oluline või ulatuslik üldplaneeringu
muutmine.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

12. §9 Detailplaneering
(71) Kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse
muutmise ettepanekut, kuulub detailplaneeringu koosseisu üldplaneeringu
teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek.
M 1:2000
M 1:500
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010, illustratsioonid OÜ Entec Eesti
PLANEERIMISSEADUS

13. KSH " KMH (keskkonnamõju hindamine)
KSH eesmärk on näidata otsustavale organisatsioonile (st planeeringute puhul:
riigile, omavalitusele) võimalikke strateegilisi valikuid ja kavandatava tegevuse
elluviimise võimalikke mõjusid. Samuti peab KSH aruanne andma keskkonnale kui
tervikule (kõige laiemas tähenduses) tekkida võivate mõjude leevendamise viisid.
Hästi koostatud KSH aruanne on konkreetsesse kohta teadlikult kõige
sobilikuma strateegia valimise ja planeeringus keskkonnatingimuste
seadmise alus.
NB! KSH aruanne on ideaalne koht planeeringuga seotud kaalutluste ja
vaheotsuste kajastamiseks.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
Planeeringute keskkonnamõju strateegiline hindamine (edaspidi: slaidides KSH;
inglise k: Strategic Environmental Assessment - SEA) puudutab majandusruumi,
sotsiaalset ja kultuurilist keskkonda (näiteks külamiljöö, linnaruum, kultuuripärand),
tehiskeskkonna esteetikat ja arhitektuuripoliitikat, looduskeskkonda jms.

14. §33 defineerib KSH kohustuslikkuse:
lg 1: KSH korraldatakse strateegilise planeerimisdokumendi koostamise käigus enne
strateegilise planeerimisdokumendi kehtestamist õigusaktiga, kui see dokument:
p 3) on detailplaneering (korraldab alati omavalitsus, kuid rahastaja või osadel juhtudel olla
huvitatud isik), mille alusel kavandatakse keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevust või kavandatav tegevus
on eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga, lähtudes käesoleva seaduse § 6 lõigetes 2–4
sätestatust;
§35 defineerib KSH algatamise põhimõtted:
lg 1: Strateegilise planeerimisdokumendi koostamise korraldaja algatab KSH üheaegselt
strateegilise planeerimisdokumendi koostamise algatamisega.
lg 2: KSH algatatakse selle vajadust põhjendamata Keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõikes 1 nimetatud strateegilise
planeerimisdokumendi koostamise algatamise korral.
PRAKTIKAS EI OSKA VÕI EI SUUDA OSAD OMAVALITSUSED KEERUKAMA
PLANEERINGU KSH VAJADUST ISESEISVALT KAALUTLEDA.
NB! KONTROLLI, KAS SEDA ON TEHTUD!
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus

15. §11 Planeeringukavatsusest informeerimine
(1) Kohalik omavalitsus informeerib avalikkust kavatsetavatest üldplaneeringutest ja
detailplaneeringutest vastavas ajalehes vähemalt üks kord aastas.
(2) Vastav ajaleht käesoleva seaduse tähenduses on:
3) üldplaneeringu ja detailplaneeringu puhul – vähemalt üks kord kuus ilmuv valla- või
linnaleht ja regulaarselt ilmuv maakonnaleht või üleriigilise levikuga päevaleht, mis on
kohaliku omavalitsuse poolt määratud valla või linna ametlike teadete avaldamise
kohaks.
© Kaur Lass, OÜ Head 2009
PLANEERIMISSEADUS
Kavatsetavatest planeeringutest võib informeerida ka tihedamini kui üks kord aastas.
Korrektsuse huvides soovitame avalikkust alati informeerida planeeringu algatamise
kavatsusest. Huvitatud isikute varasem informeeritus tagab ka suurema valmiduse osaleda
algavas planeeringuprotsessis (Käsiraamat: Soovitused üldplaneeringu koostamiseks, Tallinn
2000). Samas ei pruugi kõigi detailplaneeringute algatamine olla ettekavatsetud.
www.headandlead.com

16. §10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(1) Iga isik võib teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Planeeringu
koostamise algatamise otsustamisel võib põhjendatud juhul planeeringu
koostamise algatamisest keelduda.
(5) Detailplaneeringu koostamise algatab ja koostamist korraldab kohalik omavalitsus.
(6) Kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga
sõlmida halduslepingu planeeringu koostamise korraldamise osaliseks
üleandmiseks käesoleva paragrahvi lg 8 p1 nimetatud tegevuse ulatuses (ehk
planeeringu koostamise või planeeringu koostamise tellimise ulatuses).
(62) Kui esineb asjaolu, mis takistab detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikul
lepingus ettenähtud ülesannet täitmast, on kohalikul omavalitsusel õigus
haldusleping ühepoolselt lõpetada. Nimetatud juhul võib kohalik omavalitsus
teha otsuse planeerimismenetluse lõpetamise kohta.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2009
PLANEERIMISSEADUS

17. Riigikohtu halduskolleegiumi 19. mai 2010. a otsusest haldusasjas nr 3-3-1-26-10
tulenevad kolleegiumi järgmised põhiseisukohad:
1) detailplaneeringuga kavandatavate teede ja tehnovõrkude rajamise ning
finantseerimise küsimused tuleb reeglina lahendada detailplaneeringu
algatamisel;
2) juhul, kui kohalik omavalitsus ja planeeringu taotleja kokkulepet ei saavuta ning
kohalikul omavalitsusel puuduvad võimalused EhS §-st 13 tulenevate kohustuste
täitmiseks, on õiguspärane jätta planeering algatamata;
/.../
5) kokkuleppe puudumisel tuleb planeerimismenetluses eeldada, et vastavate
tööde tegemise ja tasumise kohustus lasub kohalikul omavalitsusel;
6) juhul kui EhS §-s 13 nimetatud tööde teostamise ja rahastamise kohustus lasub
kohalikul omavalitsusel, kuid planeerimismenetluse kestel ilmnevad ettenägematud
objektiivsed asjaolud, mis välistavad valla kohustuse täitmise, võib detailplaneeringu
kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane;
7) planeeringu kehtestamata jätmise otsus peab olema kaalutletud ja põhjendatud;
8) eelnimetatud asjaoludel planeeringu kehtestamata jätmine võib kaasa tuua
kohustuse hüvitada planeeringu taotleja poolt kantud põhjendatud kulutused.
Kolleegium leiab, et need seisukohad kuuluvad kohaldamisele ka käesolevas asjas.[1]
[1]
RKHKo 28.10.2010 nr 3-3-1-37-10
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
RAHASTAMINE JA ALGATAMINE TULENEVALT KOHTUPRAKTIKAST

