Stadtentwicklung Guben 
»Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« 
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Gesamtstadt: Veränderung der...
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2.1 Bevölkerungsentwicklung ...
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Stadtteile: Bevölkerungsentw...
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Stadt- und Ortsteile: Bevölk...
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2.1 Bevölkerungsprognose 
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3 Entwicklungsszenarien 
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4.1.1 Aufwertungsstrategie 
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4.2 Teilräumliche Stadtumbau...
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4.2.1 Altstadt Ost
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4.2.2 Altstadt West
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Prüfung Gebietskategorien St...
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Fortschreibung Gebietskatego...
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Stadtumbaustrategie Guben 2030

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Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030

Stadtverordnete und Vertreter der Stadtverwaltung, der Wohnungsunternehmen und der Versorgungsunternehmen haben sich in mehreren Beratungen mit der Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030 beschäftigt. Die erarbeitete Konzeption wurde von den Stadtverordneten in der SVV Guben am 14. Mai 2014 beschlosssen.

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  1. 1. Stadtentwicklung Guben »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« Endfassung [Bearbeitungsstand: 15. Mai 2014] Ernst Basler + Partner STADT GUBEN
  2. 2. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 2 Gliederung / Inhaltsverzeichnis Teil 1: Der Rahmen 1.1 Anlass der Fortschreibung und Anforderungen 1.2 Methodik und Form der Fortschreibung Teil 2: Standortbestimmung: Wo steht Guben? Was kommt? 2.1 Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsprognose 2.2 Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsmarktprognose 2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess 2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen Teil 3: Szenarien: Was passiert, wenn…? Seite 4 Seite 5 Seite 8 Seite 9 Seite 10 Seite 24 Seite 32 Seite 36 Seite 40
  3. 3. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 3 Gliederung / Inhaltsverzeichnis Teil 4: Strategie: Was will Guben erreichen? 4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie 4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien Teil 5: Der Weg: Umsetzungsstrategie 5.1 Rahmenbedingungen 5.2 Akteurs- und Kooperationsstrukturen Teil 6: Finanzierung und Zeitschiene 6.1 Finanzierung 6.2 Zeitschiene Seite 43 Seite 45 Seite 60 Seite 105 Seite 106 Seite 107 Seite 108 Seite 109 Seite 110 Impressum Seite 111
  4. 4. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 4 Teil 1: Der Rahmen Anlass und Anforderungen; Methodik und Form
  5. 5. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 5 1.1 Anlass der Fortschreibung n Grundlage des bisherigen Stadtumbaus sind das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand: 2007) »Guben Strategie 2020 – Stadt im Aufbruch« sowie die Fort-schreibung der Stadtumbaustrategie aus dem Jahr 2009. n Warum ist eine Fortschreibung der Stadtumbaustrategie erforderlich geworden? n Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung, die Entwicklung der Wohnungsbe- und -leerstände sowie die verschiedenen erfolgreichen Stadtentwicklungsprojekte zeigen, dass viele der Ansätze der Stadtumbaustrategie greifen. So führte z. B. die Aufwertung der Innenstadt (Altstadt Ost) zu einer Stabilisierung der Einwohnerzahlen in diesem Quartier. Auch der gesamtstädtische Wohnungsleerstand konnte auf einem stabilen Niveau gehalten werden. n Trotz dieser positiven Entwicklungen konnte bislang noch keine nachhaltige Stabilisierung der Einwohnerzahlen erreicht werden. Guben hat seit 2009 rd. 1.400 Einwohner verloren, Ende 2013 lebten 17.847 Menschen in Guben. Pro Jahr verliert die Stadt zwischen 300 und 400 Einwohnern – eine Zahl, die zu weiterem Handeln aufruft. n Aus diesem Grund schreibt die Stadt Guben ihre Stadtum-baustrategie – fünf Jahre nach der letzten Fortschreibung – fort. n Der Stadtumbau hat in Guben einerseits den Rückbau nicht mehr benötigter Wohnungen und Infrastrukturen im Fokus. Andererseits steht insbesondere auch die Fortführung der Aufwertung mit dem Schwerpunkt Innenstadt (Altstadt Ost) im Zentrum der strategischen Überlegungen. n Basis für die Fortschreibung der Stadtumbaustrategie sind die Stadtumbaustrategie 2009, das INSEK 2007, die aktuellen integrierten Umsetzungspläne, die Soziale Stadt und weitere Fachkonzepte. Die grundsätzliche Strategie Rückbau von außen nach innen Aufwertung von innen nach außen wird beibehalten und weiter vertieft, da sich dieser Ansatz bewährt hat. n Für die Stadt Guben wird es in den kommenden Jahren da-rauf ankommen, den Stadtumbau konsequent fortzuführen. Dabei ist spürbar, dass der Stadtumbau komplexer und kleinteiliger wird. Auch die Abstimmung mit und zwischen den Wohnungsunternehmen, der Verwaltung, der Politik und vor allem der Menschen in den Quartieren wird immer wichtiger. n Der Stadtumbau in Guben ist zu einer dauerhaften Aufgabe geworden – ein langfristiger Prozess der Stadtentwicklung.
  6. 6. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 6 n Die aktuelle Bevölkerungsprognose bis 2030 verdeutlicht, dass das favorisierte »Leitbildszenario« nicht erreicht wird. n Die auf Basis dieses »Leitbildszenarios« ermittelten Rück-bauziele sind nicht ausreichend, eine Erhöhung der Rück-bauziele ist unumgänglich. n Der Stadtumbau muss von allen Wohnungsmarktakteuren getragen und umgesetzt werden. Auf diese Weise kann sich ein langfristig tragfähiger Wohnungsmarkt in Guben entwickeln. 2015 2016 1.1 Anlass der Fortschreibung n Seit der letzten Fortschreibung der Stadtumbaustrategie im Jahr 2009 wurde eine weitere inhaltliche Untersetzung und Vertiefung vorgenommen. Dies erfolgte im Rahmen von Abstimmungen mit dem Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft (MIL) und dem Landesamt für Bauen und Verkehr (LBV) sowie im Rahmen verschiedener Projekt-gruppensitzungen mit den Wohnungs- und Versorgungs-unternehmen. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Fortschreibung Stadtumbau-strategie Umsetzung Stadtumbau Abstimmung mit dem MIL Aufnahme in Stadtumbaupro-gramm II (STUB II) Gesamtberatung mit dem MIL/LBV Evaluierung Stadtumbau-prozess > Fortschreibung der Stadtumbaustrategie erforderlich Fortschreibung der Stadtumbaustrategie Abstimmungen im Rahmen von Projektgruppensitzungen und Workshops mit Wohnungs- und Versorgungsunternehmen, Politik, Öffentlichkeit
  7. 7. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 7 1.1 Anlass der Fortschreibung n Welche Aufgabe hat die Stadtumbaustrategie? » Die Stadtumbaustrategie (STUBS) beleuchtet auf der Grundlage der Bevölkerungsentwicklung notwendige Anpassungsmaßnahmen auf dem Wohnungsmarkt. Sie berücksichtigt dabei stadtstrukturelle und infrastruk-turelle Rahmenbedingungen. » Sie prognostiziert, wie sich Bevölkerung und Wohnungsmarkt bis 2030 entwickeln werden. Sie zieht Schlüsse aus dem weiteren Rückgang der Bevölkerung, so dass der Wohnungsmarkt und die Stadtteile auch 2030 funktionieren, Wohnen bezahlbar bleibt und die Stadt Guben nicht an Attraktivität verliert. n Wie ordnet sich die Stadtumbaustrategie in die weiteren strategischen Planungen der Stadt ein? » Das INSEK bildet den Rahmen der gesamtstädtischen Stadtentwicklung. Es fungiert als zentrales Steuerungs-instrument, ist Leitprogramm für alle Entwicklungsvor-haben der Stadtentwicklung. Es dient als Fördergrund-lage und als politischer Wegweiser. » Die Stadtumbaustrategie ist ein Fachkonzept, dass die Ziele des INSEKs fachlich weiter untersetzt und das Hauptaugenmerk auf den Stadtumbauprozess legt. » Neben der Stadtumbaustrategie wurde eine Reihe weiterer Fachkonzepte entwickelt, z. B. zur Sozialen Stadt, die Altbauerhaltungsstrategie, das Einzelhandels-und Zentrenkonzept, die Energiestrategie 2020 und das integrierte energetische Quartierskonzept "Klimaquartier Hegelstraße“. » Ergänzende Informationen liefern z. B. das kommunale Monitoring und die Sozialraumberichterstattung. n Was kann die Stadtumbaustrategie? » Sie entwickelt einen „Fahrplan“, wie Guben mit dem Rückgang der Bevölkerung umgehen kann (und muss). » Sie ist ein Instrument, das Guben nutzt, um eine gemein-same Strategie zu entwickeln und um die Strategie zu kommunizieren. » Sie hat einen klaren Fokus auf Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsmarkt und städtische Infrastruktur. » Sie zeigt Perspektiven auf, wie die Stadt – trotz sinkender Einwohnerzahlen – sich weiterentwickeln und attraktiv bleiben kann.
  8. 8. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 8 1.2 Methodik und Form der Fortschreibung n Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK, Stand: 2007) »Guben Strategie 2020 – Stadt im Aufbruch« wurde als zentrales Steuerungsinstrument und als Leitprogramm für die Gubener Stadtentwicklung erarbeitet. Das INSEK ist Basis für die Inanspruchnahme von Fördermitteln aus den verschiedenen Programmen der Städtebauförderung (Sanierung, Stadtumbau (mit den entsprechenden Teilprogrammen Rückbau, Aufwertung, Rückbau städtischer Infrastruktkur), Soziale Stadt und Aktive Stadtzentren). n Zwischenzeitlich sind verschiedene räumliche und inhalt-liche Vertiefungen (z. B. das Einzelhandels- und Zentrenkon-zept, der erste Basisbericht Sozialberichterstattung oder die Integrierte Energiestrategie 2020) entstanden. n Für die Fortschreibung der STUBS, die auf dem INSEK sowie den Kernaussagen der Stadtumbaustrategie von 2009 ba-siert, sind diese Fachkonzepte wichtige Grundlagen. Gleich-zeitig gibt die STUBS wichtige Rahmenbedingungen für sektoral notwendige Vertiefungen vor. Parallel zu diesen Grundlagen wurden die aktuellen Daten der Bevölkerungs-entwicklung sowie des Wohnungsmarktes herangezogen und ausgewertet. Das kontinuierliche Stadtentwicklungs-monitoring liefert darüber hinaus weitere wichtige Erkennt-nisse zur Entwicklung der Stadt. n Die Fortschreibung der Stadtumbaustratgie ist in intensiver Abstimmung mit den beiden Wohnungsunternehmen, den kommunalen Infrastrukturträgern, der Verwaltung und der Politik entstanden. n Die Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung erfolgte am 14. Mai 2014. n Die Stadtumbaustrategie besteht aus vier „Bausteinen“: n Die einzelnen Bausteine sind in den nachfolgenden Kapiteln erläutert. UMSETZUNG Wo steht Guben? Was kommt? Was passiert, wenn …? Was will Guben erreichen? Wie will Guben die Ziele erreichen? § Bevölkerungs-entwicklung § Prognose § Wohnungsmarkt § Handlungsspiel-räume § drei Entwick-lungsszena-rien § Gesamtstadt § Teilräume § strategie § Rahmen-bedingungen § Akteure und Kooperationen § Kosten und Finanzierung § Zeit STANDORT-BESTIMMUNG SZENARIEN STRATEGIE
  9. 9. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 9 Teil 2: Standortbestimmung: Wo steht Guben? Was kommt? Analysen und Prognosen der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung
  10. 10. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 10 2.1 Bevölkerungsentwicklung n Basis der Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung sind die kommunalen Daten. Die Entwicklung seit 2001 zeigt einen Einwohnerrückgang von 23.816 Einwohnern (2001) auf 17.847 Einwohner (2013) (je 31.12., Einwohner mit Hauptwohnsitz in Guben). n Im Zeitraum von 2002 bis 2009 verlor Guben rd. 530 Einwohner pro Jahr. Seit 2009 hat sich diese Entwicklung leicht stabilisiert: Der Rückgang beträgt rd. 370 Einwohner pro Jahr. n Das »Leitbildszenario« der Stadtumbaustrategie von 2009 hat eine Einwohnerzahl von rd. 19.000 Einwohner für 2013 angenommen, d. h. die tatsächliche Entwicklung hat dieses Ziel nicht erreicht. n Im »Stagnationsszenario« der Stadtumbaustrategie von 2009 wurden für 2013 rd. 17.750 Einwohner prognostiziert. Die reale Entwicklung liegt somit dichter an diesem Szenario. n Seit 2010 sind die natürlichen Verluste (Differenz aus Geburten und Sterbefällen) und die Migrationsverluste (Differenz aus Zuzug und Fortzug) zu etwa gleichen Teilen für den Bevölkerungsrückgang verantwortlich. n Die Abwanderung (s. folgende Abbildung „Wanderungs-saldo“) hat sich in den vergangenen Jahren deutlich stabilisiert. n Der natürliche Saldo hat leicht zugenommen, hier wird die zunehmende Alterung der Stadtgesellschaft sichtbar. Exkurs Zensus 2011 n Zum Stichtag 9. Mai 2011 wurde in der Bundesrepublik Deutschland eine Volkszählung (Zensus) durchgeführt. n Diese erfolgt nicht über eine Vollerhebung, sondern über eine registergestützte Methode. Hierzu wurden Daten von Melderegistern ausgewertet und in verschiedenen Bereichen durch Voll- oder Stichprobenerhebungen ergänzt. n Für das Land Brandenburg bedeutete das Ergebnis, dass zum 31.12.2011 rd. 42.500 Menschen weniger im Land gezählt wurden, als vor dem Zensus. n Auch für die Kommunen wurden – zur kommunalen Statistik – abweichende Einwohnerzahlen ermittelt. In Guben besagte die kommunale Statistik zum 31.12.2011 18.931 Einwohner, nach der „Zensuskorrektur“ sind dies noch 18.323 Einwohner. n Da die Zensusdaten nicht auf kleinräumiger Ebene vorliegen, werden für alle nachfolgenden Darstellungen die kommunalen Daten herangezogen.