18. §10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(61) Detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi
detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui:
1) planeeritava maa-ala kohta puudub kehtestatud üldplaneering;
2) planeeringuga soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut;
3) planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle
kaitsevööndis, samuti kultuurimälestise kaitsevööndis või loodusobjekti
kaitsevööndis oleval maa-alal;
4) planeering koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis looduskaitseseaduse
tähenduses;
5) planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav
maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas;
6) planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle
moodustamiseks;
7) planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks;
8) planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse
kavandamiseks.
SEEGA PRAEGUNE PLANEERIMISSEADUSE REDAKTSIOON ON SUURENDANUD
VÕRRELDES VARASEMAGA OMAVALITSUSE OTSUSTUSÕIGUST JA VÄLISTAB
ARENDAJA (=RAHASTAJA) POOLT PLANEERINGU SISU DIKTEERIMISE.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

19. §10 Planeeringu koostamise algatamine ja korraldamine
(7) Detailplaneeringu algatamine tähendab kohaliku omavalitsuse otsust selle kohta, et
planeeringu koostamisele tuleb asuda.
(8) Planeeringu koostamise korraldamine käesoleva seaduse tähenduses on:
1) planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine;
2) planeeringu koostamise juhtimine;
3) kõigi planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine.
NB! PLANEERIJA EGA ARENDAJA EI SAA OMAVALITSUSETA
DETAILPLANEERINGUT KOOSTADA!
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

20. Tallinnas koostatakse algatamiseks
arendaja poolt eskiis (= sisuliselt
detailplaneering ilma tehnovõrkude
lahenduseta) ja täidetakse
detailplaneeringu algatamise taotlus
(Tallinna Ehitusmääruse lisa 1).
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
Algatamise taotlemiseks kirjutab
avalduse või teeb ettepaneku
planeeringu algatamiseks
omavalitsuse kodulehel oleva vormi
alusel huvitatud isik. Kunagi käis see
lihtsalt. Täna on vaja omavalitsusel
otsustamise lihtsustamiseks infot
kavandatava tegevuse ja selle
keskkonnaohtlikkuse astme kohta
(saamaks otsustada KSH vajadust).

21. Selline põhjendus võib olla
näiteks…
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
Avalduse või täidetud
taotlusvormi alusel teeb
algatamise otsuse kohalik
omavalitsus (kas volikogu või
valla/linna valitsus). Sealjuures
võib planeerimisseaduse §10 lg
1 alusel planeeringu
koostamise algatamise
otsustamisel põhjendatud
juhul planeeringu koostamise
algatamisest keelduda.

22. §8 Üldplaneering
(3) Üldplaneeringu ülesanded on:
1) valla või linna ruumilise arengu põhimõtete kujundamine;
2) kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja
kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning selle
alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine;
3) maa- ja veealadele üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sealhulgas
maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja
muude tingimuste määramine;
jne vt täielik loetelu seaduse § 8
A – üldkasutatavate hoonete maa
B – äri-, ettevõtlus- ja teenindusmaa
BR – äri, ettevõtluse ja teeninduse reservmaa
EK – korruselamute maa
HP – parkide, haljasalade maa
LP – parkimisplatside maa
(31) Maakasutuse juhtotstarve on üldplaneeringuga määratav territooriumi
kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratletud piirkonnale või
kvartalile edaspidise maakasutuse põhisuunad.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2009, illustratsioon OÜ Entec Eesti 1998
PLANEERIMISSEADUS

23. §12 Algatatud planeeringust informeerimine
(1) Kohalik omavalitsus, kes planeeringu koostamist korraldab, teatab planeeringu
algatamisest, annab informatsiooni planeeritava maa-ala asukoha ja suuruse
kohta, sealhulgas määratleb planeeritava maa-ala piiri, ning tutvustab algatatud
planeeringu eesmärke vastavas ajalehes ühe kuu jooksul pärast planeeringu
algatamise otsuse tegemist.
(31) Kohalik omavalitsus on kohustatud kuu aja jooksul pärast detailplaneeringu
algatamise otsuse tegemist panema detailplaneeringualal nähtavale kohale
informatsioonitahvli või -teatise vähemalt kuuks ajaks. Informatsioonitahvel või teatis peab olema märgatav ja see peab sisaldama vähemalt käesoleva
paragrahvi lõikes 1 nimetatud informatsiooni.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

24. §12 Algatatud planeeringust informeerimine
(4) Kui detailplaneeringu algatamisel on teada või planeerimise käigus selgub, et
algatatud planeering võib kaasa tuua kinnisasja või selle osa sundvõõrandamise
või selle suhtes sundvalduse seadmise vajaduse, teatab kohalik omavalitsus
tähtkirjaga planeeringu algatamisest selle kinnisasja omanikule kahe nädala
jooksul planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates või
planeerimise käigus asjaolude selgumise päevast arvates.
(5) Kohalik omavalitsus esitab maavanemale detailplaneeringu algatamise otsuse ja
algatamisel teada oleva muu informatsiooni kahe nädala jooksul planeeringu
algatamise otsuse tegemise päevast arvates.
(6) Kohalik omavalitsus edastab teate detailplaneeringu algatamise kohta
planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikele, kes ei ole detailplaneeringu
algatamise ettepanekut teinud, ja naaberkinnisasjade omanikele, kahe nädala
jooksul planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates.
(7) Korteriühistu puhul loetakse kinnisasja omanikuks, kellele käesolevas seaduses
sätestatud juhtudel tuleb edastada teated, korteriühistut, kes korraldab teate
edastamise korteriühistu liikmetele.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

25. (2) Detailplaneeringu ülesanded on:
1) planeeritava maa-ala kruntideks (kusjuures krunt on seaduse järgi ehitamiseks
kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal) jaotamine;
2) krundi ehitusõiguse määramine. Määratleda tuleb: krundi kasutamise sihtotstarve või
sihtotstarbed; hoonete suurim lubatud arv krundil; hoonete suurim lubatud ehitusalune
pindala; hoonete suurim lubatud kõrgus.
3) krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega
lubatud hooneid, piiritlemine;
4) tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku
isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks
määramine teeseaduses sätestatud korras;
5) haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine;
6) kujade määramine;
7) tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine;
8) keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse
korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia
keskkonnamõju hindamine;
Ülesanded jätkuvad järgmisel slaidil
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§9 Detailplaneering