  11. 11. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 11 Gesamtstadt: Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsrückgang seit 2009 nur leicht gebremst 23.816 22.885 22.078 21.442 20.958 20.539 20.090 19.696 19.291 18.958 18.560 18.166 17.847 25.000 23.750 22.500 21.250 20.000 18.750 17.500 16.250 15.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Einwohner Entwicklung 2009-2013: - 1.850 EW [-9,3%] - 370 EW/a angestrebtes Ziel (Leitbildszenario 2009): ca. 19.000 EW Entwicklung 2003-2008: - 2.380 EW [-10,8%] - 475 EW/a
  12. 12. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 12 Gesamtstadt: Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo stabilisiert, natürlicher Saldo leicht zunehmend 0 -100 -200 -300 -400 -500 -600 -700 -800 -900 -1000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Einwohner natürliche Entwicklung Wanderungssaldo Gesamtsaldo
  13. 13. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 13 2.1 Bevölkerungsentwicklung n Der größte Teil der Fortzügler (ca. 52 %) der vergangenen Jahre entfällt auf die Altersgruppe der 16- bis 24-Jährigen. Knapp jeder dritte Fortzügler ist zwischen 25 und 44 Jahre alt. Als Wanderungsmotive sind demzufolge die Ausbil-dungsplatz- bzw. Arbeitsplatzsuche vorrangig. n Als Hauptzielgebiete der abwandernden Bevölkerungsgrup-pen sind in erster Linie Berlin und Cottbus zu nennen. Mit deutlichem Abstand folgen die Bundesländer Sachsen, Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen und weitere. n Der Altersdurchschnitt der Bevölkerung ist seit 2003 (43 Jahre) auf rd. 53 Jahre (2013) gestiegen. n Heute ist jeder dritte Einwohner 65 Jahre oder älter. n Die Altersgruppe der Menschen 65+ ist in den vergangenen Jahren am deutlichsten angewachsen. Seit 2001 hat sich diese Altersgruppe um 1.560 Menschen vergrößert. n Am deutlichsten ging die Einwohnerzahl bei den jungen Erwachsenen (16 bis 24 Jahre) zurück: Hier lebten Ende 2013 rd. 1.500 Menschen weniger in Guben als noch 2003. n Auch die Anzahl von Kindern und Jugendlichen (0 bis 15 Jahre) hat sich um rd. 1.130 Personen verringert. n Mit dem anhaltenden Bevölkerungsrückgang gehen somit folgende Entwicklungen einher: » die Anzahl an Kindern und Jugendlichen nimmt weiterhin ab, » das Erwerbspersonenpotenzial (15 bis 65 Jahre) hat sich deutlich verringert, » am stärksten wächst die Altersgruppe der Senioren (65 Jahre und älter).
  14. 14. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 14 Gesamtstadt: Veränderung der Altersstruktur deutlicher Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials, Anstieg der Anzahl der Senioren männlich weiblich Veränderung der Altersgruppen zwischen 2002 und 2012 -1.134 (41%) -4.829 (-30%) 1.449 (34%) -4.514 (-20%) Gesamt 65 u. ä. 16 bis <65 J. 0 bis <16 J. -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 0 1.000 2.000
  15. 15. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 15 2.1 Bevölkerungsentwicklung n Die Altstadt Ost hat bis 2008 zwar in geringem Umfang Einwohner gewinnen können [100 EW bzw. +7 %], hat diesen Zuwachs aber nicht halten können. n Die Altstadt West hatte einen Einwohnerverlust von rd. 16 % seit 2002 hinzunehmen. Die Entwicklung zeigt jedoch auch hier eine leichte Stabilisierung. n Im Vergleich zur Gesamtstadt entwickelt sich die Innenstadt (Altstadt Ost und West) vergleichsweise stabil, kann aber kaum neue Einwohner an sich binden. n Stärkere Verluste als auf Gesamtstadtebene zeigen sich in den WK I, II und IV. n Der Einwohnerrückgang im WK I hat sich seit 2008 deutlich verlangsamt. n Die Einwohnerentwicklung im WK II verlief bis 2008 vergleichsweise stabil, hat jedoch ab 2009 deutliche Verluste zu verzeichnen. Hier zeigen sich die Folgen der überalterten Bevölkerung. n Die höchsten Einwohnerverluste zeigen sich im WK IV – dieser WK hat fast die Hälfte seiner Einwohner seit 2002 verloren. Diese Entwicklung spiegelt die bisherige Stadtum-baustrategie deutlich wider, der WK IV ist der bisherige Rückbauschwerpunkt. n »Gewinner« der Entwicklung in Stadt- und Ortsteilen sind die Altstadt Ost und der Stadtteil Altsprucke – beide Stadt-teile haben zwischen 2002 und 2013 Einwohner gewonnen. n Die quantitativ größten Verluste zeigen sich in den WK I, II und IV., aber auch in der Altstadt West. n Die Entwicklung in den Ortsteilen zeigt ebenfalls Einwohner-verluste. Im Vergleich zu den gesamtstädtischen Einwohner-verlusten fallen diese jedoch quantitativ sehr gering aus.
  16. 16. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 16 Stadtteile: Bevölkerungsentwicklung Altstadt Ost stabil, Altstadt West leicht rückläufig, WK mit deutlichen Verlusten 102% 105% 102% 87% 95% 84% 87% 74% 95% 76% 77% 70% 78% 64% 57% 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV Gesamtstadt Andere 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
  17. 17. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 17 Stadt- und Ortsteile: Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung zwischen 2002-2008 und 2009-2013 -80 13 -17 -40 -28 106 -46 -42 -534 -26 -465 -634 -1.323 274 -33 -82 -279 -201 -705 -648 -129 -8 -88 15 Schlagsdorf Groß Breesen Deulowitz Bresinchen Reichenbach Kaltenborn Altsprucke WK IV - Reichenbacher Berg WK II WK I Altstadt West Altstadt Ost 2002-2008 2009-2013 -2.500 -2.000 -1.500 -1.000 -500 0 500
  18. 18. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 18 2.1 Bevölkerungsprognose n Die Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2009 ging für das Jahr 2013 von einem Prognosefächer von ca. 17.700 (»Stagnationsszenario«) bis 19.000 Einwohnern (»Leitbildszenario«) aus. Das Land prognostizierte 2006 für das Jahr 2013 insgesamt 18.355 Einwohner. Tatsächlich hatte die Stadt am 31.12.2013 insgesamt 17.847 Einwohner. Die Entwicklung der Stadt orientiert sich am Stagnationsszenario. Ursächlich sind die anhaltend hohen Migrationsverluste. n Mit der Fortschreibung der Stadtumbaustrategie wird auch die Bevölkerungsprognose aktualisiert (Basisjahr 2012) und bis zum Jahr 2030 fortgeschrieben. n Der Bevölkerungsprognose des Landes liegen – gegenüber der Landesprognose von 2008 – veränderte Annahmen zur Geburtenziffer (Erhöhung) und zur Lebenserwartung (länger) zugrunde. Während sich im Ergebnis dieser neuen Prognose in vielen anderen Städten im Land Brandenburg der Bevölkerungsrückgang verlangsamt, wirken sich diese Veränderungen in Guben nicht aus. n Die Fortschreibung der kommunalen Bevölkerungsprognose übernimmt diese Annahmen zur Geburtenziffer und zur Lebenserwartung, die das Land getroffen hat. n Aufgrund der hohen Wanderungsverluste in Guben in den letzten Jahren hat das Land im Rahmen seiner Prognose-fortschreibung auch die Annahmen zur Migrationsentwick-lung angepasst. Im Vergleich zur Landesprognose von 2008 wurden die Annahmen zu Wanderungsverlusten um mehr als das Dreifache angehoben. So wird für den Zeitraum von 2014 bis 2020 von einem Wanderungssaldo von rd. -1.100 Menschen ausgegangen. Die Prognose des Landes von 2008 ging im gleichen Zeitraum von einem Minus von rd. 315 Menschen aus. n Die Migrationsannahmen der Landesprognose 2012 werden ebenso wie die Annahmen zur natürlichen Bevölkerungs-entwicklung in die Fortschreibung der kommunalen Prognose übernommen. n Auf eine Differenzierung der kommunalen Bevölkerungs-prognose in ein Stagnationsszenario und ein Leitbild-szenario wird im Rahmen dieser Fortschreibung verzichtet. n Hintergrund ist, dass die o. g. Wanderungsverluste bereits das »Stagnationsszenario« darstellen. n 2030 werden noch rd. 12.700 Menschen in Guben leben. Dies entspricht einem Rückgang von rd. 5.150 Einwohnern oder knapp 29 % (von 2013 bis 2030).
  19. 19. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 19 Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030 Bevölkerungsrückgang setzt sich fort, Trend: Stagnationsszenario 17.000 Entwicklung 2013-2020: - 2.450 EW [-13,7%] ca. - 350 EW/a 15.400 LBV_2012 = »Stagnation« 2013 LBV_2008 Leitbild_2007 Stagnation_2007 12.700 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 Entwicklung 2021-2030: - 2.700 EW [-17,5%] - 270 EW/a 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030
  20. 20. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 20 Gesamtstadt: Bevölkerungsprognose 2030 Altersdurchschnitt steigt auf 57 Jahre, jeder 2. Einwohner ist älter als 65 Jahre, Erwerbspersonenpotenzial sinkt männlich weiblich 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 -300 -200 -100 0 100 200 300 2012 2030 n 25 % Wanderungsverluste n 75 % natürliche Verluste n das Erwerbspersonenpotenzial (15 bis 65 Jahre) geht um rd. 5.000 Menschen zurück
  21. 21. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 21 2.1 Bevölkerungsprognose n Die gesamtstädtischen Bevölkerungsrückgänge werden sich aufgrund der dominierenden natürlichen Bevölkerungsent-wicklung etwa gleichmäßig auf die Schwerpunktstadtteile verteilen. Dies ist nicht nur für den Wohnungsmarkt, sondern auch für alle Infrastrukturbereiche von hoher Bedeutung. Die Methodik der Bevölkerungsprognose auf der Ebene der Stadt- und Ortsteile zielt daher insbesondere darauf ab, Ø die zur Verfügung stehende gesamtstädtische Bevölkerung auf Teilräume „herunterzubrechen“ und Ø Entwicklungsperspektiven und Handlungsbedarfe in den einzelnen Stadtteilen aufzuzeigen. n Bei der Erstellung der Stadtteilprognose wurden folgende Aspekte berücksichtigt Ø bisherige Bevölkerungsentwicklung, Ø Prognose der „autonomen“ natürlichen Bevölkerungs-entwicklung (analog zur gesamtstädtischen Entwicklung), Ø Abschätzung der künftigen Stadtteilattraktivität auf Basis einer integrierten Bewertung hinsichtlich Lagegunst, Infrastruktur- und Wohnangebote sowie Baupotenziale, Ø Annahmen zur Aktivierung von vorhandenen Altbau-sowie Neubau-Potenzialen im Wohnungsmarkt n Dabei wird davon ausgegangen – entsprechend der Fortschreibung der Stadtumbaustrategie 2009 –, dass die Stadtteile Altstadt Ost und Altstadt West eine leichte Zuwanderung erfahren. Diese Annahme basiert auf dem strategischen Ziel, die Altstadt auch weiterhin zu stärken, attraktiv zu gestalten und zu stabilisieren. n Entsprechend der teilräumlichen Bevölkerungsprognose werden die WK I, II und IV bis 2030 weiterhin Einwohner verlieren (WK I rd. 30 %, WK II rd. 40 % und WK IV rd. 55 %). n Auch die Altstadt Ost und die Altstadt West werden leichte Einwohnerverluste erfahren. Diese resultieren vor allem aus der natürlichen Entwicklung, die auch durch einen leicht positiven Wanderungssaldo nicht aufgefangen werden kann. n Nur wenn es gelingt, das Sanierungstempo in der Innenstadt zu erhöhen und dabei nachfragegerechten, zugleich aber auch bezahlbaren Wohnraum anzubieten, kann die Innenstadt künftig eine insg. stabile bzw. sogar leicht positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen (siehe Darstellungen in Teil 4). Dies würde im Umkehrschluss aber auch bedeuten, dass die anderen Stadtteile noch deutlichere Einwohnerverluste verzeichnen würden, als bereits aufgezeigt!
  22. 22. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 22 Stadtteile: Bevölkerungsprognose (2013 ð 2030) 2.850 2.650 4.500 4.800 1.500 1.550 WK IV WK II „Andere“ Altstadt Ost Altstadt West WK I 1.700 -1.150 (-40%) 1.200 -1.450 (-55%) 3.200 -1.300 (-28%) 4.150 -650 (13%) 1.400 -100 (-6%) 1.100 -450 (-29%) Einwohner 2013 Einwohner 2030 im WK II und WK IV sind überproportional hohe Rückgänge zu erwarten Zahlen gerundet! Gesamtstadt: 2013: 17.850 EW 2030: 12.750 EW -5.100 (-29%) Ziel für die Innenstadt ist eine stabile Bevölkerungsentwicklung (ohne Verluste); dies hängt aber von den genannten Faktoren ab
  23. 23. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 23 Stadtteile: Bevölkerungsprognose 2030 Maßgeblich sind die natürlichen Verluste, nur im WK IV dominieren Wanderungsverluste natürlicher Saldo Wanderungssaldo – positiv -22% -15% -23% -24% -29% -18% -24% -16% -21% -18% -28% -20% -13% 9% 8% -7% -6% -11% -38% -4% -13% -2% -21% -19% -9% -12% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% Gesamtstadt Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV Altsprucke Kaltenborn Reichenbach Bresinchen Deulowitz Groß Breesen Schlagsdorf Wanderungssaldo – negativ
  24. 24. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 24 2.2 Wohnungsmarktentwicklung n Der gesamtstädtische Wohnungsbestand in Guben hat sich gegenüber der Stadtumbaustrategie 2009 kaum verändert. n Er besteht nach kommunaler Datenbasis aus 10.900 Wohneinheiten (WE). n Davon befinden sich ca. 3.000 WE in Altbauten und 5.621 WE (+ WK III) in sog. Plattenbauten, die zwischen 1949 und 1990 errichtet worden sind. n Insgesamt standen 2012 rd. 1.750 WE leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 16 %. n Die Rückbauquote ist seit 2005 in etwa konstant bei rd. 100 WE pro Jahr. n Die Leerstandsquote hat sich – trotz Rückbau – konstant entwickelt. n Die „Brennpunkte“ des Wohnungsleerstands sind nach wie vor im WK IV und in der Altstadt Ost zu finden. Trotz des intensiven Rückbaus im WK IV ist hier keine nachhaltige Stabilisierung erkennbar. n Im WK II sowie in der Altstadt West sind leicht steigende Leerstände zu verzeichnen. n Der Leerstand im WK I hat sich in den vergangenen Jahren stabilisiert. Zurückzuführen ist dies auf die erfolgten Rückbaumaßnahmen. n Wohnungsbestand 2012: ca. 10.900 WE (Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring) n Wohnungsleerstand 2012: ca. 1.750 WE (Quelle: kommunales Stadtumbaumonitoring) n Wohnungsrückbau bis 2013: rund 2.700 WE (davon ca. 74 % im WK IV) n Rückbauquote seit 2005 konstant: ca. 100 WE/Jahr n Leerstandsquote konstant: 16 % Leerstandsquote in den Stadtteilen in den Jahren 2002, 2009 und 2012 Leerstandsquote 2012 Leerstandsquote 2009 Leerstandsquote 2002 37% 12% 11% 15% 18% 11% 44% 33% 13% 26% WK IV WK II WK I Altstadt West Altstadt Ost 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%
  25. 25. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 25 Gesamtstadt: Wohnungsmarktentwicklung – Rückbau/Stilllegung Insgesamt wurden 2.915 Wohnungen zurückgebaut und stillgelegt 90 1.147 527 Rückbauverlauf zwischen 2002 und 2013 120 98 153 Summe 1998: 90 WE Summe 2002-2013: 2.915 WE Ø rd. 265 WE/Jahr Rückbau Stilllegungen 106 111 105 90 108 58 1 40 39 27 3 4 87 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1998 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
  26. 26. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 26 Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Teilräume n 60% des gesamtstädtischen Leerstands ist in den Wohnkomplexen verortet. n Dies entspricht 1.000 WE der insg. in der Stadt leerstehenden 1.700 WE. n Die Hälfte des Gubener Wohnungsbestands ist in den Wohnkomplexen (I, II, IV) verortet. In diesen Beständen leben rd. 40% der Gubener Bevölkerung.
  27. 27. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 27 Wohnungsbestands- und -leerstandsverteilung 2012 Eigentümer n 2/3 des gesamtstädtischen Leerstands bei GuWo verortet n 2/3 des GuWo-Bestands befindet sich in der Obersprucke n GWG hat rd. die Hälfte ihres Bestands in der Innenstadt 250 904 860 827 1.517 1.262 277 824 487 16 14 0 553 1.169 5 8 427 1.503 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV Sonstige WE Verteilung des WE-Bestands nach Eigentümer und Stadtteilen GuWo GWG Privat Verteilung des WE-Leerstands nach Eigentümern 108 272 und Stadtteilen 116 291 351 63 70 5 1 20 12 0 161 92 1 0 150 13 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV Sonstige GuWo GWG Privat
  28. 28. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 28 Wohnungsgrößen n Die beiden Wohnungsunternehmen GuWo und GWG haben in ihrem Bestand einen relativ geringen Anteil an kleinen Wohnungen (1- und 2-Raum-Wohnungen). Dieser liegt bei rd. 40 % des Bestandes beider Unternehmen. n Der Anteil von 3- und 4-Raum-Wohnungen liegt bei rd. 59 % des Bestandes beider Unternehmen. n Angesichts der älter werdenden Bevölkerung wird sich die Nachfrage nach kleinen Wohnungen (1 bis 2 Räume) verändern. Zudem wird der Bedarf an barrierefreien Wohnungen, möglichst im Erd-geschoss oder im ersten Obergeschoss steigen. 22 68 69 314 431 116 508 370 747 240 88 1.023 519 1.090 885 28 135 133 184 127 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Altstadt Ost Altstadt West WK I WK II WK IV WE Verteilung des WE-Bestands nach Schwerpunktstadtteilen und WE-Größe (GuWo, GWG) 1-Raum 2-Raum 3-Raum 4-Raum 5+x-Raum
  29. 29. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 29 2.2 Wohnungsmarktprognose n Mit Blick auf die Bevölkerungsprognose – gesamtstädtisch und teilräumlich – wird sich auch der Wohnungsmarkt bis 2030 verändern. n Würde der Stadtumbauprozess in Guben nicht fortgeführt werden, steht im Jahr 2030 jede dritte Wohnung leer. In der Summe wären dies rd. 4.100 leerstehende Wohnungen (2030). n Besonders vom Leerstand betroffen wäre der WK IV (mit einer Leerstandsquote im Jahr 2030 von fast 70 %). n Auch der WK II würde eine merkliche Leerstandserhöhung erfahren: von aktuell rd. 15% auf rd. 57% im Jahr 2030. n Der Leerstand im WK I würde sich von aktuell rd. 12% auf rd. 40% im Jahr 2030 erhöhen. n In der Altstadt West würde sich der Leerstand von aktuell rd. 13% auf rd. 22% im Jahr 2030 erhöhen. n Diesen Berechnungen stellen ein Entwicklungsszenario dar, in dem kein weiterer Rückbau bzw. Stilllegungen von Wohnungen erfolgen. n Der Wohnungsbedarf im Jahr 2030 beträgt rd. 6.800 Wohneinheiten – angesichts einer Bevölkerungszahl von rd. 12.700 Menschen. n Hierbei wurde berücksichtigt, dass sich die Haushaltsgröße (Anzahl Einwohner pro Wohneinheit) von heute rd. 2,0 Einwohner pro Wohneinheit auf rd. 1,9 Einwohner pro Wohneinheit im Jahr 2030 verringert. n Aus einem Wohnungsbedarf von rd. 6.800 WE im Jahr 2030 ergibt sich ein Gesamtrückbaubedarf von rd. 5.000 Wohneinheiten (im Zeitraum 2002 bis 2030) bzw. ein Rückbaubedarf von rd. 3.300 WE (im Zeitraum 2013 bis 2030). Auch dann würde die Leerstandsquote im Jahr 2030 noch 10 % betragen. n Wird dabei berücksichtigt, dass bis Ende 2013 bereits 2.800 Wohnungen zurückgebaut wurden und bis 2022 – entsprechend der Planungen der Wohnungsunternehmen – noch einmal 1.050 Wohnungen zurückgebaut werden, verbleibt ein weiterer Rückbaubedarf von 1.150 Wohnungen bis zum Jahr 2030.
  30. 30. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 30 Gesamtstadt: Wohnungsbestand 2012 und -bedarf 2030 Im WK II und WK IV besteht deutlicher Handlungsbedarf zur WE-Anpassung 2.350 2.200 1.500 2.950 800 1.100 WK IV WK II „Andere“ Altstadt Ost Altstadt West WK I 1.000 700 1.400 2.300 750 Zahlen gerundet! 650 WE-Bestand 2012 WE-Bedarf 2030
  31. 31. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 31 Gesamtstadt: Wohnungsleerstand 2012 und 2030 ohne Fortsetzung Stadtumbau – im WK II und WK IV steigt der Leerstand deutlich an 350 550 <50 400 250 150 WK IV WK II „Andere“ Altstadt Ost Altstadt West WK I 1.350 1.500 100 650 50 450 Zahlen gerundet! WE-Leerstand 2012 WE-Leerstand 2030
  32. 32. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 32 2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess n Um die bisher erzielen Effekte des Stadtumbauprozesses in Guben zu bewerten, werden quantitative Daten und qualitative Einschätzungen zugrunde gelegt. n Bis Ende 2013 wurden insgesamt 2.915 Wohnungen vom Markt genommen. Davon wurden 260 Wohnungen still-gelegt und 2.655 Wohnungen zurückgebaut. n Die Stadtumbaustrategie 2009 wies bis 2013 einen Rückbau-und Stilllegungsbedarf von insgesamt 3.080 Wohneinheiten aus. Demnach wäre eine Leerstandsquote von knapp unter 10 % erreicht. n Bis Ende 2013 wurden 95 % des geplanten Volumens tatsächlich umgesetzt. Demzufolge wurden die wohnungs-wirtschaftlichen Ziele der Stadtumbaustrategie von 2009 nahezu erreicht. n Der größte Teil des Rückbaus fand bis 2005 statt. Ab 2005 wurden im Durchschnitt pro Jahr rd. 265 Wohnungen vom Markt genommen. n Die beiden Akteure, die den Stadtumbau nahezu komplett umsetzen, sind die kommunale Gubener Wohnungsgesell-schaft mbH (GuWo) sowie die Gubener Wohnungsbauge-nossenschaft eG (GWG). n Die GuWo hat mehr als 70 % des Rückbauvolumens umgesetzt, die GWG hat knapp ein Viertel zum Rückbauvolumen beigetragen. n Aufgrund des „verlangsamten“ Rückbautempos ab 2005 sind die Effekte im Hinblick auf die Reduzierung des Wohnungsleerstands zwar stabil, haben jedoch nicht zu einem nachhaltigen Rückgang der Leerstandsquote geführt. n Die Leerstandsquote beträgt seit 2005 konstant rd. 16 %. n Räumlicher Schwerpunkt des bisherigen Rückbauprozesses ist mit rd. 1.850 zurückgebaute Wohneinheiten der WK IV. Hier wurden rd. 70 % des gesamten Rückbauvolumens realisiert. n WK I und WK II tragen jeweils rd. 10 % des Rückbauvolumens. In der Altstadt West und der Altstadt Ost sind es je rd. 4 bis 5 %.
  33. 33. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 33 Gesamtstadt: Wohnungsrückbau bis 2013 1.200 300 WK IV WK II Altstadt Ost Altstadt West WK I Rückbau GuWo Rückbau GWG 560 150 65 − − 90 50 25
  34. 34. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 34 2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess n Die Stadtumbaustrategie 2009 definierte folgende Leitlinien für die Aufwertungsschwerpunkte: » Fokus auf Stärkung bzw. Aufwertung öffentlicher Räume und Infrastrukturen » räumliche Konzentration auf die Innenstadt (Altstadt Ost) » Priorität haben Maßnahmen mit gesamtstädtischer Bedeutung » integrierter konzeptioneller Ansatz und Kombination von Finanzierungsmitteln n Diese Ansätze wurden konsequent umgesetzt. So sind schwerpunktmäßig folgende Maßnahmen realisiert: Altstadt Ost » Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z. B. Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz) » Instandsetzung historischer Gebäude (Schwerpunkte Frankfurter Straße und Berliner Straße) » Bündelung gesamtstädtischer Funktionen am Rathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule, Stadtbibliothek etc.) » Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (Kita Poetensteig, Jugend- und Begegnungszentrum Mittelstraße) » Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B. Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer) » Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße) » Basis für die Aufwertungsmaßnahmen ist der Strukturplan Altstadt Ost. WK IV » umfangreiche Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum und an Infrastruktureinrichtungen umgesetzt n Mit Blick auf die erfolgten Aufwertungsmaßnahmen lässt sich heute feststellen, dass die Innenstadt funktionell und an Attraktivität gewonnen hat. Auch die Freiflächen- und Grünbezüge zur Neiße sowie nach Gubin haben wichtige Entwicklungsimpulse erhalten. n Für die Zukunft wird jedoch für die Innenstadt wesentlich sein, sie weiterhin konsequent in ihren Funktionen zu stärken, die Attraktivität des öffentlichen Raumes zu stärken, Brachflächen bzw. Leerstände zu beseitigen und auch die Bezüge Richtung Gubin und Neiße stärker zu „spielen“.