26. (2) Detailplaneeringu ülesanded on:
… jätk eelmisele slaidile
9) vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide
kaitsere!iimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks;
10) vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla
võtmiseks;
11) vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja
kasutamistingimuste seadmine;
12) hoone olulisemate arhitektuurinõuete ning vajaduse korral rajatise ehitus- ja
kujundusnõuete seadmine;
13) servituutide vajaduse määramine;
14) vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine;
15) kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine;
16) muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste
ulatuse määramine planeeritaval maa-alal.
(6) Detailplaneeringu lisana esitatakse vähemalt üks planeeringulahenduse
illustratsioon, et detailplaneeringu avalikustamisel ja otsustamisel tekiks
ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§9 Detailplaneering

27. 91 Kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende
kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada, arvestades Muinsuskaitseametiga
kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi. Detailplaneeringu
muinsuskaitse eritingimustes nähakse ette muinsuskaitseala või selle kaitsevööndi
säilitamise ning vaadeldavuse ja silueti nähtavuse tagamise nõuded.
Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimuste koostamise korra kehtestab
kultuuriminister määrusega.
SEEGA ALATES 2011 AASTA MÄRTSIST ON PLANEERIMISSEADUS ÜHESELT
MÄÄRAV, ET DETAILPLANEERINGUTE (AGA KA ÜLDPLANEERINGUTE PUHUL) ON
VAJA MUINSUSKAITSE ERITINGIMUSI EELVIIDATUD JUHTUDEL. KUSJUURES
ARHITEKTUURSE VÄLISILME MÄÄRAMISE OSAS ON MUINSUSKAITSEAMET
SAANUD JUURDE VOLITUSI.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§9 Detailplaneering

28. www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
Täna on enamus omavalitsusi taibanud, et eduka planeeringuprotsessi
eelduseks on planeeringuülesande täpne formuleerimine. Detailplaneeringu
koostamise aluseks on reeglina valla- või linnavalitsusel väljastatavad (vastav
kohustus seaduses puudub) detailplaneeringu lähtekohad või -ülesanded, kus
määratakse, mida vald või linn soovib ise läbi algatatud planeeringu saavutada.

29. www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
Detailplaneeringu koostamise
aluseks on praktikas enamasti
vaja tehnilisi tingimusi.
Tingimused määravad
tehnilised võimalused
planeeringu alale
kavandatavate ehitiste
lahendamiseks. Neist
lähtuvalt saab paika panna
teede ja trasside asukohad.
Igal võrgu valdajal on selleks
oma kord. See võib regiooniti
erineda. Nagu ka tingimuste
väljastamise kiirus. Tehnilised
tingimused tuleb omavalitsusel
küsida lisaks ka Maanteeametilt,
kui tahta kavandada peale ja
mahasõite riigi maanteelt.

30. Näiteks: geoloogilised
uuringud, ajaloolise tausta
uuringud, ekspertarvamus
KSH vajalikkusest,
sõltuvalt objektist müra ja
õhusaaste leviku uuringud,
haljastuse hinnang jne),
mille alusel saab langetada
edasisi motiveeritud
otsuseid. Millised uuringud
vajatakse määrab
planeeringu sisuline
eesmärk.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011, fotod: OÜ Entec Eesti ja AS Tuulepargid ning Riigi Arhiiv
Lisaks lähteülesandele
võivad osutuda
vajalikuks geodeetiline
mõõdistamine ja mitmed
uuringud.

31. §16 Koostöö ja kaasamine planeeringu koostamisel
(1) Planeeringud koostatakse:
5) detailplaneeringu puhul koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade
ja naaberkinnisasjade omanikega;
6) detailplaneeringu puhul koostöös olemasolevate või kavandatavate
tehnovõrkude omanike või valdajatega;
7) koostöös Keskkonnaametiga, kui planeeringu elluviimisega võib kaasneda
oluline mõju keskkonnale;
8) koostöös Päästeametiga, kui riskianalüüsist tulenevalt jääb planeeritavale maaalale või selle lähiümbrusesse olemasolev või kavandatav suure riskiohuga
objekt;
9) koostöös Muinsuskaitseametiga, kui planeeritaval maa-alal asub
muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd;
10) detailplaneeringu puhul koostöös planeeritava maa-ala elanikke esindavate
mittetulundusühingute ja sihtasutustega.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

32. (3) Detailplaneeringu lähteseisukohti ja eskiislahendusi tutvustavate arutelude vajaduse
määrab kohalik omavalitsus. Vähemalt ühe avaliku arutelu korraldamine on
kohustuslik, kui detailplaneeringut koostatakse käesoleva seaduse § 10 lõikes 6 1
sätestatud juhtudel (puudub kehtestatud üldplaneering või seda soovitakse muuta;
planeering koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis (nii
loodus, kui muinsuskaitse); planeering koostatakse ranna või kalda piiranguvööndis;
planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala
asub linnaehituslikult olulises piirkonnas; planeering koostatakse miljööväärtuslikule
hoonestusalale või selle moodustamiseks; planeering koostatakse olulise ruumilise
mõjuga objekti kavandamiseks; planeering koostatakse keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud tegevuse kavandamiseks).
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel

33. (4) Kohalik omavalitsus kaasab puudutatud isiku detailplaneeringu koostamisse ja
teatab sellest talle esimesel võimalusel. Puudutatud isikuks on:
1) kinnisasja omanik, kelle senist maakasutust või krundi ehitusõigust
planeeringuga kavandatu muudab omaniku tahte vastaselt;
2) planeeritava maa-ala naaberkinnisasja omanik;
3) planeeritava maa-ala ümbruses asuva kinnisasja omanik, kui tema kinnisasja
kasutamistingimusi mõjutab oluliselt planeeringuga kavandatu.
(5) Planeeritava maa-ala kinnisasja või naaberkinnisasja koormava piiratud
asjaõiguse omanik kaasatakse käesolevas seaduses sätestatud menetlusse
puudutatud isikuga samadel alustel ja korras. Isiku võib jätta kaasamata juhul, kui
kaasamata jätmine ei mõjuta nimetatud isiku huve.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel

34. (6) Kohalik omavalitsus teatab planeeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduste
väljapaneku ning avaliku arutelu aja, koha ja väljapaneku kestuse:
1) vastavas ajalehes hiljemalt üks nädal enne avaliku arutelu toimumist;
2) vastava kinnisasja omanikule hiljemalt kaks nädalat enne avaliku arutelu
toimumist, kui planeeringuga kavandatav toob kaasa kinnisasja
sundvõõrandamise vajaduse.
(7) Koos planeeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduste väljapaneku ja avaliku
arutelu toimumise teate avaldamisega avaldab kohalik omavalitsus oma
veebilehel planeeringu lähteseisukohad või eskiislahendused.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel

35. (6) Planeeringu koostamise ajal võib iga isik esitada ettepanekuid ja vastuväiteid
planeeringu kohta. Kirjalikele ettepanekutele vastab planeeringu koostamist
korraldav kohalik omavalitsus nelja nädala jooksul ettepaneku saabumise
päevast arvates. Laekunud ettepanekutele vastatakse esitamise viisi või
ettepaneku esitaja soovi kohaselt posti või elektronposti teel.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§16 Koostöö planeeringute koostamisel

36. www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2012, Joonis: AS Entec Eesti (AS Pöyry Entec) 2008
DETAILPLANEERING MÄÄRAB EHITUSÕIGUSE:

37. www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
DETAILPLANEERING MÄÄRAB EHITUSÕIGUSE:

38. www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
DETAILPLANEERING MÄÄRAB EHITUSÕIGUSE:

39. Tekst ja joonised täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku, mis peavad sisaldama
detailplaneeringu puhul nii alale ehitamise kui ka keskkonnatingimusi. Planeeringu
eesmärgi tundmine võimaldab tekitada planeeringule korrektse sisu. Sisu tugevus või
nõrkus ei sõltu vaid planeerijast vaid meeskonnatöö kvaliteedist.
Kvaliteeti hävitavad:
• Nö peatuv või takerduv protsess (sh liiga aeglane menetlus – detailid ununevad!) ja eriti
järsud kiirendused pikale veninud protsessis;
• Menetluse osapoolte omavaheline arvete õiendamine või olulise menetlusosapoole
jõupositsiooni kasutamine;
• Praegune turuolukord – loeb vaid odav hind! Paljud tituleerivad end planeerijaks või KSH
eksperdiks, mõistmata planeerimist kui ruumi ja strateegia kujundamise kunsti;
• Infosulud ja koostöö puudumine;
• Vaidlejate avastamine alles avalikustamise ajal;
• Planeeringu sisu mittemõistmine
• Halvasti koostatud KSH ja olematud keskkonnatingimused jne.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERINGU EESMÄRK MÄÄRAB PLANEERINGU SISU

40. KSH eesmärk on otsustaja teadlikkuse tõstmine ja selle tulemusel keskkonna
jätkusuulikku arengut tagavate säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
tingimuste või keskkonnatingimuste kehtestamine planeeringu koosseisus.
Kuna KSH aruanne ei ole juriidiliselt sama jõuga kui planeering, viib keskkonnatingimused
hinnatavasse planeeringusse planeerija koostöös kohaliku omavalitsusega.
Üldplaneeringu koosseisus kehtestatud säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu
tingimused ja detailplaneeringus määratud keskkonnatingimused omandavad
planeeringu kehtestamisel juriidiliselt siduva jõu edasiseks projekteerimiseks.
.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
KESKKONNAMÕJU STRATEEGILINE HINDAMINE (KSH)

41. Keskkonnatingimustes peavad olema planeeringu osa. Näiteks
Tallinna linnas Veerenni 36 detailplaneeringus (Koostaja: AS Pöyry Entec 2009)
on kehtestatud järgmised tingimused:
• Välispiirde nõutava heliisolatsiooni tagamisel tuleb samuti arvestada, et
ventileerimiseks ettenähtud elemendid (tuulutusavad akendes, värske-õhuklapid
seinas jms) ei vähendaks välispiirde heliisolatsiooni sellisel määral, et ruumis
tekiks lubatava mürataseme ületamine.
• Ehitus-, lammutus- ja haljastusprojektid esitada enne ehitusloa taotlemist
kooskõlastamiseks Tallinna Keskkonnaametile;
• Planeeringujärgsetel lammutus- ja ehitustöödel on kohustus vältida säilitatavate
puude alumiste okste, juurestiku ja puutüve vigastamist.
.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011, illustratsioonid OÜ Entec Eesti
KSH ON PLANEERIJA TÖÖ TUGIPROTSESS

42. §17 Planeeringu kooskõlastamine
(2) Enne planeeringu käesoleva seaduse § 18 kohast vastuvõtmist kooskõlastab
planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus:
3) detailplaneeringu – asjaomase riigiasutusega, sealhulgas vajaduse korral
Päästeametiga, kui planeeritaval maa-alal asub kultuurimälestis või selle
kaitsevöönd, samuti kultuurimälestis või selle kaitsevöönd või loodusobjekti
kaitsevöönd või tehakse planeeringuga ettepanek selle kaitse alla võtmiseks või
kui planeeritaval maa-alal asub keskkonnaregistri maardlate nimistus olev
maardla või selle osa või kui planeeritavale maa-alale või selle lähiümbrusesse
jääb olemasolev või kavandatav keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud olulise
keskkonnamõjuga tegevuse asukoht või kui planeeritaval maa-alal asub
maaparandussüsteem;
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

43. §17 Planeeringu kooskõlastamine
(2) Enne planeeringu käesoleva seaduse § 18 kohast vastuvõtmist kooskõlastab
planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus:
5) detailplaneeringu – Kaitseministeeriumiga, kui planeeringuga kavandatav võib
kaasa tuua riigikaitselise objekti planeeritud töövõime vähenemise;
6) detailplaneeringu – Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi,
Keskkonnaministeeriumi, Veeteede Ameti, Lennuameti ja Muinsuskaitseametiga,
kui planeeringuga kavandatakse avaliku veekogu koormamist ehitisega;.
7) detailplaneeringu – Kaitseministeeriumiga, kui planeeritavale maa-alale või
avalikku veekogusse kavandatakse üle 28 meetri kõrgusi ehitisi, ning
Kaitseministeeriumi ja Siseministeeriumiga, kui planeeritavale maa-alale või
avalikku veekogusse kavandatakse üle 45 meetri kõrgusi ehitisi;
8) detailplaneeringu – Kaitseministeeriumi ja Siseministeeriumiga, kui
planeeritavale maa-alale või avalikku veekogusse kavandatakse üle 28 meetri
kõrgusi tuulegeneraatoreid.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

44. (3) Teiste kohalike omavalitsuste või riigiasutustega kooskõlastamise vajaduse
määrab:
2) üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut sisaldavale
detailplaneeringule või detailplaneeringule, mis koostatakse maa-alale, mille kohta
puudub kehtestatud üldplaneering, – maavanem;
3) kehtestatud üldplaneeringu alusel koostatud detailplaneeringule – kohalik
omavalitsus.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§17 Planeeringu kooskõlastamine