  35. 35. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 35 2.3 Effekte durch den bisherigen Stadtumbauprozess n Die Stadt Guben treibt seit mehr als 10 Jahren den Stadtumbau konsequent voran. Quantitative Effekte des Stadtumbaus zeigen sich im umgesetzten Rückbauvolumen, das den Planungen der Stadtumbaustrategie 2009 weitgehend entspricht. n Im Ergebnis dessen zeigt sich jedoch eine nahezu konstante Leerstandsquote von rd. 16 %, die seit 2005 fast unver ändert ist. Ohne Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen wäre diese Quote jedoch um viele Prozentpunkte höher. Schlussfolgerungen für den weiteren Stadtumbauprozess n Der Stadtumbauprozess in Guben muss auch in den kommenden Jahren (und darüber hinaus) konsequent fortgeführt werden. Die Bevölkerungsprognose zeigt den Handlungsbedarf. Zudem dürfen die bisher erzielten Erfolge nicht „verpuffen“, damit der gesamtstädtische Wohnungs-markt eine wirkliche Konsolidierung erfahren kann. n Der Rückbau wird größtenteils vom kommunalen Wohnungsunternehmen GuWo getragen. Für die Zukunft wird es darauf ankommen, den Stadtumbauprozess auf „breitere“ Schultern zu verteilen, d. h. auch die GWG stärker in die Rückbauprozesse einzubeziehen. n Der erforderliche Rückbau muss weiter konkret untersetzt werden. Dabei wird der Fokus auf einem flächenhaften Rückbau liegen. Ein punktueller, kleinteiliger Rückbau wird nicht zum Ziel führen. n Räumlicher Schwerpunkt wird der WK IV bleiben. Aber auch der WK II wird in den Fokus rücken. n Ein stärkeres strategisches Leerziehen ist notwendig. Ein langfristig angelegtes Umzugsmanagement wird an Bedeutung gewinnen. n Parallel zum Rückbau wird die Fortführung der Aufwertung mit dem Schwerpunkt Altstadt Ost von Bedeutung für das Gelingen des Stadtumbauprozesses werden. n Wichtig ist ebenfalls, dass die Stadtumbaustrategie die langfristige Perspektive bis 2030 aufzeigt und Verbindlichkeit erreicht. n Information und Transparenz müssen die Stadtumbaustrategie begleiten. n Die Strategie muss gemeinsam von allen Akteuren getragen werden, gemeinsam umgesetzt und gemeinsam kommuniziert werden.
  36. 36. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 36 2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen n Mit rd. 7.250 Wohnungen (2012) sind insgesamt zwei Drittel des gesamtstädtischen Wohnungsbestands der Stadt Guben Eigentum der Wohnungsunternehmen GuWo mbH und GWG e.G. Dabei entfällt der gesamtstädtische Leerstand zu drei Viertel auf die beiden Wohnungsunternehmen (rd. 1.300 WE). n Während die Leerstandsquote der GWG mit rd. 8% deutlich unter dem gesamtstädtischen Durchschnitt von rd. 16% liegt, ist die Leerstandsquote der GuWo mit rd. 24% überdurchschnittlich hoch. n Die aktuell unterschiedliche Leerstandsbetroffenheit der Unternehmen hat differenzierte Mitwirkungsmöglichkeiten im Stadtumbau zur Folge. n Gleichwohl ist davon auszugehen, dass die demografischen Effekte aufgrund der Genossenschaftsstruktur insbesondere die GWG treffen werden und sich der Handlungsdruck in den kommenden Jahren erhöhen wird.
  37. 37. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 37 2.4 Handlungsspielräume der Wohnungsunternehmen Ø Die durch stadtumbaubedingte Umzüge entstehenden Kosten (auch zur Herrichtung der neuen WE) können nicht in den notwendigen Größenordnungen getragen werden. Ø Ein Teil der in den Umstrukturierungsgebieten gelegenen Bestände umfasst die aktuell und insb. auch künftig verstärkt nachgefragten 2-Raum-Wohnungen und stehen daher für einen potenziellen Rückbau in den kommenden Jahren faktisch nicht zur Verfügung. Ø Für die Aufwertung langfristig sicherer Bestände (beispielsweise in der Altstadt) stehen derzeit nur bedingt Finanzen zur Verfügung. „Mengeneffekte“, die zu stadtumbaurelevanten Umzügen führen, können nicht erzielt werden. n Grundsätzlich stellen sich die Herausforderungen für den künftigen Stadtumbauprozess für beide Unternehmen wie folgt dar: Ø Der Rückbau einzelner Gebäude wird erschwert durch die zunehmend disperse Verteilung des Leerstands in Kombination mit einer zunehmend begrenzten Anzahl an Ersatzwohnungen (Stichworte: obere Geschosse ohne Fahrstuhl nicht mehr vermietbar; Nachfrage insb. nach 2- Raum-WE mit Balkon im 1. oder 2. OG). Ø Die durch den Leerstand entstehenden Kosten nehmen zu. Ø Auf vielen Objekten in den definierten Umstrukturierungsgebieten liegen aufgrund von vorgenommenen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen förderrechtliche Bindungen bzw. Kredite, die einen Rückbau der betreffenden Gebäude erschweren (beispielsweise notwendige Umschuldungen) oder zeitlich ausschließen. Ø Der Anbau von Fahrstühlen rechnet sich in den in den WK überwiegend vorhandenen Gebäudetypen (Lübbenau und P2) nicht (Stichworte: nur barrierearm aufgrund zu überwindender „halber Treppe“, max. 4 Geschosse, zu hohe Betriebskosten).
  38. 38. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 38 2.4.1 Handlungsspielräume der Gubener Wohnungsgesellschaft mbH (GuWo) n Die GuWo hat in den vergangenen Jahren umfangreiche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen in den WK-Beständen vorgenommen. Dabei wurde das Portfolio durch Wohnungszusammenlegungen, vereinzelte Fahrstuhlanbauten (Würfelhäuser mit 24 WE) und die Realisierung von Mieterwünschen erweitert. n Die Bestandsaufwertungen in der Innenstadt (Altstadt) werden durch die GuWo sukzessive, aber vorrangig kleinteilig fortgesetzt. Die finanziellen Möglichkeiten für die Modernisierung größerer Bestände (beispielsweise im Denkmalbereich in der Altstadt West) bestehen derzeit nicht. Somit bestehen derzeit kaum Möglichkeiten eines gezielten Umzugs aus potenziellen Rückbaubeständen der WKs in die Altstadtbestände. n Die GuWo hat bisher insg. über 2.000 Wohnungen durch Rückbau (rd. 1.890 WE), Stilllegung (rd. 120 WE) und vereinzelt Wohnungszusammenlegungen vom Markt genommen. n Der Leerstand ist mit rd. 24% weiterhin hoch und bedarf weiterer Maßnahmen zur Bestandsreduzierung. n Das Potenzial an unsanierten und somit nicht mit Neuschulden belasteten Beständen ist erschöpft. n Der weitere Rückbau von Gebäuden wird daher maßgeblich davon abhängig sein, ob und wie ein Freizug der Gebäude realisiert werden kann (Kosten, Verfügbarkeit von Wohnungen) und ob eine Umschuldung auf andere Objekte in Abstimmung mit den Banken möglich ist. n Vor diesem Hintergrund gewinnt die Stilllegung oberer Geschosse zur Bestandsreduzierung künftig an Bedeutung.
  39. 39. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 39 2.4.2 Handlungsspielräume der Gubener Wohnungsgenossenschaft (GWG) n Der Bestand der GWG ist umfassend saniert. Künftig werden nur noch kleinteilige Ergänzungsmaßnahmen bzw. spezielle Mieterwünsche innerhalb der Wohnungen umgesetzt. n In der Altstadt Ost plant die GWG den Neubau von Mehrgenerationenhäusern mit 36 Wohnungen (mit Fahrstuhl) – Baubeginn 2014. n Der Leerstand ist mit rd. 8% weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Es gibt kaum Objekte, die einen Leerstand von 20 % bzw. mehr aufweisen. n Die GWG hat bisher insg. rd. 700 Wohnungen durch Rückbau (650 WE) und Stilllegungen (rd. 50 WE) vom Markt genommen. n Künftig entstehende Leerstände sollen zunächst insbesondere durch Stilllegungen einzelner Wohnungen bzw. Geschosse reduziert werden. n Förderrechtliche Bestimmungen bzw. Kreditbestimmungen auf den modernisierten Gebäuden ermöglichen einen Rückbau von einigen Gebäuden im Zeitraum bis 2030 nicht.
  40. 40. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 40 Teil 3: Szenarien: Was passiert, wenn …? Darstellung von Entwicklungsszenarien
  41. 41. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 41 3 Entwicklungsszenarien n Die vorausgegangenen Darstellungen verdeutlichen in ihrer Dimension des auch weiterhin zu erwartenden drastischen Bevölkerungsrückgangs und entsprechender Wohnungsleerstände, dass weiterer Handlungsbedarf zur Wohnungsmarktkonsolidierung und Anpassung städtischer (Infra-)Strukturen an die sich reduzierenden und verändernden Nachfragen besteht. n Um nachhaltige Effekte erzielen zu können, d.h. den Wohnungsleerstand deutlich zu reduzieren und gleichzeitig die Innenstadt (Altstadt Ost und West) als infrastrukturelles Zentrum und wichtigen Wohnstandort zu stärken, ist die Weiterführung eines stringenten Stadtumbaus unerlässlich. Nur durch eine bedarfsgerechte Wohnungsbestandsanpassung (Rückbau der langfristigen Überhänge und Aufwertung und Anpassung der langfristig sicheren Bestände) sowie einen konsequenten Mitteleinsatz in langfristig stabile Quartiere bzw. Infrastrukturen mit gesamtstädtischen Funktionen lassen sich Effekte im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung schaffen. n Weder das »Laissez faire«-Szenario noch ein »Stadtumbau light« können als Ziel der künftigen Stadtentwicklung angesehen werden, da – wie in nachfolgender Darstellung verdeutlicht – die Problemlagen nicht behoben werden können.
  42. 42. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 42 Entwicklungsszenarien „Was passiert, wenn …“ »Laissez faire« („einfach laufen lassen“) »Stadtumbau light« »stringenter Stadtumbau« n drastisch steigender Leerstand, drohende Verwahrlosung, Verfall und Vandalismus n „Fördermittelentzug“ n wohnungswirtschaftlicher „Existenzgefährdung“ n Auseinanderbrechen sozialer Quartiersgefüge n Imageschaden ð „hier will keiner wohnen“ n Leerstand bleibt hoch, da nur „Auffangen“ der zusätzlichen Leerstände n Fördermittelbegrenzung n „Kaschieren“ der eigentlichen Probleme n durch stadtstrukturelle Ausdünnung entstehen große finanzielle Probleme (techn. Infrastrukturen, ÖV etc.) n Finanzmittel „versickern“ in der Fläche n bedarfsgerechte Wohnungsbestandsanpassung und Wohnungsmarktkonsolidierung n Fördermittel effektiv nutzen n funktionierende Stadt(infra)strukturen n Mitteleinsatz in langfristig stabilen Quartieren mit Aufwertungseffekt n klarer Fokus auf nachhaltige Stadtentwicklung Attraktives und lebenswertes Guben 2030ff
  43. 43. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 43 Teil 4: Strategie: Was will Guben erreichen? Gesamtstädtische und teilräumliche Entwicklungsziele, Handlungsansätze und Maßnahmen
  44. 44. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 44 Gliederung Teil 4 »Strategie« 4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie 4.1.1 Aufwertungsstrategie 4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategie 4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzung 4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien des Stadtumbau 4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien 4.2.1 Altstadt Ost 4.2.2 Altstadt West 4.2.3 WK I 4.2.4 WK II 4.2.5 WK IV
  45. 45. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 45 4.1 Gesamtstädtische Stadtumbaustrategie n Der gesamtstädtischen Zielstellung einer Entwicklung Gubens zu einer attraktiven und lebenswerten Stadt ordnet sich auch die Stadtumbaustrategie unter. n Ein wesentliches Ziel stadtumbaubezogener Entwicklungsstrategien und Handlungsansätze besteht in einer nachhaltigen Wohnungsmarktkonsolidierung, d.h. einer Reduzierung des Wohnungsleerstands und Sicherung langfristig tragfähiger Wohnungsbestände und Infrastrukturen. Dies wiederum erfordert die Anpassung der Stadtstruktur und Stadtinfrastrukturen an die sich verändernden Bedarfe entsprechend der aufgezeigten Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung sowie -prognosen. n Der Rückbau von Wohnungen und Infrastrukturen wird sich dabei maßgeblich „von außen nach innen“ vollziehen, d.h. schwerpunktmäßig in den WK IV und II, künftig auch im WK I sowie vereinzelt auch nicht entwicklungsfähige Altbauten in der Innenstadt (Altstadt Ost und West) umfassen. n Die weitere Aufwertung wiederum soll sich „von innen nach außen“ vollziehen, d.h. mit dem Schwerpunkt weiterhin auf der Innenstadt liegen. Zur nachhaltigen Stärkung der Obersprucke und zur Verknüpfung der Wohnkomplexe an der Schnittstelle WK IV und WK II sind auch hier Maßnahmen denkbar. n Ziel ist die Schaffung eines stabilen, attraktiven Stadtzentrums sowie einer kompakten Obersprucke. n Demzufolge gilt es, in der Innenstadt die Aufwertungsprozesse weiter voranzutreiben und Anreize zum Umzug in innerstädtische Bestände zu schaffen. Demgegenüber sind in der Obersprucke der Rückzug aus der Fläche konsequent durch großflächigen Rückbau umzusetzen sowie die zukunftsfähigen Bestände nachfragegerecht anzupassen. Nur mit einer angepassten Obersprucke wird die gesamtstädtische Wohnraumversorgung auch langfristig gesichert sein.
  46. 46. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 46 Handlungsansatz zur Wohnungsmarktkonsolidierung Aufwerten! Wohnraum anpassen Anreize schaffen Vereinzelt Rückzug Interne Umzüge Interne Umzüge großflächiger Rückbau, Anpassung zukunftsfähige Bestände Rückzug aus der Fläche Anpassung zukunftsfähige Bestände
  47. 47. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 47 4.1.1 Aufwertungsstrategie Die künftige Aufwertungsstrategie im Rahmen des Stadtumbau-bzw. Stadtentwicklungsprozesses umfasst grundsätzlich folgende Handlungsschwerpunkte: n Qualitative Anpassung Wohnungsbestände an künftige Bedarfe Ø Generationengerechten Wohnraum schaffen 2030 werden 50% der Einwohner Gubens 65 Jahre und älter sein! Barrierearme* bzw. generationengerechte Angebote sowie serviceorientierte Wohnangebote gewinnen deutlich an Bedeutung ebenso wie 2-Raum- Wohnungen. Anpassungs- und Erweiterungsbedarfe bestehen sowohl in den innerstädtischen Beständen als auch den WK-Beständen Ø Attraktiver, aber bezahlbarer Wohnraum Künftig wird die Nachfrage nach Wohnungen im Niedrigpreissegment steigen (Stichwort zunehmende Anzahl der Haushalte mit Transfereinkommen und niedrigen Renten); Mietpreisniveau muss stabil bleiben bzw. nur geringe Mieterhöhungen möglich; investive Maßnahmen müssen dies berücksichtigen (Beispiel: Treppenlift anstatt Aufzug) n Sanierung Altbaubestände und kleinteiliger Neubau in der Innenstadt Ø Altbausanierung in der Innenstadt muss konsequent fortgesetzt werden, insb. Sicherung stadtbildprägender Gebäude Ø Portfolioerweiterung: für die Entwicklung „neuer“ bzw. alternativer, aber zugleich auch nachfrageorientierter Wohnformen, die mit dem bisherigen Bestand nicht abgedeckt werden, sind kleinteilige Wohnungsneubauten auf innerstädtischen Brachflächen denkbar (ggf. auch Baukastensysteme mit flexiblen Grundrissgestaltungsmöglichkeiten) n Gestaltung attraktiver, „funktionierender“ Quartiere mit Identifikationsfunktion Ø Quartiere als Identifikationsorte und Nachbarschaften gewinnen künftig wieder an Bedeutung (siehe auch Veröffentlichung »Wohntrends 2030« des GdW). Die Stadtteile sind so zu gestalten, dass sie kurze Wege, Erreichbarkeit von Freizeit- und Versorgungsangeboten und Kommunikationsangebote im öffentlichen Raum neben dem Rückzugsraum Wohnung ermöglichen. Die jeweiligen lokalen Versorgungssysteme sind entsprechend der Nachfrageentwicklung anzupassen. Ø Über die Wohnungsmarktanpassung hinaus werden auch sozialräumliche Veränderungen über die Sozialbericht-erstattung im weiteren Stadtumbauprozess berücksichtigt. *Im Zusammenhang mit der Schaffung seniorengerechter Wohn- und Lebensräume wird an dieser Stelle grundsätzlich der Begriff »Barrierearmut« verwendet. »Barrierefreie« Angebote entsprechend der Definition nach §4 Behindertengleichstellungsgesetz werden nur punktuell und bedarfsweise und nicht flächendeckend umzusetzen sein (insb. aus baulichen, finanziellen und Nachfragegründen).“
  48. 48. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 48 4.1.1 Aufwertungsstrategie Für die Umsetzung der Aufwertungsstrategie sind folgende Leitlinien zugrunde zu legen: n Aufwertungsmittel gezielt in langfristig tragbare Strukturen einsetzen – das Funktionieren des Stadtteils bzw. Quartiers im Auge behalten n Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum werden – wie im bisherigen Stadtumbauprozess – einen Schwerpunkt des finanziellen Mitteleinsatzes darstellen. Priorität haben weithin Maßnahmen entlang wichtiger Eingangssituationen zur Innenstadt, Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung fußläufiger Wegeverbindungen und Maßnahmen, die auf wesentliche Anstoßwirkungen für private Folgeinvestitionen abzielen. n Sanierung und Aktivierung der Altbaubestände in der Innenstadt muss weiterhin unter dem Gesichtspunkt der Prioritätensetzung erfolgen. Der Sicherung stadtbildprägender Gebäude kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. n Die Wohnstandortförderung Innenstadt gewinnt – auch im Zuge des notwendigen Rückbaus in den Wohnkomplexen – künftig an Bedeutung. Durch entsprechende Angebote sind Anreize zum Umzug in Innenstadtbestände zu schaffen. Gleichzeitig für Ansprache von potenziellen Zuziehenden wichtig. Für die Umsetzung können folgende Rahmenbedingungen und Ansätze zur Vorgehensweise und Instrumenten formuliert werden (siehe auch Teil 5): n Konsequente Nutzung der Fördermöglichkeiten aus dem Programm Stadtumbau Ost (Teil Aufwertung), insb. für öffentliche Räume und Infrastrukturen n Nutzung der Fördermöglichkeiten und Instrumente zur Altbaumobilisierung, zur Bestandssicherung bzw. zur aktivierenden Konservierung erhaltenswerter, stadtbildprägender Gebäude in der Innenstadt (Wohnraumförderung, Spitzenförderung über Städtebauförderung, SSE-Programm Stadtumbau Ost) n Umsetzung der strategischen Zielstellungen der Altbauerhaltungsstrategie (u.a. Einsatz eines „Kümmerers“ zur Mobilisierung der Eigentümer und Ansprache von Investoren, zielgruppenspezifische Öffentlichkeitsarbeit mit dem Ziel der Vermittlung der Gebäude an zahlungskräftige Investoren) – Details im Fachkonzept enthalten n Unterstützung potenzieller Investoren (WU etc.) bei der Entwicklung innerstädtischer Sanierungsmaßnahmen durch die Stadtverwaltung („Vermittlerfunktion“)
  49. 49. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 49 4.1.2 Rückbaubedarfe und Rückbaustrategie n Entsprechend des Entwicklungsszenarios eines »konsequenten Stadtumbaus«, der maßgeblich zur Wohnungsmarktkonsolidierung bis 2030 beiträgt, besteht das Ziel, den gesamtstädtischen Wohnungsleerstand auf rd. 10% zu reduzieren (aktuell rd. 16%). n Auf Basis der in Teil 2 dargestellten Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose kann ein rechnerischer Wohnungsüberhang ermittelt werden, aus dem sich ein Rückbau- bzw. Stilllegungsvolumen ableiten lässt (Erläuterung siehe Abbildung nachfolgende Seite). Ø Zur Reduzierung des Wohnungsleerstands auf rd. 10% besteht ein gesamtstädtischer Rückbau- /Stilllegungbedarf von insg. rd. 3.300 WE (Zeitraum 2012 bis 2030). n Zur Stärkung der Innenstadt soll der weitere Wohnungsrückbau sich weiterhin vorrangig auf die Obersprucke, d.h. WK IV und WK II konzentrieren. Im WK I erfolgt ein vergleichsweise eher kleinteiliger Rückbau in Abhängigkeit von der künftigen Einwohnerentwicklung. n In der Innenstadt (Altstadt Ost und Altstadt West) beschränkt sich die Wohnungsmarktkonsolidierung idealerweise auf kleinteilige Maßnahmen, d.h. auf nicht entwicklungsfähige Altbauten und mittel- bis langfristig auf punktuelle Anpassungsmaßnahmen im WK III. Ø Der für die Altstadt West ermittelte rechnerische Rückbaubedarf ist als „Platzhalter“ zu verstehen, der verdeutlichen soll, dass auch in der Altstadt West Anpassungsbedarfe bestehen, die aufgrund der Struktur des Wohnungsmarkts aber nur zu Rückbauten bzw. Stilllegungen in kleinteiligem Umfang führen kann. n Bezug nehmend auf die Darstellungen in Teil 2.4 bestehen diverse Herausforderungen bei der Umsetzung des künftigen Rückbauprozesses, die ein schnelles Definieren von Rückbauobjekten verhindern (Stichworte: disperse Leerstandsverteilung, Modernisierungsstand und Neuschulden, Eigentümerstruktur). n Die dauerhafte Stilllegung von Wohnungen (insb. in oberen Geschossen) wird als Instrument der Wohnungsbestandsreduzierung insb. in der aktuellen Zeitspanne (bis 2020) an Bedeutung gewinnen, da der Leerzug ganzer Gebäude sich als sehr schwierig gestaltet (Stichworte: fehlende Ersatzwohnungen in unteren Geschosslagen bzw. barrierearm, Umzugskosten) n Der Feinsteuerungsbedarf wird zunehmen und die Ermittlung und Abstimmung von potenziellen Rückbauobjekten zwischen Stadt, Eigentümer und letztendlich auch Fördermittelgeber erheblich kleinteiliger und kurzfristiger erfolgen (müssen).
  50. 50. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 50 Umsetzung stringenter Stadtumbau Gesamtstadt: Zahlengerüst zur Bestandsanpassung Wohnungsbestand 2012 10.900 WE 7.600 WE Rückbau/Stilllegung bis 2030 Wohnungsbestand 2030 3.300 WE 9.180 HH 18.166 EW HH-Größe: 2,0 6.800 HH 12.700 EW HH-Größe: 1,9 -30% n Gesamtstadt wird bis 2030 rd. 5.500 Einwohner verlieren (ggü. 2012) n der Rückbau-/Stilllegungsbedarf beläuft sich – unter Berücksichtigung einer Leerstandsquote von rd. 10% – auf rd. 3.300 WE
  51. 51. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 51 Umsetzung stringenter Stadtumbau: stadträumliche Verteilung Rückbau-/Stilllegungsbedarf 1.200 1.360 380 360 WK IV WK II Altstadt Ost Altstadt West WK I Rückbau/Stilllegung [Anzahl WE]
  52. 52. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 52 Untersetzung des Rückbau-/Stilllegungsvolumens n Die im Rahmen der Stadtumbaustrategie dargestellte Rückbaustrategie umfasst Festlegungen zur Verortung (zeitlich, räumlich, Anzahl WE) von Rückbau- bzw. Stilllegungsvorhaben. An dieser Stelle werden stadtteilbezogene, z.T. gebäudescharfe Aussagen, differenziert nach den zeitlichen Phasen (bis 2020, 2021 bis 2030) getroffen. Eine kontinuierliche Untersetzung der einzelnen Volumen und verbindliche Festlegung (zeitlich in Jahresscheiben, räumlich auf Gebäudeebene) erfolgt im Rahmen der Fachplanungen (Stadtumbauplan, Integrierter Umsetzungsplan). n Die Stadtverwaltung erarbeitet die Rückbau- und Stilllegungsplanungen in enger Abstimmung mit den Wohnungsunternehmen GuWo und GWG, da diese auch künftig die Hauptlast des Rückbauprozesses tragen werden (müssen). Die nachfolgenden Darstellungen zu Rückbau-und Stilllegungsquanten beruhen auf unternehmensbezogenen Angaben (Stand April 2014). n Entsprechend des eingangs dargestellten zunehmenden Feinsteuerungsbedarfs umfasst der Zeitraum bis 2020 einen höheren Anteil an bereits definierten Rückbau- und Stilllegungsobjekten als der Zeitraum 2021 bis 2030. n Wurde die Bestandsreduzierung in den vergangenen Jahren überwiegend durch den Rückbau ganzer Gebäude umgesetzt, nimmt künftig die Stilllegung von Wohnungen (insb. in oberen Geschossen) an Bedeutung zu. Geschossrückbauvorhaben sind im bisherigen Stadtumbauprozess nur vereinzelt durchgeführt worden. Insbesondere aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten rechnet sich eine Fortführung dieser Maßnahmen nach Einschätzung der Wohnungsunternehmen nicht. Um weiterhin Gebäude für einen Komplettrückbau zu „generieren“, ist ein strategisches Leerzugsmanagement künftig von entscheidender Bedeutung. Aktuell haben nur wenige Objekte einen Leerstand von 30% oder mehr.