45. §17 Planeeringu kooskõlastamine
(4) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule seaduse või seaduse alusel kehtestatud
õigusakti või kehtestatud planeeringuga, loetakse planeering kooskõlastatuks,
vaatamata planeeringu kohta esitatud teistele ettepanekutele ja vastuväidetele.
(5) Kui kooskõlastuse taotlusele ei ole kooskõlastaja vastanud ühe kuu jooksul taotluse
kättesaamise päevast arvates, arvestab planeeringu koostaja, et kooskõlastajal ei ole
planeeringu kohta ettepanekuid ega vastuväiteid.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

46. §18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek
(1)
Kohalik omavalitsus teeb planeeringu vastuvõtmise otsuse ja korraldab
planeeringu avaliku väljapaneku. Planeeringu vastuvõtmisega kinnitab kohalik
omavalitsus, et planeering vastab valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele
ja et ta on kontrollinud, et planeering vastab seadustele ja muudele
õigusaktidele.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

47. §18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek
(2) Planeeringu avalik väljapanek korraldatakse:
1) üldplaneeringu puhul – valla või linna keskuses ja valla suuremates asulates või
planeeritavas asulas;
2) detailplaneeringu puhul – valla keskuses ja vastavas asulas või linna keskuses ja
vastavas linnaosas.
(5) Kohalik omavalitsus teatab tähtkirjaga hiljemalt kaks nädalat enne avaliku
väljapaneku algust:
1) planeeringu avaliku väljapaneku aja ja koha selle kinnisasja omanikule, kellele
planeeringuga kavandatu toob kaasa temale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise
vajaduse;
2) detailplaneeringu avaliku väljapaneku aja ja koha puudutatud isikule;
3) planeeringu avaliku väljapaneku aja ja koha isikule, kelle planeeringu koostamise
ajal esitatud vastuväiteid ei arvestatud;
4) planeeringu avaliku väljapaneku aja ja koha planeeritava maa-ala elanikke
esindavatele mittetulundusühingutele, kes on avaldanud kohalikule omavalitsusele
soovi, et neid informeeritaks avalikest väljapanekutest;
5) planeeringu korduva avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha isikule, kes esitas
kirjalikke ettepanekuid või vastuväiteid planeeringu eelmisel avalikul väljapanekul.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

48. Planeerimisseaduse § 3 lg 1 kohaselt on planeeringute koostamine avalik.
Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute õigeaegne informeerimine
ja kaasamine planeeringu koostamisse. Planeerimismenetluse eesmärk on tagada
võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestavad tingimused säästva
ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks,
maakasutuseks ning ehitamiseks (PlanS § 1 lg 2). Nimetatud eesmärgi
saavutamiseks on vältimatult vajalik avalikkuse tõhus kaasamine
planeerimismenetlusse. Seetõttu peab haldusorgan tegema planeeringu avaliku
väljapaneku korraldamisel omalt poolt kõik võimaliku, et huvitatud isikud
saaksid planeerimismenetluses osaleda. Kuivõrd planeeringuala lähiümbruse
elanike huvitatust planeeringust saab eeldada, näeb planeerimisseadus ette
detailplaneeringu avaliku väljapaneku korraldamise just selles asulas, kus
planeeritav maaüksus paikneb.[1]
[1]
RKHKo 12.05.2008 nr 3-3-1-16-08
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
AVALIKUSTAMISE ERIPÄRAD TULENEVALT KOHTUPRAKTIKAST

49. (6) Planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus teatab vastavas ajalehes
planeeringu avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha hiljemalt üks nädal enne
avaliku väljapaneku algust.
Teates tuleb:
1) anda informatsiooni planeeritava maa-ala suuruse ja asukoha kohta;
2) tutvustada lühidalt planeeringu sisu ja planeeringu elluviimisega kaasneda
võivaid mõjusid;
3) detailplaneeringu puhul anda informatsiooni kavandatava hoonestuse
iseloomu, olulisemate maakasutus- ja ehitustingimuste ning selle kohta, kas
detailplaneering sisaldab üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek

50. (61) Koos avaliku väljapaneku teatega avaldab kohalik omavalitsus planeeringu
kohaliku omavalitsuse veebilehel:
1) avaliku arutelu toimumise päevani – detailplaneeringu, mille avaliku
väljapaneku järel on kohustuslik korraldada avalik arutelu;
2) avaliku väljapaneku lõpuni – detailplaneeringu, mille avaliku väljapaneku järel
ei ole kohustuslik korraldada avalikku arutelu.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS
§18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek

51. (7) Kohalik omavalitsus paneb hiljemalt üks nädal enne avaliku väljapaneku algust välja
teate avaliku väljapaneku toimumise kohta:
1) üldist huvi pakkuva detailplaneeringu puhul – valla külade või linna asumite vähemalt
ühes avalikkusele avatud üldkasutatavas hoones või kohas (kauplus, raamatukogu, kool,
bussipeatus või muu selline koht);
2) detailplaneeringu puhul – valla vastava küla ja linna vastava asumi vähemalt ühes
avalikkusele avatud üldkasutatavas hoones või kohas.
(8) Planeeringu avaliku väljapaneku ajal peab kohaliku omavalitsuse tööaja jooksul
olema tagatud isikute juurdepääs kõigile planeeringuga seotud materjalidele ja
informatsioonile, mis on planeeringu koostamist korraldava maavalitsuse või
kohaliku omavalitsuse käsutuses.
(9) Koos planeeringuga pannakse avalikul väljapanekul välja planeeringule antud
kooskõlastused ning planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse
seisukohad kooskõlastustega esitatud ettepanekute ja vastuväidete kohta.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§18 Planeeringu vastuvõtmine ja avalik väljapanek

52. § 19 Avaliku väljapaneku kestus
Avaliku väljapaneku kestus on:
1) detailplaneeringutel kaks nädalat.
...
4) kehtestatud üldplaneeringu
põhilahenduse muutmise ettepanekut
sisaldavatel detailplaneeringutel ja
detailplaneeringutel, mille koostamise
aluseks puudub kehtestatud üldplaneering,
neli nädalat.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

53. §20 Ettepanekute ja vastuväidete esitamise kord
(1) Igal isikul on õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid
planeeringu kohta. Vastuväide on mingi planeeringulahenduse kohta mittenõustuva
seisukoha esitamine või väide, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse
nõudeid.
(2) Planeeringu avaliku väljapaneku ajal posti teel või elektronpostiga saadetud
ettepanekuid ja vastuväiteid esitanud isikutele teatab planeeringu koostamist
korraldav kohalik omavalitsus oma põhjendatud seisukoha ettepanekute ja
vastuväidete kohta ning avaliku arutelu toimumise aja ja koha nelja nädala jooksul
pärast planeeringu avaliku väljapaneku lõppemist. Seisukoht teatatakse posti teel
saadetud ettepanekute ja vastuväidete puhul tähtkirjaga ning elektronpostiga
saadetud ettepanekute ja vastuväidete puhul elektronpostiga.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS

54. §21 Avaliku väljapaneku tulemuste arvestamine
(1) Kui avaliku väljapaneku käigus on detailplaneeringu kohta laekunud kirjalikke
ettepanekuid ja vastuväiteid, peab kohalik omavalitsus korraldama
detailplaneeringu avaliku arutelu kuue nädala jooksul pärast avaliku
väljapaneku lõppemist.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS

55. (1) Kohalik omavalitsus teatab detailplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha
vastavas ajalehes hiljemalt üks nädal enne avaliku arutelu toimumist.
(2) Kui planeeringu avalikul väljapanekul esitati planeeringu kohta kirjalikke ettepanekuid
ja vastuväiteid, avaldab planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus
informatsiooni avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste kohta vastavas
ajalehes kahe nädala jooksul avaliku arutelu toimumise päevast arvates.
(3) Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel teeb kohalik omavalitsus
planeeringus vajalikud parandused ja täiendused ning käesoleva seaduse § 23
lõigetest 1 ja 2 tulenevatel juhtudel esitab planeeringu järelevalve teostajale koos
informatsiooniga arvestamata jäänud ettepanekute ja vastuväidete kohta.
(4) Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja
täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu
kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja
avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt käesoleva seaduse §-des 17–
20 ja käesolevas paragrahvis sätestatule.
(5) Avaliku väljapaneku käigus kirjalikke ettepanekuid või vastuväiteid esitanud isik
võib loobuda oma ettepanekutest või vastuväidetest, teatades sellest kirjalikult
planeeringu koostamist korraldavale kohalikule omavalitsusele.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010
PLANEERIMISSEADUS
§21 Avaliku väljapaneku tulemuste arvestamine

56. §23 Järelevalve planeeringute koostamise üle
(1) Järelevalvet üldplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise üle teostatakse enne
planeeringu kehtestamist. Järelevalvet üldplaneeringute ja detailplaneeringute üle teostab
maavanem.
(2) Detailplaneeringu üle ei teostata käesolevas paragrahvis sätestatud järelevalvet, kui:
1) detailplaneering on koostatud vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga ja kõigi avalikul
väljapanekul esitatud vastuväidetega on arvestatud;
2) detailplaneering käsitleb käesoleva seaduse § 22 lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhtumeid.
SIIT TULENEB, ET ÜLDPLANEERINGU ELLUVIIMINE ON KA RIIGI POOLT OODATUD JA
OOTUSPÄRANE TEGEVUS. KUNI SELLE TEGEVUSE JUURES POLE VAIDLUSI, RIIK
PLANEERINGU OTSUSTESSE EI SEKKU (v.a KOOSKÕLASTAMISE FAASIS).
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

57. §23 Järelevalve planeeringute koostamise üle
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
(3) Järelevalve teostaja pädevuses on:
1) planeeringu õigusaktidele vastavuse kontrollimine;
2) planeeringu liigilt üldisemale kehtestatud planeeringule vastavuse kontrollimine;
3) nõusoleku andmine liigilt üldisema kehtestatud planeeringu muutmiseks temale esitatud,
liigilt üldisema planeeringu muutmise ettepanekut sisaldava planeeringu kehtestamisel;
4) planeeringus riigi huvide järgimise kontrollimine, kui planeeritava maa-ala kohta puudub liigilt
üldisem kehtestatud planeering;
5) planeeringu avalikul väljapanekul kirjalikke vastuväiteid esitanud isikute ning planeeringu
koostamist korraldava maavalitsuse või kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha
esitamine vastuväidete kohta, kui planeeringu koostamisel vastuväiteid ei arvestatud.
(4) Kui käesoleva paragrahvi lõike 3 punktis 5 nimetatud isikud ei saavuta järelevalve käigus
kokkulepet, saadab maavanem nendele oma kirjaliku seisukoha vastuväite kohta kahe nädala
jooksul pärast osapoolte ärakuulamist.
(6) Maavanem annab planeeringule oma heakskiidu pärast järelevalve käigus esitatud nõuete
täitmist ja käesoleva paragrahvi lõike 3 punktis 5 nimetatud vastuväidete suhtes kokkuleppe
saavutamist või nende kohta seisukoha andmist ning teeb kohalikule omavalitsusele
ettepaneku planeeringu kehtestamiseks.
www.headandlead.com

58. §23 Järelevalve planeeringute
koostamise üle
(5) Järelevalve käigus lahendamata
jäänud eriarvamused planeeringu
koostamist korraldava kohaliku
omavalitsuse ja järelevalvet teostava
maavanema vahel lahendab
Siseministeerium.
SELLISEID JUHTUMEID ON OLNUD JA
JÄRELEVALVAJA ROLL ON SIIN
JÄRGIDA NII SEADUSLIKKU
KORREKTSUST KUI KA
OMAVALITSUSE ÕIGUST LANGETADA
OTSUSEID ISESEISVALT.
MAAVANEM OMAVALITSUST
PLANEERINGU SISU OSAS KÄSKIDA
EI SAA.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

59. (3) Detailplaneeringu, mille koostamise üle ei teostata järelevalvet, või maavanema poolt
järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus.
(5) Kui kehtestatav detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu muutmise
ettepanekut ja maavanem on järelevalve käigus muudatusega nõustunud, kannab
kohalik omavalitsus pärast detailplaneeringu kehtestamist muudatuse
üldplaneeringusse.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS
§24 Planeeringu kehtestamine

60. §25 Planeeringu kehtestamisest teatamine
(4) Üldplaneeringu ja detailplaneeringu kehtestamise teate avaldab kohalik
omavalitsus vastavas ajalehes ühe kuu jooksul planeeringu kehtestamise päevast
arvates. Üldplaneeringu kehtestamisest teatamisel tuleb anda lühiinformatsiooni
planeeringu sisu kohta, sealhulgas selle kohta, millised on linna või valla ruumilise
arengu eesmärgid ning milliseks võivad kujuneda planeeringu elluviimisega
kaasneda võivad majanduslikud, sotsiaalsed ja kultuurilised mõjud ning mõjud
looduskeskkonnale.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

61. (5) Detailplaneeringu kehtestamise otsuse ärakirja ja kehtestatud planeeringu saadab
kohalik omavalitsus maavanemale ning informatsiooni üldplaneeringu kehtestamisega
jõustunud maakasutus- ja ehitustingimuste ning kitsenduste kohta ja kehtestatud
detailplaneeringu riigi maakatastri pidajale ühe kuu jooksul planeeringu kehtestamise
päevast arvates.
(7) Kohalik omavalitsus teatab tähtkirjaga detailplaneeringu kehtestamisest ühe
nädala jooksul planeeringu kehtestamise otsuse tegemise päevast arvates:
1) isikule, kelle avaliku väljapaneku käigus tehtud kirjalikke ettepanekuid ja
vastuväiteid planeeringu kehtestamisel ei arvestatud;
2) kinnisasja omanikule, kelle kinnisasi või selle osa on vaja planeeringu
elluviimiseks võõrandada;
3) kinnisasja omanikule, kelle kinnisasjale kehtestati planeeringu koostamise
käigus ajutine ehituskeeld;
4) puudutatud isikule.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS
§25 Planeeringu kehtestamisest teatamine

62. §26 Planeeringute kehtestamise vaidlustamine
(1) Planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul,
arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest,
pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või
selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi.
2) Iga isik võib teha üldplaneeringu või detailplaneeringu kehtestajale ettepaneku
kehtestatud planeeringu või planeeringu kehtestamise otsuse seaduse või muu
õigusaktiga vastavusse viimiseks, kui ta leiab, et kehtestatud planeering sisaldab
vastuolu seaduse või muu õigusaktiga või planeeringu kehtestamise otsus on
vastuolus seadusega. Planeeringu kehtestanud kohalik omavalitsus teeb oma otsuse
ettepaneku kohta, viib planeeringu või selle kehtestamise otsuse vastavusse seaduse
või muu õigusaktiga, kui ta leiab, et ettepanek on põhjendatud, ning informeerib
ettepaneku tegijat oma otsusest ja ettepaneku vastuvõtmise või tagasilükkamise
põhjustest tähtkirjaga ühe kuu jooksul ettepaneku kättesaamise päevast arvates.
(3) Kui planeeringu kohta on planeeringu menetlemise käigus esitatud ettepanekuid või
vastuväiteid, siis ei tohi 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates kohalik
omavalitsus ega muu haldusorgan sellise planeeringu alusel anda ehitamist käsitlevat
haldusakti, näiteks ehitusluba, sealhulgas tee-ehitusluba, kirjalikku nõusolekut ega
kasutusluba.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
PLANEERIMISSEADUS

63. Planeerimisseaduse § 26 lg 1 võimaldab esitada avalikes huvides nn
populaarkaebust, andes igaühele õiguse vaidlustada planeeringuotsust selle
õigusevastasuse motiivil. /…/ Käesolevas asjas ei ole kaebaja väitnud, et
detailplaneeringu kehtestamise otsuse vaidlustamise aluseks oli igaühe kaebeõigus.
Kohtutel puudub aga õiguslik võimalus hakata kaebaja selget seisukohta omamata
menetlema kaebust populaarkaebusena. Kolleegiumi arvates ei ole välistatud
võimalus esitada kaebust kahel erineval alusel, s.o subjektiivsete õiguste
rikkumise alusel ja populaarkaebusena. Kuid need erinevad alused ja kaebuse
osad peavad olema piiritletud ja eristatavad.
Kui kaebuse esitamise eelduseks on tema õiguste ja vabaduste riive, siis
populaarkaebuse esitamise eelduseks on avalike huvide riive. Populaarkaebuse
eesmärgiks ei ole kolmandate isikute erahuvide kaitse. Kolleegium nendib, et ka
populaarkaebuse korral peab kaebaja juhinduma HKMS § 10 lg 1 punkti 4 ning lg 3
punkti 3 nõuetest, st välja tooma vaidlustatava haldusakti väidetava õigusvastasuse
alused, osutades sealhulgas õigusvastaselt kahjustatud avalikule huvile.[1]
[1]
RKHKo 10.11.2009 nr 3-3-1-84-08
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
KAEBAMISE ERINEVAD ALUSED TULENEVALT KOHTUPRAKTIKAST

64. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
EELTOODU VALGUSES ON PLANEERINGU KEHTESTAMISE OTSUSES
MÕISTLIK LAHTI KIRJUTADA KA SEE, KUIDAS OSAPOOLI KAASATI JA
MIS OLID NENDE SEISUKOHAD.
HILJEM ENDA KAISMISEKS ON MÕISTLIK DOKUMENTEERIDA SEE,
KUIDAS KOKKULEPPED TEKKISID (MEMOD, PROTOKOLLID,
KOKKULEPPED, LEPINGUD, SALVESTUSED JMS). SAMUTI SEE KES JA
MILLISEID SEISUKOHTI ESITAS. ERITI OLULINE ON DOKUMENTEERIDA
ERIARVAMUSED JA NENDE LAHENDAMISEKS TEKKINUD KOKKULEPPED
NING AVALIKKUSE OSALEMINE (ISIKUD NIMELISELT).
www.headandlead.com

65. REEGLINA ON SEDA
ODAVAM JA LIHTSAM TEHA
KOHE KUI AASTAID HILJEM.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
TALLETADA TULEB KA
PLANEERINGU LÄBIVIIMISE
KORREKTSUST TÕENDAVAD
MATERJALID
(AJALEHEKUULUTUSED,
TEATED, KIRJAD JMS). NEED
OSUTUVAD VAJALIKUKS
JÄRELEVALVE KÄIGUS JA
VÕIMALIKE VAIDLUSTE
KORRAL.

66. Haldusmenetluse seaduse § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks
tunnistamist aga nõuda üksnes menetlus- või vorminõuete rikkumise tõttu, kui
nimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.
Üldplaneeringu avaliku väljapanekuga sarnaselt teenib avalikkuse tõhusama
osalemise võimaldamise eesmärki ka planeeringu avalikustamine vastavalt PlanS § 18
lg 61 p-le 1 kohaliku omavalitsuse üksuse veebilehel. Praeguses asjas ei ole vaidlust,
et üldplaneering oli väljapaneku ajal Viimsi valla veebilehel kättesaadav.
Üldplaneeringu väljapaneku õiguspärasuse hindamiseks tuleb rõhutada, et
puudub vaidlus selle üle, et väljapanekule eelnes teavitamine
planeeringumaterjalidega tutvumise võimalustest vastavalt PlanS § 18 lgtele 5-7. Vastav teade avaldati nii üleriigilise levikuga kui ka maakonna ja valla
ajalehes ning valla veebilehel. Planeeringuala kinnistuomanikele on saadetud
vastavad teated tähtkirjaga.
Kolleegium leiab, et kuigi vaidlusaluse teemaplaneeringu avaliku väljapaneku
korraldamisel on rikutud PlanS § 18 lg 2 p 1, ei olnud ülaltoodut arvestades
tegemist rikkumisega, mis mõjutanuks lõppotsustust ja tooks kaasa
vaidlustatud määruse tühistamise.[1]
[1]
RKHKo 19.05.2011 nr 3-3-1-21-11
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
AVALIKUSTAMISE ERIPÄRAD JA OSALEMISE DOKUMENTEERIMISE KASU
TULENEVALT KOHTUPRAKTIKAST