  53. 53. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 53 Untersetzung des Rückbau-/Stilllegungsvolumens Unternehmensbezogene Darstellungen (bis 2020): n Die GuWo plant im Zeitraum 2014 bis 2020 den Rückbau von insg. rd. 595 Wohnungen sowie die Stilllegung von rd. 230 Wohnungen. Insgesamt ist eine Bestandsreduzierung durch Rückbau und Stilllegung von rd. 825 WE bis 2020 vorgesehen. Dies umfasst rd. 18% des Gesamtwohnungsbestands der GuWo, bzw. knapp 1/4 des Wohnungsbestands in den Wohnkomplexen. Aktuell stehen rd. 750 WE der GuWo in den WKs leer. Dies verdeutlicht, dass mit dem dargestellten Rückbau-/Stilllegungsvolumen deutliche Effekte zur Wohnungsleerstandsreduzierung erzielt werden können. n Die GWG plant im Zeitraum bis 2020 die Stilllegung von insg. rd. 270 WE. Der Unternehmensbestand wird damit um rd. 10% bzw. der Bestand in den Wohnkomplexen um rd. 17% reduziert. Aktuell stehen in den WKs rd. 150 WE der GWG leer. Auch die GWG trägt damit zur Leerstandsreduzierung bei. Rückbauvorhaben sind aufgrund der aktuellen Leerstandssituation (Unternehmensleerstand in den WKs von rd. 9%) und -verteilung (alle Blöcke zu mind. 80% vermietet) – und im Zusammenhang mit den hohen Umzugskosten („Freilenkungskosten“) – nicht vorgesehen. Zeitliche Darstellungen: n bis 2020 rd. die Hälfte des Gesamtvolumens untersetzt Entsprechend der Darstellung auf nachfolgender Seite umfasst das Rückbau-/Stilllegungsvolumen bis 2020 (unter Einbeziehung eines noch zu untersetzenden Volumens von rd. 435 WE) insg. 1.530 WE. Zuzüglich der bereits 2013 durchgeführten Bestandsreduzierungen von 108 WE umfasst das Volumen bis 2020 damit rd. die Hälfte des insgesamt ermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfs bis 2030. n Untersetzung des verbleibenden Volumens für den Zeitraum 2021 bis 2030 noch weitestgehend offen Der verbleibende Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 1.660 ist weitestgehend noch nicht gebäude- und eigentümerbezogen untersetzt (bis auf 60 WE Stilllegung beider Unternehmen). Eine Aufteilung auf die Stadtteile ist in Teil 4.2 dargestellt. n Einen zusammenfassenden Überblick enthält nachfolgende Übersicht.
  54. 54. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 54 Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen Gesamtstadt (Anzahl WE) ð WU-Planungen (Stand: April 2014) Gesamtbedarf Rückbau/Stilllegung (2012-2030) 2014 bis 2020 2021 bis 2030 3.300 1.530 825 270 1.660 435 GuWo GWG offen 30 30 1.600 GuWo GWG offen darunter: - Rückbau: 595 WE - Stilllegung: 500 WE darunter: - Rückbau: 0 WE - Stilllegung: 60 WE Summe 108 realisiert 2013 Summe
  55. 55. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 55 4.1.3 Infrastrukturelle Schwerpunktsetzung n Im Bereich der sozialen Infrastrukturen sind in den vergangenen Jahren umfangreiche Anpassungsmaßnahmen vorgenommen worden. Auch im Hinblick auf die künftigen Entwicklungsprognosen kann der derzeitige Bestand an Kindertagesstätten und Schulen (unter Berücksichtigung der Schließung der Diesterweg-Grundschule zum Schuljahr 2014/2015) als konsolidiert bzw. angepasst eingeschätzt werden; wird im Rahmen der fortzuschreibenden Fachplanungen aber weiter zu prüfen bzw. zu beobachten sein. Die Nachnutzung bzw. der Rückbau leerstehender Einrichtungen wird in den kommenden Jahren fortgesetzt. n Auf Ebene der Verkehrsinfrastruktur werden in den kommenden Jahren kontinuierlich Evaluierungen erforderlich sein. Im Bereich des ÖPNV sind Haltestellen hinsichtlich ihrer Lage zu prüfen sowie innovative bzw. nachfrageorientierte und finanzierbare Bedienungskonzepte zu entwickeln. Anpassungsmaßnahmen im öffentlichen Straßenraum haben zudem das Ziel, die Verkehrssicherheit (Stichwort generationenegerechte Anpassung) und die Aufenthaltsqualität (Stichwort shared spaces) zu verbessern (räumliche Prioritätensetzung: Innenstadt, konsolidierte Gebiete bzw. Stadtteilzentren). Im Rahmen des sukzessiven Rückzugs aus der Fläche (nach Aufgabe der Wohnfunktion) sollen auch Verkehrsflächen langfristig zurückgebaut werden (u.a. um Instandhaltungskosten zu reduzieren). n Im Bereich der technischen Infrastruktur wird es im Ergebnis der »Energiestrategie 2020« und im Zuge des Stadtumbauprozesses sowie der künftigen Nachfrageentwicklungen Anpassungen an der Energieinfrastruktur geben (u.a. Prüfung Bestand bzw. Anpassung Primär- und Sekundärnetze in den Wohnkomplexen; Entwicklung von Nahwärmekonzepten). n Konkretisierungen in Form von spezifischen Planungen und Maßnahmen erfolgen im Rahmen von Fachplanungen. Als Grundlage für fachspezifische Planungen werden die in diesem Konzept beschriebenen grundsätzlichen Entwicklungsabsichten (räumliche Schwerpunktsetzungen) herangezogen. Im weiteren Stadtumbauprozess und damit einhergehender Evaluationen und Fortschreibungen sowie Konkretisierungen von Rückbau- und Aufwertungsmaßnahmen sind entsprechende infrastrukturelle Planungen zu berücksichtigen und zu detaillieren.
  56. 56. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 56 4.1.4 Schwerpunkträume und Gebietskategorien des Stadtumbaus n Schwerpunkträume des künftigen Stadtumbauprozesses werden die bereits im »Stadtumbaukonzept 2002« definierten Stadtteile sein: Ø Altstadt Ost Ø Altstadt West Ø WK I Ø WK II Ø WK IV n Die gesamtstädtische räumliche Schwerpunktsetzung ist bereits unter Punkt 4.1 dargestellt worden. Für die einzelnen Schwerpunkträume sind Gebietskategorien des Stadtumbaus (siehe nachfolgende Darstellungen) formuliert worden. Teilräumliche Entwicklungsperspektiven und Zielstellungen werden in Punkt 4.2 dargestellt.
  57. 57. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 57 Gebietskategorien des Stadtumbaus n Die Gebietskategorien des Stadtumbaus aus der »Stadtumbaustrategie 2009« wurden überprüft und fortgeschrieben. Berücksichtigung fanden dabei die ermittelten Rückbau-/Stilllegungsbedarfe und der strategische Ansatz eines flächenhaften Rückbaus sowie eines Rückbaus „von außen nach innen“. n Kartografisch dargestellt werden „nur“ alle stadtumbaurelevanten Stadtteile. n Folgende Gebietskategorien finden Anwendung: Ø Konsolidierte Gebiete Gebiete, die vergleichsweise stabil sind und bei denen von einer stabilen Entwicklungsperspektive auszugehen ist. Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen nur, insoweit sie zur nahhaltigen Stabilisierung notwendig und/oder aus wohnungswirtschaftlichen Gründen geboten sind. Ø Erhaltungsgebiete Gebiete in funktionierenden Stadtteilen und gesicherter Entwicklungsperspektive mit erhaltenswerter Baustruktur und stadtumbaurelevantem Erhaltungs-, Gestaltungs- und Sanierungsbedarf. Aufwertungsmaßnahmen nur zum Erhalt oder Ausbau der Gebietsqualität und -funktion. Rückbau nur im Einzelfall sowie zur Stabilisierung dringlich und der städtebaulichen Struktur nicht abträglich. Ø Umstrukturierungsgebiete Gebiete mit deutlicher oder sich abzeichnender Strukturschwäche und bereits hohem bzw. wachsendem Leerstand. Gebiete weisen negative oder gefährdete Perspektive auf. Rückbau zur Entdichtung bzw. Rückzug aus der Fläche. Aufwertung nur für Quartiere, in denen nachhaltige Stabilisierung der Wohnfunktion zu erwarten ist. Ø Aktivierungsgebiete Gebiete mit dominierenden Brachen und/oder Unternutzungen mit hoher Lagegunst, die für Entwicklung der Innenstadt (Altstadt Ost) von hoher Bedeutung sind. Funktionale und/oder gestalterische Defizite wirken sich negativ auf das Umfeld aus. Aufwertungs- und Rückbaumaßnahmen zur Inwertsetzung, Aktivierung und Impulseffekte für die umgebenden Strukturen. n Die Altstadt Ost wird weiterhin (analog »Stadtumbaustrategie 2009«) in seiner Prioritätensetzung differenziert dargestellt, insofern das Stadtzentrum als Aktivierungsgebiet abgegrenzt wird.
  58. 58. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 58 Gebietskategorien des Stadtumbaus n Im Ergebnis der notwendigen Rückbau-/Stilllegungsbedarfe sind im WK II und WK IV folgende Anpassungen der bisherigen Gebietskategorien (gegenüber der »Stadtumbaustrategie 2009«) vorgenommen worden: Ø WK II: notwendige Erweiterung des Umstrukturierungsgebiets, um den künftigen Rückbau- /Stilllegungsbedarf an den Stadtteilrandlagen umsetzen zu können (Ziel des Rückzugs aus der Fläche bleibt bestehen); Einbeziehung der Bestände entlang der Gerhardt-Hauptmann-Straße Ø WK IV: Änderung der Areale entlang der Klaus-Hermann- Straße vom Umstrukturierungsgebiet in konsolidiertes Gebiet (Hintergrund: Sicherung der Verbindungsachse zum WK II und den infrastrukturellen Schwerpunkten); Erweiterungen der Umstrukturierungsgebiete (Aufnahme einzelner Gebäude im jeweiligen strukturellen Kontext) n Detaildarstellungen zu den einzelnen Stadtteilen finden sich in den stadtteilbezogenen Berichtsteilen (Teil 4.2). Plandarstellung Gebietskategorien Stadtumbau für WK II und WK IV aus »Stadtumbaustrategie 2009« mit Kennzeichnung der Änderungsareale (rot umrandet)
  59. 59. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 59 Gebietskategorien des Stadtumbaus
  60. 60. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 60 4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien n Bezug nehmend auf die in Teil 4.1 dargestellten gesamtstädtischen Entwicklungsziele und die hierbei getroffenen Aussagen zu räumlichen Entwicklungsschwerpunkten erfolgt an dieser Stelle eine Untersetzung der Entwicklungszeile und Handlungsansätze für die Schwerpunktstadtteile des Stadtumbaus. Dargestellt werden Stadtteilperspektiven und -strategien. Dies umfasst im Einzelnen: Ø Darstellung Stadtteilstruktur und -status Ø Entwicklungsperspektiven und -ziele, Benennung konkreter Aufwertungs- und Anpassungsmaßnahmen Ø Zahlengerüst zur Bestandsanpassung (notwendiger Rückbau-/Stilllegungsbedarf) Ø Definition Gebietskategorien Stadtumbau (Prüfung/Fortschreibung) Ø Perspektivplan 2030ff (gesicherte Bestände, Bestände mit Beobachtungsstatus, Bestände mit kurzfristiger und mittelfristiger Rückbauabsicht) n Für die Altstadt Ost und West werden rückbaubezogene Darstellungen nicht vorgenommen, da hier kein umfassender Rückbau vorgesehen ist. Ebenso wird entsprechend auf den »Perspektivplan 2030ff«, der rückbaubezogene Aussagen enthält, verzichtet. Demgegenüber werden im Rahmen eines »Strukturplans« jeweilige Entwicklungsschwerpunkte und Handlungsansätze/Maßnahmen dargestellt.
  61. 61. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 61 4.2 Teilräumliche Stadtumbaustrategien n Die einzelnen Kategorien sind wie folgt definiert: Ø gesicherte Bestände Bestände im konsolidierten Gebiet, die grundsätzlich insb. lagebedingt als gesicherte Bestände eingestuft werden. Auch in diesen können Stilllegungen oberer Geschosse und Rückbauten in geringen Mengen durchgeführt werden Ø Bestände im Beobachtungsstatus Bestände im Umstrukturierungsgebiet, die grundsätzlich langfristig dem Ziel eines flächenhaften Rückbaus zugeordnet werden, aber teilweise auch für die Wohnraumversorgung rechnerisch erforderlich sind (siehe Darstellungen zu den Wohnkomplexen) ; eine kontinuierliche Fortschreibung unter Berücksichtigung tatsächlicher Entwicklungen und sich daraus ggf. ändernder Zuordnungen ist maßgeblich Ø Bestände mit mittelfristiger Rückbauabsicht Bestände für die bereits ein Rückbau im Zeitraum bis 2020 in Betracht gezogen wird Ø Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsicht Bestände, die innerhalb der nächsten 3 Jahre abgerissen werden sollen Erläuterungen zum »Perspektivplan 2030ff«: n Ziel der Darstellung eines Perspektivplans ist das Aufzeigen von Stadtteilstrukturen und Wohnungsbeständen, die vor dem Hintergrund der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognosen im Zeithorizont 2030 als gesichert, aber auch als „Überhang“ und damit im Sinne der definierten Umstrukturierungsgebiete als potenzielle Rückbauobjekte mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen. n Jedem Perspektivplan ist eine Übersicht nachgestellt, aus welcher das rechnerische Mengengerüst und die Zuordnung der Bestände zum „Wohnungsbedarf 2030“ sowie zum „Rückbau-/Stilllegungsbedarf“ ersichtlich wird. Diesem kann entnommen werden, dass zum aktuellen Zeitpunkt keine „finalen“ Festlegungen, sondern Rahmensetzungen möglich sind und es in einzelnen Bereichen Verschiebungen geben kann (abhängig von tatsächlichem Entwicklungsverlauf und fortschreitender Untersetzung der Rückbauplanung).
  62. 62. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 62 4.2.1 Altstadt Ost
  63. 63. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 63 Stadtteilstruktur und -status Altstadt Ost n Der Stadtteil Altstadt Ost kann folgendermaßen charakterisiert werden: Ø historischer Stadtteil (ehemalige Industrievorstadt, grenzt unmittelbar an historische Mitte in Gubin) Ø seit 2002 stabile Bevölkerungsentwicklung mit leichten Einwohnerzuwächsen; vergleichsweise junge Bevölkerungsstruktur (Altersdurchschnitt von 46 Jahren) Ø Stadtzentrum mit hoher gesamtstädtischer Bedeutung – wichtige Einrichtungen angesiedelt; teilweise aber auch Infrastrukturdefiziten (z.B. Lebensmittelversorgung nur über Altstadt West möglich) Ø wichtiger Identifikationsort für die Gubener Bevölkerung und Imageträger „nach außen“ Ø bisheriger und künftiger Aufwertungsschwerpunkt n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen eingeschätzt werden: Ø hoher Anteil privater Eigentümer; GuWo-Bestände umfassen Anteil von rd. 30%, GWG nur rd. 2% Ø trotz Sanierungsfortschritt hoher Wohnungsleerstand (rd. 33%), der sich aber vorwiegend auf unsanierte Altbaubestände konzentriert n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess: In den als prioritär definierten Handlungsbereichen ist die öffentliche Hand in der Vergangenheit mit vielfältigen Maßnahmen in Vorleistung gegangen, so insb. durch Ø Gestaltung öffentlicher Räume (Hauptachsen, z.B. Frankfurter Straße, Berliner Straße, Rathausplatz, Renaturierung Egelneiße, Gestaltung Neißeufer) Ø Instandsetzung historischer Gebäude (mit Schwerpunkt Frankfurter Straße und Berliner Straße) Ø Bündelung gesamtstädtischer Funktionen am Rathausplatz (Stadtverwaltung, Musikschule, Stadtbibliothek etc.) Ø Aufwertung sozialer Infrastruktureinrichtungen (Kita Poetensteig, Jugend- und Begegnungszentrum Mittelstraße) Ø Verbesserung der touristischen Infrastruktur (z.B. Schaffung von Steganlagen für Wasserwanderer) Ø Beräumung von Brachflächen (insb. Alte Poststraße) n Eine Fortsetzung der begonnenen Aufwertungsprozesse ist unerlässlich, um nachhaltig bzw. langfristig zur Stabilisierung des Stadtteils und der Gesamtstadt beizutragen und weitere Umzüge in die Altstadt Ost zu fördern.
  64. 64. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 64 Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt Ost n Die Altstadt Ost ist der administrative und kulturelle Mittelpunkt der Stadt. Sie ist als Stadtkern an der Neiße mit den Funktionen Wohnen, Arbeiten, Handel, Kultur und Tourismus weiter zu entwickeln und zu stärken. n Die Altstadt Ost wird zwar weiterhin quantitativ ein untergeordneter Wohnstandort bleiben (derzeit rd. 7% des gesamtstädtischen Wohnungsbestands), wird aber für die Bereitstellung qualitativ hochwertiger sowie individueller Wohnungsangebote eine herausgehobene Bedeutung haben. n Die weitere Stärkung der Wohnfunktion mit dem Ziel, Zuzug in die Altstadt zu fördern; umfasst folgende Handlungsansätze: Ø Fortsetzung Sanierung Altbauten sowie dabei Umsetzung notwendiger Bestandsanpassung zur Entwicklung nachfragegerechter Wohnformen Ø kleinteilig Rückbau nicht mehr nachfragegerechter und stadtstrukturell nachrangiger Wohngebäude Ø kleinteilig Neubau von Wohnungen zur Erweiterung des Wohnungsangebots (wie z.B. GWG-Projekt an der Berliner Straße – Neubau von 36 WE in Mehrgenerationenhäusern) n Als Herausforderung bei der Altbausanierung können folgende Aspekte benannt werden, die deutlich machen, dass die weitere Aktivierung des Altbaubestands nur schrittweise über einen mittel- bis langfristigen Zeitraum (= geringes Sanierungstempo) erfolgen kann, weiterhin gezielt städtebauliche Impulse mit Fördermitteln gesetzt werden müssen und ein Fördermittelmix zum Einsatz kommen muss. Ø Typische altbauaffine Nachfragegruppen sind junge Haushaltsgründer, junge Familien und andere kleinere Haushalte mit einem Bedürfnis nach urbanem Leben. In Guben dominieren derzeit aber Wohnungsnachfragegruppen, die eine sehr starke Bindung an die Wohnkomplexe aufweisen. ð neue Potenziale erschließen und/oder Altbauten auch für die vorherrschenden Nachfragegruppen attraktivieren Ø Dominierend ist zudem der Aspekt der Finanzierung und Wirtschaftlichkeit von Altbausanierungen (aber auch Neubauten). Dies umfasst die Problematik der Rentierlichkeit von Investitionen im Verhältnis zum Mietpreisniveau, welche in Guben als vermarktbar anzusehen ist. n Detaillierte Ausführungen hierzu finden sich in der »Altbauerhaltungsstrategie« (März 2014)
  65. 65. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 65 Strukturplan Altstadt Ost n Der in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene »Strukturplan« behält weiterhin grundsätzlich Gültigkeit. n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte: Ø Tuchmacherviertel mit der Alten Poststraße und dem Neißeufer (hoher Anteil repräsentativer, unsanierter Altbauten, hohes Neubaupotenzial an der Egelneiße durch Beräumung von Industriebrachen und wichtige Verbindungsfunktion zwischen Gubin und Bahnhof Guben; hier hoher Anteil an GuWo- Beständen = potenzieller Entwicklungsimpulsträger, aber derzeit geringer Investitionsspielraum) Ø Bahnhofsquartier (Neustrukturierung der nördlich der Berliner Straße gelegenen Bereiche; Neuordnung Straßennetz; parkähnliche Gestaltung; mittel- bis langfristiges Siedlungsflächenpotenzial) n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen: (im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplan verankert; teilweise Nachrückerprojekte) Ø ModInst-Maßnahmen und Sicherungsmaßnahmen einzelner, stadtbildprägender, erhaltenswerter Altbaubestände Ø Rückbauten, Umbauten, Sanierungen Gebäude Alte Poststraße Ø Sicherungsmaßnahmen Gebäude D Neißeterrassen Ø Umbau Gebäude Schulstraße 6 zum Hort der »Friedensschule« Ø Umgestaltung Bahnhofsstraße / Bahnhofsberg Ø Freiflächengestaltung am Gasometer
  66. 66. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 66 Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau Altstadt Ost n Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehen n Der nördliche Bereich sowie der südliche Bereich werden als Umstrukturierungsgebiet definiert. n Der zentrale Bereich wird als Umstrukturierungsgebiet mit höchster Priorität ausgewiesen. Darin enthalten ist ein Aktivierungsgebiet, welches sich zwischen Neiße, Bahn, Gasstraße und Bahnhof befindet.
  67. 67. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 67 4.2.2 Altstadt West
  68. 68. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 68 Stadtteilstruktur und -status Altstadt West n Der Stadtteil Altstadt West kann folgendermaßen charakterisiert werden: Ø Die Altstadt West umfasst unterschiedliche Quartiersstrukturen (Altbaubestände zentrumsnah zur Altstadt Ost sowie im südwestlichen Teil; im Westen kleinteiliges DDR-Neubaugebiet, Denkmalensemble zwischen Friedrich-Engels- und Karl-Marx-Straße) Ø größter Stadtteil, aber vergleichsweise nur geringer Anteil an Infrastruktureinrichtungen (Gymnasium, 1 Kita); demgegenüber vergleichsweise gute Ausstattung mit Einzelhandelseinrichtungen (Ansiedlungsschwerpunkt) Ø Die Einwohnerverluste fielen bislang vergleichsweise moderat aus. Es ist eine leichte Stabilisierung zu verzeichnen. Die Altersstruktur der Bewohner entspricht mit einem Altersdurchschnitt von rd. 51 Jahren dem gesamtstädtischen Durchschnitt. n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen eingeschätzt werden: Ø hoher Anteil privater Eigentümer (60%); GuWo-Bestände umfassen Anteil von rd. 30%, GWG ebenso rd. 30% Ø 1/4 des gesamtstädtischen Wohnungsbestands hier verortet, davon rd. die Hälfte in Altbauten Ø Leerstand mit rd. 13% vergleichsweise gering; auf unsanierte Altbauten sowie Blockbauten mit Modernisierungsdefiziten (u.a. im Denkmalensemble) konzentriert n Bisheriger Stadtumbau- und Stadtsanierungsprozess: Ø In der Altstadt West sind mit Ausnahme der Sanierung des Gymnasiums und einer Kita durch die öffentliche Hand bislang keine Investitionen vorgenommen worden. Investitionen in städtebaulich bedeutsame Objekte sind bislang nicht erfolgt. Ø Kleinteilig sind zudem Rückbauten von Wohngebäuden und Infrastruktureinrichtungen umgesetzt worden. n Mit dem »Integrierten energetischen Quartierskonzept Hegelstraße« liegen zudem Grundlagen für die künftige zielgerichtete energetische Sanierung des Quartiers vor.
  69. 69. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 69 Entwicklungsperspektiven und -ziele Altstadt West n Die Altstadt West weist aufgrund ihrer innenstadtnahen Lage eine vergleichsweise positive Entwicklungsperspektive auf, wenngleich auch hier – trotz prognostiziertem positiven Wanderungssaldo – von Bevölkerungsrückgängen auszugehen ist. Ziel ist die Stärkung des Stadtteils in seiner Funktion als zentrumsnaher Wohnstandort. n Aufgrund der heterogenen Baustruktur ist der Stadtteil teilräumlich differenziert zu betrachten. Die einzelnen Quartiere müssen in ihren Qualitäten und Potenzialen weiterentwickelt werden und ein „eigenes Gesicht“ erhalten. Hier bieten sich vielfältige Wohnungsangebote, von standardsanierten Altbauten bis hin zu Blockbauweisen. Die Marktchancen für eine kurz- bis mittelfristige Umsetzung umfassender Sanierungsmaßnahmen werden als gering eingeschätzt (siehe »Wohnraumentwicklungs-konzept « im Auftrag der GuWo 2009). n Analog zur Altstadt Ost ist eine Aktivierung von Altbaubeständen, z.B. über Privatisierung, Entwicklung von Einzelprojekten und Pilotprojekten, Bestandssicherungen über SSE, von großer Bedeutung. Parallel müssen die im Denkmalensemble gelegenen Bestände im verfügbaren Rahmen weiterentwickelt werden (z.T. Modernisierungsmaßnahmen erforderlich). n Wichtige Ziele sind der Erhalt und die Inwertsetzung ausgewählter Objekte mit stadträumlicher Bedeutung sowie unsanierter Wohngebäude im Denkmalbereich. n Ein weiteres Ziel, das zugleich eine Anstoßwirkung für private Folgeinvestitionen haben soll, besteht in der Aufwertung des öffentlichen Raums, d.h. Umgestaltung der Kaltenborner Straße und der Karl-Marx-Straße. n Der im Zuge der gesamt- und teilräumlichen Wohnungsmarktprognose für die Altstadt West ermittelte rechnerische Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 380 WE veranschaulicht, dass um die aktuellen und künftig zu erwartenden Leerstände zu reduzieren, auch in der Altstadt West Anpassungen vorgenommen werden müssen. Inwieweit dies konkret durch Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen untersetzt werden kann, gilt es im weiteren Entwicklungsverlauf zu analysieren (beispielsweise im Rahmen eines »Strukturkonzepts«. An dieser Stelle werden keine konkreten Rückbau- und Stilllegungsmaßnahmen benannt. Konkretisierungen erfolgen im Zuge von Fortschreibungen und fachspezifischer Planungsinstrumente (Stadtumbauplan, Integrierter Umsetzungsplan).