67. §28 Kehtestatud planeeringu kättesaadavus
(1) Igaühel on õigus tutvuda kehtestatud planeeringuga.
(2) Kehtestatud planeeringuga tutvumine tagatakse:
1) üleriigilise planeeringu puhul – Siseministeeriumis ja maavalitsustes;
2) maakonnaplaneeringu puhul – vastavas maavalitsuses ja planeeritava maa-ala
kohalikes omavalitsustes;
3) üldplaneeringu ja detailplaneeringu puhul – planeeritava maa-ala kohalikes
omavalitsustes.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2010, planeerimisjoonis: OÜ Entec Eesti
PLANEERIMISSEADUS

68. §9 (9) Detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt
kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses (RT I 2002, 47, 297) sätestatud
korras.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2013
PLANEERIMISSEADUS

69. © Kaur Lass, OÜ Head 2011
TÄNA ON HUVITATUD ISIKU JAOKS INFO PLANEERINGUST PAARI
HIIREKLÕPSU KAUGUSEL. TA VÕIB PLANEERINGUGA NÕUSTUDA VÕI SEDA
VAIDLUSTADA. VAIDLUSTE ENNETAMISEKS ON VAJA HUVITATUD ISIKUID
TUNDA. ... JA VAJADUSEL KAASATA. TEADMINE KUIDAS TEHA
TULEMUSLIKKU KOOSTÖÖD ON MUUTNUD ÜLIOLULISEKS. KOOSTÖÖ
TEGEMINE JA HILISEM TÕENDAMINE AITAB TAGADA PLANEERINGU
KEHTIVUSE KA KEERUKATE VAIDLUSTE KORRAL.
www.headandlead.com

70. © Kaur Lass, OÜ Head 2014
Kinnistu väärtus
üleriigiline
planeering
maakonna
planeering
riigi planeerimise tasandid
www.headandlead.com
üldplaneering detailplaneering
kohaliku omavalitsuse
planeerimise tasandid
projekt
ehitusluba
Ehitusõiguse
määraja

71. 1. MAA-ALA SUURUS. OTSESELT ON PINDALAGA SEOTUD MAA-ALA MÕÕDISTAMISE HIND.
2. TELLIJA SOOVID. REEGLINA ON KALLIM TÖÖSTUSALADE, SADAMATE JT
INFRASTRUKTUURIOBJEKTIDE VMS KESKKONDA OHUSTADA VÕIVATE OBJEKTIDE
DETAILPLANEERINGU KOOSTAMINE (VÕIB LISANDUDA KSH KOOSTAMISE MAKSUMUS).
3. TEHNILISED TINGIMUSED. NENDEGA MÄÄRATAKSE ÜHENDUSPUNKTIDE JA -TEEDE
ASUKOHAD. NEIST LÄHTUVALT KUJUNEB DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE
TÖÖMAHUKUS (NÄITEKS: TEHNOVÕRKUDE ÜMBER TÕSTMINE, MAANTEELE PEALE- JA
MAHASÕITUDE LAHENDAMISE ULATUS JMS).
4. OBJEKTI ASUKOHT. RANNA JA KALDA KAITSEVÖÖNDIS, KAITSEALAL, HOIUALAL VMS
LOODUSKAITSEGA HÕLMATUD KOHAS ASUVA VÕI MUINSUSKAITSE ALL OLEVA OBJEKTI
VÕI ALA PLANEERIMINE ON TUNDUVALT KALLIM JA AJAMAHUKAM.
5. OBJEKTI ASUKOHA OMAVALITUSE EHITUSMÄÄRUS JA OMAVALITUSES KUJUNENUD
ASJAAJAMISE TAVAD.
6. KAASATAVATE ISIKUTE HULK – EHK TÖÖMAHT KOOSTÖÖD TEGEMISEKS.
7. ÜLDPLANEERINGU OLEMASOLU KORRAL ON SELLE KOHASE DETAILPLANEERINGU
KOOSTAMINE ODAVAM JA KIIREM NING RISKIDEVABAM KUI DETAILPLANEERINGUGA
ÜLDPLANEERINGU MUUTMINE.
8. NÕUDED KOOSTAMISE AJALE. KIIRUS TÕSTAB TÖÖ MAKSUMUST. TAHTES ODAVAMAT
HINDA TULEB DETAILPLANEERING TELLIDA VÄHEMALT AASTA (RAE, HARKU JA
JÕELÄHTME VALDADES JA TALLINNAS 3-5 AASTAT) ENNE PROJEKTEERIMISE
ALUSTAMIST. PROJEKTEERIDA SAAB PARALLEELSELT PLANEERINGUGA, SELLEKS PEAB
AEGA VARUMA PAARIST KUUST KUNI POOLE AASTANI. NB! EHITUSLUBA ENNE
PLANEERINGU KEHTESTAMIST KÜSIDA EI SAA.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 2011
DETAILPLANEERINGU HINDA MÕJUTAVAD ASJAOLUD:

72. PLANEERIMINE EELDAB TEADLIKU TEGUTSEMIST HETKES.
TUNDES OMA VISIOONI (SIHTI) JA MÕISTES SELLE ALUSEL TEGEVUSTE
JADA PLANEERINGU ELLUVIIMISEKS, SAAB LUUA HEAD EELDUSED
SOOVITUD TULEVIKU TEGELIKUKS MUUTUMISEKS.
www.headandlead.com
© Kaur Lass, OÜ Head 20113
"The future depends on what we do in the present"
Mahatma Gandhi

73. Meie eesmärk on Teie edu.
Meie abi läbi saavutate organisatsiooni juhtimise ja tegevuse
eesmärgipärasuse ning tegude kvaliteedi. Aitame Teil jõuda teadliku
planeerimise ja eesmärgipärase tegutsemiseni.
www.headandlead.com
© OÜ Head 2009
Meie missioon on luua praktikas hästi toimivaid
planeeringuid ja äriplaane.

74. OÜ Head
telefon: 50 83 906
skype: headandlead
info@headandlead.com
www.headandlead.ee
www.headandlead.com

75. OÜ Head missioon on luua praktikas
hästi toimivaid planeeringuid ja äriplaane.
Oled oodatud järgima meid Facebookis:
www.headandlead.com

76. www.headandlead.com