  70. 70. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 70 Strukturplan Altstadt West n Die für die Altstadt West definierten Entwicklungsziele können wie folgt räumlich dargestellt werden. n Künftige räumliche Handlungsschwerpunkte: Ø Der Schwerpunktbereich der Altbauaktivierung befindet sich rund um die Kreuzung Deulowitzer Straße / Friedrich Engels- Straße sowie angrenzender Straßenzüge Ø Im Bereich des Denkmalensembles bzw. des »Klimaquartiers Hegelstraße« besteht ein weiterer räumlicher Entwicklungsschwerpunkt mit verschiedenen Maßnahmenschwerpunkten (im Sinne einer integrierten Quartiersentwicklung) n Vorgesehene Aufwertungsmaßnahmen: (im Stadtumbauplan sowie Integrierten Umsetzungsplan verankert; teilweise Nachrückerprojekte; teilweise private Vorhaben) Ø Sanierung ehem. Wilhelm-Pieck-Schule (Umnutzung betreutes Wohnen) Ø ModInst ehem. UFA-Kino Ø Rückbau ungenutzter Infrastruktureinrichtungen (z.B. ehem. GBV-Wohnheim, Ausstellungszentrum Hegelstraße) Ø Sanierungsvorhaben im Altbaubestand der GuWo entlang der Pestalozzistraße Ø Umsetzung Maßnahmen (auch zur Gebäudemodernisierung) im »Klimaquartier Hegelstraße« Kita Kinder-träume Schwerpunktbereich Altbauaktivierung Gymnasium GuWo-Sanierungen Sanierung ehem. UFA-Kino Sanierung und Umnutzung ehem. Schule »Klimaquartier Hegelstraße« Umgestaltung entsprechend »Energetischem Quartierskonzept« Verbesserung Anbindung Altstadt Ost Verbesserung öffentlicher Raum
  71. 71. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 71 Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau Altstadt West n Die in der Stadtumbaustrategie 2009 enthaltene Festlegung der Gebietskategorien bleibt bestehen n Die Altstadt West ist überwiegend als Erhaltungsgebiet eingestuft worden. Aufwertungspriorität haben dabei einzelne Teilbereiche, z.B. Karl-Marx-Straße und Quartier Nord (zwischen Pestalozzistraße, Bahn, Grünstraße und Karl-Marx-Straße) n Der mittlerer Teil – nahezu identisch mit Denkmalensemble bzw. mit nur geringen Abweichungen hierzu – ist als konsolidiertes Gebiet eingestuft worden.
  72. 72. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 72 4.2.3 WK I
  73. 73. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 73 Stadtteilstruktur und -status WK I n Der Stadtteil WK I kann folgendermaßen charakterisiert werden: Ø eines der ersten DDR-Neubaugebiete (mit Nachverdichtung), kleinster WK der Stadt Ø noch stabil (Altersdurchschnitt ähnlich Gesamtstadtdurchschnitt; Leerstandsquote mit rd. 12% unter gesamtstädtischem Durchschnitt; wenngleich seit 2008 verlangsamt, liegen die Einwohnerverluste über gesamtstädtischem Durchschnitt) Ø sehr geringe Ausstattung an sozialer Infrastruktur (nach Schulschließung nur noch 1 Kindertagesstätte) Ø Periphere Lage zum Stadtzentrum (Altstadt Ost) sowie zur Obersprucke Ø nordwestlich des WK I befinden sich mit Freizeitbad und Sportzentrum wichtige gesamtstädtische Freizeitschwerpunkte n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen eingeschätzt werden: Ø vergleichsweise monotone Architektur und Wohnungsangebot (hohe Anzahl an Standard-3-Raum-WE-Gebäuden; Gebäude mit nachgefragten 2- und 4-Raum-WE liegen in Stadtteilrandlagen) Ø komplett modernisiert Ø eigentümerbezogene Bestandsverteilung: 3/4 GuWo, 1/4 GWG Ø Wohnungsleerstand mit rd. 12% unter gesamtstädtischem Leerstand, aber (nach erfolgtem Rückbau) wieder steigend Ø Leerstand konzentriert sich in oberen Geschosslagen; nur 1 Gebäude mit Leerstand >20%; viele Gebäude mit Leerstand <10% n Bisheriger Stadtumbauprozess: Ø 6 Wohngebäude (rd. 330 WE) bereits abgerissen (die Hälfte im konsolidierten Gebiet); weitere Reduzierung durch Segmentrückbau erfolgt Ø mehrere leerstehende soziale Infrastruktureinrichtungen abgerissen Ø Rückbauflächen entlang der Kaltenborner Straße zwischenzeitlich mit Einfamilienhäusern bebaut
  74. 74. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 74 Eigentümersituation WK I 40 48 48 32 31 32 40 48 40 34 24 36 8 24 24 40 57 40 39 40 70 48 48 48 Kita Montessori Kinderhaus Nah-versorgungs-zentrum Hallenbad Sportzentrum 64 Legende n GuWo-Bestände [761 WE] n GWG-Bestände [276 WE] (Stand: 31.12.2013) 32
  75. 75. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 75 Kita Montessori Kinderhaus Nah-versorgungs-zentrum Bestandssituation WK I Legende n GuWo-Bestände n GWG-Bestände q Stilllegung einzelner WE umgesetzt l Leerstand 10-20% l Leerstand 20-30% l Leerstand >30% Leerstand <10% ohne Kennzeichnung Hallenbad Sportzentrum alle Bestände sind vollsaniert Leerstand: 12% l l l l l l q24 WE q16 WE 2 OG abgerissen 2 OG abgerissen l tw. Aufzug
  76. 76. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 76 Entwicklungsperspektiven und -ziele WK I n Aufgrund peripherer Lage am südwestlichen Stadtrand und anhaltender Bevölkerungsverluste wird der WK I an Bedeutung verlieren. n Das Stadtteilzentrum (mit seinen Versorgungsangeboten) gerät mit fortschreitendem Bevölkerungsrückgang und durch Konkurrenz zu anderen nahe gelegenen Zentren und Einrichtungen in „Existenzgefährdung“. Es ist als wichtiger „Anker“ mit seinen gebündelten Angeboten im Stadtteil zu sichern. n Die prognostizierten Bevölkerungsentwicklungen machen die Anpassung des Stadtteilkörpers erforderlich. Der Stadtteil muss insgesamt für weniger Einwohner ausgerichtet werden. Das südliche Quartier (siehe Plan Gebietskategorien Stadtumbau) ist weiter zu entdichten und langfristig flächenhaft zurückzubauen. n Die Versorgungsinfrastruktur wird sich auch künftig auf ein Minimum beschränken (müssen). n Wegebeziehungen und ÖV-Verbindungen zur Innenstadt bzw. Infrastrukturangeboten in der Nähe des WK müssen attraktiv und nachfrage-/bedarfsgerecht (barrierearm) ausgerichtet sein. n Das Wohnraumangebot ist hinsichtlich seines Portfolios (Größen, Mietpreise etc.) kontinuierlich zu prüfen. Die Realisierung individueller Wohnformen bzw. mieterbezogener Wünsche zur Sicherung attraktiver und vermarktungsfähiger Wohnungsangebote gewinnt im WK I an Bedeutung. n Auf Basis der Bevölkerungs- und Wohnungsmarktprognose lässt sich für den WK I ein Rückbau-/Stilllegungsbedarf von rd. 360 WE ableiten. Dieser ist bereits zu 50% durch konkrete Maßnahmen (Rückbau, Stilllegung) der WU untersetzt. n Berücksichtigung finden bei der Definition künftiger Rückbauvorhaben muss die räumliche Lage der nachgefragten 2- und 4-Raum-Wohnungen im definierten Umstrukturierungsgebiet. n Die Rückbauflächen sind extensiv zu gestalten. n Mittel- bis langfristig sind kleinteilige Anpassungsmaßnahmen in der Straßeninfrastruktur angedacht (bedarfsweiser Rückbau Verkehrsflächen in den Rückzugsgebieten).
  77. 77. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 77 Umsetzung stringenter Stadtumbau im WK I: Zahlengerüst zur Bestandsanpassung n WK I wird bis 2030 rd. 500 Einwohner verlieren (ggü. 2012) n der Rückbau-/Stilllegungsbedarf beläuft sich – unter Berücksichtigung einer Leerstandsquote von rd. 13% – auf rd. 360 Wohnungsbestand 2012 1.110 WE 750 WE Rückbau/Stilllegung bis 2030 Wohnungsbestand 2030 360 980 WE HH 1.634 EW HH-Größe: 1,7 650 HH 1.100 EW HH-Größe: 1,7 -32% WE n Dies entspricht einer Bestandsreduzierung um rd. 1/3 des aktuellen Wohnungsbestands.
  78. 78. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 78 Prüfung Gebietskategorien Stadtumbau WK I n Die Gebietskategorien können grundsätzlich beibehalten werden. Der ermittelte Rückbau-/Stilllegungsbedarf (360 WE) lässt sich im Umstrukturierungsgebiet realisieren. n Im Umstrukturierungsgebiet liegen allerdings Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen, die bereits jetzt und auch künftig verstärkt nachgefragt werden. Diese Objekte sind unter besonderer Beobachtung (auch im Hinblick auf das Gesamtportfolio im Stadtteil) zu stellen. rd. 425 WE
  79. 79. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 79 Fortschreibung Gebietskategorien Stadtumbau WK I
  80. 80. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 80 Rückbau-/Stilllegung von Wohnungen im WK I (Anzahl WE) – WU-Planungen Gesamtbedarf Rückbau/Stilllegung (2012-2030) 360 2014 bis 2020 2021 bis 2030 112 92 20 180 GuWo GWG offen 7 173 GuWo GWG offen darunter: - Rückbau: 70 WE - Stilllegung: 42 WE darunter: - Rückbau: 0 WE - Stilllegung: 7 WE 68 Summe realisiert 2013 Summe
  81. 81. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 81 y y Perspektivplan WK I 2030ff q Kita Montessori Kinderhaus Nah-versorgungs-zentrum Legende n gesicherte Bestände n Bestände im Beobachtungsstatus n Bestände mit mittelfristiger n Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsicht q geplante Stilllegungen von WE (obere Geschosse) Anmerkung: nur GuWo-Bestände; keine gebäudebezogenen Aussagen zu GWG-Beständen vorliegend Hallenbad Rückbauabsicht y Finanzielle Bindungen durch Förderung/Darlehen Sportzentrum q q y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y y
  82. 82. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 82 Wohnungsbestände nach Kategorien WK I n Die Darstellung verdeutlicht, dass der WE-Bedarf 2030 nicht nur über die als gesicherte Bestände eingestuften Wohngebäude gedeckt werden kann, sondern auch ein Teil der Bestände im Beobachtungsstatus für die künftige Wohnraumversorgung von Bedeutung sein wird. Vorzugsweise sollte dies die nachgefragten – und im Stadtteil ansonsten selten vorhandenen – Gebäude mit 2- und 4-Raum-Wohnungen umfassen. 360 gesicherte Bestände 542 49 70 0 Bestände im Beobachtungs-status 423 650 geplante Stilllegungen (Anzahl WE) [links nicht rausgerechnet!] Bestände mit mittelfristiger Rückbauoption Bestände mit kurzfristiger Rückbauabsicht WE-Bedarf 2030 notwendiges Rückbauvolumen bis 2030
  83. 83. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 83 4.2.4 WK II
  84. 84. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 84 Stadtteilstruktur und -status WK II n Der Stadtteil WK II kann folgendermaßen charakterisiert werden: Ø erstes DDR-Neubaugebiet, größter WK der Stadt Ø stark überalterte Bevölkerung (Altersdurchschnitt: 55 Jahre) Ø zunehmend instabil (Leerstandsquote mit rd. 15% auf gesamtstädtischem Niveau; bis 2008 bessere Einwohnerentwicklung als Gesamtstadt, nunmehr aber deutlich rückläufig und unter gesamtstädtischem Durchschnitt, niedrigste Haushaltsgröße mit 1,5 Personen/Haushalt) Ø wichtiger Teil der Obersprucke mit Schnittstelle zum WK IV Ø vergleichsweise vielfältige soziale, kulturelle, freizeit- und bildungsbezogene Angebotsstrukturen Ø „grüner“ Charakter, der aus den verbliebenden Waldbeständen resultiert Ø Stadtraumgestalterische Defizite im Übergang zum WK IV n Die Wohnungsmarktsituation kann folgendermaßen eingeschätzt werden: Ø vergleichsweise monotone Architektur und Wohnungsangebot Ø komplett modernisiert Ø eigentümerbezogene Bestandsverteilung: rd. 2/3 GuWo, 1/3 GWG Ø Wohnungsleerstand mit rd. 15% auf gesamtstädtischem Niveau, aber steigend Ø 12 Gebäude mit Leerstand >20%; Leerstandskonzentration in den oberen Geschossen; disperse Leerstandsverteilung im Stadtteil n Bisheriger Stadtumbauprozess: Ø 4 Wohngebäude (rd. 215 WE) bereits abgerissen (die Hälfte im konsolidierten Gebiet); geringfügige Bestandsreduzierung durch Stilllegung Ø mehrere leerstehende soziale Infrastruktureinrichtungen abgerissen Ø kleinteilige Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum umgesetzt (u.a. zur Barrierefreiheit/-armut)
  85. 85. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 85 32 71 32 39 40 40 40 40 64 60 64 32 32 32 32 76 64 47 48 32 32 32 Eigentümersituation WK II 4 4 40 40 40 40 40 64 48 47 63 48 39 40 40 63 32 32 32 48 77 80 48 39 39 40 40 32 Handel, Begegnungs-stätte Handel, Dienst-leistungen Tagesklinik Kita Regenbogen 40 Haus der Familie Kita Waldhaus 80 Legende n GuWo-Bestände [1.477 WE] n GWG-Bestände [ 824 WE] (Stand: 31.12.2013
  86. 86. »Fortschreibung der Stadtumbaustrategie der Stadt Guben 2030« [Endfassung – 15. Mai 2014] 86 alle Bestände sind vollsaniert l l l Handel, Begegnungs-stätte l l l Bestandssituation WK II Handel, Dienst-leistungen Tagesklinik Kita Regenbogen Haus der Familie Legende n GuWo-Bestände n GWG-Bestände q Stilllegung einzelner WE umgesetzt l Leerstand 10-20% l Leerstand 20-30% l Leerstand >30% Leerstand <10% ohne Kennzeichnung Kita Waldhaus q l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l tw. Aufzug l l l l l Leerstand: 15%

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